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世邦魏理仕研究部中国商务园区解读及主要城市竞争力排名产业崛起之地01商务园区的界定01商务园区发展的驱动力 02商务园区的需求：与产业类租户的高度契合03商务园区的需求：普通办公租户的新选项主要城市商务园区发展竞争力排名0405 世邦魏理仕 201802当今的中国产业发展速度超前，承载产业发展的地产形式也非常丰富，产业城、科技城等地产项目的开发热度高涨。我们看到一些传统的产业地产商在全国迅速扩张，也有开发商跨行业加入到产业地产的建设中来，而作为推动产业发展的主导者，各地政府也不遗余力地建设各类产业园区。在此浪潮中，我们希望抛开各种名目和修饰，以清晰的脉络来还原地产形式中这种承载产业发展的经营场所商务园区。从产业发展中应运而生，商务园区有一颗产业的“核芯”，产业类租户是商务园区需求的主力军。基于行业的特殊性，产业类租户选址商务园区相比于一般租户会有一些特殊的需求，本文将通过市场调查与案例分析对商务园区这一主力租户的需求进行分析。同时商务园区在产业升级、科技创新和城市更新的推动下有了快速发展，但受限于区域间经济发展水平的不同，各城市商务园区市场发展存在较大的差异性，因此本文还将建立一套评价体系对全国15个主要城市的商务园区发展潜力加以评估，以挑选出最具竞争力的城市。引言03商务园区的界定0104 世邦魏理仕 2018依托于产业发展而生的商务园区商务园区的定义商务园区，翻译自英文business park，新加坡最大的工业地产发展商裕廊集团 JTC将其定义为从事高科技和研发、具有高附加值的知识密集型无污染企业和机构的经营场所。为了在国内房地产实践中对商务园区作出更准确地描述，并将之与其他物业类型相区隔，世邦魏理仕就商务园区的土地性质、所处区位、建筑形态、物业用途等特征与类似物业对比以进行更加细化的界定。办公是商务园区非常重要的功能之一，办公功能的交叉使商务园区和标准写字楼的界线变得难以区分。尤其是位于郊区的写字楼，它们与商务园区在功能、区位甚至外形设计上都有相似之处，因此非常容易被混淆。我们对商务园区的定义使商务园区和写字楼的分界变得明确。商务园区的产业属性决定了这类物业是建设在工业用地、科研设计用地或研发总部用地之上的，专注于特定产业的地产类型。商务园区不仅提供办公空间，也可以满足企业在研发、测试、展示、数据中心等多方面的需求。而商务园区的开发者在实现物业租赁或销售收益的同时，在挑选入驻企业时需要考量政府的产业规划、税收产出等非地产经营层面的因素。- 园区- 园区- 制造业企业- 园区 - 制造业企业- 产业地产开发商- 组装 - 制造- 厂房低 中 高- 厂房 - 办公楼- 办公楼 - 研发中心 - 数据中心 - 培训中心 - 展示中心 - 呼叫中心- 体验中心- 制造 - 研发 - 设计- 研发 - 经营管理- 后台服务 - 销售第一阶段第二阶段第三阶段图：产业园的发展历程数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年一季度工业园 科技园、软件园 商务园区园区发展产业链定位建筑功能对人的关注度投资者伴随着中国在全球产业价值链中定位的不断升级，国内的商务园区业态在2005年前后应运而生，成为集研发、总部、后台等功能的产业载体。厂房所承担的生产组装功能在商务园区中消失，留下的是办公、研发等高附加值的知识密集型、非生产型功能。由于高附加值和知识密集对于人才的需求强烈，因此相比于以往的产业载体，商务园区对人的关注度也上升到了新的高度。随着制造业企业和产业地产开发商的加入，商务园区的开发市场化程度越来越高，继而推动商务园区市场的快速发展。05因此两种物业最终所吸引的租户其行业配比也有显著差异。根据 2017年年中的统计数据，上海商务园66%的租户来自制造业及IT与通讯，而甲级写字楼的租户则有超过半数来自金融及服务业。即使是位于非核心商务区的写字楼，其金融及服务业租户也达到51%，而制造业及IT与通讯行业的租户只占22%b图：商务园区与写字楼概念对比图：商务园区与写字楼租户行业对比行业定位功能形态开发目的地理位置用地性质强调依托产业导向的发展工业用地、科研设计用地、研发总部非中心区或者工业园区、开发区租赁/销售 + 税收/产业聚集模式办公、研发中心、数据中心、培训中心、展示中心、呼叫中心等多元化的功能单一办公功能租赁/销售商务区办公用地、综合用地跨行业、更具有普适性商务园区 写字楼商务园区 核心中央商务区 新兴商务区0 10%20%30%40%50%0 10%20%30%40%50%0 10%20%30%40%50%39%36%33%18%11%11%11%23%11%11%4%27%12%8%5%制造业 IT与通讯 批发与零售 服务业 金融业06数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年一季度商务园区发展的驱动力0207 世邦魏理仕 2018产业升级是商务园区发展的内生动力过去十年间，商务园区在中国逐渐发展起来。但由于各区域经济发展的不平衡，相比于二三线城市，我们看到在一线城市商务园区的发展速度较快，北京、上海已经形成较为成熟的市场，市场规模迅速扩大。商务园区在这些城市快速发展的首要驱动因素即是制造业的升级。正如下图所示，在制造业从低端向高端升级，并从单纯的加工、生产、装配环节向产业链前端的研发设计环节以及后端的销售、服务、品牌推广环节逐步延伸的过程中，其对产业园区的功能需求从单一的厂房发展为包括办公、研发、展示等多元化的功能需求，推动产业园从以厂房为主的传统园区，向业态多元、办公主导的新兴园区转型。除了园区功能和建筑形态的转变，产业从劳动密集型向知识密集型的升级使得人才在各类生产资料中的重要程度提升，以人为本的理念也在园区的规划和设计中被给予更高的重视度。定位于高科技和研发、具有高附加值的知识密集型无污染企业和机构的经营场所，商务园区顺应了制造业转型升级的需求而得以快速发展。制造业升级对商务园区发展的推动在未来还将继续。依据“十三五战略性新兴产业规划“，包括七项战略性新兴产业和四项超前布局领域在内的十一类产业在2030年之前将面临重点发展。到2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值的比例将由2015年的8%增长至15%，形成新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意五个产值规模十万亿元级的新支柱。到2030年，战略性新兴产业发展将成为推动我国经济持续健康发展的主导力量。未来战略性新兴产业规模的扩大必然带来新的办公、研发、数据中心等需求，继而进一步推动商务园区在中国的发展。图：产业升级推动产业园升级图：未来产业升级的方向超前布局领域生物产业 信息网络 海洋天空核技术新能源 生物产业 高端装备新一代信息技术 新能源汽车 节能环保 新材料战略性新兴产业8%15%占GDP比2015战略性新兴产业增加值占GDP比重202008制作开发设计研发装配 物流行销 服务 品牌研发 / 设计 组装 / 制造 品牌 / 服务劳动密集知识密集高技术 自动化 定制化 数字化单一制造多元服务人才导向成为园区规划和设计的基础，研发中心需求度上升高技术强化园区形态，办公环境/数据中心重要性增强文化元素、体验展示功能，强化展厅/体验中心形态产业园升级产业升级数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年一季度科技创新政策是商务园区发展的加速器从 2015年开始全国及各地政府先后出台政策推动科技创新发展，全国研究与试验发展经费投入占 GDP比重将由2015年的2.1%上涨到2020年的2.5%。与此同时制造业创新中心的建设将在全国推行，北京、上海将建设成为具有全球影响力的科技创新中心，同时还将建设数十家国家制造业创新中心和一批具有重大带动作用的创新型省市和区域创新中心。各级政府也颁布相应政策加强重点产业园区、高科技园区建设，保障创新项目和优势产业用地的供应，并通过多种方式支持企业增加研发投入，建立研发中心。科技创新政策将带动企业对研发中心的需求迅速扩大，继而成为商务园区发展的加速器。2011 2012 2013 2014 2015 2020高技术产业从业人员平均人数（万人年）（左）全社会研发投入占 GDP总值的比重（% ）（右）R&D人员全时当量（万人年）（左）2.5025002000150010005002.01.51.00.50.009数据来源：国家统计局2015.6上海加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法2016.82016.3关于促进科技创新的若干措施“十三五”国家科技创新规划全国 全国2016.82016.9南京争当江苏省产业科技创新中心排头兵和建设国家创新型城市若干政策措施关于完善制造业创新体系，推进制造业创新中心建设的指导意见深圳北京2016.9加强全国科技创新中心建设总体方案的通知杭州2016.9城西科创大走廊规划成都2017.7关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级若干政策措施的意见大连2017.9关于全面实施创新驱动发展战略加快建设东北亚科技创新创业创投中心的意见上海2017.10关于进一步支持外资研发中心参与上海具有全球影响力的科技创新中心建设的若干意见图：研发与高科技领域投入的增长图：各地科技创新政策数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年一季度
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