20240727_中泰证券_房地产行业：发展改革委全面推动REITs项目常态化发行_15页.pdf

发展改革委：全面推动 REITs 项目常态化发行-行业点评报告 房地产/公募 REITs 证券研究报告/行业点评报告 2024 年 7 月 27 日 Table_Main S0740523020005 Email S0740524070002 Email Table_Profit REITs 39()1130.64()577.80 Table_QuotePic-Table_Report Table_Summary REITs-20240727 2024 7 26 REITs REITs 1 REITs 2 3 4 5 1 2 5A 4A 3 REITs IRR 5%3 3.8%10 8 2 50/15%REITs REITs 75%85%95%105%115%125%135%145%REITs 指数 上证指数-2-1.政策名称 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知40号文 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知586 号文 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知958 号文 关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知236 号文 国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知 发布时间 2020/4/24 2020/7/31 2021/6/29 2023/3/24 2024/7/26 发布机构 证监会、发改委 发改委办公厅 发改委 发改委 发改委 文号 证监发2020 40 号 发改办投资2020586 号 发改投资2021 958 号 发改投资 2023236 号 发改投资2024 1014 号 区域 优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲 等重点区域，支持 国家级新区、有条件的 国家级经济技术开发区 开展试点。优先支持位于 京津冀协同发展规划纲要河北雄安新区规划纲要长江经济带发展规划纲要粤港澳大湾区发展规划纲要长江三角洲区域一体化发展规划纲要海南自由贸易港建设总体方案 等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的 国家级新区、国家级经济技术开发区 范围内的基础设施项目。【无变化】全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于 京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护 和高质量发展（新增）等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。【新增“十四五”战略规划】【不再提及区域表述】行业 1.优先支持基础设施补 短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。2.鼓励信息网络等 新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括：1.仓储物流项目。2.收费公路、铁路、机场、港口项目。3.城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。4.城镇供水、供电、供气、供热项目。5.数据中心、人工智能、智能计算中心项目。6.5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目。7.智能交通、智慧能源、智慧城市项目。【细化老基建，明确新基建内容】鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。项目应满足以下条件：1.位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或中国开发区审核公告目录（2018 年版）确定的开发区范围内。2.业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。【明确了新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等试点条件】1.交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。2.能源基础设施。包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。【新增能源基础设施】3.市政基础设施。包括城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目【新增停车场资产】4.生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。5.仓储物流基础设施。应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。【细化仓储物流基础设施的种类】6.园区基础设施。位于自由贸易试验区（新增）、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台（细化了园区类型）等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的 消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持 百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目 发行基础设施REITs。【新增消费基础设施资产，该消费基础设施资不包括“商办”用途的写字楼以及“商住”用途的酒店和公寓】1.交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。2.能源基础设施。包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目。【增加了清洁低碳、灵活高效的燃煤发电 资产】3.市政基础设施。包括城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目。4.生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。5.仓储物流基础设施。面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目。6.园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施项目。7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智能基础设施项目，5G、通信铁塔、物联WUFUyRsPtQmNpRpMrMtMrQbRaObRtRoOpNtPeRpPwOlOmMnPbRoOuNwMpMqNNZoNuN-3-以中国开发区审核公告目录（2018 年版）发布名单为准，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准。7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。8.保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。【新增保租房资产】9.探索在其他基础设施领域开展试点。（1）具有供水、发电等功能的水利设施；【鼓励公益性项目参与试点】（2）自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以世界遗产名录为准。【新增景区资产】网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。8.租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。【新增市场化租赁住房】9.水利设施。具有供水、发电等功能的水利设施项目。10.文化旅游基础设施。包括自然文化遗产、国家 AAAAA 级和 AAAA 级旅游景区项目，在景区规划范围内、产权上归属于同一发 起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。【从 5A 放宽至 4A，并可涵盖在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店。】11.消费基础设施。包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目。与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过 30%，特殊情况下最高不得超过 50%。【与消费基础设施的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产】12.养老设施。依法登记并在民政部门备案的养老项目。【新增养老基础设施】13.符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目。【将底层资产行业扩容至十二大类，新增了养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电等资产类型，放宽了旅游景区范围，纳入了产业园区、消费基础设施、文旅基础设施等行业项目的配套或不可分割的酒店、底商等】-4-1.项目用地性质为非商业、非住宅用地。【明确商业、住宅用地不属于试点范围】2.酒店、商场、写字楼、公寓、住宅 等房地产项目不属于试点范围。【明确地产项目不属于试点范围，未放松对商业地产试点的管控】酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地【延续不变】租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿合等少数配套设施用地除外。【提到特殊情况】项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。【对发起人从事行业做出规定，更加严格禁止商业、住宅用途】对发起人从事行业做出规定，更加严格禁止商业、住宅用途【延续此前政策】运营时间-项目运营时间原则上 不低于 3 年。【新增项目运营时间要求】项目运营时间原则上不低于 3 年。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当 降低运营年限要求。【在原 3 年时间基础上适当放宽】-项目运营时间原则上不低于 3 年。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。【延续此前政策】现金流/收益要求 具有成熟 的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定 的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近 3 年内 总体保持盈利或经营性净现金流为正。【明确现金流期限要求】预计未来 3 年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于 4%。【明确收益指标要求】1.项目现金流投资回报良好，近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。2.预计未来 3 年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于 4%。3.持续稳定，来源合理分散。4.项目收益持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健。【新增】申报发行基础设施 REITs 的 特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期 内部收益率（IRR）原则上不低于 5%；【新增 IRR量化指标】非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来 3 年每年 净现金流分派率 原则上不低于 3.8%。【区分特许经营权、经营收益权类项目与非特许经营权、经营收益权类项目,并对非特许经营权类项目从 4%放宽到3.8%】项目现金流投资回报良好，近 3 年经营性净现金流均为正。最近 3 个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来 3 个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的 70%【要求前者不低于后者的70%，体现了收益预测的谨慎性原则】；对于运营时间不足 3 年但能够实现长期稳定收益的项目，在确保风险可控的前提下，可合理确定相关要求。【不再统一规定基础设施 REITs 的现金流分派率或内部收益率等指标】PPP 项目 PPP 项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以 使用者付费 为主，未出现重大问题和合同纠纷。1.2015 年以后批复实施的 PPP 项目，应符合国家关于规范有序推广 PPP 模式的规定。包括：（1）依法依规履行项目审批、核准或备案手续。（2）批复 PPP 项目实施方案。（3）通过公开招标等竞争方式确定社会资本方。（4）依照法定程序规范签订 PPP 合同。【新增】2.2015 年 6 月以后批复实施的特许经营项目，应符合基础设施和公用事业特许经营管理办法（国家发展改革委等 6 部委第 25 号令）有关规定。此前采用 BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目，应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。【明确不同时间段的 PPP 项目应遵循的规定】3.收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主。收入来源 含地方政府补贴 的，需在依法依规1.对项目公司拥有土地使用权的非 PPP（含特许经营）类项目。如项目以划拨方式取得土地使用权，土地所在地的市（县）人民政府或自然资源行政主管部门应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议；如项目以协议出让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职责的机构）应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议；如项目以招拍挂出让或二级市场交易方式取得土地使用权，应说明取得土地使用权的具体方式、出让（转让）方、取得时间及相关前置审批事项。【新增对拥有土地使用权的非 PPP 类项目要求】2.对项目公司拥有土地使用权的 PPP（含特许经营）类项目。发起人（原始权益人）和基金管理人应就土地使用权作出包含以下内容的承诺：项目估值中不含项目使用土地的土地使用权市场价值，基金存续期间不转移项目涉及土地的使用权（政-1.项目收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付费用）为主。收入来源含地方政府补贴的，应为按行业统一规定提供的补贴，且近 3 年每年补贴金额占项目年度总收入比例原则上 不超过 15%。2.项目运营稳健正常，政府和社会资本方之间未发生重大合同纠纷。3.2014 年 9 月前 实施的特许经营项目，应符合当时国家关于特许经营管理的相关规定，取得特许经营协议签署机构、行业主管部门出具的无异议函。4.2014 年 9 月至 2023 年 2 月前 已完成招标采购程序的 PPP 项目，应符合 PPP 项目清理核查要求，且取得 PPP 合同或特许经营协议签署机构、行业主管部门出具的无异议函。5.2023 年 2 月前未完成招标采购程序的项目，以及后续新实施的项目，应符合国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部关于规范实施政府和社会资本合作Io5AGU8KNbc6FZCTsyVdWfC4iNkD3XJlIbfvIKRvuXLBMvkLO1d468Sdy35LpSyf-5-签订的 PPP 合同或特许经营协议中 有明确约定。【新增对地方政府补贴类型收入来源】4 PPP 项目运营稳健、正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷【不变】。府相关部门另有要求的除外），基金清算时或特许经营权等相关权利到期时将按照特许经营权等协议约定以及政府相关部门的要求处理相关土地使用权。【新增新增对拥有土地使用权的 PPP 类项目要求】3.对项目公司不拥有土地使用权的项目。应说明土地使用权拥有人取得土地使用权的具体方式、出让（转让）方和取得时间等相关情况，土地使用权拥有人与项目公司之间的关系，以及说明项目公司使用土地的具体方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相关证明材料。【新增对项目公司不拥有土地使用权的项目要求】4.对 PPP（含特许经营）类项目，PPP（含特许经营）协议签署机构、行业主管部门应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。【新增转让性要求】、【对不同情况下土地使用权合规要求进行了细化】新机制的指导意见的通知（国办函2023115 号）、基础设施和公用事业特许经营管理办法（国家发展改革委等 6 部门 2024 年第 17 号令）等有关文件要求。若特许经营协议未明确支持后续发行基础设施 REITs，则应取得特许经营项目实施机构、行业主管部门出具的无异议函。【区别对待新老 PPP 机制下的项目合规性】项目规模 首次发行基础设施 REITs 的项目，当期目标不动产评估净值原则上 不低于 10 亿元。【新增发行规模要求】发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施 REITs 的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上 不低于拟首次发行基础设施 REITs 资产规模的 2 倍。【新增原始权益人规模要求】保租房 项目首发申报规模 不少于 8 亿元，【放宽保租房项目规模要求】对于首发项目，评估净值原则上 不低于 10 亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于 8 亿元）。发起人（原始权益人）具有较强扩募 能力，可扩募原则上 不低于拟首次发行资产规模的 2 倍。对于因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超 50 亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。对于已发行基础设施 REITs 新购入项目，不作规模要求。【放宽部分行业可扩募资产的规模要求】回收资金要求 发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途 应符合国家产业政策。鼓励回收资金 用于基础设施补短板项目建设，形成投资良性循环。鼓励将回收资金用于基础设施补短板建设：1.回收资金的使用应符合国家产业政策，需明确具体用途和相应金额。【新增回收资金要求：需明确用途和金额】2.在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。【放宽，允许跨区域、行业使用】3.鼓励将回收资金用于国家重大战略区域范围内的重大战略项目、新的基础设施和公用事业项目建设【鼓励被用于特定项目】4.鼓励将回收资金用于前期工作成熟的基鼓励将回收资金用于基础设施补短板项目建设，具体应满足以下要求：1.回收资金应明确具体用途，包括具体项目、使用方式和预计使用规模等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。【延续不变】2.90%（含）以上的净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目。【新增要求 90%以上资金用于在建或新建项目】发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。【强调回收资金满足消费需求】1.严格把握回收资金用途。基础设施REITs 净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应 主要用于 在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）【去除了 90%的量化要求】其中，不超过 30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过 10%的净回收资1.发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购；用于补充流动资金等用途的净回收资金比例不超过 15%。回收资金可按照市场化原则依法合规跨区域、跨行业使用，除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件。2.发起人（原始权益人）应及时高效使用回收资金，基础设施 REITs 购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3 年内应全部使用完毕。-6-础设施补短板项目和新型基础设施项目建设，形成良性投资循环。【不变】3.鼓励以资本金注入方式将回收资金用于项目建设。【提出资金回收方式：资本金】金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用；除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件，影响企业按照市场化原则依法合规使用回收资金。【去除了90%的量化要求，放宽净回收资金的用途限制，相比既往要求 90%净回收资金用于基础设施项目建设，新要求为项目小股东退出对价及为原始权益人补充流动资金开启】2.基础设 施 REITs 购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于 75%，3 年内应全部使用完毕。【对回收资金使用进度明确要求】【不再限制新建项目投资和存量资产收购的资金使用比例，并允许不超过 15%的净回收资金用于补充发行人（原始权益人）流动资金，为原始权益人留下了更多的自主选择权】申报流程 1.发起人（原始权益人）向 项 目所在地省级发展改革委报送试点项目申请材料。省级发展改革委按照“聚焦合规优质资产”的试 点原则，严格把握试点项目质量。不满足试点项目基本条件或重要手续材料缺失的，不予受理。2.发起人（原始权益人）拟整合跨地区的 多个项目一次性发行 REITs 产品 的：1）发起人（原始权益人）向注册地省级发展改革委报送完整的项目申请材料，并 分别向相 关 省级 发展 改 革委 报送 涉及 该地 区 的 项目材料。2）发起人（原始权益人）注册地省级发展改革委对本地区项目和 REITs 发行总体方案审查把关，其他相关省级发展改革委对本地区项目审查把关。3）对于项目收益是否满足试点基本条件，需以打包后项目整体收益进行判断。3.对符合相 关条件、拟推 荐开 展试点 的项目，省级发展改革委需向我委出具无异议专项意见，文字内容需包含“经初步审核，所推荐项目符合国家重大战略、发展规划、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及试点区域、行业等相关要求，推荐该项目开展基础设施 REITs 试点”的表述，同时一并报送试点项目申请材料。【新增】【优化申报路径：无需由省级发改委转报】【新增了基础设施 REITs 试点必须前置入库的规定】1.各地发展改革委组织发起人（原始权益人）等有关方面选择优质项目，纳入全国基础设施 REITs 试点项目库。【不变】2.发起人（原始权益人）选择符合条件的入库项目，向项目所在地省级发展改革委报送试点项目申报材料。未纳入全国基础设施 REITs 试点项目库的项目不得申报。【不变】3.发起人（原始权益人）拟整合跨地区的多个项目一次性发行基础设施 REITs 产品的，应向注册地省级发展改革委报送完整的项目申报材料，并分别向相关省级发展改革委报送涉及该地区的项目材料【不变】；发起人（原始权益人）注册地省级发展改革委对本地区项目和基础设施 REITs 发行总体方案审查把关，其他相关省级发展改革委对本地区项 目审查把关。发起人（原始权益人）为 中央企业的跨地区打包项目，有关中央企业可将申报请示文件和项目申报材料直接报送国家发展改革委，同时须附项目所在地省级发展改革委意见。对于项目收益是否满足试点基本条件，需以打包后项目整体收益进行判断。【明确跨地区央企申报流程】1.省级发展改革委应及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目应于 5个工作日内 正式受理。2.项目前期培育阶段，我委将适时组织相关行业专家对项目进行辅导，就投资管理手续合规性、项目收益稳定性等方面研提意见针对个别对项目有重大影响的关键问题，发起人（原始权益人）可聘请权威的独立第三方机构出具专业意见。【重视专家前期辅导作用】3.对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于 5 个工作日内 作出回复。直接报送的，发改委 及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目于 5 个工作日内正式受理。4.对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于 5 个工作日内 作出回复。自项目正式受理之日起 3 个月内，应完成省级发展改革委报送、委托咨询评估、有关业务司局会签、向中国证监会推荐项目的相关工作。5.总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型，按 照“成熟一类、推出一类”的原 则，细化 完善审核和信息披露要点，对项目质量从严要求，并以适当方式向市场公开，加快成熟类型资产的推荐审核透明度和发行上市节奏。1.报送省级发展改革委。首次发行时，申报材料准备直接向项目所在地的省级发展改革委报送材料。拟整合跨省（区、市）及计划单列市多个项目一次性发行基础设施 REITs 的，应向发起人（原始权益人）注册地省级发展改革委报送完整申报材料，并分别向项目所在地省级发展改革委报送涉及该地区的项目材料。2.省级发展改革委把关。对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，省级发展改革委应在 10 个工作日内退回，未退回的项目即正式受理。【压缩了总反馈时间】3.报送国家发展改革委。省级发展改革委将符合条件的项目报送国家发展改革委。中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发展改革委意见直接报送国家发展改革委，也可通过省级发展改革委报送。4.国家发展改革委评估推荐。收到报送项目后，国家发展改革委将按照咨询评估管理有关规定，及时选取咨询评估机构。对于明显不符合申报条件的项目，应当在 10 个工作日内反馈；评估过程中，补充材料或说明情况，原则上不超过 2 次。项目应在收到问题清单后 15 个工作日 内完成答复，特殊情况 可申请延期 1 次，延期时长不超过 10 个工作日。【取消了前期辅导-7-4.对本地区符合相关条件、拟推荐开展试点的项目，省级发展改革委向国家发展改革委上报 项目申报请示文件和项目申报材料，或为有关中央企业出具意见。项目申报请示文件或省级发展改革委为中央企业出具的意见中，需包含“经初步评估，所推荐项目符合国家重大战略、发展规划、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及试点区域、行业等相关要求，推荐该项目开展基础设施 REITs 试点”的表述。【除“中央企业”其余不变】5.国 家发展改革委 根据项目申报材料，对项目进行综合评估后，确定拟 向中国证监会推荐 的项目名单。国家发展改革委推荐项目时一并将有关项目材料转送中国证监会。6.建立 常态化会商机制，着力解决“新类型”项目面临的重大疑难和无先例问题，并通过培训、典型案例分享等方式向市场公开，加快试点项目进展，引导市场规范发展。7.首次明确提出“前期培育”的概念。发改委在一些政策解读会上也强调了进行前期培育的重要性,并强调不得对项目违规包装、弄虚作假、避重就轻。8.在依法合规的前提下，积极落实项目盘活条件，重点围绕投资管理手续完善、产权证书办理、土地使用合规、资产转让条件确认等，协调有关方面对项目发行基础设施 REITs 予以支持。【完善投资管理手续】、【整体提升申报效率，对多个最长处理日期做出规定】环节】、【通知明确各环节时限要求，严格限定省级发展改革委的退回或受理时间、咨询评估机构提出问题次数以及项目方反馈时间】5.有关事项及时报告。项目推荐至中国证监会之前，发起人（原始权益人）和基金管理人要持续更新财务数据并保持在 6 个 月以内；如果发生可能影响项目稳定运营的重大情况（如重要客户退租、重大安全生产事故等），要第一时间报告国家发展改革委投资司。【增加事项反馈要求，减少潜在风险】、【简化申报推荐程序，取消前期辅导环节，明确反馈时间】来源：Wind、中泰证券研究所 2.REITs REITs 3.。-8-4.基础设施领域 不动产投资信托基金（REITs）项目申报要求 一、行业范围 要求 下列行业范围内，全国各地区符合条件的项目均可申报。1.交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。2.能源基础设施。包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目。其中，燃煤发电项目应具备以下一项或多项条件：纯凝工况最小发电出力在 30%额定负荷及以下；掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料，掺烧热量比例不低于10%；配备大规模碳捕集利用与封存（CCUS）设备。3.市政基础设施。包括城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目。4.生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。5.仓储物流基础设施。面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目。6.园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施项目。其中，国家级与省级开发区以 中国开发区审核公告目录（2018年版）发布名单为准，2018 年以后的开发区需取得国务院或省级人民政府的批复文件，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准。若纳入项目底层资产的单体建筑中包含物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和配套底商，且占同一单体建筑面积比例不超过30%的，可纳入项目底层资产。7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智能基础设施项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。8.租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目（园区范围与“6.园区基础设施”的范围要求一致）。9.水利设施。具有供水、发电等功能的水利设施项目。10.文化旅游基础设施。包括自然文化遗产、国家 AAAAA 级和AAAA 级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。11.消费基础设施。包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目。与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益-9-人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过 50%。12.养老设施。依法登记并在民政部门备案的养老项目。13.符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目。二、项目基本 条件要求 申报项目应当权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好，资产规模应满足要求，相关参与方应信用状况良好。（一）项目权属清晰。项目应权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、经营收益权（含特许经营权，下同），不存在重大经济或法律纠纷。项目公司依法完全持有拟发行基础设施 REITs 的底层资产。土地、海域使用依法合规，用地性质符合土地管理相关规定。项目近 3 年未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或影响项目稳定运营的重大合同纠纷。（二）底层资产完整。项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围；特殊情况下无法全部纳入底层资产的，应采取有力举措保障底层资产运营管理的稳定性。对于园区基础设施等项目，鼓励将资产所属同一建筑物全部 纳入底层 资产，特 殊情况 下未纳入 部分资产 占单体建 筑的面 积原则上不得超过30%，最高不得超过50%。（三）运营收益良好。项目运营时间原则上不低于 3 年。对于能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。不存在可能对未来长期稳定运营产生重大影响的风险因素。项目收益来源合理分散，直接或穿透后应来源于多个现金流提供方；因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，商业模式应合理稳定，重要现金流提供方应当资质优良，财务状况稳健。项目收入来源中包含政府补贴的，应为按行业统一规定提供的补贴、不得为针对特定项目的专门补贴。项目现金流投资回报良好，近 3 年经营性净现金流均为正。最 近 3 个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来 3 个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的 70%；对于运营时间不足3 年但能够实现长期稳定收益的项目，在确保风险可控的前提下，可合理确定相关要求。若项目在推荐至中国证监会后，未来年度息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）预测与国家发展改革委推荐时发生重大变化导致无法满足上述要求，发起人（原始权益人）、基金管理人应 主动披露 国家发展 改革委 向中国证 监会推荐 时的预测 情况并 解释变化原因。如项目发行后 3 年内可能开展显著影响正常运营的重大改扩建、设备更新等活动，发起人（原始权益人）、基金管理人应全面分析其对经营收益的影响并充分披露。（四）资产规模符合要求。对于首次发行基础设施 REITs 项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10 亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于 8 亿元）。发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、基本具备发行基础设施REITs 条件的各类资产合计规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行资产规模的 2 倍。对于因行业共性原因导致确-10-实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50 亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。对于已发行基础设施REITs 新购入项目，不作规模要求。同一发起人（原始权益人）所属的同类项目，原则上应通过同一基础设施 REITs 平台以新购入方式发行上市。（五）参与方经营状况良好。发起人（原始权益人）、项目公司、运营管理机构近 3年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录，未发生重大安全生产事故。发起人（原始权益人）、运营管理机构财务状况良好、经营稳健。对于租赁住房、消费基础设施、养老设施等类型项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。运营管理机构或其主要运营团队具备丰富的项目运营管理经验，具有持续经营能力。基金管理人、资产支持证券管理人资质情况按照中国证监会相关要求执行。（六）中介机构符合执业要求。为项目提供服务的律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构，向国家发展改革委报送时不在严重失信主体名单内，不在被行业主管部门要求暂停执业期间，不在被有关监管机构要求暂停开展证券业务或基础设施 REITs 业务期间。如项目报送后出现上述情形，发起人（原始权益人）应主动报告有关情况，可以更换相关中介机构并更新项目材料，或者待暂停执业、责令整改等期限届满后再重新申报。三、项目合规 要求 申报项目应符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度等要求，从法律法规、投资管理角度具备可转让性。（一）符合宏观管理政策要求。项目不得与国家重大战略、国家宏观调控政策，国民经济和社会发展总体规划、有关专项规划和区域规划（实施方案），产业结构调整指导目录 和相关行业政策规定相违背。外商投资项目还应符合外商投资准入负面清单等有关政策要求。（二）投资管理手续齐备。项目应依法依规取得各项固定资产投资管理手续，包括项目审批、核准或备案手续，规划、用地、环评、施工许可、竣工验收以及节能审查、取水许可等 依据相关 法律法规 应办理 的其他重 要手续，符合生态 保护红 线管理的相关规定。外商投资项目应取得国家利用外资有关手续。投资管理手 续是否合 规，应以 项目投 资建设时 的法律法 规和国家 政策作 为主要判定依据。项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握，并说明有关情况；项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续，如有缺失，应由相关负责部门说明情况或出具处理意见；按照项目投资建设时和现行规定均需办理的有关手续，如有缺失，原则上应由相关负责部门依法补办，确实无法补办的应由相关负责部门出具处理意见。如项目曾进行改变功能用途的重大改扩建，应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资管理合规性。（三）土地使用依法合规。1.对项目公司拥有土地使用权的所有权类项目。如项目以划拨方式取得土地使用权，土地所在地的市（县）人民政府或自然资源行政主管部门应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施RE