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“沈”时度势，“工”于创新： 沈阳工业地产白皮书研究部报告2016年10月2 仲量联行沈阳作为中国工业制造之都，在历经了辉煌的“共和国长子”的重工业为主的繁荣时期和经济转型的阵痛之后，目前已经进入以“中国制造2025”为主线的新发展时期。仲量联行沈阳分公司自2011年成立以来，基于超过200年的经验积累和全球强大资源的支持，我们已经建立了完善的工业地产服务体系，并在沈阳和整个东北区域为我们的客户成功提供了全方位、全产业链的专业服务，包括战略咨询、物流及工业项目招商、工业土地买卖，以及工业投资者引  进等。凭借着沈阳工业地产市场进入到全新发展这一契机，仲量联行正式发布首份沈阳工业地产白皮书，旨在用全面，客观和前瞻的视角，让政府机构，开发商，企业客户及投资者更加清晰地了解沈阳工业地产的发展历程和未来的发展方向，并与大家一道助力沈阳和东北工业地产再次振兴和腾飞。王刚仲量联行沈阳分公司 董事总经理沈阳自2011年开始进入工业地产升级换代的阶段，预计到2017年沈阳市将持续有较大量的高品质工业地产项目投放市场。虽然这些投放短期来看会快速推高市场的平均空置率，但同时以汽车及零部件制造、电商、工业品、快速消费品和快递行业为代表的优质客户对工业地产项目品质的要求也在逐步增加。国内和本土企业将成为继外资企业和大型国企之后，沈阳工业市场租赁和投资的主力。孙涛仲量联行沈阳分公司 工业地产部 总监沈阳做为共和国工业长子，其具备优势的工业基础及人才基础，其一直引领着东北地区工业经济的发展方向。近些年，受体制及观念等因素的限制，确实在经济层面遇到了困难，但是，我们仍然对于沈阳工业市场未来的发展充满信心，因为沈阳从来不缺少工业发展的能力、动力和人才，在中央政府的振兴东北老工业基地政策及以自贸区政策落地，沈阳工业必将在新一轮的产业升级获得新重大发展机遇，这也将推动沈阳工业地产市场快速发展。王传仲量联行沈阳分公司 战略顾问部 总监3沈阳工业白皮书工业是增强综合实力的基础产业，是经济体由不发达阶段向发达阶段转变的发展基础，工业化发展程度决定了一个地区的综合经济实力1。享有“共和国长子”美誉的沈阳是中国传统的重工业城市。沈阳的城市经济长期以来以重工业、装备制造业为主，分布着众多中国最早期的工业企业，始建于1937年的北方重工暨新中国第一个重型机器厂就坐落在沈阳，这些工业企业拉动了东北地区的经济发展。随着重工业对城市的污染加重和对GDP增长的拉动效益递减，沈阳市政府积极推动工业的仲量联行视角 1.天津现代工业的发展2. 2016年中国（沈阳）东北振兴国际金融大会转型与变革，逐渐向高附加值的新型工业迈进，推进高端装备制造业、航天产业、机器人等产业发展。“十三五”(2016-2020)2时期，沈阳将以开展国家全面创新改革为契机，大力实施创新驱动发展战略，加快建设国家中心城市、具有国际竞争力的先进装备创新制造基地、生态宜居之都，全面建设智慧沈阳，率先实现老工业基地的全面振兴。与此同时，作为“中国制造2025”与  “德国工业4.0”对接的首要节点城市，沈阳的新一轮振兴发展也必将推动我国整体的产业升级。4 仲量联行沈阳市正在经历工业产业经济和社会空间双重转型的深度变革。沈阳工业白皮书将紧扣沈阳工业主体的转型变革这个主线，围绕商务园区、制造业工业园区与物流仓储地产等切入点，从时间与空间变迁的角度，生动详实地阐述沈阳市工业经济演进的历程。从仲量联行的专业视角出发，我们将从多角度分析沈阳市工业经济的推演和工业市场的发展大势，并结合政府部门的最新政策，预测未来沈阳市工业经济的发展趋势。自解放后到如今，沈阳工业地产经历了从无到有的发展过程。沈阳市政府对加快工业地产的发展也格外重视，致力于推动工业地产市场朝着规模化开发、标准化建设、功能化配套的方向发展，以产业园区为依托，以地产为载体，不断加快工业地产项目的建设和使用。沈阳市政府支持新建一批重大工业地产项目，着力打造一批规划布局科学、产业定位明确、建设规模合理、功能配3. 沈阳市人民政府办公厅套齐全的新型产业园区，吸引新建、迁建的中小企业入驻园区发展。虽然与北京上海等超一线城市相比，沈阳市工业发展水平仍有较大的差距，但在未来仍有可观的发展空间。依据2016年最新出台的沈阳市“十三五”  规划3，在2016至2020年间沈阳市将重点建设中德高端制造业产业园，带动沈阳的产业升级，特别是装备制造业的升级，其中航空、机器人、软件等领域亦是沈阳未来工业发展重点，全力推进干支线飞机整机装配及结构件制造、庞巴迪Q400飞机总装、沈阳燃气轮机产业基地、利源轨道车辆制造及铝型材深加工项目等重大项目的实施，打造国家重要的高端装备制造业和航空高科技产业基地。借助于中共中央国务院关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见中涉及的投资东北1.6万亿人民币刺激东北经济振兴的若干规划，在“十三五”规划以及东北工业基地振兴的推动下，沈阳正在经历又一次结构转型与产业升级，并朝着新型工业制造之都迈进。引言从工业立市的“共和国长子”到“中国制造2025”的发展蓝图5沈阳工业白皮书沈阳市工业经济的时间变迁城市工业经济发展的阶段特征新一轮发展时期是快速发展的新时期，经济体走上了一条新型工业化道路，工业结构不断升级优化，工业竞争力和可持续发展能力不断增强，工业布局日趋合理，初步构建起以战略性新兴产业为先导，高新技术产业为引领，优势支柱产业为支撑的现代工业体系传统工业产业是拉动经济发展的主要驱动因素，工业产品和工业基础逐渐显示出优势地位变迁时期以结构调整为  主线，传统产业得到优化  升级，工业门类增多，现代化工业群落雏形初具，一些重点工业产品市场占有率较高，工业配套能力增强，工业化进程加快，初步具备可持续发展的基础和后劲工业经济发展时间轴沈阳市城市工业经济发展经历了三个重要时期旧繁荣时期、变迁时期和新一轮发展时期。2016年是沈阳市工业发展的重要节点，现阶段是工业经济结构的调整转型关键时期，沈阳市正积极发展高科技制造业，  向新型工业结构方向调整，促进现阶段和未来工业经济沈阳未来1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2016 2020天津上海曼彻斯特旧繁荣时期（1949-1977）变迁时期（1978-2007）新一轮高速发展（2008-2020）新一轮高速发展（1993-2020）新一轮高速发展（1993-2020）新一轮高速发展（1991-2020）起步时期（1949-1977）旧繁荣时期（1950-1979）旧繁荣时期（1950-1959）变迁时期第一阶段（1960-1970）变迁时期第二阶段（1971-1990）变迁时期（1978-1992）变迁时期（1980-1992）4. 英国传统工业城市的转型：曼彻斯特的经验 govinfo.so/news_info.php?id=29890的可持续发展。沈阳进入工业高速发展时期相比国内外发达城市滞后10年左右，20世纪90年代初英国曼彻斯特4经过两次工业结构调整后进入后工业化时期，我国国内主要制造业城市如天津、上海皆于同期进入新型工业化高速发展阶段。依据“中国制造2025”战略方针，2020年中国将会进入工业化后期，逐步赶超欧洲与美国的工业经济发展水平。旧繁荣/起步时期 变迁时期 新一轮发展时期6 仲量联行沈阳工业经济发展阶段旧繁荣时期（1949-1977）：解放后，工业仍然是沈阳城市经济的核心驱动自1949年工业立市，沈阳这位“共和国长子”以重工业为主要着力点，工业经济成为城市发展的核心主导力量。1949年到1978年期间，沈阳经历了全面振兴的工业光辉时期。最早解放初期，受战争影响，工厂停工，  工业发展停摆，从业人员缩减，当时工业门类残缺不全，产品品种少，生产技术水平低。在政府的扶持下，二十世纪五六十年代，工业发展迅猛，上世纪50年代工业发展增速逾30，沈阳工业从一盘散沙脱胎换骨成为全国最重要的工业基地之一，沈阳的工业发展不仅支撑了当地的经济振兴，也辐射带动了东北乃至全国范围的产业发展。变迁时期（19782007）：改革开放后的30年，沈阳工业经济从初级阶段逐渐过渡到持续快速增长时期1978年至2007年，沈阳市工业发展愈发成功，完成了历史性蜕变，发展加快，实力增强，工业增长年平均增速高达14.4，工业增长呈波动上行趋势。自1992年邓小平南巡后，工业经济体制改革全面展开，工业生产要素加速流动和重组，但受亚洲经济危机的影响，这一时期工业经济增长率波动较大。2001年，以高新科技为主导发展产业的浑南新区正式成立，沈阳在发展原有以重工业为主导的工业经济的基础上，开始大力扶持高端制造业和高新技5. NEN 财经 finance.nen/system/2013/08/20/010722284.shtml术产业的发展，以促进经济多元化发展。2003年国家提出振兴东北老工业基地的重要决策，沈阳市积极践行“工业立市”，同年工业增长率高达28.5，沈阳市工业经济逐渐过渡到新一轮高速发展时期。新一轮发展时期（20082020）： 经过过去的积累，国民经济总量达到一定高位，经济总量平稳上升。沈阳对外经济合作、工业结构调整升级，国民经济总体量达到一定程度，增长平稳，第三产业增速较快，与此同时仲量联行助力沈阳工业经济发展；2016年恰逢“十三五”规划开局年，在未来“中国制造2025”将在沈阳展开  宏伟蓝图。沈阳经济发展在“十一五”（2006-2010）期间迅速加快增长，辐射带动东北成为中国主要经济增长区域。在此期间，外资的进驻也促成了沈阳制造业调整升级的发展契机。2010年，华晨宝马汽车有限公司在沈阳铁西经济技术开发区投资150亿元人民币建设新工厂，2015年，宝马沈阳工厂生产汽车28.8万辆。恰逢沈阳经济崛起之际，2011年，仲量联行沈阳分公司成立，仲量联行为沈阳经济的发展尤其是房地产领域做出了突出的贡献。2012年沈阳获批“国家电子商务示范基地”，自此京东商城、苏宁易购、普洛斯、安博、嘉民等国内外知名电子商务及物流配套企业纷纷设立东北区域总部和运营中心。一个以沈阳为中心、覆盖整个东北和内蒙古市场的电子商务产业集群已初具规模5。7沈阳工业白皮书“中国制造2025”、“一带一路”及中蒙俄经济走廊建设等国家战略，为沈阳老工业基地转型升级和扩大对外开放提供了有利的外部条件。“中国制造2025”为未来中国制造业的发展指引了方向，发展方向具体体现在  “四大转变和一条主线”这一政策方针。现阶段“大众创业、万众创新”、“智慧产业”、“互联网+”等一系列符合时代需求的新型战略均在沈阳落到实处，组成了东北老工业基地再度振兴的中流砥柱。  “大众创业、万众创新”时代，沈阳市委、市政府高度重视创业就业工作，沈阳市各区都建立了创业孵化基地，提升城市的竞争力、发展力和可持续发展的潜能。沈阳当地主要企业也在新趋势下升级调整，例如中国远大企业集团正向多元化、智能制造方向升级调整，逐步发展成为以智能建筑业、智能工业、智能农业、科技产业、金融商贸投资五大业务为支撑的大型企业集团。沈阳作为东北地区的中心城市，是国家实施东北振兴战略的  “领头羊”，争创成功将为破解老工业基地小微企业创业创新活力不足的问题发挥重要先导作用，并将对整个东北板块产生重大示范作用。2015年，沈阳“互联网+”战略的智慧建设实施方案浮出水面。“互联网+”发展战略有利于促进经济转型升级和培育智慧经济，大力发展智能制造，加快信息基础设施和重点领域智慧应用建设。预计到2017年，沈阳  “智慧产业”的综合发展水平将迈上新的一个台阶。沈阳将在“十三五”时期加快建设国家中心城市。  在“十三五”期间，沈阳经济将保持中高速增长。预计到2020年，地区生产总值年均增长达到7%左右，实现比2010年翻一番。沈阳将由传统制造向智能制造、高端制造、绿色制造转变，打造智能制造装备和航空装备两大增长极，推进工业机器人整机产品、特种机器人、智能数控机床、波音完成中心、庞巴迪Q400飞机总装等重大项目发展。着眼全局，为跻身制造业强国之列，中国未来发展制造业的主攻方向将为夯实产业规模，优化产业结构，增强质量效益，提高可持续发展的能力。中国将会在2020年进入工业化后期，2025年中国制造业可进入世界第二方阵，迈入制造强国的行列。此外，在2035年，中国制造业将会位居第二方阵的前列，中国将成为名副其实的制造强国。2045年中国制造业有望进入到第一方阵，成为具有全球引领影响力的制造强国。四大转变一条主线由要素驱动向创新驱动转变由生产型制造向服务型制造转变由低成本竞争优势向 质量效益竞争优势转变由资源消耗大、污染物排放多的粗放制造向绿色制造转变 将体现信息技术与制造技术深度融合的数字化、智能化制造作为今后发展的主线12348 仲量联行工业区的空间演变目前，沈阳的工业骨架主要由铁西老工业区、浑南新区、沈西工业走廊和沈北农业深加工区构成。沈阳的老工业区最早发源于城市西南部的铁西区6，1949年建国后，铁西工业区逐步成为全国重大机械装备制造业核心基地，四十平方公里的范围里集中了上千家国有企业，曾经是中国规模最大、密集度最高的重工业和装备制造业基地，创造了新中国工业史上数百个第一7。20世纪90年代，浑南地区开始成为沈阳智力最密集的地区之一。浑南区位于沈阳的东南部，始建于1964年，早年名为东陵区。浑南区交通便利，基础设施健全，形成了以民营企业为主体，多种经济形式并存的高新技术企业群体，发展了一批高新技术产业，造就了一批高新技术产业带头人。浑南地区初步形成了适应市场经济需要、有利于高新技术产业迅速发展、与国际惯例接轨的良好环境，为扩大对外开放、带动地区经济发展和社会进步发挥了重要作用8。6. 1986年，国务院将铁西区确定为老工业区总体改造示范区，辽宁省将其列为对外开放试点区；2000年，沈阳将其确定为产业结构调整示范区。 按照沈阳市铁西工业区改造调整规划要求，到2010年，这个区将建成现代化的全国重大装备制造业核心基地和结构合理、分布科学系统的新型工业区7. 铁西老工业基地的最后印记：三一重装厂区即将搬迁8. 百度百科 浑南新区从上世纪90年代开始，铁西区的辉煌迅速退去，由于铁西区工业产能过剩、污染严重，铁西开始走上转型之路，铁西区企业重组、厂区向经济技术开发区搬迁整改。沈阳经济技术开发区创建于1988年，沈阳经济技术开发区及沈西工业走廊拓展、丰富了铁西老工业区的地域范围和工业构成。2002年，沈阳经济技术开发区与老工业基地铁西区合署办公成立铁西新区，形成了以铁西工业区、沈阳经济技术开发区、铁西新城、化学工业园、冶金工业园等为主体的铁西工业带。沈北新区的农业深加工基地同样是沈阳工业经济的重要构成。2006年沈阳市人民政府批准设立沈北新区，沈北新区既是综合配套改革先导示范区，也是国内目前最大的农产品深加工基地之一。现阶段沈阳市新型工业经济方兴未艾。在中央和地方政府的大力扶持下，东北老工业基地借力“中国制造2025”，步入了再度振兴的关键时刻。沈阳与德国、法国等工业制造强国加强技术合作，众多工业产业园、配套齐全的商务园区、高品质物流仓库蓬勃发展。目前电子商务行业高速发展，沈阳成为了东北地区高品质物流仓库体量最大的物流基地，吸引了众多国际、国内一线物流地产开发商、投资商来沈置地兴业。沈阳工业经济的空间变迁老工业整改，新工业崛起 9沈阳工业白皮书6=Vi_T=%<k<%s-7%V$:V$%6=Vi_T=%V$%V$%T=Vi_6=40null 铁西工业区20世纪90年代浑南新区成立铁西老城区外迁未来沈阳工业空间布局沈北工业体系建成10 仲量联行s,7 #j(O $< X< k< $e< 9. 沈阳政府网站 shenyang.gov/zwgk/system/2016/04/07/010146017.shtml未来沈阳工业空间布局依据沈阳市政府2016年发布的沈阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要9, 沈阳市将合理确定重点地域的产业发展定位，构建“一核、五区”、各具特色、协调发展的产业空间布局。重点推进金融商贸开发区和金融街建设，加快中街、太原街、三好街等重点商业街区提质升级，完善和拓展金融商贸服务功能，引导金融、科技、信息、商务、创意、设计等高端服务业态快速发展，大力发展总部经济，推进总部企业有效集聚和融合发展，形成金融总部基地、商务总部基地和科技信息与研发创意总部基地。以金廊为重点的现代服务业核心区11沈阳工业白皮书西部先进装备制造及配套产业区：依托中德装备产业园等重点园区，加快实施数字制造、智能制造和绿色制造，建成具有国际竞争力的先进装备创新制造核心基地；依托中德环保产业园和沈阳国际物流港，推进节能环保、大数据服务、工厂化农业和现代服务业快速发展。东部汽车及零部件产业区：依托沈阳汽车城国家新型工业化产业示范基地建设，重点发展整车及零部件产业，建设全国重要的汽车生产、研发基地。棋盘山生态功能区：依托沈抚同城化建设，保护性开发棋盘山风景旅游区，全力打造生态保护区、旅游产业聚集区和健康科技产业创新区。南部高新技术和临空产业区：依托沈阳国家大学科技城建设，重点加快发展机器人等高技术产业，全力创建国家自主创新示范区；规划建设沈阳空港经济区，打造面向东北亚对外开放的国际门户和区域性国际商贸物流枢纽。北部新兴产业区：依托蒲河生态经济带，大力发展现代服务业、战略性新兴产业和农产品深加工产业，打造绿色、智能的新兴产业聚集区。12 仲量联行沈阳物流仓储地产的变革发展沈阳物流仓储产品不断调整升级，从过去普遍的简陋低端仓库发展到目前功能齐全的大型现代物流仓储中心。近年来众多国际知名物流仓储开发商入驻，众多高标准级物流项目集中入市，沈阳整体物流仓储市场正向专业化、国际化方向迈进。过去的沈阳物流仓储曾是厂区的一个部分，自2007年前后国际型物流仓储企业开始在沈阳建立配备有现代化设施的标准库。伴随着物流需求分类的日益多元和社会经济结构的形态调整，沈阳物流仓储市场形成了行业、产业链的细分。沈阳物流仓储市场行业产业链多元，已经初步形成了快递业、零担运输业、冷链物流业、合同物流、供应链管理、物流公共信息平台和物流咨询等行业协同发展的格局。丰富多元的行业产业链结构，为未来沈阳物流仓储市场的发展带来了源源不断的动力，并助力沈阳工业经济的转型和升级。沈阳物流仓储地产的新兴需求产业及其发展沈阳作为东北三省的物资集散地，每年有大批物资外运，制造业、零售、电子商务、第三方物流等构成了物流业的主要需求，促进了物流业的发展。沈阳地区收入水平提高，科技发展带动了手机、互联网的普及，电子商务随之兴起。在电商发展大势下，第三方物流展现出勃勃生机。作为东北地区新的物流增长极，第三方物流的快速发展有利于加快东北地区经济结构调整、改善东北地区的投资环境、扩大招商引资10，进一步促进东北经济的再度复兴。由于第三方物流一定程度上可以缓解电商的资金压力和管理精力，因此第三方物流成为了电商蓬勃发展后的重要需求关注点。大型电商企业例如京东拥有自建物流园，这些自建物流园为电商企业发展带来了保障，提高了物流管控，有利于保证供货的准确和及时，提高客户体验满意度。10. 第三方物流与东北振兴，王艳珍，刘越男崛起中的东北物流中心国际开发商进驻，沈阳高品质物流仓储市场进入蓬勃发展期13沈阳工业白皮书此外，沈阳全域农产品仓储物流网格化的趋势日益明显。政府采取与社会资本合作的“PPP”模式，未来将在新民市、辽中县、法库县、康平县各建设1个区域性农副产品仓储物流配送中心。支持10家大型农副产品物流企业建设跨地区、跨行业的农村电商仓储物流配送中心，为鲜活农产品物流配送提供便利条件。农产品仓储物流的网格化发展，将为沈阳新型经济结构的转型提供助力。物流仓储地产的市场发展趋势市场发展与增长沈阳市物流地产第一个高品质项目始于20世纪60年代，该项目是位于浑南的中储发展（沈阳），体量为12万平方米。2005年之后沈阳高品质物流仓储项目开始涌现，高品质项目的开发商主要以国内企业为主。2008到2009年恰逢全球范围内的经济下滑时期，物流地产发展增长放缓。从2010年开始，更多外资物流地产开发商将目光投向沈阳，2010年普洛斯仓库在铁西经济区交付，成为了第一家进驻沈阳的国际物流开发商。自2012年至今，沈阳高品质物流项目集中进入市场，2015年新增项目总量达到26.3万平方米，沈阳整体物流仓储市场逐渐走向成熟。分市场分析目前，铁西、浑南、沈北和苏家屯地区的物流项目交易较为活跃。于洪区作为沈阳物流仓储的新兴市场，2016年至2018年将会是该区域快速发展的关键阶段。截至2018年底，于洪区高品质物流仓库新增供应量将达到37.3万平。届时，于洪区将会与其他几个成熟区域成为沈阳主要的五大物流仓储区域。2016年第二季度，沈阳市整体物流仓储市场平均净租金（不包含物业管理费）录得0.72元每平方米每天11，其中铁西区物流仓储项目的净租金高于市场平均值8.3%，达到0.78元每平方米每天。铁西区发展较为成熟、优势产业集中，是沈阳最早的产业基地，铁西区仓储物流需求巨大，吸引了普洛斯仓库、招商局物流、中外运仓库等众多优势项目，以上构成了该区域平均租金较高的主要影响因素。资料来源：仲量联行研究部8/V$11. 仲量联行房地产资讯服务，2Q16分市场示意图14 仲量联行租户产业分析沈阳物流仓储市场租户产业业态丰富，第三方物流、制造业、电子商务等成为了租户的主要构成，重要租户包括京东、安能物流、顺丰快递、米其林等企业。2016年2016年二季度，菜鸟网络在普菱物流园租赁了40,000平方米面积。市场指标分析仲量联行研究部统计显示，2015年上海物流仓储总存量在全国位列第一，达到近439.2万平方米的总体量。沈阳在二线物流仓储市场体量排名中位列第二，2015年末沈阳整体物流仓储总体量约129.4万平方米。以仓库体量资料来源：仲量联行房地产资讯服务, 2Q16 备注：蓝色代表2015年数据，红色代表2016-2018预测数据(2015-2018)0 1 2 3 4 5非保税区物流仓库体量为参照标准，截至2016年第二季度，沈阳市高品质物流仓储市场份额占比最大的前三位物流地产开发商是普洛斯、中储和宇培，其中普洛斯占有的市场份额约34.6%。近年来沈阳市物流仓储市场供应有所增加，2016年第二季度沈阳物流仓储市场整体空置率为16%，环比下降3.4%。第二季度吸纳量将近30万平方米，一些来自小业主的项目同样参与市场存量的消化。2016年二季度有三个项目入市，分别为位于铁西的普洛斯项目，位于浑南的嘉民项目和位于于洪的平安物流园项目。三个项目为市场供应约30万平的面积。预计2016年市场将有53万平的新增供应入市，届时，整体市场空置率将达到18.4%。15沈阳工业白皮书仲量联行对物流仓储市场未来发展方向的研判我国物流业发展迅猛，但整体水平与发达国家仍有一定差距。沈阳地区物流企业存在的问题主要集中于物流服务理念认识不足、物流管理人才匮乏、物流功能单一、增值服务薄弱、信息化水平低12，沈阳当地的整体物流仓储市场还存在设施老旧，仓储面积不足的问题。未来应从培养和引进物流人才、加强信息化和网络化建设、基础设施建设、自主创新等方面加强，进一步促进沈阳物流仓储市场的发展。未来沈阳物流仓储市场机会与风险并存。目前我国已进入买方市场，企业通过在生产领域降低成本获得竞争优势的空间已经变得非常狭小，物流成为企业竞争优势的关键之一。沈阳物流仓储市场竞争相对激烈，租户对仓库品质和管理要求不断提高，物流项目的品质标准将直接影响物流项目的市场口碑。其次，目前部分物流仓储项目空置面积较大，去库存进程缓慢，为未来收回成本增加了难度。为提高投资回报率，物流仓储业主应对物流园区进行全面、科学、统一的规划，力求保持高入驻率，将库存维持在合理水平，以此推动租金上涨。从政府角度来看，依据沈阳“十三五”时期三项产业发展工程规划，未来沈阳将积极推动发展现代物流产业，完善现代物流服务体系，重点实施推动物流节点项目。政府的有利政策，也必将为沈阳物流地产发展提供有效支持与指引方向。25.2% 4.9% 8.0% 4.3% 6.4% 9.5% 3.3% 38.5% 沈阳物流地产开发商市场份额 （2Q16）资料来源: 仲量联行研究部, 2Q1612. 沈阳第三方物流企业现状及对策分析，冯玫 16 仲量联行13. 新华网 “工业重镇沈阳产业升级阵痛 制造业企业面临普遍降薪” news.xinhuanet/finance/2016-02/24/c_128745940.htm制造业地产变革原因和趋势沈阳政府鼓励土地发展，政府出让一部分土地促成企业、开发商拿地，并与主流新城运营商合作，积极探索具有本地特色的新城开发模式。2014年开始沈阳经济增速放缓，沈阳拥有数百家装备制造企业，经济增长下滑后，传统制造业优势减弱，订单减少，出现产业产能过剩的问题，2015年随着制造业的下行，多家企业出现减产、亏损沈阳制造业地产 SWOT分析 军工和传统制造业基础雄厚 拥有充足经过训练、有竞争力的技术工人 新兴工业产业蓬勃发展， 例如：机器人、IT装备、软件信息服务业、航空发动机 制造等 沈阳周边一小时经济圈范围内交通网络不断更新完善，增强了区域间的交互联系 沈阳“十三五”计划为老工业基地再一轮复兴提供了 积极的政策支持 电商等新兴产业迸发新的 需求增长点 政府简政放权，释放市场 红利 东北地区经济发展放缓 各区域工业地产发展水平 不均衡 制造业地产管理水平有待 增强，专业人才缺口较大 当地居民思想保守，市场 经济思维相对缺失 行政管理相对保守繁复， 市场经济规范度仍有较大 差距，城市吸引力不足 人口老龄化、少子化对劳动力储备有一定的负面影响 专业人才短缺、外流现象 突出高端制造业将重新构建沈阳城市格局的状况13。但随着国家的新一轮东北振兴计划以及“中国制造2025”与“德国工业4.0”的对接示范中德产业园在沈阳的落地，沈阳作为中国最具代表性的制造业之都，正在“中国制造2025”中扮演者新的排头兵，亦正在探索传统制造向中高端制造迈进的新路径，构筑新一轮振兴发展的新引擎，新兴制造业在沈阳的发展前景广阔，沈阳正全力推动制造业加快向智能化转型升级。SOWT新城开发，智能制造 17沈阳工业白皮书沈阳“十三五”工业发展重大项目沈阳主要制造业产业园制造业产业园市场沈阳主要制造业产业园区沈阳制造业产业园区占地面积广阔，主要分布在城市周边新崛起的新区新城，产业园区多聚集于铁西新区、苏家屯、浑南新区和沈北新区。沈阳制造业产业园借力全球新一轮技术革命，产业发展方向向高端智能装备制造等新兴高科技产业、服务业方向升级。项目 区位 产业方向苏家屯智能制造装备 产业园一期苏家屯 汽车电子、汽车核心零部件、机器人、3D打印设备以及智能仪器仪表为主的智能装备产业沈水生态科技创新城苏家屯 高端研发等现代服务业、汽车核心零部件产业、智能设备浑南国际新兴产业园浑南区 高端装备制造业、生物医药产业、电子商务产业等新兴产业新经济 产业园浑南区 科技研发、工业设计、信息技术及文化创意沈阳物联网产业园浑南区 物联网、云计算、新媒体、服务外包、软件开发、电子商务、电子信息、移动互联、动漫游戏、数字出版新松浑南 智慧产业园浑南区 工业机器人及机器自动化生产线沈阳中德 装备园铁西区 重点发展智能制造、高端装备、汽车制造、工业服务和战略性新兴产业五大产业组团光电信息 产业园沈北 新区信息光电子、能源光电子、激光装备制造、软件及信息服务业。中兴沈阳 软件产业园沈北 新区高新技术产业、软件研发、电子设备生产联东U谷 沈阳工业园沈北 新区生产制造、研发创意18 仲量联行华夏幸福基业新城华夏幸福基业是沈阳主要新城运营商，华夏幸福基业在全国布局了120个主题产业园，环沈阳区域是其重要战略据点。环沈阳制造业产业园分布在苏家屯核心区和浑河南，分别是苏家屯智能制造装备产业园、苏家屯整车制造产业园和苏家屯汽车核心零部件产业园。苏家屯智能制造装备产业园是东北地区唯一一个拥有完善综合服务配套的智能设备制造业园区，新城产业园发展以汽车电子、汽车核心零部件、机器人、3D打印设备以及智能仪器仪表为主的智能装备产业。沈阳中德装备园沈阳中德装备园将德国工业智能化技术引入中国制造，沈阳已经成为“中国制造2025”与“德国工业4.0”无缝对接的“焦点”，未来沈阳完全有能力成为东北“中国制造2025”先行区的排头兵。截至2016年第二季度，中德装备园主要产业板块各类项目总计达到142个，其中已建成项目37个，在建或正在办理注册26个，签约13个，正在洽谈推进的项目共计66个14。中德装备园重点建设智能制造、先进机械制造、汽车制造和工业服务等四大产业簇群，园区建设瞄准三个创新既“创新装备制造业发展模式”、“创新园区开发建设管理模式”、“创新对外开放合作模式”。中德装备园未来发展空间广阔, 业务和市场将不断辐射整个东北乃至全国。工业机器人产业园机器人制造是中国制造向中高端升级的关键所在。随着国内制造业转型升级步伐的加快，智能机器人将在较长一段时期内保持较快增长。到2020年，智能机器人保有量将超过1,500万台，产业规模达1.5万亿美元15。智能机器人技术的快速发展及应用，正成为未来经济的重要推动力。沈阳市出台了一系列鼓励扶持机器人产业的政策，旨在广泛吸引各类社会资本，建设机器人制造基地、技术创新研发、创客服务、公共测试中心等平台，打造世界级机器人产业基地。2015年沈阳机器人相关业务收入超过50亿元，同比增长达30%以上，继续呈现爆发式增长，产品占国产工业机器人市场份额逾20% 16 。沈阳新松机器人占据国内市场主导地位，该产业园有望成为我国最有成长空间、最具投资价值的机器人产业园。沈阳新松浑南智慧产业园位于浑南区全运北路地块，以工业机器人及机器自动化生产线等为主要发展方向，以机器人焊接生产线、恶劣环境车载式双重载机器人系统、智能迎宾服务机器人、双举升载人自动装配导引车等产品作为主线产品，是中国规模最大、产品线最齐全的机器人产业园17。智慧产业园占地面积25万平方米，总建筑面积为33万平方米，2012年年底园区部分工程陆续投入使用18。浑南智慧产业园产品包括智能装备、洁净机器人、移动机器人、军工机器人等，目前已有三个厂房投入使用19。14. 中德装备园迎来项目集中开工季15. 腾讯新闻16. 中国工业报新闻网 “沈阳打造世界级机器人产业基地”17. 2015年沈阳新松智慧产业园产能规模18. 2015年沈阳新松智慧产业园产能规模19. 机器人产业园泡沫：两三家企业却宣称产值百亿19沈阳工业白皮书20. 资料来源：Ali Research“智慧产业”迎头赶上商务园区的发展和变革发展趋势和变革专业商务园区是工业地产产品的重要组成之一。商务园区享受沈阳政府定向的优惠政策支持，商务园区的发展顺应了“大众创业、万众创新”的发展大势，并面向企业提供特色的定制服务。商务园区延续并发展了传统办公楼的功能与结构，与传统办公楼相对比，商务园区与传统办公楼虽然在功能上有所重叠，但有其个性化特色。商务园区体量巨大，能满足租赁面积较大的租户需求，改变了传统办公楼喧嚣、拥挤、压抑的办公环境，热点话题 服务业外包服务业外包指从事服务业的企业将其非核心的业务外包出去，利用外部最优秀的专业化团队来承接其业务，从而使其专注核心业务，达到降低成本、提高效率、增强企业核心竞争力和对环境应变能力的一种管理模式。园区商务、休闲娱乐和产业服务平台配套完善，为新兴产业的发展提供了便利条件。部分商务园区还提供楼宇定制服务，根据企业的个性需求，帮助企业提升企业形象，提高企业发展力。服务业外包20、互联网、电子商务、“智慧产业”等新兴产业的发展，丰富了沈阳商业园区产品形态的多样化。随着信息技术的飞速发展，海外企业为节省运营成本，将一般技术的生产和服务外包出去，集中利用资源开发核心技术，以最大限度地保持企业的竞争力。服务业外包成为新兴产业，实现了服务业的国际转移，促进承接城市经济的和谐发展、优化利用外资的结构。个性化商务园区顺应新兴发展大势 20 仲量联行沈阳国际软件园、东软软件园、沈阳软件出口基地等数据中心、研发设计、动漫创意等各具特色的服务外包园区，成为服务外包产业发展的重要载体。沈阳的专业商务园区亦是本地电子商务服务枢纽、大众创新万众创业的孵化器、富有活力的知识社区、促进电子商务发展的关键环节，并辐射带动了周边区县的发展。未来五年，全球服务外包产业将进入新一轮快速增长期，商务园区将成为沈阳外包产业的主要发展平台。伴随运营、IT等多样化、专业化的电子商务服务业的蓬勃发展，在众多产业园、创业园、软件园等聚集了不同规模的网商和电子商务服务商，呈现规模化涌现、集成化服务和生态化聚集21的发展趋势。热点话题 “智慧产业”诞生于英国的“智慧产业”是知识型经济中的一个代表产业，是20世纪支撑欧洲GDP的主要产业之一。“智慧产业”属于第四产业，是指直接运用人的智慧进行研发、创造、生产、管理等活动，形成有形或无形的智慧产品以满足社会需要的产业。目前沈阳国际软件园成为沈阳规模最大的“智慧产业”办公社区。市场结构与发展分析供给沈阳目前具有代表性的商务园区是位于浑南区的沈阳国际软件园、锦联新经济产业园和沈北新区的东北总部基地。沈阳国际软件园规划占地面积100万平方米，规划建筑面积230万平方米，从2013年至今，已建成面积近70余万平方米。位于浑南区国家大学科技城核心区的沈阳锦联新经济产业园，总规划用地面积1.7平方公里，总建筑面积200万平米，总投资额达168亿元。东北总部基地是在充分总结和归纳北京总部基地的基础上，打造的第一个系统化、规范化、生态化、规模化、完整化的多21. 资料来源：资料来源：Ali Research21沈阳工业白皮书学科技城管委会、沈阳空港经济区管委会、沈阳市大数据管理局、中国科学院金属研究所、中国科学院基因研究所于军实验室、清华大学环境工程研究院、赛沃斯能效科技、优朋普乐等政府机构、研究中心和知名企业，入驻企业业务涵盖科技研发、大数据、移动互联网、云计算、物联网、新材料、健康医疗、工业设计、跨境电商、文化创意等新兴产业。 资料来源: 沈阳国际软件园 数据来源：沈阳国际软件业官方微信平台元化总部聚集区，其首批建设的西区和中区占地约7,000亩，总建筑面积约500万平米，由2,000栋智能化、低碳节能型、面积800-6,000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。需求商务园区整合了IT产业、互联网、金融、医疗、交通、电信等多个领域。以沈阳国际软件园为例，截至2016年第一季度，园区现有驻园企业573家，其中世界五百强企业37家，中国软件百强企业12家，上市公司及子公司65家。电子商务云计算与大数据文化创意物联网工业软件与工业设计互联网与移动互联网移动位置服务信息服务外包智能应用其他