2019年度房地产市场洞察报告.doc

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2019年度房地产市场洞察 报告 2019年 3月 10日目录 理解 房 地 产 市 场 的 全 流 通 视角 . 3 全流 通 : 理 解 市 场 的 结 构 性视角 . 3 全流 通 的 市 场 含 义 : 均 衡 的市 场 结构 . 4 全流 通 的 政 策 含 义 : 中 性 市场观 . 7 2018年 全 国 房 地 产 市 场 回 顾 . 9 补贴 红 利 . 9 虚假 繁 荣 . 10 巨量 顶峰 . 12 自然 调 整 . 14 二手 房 全 国 化 . 17 市场 预 期 走 弱 . 20 政策 先 紧 后 松 . 23 一线 城 市 复 苏 . 25 二线 城 市 回 落 . 26 2019年房 地 产 政 策 展 望 . 28 刀刃 上 求 平 衡 . 28 2019年 政 策 的 主 要 变化 . 30 政策 调 整 的 可 能 路径 . 31 2019年房 地 产 市 场 展 望 . 35 巨量 下 行 . 35 一线 底 火 . 37 二线 压 仓 . 39 新房 放 量 . 40 库存 再 起 . 43 二手 触 底 . 45 2018年城 市 排 行 榜 . 47 销售篇 . 47 房价篇 . 48 土地篇 . 48 第一部分 理解房地产市场的全流通视角 市场结构对于市场表现具有较强的解释能力,观察市场表现要从全流通的视角展开 。全流通是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。 全流通:理解市场的结构性视角 在全流通的市场格局下,微观的市场运行机制是 “ 交易乘数”效应:即当一 个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。 举个例子,假设 100个租房者进入购房市场,其中 50人选择新房,资金从租客与银行进入开发商,完成一次性交易;另外 50人选择二手房,资金从租客与银行进入 50个卖房的业主。考虑到资产配置渠 道的有限性(中国金融资产波动性 大、收益不稳定 ) ,为方便起见,我们假设这 50个业主全部选择换房,并按照同 样的比例 ( 50%), 25个业主进入新房市场,另外 25个业主进入二手房市场,至 此一次连锁交易产生,如此循环,会触发更多的交易。如果触发 3次交易,那么 最终的交易量为 175,交易乘数为 1.75。很显然,初始交易进入二手房市场的比例越高、连锁交易的次数越多,乘数效应越大。 图:交易乘数效应 n=1 n=2 n=3 如 r=0.5,n=3时,交易乘数 k=1.75 交易乘数可以解释城市之间市场表现的差异。比如,北京和上海两个存量主导的一线城市(其中北京二手房成交占比超过 70%),换房比例均在60%以上,即大部分业主卖房之后会选择买房,两个城市的交易乘数通常大于 2,即一个新进入市场的购房者会触发超过 2次交易,从而导致交易量快速且集中增加。相比之下,深圳换房比例较低,首次置业比例相对较高 ,所以乘数效应相对较低。从这个角度看,北京和上海的房价上涨主要由于换房需求的快速释放,而深圳房价上涨则主要取决于首次置业人群杠杆的上升,这也导致深圳房地产市场对信贷条件更加敏感。 全流通的市场含义:均衡的市场结构 从全流通的角度看,租赁、新房、二手房的结构往往导致市场表现差异。第一,租赁市场的发育程度对房价有着非常重要的影响。一个多元化、高品 12.5 25 r 100 1-r 二手房 新房 50 50 25 12.5 质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择,买房的迫切度低,需求释放节奏缓慢,房价上涨的压力相对就会更小。例如,德国私人租赁市场发达,租赁人口占比超过 50%,历史上 房价和租金都比较稳定。反观中国,尽管超过 85%的城市户籍家庭已经拥有自己的住宅,但仍有 15%的户籍人口需要租房,同时另外 2亿多外来非户籍人口徘徊在租房与非正规住房之间。由于大城市租赁房源普遍短缺,租房子女无法得到与购房同等的受教育机会,租赁权益缺失,一旦购买力达到则会进入买卖市场。 从国际大城市的住房供给结构看,柏林、纽约、东京的私人租赁市场都比较发达,北京私人租赁房源比例明显偏低。租赁市场发展滞后导致租房只是购房的过渡形态。 图:国际大城市住房供给结构 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 北京 纽约 东京 伦敦 柏林 住房自有 私人租赁 公共租赁 其他方式 第二,新房产品线的丰富程度有助于降低房价。如果新房市场的供给结构均衡,产品线丰富,给年轻人的选择更多,第一次购房的年轻人可以更多地选择新房满足需求,从而使得交易乘数更低。反之,如果新房市场不能为首次置业的年轻人提供适合的产品,他们不得不进入存量市场,这会导致二手房过度承压,也使得交易乘数过大,房价短期内容易快速上涨。举个 例子,上海从中环到外环特别是外环外,购房者几乎都能找到价格合适的新房产品,新房作为重要供给主体 5 65.90% 23.10% 56.10% 39.80% 26.10% 可以分散二手房的压力。而北京近几年新房供应逐年下降,位置越来越远离市中心,购房者越来越倾向于二手房市场,房价上涨的压力自然更大。 图: 2018年主要城市二手房成交占比 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 北深厦 京圳门 苏大南 州连京 上天 广 海津州 成重杭济沈都庆州南阳 武青长 汉岛沙 2018年二手房成交占比 2018年新房成交占比 第三,交易乘数具有负反馈效应。当房价高到一定程度或居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。例如,目前在一、二线的高房价情况下,首次置业者越来越难以进入市场,换房压力也日益增加,表现在换房面积增量越来越小,线上不少客户看大房买小房,看贵房买便宜房,换房周期越来越长,换房链条自我抑制。三、四线城市通过货币化补贴,杠杆水平 已经显著上升,未来继续上升的空间也同样受限。从这个角度看,当前的市场下行固然有调控的因素,但更大层面上是高房价引发的负向反馈。 图:北京换房前后平均面积差变化 100 98 96 94 92 90 88 86 17.6 18.5 19.6 17.9 20.6 18.3 14.6 14.2 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 换房后套均面积(平) 新增面积(平) 全流 通的政策含义:中性市场观 在交易乘数的作用机制下,即便需求总量不增加,房价也有可能在短期内快速拉升。因此需求释放的时机与节奏对于房价的影响至关重要。例如,一个城市每年的住房需求量是 20万套,如果这些需求匀速释放在 12个月,对于供给的压力或可承受;反之,这些需求集中释放在少数几个月份,如消费者往往预期每年两会之后出台调控政策的可能性较大,他们会选择在两会之前的几个月集中入市,从而带来买房需求的“拥堵”,短期内快速拉升房价。从这个角度,稳房价不仅要实现供求关系的总量平衡,更要管理好预期,避免需求的集中释放。故 政策当着眼于稳定预期,保持中性市场观,最大限度地降低“交易方差”。 表:千人购房量 国家 /地区 2017年 历史平均 历史峰值 美国 19 19 26 澳大利亚 24 29 32 中国 13 12 15 北京 8 13 24 上海 12 16 24 成都 23 22 28 武汉 26 25 35 注:千人购房量指每年每千人购买房屋的数量。 当前,市场的负反馈已经显现,市场进入下行通道。市场复苏的核心是给予首次购房群体足够的时间积累购买力,或者放宽首套房信贷限制。前者可能会面临增速放缓或 市场下行,而后者会带来更大的金融风险。房地产市场的真正风险不是总体杠杆率的高低,更不是有房人群加杠杆,而是年轻的无房人群加杠杆,这种杠杆边际上升的潜在风险是巨大的。 因此在经济下行期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。有房家庭换房改善是核心需求,同时支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。通过降低交易成本和换房首付比例,鼓励“卖二买一”、“卖三买一”。这一方面可以释放更多低总价的二手供应,满足年轻人的“上车”需求,另一方面也可以消化更多的高总价的新房库存。对于无房的年轻人,不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该大力 发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。
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