中国房地产市场形势总结与趋势展望.pdf

1中国指数研究院2017.10中国房地产市场形势总结与趋势展望2CHINA INDEX ACADEMY目录 CONTENTS上半年房地产市场形势总结1下半年房地产市场趋势展望2关注点：租赁时代渐行渐近，万亿市场空间待挖掘33控房价需求侧限购限卖 (T+n)限贷(含收紧公积金 )城市逐步增加、城区逐步扩大、力度逐步加深；防止短线投机，本轮调控创新性举措；首付比普遍提高到历史最高水平房地产金融调控贯穿其中加大金融平台监管加大资金流向监管控制房地产信贷规模差异化信贷政策定向收紧房贷利率数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang供给侧增加土地供应拍地环节设置更多限制整顿新房、存量房销售市场规范商办市场拍地需自有资金；实行“政府指导价”；限地价竞配建竞自持；部分城市特定地块 “十年限售 ”更加重视整顿存量房中介市场；两部委联手出台土地管理及调控政策；北京调增宅地供应；对商办市场进行规范进一步影响价格预期；限价 设定价格合理变动幅度，影响价格预 期；新一轮调控潮主要集中在 控房价 ， 因此，重点关注控房价政策方能 把握市场后续走向。短期：地方政府因城施策，供需两端发力控房价42016年 10月以来政策收紧城市分布2016“930”： 22城 出台调控；2016年底：共计 26个 地级以上城市和少部分县市出台调控；至 2017年： 76个地级以上城市（ 约 185项 政策 ） 和 32个县市 （ 约43项政策 ） 出台调控 ， 海南 、 河北从省级全面调控 。同步收紧分段强化逐层深化抑需求降杠杆单独强化京津冀城市群长三角城市群珠三角城市群中西部重点城市县市出台政策集中区以北京、雄安为中心形成强力调控场中心城市平稳 ，周边三四线城市陆续调控中心城市加码 ，外围强力调控中心城市单独调控，多数地区仍以去库存为主数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang整体趋势 ： 需求端短期进入修补阶段，供应端中长期调控开始发力。短期：强力抑制投资投机需求，降杠杆 （限购、限贷、限售、限价）5短期：存量房金融属性增强后创新的限售 （ T+n） 模式促理性、稳预期数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang需求端 ： 抑制短期投机行为，强化住房自住属性供应端 ： 引导产品设计回应自住需求长效机制 ： 增强租赁市场房源供应的稳定性沈阳新房 5 年、二手房 2 年西安新房 5 年、二手房 2 年成都3 年重庆2 年贵阳3 年南宁三套 2 年北海二套 2 年 、三 套 5 年海南全省二套 2 年海口、三亚、陵水、万宁 5 年承 德2 年长沙3 年南昌2 年、三限房 5 年济南2 年石家庄5 年保定白沟新城非本市 5 年保定2 年、双限双竞 10 年保定徐水区2 年郑州3 年开封3 年广州2 年珠海3 年、特定地块 10 年厦门2 年芜湖2 年青岛2 年常 州2 年南京3 年东莞2 年无锡2 年南通启东市非本市 3 年泰州2 年扬州本市 二 套、非本市首套 2 年福州闽侯县2 年福州闽清县2 年福州长乐市2 年福州福清市2 年福州2 年嘉兴2 年惠州3 年桂林三套 2 年张家口3 年六安2 年徐 州本市 二 套、非本市首套 2 年宁波2 年6=500人口净流入（万人）中长期： 住房租赁市场迎来试点，租购同权渐进（顶层设计）5月 19日： 住建部 住房租赁和销售管理条例 征求意见 ， 住房租赁市场将迎来正式的管理法规 。7月 20日： 住建部等 9部门联合印发了 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 ， 将在广州 、 深圳 、 南京 、 杭州 、 厦门 、 武汉 、 成都 、 沈阳 、 合肥 、 郑州 、 佛山 、 肇庆等 12个城市开展住房租赁试点 。因城施策 方向：因城施策发展住房租赁产业权益保障直接或间接地平衡租房与购房的权益性鸿沟 ，激励家庭化群体长期租房意愿扩大供给盘活集体建设用地 、 城市闲置用地等低成本用地 ，规范化 、 合法化企业策略看清城市人口聚集态势、积极开拓房源增加渠道人口净流入的城市、近几年新增常住人口较大的城市、大城市内部或周边新城、新区7扩大供给：集体建设用地建租赁房，行业将现四大变化8月 28日： 国土资源部 、 住房城乡建设部联合印发 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 ， 将在北京 、 上海 、 沈阳 、 南京 、 杭州 、 合肥 、 厦门 、 郑州 、 武汉 、 广州 、 佛山 、 肇庆 、 成都等 13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点 。9月 19日： 国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会 ， 就试点工作作出全面部署 ， 提出要优化用地管理流程 ，保障集体建设用地有效供应 ， 盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地 ， 实现土地利用 “ 腾笼换鸟 ” 等 。【 变化一 】 刚需分流集体用地藉成本优势切人租赁市场 ， 从供应端和运营端都有望明显降低租赁住房运营成本 ， 保障租金水平的适中性和稳定 。部分刚需被分流的格局在所难免 。【 变化二 】 土地价值重估 此次方案赋予集体更大的自主权 ， 能以较高的效率和激励机制带动土地供应逐步放量 。 集体建设用地与租赁相结合的模式将逐渐改变现有的土地价值评估逻辑 。【 变化三 】 存量运营扩围 一线大城市已进入存量运营时期； “ 准一线 ” 城市进入了存量运营与增量开发拉锯发展的时期 。 这两类城市未来围绕城市更新 、 长租公寓等存量资产运营的机会较大 ， 集体建设用地建租赁房给企业打开了一扇全新的门 。【 变化四 】 配套性融资创新需求增加 在以租赁为抓力的新供应体系构建过程中 ， 更高层次的金融创新正当其时 。 要形成以租赁为核心的全新供应体系仅仅依靠现有的金融政策是无法实现的 。 这就需要在更高维度上进行金融配套政策的创新 。8中长期： 试点城市政策集中出台，大城进入购租并举新阶段广州： 广州市加快发展住房租赁市场工作方案 ， 保障租购同权 ；发展“城中村”现代租赁业；成立住房租赁发展投资公司；打造现代租赁产业总部经济。北京： 发布 关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知 征求意见稿。京籍承租公租房和直管公房可 落户 、京籍无房家庭只要符合条件子女可 在该区接受义务教育 ；优先面向 产业园区、周边就业人员 出租等。深圳： 发布 深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 （ 征求意见稿）、 深圳市住房租赁试点工作方案 （ 征求意见稿）。结合城市实际情况，着重关注 城中村租赁市场 ，将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，加大对城中村租赁公共服务配套，制定城中村消防、质量等安全标准，进行专业化、规模化租赁运营。上海： 发布 关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见 。 通过 新增用地建设 、 商办房屋按规定改建 、引导 产业园区建设 、稳妥有序开展 集体建设用地 建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应；通过办理居住证、申请居住积分制度、办理 人户分离登记 ，享有基本公共服务等。成都、河南（郑州）、南京、杭州、佛山、武汉、烟台、云南、辽宁 等多地出台住房租赁扶持政策 9中长期：共有产权房建设加快，住房回归居住属性更进一步9月 20日： 北京市正式发布 北京市共有产权住房管理暂行办法 ，并明确了未来五年供应 25万套共有产权住房的目标。9月 14日： 住房城乡建设部印发 关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见 ，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制满足居民基本住房需求，在供应、建设、分配、后续转让上拥有更强的保障。共有产权住房政府所持的份额暂不出售，让渡了房产份额增值部分，优先满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。推动住房制度改革，具有长期实行的基础，对全国住房制度的发展，对各城市解决居住问题，将形成良好的示范。以其灵活的份额调节能够在最大程度上优化个人或家庭在一生中的资源分配，平滑住房消费周期。将新市民纳入住房保障范围，有利于引导部分需求转向政策性商品住房，从更大范围引导更合理的住房消费理念。单独列出、优先供应非本市户籍家庭住房需求的房源不少于30%从城市发展新区调配房源，促进中心城区人口疏解交通便利、配套齐全品质不低于普通商品住房以中小套型为主、考虑两孩和适老设计全装修、智慧社区供应、选址申请资格价格、配售规划建设符合限购资格、首套房单身年满 30岁、离婚满 3年价格低于同地段、同品质普通商品住房优先配售：项目所在区户籍；在项目所在区工作的本市其他区户籍；在项目所在区工作非本市户籍出租：购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分出售：取得不动产权证满 5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭，同等价格条件下代持机构可优先购买。出租出售影响10中长期：供应端做好加法与减法， 保持政策精准性财税房地产税户籍改革土地改革住房金融住房体制改革数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang棚改： 大力推进棚改货币化安置（助力去库存）2017年再开工改造 600万套的棚改任务 ， 从 2018年到 2020年再改造各类棚户区 1500万套；商品住房库存量大 、 市场房源充足的市县 ， 进一步提高货币化安置比例 。 明确加大中央财政补助和金融 、 用地等支持 。土地： 根据商品住房库存消化周期，合理安排住宅用地供应6个月以下的 ， 不仅要显著增加供地 ， 还要加快供地节奏； 12-6个月的 ， 要增加供地； 36-18个月的 ， 要减少供地；消化周期在 36个月以上的 ， 应停止供地 。北京 ：来 5年供应住宅用地 6000公顷；全力推进 “ 拿地未开工和开工未入市项目 ” 尽早开工入市上海 ：十三五预计供应住房用地 5500公顷 ， 新增供应各类住房约 170万套 ， 加强租赁市场的供应规划其他城市 ：福州 、 南昌 、 赣州 、 沧州 、 天津 、 镇江 、 扬州 、 重庆等多个城市陆续出台土地供应中长期计划 以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快，在优化中长期供应体系的同时，继续加强低端基本保障和加快建立购租并举的住房制度。更加重视从供给侧进行预期引导，地方用地供应管理将进一步完善，加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行。趋势112017年 9月 13804元 /平方米环比 0.47%同比 9.41%图： 2016年以来百城价格指数及环比走势调控效果显著，百城价格指数三季度累计涨幅收窄至 2016年以来最低 本轮价格环比已连续 29个月 上涨，但调控后环比涨幅持续 低位， 近 11个月 涨幅在 1%以内 三季度累计上涨 1.64%，涨幅收窄至 2016年以来季度累计最低138042 .8 3 %0.47%10-0610-0910-1211-0311-0611-0911-1212-0312-0612-0912-1213-0313-0613-0913-1214-0314-0614-0914-1215-0315-0615-0915-1216-0316-0616-0916-1217-0317-0617-09涨幅创新高数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang12一线城市环比涨幅持续低位，三四线城市涨幅相对较高一 线 二 线 三 线图： 2016年以来各类城市新建住宅价格走势0.80%2.19%2.57%0%1%2%3%4%一线城市 二线城市 三线城市6 . 3 7 %7 . 2 4 %0 . 2 0 %0 . 0 3 %5 . 1 3 %2 . 2 5 %0 . 3 0 %3 . 5 1 %3 . 2 3 %2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang13有一定产业支撑、价格基数较低上涨周期相对滞后的三四线城市三季度涨势突出三季度累计涨幅 TOP10城市 三季度累计涨幅潍坊 10.25%绍兴 8.90%马鞍山 8.43%台州 7.79%洛阳 7.68%西安 7.56%湛江 6.26%株洲 6.09%徐州 6.04%德州 5.71%1-9月累计涨幅 TOP10城市 1-9月累计涨幅洛阳 27.49%海口 21.91%绍兴 20.02%盐城 19.76%衡水 19.62%西安 19.59%三亚 18.80%重庆 18.75%秦皇岛 18.19%镇江 17.79%2017年以来 重点城市群周边的二三线城市及具备优良旅游资源的沿海城市保持领涨。三季度 ，价格基数较低上涨周期相对滞后的三四线城市，因有产业支撑、经济较为发达，价格涨势突出。数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang14表：十大城市新房和二手房价格不同阶段累计涨跌情况城市新房 二手房三季度 2017:1-9 三季度 2017:1-9北京 0.14% 2.33% -3.09% 4.02%上海 0.17% 1.84% -0.03% 2.87%广州 0.65% 6.71% 7.29% 25.69%深圳 0.09% -1.72% -0.18% 3.76%南京 0.99% 2.68% 1.79% 8.07%天津 0.19% 4.54% -3.65% 7.39%杭州 2.49% 5.64% 5.79% 21.27%武汉 0.58% 3.75% 5.16% 19.24%重庆 5.19% 18.75% 2.52% 16.93%成都 1.85% 6.11% 7.37% 24.84%图： 2016年以来十大城市新房和二手房价格环比涨跌情况十大城市新房二手房市场均调整， 9月二手房均价转为下跌- 1 %0%1%2%3%4%5% 新房 二手房数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang15图： 2016年以来各月代表城市成交走势2017年 1-9月月均成交：约 2960万平方米 同比： -22%2017年三季度月均成交：约 2730万平方米 同比 -31.4%创新高数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang代表城市整体成交规模趋稳，单月同比降幅继续扩大月度成交面积 单月同比163844322 0 1 7 :1 - 92 0 1 6 :1 - 92 0 1 5 :1 - 979742 0 1 7 :1 - 92 0 1 6 :1 - 92 0 1 5 :1 - 94988822 0 1 7 :1 - 92 0 1 6 :1 - 92 0 1 5 :1 - 9一线二线三线图： 2015-2017年各类城市月度平均成交面积 一线城市 三季度同比 -55.5%北上广深同比降幅均较二季度扩大，京沪降幅超六成 二线 城市 三季度同比 -28.2%西安明显降温同比显著下降，南京、合肥 持续高降幅重庆成交规模维持高位同比增幅进一步扩大 三线城市 三季度同比 -30.8%徐州需求支撑不足，调控后成交规模回落至低温趋稳唐山三季度成交同比转降，降幅在六成以上一线城市成交规模降至近年同期最低，三线代表城市三季度成交明显降温-44%-22%-13%数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang171.152017年 1-9月2017年三季度图： 2015年以来 20个代表城市商品住宅供求对比走势0.97销供比重点城市三季度市场供应有所改善，销供比降至近 8个季度低点1458 1266 成交 1 - 9 月月均成交 供应 1 - 9 月月均供应数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang18图： 2016年以来 20个代表城市可售面积与库存消化时间走势 图： 2017年 9月典型城市库存消化时间（月）库存总量低位趋稳，北京因成交下行库存消化时间延长至 15个月9766 6.2 7.6 9.1 可售面积 (万平方米 ) 库存消化时间（月 )4.0 4.2 4.6 8.1 8.6 8.8 9.0 10.3 15.0 15.3 南京 杭州 武汉 成都 青岛 上海 广州 天津 深圳 北京数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang19住宅用地推出量、成交量同环比均提升注：土地面积均为规划建筑面积。推出量 ： 7579万 平米同比 ： 13.5%环比： -5.5%住宅商办 量： 1700万平米同比： -17.3%环比： -26.1%成交住宅 量 ： 6630万平米同比 ： 14.8%环比： -1.9%量： 1322万平米同比： -13.3%环比： -35.0%商办各类用地 13.2亿 平米，同比 6.2% 各类用地 11.1亿 平米，同比 6.0%1-9月3季度 各类用地 5.2亿 平米，同比 24.4% 环比 19.8% 各 类用地 4.2亿 平米， 同比 13.5% 环比 18.5%300城1 6 /0 1 1 7 /0 91 6 /0 1 1 7 /0 91 6 /0 1 1 7 /0 91 6 /0 1 1 7 /0 9数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang20住宅用地价格回升，溢价率开始回落图： 2016年以来 全国 300个城市土地成交楼面价和平均溢价率3季度 各类用地楼面价： 2651元 /平米 同比： 15.0% 环比： 14.4% 溢价率： 31.0% 环比 ：减少 8.5个百分点 住宅用地楼面价： 4726元 /平米 同比： 22.5% 环比： 17.1% 溢价率： 35.5% 环比：减少 13.9个百分点 商办住宅楼面均价（元 / 平米）商办住宅溢价率1-9月 各类用地楼面价： 2384元 /平米 同比： 27.5% 溢价率： 35.0% 同比： 减少 10.2个百分点 住宅用地楼面价： 4122元 /平米 同比： 24.3% 溢价率： 42.1% 同比：减少 16.3个百分点 数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang21一线城市推地量明显增加，三四线城市出让金增长翻倍同比出让金占比一线 二线 三四线1-9月9 8 . 9 %7 . 4 %1 8 . 6 %6 0 . 4 %1 8 . 9 %1 0 8 . 0 %- 1 9 . 3 %1 0 . 8 %7 5 . 5 %成交面积出让金成交楼面价201620151 2 . 4 %2 0 1 7 : 1 - 9201620155 6 . 1 %2 0 1 7 : 1 - 9201620153 1 . 5 %2 0 1 7 : 1 - 9数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang22菏泽、徐州等城市 住宅用地成交量已超过去年全年，出让金超去年 1.5倍，市场热度高表： 2017年 1-9月住宅用地成交面积 top20城市 规划建筑面积 (万 ) 占 2016年比重 出让金（亿元） 占 2016年比重重庆市 2147 104.5% 1018 152.4%武汉市 1529 84.7% 862 94.7%西安市 1372 85.6% 249 114.0%郑州市 1298 74.3% 434 73.8%徐州市 1054 226.3% 182 317.6%菏泽市 1017 452.4% 144 724.1%太原市 917 97.9% 166 77.7%南京市 881 75.7% 1087 66.2%潍坊市 856 38.0% 60 55.6%佛山市 841 90.7% 634 111.7%城市 规划建筑面积 (万 ) 占 2016年比重 出让金（亿元） 占 2016年比重贵阳市 756 127.2% 140 237.7%昆明市 755 88.9% 207 156.1%阜阳市 715 148.6% 165 203.3%杭州市 676 68.5% 1370 98.0%成都市 671 70.3% 637 151.3%济南市 657 52.3% 431 82.6%上海市 655 96.5% 657 54.9%天津市 638 52.6% 771 65.3%北京市 621 282.5% 1551 295.2%临沂市 523 66.1% 70 75.7%数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang23品牌房企销售 业绩 增长明显， 部分 企业上调销售目标图： 20家品牌房企销售业绩注： 20家品牌房企 是万科 、 保利 、 中海 、 恒大 、 碧桂园 、 华润 、 世茂 、 绿城 、 融创 、 龙湖 、 金地 、 富力 、 雅居乐 、远洋 、 新城 、 建业 、 招商 、 首创 、 合景泰富 、 越秀26884183802017:92016:1-92017:1-9业绩销售金额 /亿元 销售面积 /万平米 同比 环比环比 同比20879285315506336346.3%16.6% 17.2%34.6%21.8% 30.2%数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang 1-9月 ， 品牌房企销售金额同比增长 超四成 ， 其中碧桂园销售金额超 4000亿元 ， 居于首位 。 9月 ， 品牌房企销售业绩 同环比增长 ， 销售金额 、 面积增幅均超 15%。24品牌房企销售业绩增长明显，部分企业上调销售目标企业 2017销售目标 调整后销售目标 上调幅度 1-9月目标完成率碧桂园 4000 5000 25% 85.5%融创 2100 3000 43% 68.1%中海 1771 1948 10% 82.7%龙湖 1100 1500 36% 85.5%世茂 800 880 10% 47.8%远洋 600 700 17% 67.4%图： 2017年 1-9月部分房企销售目标及目标完成率情况（单位：亿元）数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang25品牌房企加大土地投资，拿地面积、金额同比增长图： 2016年以来 20家代表性企业拿地 面积和金额走势20家品牌房企 1-9月 拿地金额 同比超七成面积 超过 1.8亿平米9月金额： 1248亿元环比： -13.9%同比： 1.9%面积： 2070万平米环比： -5.8%同比： 25.9%1-9月金额： 10956亿元同比： 76.1%面积： 18190万平米同比： 67.9%注： 20家品牌房企是万科 、 保利 、 中海 、 恒大 、 碧桂园 、 华润 、 世茂 、 绿城 、 融创 、 龙湖 、 金地 、 富力 、 雅居乐远洋 、 新城 、 建业 、 招商 、 首创 、 合景泰富 、 越秀3105 2283 1552 1658 1582 1432 2568 2848 2197 2070 284 1558 1175 842 949 1173 791 1491 1839 1449 1248 16-0116-0216-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-09拿地金额（亿元）拿地面积（万平米）数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang26二线城市仍为 布局热点 ， 一 线和 三四线 布局加速图： 2011年以来 20家代表企业拿地 金额在各等级城市的分布数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang24.9% 27.0% 31.3%41.5% 46.0%20.5% 26.7%50.4%58.4% 51.5%49.1% 40.7%63.3% 49.4%24.7%14.5% 17.2% 9.4% 13.3% 16.2%23.9%0%20%40%60%80%100%2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 1-9月一线 二线 三四线 二线城市： 20家品牌房企在拿地金额占总拿地金额的比例为 49.4% 一线及三四线城市 拿地占比分别提高至 26.7%和 23.9%27图： 2017年 1-9月 20家品牌房企销售金额与拿地金额（亿元）情况数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang20家品牌房企 2017年 1-9月销售金额为拿地金额 2.5倍销售金额拿地金额比值2.5倍050010001500200025003000350040004500碧桂园万科恒大保利融创中海龙湖金地华润绿城招商新城世茂富力雅居乐远洋首创越秀合景泰富建业2.4 2.7 4.9 1.4 11.7 1.8 1.5 2.1 1.7 4.1 1.9 2.1 2.0 4.4 3.0 1.2 1.5 3.1 4.6 64.30500100015002000282017年 1-9月全国房地产企业拿地排行版TOP10企业 1-9月拿地总金额高达 8634亿元 ， 占 TOP50企业的 51.0%， 大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显 。数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang29CHINA INDEX ACADEMY目录 CONTENTS上半年房地产市场形势总结1下半年房地产市场趋势展望2关注点：租赁时代渐行渐近，万亿市场空间待挖掘330宏观环境稳定经济保持平稳增长，年内货币政策维持中性调控 三季度服务业生产、国内消费及外部需求均表现较好，经济 运行良好 。 四季度工业生产、基础建设、房地产等因素减弱及去年同期高基数，经济增速将 平稳放缓 。图： 2010年至今三大需求同比增速走势-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40% 消费品零售总额累计同比 固定资产投资累计同比 出口累计同比图： 2008年至 2017年 8月 M1和 M2同比增速 (月度 )0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%MI 同比 M2 同比12% 年度目标M2： 持续低速增长，远低于年度增速目标货币环境 ： 以“削峰填谷”的中性调控手段为主DR007:稳定在 2.7-3.2%之内，维持高位数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang31个人购房贷款增速得到有效控制，短期消费贷款增长过快被监管图： 2013年以来新增人民币贷款及居民中长期贷款占比变化0%30%60%90%120%050001000015000200002500030000亿元新增人民币贷款（左） 新增居民中长期贷款占比（右）规模稳定 ：绝对数稳定在 4500亿元左右占比下降 ：新增居民中长期贷款占比为 38%，较 2016年下降 7个百分点增速放缓 ：新增居民中长期贷款增速降至 3%，较上半年下降 5个百分点图： 2013年以来居民短期消费贷款及社会消费品零售总额同比变化0%4%8%12%16%0%10%20%30%40%50%居民短期消费贷款同比（左） 社会消费品零售总额同比（右）走势背离增速加快 ：居民短期消费贷款同比增长 35%，较 3月提升 9个百分点多地陆续开展消费贷排查工作，防范风险 .数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang32商品房销售面积 商品房价格新开工面积房地产开发投资经济增速 居民储蓄土地成交 新增货币居民收入政策企业资金0.1 1.0 0.60.80.30.30.80.30.16个模块结合 房天下 大数据平台资源22个方程60余项指标1000多个数据项20 年历史数据2017市场预判：经济、收入、政策、货币为影响房地产市场的主要外部因素货币供应量0.01332017市场预判：量增价稳，新开工小幅提升，投资增速将回落数据来源：中国指数研究院测算 宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓（ GDP增长 6.7%） ；研究假设假设 1假设 2假设 3 M2保持较低速增长或成常态 ， 增长 10.1%，人民币贷款余额增长 12.0%； 2017年基准利率不变 ， 热点城市信贷仍将持续收紧 ， 三四线城市仍将宽松；预测结果15.716.0亿 平米 0.0%1.5%74017476元 -1.0%0%10.710.8万亿 元 3.0%4.8%16.717.1亿 平米 0.0%2.2%商品房销售面积商品房销售价格房地产开发投资额房屋新开工面积假设 4 因城施策 ， 多措并举 ， 多管齐下 ， 力促房地产市场回归平稳理性 。34市场表现： 1-8月销售面积、销售额同比增速继续回落，投资增速趋稳，新开工略有回调数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang1 4 .0 %1 2 .7 %0%5%1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %3 0 %3 5 %4 0 %销售面积收窄 1 .3 个百分点1 8 .9 %1 7 .2 %0%1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %5 0 %6 0 %销售额收窄 1 .7 个百分点7 .9 %7 .9 %0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%1 0 %开发投资趋稳8 .0 %7 .6 %0%5%1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %新开工收窄 0 .4 个百分点35供需两端双调整，预期四季度销售面积调整，销售价格小幅波动1-8月销售面积： 9.9亿平米 同比 12.7%较 1-7月收窄 1.3个百分点销售额： 7.8万亿 同比 17.2%较 1-7月收窄 1.7个百分点-40%-20%0%20%40%60%80%14:1-214:1-314:1-414:1-514:1-614:1-714:1-814:1-914:1-1014:1-1114:1-1215:1-215:1-315:1-415:1-515:1-615:1-715:1-815:1-915:1-1015:1-1115:1-1216:1-216:1-316:1-416:1-516:1-616:1-716:1-816:1-916:1-1016:1-1116:1-1217:1-217:1-317:1-417:1-517:1-617:1-717:1-8商品房 住宅 办公楼 商业营业用房房地产长效机制建设明显加快；调控全面扩围，短期政策仍将从严从紧三四线后劲不足，对全国销售的拉动将弱化；银行按揭收紧，购房压力显著提升四季度销售面积调整销售价格小幅波动数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang36市场投资情绪趋于谨慎，预计四季度新开工、投资增速将继续回落1-8月投资额： 6.9万亿 同比 7.9% 与 1-7月持平新开工： 11.5亿平米 同比 7.6% 收窄 0.4个点银行信贷收紧，企业回款率下降，资金面明显收紧，投资情绪趋于谨慎。- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%1 0 %2 0 %3 0 %14:1-214:1-314:1-414:1-514:1-614:1-714:1-814:1-914:1-1014:1-1114:1-1215:1-215:1-315:1-415:1-515:1-615:1-715:1-815:1-915:1-1015:1-1115:1-1216:1-216:1-316:1-416:1-516:1-616:1-716:1-816:1-916:1-1016:1-1116:1-1217:1-217:1-317:1-417:1-517:1-617:1-717:1-8到位资金 房地产投资 新开工面积数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang37一线城市销售持续下行，二三线城市销售增速将继续放缓一线强势调控叠加注重租赁市场发展销售持续下行预计今年将平淡收尾二线 调控全面扩围 ， 销售增速将继续放缓三四线销售累计同比增速现逐月回落态势市场后劲不足 ， 繁荣行情或见顶1 2 . 7 %- 2 8 . 2 %4 . 7 %2 1 . 0 %- 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%1 0 %2 0 %3 0 %2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2 0 1 7 :1 - 8全国 一线 二线 三四线数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang38CHINA INDEX ACADEMY目录 CONTENTS上半年房地产市场形势总结1下半年房地产市场趋势展望2关注点：租赁时代渐行渐近，万亿市场空间待挖掘339今年以来，中央积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展那么，我国租赁市场空间有多大 ?40注 ： 1、根据 中国流动人口发展报告 ， 2013年流动人口家庭中租住私房的比例为 67.3%，本次沿用该比例； 2016年流动人口在流入地的家庭规模根据 2015年公布数据测算；2、根据中国指数研究院重点城市租金水平估算 2016年全国户均年租金（私房租金）为 2.0万元；3、高校毕业生购房需求释放一般在毕业后 5年左右，假设近五年毕业生 70%在就业地落户且 50%在租房，合计租房人数 0.13亿；4、高校毕业生人均年租金的测算是根据智联招聘调查数据、香草招聘联合房天下发布报告中数据测算。当前租赁市场规模达 1.38万亿元数据来源：中国指数研究院测算流动人口2.45亿 人租房比例67.3%户均人口2.67人 /户户均年租金2.0万 元 /户￥市场规模1.23万亿流动人口测算非流动人口测算落户地就业的高校毕业生租房其他户籍人口在当地的租房需求 暂不考虑落户地就业的租房人数0.13亿 人人均年租金1.2万 元 /人市场规模0.15万亿合计1.38万亿占总规模的比例 接近九成41至 2020年，流动人口将处在 2.42亿水平数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%01002003004005006007008009002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020全国高校毕业生人数（万人） 同比增速“十三五”时期 年均 770万人 左右0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%14000145001500015500160001650017000175002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020外出农民工（万人） 同比增速2017-2020年均增速 0.3%经模型预测， 2020年我国流动人口在 2.42亿 水平外出农民工 是流动人口的主要组成部分， 2016年其占流动人口的比重接近 70%；另外 部分高校毕业生 等城镇户籍人口也是流动人口的重要组成。42至 2020年，租赁市场规模将达 1.71万亿元数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang至 2020年，租赁市场规模达 1.71万亿元 随着租房长效机制的建立，我国租房体系不断完善，对居民的 租房保障更加多元和完备 流动人口逐渐向沿江、沿海、沿交通节点等地区聚集 热点城市较高，房价涨幅明显高于租金涨幅，导致 首次购房置业年龄推迟三大城市群中西部省会城市23