2018年Q2中国房地产市场报告.pdf

MARKETVIEW租赁市场动能未减投资市场略有回稳持续降准有助于提升市场流动性央行于六月底宣布今年以来的第三次定向降准 ，自 月 日起下调存款准备金率 个百分点 。央行本次降准旨在于推进结构性去杠杆同时为经济注入适度的流动性 ， 在冲抵经济增速下行风险的基础上有利于促进商办和产业类物业的租赁需求 。 此次存准率下调以及年内进一步降准预期亦将影响国内大宗物业投资市场 。 一方面 ， 货币适度宽松开始带动市场无风险利率下行 ， 利差区间扩大有助于支撑优质商业地产的资产价格；另一方面 ， 美联储加息 、 中美贸易战持续发酵加之中国央行降准将强化短期内人民币的贬值预期 。 如何管理和对冲汇率风险将成为境外资本投资国内房地产的重要因素 。1中国房地产市场报告二零一八年第二季度 2018，世邦魏理仕 |0%10%20%30%40%0369122003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018千（人民币万亿元） 房地产开发投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2018年第二季度图表 1：中国房地产开发投资市场焦点写字楼单季全国净吸纳量创历史新高 ， 上半年全国累计净吸纳量首次超过新增供应 。 TMT维持强劲扩张势头 ， 贡献率攀升至 首位 ， 且 在北京 、 深圳 、 成都和武汉四市新增需求中居首 。零售物业本季度多个标杆性物业入市 。 国际潮牌和国内大众服饰品牌以及餐饮品牌开店热情不减 。 至二季度末 ， 17个城市平均空置率录得 6.8%， 环比下降 0.3个百分点 ， 购物中心平均首层租金环比小幅增长 0.3%。工业物流二季度主要城市高标仓库市场迎来新增供应的历史新低 ， 一线城市的外溢物流需求令都市圈内的二三线城市仓库空置率快速下降 。 经历年初的调价后 ， 本季大部分城市的仓库租金保持稳定 。投资市场2018年上半年 ， 国内大宗物业投资总额达人民币 840亿元 ， 仍高于过去三年同期平均水平 。 内资开发商与地产基金依然为上半年投资市场的主要买方 。 交易超过七成集中于一线城市 ， 但较于2017年 ， 投资者对二线城市关注度有所提升 。成都 、 重庆 、 杭州等为代表的新兴投资城市表现亮眼 。2018年第二季度 世邦魏理仕研究部6.7% 2018年二季度1.9%2018年 6月份出口11.3%2018年 6月份51.56月份社零总额9.0%2018年 6月份*箭头代表同比增速变化MARKETVIEW图表 5：进出口贸易图表 4：固定资产投资图表 3：社会消费品零售总额图表 2：国内生产总值（ GDP）宏观经济二季度中国经济增长动能依然稳健 ， 增长， 较一季度仅微幅回落 个百分点 。 经济的新旧动能切换继续推进：高技术制造业和装备制造业投资增速显著领先于一般制造业 ， 而尽管社零总额增速下滑至 ， 但服务消费和限额以下零售企业的较快增长反映出国内消费市场在发展广度和深度上仍具巨大潜力 。与此同时 ， 我们注意到 ， 持续去杠杆和中美贸易争端升级影响下 ， 经济的内外部不确定因素亦显露端倪 。 上半年出口增速下滑至 ， 贸易顺差较上年同期收窄 ， 月末外储规模较 年底下降 亿美元 ， 月人民币兑美元汇率下跌逾 。 月末国内 增长降至 ，流动性持续收缩的背景下今年上半年债券违约金额已超 年全年 。为应对这一系列内外部风险因素 ， 央行于 月今年第三次下调存款准备金率 ， 意期注入更多的流动性 。 可以预见 ， 随着下半年工作重心更多由去杠杆转入防风险 ， 存款专备金率仍有一到二次下调空间 。 同时财政方面也将有所举措 ，月个税征收方案再次迎来改革 ， 个税免征额拟提高至每月 元 ， 以进一步刺激消费增长 。产业方面政府也做出了进一步开放的举措 ， 除四月央行宣布金融领域对外开放一系列措施外 ，发改委于 月初宣布了新的外商投资负面清单 ，以及自贸区的相应负面清单 ， 预计将带来以制造业为主的各类产业新的外资投资机遇 。两会再次重申房屋居住属性后 ， 各地上马或加强限住限购政策的城市进一步增加 ， 截至上半年共有 余个城市颁布地方限购或限售政策 。但受三四线旺盛销售态势带动 ， 房地产市场销售增长依然稳健 ， 上半年同比上升 。 稳健的销售数据带动了开发商投资意愿 ， 月新开工面积增幅呈一年来新高 。 累计土地购置面积增幅也在 月转正并持续上升 ， 显示出开发商补库存意愿上升 。 但综合来看 ， 为应对内外部经济风险 ， 未来经济领域开放与适度放松会加大力度 ， 但房地产领域的调控政策将仍然持续 。市场表现0%4%8%12%16%0204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（人民币万亿元） 国内生产总值（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%35%051015202530352003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%01020304050602003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（人民币万亿元） 固定资产投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2018年第二季度数据来源：国家统计局， 2018年第二季度数据来源：国家统计局， 2018年第二季度数据来源：国家统计局， 2018年第二季度| 2018， 世邦魏理仕2 2018年第二季度 世邦魏理仕研究部-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-10123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018(美元 万亿元 )进出口总额 (左 )出口额 (左 )进出口总额同比变化 (右 )出口额同比变化 (右 )MARKETVIEW 市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 6：写字楼市场供需 图表 7：写字楼租金指数 2018，世邦魏理仕 | 32018年第二季度 世邦魏理仕研究部写字楼市场第二季度中国写字楼新增供应 万平方米，环比回落 ，二线城市占比超六成。上海、长沙录得新增供应超 万平方米，二线城市逐渐迎来多个地标项目落成，带动写字楼市场整体品质升级。单季全国净吸纳量创历史新高，录得 万平方米，环比增长 ，同比增长 。值得注意的是，上半年全国累计净吸纳量首次超过新增供应。行业方面， 维持强劲扩张势头，贡献率攀升至首位，占比高达，且在北京、深圳、成都和武汉四市新增需求中居首。房地产以 位居次席。而得益于资金的迅速汇集，上半年联合办公等第三方办公服务运营商在上海、杭州、成都、重庆等城市加速扩张，贡献率 。转租公司在经济活跃、写字楼供应充沛的二线城市不断涌现，其提供定制装修办公空间的策略颇受当地终端客户认可，成都南延线板块的转租公司转租租金溢价率最高可达。此外，传统与新兴金融业以 、分居第四、第五。受需求动能集中释放推动，中国 个城市统计层面平均空置率至季末报 ，环比回落个百分点；其中一线城市均值为 ，二线城市 。本季 个城市写字楼租金延续分化走势， 个城市录得租金增长， 个城市租金下跌， 个城市持平。空置率降至近年来新低的广州和成都同以 的环比增长领涨全国。除北京外，北方城市受经济基本面影响租金表现疲弱；相反受新经济带动，长江经济带二线城市的办公需求更具活力，其中南京、杭州录得租金增长，而重庆、武汉则因供应过剩而有所下跌。整体而言， 个城市优质写字楼平均租金报每月每平方米 元，同样本环比增长 。年下半年， 个城市的写字楼新增供应量预计高达 万平方米，多个城市的平均空置率将进一步攀升。而需求端受宏观经济的影响不容忽视。一方面美中贸易争端加速中国金融业、汽车制造业等领域进一步对外资开发、有望带动相关产业外资租户的办公需求扩张；另一方面，贸易战对钢铁、化工、金融、制造、服饰等诸多中国企业产生的负面影响将逐步显现，进而削弱写字楼需求。此外，国内金融业去杠杆、清理整顿对等民间、网络金融借贷平台的生存产生严重影响，一批不规范、资金链脆弱的金融机构的违约风险将显露。写字楼市场受非传统金融类租户退租波及，需求端将产生更多负面变数。0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180200Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2003 = 100全国 一线城市二线城市MARKETVIEW 市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 8：零售物业市场供需 图表 9：购物中心首层租金指数| 2018， 世邦魏理仕4 2018年第二季度 世邦魏理仕研究部零售物业市场上半年全国社零总额超 万亿元，增速下滑至 ；同时网上实物零售额同比增长，在社零中的占比提升至 。下半年汽车关税调整所带来的滞后需求释放以及个税起征点上调预计将对消费数据有所提振。全国 个主要一二线城市总计录得新增供应万平方米，新项目的平均出租率达到；多个标杆性物业如上海世纪汇广场、深圳万象汇、长沙国金中心、成都悠方购物中心等入市。现有老旧物业仍不断寻求重塑的出路，位于北京华联商厦安贞店、华联商厦广安门店于本季闭店，或被改造为联合办公空间，另有宁波新世界江东店闭店调改。需求方面， 、 等国际潮牌和国内大众服饰品牌开店热情不减；咖啡茶饮、特色餐厅等餐饮品牌仍然是购物中心面积的去化主力；而新零售业态发力实体商业是近期市场亮点。本季天猫国际在杭州西湖银泰开出全国首店，网易考拉首店入驻杭州大厦 中央商城，小红书之家在上海静安大悦城开出全国第一家线下店，顺丰旗下首家丰趣海淘 哇噢全球精选店于重庆国泰优活城市广场开业。无人支付、刷脸支付、电子标签、智能云货架、 试衣和试妆等新科技成为此类业态的吸客亮点。与此同时，共享概念逐步注入零售业态，全国首家共享零售空间 未马市入驻北京颐堤港购物中心，为设计师品牌提供短期、灵活的产品展示和销售空间。美味不用等创设的“共享餐厅” 在上海日月光中心广场开业，消费者可在共享餐厅内享用商场内各种签约商户的餐点，该“共享餐厅”模式还将在全国更多的一二线城市核心商圈拓店。至二季度末， 个城市平均空置率录得，环比下降 个百分点，购物中心平均首层租金环比小幅增长 。年下半年，全国 个主要城市预计将有近 万平方米的新增项目入市，供应压力尤存，但较之 年，总量仍呈现减少的趋势。更多风险资本涉足实体店，电商积极拓展线下，国内服饰品牌城市和门店升级，以餐饮最为活跃的体验式商业热度不减等因子仍然促使实体零售业的持续回暖进程，二季度中杭州与上海分别拍卖了两块核心位置综合地块予著名香港零售开发企业，未来有望铸就新的地标建筑，而企业也表达了对于实体零售业已度过数年调整期的希冀与信心。7090110130150170190210230Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q1 2003 = 100全国 一线城市二线城市0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）MARKETVIEW 市场表现图表 10：物流仓储市场供需 2018，世邦魏理仕 | 5图表 11：商业物业大宗交易总额数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度2018年第二季度 世邦魏理仕研究部物流设施市场二季度主要城市高标仓库市场迎来新增供应的历史新低 ， 十六个城市中仅南京 、 重庆和宁波录得共约 万平方米新项目上市 。 由于多个城市空置率都已降至 以下 ， 加之新增供应走低 ， 本季市场吸纳降至约 万平方米 ， 一线与二线城市整体空置率分别降至与 。一线城市的外溢物流需求令都市圈内的二三线城市仓库空置率快速下降 。 北京周边的廊坊 、 天津基本满租；上海周边的昆山 、 太仓 、吴江甚至无锡也已一库难求 ， 租户已经去到上海以南的嘉兴 、 湖州等地寻求可租面积；在大湾区 ， 随着东莞和惠州的可租面积持续减少 ， 深圳的外溢需求开始转向肇庆 、 江门和珠海等地 。经历年初的调价后 ， 本季大部分城市的仓库租金保持稳定 ， 全国平均租金环比上涨 。受北京需求外溢的影响 ， 本季度天津武清 、北辰等邻京区域的仓库租金大幅上涨 ， 带动天津平均租金攀升 。 电商和三方物流仍然是高标仓库市场最主力的需求 ， 但电商自建仓库交付使用导致的退租现象仍时有发生 ，本季沈阳 、 成都和杭州都有电商从租用仓库退租搬迁至自有仓库的案例 。 另外一个值得关注的趋势是 ， 生鲜电商的蓬勃发展令租赁标准仓改造冷库的需求有所上升 。投资市场年上半年 ， 国内大宗物业投资总额达人民币 亿元 ， 同比下降 ， 但仍高于过去三年同期平均水平 。内资开发商与地产基金依然为上半年投资市场的主要买方 ， 其投资额占全国投资总额近六成 ， 其中内资开发商投资活跃度上升 ， 投资占比由 年的 攀升至 。 从交易标的来看 ， 办公楼物业仍然为投资者首要青睐的物业类型 ， 但回顾上半年 ， 资产类别更加多元化 ， 其中综合体类别投资占比由全年的 （ ） 攀升至 （ 上半年 ） 。 与此同时 ， 上半年还录得多个涉及酒店 、 物流 、 零售的资产包交易相继落地 。 全国投资市场总额仍有超过七成集中于一线城市 ， 但较于 年 ， 投资者对二线城市关注度有所提升 ， 其中以成都 、 重庆 、 杭州等为代表的新兴投资城市表现亮眼 。由于在一线城市优质物业回报率徘徊在低位 ，投资者将目光扩展至回报率更高的板块 （ 如一线商务园区高品质物业及二线市场 ） ， 或通过转变物业用途等方式提升资产潜力 。 今年以来央行三次降低存款准备金率以及未来进一步的降准空间都谕示着市场流动性有望得到改善 。 整体来看 ， 年 ， 国内大宗物业投资市场将保持活跃 。0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度-50%-25%0%25%50%75%100%125%150%175%-500-25002505007501,0001,2501,5001,7502,0002,2502007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017YTD2018x 100000000(亿元人民币 ) 1,000万美元以上大宗交易总额（左）同比变化（右）MARKETVIEW 市场表现图表 12： 2018年第二季度市场概览城市 环比变化 优质写字楼 优质零售物业 物流设施北京 租金 0.2% 0.2% 1.2%空置率 2.0 百分点 0.0 百分点天津 租金 -0.6% 0.4% 7.2%空置率 0.6 百分点 0.6 百分点大连 租金 0.0% 0.4% 0.0%空置率 0.8 百分点 1.1 百分点沈阳 租金 -1.1% 0.0% 0.0%空置率 1.7 百分点 0.4 百分点青岛 租金 - 0.1% - 0.3% 0.1%空置率 2.8 百分点 1.5 百分点上海 租金 -0.1% 0.1% 0.1%空置率 0.3 百分点 0.8 百分点南京 租金 1.0% 0.5% 2.7%空置率 1.9 百分点 0.4 百分点杭州 租金 0.7% 1.0% 0.0%空置率 0.0 百分点 2.0 百分点宁波 租金 -0.2% 0.2% 0.0%空置率 0.4 百分点 1.0 百分点苏州 租金 0.1% 0.4% 0.0%空置率 1.4 百分点 0.5 百分点无锡 租金 0.4% 1.9% 0.0%空置率 1.0 百分点 0.6 百分点广州 租金 4.0% 0.6% 0.6%空置率 0.6 百分点 0.8 百分点深圳 租金 0.4% 0.3% 0.0%空置率 1.1 百分点 0.2 百分点成都 租金 4.0% 0.2% 0.6%空置率 4.6 百分点 0.4 百分点重庆 租金 -0.4% 0.0% 0.0%空置率 3.1 百分点 0.0 百分点武汉 租金 -0.4% 0.2% 0.3%空置率 1.8 百分点 0.1 百分点长沙 租金 -0.8% 0.1%空置率 4.8 百分点 1.4 百分点* 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度2018年第二季度 世邦魏理仕研究部| 2018， 世邦魏理仕6MARKETVIEW 未来六个月预测图表 13：未来六个月走势预测城市 未来六个月预测 优质写字楼 优质零售物业 物流设施北京 租金 0%1% 0%1% 1%3%空置率 天津 租金 -1% 0% 0%1% 1%3%空置率 大连 租金 -3%-1% 0-1% 0%1%空置率 沈阳 租金 -3%-1% 0%1% 0%1%空置率 青岛 租金 -1% 0% -1% 0% -1% 0%空置率 上海 租金 -1%0% 0%1% 0%1%空置率 南京 租金 1%3% 1%3% 1%3%空置率 杭州 租金 1%3% 0%1% 1%3% 空置率 宁波 租金 -1% 0% 0%1% 1%3% 空置率 苏州 租金 0%1% 0%1% 1%3%空置率 无锡 租金 0%1% 0%1% 1%3% 空置率 广州 租金 5%8% 0%1% 0%1%空置率 深圳 租金 0%1% 0%1% 2%3%空置率 成都 租金 3%5% 0%1% 1%3%空置率 重庆 租金 -1% 0% 0% 1% 0%空置率 武汉 租金 -1% 0% 0% 0%1%空置率 长沙 租金 -1% 0% 0%1%空置率 * 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度 2018，世邦魏理仕 | 72018年第二季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW北京优质写字楼市场年第二季度，北京写字楼市场未录得新增供应，租赁市场继续保持活跃态势。全市季度净吸纳量录得平方米，创近 年新高；其中甲级写字楼净吸纳量贡献率高达 。需求方面，租赁需求中 行业位居首位，新增需求占比达 ；金融行业中传统金融的新租和扩租需求较为活跃；此外，共享办公运营商加速在优质写字楼宇的布局，季内市场录得多宗大面积（ 平方米以上）租赁交易。强劲的需求使得整体空置率环比下降个百分点至 。全市租金表现平稳，截至季末，平均租金报价同样本环比小幅上扬 ，报每月每平方米元。未来六个月，北京写字楼市场将迎来 万平方米新增供应，其中核心商务区的供给量近 。由于部分新项目预租情况较好，整体空置率有望小幅攀升但仍会维系在低位，而租金有望保持平稳态势。北京优质零售物业市场年第二季度，没有新项目开业。安贞华联、广安门华联相继停业关店。凯德望京原四层华联区域全新打造“肆意时光”主题街区。三里屯太古里全方位升级改造，带动街区环境品质提升。本季度，整体租赁市场较平淡，餐饮业、本土服饰品牌扩张相对活跃。将原有店铺在形象、功能上升级以提升购物体验，以及推出全新副线品牌以开拓新细分市场的趋势越来越显著。多个品牌首入北京市场，欧美汇引入澳之冠，王府中环引入粒子狂热，三里屯引入 ，朝阳大悦城引入 犀牛，芳草地引入。市场整体空置率环比上升了 个百分点至 。购物中心首层平均租金每天每平方米元，同样本比环比上涨 。租金增长来自于次级商圈和成熟外围区的个别项目。未来六个月，有 个项目计划入市，总体量 平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。华北地区 北京050100150200Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12003 = 100)购物中心首层租金指数优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 0%1% 0%1% 1%3%空置率 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年二季度图表 14：未来六个月走势图表 15：北京优质写字楼市场图表 16：北京优质零售物业市场| 2018， 世邦魏理仕8 2018年第二季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW 华北地区 北京050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 17：北京物流设施市场 2018，世邦魏理仕 | 92018年第二季度 世邦魏理仕研究部北京物流设施市场本季度北京工业用地市场录得两宗位于亦庄的土地成交，两宗交易均执行产业用地出让新规，土地使用年限缩短至年。截至二季度，北京高标仓库市场经历了连续五个季度无新增供应且空置率处于 以下的供不应求局面，需求持续外溢至周边城市。高标仓库平均租金在经过两个季度的大幅上涨之后，二季度环比涨幅回落至 ，平均租金报每月每平方米 元， 年上半年租金累计上涨 。 年下半年将有四个高标仓储项目交付使用，总建筑面积约 万平米。据了解，这些项目都处于已经完工或接近完工状态，且收到多家潜在租户大面积租赁意向，目前业主正与潜在租户共同争取获得政府的高精尖产业审批以顺利完成仓库的租用。若下半年新项目的租赁顺利完成，新增供应将被迅速消化，市场活跃度也将有所上升。但考虑到大型租户的议价能力和吸引力，下半年租金增幅将有所放缓。北京投资市场年第二季度，北京共录得 宗大宗交易，交易总额约为 亿元人民币。在城市更新的大环境下，投资者主要收购和改造老旧物业以实现升值，本季 宗交易均属此类投资策略。其中，工银国际收购金融街的国际金融酒店，该酒店年初由洲际集团退出经营，业主计划将部分楼层改造为写字楼。景瑞旗下的公寓平台收购了位于东城区的新华文化大厦，这是景瑞今年在北京的第三项收购。此外，东四环一处商业楼宇被某开发商收购。办公类型物业依然是投资者关注的重要板块，上半年办公类型投资约占总投资交易额的 。其中，在本季度就有位于 的一处在建写字楼项目和位于亦庄的一座商务园项目被交易。整体来看，今年上半年和去年同期相比，北京大宗交易总额略有下降。但未来投资者对北京市场基本面持续看好，且随着国家降准等金融政策的落地，预计下半年交易量会有提升。MARKETVIEW 华北地区 天津050100150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12004 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009=100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 19：天津优质写字楼市场图表 20：天津优质零售物业市场图表 21：天津物流设施市场天津优质写字楼市场2018年第二季度，位于红桥区的天津陆家嘴广场 B座入市，为市场带来 100,000平方米的新增供应 。该项目已有数家企业以大面积租赁入驻。本季房地产业占总新租面积的一半，例如链家在新入市的陆家嘴广场 B座签约 20,000平方米，房地产公司金科集团在天津仁恒海河广场建立京津冀区域公司。内资非传统金融公司亦有布局 。截至季末，全市写字楼市场空置率环比上升 0.6个百分点至37.5%，平均租金报每月每平方米 121.0元，环比下跌0.6%。市场充裕的可租面积为写字楼租户提供丰富的高性价比的选择，加上天津在人才资源和人力成本的优势，大型公司开始在此设立后台支持部门。未来六个月，共有约为 35万平方米的新增供应。在传统商圈的新增供应放缓的情况下，优质写字楼逐渐布局于外围区域。短中期内会近一步推高整体空置率。但新兴区域对于南京路、小白楼等传统商圈的租金影响相对较小，预计未来租金维稳。天津优质零售物业市场本季度天津零售物业市场没有新增供应，吸纳量约为24,000 平方米。截至季末，整体空置率环比下降 0.6个百分点至 11.7%。零售品牌为主要需求。例如优衣库在熙悦汇购物中心一层围挡装修。服饰品牌 I.T和意大利品牌Marella入驻海信广场。前期需求较高的餐饮品牌在这个季度需求相对平淡，主要原因是优质零售物业餐饮区域的大规模调整接近尾声，餐饮品牌可选择铺位也相对有限。另外，继天河城引入 Only Zoo 室内动物乐园，南开大悦城也引入以动物为主题的街区，新型业态为购物中心带来新的体验和活力。本季度购物中心首层平均租金同样本比环比上升 0.4%，至每天每平方米 18.8元。未来六个月，天津有约 10万平方米的新增供应。新项目预计以高入驻率开业，预计空置率会继续小幅下降，租金预计保持平稳。优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 -1% 0% 0%1% 1%3%空置率 图表 18：未来六个月走势2018年第二季度 世邦魏理仕研究部| 2018， 世邦魏理仕10