大中华区的联合办公空间：大势所趋，迅速发展.pdf

大中华区的联合办公空间2018 年 5月大中华区租户研究大势所趋迅速发展P2 / 摘要P4 / 报告指南P5 / 报告介绍P6 / 目前大中华区联合办公空间的分布情况P13 / 六大主要市场P26 / 联合办公快速扩张 大中华区联合办公信息图P28 / 从用户视角看联合办公P31 / 从开发商视角看联合办公P41 / 大中华区联合办公的未来发展趋势P44 / 要点总结目录2 大中华区的联合办公空间摘要从对写字楼空间的租赁上看，联合办公是大中华区写字楼市场中发展最快，最值得关注的新兴力量。在 2018年一季度末，在主要城市，已经有546个联合办公场所，而在几年前，联合办公还只是个新兴办公概念。“联合办公的迅速发展已经给大中华区的写字楼市场带来了巨大的改变，并且，在部分城市，联合办公已成为租赁写字楼空间的主力军。”魏超英董事总经理戴德梁行中国区企业服务部主管在大中华区，联合办公空间仍在扩张。而在这种现象之后，我们需要注意到以下事实，包括： 大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本； 创新驱动的发展战略进一步激发大众的创业热情； 千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代； 更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁； 互联网 + 及先进的技术促进了联合办公领域的变革。毋庸置疑的是，联合办公在大中华区仍然处于发展初期，在某些城市，联合办公的布局仍然十分分散。例如，在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。而在其他市场，比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。在所有运营联合办公空间的大品牌中，截止目前，只有优客工场，裸心社和 WeWork 三个品牌的布局遍及大中华区的主要门户城市。在北京，上海和香港这三个门户城市，三个品牌的市场占有率达到 20%。许多企业也越发青睐大中华区的联合办公场所。考虑到绝大多数的办公用品（包括办公用具，电话和网络）以及办公室服务已经包含在了会员费中，搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本。租赁联合办公空间而节省的成本将会激发大中华区企业对联合办公空间的需求。因为联合办公在大中华区写字楼市场保持了强劲的发展势头，一些开发商开始在自持物业中运营联合办公空间，或者和已有的联合办公运营品牌合作，以谋求进入该领域。“最近，大中华区的众多开发商对联合办公这个概念越来越感兴趣。许多开发商开始和联合办公品牌合作，将写字楼空间租赁给这些品牌，或者在自持的写字楼中提供联合办公空间，作为进入联合办公领域的第一步。联合办公蓬勃发展成定局，恰当的选址、更高的运营效率及良好的成本控制是联合办公品牌走得更远的关键。”“在未来，我们预计越来越多大中华区的企业将不再把联合办公视为一个单一的空间解决方案，而是一个涵盖了空间，设计，配套设施，技术，社区联系和服务的综合产品。”沈洁Shaun Brodie高级董事戴德梁行中国区写字楼部主管高级董事戴德梁行租户研究及华东区研究部主管在未来的几年间，大中华区的联合办公领域将经历整合期，具有竞争优势的联合办公品牌的市场份额仍将增长，而许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到拥有更广区域联系的大品牌中，联合办公领域将由逐鹿群雄演变为几家独大。同时，各大品牌也在寻求商业模式上的创新，以期提高竞争力，品牌效应，和客户黏性。并且，随着联合办公品牌开拓新市场，寻求新商机，这个领域将朝着以下几个方向发展： 向二线城市扩张； 和商业业态相结合，以及； 综合用途发展联合办公和共住空间。随着大中华区的联合办公品牌在近几年来的持续发展，企业也越发关注这一领域，并将其视为其房地产战略的重要组成部分。大势所趋 迅速发展 34 大中华区的联合办公空间报告指南这份报告将分析并强调与大中华区联合办公相关的几个关键领域，包括：目前联合办公空间的分布情况；从用户的角度分析，在联合办公空间工作的优势和劣势；联合办公发展的下一步，关注未来几年联合办公领域的新趋势。深入分析大中华区六个主要的联合办公市场；从开发商的角度，提出将写字楼空间租给联合办公运营商的一些观点，以及发展运营自己的联合办公品牌时需要考虑权衡的一些问题，比如联合办公的商业模式，最佳空间设计，以及可以提供增值服务的设施的建议，以及；在过去几年中，共享经济在大中华区蓬勃发展。受益于来自企业，投资人和私募基金的大量投资，共享经济的初创型企业已经在各个领域崭露头角；从共享单车到可租赁的雨伞，甚至是共享的充电宝。在共享经济领域，联合办公的发展非常迅速，从前些年的几个布局点到 2018 年一季度末在大中华区主要城市的546 个联合办公场所。联合办公的迅速发展已经给大中华区的写字楼市场带来了巨大的改变，并且，在部分城市，联合办公已成为租赁写字楼空间的主力军。报告介绍大势所趋 迅速发展 56 大中华区的联合办公空间联合办公在大中华区迅速扩张联合办公领域的崛起是中国共享经济蓬勃发展的又一重要例证。根据国家发改委国家信息中心旗下共享经济研究中心的研究，中国共享经济企业的市场交易额在 2016 年达到了 3.34万亿元人民币（5,320亿美元），同比增长 97%，并且在 2017 年达到了4.92万亿元人民币（7,820亿美元），同比增长 47%（图 1）。与其他那些面临巨大发展挑战的共享经济领域不同，联合办公领域的持续扩张是基于以下这些事实，包括： 大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本； 千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代； 更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁，以及； 先进的技术促进了联合办公领域的变革。目前大中华区联合办公空间的分布情况图1共享经济在中国迅速发展（2015-2017）资料来源：中国发改委，戴德梁行研究部1.7 3.3 4.9 0.01.02.03.04.05.06.02015 2016 2017Turnover(RMBtrillion)流通量（人民币，万亿）资本流入近年来，联合办公迅速崛起，在很大程度上，也是受到了业内风投的推动。Wework对投资者有着极大的吸引力，使他们愿意向其注入大量资金。自 2010 年成立以来，Wework 已成功获得超过 69 亿美元的融资，并且，大势所趋 迅速发展 712%29%16%2%11%14%16%AustraliaGreater ChinaIndiaIndonesiaJapanSingaporeSouth Korea图2WeWork 在亚太地区 29% 的联合办公空间位于大中华区（2018 年 4 月）资料来源：WeWork，戴德梁行研究部融资仍在继续。为助力Wework这一联合办公巨头在全球的扩张，日本软银株式会社在2017年向其注资44亿美元。随后，大量融资蜂拥而至，占到融资总量的约 64%。拥有了大量的资金支持，估值超过200亿美元的WeWork迅速在亚太地区扩张，尤其是大中华地区。自2016年第二季度进入亚太市场以来，截止至 2018 年第一季度，WeWork在亚太地区的6个国家设立了56个办公点，其中约29%位于大中华区的3个门户城市（北京，上海和香港）（图 2）。与此同时，中国的联合办公品牌在融资市场也迎头赶上。中国万科公司前高管毛大庆创办了中国最大的联合办公初创公司优客工场。在2015年成立之后，该公司共筹集了约4.16亿美元的资金。此外，氪空间也在同一时期获得了1.43亿美元的融资。拥有充足的融资，国内联合办公品牌加快了扩张步伐，在中国大陆一线城市抢占了约三分之二的市场份额（图3）。千禧一代的崛起千禧一代步入职场是大中华区联合办公空间迅速崛起并能成功落地的关键因素。中国的千禧一代大都出生在独生子女政策下，成长于科技发展的新纪元，他们看待世界的方式和他们的父辈截然不同。因此他们往往会觉得传统的办公空间十分无趣。相比之下，联合办公空间几乎是为千禧一代量身定做的，符合他们的特征：创业，精通科技，灵活，协作以及流动性。联合办公强调培养合作精神，提升创造和创新能力，分享知识和资源，创造着对千禧代极具吸引力的社区群体。0%20%40%60%80%100%Beijing Shanghai Guangzhou ShenzhenDomestic Overseas图3国内的联合办公品牌占据了中国大陆一线城市79%的市场份额（截止2018年一季度末）资料来源：媒体文章，相关公司官网，戴德梁行研究部联合办公空间受到千禧一代企业家的青睐，他们在中国初创企业蓬勃发展的进程中占据了主导地位。中国社会科学院和麦可思公司（总部位于北京的人力资源公司）从 2016 届 760 万大学毕业生中随机选取了访谈样本，收录在了2017中国大学生就业报告中。样本数据显示，毕业半年后选择“自主创业”的大学生的比例为3%，相比 2011 年提高了 1.6 个百分点。换句话说，如果这些大学生每人创办一家新企业，那么将有22.7万家初创企业涌入市场。澳大利亚大中华地区印度印度尼西亚日本新加坡韩国北京 上海国内联合办公品牌 海外品牌广州 深圳8 大中华区的联合办公空间与全球其他企业家不同的是，中国的企业家得到了政府史无前例的支持，这是因为中国政府将中国的企业家视为中国能够在关键行业实现全球领先地位的重要一环。据毕马威的报告显示，作为中国制造2025计划的一部分，政府已向国内科技类初创企业投资10亿美元，并为拓宽融资渠道以及减少市场壁垒提供政策支持。以上这些举措都极大地推动着初创企业的发展进程，据中国国家统计局的数据显示，2017年在中国注册的新公司共计 610 万，高于 2016 年的550 万家。常规办公的替代品在全球范围内，许多企业，尤其是那些从事信息技术，银行金融业以及提供专业服务的企业，也越发青睐联合办公场所。考虑到绝大多数的办公用品（包括办公用具，电话和网络）以及办公室服务已经包含在了会员费中，搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本。租赁联合办公空间而节省的成本将会激发大中华区企业对联合办公空间的需求。随着商业市场日新月异的发展，联合办公空间给企业提供了很大的灵活性。无论是寻求进入新市场或是在某市场中深入发展，面对无法确定的未来，企业无需再被大中华区租赁市场传统的三年租约束缚。相反，如选择租借联合办公空间，他们只需在合适的时间段内，对所需使用的办公桌数量作出承诺即可。在联合办公空间之外，企业还可以获得一些额外的好处：1.接触新的商业理念创业者的联合办公环境可能会激发新的商业理念。如果进一步发展并实现商业化，这些想法可以给企业带来更多价值。在联合办公环境下工作，这些想法在初期阶段就会涌现，企业可以吸收并将其商业化，掌握先发优势。2.拓展新业务联合办公空间中有大量的企业家和初创企业，部分拥有实现企业规模化并取得成功的潜力。对专业服务类企业而言，譬如会计事务所，在联合办公空间中设立一个小工作室可以帮助他们争取与初创企业合作的机会。先进的科技在过去几年中，全球共享经济的蓬勃发展离不开科技领域的创新。笔记本电脑和智能手机越来越普及，人们可以选择在任何地方办公。科技使人们和商业机会在联合办公空间中联系得更加紧密。在联合办公空间工作的会员可以通过不同运用商提供的内置应用程序与其他会员取得联系，或是寻求服务（包括会计和法律服务）。所有这些技术都旨在使工作变得更容易，并促进联合办公领域的发展。联合办公领域的主要参与者是谁？联合办公在大中华区并不是一个全新的概念，这种商业模式可以追溯到2010年，当时，联合创业办公社（P2）在上海首次设点。然而，直到2015年，该领域才真正出现了爆发式增长，从零星布局，到2018年一季度末分布于北京、上海、深圳、广州、香港和台北六个主要城市的546个联合办公场所。毋庸置疑的是，联合办公在大中华区仍然处于发展初期，在某些城市，联合办公的布局仍然十分分散。例如，在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。而在其他市场，比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。展望未来，我们预计，联合办公领域会出现一段时间的整合，许多小品牌管理的联合办公空