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2018 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20182018 中国代表城市房地产市场预测编委会扶伟聪徐 景 宏 谢宇晗 李 慰 郑松杰 刘 涟 郑文伟李 举 明 邓祥和 蓝功敏 康 伟 李 鲲 楼浈针欧阳达辉 万祥光 岑小春 李思宽 罗广滨 钱 辉乔 晶 吴 蟒 梁家祥 李 玮 郑旭川 戴晓峰 章 建 伟 杨 帆 邓玮凌谢宇晗冯佩云 吴智杰韦常春 梁风喜广州 / 吴智杰 深圳 / 林万华 东莞 / 李兴旺 佛山 / 曹绍林 珠海 / 胡志宜中山 / 谢仲娟 上海 / 吴元静 合肥 / 王秋燕 南京 / 刘昱廷 杭州 / 闫浩君北京 / 武 森 天津 / 任 炯 山东 / 徐丽丽 郑州 / 孙海龙 武汉 / 谢晶晶长沙 / 邓香玲 南昌 / 占文龙 西安 / 姚夏敏 成都 / 陈清华 贵阳 / 鲁贝侠南宁 / 顾祥玉 乌鲁木齐 / 蔡 玉 二手 / 郭定基 地址：广州市天河区珠江新城金穗路 1 号邦华环球广场 9/10 楼 邮编：510627 电话：020-83161188 传真：020-83161185 网址： .hopefluent 006 031 077 102 127 157 008 015 022 032 043 050 056 064 070 078 085 092 097 103 109 116 128 134 141 149 158 163 170 175 181 前言 抑制与提升 粤港澳大湾区 长三角城市群 环渤海城市群 华中区域 华西区域 解读城市价值趋势： 土地、产业、调控与房地产发展关系 解读房地产运营趋势： 土地乐章变奏下的企业购地与运营逻辑转变 2017 年房地产市场回顾与未来展望 广州 深圳 东莞 佛山 珠海 中山 上海 合肥 南京 杭州 北京 天津 山东 郑州 武汉 长沙 南昌 西安 成都 贵阳 南宁 乌鲁木齐中国城市崛起 ，房地产正向纵深发展 ，合富辉煌以深服务 、深互动 的专业平台， 构建房地产服务、 交易与投资生态圈， 满足人们多元 化的地产需求，人人分享城市增值。 专业 + 系统 房地产综合服务体系 营销服务 数据与信息服务 资产管理 金融服务 房产经纪 与城市共辉煌全面抑制 有机促进 抑制与提升 【前言】 EDITORIAL 房地产市场进入新十年 ，这个十年的起点应该定在 2 0 1 7 年 。这一年政府的市 场调控思路发生系统性变化，由过去的单点、单向调控思维，变成全面、有机的调 控思维。全面调控带来全面抑制。然而必须看到，政策在严控房地产的同时，亦是 在疏导房地产与实体产业间的相互关系、帮助行业获得可持续发展动能。 未来土地价值的上升趋势不会改变 ，城市价值的上升趋势亦不会改变 ，政府 调控将引导行业往更高效的资源运用方式改变。无疑，过程中需要改变我们对资源 的利用以及运营思维。无论自愿或被迫，房地产运营正由原来侧重滚动获利的“快 周转模式”向更讲求价值经营的“慢周转模式”转变，房地产由“快”转“慢”的 过程，亦是行业焕发新的经营效能的过程。 可持续发展方向何在？ 战略与运营建议：进而知变，进而能变 008 2018 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2018 解读城市 2017 近十年城镇化、 产业、 资金、 人口驱动 “城 市价值”上升，最直观的数据体现是城市 造富效应快速加强，土地稀缺进一步拔高 了“楼市价值”。 政府调控围绕“城市价值”与“楼市价值” 两者的匹配平衡而展开。2015 年去库存 措施驱动停滞数年（20122014 年）的 各地楼价合理补涨， 使之与持续提高的 “城 市价值”相匹配。2017 年调控迅速反转 是为了防止价格继续上涨而与 “城市价值” 再次产生背离。 基于资源稀缺下的效率要求，政策同时辅 以“供给侧改革”“分城施策”“交通梳 导”“人口导入”等多种措施，平衡不同 区域的“城市”与“房地产”发展问题。 由于政策与各城发展差异，中期内不同类 型城市的房地产市场将出现不同走势。 土地、产业、调控 与房地产发展关系 China Real Estate Market Forecast 2018 价值趋势009 2018 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2018 资金、人口（人才）聚拢带来城市造富效应，城市土地资源稀缺加速市场价格向上 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 深圳 广州 佛山 东莞 中山 惠州 肇庆 上海 杭州 苏州 南京 宁波 无锡 合肥 北京 天津 石家 庄 唐山 武汉 郑州 南昌 长沙 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 珠三角 长三角 京津冀 华中 成渝 深圳 广州 佛山 东莞 中山 惠州 肇庆 上海 南京 杭州 无锡 苏州 合肥 宁波 北京 天津 石家庄 唐山 武汉 郑州 南昌 长沙 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 金融机构本外币存款规模 2006 年 2010 年 2016 年 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% 700% 深圳 广州 佛山 东莞 中山 惠州 肇庆 上海 杭州 苏州 南京 宁波 无锡 合肥 北京 天津 石家 庄 唐山 武汉 郑州 南昌 长沙 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 2016 年对 比2006 年增 长 幅度 其它省会 （单位：亿元） 49% 48% 35% 33% 30% 26% 12% 11% 0% 20% 40% 60% 深圳 东莞 佛山 珠海 中山 广州 江门 惠州 肇庆 10% 以下 31% 22% 16% 13% 21% 15% 0% 20% 40% 60% 郑州 武汉 长沙 南昌 成都 重庆 西安 南宁 10% 以下 10% 以下 50% 29% 23% 15% 12% 10% 34% 17% 19% 13% 0% 20% 40% 60% 上海 南京 苏州 宁波 合肥 杭州 天津 北京 济南 石家庄 珠 三 角 长 三 角 环 渤 海 华 中 华 西 （注：土地开发强度大于30% ，则 超过一 般意义 认为的 “国际 警戒线 ”） 2020年城市建设用地控制规模 与 城市行政面积 的比值 25 45 65 85 105 深圳 广州 佛山 东莞 中山 惠州 肇庆 上海 南京 杭州 无锡 苏州 合肥 宁波 北京 天津 石家庄 唐山 武汉 郑州 南昌 长沙 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 珠三角 长三角 京津冀 华中 成渝 深圳 广州 佛山 东莞 中山 惠州 肇庆 上海 南京 杭州 无锡 苏州 合肥 宁波 北京 天津 石家庄 唐山 武汉 郑州 南昌 长沙 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 代表城市城镇化率变化 2006 年 2010 年 2016 年 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 深圳 广州 佛山 东莞 中山 惠州 肇庆 上海 南京 杭州 无锡 苏州 合肥 宁波 北京 天津 石家庄 唐山 武汉 郑州 南昌 长沙 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 人口密度 珠三角 长三角 京津冀 华中 成渝 代表城市人口密度变化 深圳 广州 佛山 东莞 中山 惠州 肇庆 上海 南京 杭州 无锡 苏州 合肥 宁波 北京 天津 石家庄 唐山 武汉 郑州 南昌 长沙 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 2.20 深圳 广州 佛山 东莞 中山 惠州 肇庆 上海 南京 无锡 苏州 合肥 宁波 杭州 北京 天津 石家庄 唐山 武汉 郑州 南昌 长沙 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 珠三角 长三角 京津冀 华中 成渝 深圳 广州 佛山 东莞 中山 惠州 肇庆 上海 南京 杭州 无锡 苏州 合肥 宁波 北京 天津 石家庄 唐山 武汉 郑州 南昌 长沙 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 代表城市投资密度变化 其它省会 其它省会 其它省会 （单位：% ） （单位：亿元/ 平方公里） （单位：万人/ 平方公里）010 2018 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2018 2015 年去库存政策本质：使楼市价值与城市价值趋于匹配 上海 南京 杭州 苏州 合肥 宁波 0 50000 100000 2006 年 2010年 2016 年 2006 年 2010年 2016年 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 至2020年 土地开发强度 近年楼价走势 50% 29% 10% 成长初期 快速发展 成熟初期 成熟中期 长 三 角 北京 天津 石家庄 唐山 0 50000 2006年 2010年 2016年 2006 年 2010 年 2016 年 2006年2010 年2016 年 2006年2010 年 2016 年 至2020年 土地开发强度 近年楼价走势 17% 34% 13% 12% 成长初期 快速发展 成熟初期 成熟中期 京 津 冀 成都 重庆 武汉 郑州 长沙 南昌 西安 南宁 贵阳 0 10000 20000 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 2006 年 2010 年 2016 年 至2020年 土地开发强度 近年楼价走势 10% 以下 15% 13% 16% 31% 22% 9% 21% 10% 以下 成长初期 快速发展 成熟初期 成熟中期 华 中 华 西 2017 年调控反转是为了防止价格继续上涨而与“城市价值”再次背离 （1）空间增效 011 2018 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2018 中西部城市及东部调控宽松区域成交动能保持活跃 0 5000 10000 15000 20000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 惠州 江门 肇庆 常州 温州 唐山 烟台 威海 珠三角 长三角 环渤海 0 5000 10000 15000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 重庆 贵阳 南宁 遵义 宜昌 洛阳 2017年成交均价（元/ ） 2016年全年成交面积（万） 2017年全年成交面积（万） 2016年成交均价（元/ ） 遵义 贵阳 南宁 洛阳 江门 肇庆 常州 温州 烟台 威海 唐山 惠州 环渤海 长三角 珠三角 重庆 华中华西 宜昌 重点高铁/ 轻轨枢纽城市 2020 年规划高铁线 全国高铁/ 轻轨现状及规划分布图012 2018 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2018 三大经济圈重点一二线城市成交动能向外围郊区扩散 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 珠三角 长三角 京津冀 东莞 深圳 广州 上海 杭州 南京 合肥 北京 天津 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2017年成交均价（万元/ ） 非中心区年度成交面积（万） 中心区年度成交面积（万） 2016年成交均价（万元/） 一线及强二线城市，政策 严厉， 城市内 部通过 地铁/ 规划 地铁连 接中心 与非中 心区 广州 上海 杭州 合肥 南京 天津 深圳 东莞 北京 全 国 部 分 重 点 城 市 地 铁 规 划 图 CC CC A B CC CC B C CC A B CC 珠三角 长三角 京津冀 灰色字体为2017年现状， 红色字体2020年规划 地铁建设等级： A：1 2条 B：3 5 条 C ：5条以上013 2018 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2018 （2）稳固价值 不同类型城市成交规模 / 人口规模与城市调控关系 0 0.5 1 1.5 2 2.5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 上海 广州 北京 深圳 重庆 成都 天津 武汉 郑州 西安 杭州 南京 宁波 合肥 长沙 南宁 无锡 南昌 贵阳 人口规模 2012-2016 年均成 交规模 成交规模与人口规模比值 动态调整限购 ( 人才引进放宽购房 社 保/ 放宽入户限制 等) 5 3 2 0 1 社保年限： 放 宽 入 户 条 件 放 宽 社 保 要 求 放 宽 入 户 条 件 放 宽 入 户 条 件 放 宽 入 户 条 件 限购年限 是否全市限购 是 是 是 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 是 放 宽 社 保 要 求 放 宽 入 户 条 件 放 宽 入 户 条 件 放 宽 社 保 要 求 014 2018 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2018 中国重点城市产业发展方向 金融/ 展贸/ 消费/ 总部经济中心 战略性新兴产业/ 科创中心 先进制造业/ 智能装备/ 高端机械 现代服务业/ 生产性服务业 交通 枢纽 传统制造业 升级 广 州 深 圳 佛 山 东 莞 上 海 南 京 合 肥 北 京 天 津 青 岛 郑 州 武 汉 重 庆 珠三角代表城市 长三角代表城市 环渤海代表城市 华中华西代表城市 辐射范围： 国际( 跨国) 全国 区域 自身城市 未来不同类型城市房地产市场将出现三种走势 第一类 【处成长阶段】的城市： 第二类 【城市发展高阶 + 土地 / 住房资源稀缺】 的城市 ： 第三类 【城市发展高阶 + 土地 / 住房资源仍有一定空间】的城市： 015 2018 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2018 解读房地产 2017 随“土地调控”持续深化，“土地乐章” 快速变奏。“防止地价上升”只是对调控 的表层理解，地方政府对土地的运营思维 已经转变，土地资源成为决定城市发展竞 争力的战略要素。 “土地乐章变奏”迫使规模企业加快获取 土地、与“时间”赛跑，同时亦使得企业 能力与土地获取区域相适配、与“空间” 适配。纵观 2017 年不同企业的土地购置 差异，企业布局思维主要考虑三个方面： （1）在价值高地一线城市持续品牌与价 值输出；（2）通过一线城市周边及二线 城市弥补一线城市土地补给缩减缺口 ； （3） 通过三四线城市或调控宽松区域保证企业 规模。 未来仍然是适者生存的年代，由土地供应 变革为源头推动，将推动市场及企业发展 模式方式产生深刻改变。从先行房企的经 营变革中我们基本可以归纳出未来房地产 行业的几个发展趋向：【资源集中化】、 【布局均衡化】、【发展多元化】、【资 产资本化】。 土地乐章变奏下的 企业购地与运营逻辑转变 China Real Estate Market