2018-2019年亚太地区灵活办公趋势洞察报告.pptx

发现机遇:,2018-2019年亚太地区灵活办公趋势洞察报告,对联合办公空间的利用，但是许多企业仍处于试验和试点阶段。此外，一些企业开始将联合办公优于传统办公的特性融入其自身的办公空间中来提高其现有物业的灵活性。灵活办公的发展前景对于业主来说，灵活办公正成为他们想要创建活跃社区，并寻求差异化定位的一个极具吸引力的选择。许多业主考虑自己开发或者与联合办公运营商共同开发联合办公空间。假如这种需求长期保持下去，此类联合办公空间可能成为办公楼内像咖啡厅或健身房一样的标配。此外，我们预计，这个目前极度分散化的市场将出现进一步的整合。,摘要,亚太地区的灵活办公市场正迅猛发展。虽然自1990年以来，服务式办公品牌一直表现活跃,但随着WeWork等国际联合办公运营商进入亚太市场，加上本地联合办公运营商的快速扩张，2016年市场出现了转折点。事实上我们看到，虽然亚太地区的基数相对较低，但过去三年里，其灵活办公的增长速度超过了美国和欧洲地区。文化差异虽然全球灵活办公的发展方式存在许多共同点；但是，亚太地区的灵活办公发展也具有自身特点。其主要不同点在于政府扶持和相关政策、适应亚洲办公文化的必要性、相对更短的租期，以及少数业主主导重点市场的现象等。这些特点将会影响未来亚太地区灵活办公的演变格局。有何影响?灵活办公运营商在亚太地区租赁市场表现日益活跃，且提升了许多城市办公市场的入驻率。不过，这对办公楼租金水平并未产生显著影响。我们还注意到，灵活办公行业内部出现了日益融合的现象，在部分服务式办公运营商开始创建联合办公品牌的同时，许多联合办公品牌也开始将服务式办公运营商传统的企业客户作为其目标客户。需求的动力何在?企业对灵活办公方式感兴趣的主要原因在于其灵活性、“拎包入驻”的便利性、企业推动创新的需求以及员工对社群分享的需求。虽然亚太区域内本土企业和跨国企业在积极探索2 |,研究方法 灵活办公在亚太地区快速扩张的概况 亚太地区市场发展特点 驱动企业利用灵活办公空间的因素 未来发展趋势展望,4581012,目录,|3,研究方法,图表1: 研究所覆盖的市场,本报告分析了亚太地区灵活办公的发展演变。报告包括了我们市场研究团队所收集的亚太地区12座城市的特定数据，以及通过内部调查报告和与客户、运营商、租赁团队和行业专家进行访谈后所获得的深入见解。本报告旨在向房地产业主、租户和投资者以及所有对未来办公感兴趣的各方提供一个客观有用的指导。除特殊说明，报告中所有引用数据均基于净可租赁面积。运营商本报告囊括了本地、区域和国际各市场中规模最大和最为著名的联合办公和服务式办公运营商，但不包括孵化器和加速器空间以及企业的内部联合办公空间。楼宇业态本报告中所提及的绝大多数运营商均在办公楼里，但也有部分运营商在非传统的办公空间，如购物中心或商住两用空间。数据截至2017年第四季度。4 |,*基于亚太地区11个主要市场的样本数据,1032017,832016,452014,120100806040200,图表2: 亚太地区的灵活办公空间运营商数量主要运营商的数量,复合年增长率31.8%612015,1,2632017,9042016,5062014,1,5001,2009006003000,图表 3: 灵活办公总量的增长,复合年增长率35.7%6442015,亚太地区的灵活办公市场正在迅速扩张。2014-2017年期间，亚太区域内灵活办公总量复合年增长率达到35.7%，大大超过同一时期美国(25.7%)和欧洲(21.6%)地区的增长,速度。且整个亚太地区中，主要灵活办公空间运营商的数量增长了一倍多(图表2)，同样的，总量也增长了一倍多(图表3)。自1990年以来，IWG和TheExecutiveCenter等灵活办公运营商在亚太地区市场一直表现活跃，但在2016-2017年期间，随着WeWork等国际运营商进入亚太地区市场，加上东京的WorkstylingProject、新加坡的WorkingCapitol和印度的Awfis等本地运营商的快速扩张，市场开始出现转折点。此外，为了迎合中国大陆地区大众创业热潮的需求，优客工场等众多联合办公品牌也应运而生。创业氛围也带动了新兴市场如马尼拉、雅加达和胡志明市等城市对联合办公空间的,需求。,我们的研究结果显示，2014-2017年期间，由主要灵活办公运营商(包括联合办公和服务式办公运营商)管理的灵活办公,灵活办公在亚太地区快速扩张,总量增长了150%，其中奥克兰、北京、班加罗尔、德里、首尔和上海的增长率均超过了100%。 |5,有何影响?2017年，灵活办公运营商在亚太地区租赁市场表现日益活跃，其租赁面积超过市场总租赁面积的8%1。虽然这些运营商带动了办公空间入驻率的增长；但他们的租赁活动并未对,预计到2030年， 灵活办公占企业不动产的比例将达到30%。,亚太地区绝大多数办公楼市场的租金水平产生显著影响。其主要原因在于，运营商寻求的往往是长期租赁的空间，以确保其租金水平具有竞争力。此外，虽然灵活办公快速增长且租赁体量很大，但与甲级办公楼总量相比，灵活空间的总量仍然有限。基于全球和区域内大型运营商的战略规划，可以预计2018年及未来，亚太地区的灵活办公供应量将不断增长。例如，截至2018年4月，WeWork计划在亚太地区的13个市场中新建31处灵活办公场所。尽管这些扩张计划非常迅猛，但我们仍必须客观看待。迄今为止，在仲量联行研究的所有重点市场中，主要的灵活办公运营商所租用的总面积还不到甲级办公楼总量的4%，平均占比仅2%左右(详细数据请参照附录)。对灵活办公的需求预计将持续增长。据Small Business Labs预测，全球在联合办公空间中办公的人数将从2016年的不足100万人增至2020年的380万人。而仲量联行预计，到2030年，灵活办公占企业不动产的比例将达到30%。1. 总租赁面积是指已出租的空间。只有当一项具有法律约束力的租赁协议得以签署后，该空间才将被登记为已租赁空间。因此，在调研期间还处于“要约之中”的办公空间未计算在内(处于“要约之中”是指双方和法人代表仅就协议条款达成一致意见，但尚未交换和/或签署具有法律约束力的租赁合同)。此外，总租赁面积包括预租赁(即对在建或规划建设项目的预租赁)，但不含续租和租金调整。总租赁面积中的续租面积仅包括签署的新增租赁面积。业主自用空间也不包含在总租赁面积中。6 |,灵活办公 ： 重点转向企业租户,灵活办公最初主要作为自由职业者和初创企业的办公平台，但现已受到大型企业的青睐。为满足这一需求，灵活办公供应商开始为企业用户提供定制的空间服务。最初，联合办公运营商以改造历史性建筑或风格奇特的建筑而为人熟知；而现在，主要的联合办公运营商开始在甲级办公楼中租赁面积较大的办公空间，很多时候甚至是多层相邻的办公空间。2017年，WeWork在上海签订了该市场面积最大的一宗单体甲级办公楼租赁合同，所租赁的整栋办公楼面积约29万平方英尺(总建筑面积，约合2.7万平方米)。同年，Working Capitol位于新加坡中央商务区的核心地区罗敏申路(RobinsonRoad)140号、总面积接近7.5万平方英尺(约合6,970平方米)的大型联合办公空间盛大开业。2018年，,中国联合办公运营商办伴(Distrii)在新加坡共和大厦(RepublicPlaza)租赁了超过6万平方英尺(约合5,570平方米)的办公空间，致力于将其打造为新加坡最大的联合办公空间之一。我们通过访谈亚太地区租赁专家了解到，在其整个空间里，高达80%的灵活办公空间是由独立式办公室组成，而非开放式空间。我们对亚太地区本土企业和跨国企业的访谈结果显示，虽然这些企业都在积极探索对联合办公空间的利用，但目前仍主要处于试验和试点阶段。有一些企业开始将其部分员工或团队转移至灵活办公空间。例如，联盛集团开始尝试联合办公方式，将其在新加坡的550名员工中的100名安排到OUEDowntown办公楼里的联合办公空间中办公，该空,间由联合办公运营商TheWorkProject管理。WeWork首尔的著名企业租户包括戴森、微软、爱彼迎和猫途鹰等。此外，Salesforce租赁了WeWork位于澳大利亚墨尔本Bourke街的一整层的联合办公空间。但亚太地区大面积的灵活办公空间租赁的案例并不常见。我们还注意到灵活办公行业内部日益融合的现象：IWG和其它服务式办公运营商创建了联合办公品牌，而WeWork的企业事业部也将服务式办公运营商传统的企业客户作为其目标客户。,政府参与和政策亚太地区的很多政府都通过鼓励创业来弥补制造业等传统行业的缓慢增长。为初创企业提供资金和其它支持，将有助于城市人才引进，并为灵活办公创造一个成熟的市场。在供应方面，各国公共部门正在一些地区打造灵活办公或支持其发展。例如，新加坡政府设立了“起步谷(LaunchPad)”；而在悉尼，新南威尔士政府支持了一项在市中心商业区建设17,000平方米的科技中心的项目；在日本，由生产力、工作/生活平衡和提高女性劳动力参与度的这一系列问题引发的政府工作模式改革，有助于那些在该国经营的企业探索更加灵活的工作方式。,集中持有亚洲很多市场的办公楼总量大部分都是由较少数的业主持有的。与商业地产持有极为分散的美国相比，亚太地区的一些市场主导权集中在少数业主手中。例如，纽约前10大业主持有约13%的办公楼，而在新加坡，前15大业主持有了75%的中央商务区甲级办公楼。在港岛东板块，三家业主控制了约80%的办公楼，而在东京的赤坂/六本木板块，五家业主控制了近90%的甲级办公楼。这让业主对于灵活办公行业发展拥有更大的话语权。在这种情况下，如果有一位业主拒绝向灵活办公运营商出租办公空间，那么该运营商会因为选择余地有限而受到非常大的,租期更短对于那些租期普遍较长的市场终端用户来说，例如，美国和欧洲市场的租期可以达到10年，灵活办公是一个极具吸引力的选择。而在亚太地区，除了东京和澳大利亚，业主给出的租期普遍在三年左右。在这种情况下，灵活办公的价值优势对终端用户的吸引力不是很大。我们预计，由于灵活办公运营商的持续发展和企业用户对于灵活办公的需求增长，将给业主带来压力，尤其是在上述市场中，迫使他们提供更有竞争力的租期。,亚太地区市场发展特点,影响。8 |,办公文化,文化因素可能影响亚太地区不同市场对于灵活办公空间的选择。企业向灵活办公模式的转变速度可能较慢，这一点对于大公司尤其明显。,亚洲的企业文化相对而言更为等级分明，某些时候与联合办公轻松灵活的氛围不太协调。一位行业专家表示，“亚太地区的很多市场中，一个根深蒂固的观念认为，办公空间能够反映身份地位。”,尽管这一情况在中小企业和初创企业里并不常见，但在大企业中比较突出。灵活办公行业能否在亚太地区各个行业层次和年龄层中走得更远，将取决于运营商是否能够将更多满足传统文化偏好的特点融入到设计中去。,|9,驱动企业利用灵活办公空间的因素,灵活性短期租赁合同让企业能够不受长期租约的约束，可以根据其业务战略，调整在岗人数以适应变化。一些企业采用“核心/灵活”策略，即他们为核心员工租用传统办公室，同时向灵活办公运营商租用工位，理想情况是位于核心办公空间附近，以满足在岗人数变化的需要。,成本一般认为，灵活办公空间比传统办公空间更具成本优势。例如，我们的初步估计显示，新加坡一个典型的灵活办公工位可能比传统办公空间里的办公工位成本节约50%。但是，联合办公空间通常比传统办公空间密度更大。在调整密度和类比成本之后2，灵活空间和传统办公的成本急剧拉近，最终可能相差无几。例如，考虑了密度因素之后，新加坡的传统办公空间租用成本仅比灵活办公空间高5%。需要注意的是，灵活办公空间运营商一般都会对除基本的茶点和办公服务以外的服务项目收取额外费用，其中可能包括会议室和活动的预定，因而灵活办公空间的实际使用成本可能还会增加。,便利性除了降低工位成本，灵活办公空间通常拥有“拎包入驻”的便利性。尤其对于大型企业而言，灵活空间能够让企业在短期内搬进搬出，既免除了繁琐的合同谈判和装修工作，还可以避免和房产经纪人、业主、物业经理打交道带来的时间成本，可以说是很有吸引力的办公方式。在某些情况下，灵活办公空间是值得企业考虑的。正如一家大型的全球性企业在一次与仲量联行的访谈中提到的，“企业一般都愿意为便利设施支付额外的费用，提高员工办公的便利性和灵活性。”仲量联行的租赁专家表示，对于大型企业而言，“便利的工作条件很有必要，因为他们都希望避免不必要的麻烦，所以便利的工作条件很重要。而联合办公企业提供,了完备的一站式服务，可以为客户解决装修和设施管理等问题。”2 一个封闭的4-6座办公室的工位成本、资本支出摊销、办公管理和经常费用，以及设施维护成本。10 |,协作和创新企业越来越注重跨团队之间的协作，以保持其竞争力，也越来越倾向于选择共享办公空间，将其作为一种通过接触新的业务概念和创意交流来促进创新的方式。一些企业已经打造了内部联合办公设施，或者开始将灵活办公空间元素融入到现有的办公空间中，以创造更舒适的工作环境，激发员工工作的积极性和参与度。例如，摩根大通结合灵活办公的概念重新设计装修了其位于香港遮打大厦办公室的一个楼层，将高科技融入其商务办公，并创造出满足新一代员工偏好的现代化办公场所。,社群灵活办公空间运营商通常会组织活动并提供便利设施，以提高用户的福利并促进社交和工作上的互动交流，比如组织瑜伽课、特邀嘉宾演讲、提供免费午餐和下班后的欢饮时光，同时，让许多联合办公运营商聘用社群经理，同时承担前台礼宾的责任。还有一些运营商则利用其专有的应用程序(APP)来推动社交和工作上的互动交流。这些功能和设施对于建立一个社群非常有帮助，尤其是在吸引和留住年轻人才方面独具优势。根据仲量联行2017年发布的办公场所人性化体验全球研究报告，超过60的全球受访员工表示，使用外部联合办公空间对他们的工作参与度和工作效率有积极或非常积极的影响。,未来发展趋势展望,根据对亚太地区大型跨国企业客户的访谈结果，我们预计中短期内企业对灵活办公空间的需求会适度增加。企业真正感兴趣的是探索联合办公空间的各种可能性建立分支办公场所、促进创新、增强员工体验以及应对员工人数变化和不同的业务重点。在访谈中，一位客户表示，“我们喜欢中心辐射模式，即在传,业主逐步纳入联合办公模式业主与灵活办公运营商之间的合作经营或是签订管理合同可能会变得更加普遍。最近的学术研究3表明，合作经营模式是那些希望参与到市场中的扩张型联合办公运营商和投资者的最佳选择。亚太地区的一些主要业主也在开始打造自己的灵活办公空间项目。这样做既可以增加其楼宇的价值，还可以通过提供多样化办公空间(核心/灵活模式)组合来保持甚至延长与租户的合约关系以满足其不断变化的空间需求。实行这一策略的业主包括香港的太古集团、新加坡的腾飞集团、澳大利亚的德胜资本以及日本的三井不动产集团等。,物业开发的一个标配设施企业租户对拥有与其传统办公室同一位置或毗邻的灵活办公空间的灵活性非常重视。这可以为因业务增长而产生的变化提供支持，并在此期间，为员工提供临时性办公空间。因此，开发商的新开发项目中灵活办公空间的比例越来越高也就不足为奇了。假设这一需求可以持续下去，这种空间就可能成为标配其重要性就同餐饮店及健身房对于商业区的重要性一样。在新加坡，联实集团在巴耶利巴区的新总部约10的面积将用作联合办公空间。凯德置地正在中国寻求类似的发展策略。,我们预测的一些关键趋势包括：,统办公空间的基础上辅以灵活的分支办公场所。”另一位客户则告诉我们：“我们不会用灵活的办公空间替换北京或上海的传统办公室。但是，我们可能会在中国的二线城市采用灵活办公模式。”但截至目前，很少公司表示有兴趣将其企业不动产大规模并且长期转变为由外部管理的灵活办公空间。目前，灵活办公空间的广泛利用仍然存在很大障碍。大型企业非常重视维护自己的品牌形象和文化。再加上对商业机密的保护和IT基础设施的保障等问题的解决方案需要得到企业租户的满意，才能让更多的公司选择灵活办公空间。但与此同时，这些公司很乐意将灵活办公空间里诸如协作和活动空间等最具吸引力的特性引入自己的办公空间设计中。12 |,市场整合亚太地区灵活办公行业的快速增长形成了运营商之间几乎同质但严重分散的市场。例如，上海有超过1,000家灵活办公场所，其中很多规模非常小。我们已经看到一些个体运营商破产，此外一些企业间还出现了并购。中国最大的联合办公运营商优客工厂在收购洪泰创新空间仅几个月后，就于2018年3月收购了同类竞争对手无界空间。作为亚洲扩张策略的一部分，WeWork正在收购其部分竞争对手。例如，WeWork投资,服务，不仅是空间除了物理空间外，运营商越来越多地提供以办公空间或社区“作为服务”平台和技术驱动的解决方案。WeWork的定制化办公空间服务产品“PoweredbyWe”就是其中一例。这类产品借助技术支持，为企业提供了从装修、建造到工作场所策略等贯穿整个房地产生命周期的全方位服务。2017年末，优客工厂宣布建立一个由在线平台作为支撑的商业社区计划，让企业可以与潜在的商业合作伙伴建立联系和互动。,5亿美元来加速其在东南亚和韩国的扩张和增长，其中包括于2017年8月收购的新加坡竞争对手公司Spacemob。而作为其在中国扩张的一部分，WeWork于2018年4月中旬收购了总部位于上海的裸心社。不过，运营商在进行这些交易时需要保持谨慎。亚太地区最大的两家运营商裸心社和JustCo于2017年7月宣布合并意向，但以失败告终。我们预计，行业整合将在中短期内持续进行，最终少数主要联合办公和服务式办公运营商可能共存，并主导不同领域的细分市场。 |13,随着灵活办公空间在亚太地区以及全球的不断发展，企业、投资者和业主需要考虑许多问题，例如：,什么因素会导致灵活办公空间运营商之间的合并以及何时合并？目前市场的增长水平能维持多久？,哪种模式的灵活办公空间适合您的企业？,灵活办公空间会对员工和公司绩效产生什么影响？,灵活办公空间是否会影响市场发展格局？,灵活办公空间会影响传统的业主/租户关系吗？,关键问题,14 |,附录,灵活办公空间的市场渗透率，按城市,灵活办公空间总量,注：市场渗透率通过与甲级办公楼总量相比较而得出。灵活办公空间运营商通常租用较低品质楼宇和非办公楼业态的物业如购物中心和商住两用空间。 |15,感谢观看,