2019中国产业新城运营商评价研究报告.pdf

研究主持： 中国指数研究院 数据支持： CREIS 中指数据 ， fdc.fang 主要研究成员： 莫天全 黄 瑜 白彦军 仵世友 张 瑞 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华陈文静 程 威 李雪娇 方 肖 龙昊辰 吴建钦 祝梓杰 辛芸娜 王新华 周 巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 姚 卓 战 雪 王雅涵 刘德炳 尹建英 汪 勇 黄秀青 李 力 张化学 丁 晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛 琳 黄 雪 钱慧群 王 玲 袁彬彬 黄 艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方 颃 刘莉芬 评价体系与方法 /2 研究对象 /2 评价模型及指标体系 /3 数据来源 /6 评价方法 /7 产业新城运营商评价结果 及 分析 /8 综合实力评价结果 /8 产业新城 运营商 发展特点 /12 产业定位 产业招商 产业培育 城市建设 产城运营 面临的城市机遇及产业趋势 /26 特色运营商 及项目 发展分析 /34 结语 /37 Contents 目录 01 02 03 04 研究背景与目的 /1 1 2019中国产业新城运营商 评价研究报告1 研究背景与目的 当前，随着我国产业 转型升级 步伐的加快 ， 创新驱动 持续 引领产业发展，新产业、新业态、新模式不断催生，产业结构不断 得到 优化。 此外， 随着 关于培育发展现代化都市圈的指导意见、 关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见以及 2019 年新型城镇化建设重点任务等 一系列 政策文件的发布， 都市圈建设不断推进，城市群作用日渐突出，区域间壁垒正逐步打破 。 产业新城作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体，在未来中国经济和社会发展中的作用将进一步凸显 。 党的十九 大报告明确指出要着力实施创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴 等发展战略，将以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。 2019 年 3 月，全国两会进一步强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发展，深入推进新型城镇化，提高新型城镇化质量，体现以人为核心，让城市更加宜居。此外，中央和地方政府出台多项产业转移、区域协调发展的相关政策，以促进区域产业有序转移及转型升级，为实现当地经济高质量、可持续发展提供强力保证。随着粤港澳大湾区规划落地，区域产业转型升级迈入新的发展阶段，而产业新城作为我国经济转型升级的重要载体，也将面临更多的发展机遇。随着产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此 优秀 产业新城 运营商的发展经验更值得借鉴。 在此背景下 ， 中国指数研究院以客观、公正、准 确、全面的研究原则，连续第 四 年开展“中国产业新城运营商评价研究 ” ，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、 城市 建设、 企业 经营能力三方面进行综合评价， 结合大数据方法， 发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、 业界 提供更多参考依据及经验 借鉴，进一步推动行业发展。 2 201 9 中国产业新城运营商 评价研究报告2 评价体系与方法 当前，我国新城新区的数量众多、发展程度良莠不齐，而产业新城 发展 成败的背后，运营商在其中发挥着不可忽视的作用。 以往国内外园区开发主体的评价仅是围绕产业园区开发商进行的，产业新城运营商的评价研究尚属空白。基于此， 2016年 ，中国指数研究院首次提出并建立产业新城运营商综合实力评价体系， 2019 年， 我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的 研究方法和评价指标体系，以期 能 成为检验现有运营商实力的标尺，亦能够为行业各类参与 主体提供参考依据，进一步推动产业新城建设 的长足发展 。 2.1. 研究对象 针对研究对象 ，我们认为产业新城运营商 的 核心价值仍 体现 在其所运营的产业 新城 项目 上 ， 特别是 相对于企业 来说 ，项目的筛选 、观测 更加直观和 清晰， 因此我们 选择 从产业新城项目入手去 寻找 符合 研究 标准的运营商样本。 基于 大量 的理论研究 和 实践 观察 ，我们认为 产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其产生反磁 力 作用 的、集良好产业基础及完整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。 因此，对于产业新城项目的筛选我们设立以下 3 个标准： 基于以上 3 个标准，我们对全国范围内主要的新城新区进行筛选，并以行业专家及中国指数研究院各 地方分院推荐的优秀项目作为补充，同时，在后续研究中不断查漏补缺 。 在 2019 年的研究中， 我们 继续 优化样本项目 ， 最终筛选出 74 个项目作为产业新城研究对象。第一步 ：产业新城样本项目筛选 010203以 市场化运营机制为主导；受到中心城市或中心城区的辐射带动，并能够对中心城市或中心城区产生反磁力作用；产业新城除了具有良好的产业基础外，还要具备完整的城市服务功能，并以实现产城融合为目标。3 201 9 中国产业新城运营商 评价研究报告一方面，通过第一步筛选出的产业新城项目，我们 深入发掘其背后的开发运营主体 ； 另一方面， 根据我们对 产业新城运营商的定义 来确定研究对象 ， 即 产业新城运营商是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为产业新城的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。 综合两方面的考量，我们 在 上一年度研究样本的基础上，继续丰富了研究样本， 最终确定了 北大资源、 东湖高新、湖北高投、华南城、华夏幸福、启迪协信、上海临港 、 市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、张江高科、招商蛇口、 中新集团 、 中国五矿 、 中国宏泰 、 中国金茂 等 49 家企业作为产业新城运营商评价的研究对象。 在产业新城运营商评价研究中 ，我们希望 竭尽所能列出全部符合产业新城标准的项目，但可能仍无法避免遗漏部分研究标的。此外，部分尚处于开发初期的项目也未纳入本期研究样本。另外，虽然市场化机制主导的企业更加高效灵活，而且在未来将占据产业新城发展的核心地位，但这并不意味着只有民营资本主导的运营商才能进入研究样本，一些以园区开发起步的国有背景运营商不仅在开发经验以及资源利用方面更具优势，也较为注重城市配套的规划建设，并逐步引入市场化运作模式，因此也进入了本次研究的样本范围。此外，虽然部分企业并没有明确提出建设产业新城的概念，但根据我们对 产业新城运营商的理解 并结合实际情况，也将这部分企业列为研究对象 。 2.2. 评价 模型及指标体系 在评价模型的构建过程中，中国指数研究院始终围绕“产业新城运营商评价”的核心目标，依据国内外行业理论研究经验及我国产业园区、产业新城发展实践，搭建形成评价体系的雏形，在此基础上，通过大量的产业新城运营商及代表项目调研访谈，对反映核心要素的评价体系进行了反复验证和修正。 2016 年 3 月 1 日，我们 召开 了 “中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请 16 位行业专家对评价体系进行鉴定，并 在综合各位专家意见 的 基础 上 完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。 我们独创性地 建立 “一核两翼”评价模型 ， 以此评价各产业新城运营 商 的综合实力。 其中，“一核”指我们评价的核心主体，即产业新城运营商； “两翼”指运营商最重要的两个核心能力，即产业发展能力和城市建设能力， 其中 产业发展是产业新城的核心驱动力，是新城活力之源，而城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体；同时，运营商经营 能力 是其实际运营 水平 与成 效最直观的体现，与前面两个方面相辅相成，共同反映产业新城运营商 综合实力。 第二 步 ： 产业新城运营商研究对象的确定 4 201 9 中国产业新城运营商 评价研究报告资料来源：中国指数研究院整理 依据国内外行业研究理论经验及我国产业园区、产业新城发展实践，我们梳理提炼出现阶段行业关注及实际应用的关键指标，围绕产业发展能力、城市建设能力及 企业经营能力 三个方面进行构建产业新城运营商评价体系，包括 13 项二级指标以及 30 余项三级指标。我们对反映核心要素的评价体系和具体指标进行了反复验证和修正， 并吸纳专家鉴定会上各位 权威 专家的中肯建议， 在全面性、客观性、科学性、可行性原则的指导下，搭建形成 “ 中国产业新城运营商综合实力评价体系 ” 。 近 年来 ，随着行业的不断发展，越来越多的产业新城运营商注重 资产 运营效率的 提升 ， 2019 年，我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果以及经验的基础之上，并结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流，进一步优化了产业新城运营商研究方法和评价指标体系，如近年来运营商对新城的城市建设能力不断增强，吸引了大量人口就业，我们新增了“就业人口当地居住比例”，以反映产业新城的人口集聚能力。 “一 核两翼 ”评价模型 产业 新城运营商企业经营能力运营商经营能力是其实际运营水平与经营成效最直观的体现产业发展是产业新城发展的核心驱动力 ，是新城活力之源城市建设能力产业发展能力城市配套建设是产业新城各项生产 、 生活要素赖以发生发展的载体5 201 9 中国产业新城运营商 评价研究报告产业的健康发 展是产业新城的灵魂，优秀的产业新城自有其一套完整的产业生态系统 。在评价运营商产业发展能力时，我们以产业开发与运营流程为切入点，从产业导入、产业培育、创新发展三个方面出发，最终以产业发展对所在区域或城市的经济贡献为落脚点，全面评价运营商产业发展能力。 产业新城的“城”是其开展一切生产、生活活动的载体，评价运营商的城市建设能力时，我们首先对产业新城内基础设施以及公共配 套的完善程度进行评价；同时基于园区 对 人口的吸纳程度以及生活宜居性衡量产业新城运营商 满足人们生活需求、提升居民生活水平的能力。 产业新城运营商综合实力评价体系产业发展能力产业导入产业培育创新发展经济贡献城市建设能力基础设施公共服务人口集聚生活宜居企业经营能力经营规模盈利能力融资能力财务稳健运营效率产业发展 能力 城市建设能力 产业发展能力纳税额生活宜居人口集聚15 分钟生活圈覆盖 度 、 职 住平衡 度、环境污染等事故发生 次数；吸纳 总人口、吸纳 人口本外埠 比例 ；公共服务基础设施商业、酒店、医院、教育等配套 档次、文化 生活丰富度及参与 频率；基础设施完善度、人均道路面积、绿化 覆盖率、无线 局域网络覆盖范围、监控设备 数量。6 201 9 中国产业新城运营商 评价研究报告从评价企业运营的“量”和“质”两个基本要素来看，需在兼顾经营规模的同时保证运营绩效，另一方面在争取成长速度的同时保证财务稳健， 同时考虑到产业新城项目的开发周期长 、 资金需求量大，极为考验运营企业的融资能力，因此将 企业经营能力 分解为“经营规模”、“盈利能力” 、 “融资能力” 、 “财务稳健性” 、“运营效率”五 个部分。 2.3. 数据来源本次 研究的资料 及 数据 一方面通过 公开 渠道获取 ， 同时为了夯实 数据 研究根基，中国指数研究院组织总部及 各地机构 数十位分析师， 对全国范围内 41 座城市、 74 个产业新城项目及 49 家运营企业进行访谈和调研， 收集了大量的园区产值、产业导入、招商运营、新城建设 等方面数据及访谈资料，另有园内 入驻企业、 就业员工调查问卷和多个项目的现场 调研 图片 资料。 在调研 和访谈过程中， 行业 从业者 丰富 的 专业 知识以及对行业 发展 的思考 使 我们受益匪浅， 他们对 产业新城 项目 的 一线运营 经验 反馈 也 为 我们 数次修正 评价体系 提供 了 重要 参考。此外 ，我们 还 征询 了部分行业专家的意见 ， 他们 从 更加宏观 和 广阔 的视角为我们 的 研究 提出 宝贵 建议 。 经营规模总资产及 增速 、 营业收入及 增速、总 市值盈利能力净利润率财务稳健性净资产负债率运营效率总资产 周转率、存货周转率融资能力企业信用 评级、融资模式 创新、筹资 活动现金流入量 X 质企业经营能力 考虑到运营商的产业发展能力和城市建设能力更多的是从其具 体运营的产业新城项目中体现出来，因此，在评价这两方面能力时， 从运营商的产业新城项目入手，每家运营商挑选 1-3 个典型产业新城项目，并赋予项目不同权重，从项目的运营数据来评价运营商的产业发展和城市建设能力。至于企业经营能力，则直接分析运营商财务数据，同时考量 其信用水平、合作模式创新等方面，综合评价其经营能力。 7 201 9 中国产业新城运营商 评价研究报告2.4. 评价方法 在运用指标体系进行评价时，需要使用科学合理的赋权方法对各个指标赋予不同的权重，为了克服不同赋权方法固有的缺陷，本次研究结合客观导向的因子分析法及主观导向的德尔菲法对评价体系各指标进行赋权，以使评价 结构更具合理性和准确性。 本次研究通过结合因子分析法和德尔菲法最终获得各指标权重。 各项三级指标中，对于定量指标，由于各个指标单位不同 ， 不能直接比较，需要对数据进行无量纲 化 处理，消除数据之间存在的差异，我们将数值标准化为 0 至 100，从而得到该指标的得分。对于定性描述型的指标，我们主要采用德尔菲法进行评价，各指标打分采用百分制。 对三级指标进行加权平均计算得到各二级指标的得分，然后根据二级指标权重 加权 平均计算， 最后获得各运营商综合实力 评价 结果 。 调研访谈41 个 城市74 个 项目49 家 企业企业填报根据 评价体系制作企业及项目数据信息表，发送至相关企业及项目填报公开资料上市公司年报、招股说明书、企业官网等途径获得企业公开资料132 个 访谈对象 2700 余份 调研问卷 1500 余份 图片资料49 65 742017 年 2018 年 2019 年调研 项目 数量29 46 492017 年 2018 年 2019 年调研企业数量指标赋权 指标的标准化处理 计算综合 得分 8 201 9 中国产业新城运营商 评价研究报告3 产业新城运营商评价结果 及分析 3.1. 综合实力评价结果 从评价结果来看，行业竞争日益加剧，在新的行业参与主体加速涌入的同时，产业新城运营商积极探索新的发展模式与方向， 在产业定位、招商、培育以及城市建设等方面有了新的 成果 。 一些优秀运营商坚持走“以人为本”的道路，不断探索并创新城市建设和服务发展 路径 ，通过产业发展和城市服务 的 完善，提升城市吸引力， 有效促进人才和产业导入，积极赋能区域经济和社会发展 。 为此，我们 通过 发布 产业新城运营商综合实力评价 研究 ，深入挖掘行业标杆运营商的 发展 价值 和成功经验 ， 梳理行业运行规律 ， 以期为 产城运营的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展 。 “ 2019 中国产业新城运营商综合实力 TOP10” 企业名称华夏幸福基业股份有限公司中新苏州工业园区开发集团股份有限公司上海张江高科技园区开发股份有限公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司启迪协信科技城投资集团有限公司上海临港经济发展（集团）有限公司天安数码城（集团）有限公司珠海华发城市运营投资控股有限公司深圳市星河产业投资发展集团有限公司荣盛兴城投资有限责任公司9 201 9 中国产业新城运营商 评价研究报告从综合得分来看， 华夏幸福、 中新集团、 张江高科 综合实力位居前三。从 2019 年中国产业新城运营商综合实力评价研究结果来看， 华夏幸福 积极布局核心都市圈， 产业新城的异地复制进入全面加速时期 。此外， 其 坚持产业优先，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，产业发展能力不断提升，为公司业绩稳步增长提供了强劲动力， 继续成为产业新城运营的领军企业 。 中新集团 作为中新合作载体和苏州工业园区开发主体，积极融入国家战略，不断输出苏州工业园区成功经验，已在滁州、嘉善、银川等地成功将项目落地。作为合作共建园区开发主体，其坚持创新引领转型升级，不断吸纳和聚集核心资源要素，通过打造双一流的投资环境 一流硬件设施、一流营商环境，建设产业发达、交通便利、环境优美、社会和谐、以人为本的新型园区，通过区中 园和绿色公用板块联动、集聚资源，实现了高水平的产城融合协调发展 。张江高科 以科学城建设为契机，以城市更新为抓手 ， 围绕主导产业和战略性新兴产业，重点聚焦集成电路、生命健康、物联网和人工智能等行业，不断提升产业培育与集聚、资本经营等方面的核心能力， 持续 推进开放式创新生态圈的构建。同时，企业 更加注重城市建设，创新城市服务模式，提升配套设施能级，积极解决“最后一公里”的交通问题。 招商蛇口 积极整合内部资源，推动产融协同，依托在核心区域积累的优质资源，凭借丰富的城区和产业园开发与运营经验，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务， 积极 为产业创新赋能， 持续 推进“前港 -中区 -后城”的新蛇口模式打造。 启迪协信 依托并有效整合清华系资源， 聚焦 于园区的投资运营， 逐渐加大轻资产业务的布局 ，不断 做大规模并网络化布局。其 结合地方产业发展规划、区域资源禀赋等进行产业定位，导入全球产业创新资源，有效地推动区域产业转型升级，带动城市经济实现高质量的发展。 上海临港 充分发挥 自身在产业 开发领域的专业优势和当地村镇的协调能力，推动 项目 开发建设；同时，企业 以科技产业为依托，将“业态、形态、生态”形成有机结合，积极布局产业投资领域，打造“科技、人才、信息、环境、能源、居住、生态”为架构的综合服务体系。 天安数码城 积极 发挥创新精神，专注企业全生命周期孵化及培育，洞察客户需求，引 导产业聚集，积极打造科研、办公、生活等功能齐全的综合业态， 构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式 。 华发城市运营 积极落实“科技 +”模式，大力培育和发展大健康食品、科技智能制造等实体服务板块，扎实推进科技产业布局 ； 同时， 企业 主动融入大湾区建设，推动珠海科技创新、实体经济和城市建设发展，加强新兴、配套产业发展，推动建立多元化 发展 格局。 星河产业集团 秉承“创智共融，聚业兴城”的宗旨，基于“产、城、融、投”发展模式，重点开展产业载体开发与运营、产业资本投资、产城研究规划、产业实体经营，打造产融联盟新城、特色小镇、双创社区等多元产品形态，致力于构筑“引人才、聚产业、共发展”的产业高地。 荣盛产业新城 依据自身资源禀赋，产业集群效应逐步凸显 。其 通过精准的战略布局及产业定位，综合实力和品牌影响力 得到 不断提升 。