2019年度房地产市场洞察报告.doc

2019年度房地产市场洞察 报告 2019年 3月 10日目录 理解 房 地 产 市 场 的 全 流 通 视角 . 3 全流 通 ： 理 解 市 场 的 结 构 性视角 . 3 全流 通 的 市 场 含 义 ： 均 衡 的市 场 结构 . 4 全流 通 的 政 策 含 义 ： 中 性 市场观 . 7 2018年 全 国 房 地 产 市 场 回 顾 . 9 补贴 红 利 . 9 虚假 繁 荣 . 10 巨量 顶峰 . 12 自然 调 整 . 14 二手 房 全 国 化 . 17 市场 预 期 走 弱 . 20 政策 先 紧 后 松 . 23 一线 城 市 复 苏 . 25 二线 城 市 回 落 . 26 2019年房 地 产 政 策 展 望 . 28 刀刃 上 求 平 衡 . 28 2019年 政 策 的 主 要 变化 . 30 政策 调 整 的 可 能 路径 . 31 2019年房 地 产 市 场 展 望 . 35 巨量 下 行 . 35 一线 底 火 . 37 二线 压 仓 . 39 新房 放 量 . 40 库存 再 起 . 43 二手 触 底 . 45 2018年城 市 排 行 榜 . 47 销售篇 . 47 房价篇 . 48 土地篇 . 48 第一部分 理解房地产市场的全流通视角 市场结构对于市场表现具有较强的解释能力，观察市场表现要从全流通的视角展开 。全流通是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。 全流通：理解市场的结构性视角 在全流通的市场格局下，微观的市场运行机制是 “ 交易乘数”效应：即当一 个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。 举个例子，假设 100个租房者进入购房市场，其中 50人选择新房，资金从租客与银行进入开发商，完成一次性交易；另外 50人选择二手房，资金从租客与银行进入 50个卖房的业主。考虑到资产配置渠 道的有限性（中国金融资产波动性 大、收益不稳定 ） ，为方便起见，我们假设这 50个业主全部选择换房，并按照同 样的比例 （ 50%）， 25个业主进入新房市场，另外 25个业主进入二手房市场，至 此一次连锁交易产生，如此循环，会触发更多的交易。如果触发 3次交易，那么 最终的交易量为 175，交易乘数为 1.75。很显然，初始交易进入二手房市场的比例越高、连锁交易的次数越多，乘数效应越大。 图：交易乘数效应 n=1 n=2 n=3 如 r=0.5,n=3时，交易乘数 k=1.75 交易乘数可以解释城市之间市场表现的差异。比如，北京和上海两个存量主导的一线城市（其中北京二手房成交占比超过 70%），换房比例均在60%以上，即大部分业主卖房之后会选择买房，两个城市的交易乘数通常大于 2，即一个新进入市场的购房者会触发超过 2次交易，从而导致交易量快速且集中增加。相比之下，深圳换房比例较低，首次置业比例相对较高 ，所以乘数效应相对较低。从这个角度看，北京和上海的房价上涨主要由于换房需求的快速释放，而深圳房价上涨则主要取决于首次置业人群杠杆的上升，这也导致深圳房地产市场对信贷条件更加敏感。 全流通的市场含义：均衡的市场结构 从全流通的角度看，租赁、新房、二手房的结构往往导致市场表现差异。第一，租赁市场的发育程度对房价有着非常重要的影响。一个多元化、高品 12.5 25 r 100 1-r 二手房 新房 50 50 25 12.5 质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择，买房的迫切度低，需求释放节奏缓慢，房价上涨的压力相对就会更小。例如，德国私人租赁市场发达，租赁人口占比超过 50%，历史上 房价和租金都比较稳定。反观中国，尽管超过 85%的城市户籍家庭已经拥有自己的住宅，但仍有 15%的户籍人口需要租房，同时另外 2亿多外来非户籍人口徘徊在租房与非正规住房之间。由于大城市租赁房源普遍短缺，租房子女无法得到与购房同等的受教育机会，租赁权益缺失，一旦购买力达到则会进入买卖市场。 从国际大城市的住房供给结构看，柏林、纽约、东京的私人租赁市场都比较发达，北京私人租赁房源比例明显偏低。租赁市场发展滞后导致租房只是购房的过渡形态。 图：国际大城市住房供给结构 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 北京 纽约 东京 伦敦 柏林 住房自有 私人租赁 公共租赁 其他方式 第二，新房产品线的丰富程度有助于降低房价。如果新房市场的供给结构均衡，产品线丰富，给年轻人的选择更多，第一次购房的年轻人可以更多地选择新房满足需求，从而使得交易乘数更低。反之，如果新房市场不能为首次置业的年轻人提供适合的产品，他们不得不进入存量市场，这会导致二手房过度承压，也使得交易乘数过大，房价短期内容易快速上涨。举个 例子，上海从中环到外环特别是外环外，购房者几乎都能找到价格合适的新房产品，新房作为重要供给主体 5 65.90% 23.10% 56.10% 39.80% 26.10% 可以分散二手房的压力。而北京近几年新房供应逐年下降，位置越来越远离市中心，购房者越来越倾向于二手房市场，房价上涨的压力自然更大。 图： 2018年主要城市二手房成交占比 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 北深厦 京圳门 苏大南 州连京 上天 广 海津州 成重杭济沈都庆州南阳 武青长 汉岛沙 2018年二手房成交占比 2018年新房成交占比 第三，交易乘数具有负反馈效应。当房价高到一定程度或居民杠杆加到一定程度时，交易链条会反向收缩，乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。例如，目前在一、二线的高房价情况下，首次置业者越来越难以进入市场，换房压力也日益增加，表现在换房面积增量越来越小，线上不少客户看大房买小房，看贵房买便宜房，换房周期越来越长，换房链条自我抑制。三、四线城市通过货币化补贴，杠杆水平 已经显著上升，未来继续上升的空间也同样受限。从这个角度看，当前的市场下行固然有调控的因素，但更大层面上是高房价引发的负向反馈。 图：北京换房前后平均面积差变化 100 98 96 94 92 90 88 86 17.6 18.5 19.6 17.9 20.6 18.3 14.6 14.2 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 换房后套均面积（平） 新增面积（平） 全流 通的政策含义：中性市场观 在交易乘数的作用机制下，即便需求总量不增加，房价也有可能在短期内快速拉升。因此需求释放的时机与节奏对于房价的影响至关重要。例如，一个城市每年的住房需求量是 20万套，如果这些需求匀速释放在 12个月，对于供给的压力或可承受；反之，这些需求集中释放在少数几个月份，如消费者往往预期每年两会之后出台调控政策的可能性较大，他们会选择在两会之前的几个月集中入市，从而带来买房需求的“拥堵”，短期内快速拉升房价。从这个角度，稳房价不仅要实现供求关系的总量平衡，更要管理好预期，避免需求的集中释放。故 政策当着眼于稳定预期，保持中性市场观，最大限度地降低“交易方差”。 表：千人购房量 国家 /地区 2017年 历史平均 历史峰值 美国 19 19 26 澳大利亚 24 29 32 中国 13 12 15 北京 8 13 24 上海 12 16 24 成都 23 22 28 武汉 26 25 35 注：千人购房量指每年每千人购买房屋的数量。 当前，市场的负反馈已经显现，市场进入下行通道。市场复苏的核心是给予首次购房群体足够的时间积累购买力，或者放宽首套房信贷限制。前者可能会面临增速放缓或 市场下行，而后者会带来更大的金融风险。房地产市场的真正风险不是总体杠杆率的高低，更不是有房人群加杠杆，而是年轻的无房人群加杠杆，这种杠杆边际上升的潜在风险是巨大的。 因此在经济下行期，稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。有房家庭换房改善是核心需求，同时支付能力最强，存在进一步加杠杆的空间。通过降低交易成本和换房首付比例，鼓励“卖二买一”、“卖三买一”。这一方面可以释放更多低总价的二手供应，满足年轻人的“上车”需求，另一方面也可以消化更多的高总价的新房库存。对于无房的年轻人，不宜再鼓励加杠杆买房，而是应该大力 发展租赁市场，特别是机构化租赁，给他们更多的居住选择。