当前我国房地产市场金融风险分析及防控政策建议.pdf

民银智库 研究 当前我国房地产市场金融风险分析及防控政策建议 今年以来，在“房住不炒”的 定位指导下，房地产市场调控持续深入，房地产金融 政策总体趋紧，市场运行较为平稳。 上半年，房价整体 同比小幅上涨 ，区域分化特征 明显，一线城市房价环比涨幅保持低位，二三四线城市房价环比涨幅有扩大趋势 ；开发投资增速冲高后小幅回落，开工较为积极，竣工面积持续负增长；商品房销售实现较好增长，待售面积降幅逐渐收窄；土地供应与成交面积较快增长，成交土地溢价率同比降低。 当前房地产市场存在四方面风险亟待关注解决： 一是 资 金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力； 二是 供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配置机制有所扭曲； 三是 三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力； 四是 销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险。 分析美国、日本、中国香港 地区 的房地产 金融 危机 案例可以发现，房地产与经济周期具有较强相关性，房地产泡沫破裂多与货币紧缩有关，而政府的推波助澜、监管缺位会加剧房地产泡沫化 。美国以风险外移为主的房地产金融风险处置策略 、日本的政府行政干预处置策略、香港基于市场机制的自我修复处置策略对 我国防范化解房地产金融风险均具有重要的借鉴和启示意义。 政策 建议 ：一是 有序推进“稳杠杆”，从总量上防止债务风险无序爆发与蔓延； 二是 加大房地产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险； 三是 商业银行密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量。2018 年第 24 期 201 7 年第 期 中国民生银行研究院 2018 年 9 月 6 日 研究团队： 黄剑辉 huangjianhuicmbc 李岩玉 liyanyucmbc 董运佳 dongyunjiacmbc 黄赫 huanghe5cmbc 总第 84 期 2 民银智库 研究报告 总第 84 期 目 录 一、 2018 年以来我国房地产市场运行总体状况 . 3 （一）市场调控持续深入，金融政策总体趋紧 . 3 （二）房价走势总体平稳，区域分化特征依然明显 . 7 （三）开发投资增速同比有所回升，销售保持中低速增 长 . 9 二、当前我国房地产市场潜在金融风险分析 . 12 （一）资金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力 . 12 （二）供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配臵 机制有所扭曲 . 17 （三）三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化 压力 . 18 （四）销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险 . 20 三、房地产金融风险防控的国际经验借鉴 . 21 （一）典型国家和地区的房地产金融危机 . 21 （二）危机成因的共性分析 . 23 （三）危机应对的 国际经验借鉴 . 24 四、房地产市场金融风险防控的政策建议 . 27 （一）有序推进“稳杠杆”，从总量上防止债务风险无序爆发与蔓延 27 （二）加大房地 产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险 . 28 （三）商业银行密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量 . 29 3 民银智库 研究报告 总第 84 期 当前我国房地产 市场金融风险分析及防控 政策建议 今年以来，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位指导之下，房地产市场调控持续深入 ，金融政策总体趋紧。从主要指标上看 ，调控政策效果积极显著，市场总体保持了良好运行态势，房价走势较为平稳，开发投资、销售等均实现了较好增长。与此同时，市场存在四方面风险亟待关注解决：一是资金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力；二是供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配臵机制有所扭曲；三是三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力；四是销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险。 基于上述分析，本报告在吸收借鉴美国、日本、香港等地应对房地产市场风险的经验教训的基础上，建 议有序推进“稳杠杆” ， 从总量上防止债务风险无序爆发与蔓延 ； 加大房地产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险 ； 商业银行 密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量。 一、 2018 年以来我国房地产市场运行总体状况 （一）市场调控持续深入，金融政策总体趋紧 1. 调控政策密集发布、覆盖广泛。 2018 年两会重申并细化了党的十九大报告关于房地产调控的总体思路，“房住不炒”定位更加深入人心。在这一政策总基调下，中央和地方层面围绕房地产市场出台了密 集的调控政策。据 中原地产研究中心 统计， 2018 年 1-5 月，全国房地产调控政策发布次数多达 159 次，同比增加 60%。从需求侧看，4 民银智库 研究报告 总第 84 期 限购、限价、限贷、限售、限商的 “ 五限 ” 调控 成为常态；从供给侧看，各地普遍加大土地供应尤其是租赁房、保障性用房的土地供应力度。从住房制度改革看，加大对租赁市场发展的支 持力度，不动产登记信息管理基础平台实现全国联网，房地产税立法稳步 推进，深圳市启动新一轮住房制度改革，农村宅基地集 体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分臵”改革有序实施 ，政府作为居住用地唯一供应者的局面有望被打破。 值得注意的是，自 2017 年二季度以来，近 60 个城市出台了户籍人才相关政策，对当地房地产市场产生了较大影响，部分地区房价反弹明显，对整体调控效果造成一定负面影响。此后，住建部就房地产市场调控问题约谈部分地方政府，抑制了地方政府变相放松调控的冲动；在北京、上海等 30 个城市先行开展了治理房地产市场乱象专项行动， 遏制房地产不合理合规的价格上涨，起到了积极效果。 2. 货币信贷与金融监管总体趋紧。 首先，货币政策保持稳健中性。 上半年， M2 同比增速总体保持在 8.5%左右的中低水平，增速同比明显降低； 1 月、 3 月、 5 月新增 社会融资规模均出现负增长；银行间同业拆借利率在震荡中呈现小幅上行趋势。为缓解市场对于货币环境过紧的担忧， 二季度以来 ， 央行 多次采取 定向降准 、增加再贷款再贴现额度 等手段 ，支持债转股、普惠金融等领域发展。近期， 受中美贸易摩擦加剧等内外部因素影响，国务院常务会议部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展； 央行、银保监会加大窗口指导力度， 央行开展单次最大规模的 MLF 操作，政策呈边际放松趋势， 对 市场流动性 起到一定改善 作用 。 其次，金融监管持续强化 。 2017 年末以来，国务院金融稳定发展委员会、银保监会 相继成立，监管机构与监管政策框架不断完善。 在“ 去杠杆 ”、“防风险”的大背景下，金融监管力度不断加大。据 统计，截至 5 月 10 日，银监系统今年以来已开出超过 1200 张罚单，总数超过去年同期。随着影子银行治理工作的逐渐深入， 以及 金融功能5 民银智库 研究报告 总第 84 期 监管趋势下不同类型融资渠道套利空间的消除，房地产企业融资渠道全面收紧，尤其是 占房企开发资金来源四分之一左右的非标融资 渠道受阻 。 今年以来发布的资管新规等金融监管规定对房地产行业的影响主要体现在三个方面： 一是禁止投资于非标债权类、未上市股权类及其收益权的 资管 产品期限错配，依靠循环发行 一年以内的短期非标产品对接 3-5 年期房地产融资需求的做法被禁止；二是禁止 资管 产品多层嵌套，房企通过多层嵌套加杠杆的做法被禁止；三是委托贷款、信托贷款资金来源受限，房企表外融资渠道收缩 。 7 月下旬，一行两会先后发布资管新规配套政策或征求意见稿，进一步明确了相关监管标准和要求，对当前的信用紧张局面总体上起到一定缓解作用，但对于房地产行业的影响尚有待观察 。 表 1 2018 年以来发布的重要金融监管文件 时间 发文机构 文件名称 相关内容 2018 年 1 月 原银监会 商业银行委托贷 款管理办法 商业银行不得接受受托管 理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款。 2018 年 1 月 基金业协会 私募投资基金备 案须知 明确三类不符合“投资”本质的经营活动不属于私募基金投资范围：一是底层标的为民间借贷、小额贷款、保理资产等私募基金登记备案相关问题解答（七）所提及的属于借贷性质的资产或其收（受）益权；二是通过委托贷款、信托贷款等方式直接或间接从事借贷活动的；三是通过特殊目的载体、投资类企业等方式变相从事上述活动的。 2018 年 1 月 原银监会 中国银监会关于进一 步深化整治银行业市场乱象的通知 明确“违反宏观调控政策，包括违反信贷政策和违反房地产行业政策”、“影子银行和交叉金融产品风险，包括违规开展同业业务、理财业务、表外业务、合作业务等四个要点”等 2018 年重点整治的 8 个方面 22 条。 6 民银智库 研究报告 总第 84 期 时间 发文机构 文件名称 相关内容 2018 年 4 月 中国人民银行、银保监会、证监会、国家外汇管理局 关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 明确标准化债权类资产的认定标准；防范资管产品的流动性风险；打破资管产品的刚性兑付；规范资管产品的杠杆水平；消除多层嵌套并限制通道业务。 2018 年 5 月 银保监会 商业银行大额风险暴露管理办法 规定了大额风险暴露监管标准和计算方法，对商业银行加强大额风险暴露管理提出一整套安排和要求，有助于推动商业银行提升集中度风险管理水平，降低客户授信集中度。二是提高了单家银行对单个同业客户风险暴露的监管要求，有助于引导银行回归本源、专注主业，弱化对同业业务的依赖，将更多资金投向实体经济。三是明确了单家银行对单个企业或集团的授信总量上限，有助于改变授信过程中“搭便车”“垒大户”等现象，提高中小企业信贷可获得性，改善信贷资源配置效率，降低系统性风险。 2018 年 7 月 中国人民银行 关于进一步明确规 范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通知 明确公募资产管理产品除主要投资标准化债权类资产和上市交易的股票外，还可以适当投资非标准化债权类资产；过渡期内封闭期在半年以上的定期开放式资产管理产品、银行现金管理类理财产品适用摊余成本计量；明确了过渡期结束后的有关安排。 2018 年 7 月 银保监会 商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿） 实行分类管理，区分公募和私募理财产品 ； 规范产品运作，实行净值化管理 ；规范资金池运作，防范 “影子银行 ”风险 ； 去除通道，强化穿透管理 ； 设定限额，控制集中度风险 ； 控制杠杆，有效管 控风险 ； 加强流动性风险管控 等等。 2018 年 7 月 证监会 证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法（征求意见稿） 统一证券公司、基金管理公司、期货公司及其子公司等各类证券期货经营机构私募资管业务监管规则，消除监管套利；重点在加强风险防控、规制关联交易、防范利益输送、压实经营机构主体责任等方面，完善制度体系；进一步明确了资管产品的投资者适当性管理、非标债权类资产投资的限额管理、流动性指标管理、信息披露等具体指标和监管要求。 资料 来源：中国民生银行 研究院 根据公开资料整理 。 7 民银智库 研究报告 总第 84 期 第三，差别化住房信贷政策趋于严格。 今年以来，央行会同监管部门要求商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房 贷款执行差别化定价， 支持居民特别是新市民购买住房的合理需求，继续严厉打击消费贷资金流入房地产市场等违规行为。 5 月份，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，在资金管控方面，要求各地加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。 今年以来，居民杠杆率快速攀升趋势得到有效抑制。 第四，房地产金融宏观审慎调控框架逐步建立。 房地产金融宏观审慎管理既是完 善 货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架 ，也是 限制房地产市场的信贷过度扩张 ， 防范房地产市场系统性金融风险 的前瞻性布局 。 2018 年 央行 工作会议 首次提出“加强 房地产金融宏观审慎管理 ”，表明房地产金融管理将从宏观审慎与微观审慎两方面共同发力。依据 2016 年 6 月央行上海总部制定的上海市房地产金融宏观审慎管理框架推测，房地产宏观审慎管理旨在建立房地产金融宏观审慎监测指标体系，运用最低首付比例要求、房贷利率要求、借款人偿债能力要求、评估结果与 MPA 激励约束工具相挂钩、窗口指导等政策工具，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控 机制。未来，随着这一政策框架的正式建立，房地产金融政策体系将更加全面和明晰。 （二）房价走势总体平稳，区域分化特征依然明显 1. 房价整体平稳运行，涨幅区间较窄。 国家统计局数据显示，1-6 月份， 70 个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比增速在5.4%-5.8%的窄幅区间波动，月环比增速呈现上升趋势 ，涨幅基本 低于 1%；二手住宅价格指数的月同比、环比涨幅均小于新建商品住宅价格指数，变化的总体趋势与新建商品住宅价格指数类似。住 房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 发布的2018 年 6 月中国住 房市场发展月度分析报告中的大数据房价指数 显示（以 2017 年 12 月为基期）， 2018 年上半年全国 城市房价总体8 民银智库 研究报告 总第 84 期 小幅上涨，局部房价出现快速上涨，少部分城市房价微跌； 与 2017年 12 月相比， 2018 年 5 月 142 个监测样本城市中，除 14 个城市房价略有下跌外， 128 个城市房价均有不同程度上涨。 图 1 70 个大中城市新建商品住宅价格指数 数据来源：国家统计局 、 Wind 资讯，中国民生银行研究院整理。 图 2 70 个大中城市二手住宅价格指数 数据来源： 国家统计局 、 Wind 资讯，中国民生银行研究院整理。 9 民银智库 研究报告 总第 84 期 2. 一线城市房价总体平稳 ，环比涨幅保持低位 。 今年以来，一线城市房地产市场仍然处于深度调整阶段，房价 总体呈现小幅回暖 趋势。 1-5 月份，一线城市新建商品住宅价格当月同比增速连续为负， 6月份价格同比持平，上半年各 月环比增速先降后升，总体有所回暖，但幅度较小；一线城市二手住宅价格同比增速 于 4、 5 月份 由正转负，6 月份 转为上涨 0.1%。 3. 二线城市房价同比上涨，环比涨幅有扩大趋势 。 1-6 月份，二线城市新建商品住宅价格当月同比增速延续了自 2017年 10月份以来的稳定态势， 基本 保持在 4%左右，月环比增速较小，但 上升 趋势明显 ；二线城市二手住宅价格当月同比增速下降趋势相对新建商品住宅更加明显， 3 月 以来 开始稳定在 4%，环比涨幅同样有较快上升趋势。 4. 三四线城市房价同比上涨，环比涨幅有所扩大 。 三线城市新建商品住宅价格当月同比增速从 2017 年年中的阶段性高点有所回落，今年 1-6 月份基本保持在 6-7%左右的增长，月环比保持小幅增长；三线城市二手住宅价格当月同比增速较新建商品住宅低 1.5-2 个百分点，走势大体相同，环比涨幅较新建商品住宅低约 0.2 个百分点。 （三）开发投资增速同比有所回升，销售保持中低速增长 1. 开发投资增速冲高后小 幅回落，开工较为积极，竣工面积持续负增长 。 今年以来，全国房地产开发投资增速高于去年同期，进入二季度开始逐渐回落；住宅开发投资增速更加显著， 5 月份开始小幅回落。 1-6 月，全国房地产开发投资额为 55531 亿元，同比增长 9.7%，增速较 1-5 月回落 0.5 个百分点。其中，住宅开发投资额为 38990 亿元，同比增长 13.6%，增速较 1-5 月回落 0.6 个百分点，占房地产开发投资的比重为 70.2%，占比较 1-5 月扩大 0.1 个百分点。 10 民银智库 研究报告 总第 84 期 图 3 2017 年以来房地产开发投资情况 单位： 亿元， % 数据来源： 国家统计局 、 Wind 资讯，中国民生银行研究院整理。 上半年，房地产市场总体呈现开工积极、施工平稳、竣工放缓趋势，表明市场或有意放慢供给节奏。 1-6 月，全国房屋新开工面积为95817 万平方米，同比增长 11.8%，增幅较 1-5 月扩大 1.0 个百分点；其中，住宅新开工面积为 70611 万平方米，同比增长 15.0%，增幅较1-5 月扩大 1.8 个百分点。全国房屋施工面积达 71.0 亿平方米，同比增长 2.5%，增幅较 1-5 月扩大 0.5 个百分点，其中，住宅施工面积为48.8 亿平方米，同比增长 3.2%，增幅较 1-5 月扩大 0.7 个百分点。全国房屋 竣工面积为 37131 万平方米，同比下降 10.6%，降幅较 1-5 月扩大 0.5 个百分点；其中，住宅竣工面积为 25962 万平方米，同比下降 12.8%，降幅与 1-5 月持平。