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敬请阅读末页的重要说明 证券 研究报告|行业 点评报告 2024年 0 7月 29日 推荐（维持）发改投资 2024 1014 号点评 总量研究/REITs 1014号文解读：（1）REITs 发行范围进一步扩大，底层资产类型更加多元，或吸引更多更广泛的资金入市，进而有助于市场整体流动性提升；（2）不再设置收益率门槛，或进一步健全市场定价机制；改为对 EBITDA 或经营性净现金流的要求，或促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募 REITs，同时或为未来构建多层次 REITs 市场做铺垫；（3）回收资金用途约束放宽，或为发行人提供灵活决策空间；（4）取消前期辅导环节，申报推荐程序进一步简化，一方面或意味着 REITs 申报从磨合期进入相对成熟期，另一方面，REITs发行效率提升或进一步激发企业发行意 愿；（5）其它：对养老 REITs 适用更宽松的发行规模要求，放宽部分行业可扩募资产规模要求等。中长期来看，REITs 权益属性或得到增强，进一步推动权益类资金参与 REITs 市场的意愿，同时倒逼 REITs 研究从对单一指标的过度依赖转变为在定价中更多考虑成长性、稳健性等多维综合因素。权益市场 方面，关注 主营业务与 REITs 相关的企业、1014号文新增或放宽的行业、具备资管能力和丰富扩募资产储备的企业以及拥有持有型资产且受益于补流比例提高的企业。事件：7月 26日，国家发改委发布关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知（发改投资 2024 1014号）。一、1014 号文：增加底层资产类型，不再设置收益率门槛 但仍 通过对E BITDA 或经营性净现金流的要求以保留 收益预测 的 谨慎性，放宽回收资金使用约束 1.REITs 发行范围进一步扩大，底层资产类型更加多元，或吸引更多更广泛的资金入市，进而 有助于 市场整体流动性提升。边际变化：项目底层资产的行业范围进一步放宽。此前 2023年 3 月发布的关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知（发改投资 2023 236 号，下称 236 号文）将消费基础设施纳入REITs 项目底层资产范围，此次关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知（发改投资 2024 1014号，下称 1014号文）将项目底层资产的行业范围进 一步放宽（详见表 1），具体包括：（1）将养老设施（依法登记并在民政部门备案的养老项目）纳入行业要求；（2）部分行业的范围有所拓宽，包括：a.能源基础设施领域 新增储能设施项目，清洁低碳、灵活高效的燃煤发电项目；b.园区基础设施领域 允许物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）且建面占比不超过 30%的酒店和配套底商纳入项目底层资产；c.租赁住房领域 新增公租房、市场化租赁住房项目（由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目）、园区配套租赁住房（专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目）；d.文旅基础设施 范围从 5A拓宽至 4A并允许在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店纳入项目底层资产；e.消费领域，新增商业街区、商业综合体、家居/建材/纺织 风险提示：政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。行业规模 公募 REITs（只）40 总市值（亿元）1143.3 行业指数%1m 6m 12m 绝对表现-0.2 15.6-2.7 相对表现 1.4 13.3 11.9 资料来源：Wind、招商证券 相关 报告 1、关注保租房和标准厂房两类REITs 资产 REITs 系列报告 2024-03-29 2、明确 REITs 权益属性为“指定FVTOCI”创造前提，或利于估值修复证监会 点评 2024-02-18 3、“消费 REITs”更利好强运营和扩张能力企业，短期或再触发房地产牵引的复苏链关注回升 REITs专题报告系列 2023-03-26 赵可（房 地产组）S1090513110001 宋盈盈（公用环保 组）S1090520080001 梁程加（通信 组）S1090522060001 丁浙川（商业 组）S1090519070002 孙嘉擎（通信 组）S1090523040001 孔嘉庆（房 地产组）研究助理-25-20-15-10-505Jul/23 Nov/23 Mar/24 Jul/24沪深 300收益率 中证 REITs（全收益）收益率(%)全面推动常态化发行，REITs 市场流动性和定价 功能 或加速优化 敬请阅读末页的重要说明 2 行业 点评报告 等专业市场项目，并允许物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）且建面占比原则上不超过 30%（特殊情况下最高不得超过 50%）的酒店和商业办公用房纳入项目底层资产。解读：发行范围的拓宽或可为投资人提供更多的资产选择，吸引更加多元（资金属性不同、投资目的不同、风险收益要求不同）的资金入市，进而 有助于 REITs市场整体流动性提升。表 1：1014号文与此前 958号文、236号文对行业范围要求的比较 关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知 发改投资 2024 1014 号 关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知 发改投资 2023 236 号 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知 发改投资 2021 958 号 1 交通基础设施 收费公路、铁路、机场、港口项目-收费公路、铁路、机场、港口项目 2 能源基础设施 风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目 其中，燃煤发电项目应具备以下一项或多项条件：纯凝工况最小发电出力在 30%额定负荷及以下；掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料，掺烧热量比例不低于 10%；配备大规模碳捕集利用与封存（CCUS）设备-风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布 式冷热电项目 3 市政基础设施 城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目-城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目 4 生态环保基础设施 城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目-城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目 5 仓储物流基础设施 面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目-面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库 6 园区基础设施 位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施项目。其中，国家级与省级开发区以中国开发区审核公告目录（2018 年版）发布名单为准，2018 年以后的开发区需取得国务院或省级人民政府的批复文件，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准 若纳入项目底层资产的单体建筑中包含物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和配套底商，且占同一单体建筑面积比例不超过 30%的，可纳入项目底层资产-位 于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区以中国开发区审核公告目录（2018 年 版）发布名单为准，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准。7 新型基础设施 数据中心类、人工智能基础设施项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目-数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目 8 租赁住房 各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目（园区范围同上）-各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目 9 水利设施 具有供水、发电等功能的水利设施项目-具有供水、发电等功能的水利设施 10 文化旅游基础设施 自然文化遗产、国家 AAAAA 级和 AAAA 级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产-自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等 具有较好收益的 旅游基础设施，其中自然文化遗产以世界遗产名录为准 11 消费基础设施 百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目 与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过 30%，特殊情况下最高不得超过 50%优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs 酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围 12 养老设施 依法登记并在民政部门备案的养老项目-13 其它 符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目-资料来源：发改投资 2024 1014 号，发改投资 2023 236 号，发改投资 2021 958号，招商证券 ZXFUxOtOmPoPrPoNmRtMpOaQ9R8OtRqQpNqMlOoOuMfQmMmO8OrRxOuOoNrNwMpOmM 敬请阅读末页的重要说明 3 行业 点评报告 2 不再设置收益率门槛，或进一步健全市场定价机制；改为对 EBITDA 或经营性净现金流的要求，或促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募REITs，同时或为未来构建多层次 REITs 市场做铺垫。边际变化：1014 号文不再对申报项目设置统一的收益率下限要求，而是改为对EBITDA（或经营性净现金流）的要求。1014号文删除了此前 236 号文对特许经营权/收益权类项目要求“基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于 5%”、对非特许经营权/经营收益权类项目要求“预计未来 3 年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8%”的规定，改为要求“最近 3 个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来 3 个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的 70%”。解读：或进一步健全市场定价机制，或促使更多经营成熟稳 健、现金流持续稳定的资产发行公募 REITs，同 时 或 为 未 来 构 建 多 层 次 REITs 市场做铺垫。一方面，取消最低收益率要求或与 REITs 权益属性的定位更匹配，市场定价机制或更健全，尤其资管能力和扩募能力所带来的资产价值提升或可更加充分地反映在价格之中；另一方面，要求最近三年 EBITDA（或经营性净现金流）均值不低于未来三年均值的 70%，换言之，未来三年 EBITDA 或经营性净现金流的均值不可超过或等于最近三年均值的 142.86%（1/70%），体现预测的谨慎性，或促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产 发行公募 REITs，同时或为未来构建多层次 REITs 市场做铺垫。表 2：1014号文与此前 958号文、236号文对 项目收益 要求的比较 关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知 发改投资 2024 1014 号 关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知 发改投资 2023 236 号 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知 发改投资 2021 958号 项目现金流投资回报良好，近 3年经营性净现金流均为正-项目现金流投资回报良好，近 3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正-申报发行基础设施 REITs 的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于 5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来 3年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。预计未来 3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%最近 3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来 3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的 70%；对于运营时间不足 3年但能够实现长期稳定收益的项目，在确保风险可控的前提下，可合理确定相关要求。若项目在推荐至中国证监会后，未来年度息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）预测与国家发展改革委推荐时发生重大变化导致无法满足上述要求，发起人（原始权益人）、基金管理人应主动披露国家发展改革委向中国证监会推荐时的预测情况并解释变化原因。如项目发行后 3年内可能开展显著影响正常运营的重大改扩建、设备更新等活动，发起人（原始权益人）、基金管理人应全面分析其对经营收益的影响并充分披露-资料来源：发改投资 2024 1014 号，发改投资 2023 236 号，发改投资 2021 958号，招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业 点评报告 3.回收资金用途约束放宽，或为发行人提供灵活决策空间。边际变化：1014号文对回收资金用途的约束进行适度放宽，主要包括两方面：（1）首次明确回收资金可用于存量资产收购。1014号文提到“发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购”，首次出现 回收资金 可 用于“存量资产收购”的 提法；（2）可用于补充流动资金用途的比例 从 10%提升至 15%。1014号文规定“用 于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例不超过 15%”，可用于补充流动资金用途的比例较 236 号文中的 10%提高 5 PCT。解读：或 帮助具有优秀资管和运营能力的发行人构建“买入-修复-退出”循环，或有助于部分企业通过 REITs 盘活资产并改善现金流。对回收资金用途约束的放宽，一方面或可让发行人具有更高的自主性，结合市场情况灵活决定资金用途，尤其是允许使用募集资金收购存量资产或可帮助具有优秀运营能力和资管能力的发行人构建“买入-修复-退出”（buy-fix-sell）循环，另一方面，可用于补充流动资金用途的比例提高或有助于部分拥有较多持有型资产的企业通过 REITs 盘 活资产并改善自身现金流情况。表 3：1014号文与此前 958号文、236号文对 回收资金 要求的比较 关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知 发改投资 2024 1014 号 关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知 发改投资 2023 236 号 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知 发改投资 2021 958 号 基 调 申报项目要形成完善的回收资金使用方案，充分发挥基础设施 REITs 盘活存量资产、促进投资良性循环作用 用好回收资金促进有效投资 鼓励将回收资金用于基础设施补短板项目建设 使 用 用 途 准确 把握回收资金用途。发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和 存量资产收购；用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例不超过 15%。回收资金可按照 市场化原则 依法合规 跨区域、跨行业使用，除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件。严格 把握回收资金用途。基础设施 REITs 净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过 10%的 净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可 跨区域、跨行业 使用；除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件，影响企业按照 市场化原则 依法合规使用回收资金。回收资金应明确具体用途，包括具体项目、使用方式和预计使用规模等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。90%（含）以上 的净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目。鼓励以资本金注入方式将回收资金用于项目建设。使 用 节 奏 严格遵守相关政策要求。发起人（原始权益人）应及时高效使用回收资金，基础设施 REITs 购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起 2年内，净回收资金使用率原则上应不低于 75%，3年内应全部使用完毕。应符合房地产调控政策要求，不得将回收资金变相用于商品住宅开发项目。应符合信息披露要求，将回收资金使用等有关情况向社会公开。督促回收资金尽快使用。加快基础设施 REITs 净回收资金的投资进度，尽快形成投资良性循环，更好支持实体经济发展。基础设施 REITs 购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起 2年内，净回收资 金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。净回收资金使用进度明显不符预期的，应审慎考虑新购入项目安排。如回收资金实际投入项目与申报时拟投入项目不一致的，应按要求向有关省级发展改革委备案并说明情况。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。-监 管 严格执行 回收资金使用直报制度。发起人（原始权益人）应于每季度结束后 5个工作日内，将回收资金使用情况直接报送国家发展改革委投资司，同步抄报 主 申报的省级发展改革委（含省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委，下同）和中国证监会派出机构、证券交易所。回收资金使用完毕后，可不再报送。回收资金实际用途调整的应通过季度报送或单独报送的方式说明情况，并依法合规做好信息披露。对于回收资金使用方向不符合政策要求或使用进度明显不符合预期的，国家发展改革委将根据情况分类采取 提醒、约谈或审慎受理新购入项目申请 等措施。建 立 回收资金使用直报制度。为确保回收资金尽快用于项目投资、有效支持实体经济发展，已上市基础设施 REITs 项 目发起人（原始权益人）应于每季度结束后 5个工作日内向我委投资司直接报送回收资金使用情况，同步抄送再投资项目涉及的省级发展改革委。如回收资金使用进度不及预期，我委将 及时提醒 有关项目发起人（原始权益人）；确有必要时，将提请有关省级发展改革委约谈项目单位，了解具体情况，提出整改建议。-资料来源：发改投资 2024 1014 号，发改投资 2023 236 号，发改投资 2021 958号，招商证券 ef52u53xl1t9cf0kX74GePC4iNkD3XJlIbfvIKRvuXK2CSXNHiREbfxql2SdhEqr 敬请阅读末页的重要说明 5 行业 点评报告 4.取消前期辅导环节，申报推荐程序进一步简化，一方面或意味着 REITs 申报从磨合期进入相对成熟期，另一方面，REITs 发行效率提升或进一步激发企业发行意愿。边际变化：取消前期辅导环节，申报 效率 进一步 提升。关于申报推荐流程要求，1014号 文较此前 236 号等文件 的 边际 变 化 如下（详见表 4）：（1）1014号文删除了此前 236号文关于前期辅导环节的规定，申报推荐程序进一步简化。236 号文强调“认真做好项目前期培育”1、“发 挥专家前期辅导作用”2，1014号文则不再提及前期辅导，而是改为“首次发行时，发起人（原始权益人）应认真做好申报材料准备，直接 向项目所在地的省级发展改革委报送项目申报材料”。（2）1014号文明确了各环节各方的处理时间要求（如限定省级发展改革委的退回/受理时间，限定咨询评估机构提出问题次数和退回时间，以及限定项目方反馈时间），申报推荐效率进一步提升。具体而言，1014号文：a.对于省级发改委，要求“对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，省级发展改革委应在 10 个工作日内退回，未退回的项目即正式受理”；b.对于咨询评估机构，要求“咨询评估机构初步核对项目申报材料，对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，应当在收到材料后 10个工作日内出具建议不予受理的书面意见；评估过程中，咨询评估机构可以采用问题清单方式请项目发起人（原始权益人）、基金管理人等补充材料或说明情况，原则上不超过 2 次”；c.对 于 项目方，要求“项目应在收到问题清单后 15 个工作日内完成答复，特殊情况可 申请延期 1 次，延期时长不超过 10 个工作日”。解读：一方面，取消前期辅导环节，申报推荐程序进一步简化，或意味着 REITs申报从磨合期进入相对成熟期；另一方面，审核效率提升或帮助发行人节约部分时间和资源成本，或可进一步提升企业 REITs 发行意愿，推动更多优质资产入市。1 具体而言，236 号文曾提出“基础设施 REITs 项目的前期培育，包括梳理筛选资产、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题等工作。切实做好项目前期培育，对于加强项目储备、保障项目合规、提升资产质量、促进稳健运营、提高推荐效率具有重要意义。各地方发展改革委要高度重视基础设施 REITs 项目前期培育工作，帮助和指导发起人（原始权益人）、基金管理人等共同做好项目培育，推动项目尽快具备申报条件，并及时向我委反映共性问题和解决建议”以及“项目前期培育阶段结束、基本符合申报条件后，发起人（原始权益人）应按发改投资 2021 958号文、发改办投资 2022 617 号文等要求，向有关省级发展改革委报送项目申报材料。2 具体而言，236 号文曾提出“发挥专家前期辅导作用。项目前期培育阶段，我委将适时组织相关行业专家对项目进行辅导，就投资管理手续合规性、项目收益稳定性等方面研提意见。项目申报材料准备过程中，我委将根据需要组织行业专家提出修改完善意见。针对个别对项目有重大影响的关键问题，发起人（原始权益人）可聘请权威的独立第三方机构出具专业意见。我委将根据工作需要，必要时组织专业力量，对有关项目进 行现场核查。”敬请阅读末页的重要说明 6 行业 点评报告 表 4：1014号文与此前 958号文、236号文对 申报推荐流程 要求的比较 关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行 的通知 发改投资 2024 1014 号 关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项 目申报推荐工作的通知 发改投资 2023 236 号 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基 金（REITs）试点工作的通知 发改投资 2021 958号 前 期 准 备/培 育 发起人（原始权益人）和基金管理人共同作为项目“第一责任人”，必须切实履行好主体责任，认真做好项目前期准备和申报材料准备，确保申报项目 符合各项政策要求。基础设施 REITs 项目的 前期培育，包括梳理筛选资产、制定产品 方案、完善合规手续、解决难点问题等工作。切实做好项目前期 培育，对于加强项目储备、保障项目合规、提升资产质量、促进 稳健运营、提高推荐效率具有重要意义。各地方发展改革委要高 度重视基础设施 REITs 项目前期培育工作，帮助和指导发起人（原始权益人）、基金管理人等共同做好项目培育，推动项目尽 快具备申报条件，并 及时向我委反映共性问题和解决建议。-报 送 省 发 改 委 各有关方面应严格按下列程序开展项目申报和推荐工作。（一）报送省级发展改革委。首次发行时，发起人（原始权益人）应认真做 好申报材料准备，直接 向项目所在地的省级发展改革委报送项目申报材料。发起人（原始权益人）拟整合跨省（区、市）及计划单列市多个项目一次性 发行基础设施 REITs 的，应向发起人（原始权益人）注册地省级发展改革委 报送完整申报材料，并分别向项目所在地省级发展改革委报送涉及该地区的 项目材料；发起人（原始权益人）注册地省级发展改革委对本地区项目和基 础设施 REITs 发行总体方案审查把关，项目所在地省级发展改革委对本地区 项目审查把关。已发行基础设施 REITs 新购入项目时，发起人（原始权益人）应在基金管理 人按照证券交易所有关规定首次发布临时公告披露相关信息后，向新购入项 目所在地省级发展改革委 报送项目申报材料。（二）省级发展改革委把关。对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具 备评估条件的项目，省级发展改革委应在 10 个工作日内退回，未退回的项 目即正式受理。省级发展改革委应优化工作流程，压缩申报层级，加大工作 力度，切实提高项目报送的工作质量和效率。如涉及省级其他部门的有关事 项已由该部门（包括其下级部门）出具无异议函或书面支持意见，向国家发 展改革委报送项目申报文件时不宜再重复会签。项目前期培育阶段结束、基本符合申报条件后，发起人（原始权 益人）应按发改投资 2021 958 号文、发改办投资 202 2 617 号文等要求，向有关省级发展改革委报送项目申报材料。省 级发展改革委应及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合 条件的项目应于 5个工作日内 正式受理；对明显不符合发行条件 或材料不完整、不齐备的不予受理，并于 5个工作日内 作出回 复。项目受理后，我委、省级发展改革委将明确专人对接，优化工作 流程，加快工作进度，共同开展项目判断。省级发展改革委应及 时将符合条件的项目申报文件和相关材料报送我委。为提高工作 效率，如涉及省级其他部门的有关事项已由该部门（包括其下级 部门）出具无异议函或书面支持意见，省级发展改革委向我 委报 送项目申报文件时不宜再重复会签。项目应按照以下程序申报：1.各地发展改革委组织发起人（原始权益人）等有关方面选择优质项目，纳入全国基础设施 REITs 试点项目库。2.发起人（原始权益人）选择符合条件的入库 项目，向项目所在地省级发展改革委报送试点项 目申报材料。未纳入全国基础设施 REITs 试点项 目库的项目不得申报。3.发起人（原始权益人）拟整合跨地区的多个 项目一次性发行基础设施 REITs 产品的，应向注 册地省级发展改革委报送完整的项目申报材料，并分别向相关省级发展改革委报送涉及该地区的 项目材 料；发起人（原始权益人）注册地省级发 展改革委对本地区项目和基础设施 REITs 发行总 体方案审查把关，其他相关省级发展改革委对本 地区项目审查把关。报 送 国 家 发 改 委（三）报送国家发展改革委。省级发展改革委将符合条件的项目报送国家发展改革委。中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发展改革委意见直接报送国家 发展改革委，也可通过省级发展改革委报送。省级发展改革委或中央企业报送时，报送文件中须包含“经初步评估，所推荐项目属于支持发行基础设施 REITs 的行业范围，项目材料完整齐备，不存 在违背国家重大战略、发展规划、宏观调控政策和产业政策的情况，符合固 定资产投资管理法规制度相关要求，项目符合基础设施 REITs 申报要求”的 表述。省级发展改革委报送时，应将上报文件和项目拟纳税情况表抄送同级税务机 关；中央企业报送时，应将上报文件和项目拟纳税情况表抄送发起人（原始 权益人）、项目公司和项目所在地税务机关，同时出具“已将上报文件和项 目拟纳税情况表抄送发起人（原始权益人）、项目公司和项目所在地税务机 关”的说明函。省级发展改革委应及时将符合条件的项目申报文件和相关材料报 送我委。中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发展改革委意见直 接报送我委，也可通过省级发展改革委报送。直接报送的，我委 及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目于 5个工作日内 正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不 齐备的不予受理，并于 5个工作日内 作出回复。3.（接上）发起人（原始权益人）为中央企业 的跨地区打包项目，有关中央企业可将申报请示 文件和项目申报材料直接报送国家发展改革委，同时须附项目所在地省级发展改革委意见。对于 项目收 益是否满足试点基本条件，需以打包后项 目整体收益进行判断。4.对本地区符合相关条件、拟推荐开展试点的 项目，省级发展改革委向国家发展改革委上报项 目申报请示文件和项目申报材料，或为有关中央 企业出具意见。项目申报请示文件或省级发展改 革委为中央企业出具的意见中，需包含“经初步评估，所推荐项目符合国家重大战略、发展规 划、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管 理法规制度，以及试点区域、行业等相关要求，推荐该项目开展基础设施 REITs 试点”的表述。国 家 发 改 委 评 估 推 荐（四）国家发展改革委评估推荐。收到报送项目后，国家发展改革委将按照 咨询评估管理有关规定，及时选取咨询评估机构。咨询评估机构初步核对项 目申报材料，对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项 目，应当在收到材料后 10 个工作日内 出具建议不予受理的书面意见；国家 发展改革委将根据咨询评估机构意见，对项目进行“退回”处理。初步核对 不存在明显问题的项目，国家发展改革委将委托咨询评估机构对项目进行正 式评估。评估过程中，咨询评估机构可以采用问题清单方式请项目发起人（原始权益 人）、基金管理人等补充材料或说明情况，原则上不超过 2次。项目应在收 到问题清单后 15 个工作日内 完成答复，特殊情况可申请 延期 1次，延期时 长不超过 10 个工作日。若项目在规定时限内 无法完成答复或 2次答复后仍 无法清晰说明有关情况，咨询评估机构应按规定出具不建议推荐的评估意 见。国家发展改革委将根据工作需要，必要时组织专业力量，对有关项目进 行现场核查。对于评估建议推荐、委内相关司局无不同意见的，国家发展改革委将向中国 证监会推荐并转送项目材料。对省级发展改革委正式报送和我委直接受理的项目，我委将按照 国家发展改革委关于修订印发国家发展改革委投资咨询评估 管 理办法的通知（发改投资规 2022 632 号）的规定，及 时选取咨询评估机构，办理咨询评估委托书，由咨询评估机构对 项目是否符合推荐条件进行综合评估。项目评估时间一般不超过 30 个工作日；咨询评估机构因特殊情况确实难以在规定时限内完 成的，征得投资司书面同意后，可以适当延长完成时限。咨询评 估机构应在规定时限内提交评估报告。加快做好项目推荐。自项目正式受理之日起 3个月内，应完成省 级发展改革委报送、委托咨询评估、有关业务司局会签、向中国 证监会推荐项目的相关工作。发起人（原始权益人）、基金管理 人等根据要求补充、修 改项目材料的时间不计算在上述时间内。5.国家发展改革委根据项目申报材料，对项目 进行综合评估后，确定拟向中国证监会推荐的项 目名单。国家发展改革委推荐项目时一并将有关 项目材料转送中国证监会。其 它 要 求（五）有关事项及时报告。项目推荐至中国证监会之前，发起人（原始权益 人）和基金管理人要 持续更新财务数据并保持在 6个月以内；如果发生可能 影响项目稳定运营的重大情况（如重要客户退租、重大安全生产事故等），要第一时间报告国家发展改革委投资司。项目推荐至中国证监会后，未经国家发展改革委同意，不得在项目底层资产 中新增资产。如果出现基金管理人、律师事务所、会计师事务所等机构变更，以及部分底 层资产剥离等重大变动，发起人（原始权益人）应及时将调整情况、调整原 因及更新后的项目申报材料报送国家发展改革委投资司备案。（六）其他事项。项目发行后，已发行上市底层资产的改扩建、设备更新等 活动，由有关方面依法依规自主开展，按有关规定办理投资管理手续，无需 再履行基础设施 REITs 申报推荐程序。-资料来源：发改投资 2024 1014 号，发改投资 2023 236 号，发改投资 2021 958号，招商证券 敬请阅读末页的重要说明 7 行业 点评报告 5.其它：对 养老 REITs 适用更宽松的发行 规模要求，放宽部分行业可扩募资产规模要求等。对 养老 REITs 适用更宽松的发行 规模要求。1014号文新增对首次发行的养老设施项目规模要求（当期目标不动产评估净值不低于 8亿元），而对于除保租房和养老以外的项目则仍保留“当期目标不动产评估净值原则上不低于 10亿元”的规模要求，或出于养老项目特殊性 以及促进养老设施供应 的考虑。放宽部分行业可扩募资产规模的要求。1014号文首次提出“对于因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超 50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求”，或与文旅等行业的特殊性有关（比如自然文化遗产的原始权益人或天然缺乏充足的可扩募资产）。自 2024年 8月 1日起，1014 号文以“新老划断”方式实施：此前国家发改委印发的有关文件与 101 4号文不一致的，以 1014号文为准；国家发改委已正式受理以及已推荐至中国证监会的基础设施 REITs 项目，继续按照原申报要求执行，回收资金使用方面可根据项目实际申请按照本通知要求调整使用方案。表 5：1014号文与此前 958号文、236号文对 首发规模和扩募能力 要求的比较 关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知 发改投资 2024 1014 号 关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知 发改投资 2023 236 号 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知 发改投资 2021 958 号 首发 对于首次发行基础设施 REITs 项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 10 亿元（租赁住房项目和 养老设施项目不低于 8 亿元）首次发行基础设施 REITs 的 保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 8 亿元 首次发行基础设施 REITs 的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 10 亿元 扩募 发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、基本具备发行基础设施 REITs 条件的各类资产合计规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行资产规模的 2倍。对于因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超 50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。对于已发行基础设施 REITs 新购入项目，不作规模要求。同一发起人（原始权益人）所属的同类项目，原则上应通过同一基础设施 REITs 平台以新购入方式发行上市。-发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施 REITs 的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施 REITs 资产规模的 2倍。资料来源：发改投资 2024 1014 号，发改投资 2023 236 号，发改投资 2021 958号，招商证券 敬请阅读末页的重要说明 8 行业 点评报告 二、1014 号文对 REITs 和权益市场的影响及展望 1.1014 号文对 REITs 市场的影响及展望 短期 REITs 关注度或提高。上次 出台资产范围拓宽（新增消费类）、降低收益率门槛的 REITs 政策（发改投资 2023 236 号）后，中证 REITs 全收益指数在发布当日/后一交易日/后三交易日/后 五交易日的区间 涨跌幅分别
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