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1 目录 第一章 总论 . 4 1.1项目概要 . 4 1.2项目报告编制依据 . 6 1.3综合评价 . 8 第二章 项目建设必要性和可行性 . 9 2.1项目建设背景 . 9 2.2项目建设的必要性 . 11 2.3项目建设的可行性 . 13 第三章 建设条件 . 18 3.1项目选址 . 18 3.2建设条件 . 19 3.3项目用地分析 . 20 第四章 市场分析 . 21 4.1养老需求的不断增长 . 21 4.2我国老年住宅的特点 . 24 4.3市场容量分析 . 26 4.4市场发展定位 . 27 第五章 项目建设方案 . 27 5.1项目设计原则 . 27 5.2项目建设 目标 . 28 5.3项目建设规模和主要建设内容 . 29 5.4 生态多样性保护措施 . 43 5.5 服务体系 . 43 2 5.6总平面布置 . 45 5.7项目实施进度 . 45 第六章 节能分析 . 48 6.1节能 . 48 6.2项目所在地能源供应条件 . 49 6.3节能措施 . 50 6.4项目能源消耗种类和数量分析 . 53 6.5节能效果分析 . 54 6.6节水 . 54 第七章 环境影响评价 . 56 7.1编制依据 . 56 7.2设计采用标准 . 56 7.3环境现状 . 56 7.4建设项目对环境影响因素 . 57 7.5环境治理与保护措施 . 57 7.6环境管理和监测 . 58 7.7环境影响评价 . 59 第八章 项目组织与管理 . 59 8.1组织机构与职能划分 . 59 8.2项 目经营管理模式 . 60 8.3经营管理措施 . 60 8.4技术培训 . 61 8.5劳动安全卫生与消防 . 61 第九章 投资概算与资金来源 . 63 9.1 投资概算依据 . 63 3 9.2投资概算 . 63 9.3资金来源 . 63 9.4资金使用与管理 . 64 第十章 财务评价 . 64 10.1 财务评价依据 . 64 10.2销售收入、销售税金及附加估算 . 64 10.3总成本费用估算 . 66 10.4财务效益 分析 . 66 10.5财务评价结论 . 67 第十一章 项目招投标方案 . 67 11.1招标原则 . 67 11.2项目招标范围 . 67 11.3投标程序 . 68 11.4评标委员会的人员组成和资格要求 . 69 第十二章 结论与建议 . 71 12.1效益分析 . 71 12.2研究结论 . 72 12.3建议 . 72 4 第一章 总论 1.1 项目概要 1.1.1项目单位基本情况 项目单位名称： 易县汇海旅游开发有限公司 经营范围 ： 景区景点 开发建设 、生态农业 、观光采摘、 旅游休闲 服务 等 。 1.1.2项目建设内容 ： 项目名称： 汇海国际生态养老产业园 项目负责人 ： 金雪梅 电话： 18833212651 建设地点： 易县 易州镇西庄村 项目性质：新建 建设规模： 项目 园 区总占地 6063 亩 ， 其中 ： 养老康体居住用地 3250亩， 配 套公建 、社区学校、中心医院、低碳绿色工厂 用地 1313 亩， 山桐子、元宝枫、苜蓿草等高效作物种植及园林绿化 1500 亩 。 项目 建成后床位达到 1.3 万张， 将成为 本地以及京津冀周边 地区大型生态休闲、养老居住休闲产业园区 。 实现 综合经济效益 100 亿 元 ， 带动当地 3000 多人直接就业，极大促进 当地 生态农业、 休闲 养老 、旅游 健身、社会服务 业 新更高水平跨出一大步 。 主要建设内容： 项目规划总建筑面积 194 万 m2，其中：回迁 住宅 23.18万 m2，养老 休闲居住 120.2 万 m2， 配套公建 15.39 万 m2， 老年康体 休闲会所 12.31 万 m2， 配套医院 15 万 m2、 学校 1.42 万 m2。 绿色生态工厂 6.67万 m2。 园区容积率 0.6382，绿化率 50%，提供 1.3 万老年 人的养老服务 。 1.1.3项目建设 期 规划 建设期 3 年 ， 2015 年 8 月 2018 年 8 月。 1.1.4投资概算及资金来源 本项目 总投资 406123.2 亿 元，其中： 建设 投资 370123.2 亿 元（建 5 安 工程 费 314432.2 万元，主要设备投资 29153 万元 ， 工程建设 其它费用投资 8938 万元， 预备费 用 17600 万元 ），流动资金 36000 万元 。 资金来源：企业自筹 、 引 资合作 。 1.1.5销售收入及利 润 项目 达产 运营 年 营业收入为 224706.4 万元 (前两年 )，第 6 20年 均 为 60453.7 万元。 运营期年均 利润总额为 33931 万元， 投资回收期（含建设期） 10.6 年。 1.1.6 主要技术经济指标 表 1-1 主要工程技术指标表 序号 建设项目 建筑面积 (m2) 占地面积 (m2) 备注 1 老年 住宅建筑 1433777.34 2167134.73 1.1 汇海生态住宅区 582428.65 441295.5 1.2 回迁居民安置 区 231803.44 70787.81 1.3 汇海休闲养老 社区 87179.92 222563.86 1.4 老年公寓 养老中心 532365.33 1432487.56 含园林区 2 公共建筑 513022.75 875549.68 2.1 配套 服务设施 158953.62 51893.13 2.2 老年康体 休闲会所 123131.12 408051.47 2.2.1 休闲 康体 保健 中心 88614.11 267523.11 2.2.2 圣塔寺院祈福中心 34517.01 140528.36 2.3 北京联合学校 14240.67 29930.85 2.4 北京联合医院 150000 200000 2.5 低碳加工厂房 66697.34 185674.23 小计 1946800.09 3042684.41 3 生态高效作物种植区 1000000 3.1 林木经济区 500000 3.2 苜蓿草种植区 300000 3.3 其它作物种植区 200000 6 4 公益指标 4.1 容积率 0.6382 4.2 建筑密度 4.3 绿地率 0.5 合计 4000000(6000 亩 ) 表 1-2 项目主要 技术经济指标 表 序号 名称 单位 数量 备注 1 项目总投资 万元 406123.2 1.1 其中：固定资产投资 万元 370123.2 1.2 建设期利息 万元 暂不计入 1.3 铺底 流动资金 万元 36000 达产年值 2 年销售收入 万元 224706.4 达产前 两 年 平均 3 利润 总额 万元 33931 达产 各 年 平均 4 投资利税率 % 38.2 达产 前 两 年 5 财务内部收益率 % 6 投资 回收期 年 10.6 1.2 项目 报告编制依据 1.2.1政策依据 1、中华人民共和国城市规划法 ； 2、中华人民共和国土地管理法 ； 3、中华人民共和国自然保护区条例 ； 4、中华人民共和国地表水环境质量标准（ GHZB1 1999） ； 5、产业结构调整指导目录 (2011年本 )（ 2013年修正） ； 6、旅游资源分类、调查与评价（ GB/T18972 2003） ； 7、旅游规划通则（ GB/T18971 2003） ； 8、保定市国民经济和社会发展 “ 十二五 ” 规划纲要 ； 9、易县国民经济 和社会发展第十二个五年规划纲要 ； 10、易县土地利用总体规划 ； 7 11、易县 城乡 总体规划 。 1.2.2技术依据 1、 易县 近年 国民经济统计资料 ； 2、国家有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准 ； 3、 国家发改委、建设部颁布的 建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； 4、国家现行的产业政策、财会、税收制度 ； 5、由项目建设单位提供的其 它 项目基础材料 。 1.2.3项目实施 原则 1、与 区域 发展相协调 休闲养老 与 区域 发展 相 衔接 、 与 区域 公共基础设施 相 配套， 同时 协调好 休闲养老 与 生态、 环保、农 田之间的关系，使 休闲养老产业 与经济 、 社会 、环境 协调一致。 2、因地制宜，适度超前 由于地理环境和历史文化环境的影响， 休闲养老园区和文脉的趋同性已成为促进休闲产业发展的重要因素。为此，园区 规划 建设应与 易县城乡总体规划 、易县土地利用总体规划、 易县旅游业 发展 总体规划等 发展规划相 衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见未来发展的可能性，高起点和高标准地引导 养老休闲产业 的发展。 园区 规划在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特 休闲产业 产品与形象 。同时， 园区建设 在遵循城镇经济发展规律的前提下，适度超前规划，强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。 3、可持续发展原则 汇海国际生态养老产业园 的突出优势就是环境与景观好。因此 8 在规划设计和开发过程中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设， 对土地资源的保护与合理利用，保持人与自然的和谐关系。以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合协调。 1.3 综合评价 汇海国际生态养老产业园位于河北省易县城南新区，园区主要地块坐落于易州镇西庄村。园区北 面有建于大辽乾统三年（公元 1103年）的荆轲塔，由于荆轲塔建在衣冠冢上同时建有圣塔寺院，荆轲塔又称“圣塔院塔”；南水北调工程经此而过，近百米宽的水面穿越园区东邻，成为生态园区中一道靓丽的水景观带。该项目规划总占地面积为 6000 余亩，其中 养老康体居住 、 住宅回迁、配套服务 、学校医院、农业低碳工厂等核心区域总占地面积 300 多 万 m2。易县汇海旅游开发有限公司拟与易县政府签订西庄生态新区 即汇海国际生态养老产业园项目开发建设协议，以国家土地政策为准绳，合理流转城郊土地，充分发挥国有、集体和农民宅基地的功能，准确把握 易县在京津冀协同发展中的生态旅游休闲目的地功能定位。依托“千年古县”文化品牌优势，为把易县城区建成“布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美”的山水生态新城，致力于打造“京南生态旅游文化名城、绿色易州、文化之城、宜居宜业新福地”做出重要贡献。 项目实施后， 除 实现 养老服务 、 生态 观光 、 康体健身 、休闲体验 等直接收入 外 ， 还带动交通、餐饮 及配套医疗卫生、教育 等其它服务 业发展 。有利于推进 城南休闲养老 产业 与 易县生态 旅游业的共同发展，有利于 促进 资源开发、保护自然生态环境，有利于实现 康体服务 、 休闲体 验 与 生态 产 业的良性互动发展， 推动 当地产业结构的优化调整，提高经济 社会 发展水平 。本项目的建设实施，将产生 9 良好的经济 、 社会 、生态 效益 ， 为建设京南生态旅游文化名城又增添了一大特色品牌。第 二章 项目建设 必要性 和可行性 2.1 项目建设背景 2.1.1易县概况 易县古称易州，因易水而得名。位于河北省保定市西北部，总面积 2534 平方公里，辖 28 个乡镇（处）， 469 个村，总人口57万，有汉、满、蒙、回等 22个民族。地势西高东低，是“七山一水二分田”的山区大县。易县历史悠久、生态良好、交通便捷、物产丰饶，发展旅游业具有得天独厚的资源优势。 1、 易 县区位优越 。 地处太行山北端东麓、华北平原西北边缘，距北京 90公里、天津 160公里、保定市中心 60公里、石家庄 170公里，地处京津保腹地，位于环首都经济圈建设的优势节点，是河北省环京津休闲旅游产业带 19 个特色休闲县之一。京昆、张石、荣乌三条高速在易县有 6个出口，交通极为便利。 2、 易县历史悠久 。 早在 8000年前就有人类活动， 4000多年前，因有易氏部落定居易水流域而得名； 2300年前燕国国都即设于此， 1400 年前设置易州， 280 年前建设清代皇家陵寝， 2006年被联合国命名为首批“千年古县”。 3、 易县是革命老 区 。 1927 年建党， 1938 年建政，是抗日战争时期晋察冀军区一分区总部所在地，曾留下了聂荣臻、杨成武等老一辈无产阶级革命家的战斗足迹，日本“山地战专家”和“名将之花”阿部规秀在易县境内被击毙，震惊中外的狼牙山五勇士的跳崖壮举就发生在这里。 4、 易县是资源大县 。 特别是生态文化旅游资源丰富，现有可 10 开发生态文化景点 145处。境内地形地貌齐全，有 5条主要河流17 座大中小型水库，有林地面积达到 182.5 万亩，林木覆盖率达到 50.5%，被誉为“太行山最绿的地方”。 5、 易县文化底蕴深厚 。 既有以北福地遗址为代表的史前文化 ，以燕下都、古长城为代表的历史文化，又有以洪崖山为代表的宗教祈福文化，以清西陵为代表的清史文化，以狼牙山为代表的红色文化。有省级以上非物质文化遗产 6项，其中国家级 3项（东韩村拾幡古乐、摆字龙灯、易水砚传统制作技艺）， 200 多处古文化遗存遍布全县。 6、 易县是文物大县 。 目前已发现的不可移动文物有 300处左右，馆藏文物 2000 多件。其中，三级重点文物保护单位 39处，分别是世界文化遗产 1 处（清西陵），全国重点文物保护单位 7处（燕下都 含丛葬墓群 、清西陵、万里长城紫荆关、老子道德经幢、北福地遗址、荆轲塔、云蒙双塔 ），省重点文物保护单位7 处（城内清真寺、观音禅寺塔、千佛宝塔、狼牙山五勇士跳崖处、镇国寺石佛、燕南长城、七里庄遗址），县重点文物保护单位 25处（血山塔、白塔、阿部规秀击毙处等）；三级以上珍贵馆藏文物 330件。 7、 易县物产丰富 。 盛产磨盘柿、桃、李、梨、苹果、核桃、板栗等果品，享有“全国磨盘柿之乡”称号。易水砚、绞胎陶、铜雕等旅游商品久负盛名。易水砚、大叶烟、磨盘柿称为“易县三宝”。狼牙山小杂粮、景泰蓝、古易铜雕、根雕都是享誉国内外的地方特产。 8、 易县是生态氧吧 。 这里山川秀美、生态良好、水源丰沛、植被茂密， 林木覆盖率高达 50.5%，被授予“国家级生态示范区”。清西陵、狼牙山、易水湖等 5 个主要景区，负氧离子浓度在2000-22000个立方厘米，整体平均值达到 8324个立方厘米， 11 远远超出世界卫生组织的清新空气标准（ 1000-1500个立方厘米），按负氧离子浓度登记与健康的评价标准均达到 6 级，是当之无愧的“天然氧吧”，是一个可以深呼吸的地方。 2.1.2 人口 老 龄化趋势分析 我国自 1999 年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问 题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。 近 60 年来，中国大陆的家庭结构、户居模式、养老模式有了很大改变。在家庭结构与户居模式方面，传统的“四世同堂、三代同院”大家庭族居（代际集居）的家庭结构和户居模式，已经过渡到“两代一单元、一代一单元”代际分局的户居模式。 目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住 的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家， 90 年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将 呈现强劲的 增长 势头 。 2.2 项目建设的必要性 老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳 城国际老年公寓，是北京市规模 12 最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积 42万平方米，总建筑面积 18 万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。 1990 年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2 万多张，相当现有老年人口的 1。大连市 2001年底全市共有养老机构 150所，其中老年公寓 11所，总床位 7993张。这些城市的老 人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总 结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 2.2.1 老年公寓的建设供不应求 国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的 5左右。以我国大连市为例， 60 岁以上的老人71.1 万，占城市总人口的 24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按 3的比例分析， 70多万的老年人中，将有近 2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有 7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。 2.2.2 老年公寓的布局不尽合理 目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 2.2.3老年公寓的价位偏高 有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价 13 位较高，有的月租价高达 2000 3000 元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中， 86.3希望每 月所需费用不超过 1000 元（中外房地产导报 2001 年 18 期）。北京市2000 年调查显示， 50 岁以上的常住人口中， 60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为 860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为 400 500元（老年住房专题会议论文集 2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 2.2.4一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全 一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而 有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。 2.3 项目建设的 可行 性 2.3.1 政策环境良好 老年住房（含老年公寓） 已 纳入国家和城市的总体规划。不仅制定 了 老年住房的长远规划，而且制定 了 短期计划。首先，对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出 了 适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，依据长远目标和规划，制定 出 阶段性的目标和计划。 因此， 在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将 老年人住房建设纳入计划。对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。 2.3.2 大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓 14 老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。 2.3.3 解决好老年公寓的融资问题 融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需 要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老 年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房 提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。 2.3.4 建立和健全养老制度和住房保障制度 15 这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。 2.3.5 建立和完善老年住房的法律、法规 法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化， 1994年实行了中心建筑法， 2000年起公布实行了 无障碍交通法以及老年人居住法等。韩国有老年福利法、住宅建设促进法。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。 2.3.6 汇海国际生态养老产业园发展理念 汇海国际生态养老产业园在充分调查研究的基础上，认识到今后中国在养老结构及样式变化上，由过去的“土地养老、家居养老、传统养老”的模 式，演
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