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1 整体城镇化建设项目 可行性研究报告 Word 文档 -可编辑 XXX 工程咨询有限公司 2017 年 4 月 2 目录 第一章 概述 . 6 1.1 项目名称 . 6 1.2 项目类型 . 6 1.3 项目性质 . 6 1.4 项目实施单位 . 6 1.5 项目建设规模及内容 . 7 1.6 编制依据 . 7 1.7 编制原则 . 14 1.8 项目主要研究内容 . 16 1.9 项目主要经济指标 . 18 1.10 研究结论及建议 . 18 第二章 项目背景及必要性 . 21 2.1 项目背景 . 21 2.2 项目必要性 . 29 第三章 项目区基本情况 . 34 3.1 项目区概况 . 34 3.2 项目区位分析 . 36 3.2 项目用地位置 . 38 3.3 项目现状情况 . 39 3.4 土地利用现状 . 40 3.5 土地权属现状 . 40 第四章 项目区规划利用情况 . 41 4.1 功能定位 . 41 4.2 功能分区 . 41 4.3 上位规划布局 . 42 4.4 安置区规划 . 44 3 4.5 产业园区规划情况 . 48 第五章 项目市场分析 . 50 5.1 2014 年房地产市场 . 50 5.2 土地市场分析 . 58 第六章 项目实施主要内容 . 65 6.1 项目主要内容 . 65 6.2 项目实施计划 . 66 6.3 实施措施 . 66 6.4 项目实施 . 67 6.5 经费管理 . 70 第七章 征地拆迁实施方案 . 71 7.1 征地补偿方案及相关税费 . 71 7.2 拆迁安置补偿方案 . 76 第八章 安置区建设方案 . 78 8.1 安置基本情况 . 78 8.2 项目安置规划 . 78 8.3 项目安置区规模 . 81 8.4 项目安置区建设投资 . 83 第九章 产业园区配套基础设施建设 . 88 9.1 施工条件 . 88 9.2 施工布置 . 90 9.3 质量管理 . 90 9.4 施工计划 . 92 9.5 基础设施建设方案 . 95 9.6 基础设施建设投资估算 . 104 第十章 环境影响分析与评价 . 106 10.1 环境现状 . 106 10.2 分析依据 . 106 10.3 环境影响分析 . 107 4 10.4 水土保持及生态环境保护 . 109 10.5 环境影响评价结论 . 113 第十一章 投资估算与资金筹措 . 114 11.1 投资估算编制范围 . 114 11.2 投资估算依据 . 114 11.3 投资估算结果 . 117 11.4 项目资金筹措 . 119 第十二章 项目经济分析 . 120 12.1 收入来源 . 120 12.2 价格定位 . 120 12.3 成本费用 . 121 12.4 收益估算 . 122 12.5 财务生存能力分析 . 125 12.6 偿贷能力分析 . 127 第十三章 效益评价 . 130 13.1 经济效益 . 130 13.2 社会效益 . 131 13.3 环境效益 . 133 第十四章 项目风险分析 . 135 14.1 政策风险 . 135 14.2 市场风险 . 135 14.3 项目资本金到位风险 . 136 14.4 项目完工风险 . 136 14.5 项目用地审批风险 . 136 14.6 财务风险 . 136 第十五章 社会稳定风险分析 . 137 15.1 编制依据 . 137 15.2 风险识别 . 137 15.3 风险防范和化解措施 . 138 5 15.4 风险等级 . 139 15.5 风险分析结论 . 140 第十六章 研究结论与建议 . 141 16.1 结论 . 141 16.2 建议 . 142 6 第一章 概述 1.1 项目名称 XX 省 XX 经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目 1.2 项目类型 整体城镇化建设项目 1.3 项目性质 新建项目 1.4 项目实施单位 实施单位： XX 置业有限公司 XX 置业有限公司于 2013 年 4 月 26 日成立， XX 投资开发有限责任公司作为公司唯一出资人，拥有公司 100%股权，注册 资本金为3.27 亿元。 XX 投资开发有限责任公司于 2008 年 11 月 26 日成立，公司类型为国有独资有限责任公司，注册资本金为 3 亿元。作为 X 经济区的投融资平台和建设主体， X 投资公司主要负责 X 经济区土地整理和一级开发； X 经济区基础设施建设和投融资工作；政府授权的 X 经济区范围内市政资源特许经营权的管理和经营；投资形成的存量国有资产管理和运作 ;以及巫家坝机场周边的开发建设。 XX置业有限公司主要负责在 X经济区和巫家坝地区房地产开发 7 及经营，项目的投资及管理，商务信息咨询。目前公司正在开发的 X现代广场项目，以 XX 省政府提 出的“打造全国第四大机场经济圈”目标为契机，将建成集 X 大厦、商业、办公、酒店为一体的综合型商业街区。 1.5 项目建设规模及内容 本项目是整体城镇化建设项目，项目实施的主要内容包括：片区的土地征收整理（含征地、拆迁、土地前期手续报批）、安置区建设（包括安置房、配套中小学及商业服务设施等）、片区公共配套基础设施建设。 1、 土地征收整理 项目区征收土地总面积 5,698.95 亩，全部为集体用地。其中：耕地 940.33 亩，园地 1,652.70 亩，林地 854.84 亩，草地 512.91 亩，其他农用地 968.82 亩，集体建设用地 421.55 亩，住宅用地 176.84 亩，未利用地 170.97 亩 。 土地征收规模 权属性质 用地性质 用地面积（亩） 集体土地 耕地 940.33 园地 1,652.70 林地 854.84 草地 512.91 其他农用地 968.82 建设用地 421.55 住宅用地 176.84 未利用地 170.97 合计 5,698.95 8 2、安置区建设 安置区 规划总用地 面积 547.56 亩，总建筑面积为约 485418.71 平方米，地上建筑面积 410548.47 平米，包括回迁安置住房 220934.06平方米，配套住宅 94686.03 平方米，配套商业 49797.38 平方米，公共服务社区配套 45131.01 平方米。容积率为 1.2，绿地率为 45.23%。安置共涉及秧草凹居民小组秧草凹村 577 户， 1255 人，云桥居委会云桥村 315 户， 1367 人。其中： 秧草凹居民小组秧草凹村 434 户，946 人，云桥居委会云桥村 235 户， 1254 人，回迁安置于安置区内；其余 223 户， 422 人货币补偿。 安置区规划指标 单位： 总用地面积 365044.15 净用地面积 331853.87 总建筑面积 485418.71 地上建筑面积 410548.47 其中 住宅 回迁安置住宅 220934.06 配套住宅 94686.03 配套商业服务 49797.38 公共服务社区配套 生鲜超市 4410.75 学校 18876.77 警务站 1889.21 垃圾中转站 200.00 停车楼 19754.28 地下建筑面积 74870.24 停车位 机动车（个） 3154 非机动车（个） 7310 9 住宅套数 2863 套 容积率 1.2 建筑基底面积 49698.04 建筑密度 14.98% 绿化率 45.23% 3、公共基础设施建设 项目规划建设项目区域内的 G320 国道、 X 大道、云天路、云水路、云桥路、 99 号路、 110 号路、 98 号路、 106 号路等片区主要干道及支路，建设秧草凹再生水处理站、北区二级加压泵站、临时加压泵站、电力管沟、市政照明、煤气、自来水等相关市政设施及土地平整。 公共基础设施建设内容 序号 项目名称 规模 1 G320 3.996KM 2 X 大道 1.3KM 3 99 号路 3.3KM 4 110 号 路 道路红线宽 16m，长 2333.8m 5 98 号路 道路红线宽 16m，长 2196.22m 6 106 号路 2.31KM 7 土方平整 5698.95 亩 8 秧草凹再生水处理站 秧草凹片区再生水处理站依托于污水处理厂，总用地面积为 22.43 亩， 分期实施一期规模为 0.8 万 m3/d，二期规模为 0.8 万 m3/d， 9 云水路 城市二级主干道，红线宽度为 40 米，道路全长 1.57KM，设计时速为 40Km/h 10 云天路 城市主干道二级，红线宽度为 50 米，道路全长 1.022KM，设计时速为 40KM/h， 道 10 路横断面设置为双向六车道，道路设计年限为 15 年 11 云桥路 城市二级次干道，双向四车道 ,红线宽度为 30 米，道路全长 1.5KM，设计时速为 30KM/h，道路设计年限为 15 年 12 北区二级加压泵站 近期规模（万 m）高日 1.54m/d 传输 1.23m/d，远期规模（万 m）高日1.54m/d，传输 1.23m/d。 13 临时加压泵站 为满足项目建设需建设 14 电力管沟 地块内部电力与市政供电连接 15 自来水共建 地块内部给排水管网与市政给排水管网连接 16 迁改 综合管线迁改 17 煤气 通气 18 施工临电主支线架及设施 为满足项目建设需建设 19 施工临水 为满足项目建设需建设 20 市政照明 沿道路沿线建设 21 道路消防 地块内部消防工程 1.6 编制依据 1.6.1 法律法规 1、中华人民共和国土地管理法； 2、中华人民共和国森林法； 3、中华人民共和国环境保护法； 4、中华人民共和国城乡规划法； 5、中华人民共和国水土保持法； 11 6、中华人民共和国土地管理实施条例； 7、基本农田保护条例； 8、 XX 省土地管理条例； 9、 XX 省基本农 田保护条例； 10、 XX 省环境保护条例。 1.6.2 政策依据 1、 中国共产党第十八次全国代表大会报告； 2、 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（ 2013年 11 月 15 日）； 3、国土资源部关于贯彻国务院支持 XX 省加快建设面向西南开放重要桥头堡有关措施的通知（国土资发 2011170 号）； 4、财政部国家林业局关于印发 的通知（财综 2002 73 号）； 5、 XX 省人民政府关于加强耕地保护促进城镇化科学发展的意见（云政发 2011 185 号）； 6、中共 XX 省委 XX 省人民政府关于建设滇中产业聚集区（新区）的决定（云发 2013 4 号）； 7、 XX 省加强耕地保护促进城镇化科学发展完善土地利用总体规划（ 2006-2020 年）实施方案； 8、 XX 省国土资源厅关于贯彻落实省人民政府加强耕地保护促进城镇化科学发展意见的实施意见； 9、 XX 省住房和城乡建设厅关于加强耕地保护调整完善城乡 12 规划工作的实施意见（云建规 2011 728 号）； 10、 XX 省林业厅关于支持城镇化科学发展的意见（云林政 2011 71 号）； 11、 XX 省国土资源厅关于 转发国土资源部严格土地利用总体规划实施管理的通知（云国土资 2012 195 号）。 1.6.3 技术规范 1、土地利用现状分类（ GB/T 21010-2007）； 2、城市用地分类与规划建设用地标准 GB50137-2011； 3、乡（镇）土地利用总体规划编制规程（ TD/T 1025-2010）； 4、乡（镇）土地利用总体规划制图规范（ TD/T 1022-2009）； 5、环境空气质量标准 GB3095- 996； 6、城镇污水处理厂污染物排放标准（ GBl8918 - 2002）； 7、城市区域环境噪声标准 GB3096-93； 8、地表水环境质量标准 GB3838-2002； 9、水土保持综合治理技术规范（ GB/T16453-2008）； 10、开发建设项目水土保持技术规范（ GB/T50433-2007）； 11、土壤侵蚀分类分级标准（ SL190-2007）； 12、环境影响评价技术导则（ HJ/T2.1-93)。 13、城市居住区规划设计规范 GB50180-93； 14、住宅设计规范（ 2003 版） GB50096-1999； 15、建筑设计防火规范（ GB50016 2006）； 16、民用建筑设计通则（ GB50352 2005）； 13 17、公共建筑节能设计标准（ GB50189 2005）； 18、建筑气候区划标准（ GB50178 93）； 19、建设项目经济评价方法和参数（第三版）； 20、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（ JGJ75-2003）； 21、民用建筑热工设计规范 (GB50176-95)； 22、建筑采光设计标准 GB-T50033-2001； 23、人民防空地下室设计规范 GB-50038-2005； 24、高层 民用建筑设计防火规范 GB-50045-95（ 2005 年版）； 25、市政公用工程设计文件编制深度规定 (GB01)； 26、城市道路设计规范 CJJ37 90； 27、岩土工程勘察规范（ GB50021 2001）； 28、城市桥梁设计荷载标准 (CJJ77 98)； 29、城市桥梁设计准则 CJJ11 93； 30、室外排水设计规范 (GB50014 2006)； 31、城市排水工程规划规范 (GB50318 2000)； 32、城市工程管线综合规划规范 (GB50289 98)； 33、城市道路和建筑物无障碍设计规范（ GB50-2001）； 34、城市道路交通规划设计规范 (GB50220 95)； 35、城市道路绿化规划与设计规范 (CJJ75 97) ； 36、公路工程抗震设计规范 (JTJ 004 89)； 37、道路工程制图标准 (GB 50162 92)； 38、 国家颁布的现行有关建筑设计规范、规程。 14 1.6.4 相关规划 1、国家新型城镇化规划 (2014 2020 年 )； 2、 XX 省新型城镇化规划（ 2014-2020 年） ； 3、滇中产业新区城镇空间布局专项规划； 4、滇中产业聚集区（新区）总体规划 5、 X 市土地利用总体规划（ 2010-2020 年）； 6、 X 市中心城区 X 分区规划 (2009-2035)； 7、其他相关规划。 1.7 编制原则 1、认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。符合国土管理部门土地综合开发利用的相关要求和土地利用总体规划要求。 2、以现在的城市发展格局为基础，以城市的发展规划为依据，切重城市功能的有效延伸。 3、根据现在的地块构成，在保证保 护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析。 4、通过土地综合开发利用，使土地利用结构和布局得到合理调整、加强土地宏观调控和用途管制，土地利用方式转变取得明显进展，促进经济、社会全面协调可持续发展。 5、项目区开发建设要根据经济社会发展情况、实际用地需求、土地综合开发利用相关政策等合理确定项目区总规模和建
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