2019物流地产行业“零售+第三方物流+高端制造”发展分析报告.pptx

2019物流地产行业“零售+第三方物流+高端制造”发展分析报告,2,投资要点,“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长：一方面，消费升级及新零售概念的 兴起推动线上线下渠道融合，提前备货和仓储功能需求明显提升，与此同时电商的成长和渗透过程对物 流配套设施的要求也逐步提高；其次，伴随工业、批发和零售业物流外包比例提升（16年为65.3%）， 快递业务快速增长（17年快递企业收入与业务量同比增长22%/ 27%），第三方物流收入规模稳步扩张， 支撑物流仓储需求放量；此外，高新技术产业与装备制造业的高速发展，为物流地产的成长提供新动力。高标仓紧缺与简易仓大量空置长期共存，行业格局一超多强：我国物流地产行业存在较为突出的结构问 题，大量简易仓库长期闲置与高标仓库供不应求的局面长期共存。与其他国家对比来看，虽然我国物流 地产存量（约9.55亿平米）处于领先地位，但是优质物流设施占存量物流设施比重仍较低（约5%）。 从行业竞争看，目前行业参与者主要有物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构五大类， 形成了以普洛斯（2018年市占率35.4%）领衔的“一超多强”的行业格局。近年来国内物流地产企业发 展提速，打破了以外资为主的行业格局，其中易商、万纬、宇培、平安等国内企业市场份额不断提升。“拿地+运营+资金成本”构筑物流地产核心竞争力：目前，物流地产企业主要存在PE模式与自持物业 两种运作模式，其中PE模式（以普洛斯为代表）主要通过将运营成熟项目通过物流基金（REITs）或其 他方式打包出售，提前兑现物业销售收入和开发利润；而自持物业模式以自有资金或借款购置物业，获 取全周期的运营利润回报，适合有长期廉价资金支持的企业，参与者多为国企及保险背景开发商。综合 以上两种模式，土地资源获取能力、运营招商能力与较低资金成本成为构筑物流地产核心竞争力的关键 所在。投资建议：伴随物流地产需求的持续释放以及物流地产行业支持政策的不断加码，物流地产行业有望加 速发展。展望未来，我们认为土地资源获取能力、运营能力和资金成本将成为物流地产企业做大做强的 关键点所在。我们预计，资金实力较强，运营服务水平较高的物流地产开发商有望脱颖而出。风险提示：1、国内经济增速回落，消费增速大幅下行；2、政府工业仓储用地供给收紧；3、利率水平 大幅上行。,Contents,“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,什么是物流地产？,高标仓紧缺与简易仓大量空置长期 共存，行业格局一超多强,物流地产怎么做：“拿地+运营+资金成本”构筑核心竞争力,0102030405,投资建议,一、什么是物流地产？,信 息,管 理,物 流 平 台,运 输,干 线 城 际,支 线 同 城,最后一公里 站点,仓仓储储,购买 方,1.1 物流地产的定义物流行业，是指物流供应方通过对运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送和信 息管理等基本功能的组织与管理，为客户提供物流服务，实现货物从供应地向接收地的流通。 其中，运输、仓储和物流平台是物流的三个核心环节。其中，物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。物流地产开发商根据物流企业客 户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需的专业现代化物流设施。现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心 等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系， 提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要经营环节包括选址 拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。物流地产产业流程,4,非现代物流仓储设施,现代物流仓储设施,1.1 物流地产的定义我国物流地产市场存在较为严重的 结构问题，高标仓库的紧缺与简易仓库 的高空置率长期共存。从广义角度看， 当前我国已存在相当规模的工业仓储用 地与仓库设施，然而大多数为低水平的 简易仓库，无法满足现代制造业、流通 企业与第三方物流企业需求，重复建设 现象较为突出。综上，本文将主要针对高标准的现 代物流仓储设施开展研究。,5,一、什么是物流地产？,1.2 支持政策持续加码，提升物流地产热度2018年12月，国家发改委与交通运输部发布国家物流枢纽布局和建设规划，将建设共212个国家物流枢纽。由于现有 物流设施缺少系统性规划，各地产企业都采用自主开发建设的方式，分布散乱不均。此次物流枢纽的建设规划，有效地整合物 流资源完善物流设施网络，提高整体运行效率。未来通过建设多个辐射能力强、运作水平高、连接紧密的国家物流枢纽，提高 区域内、区域与区域之间互相协作的效率，推动组织化运营。,6,一、什么是物流地产？,Contents,“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,什么是物流地产？,高标仓紧缺与简易仓大量空置长期 共存，行业格局一超多强,物流地产怎么做：“拿地+运营+资金成本”构筑核心竞争力,0102030405,投资建议,二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,0,50,100,150,200,250,300,2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018,15%,20%,25%,30%,10%5%0%-5%2002 0406081012141618,物流业:管理物流费用:增速(%) 物流业:运输物流费用:增速(%)物流业:保管物流费用:增速(%),2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018,物流业:运输物流费用,物流业:保管物流费用物流业:管理物流费用,2018年全国物流总额同比增长12%物流业:物流总额(万亿元)同比(%,右),物流业分项费用占比,0,5,10,15,20,100%2590%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,25 102081561045200,30 12,35 14,2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018,2018年国内物流总费用增长10.1%物流业:物流总费用(万亿元)同比(%,右)30,2.1 国内物流市场规模持续扩张，整体效率有待提升2000年以来，我国物流市场快速发展，截至2018年，全国物流总额达到283.1万亿元，同比增长12.0%，全年物流总费用达到13.3万亿元，同比增长10.1%。从结构上看，2018年物流费用中保管物流费用、运输物流费用、管理物 流费用占比分别为34.6%、51.9%、13.5%。,物流业分项费用增速对比,8,2.1 国内物流市场规模持续扩张，整体效率有待提升目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一，但从物流成本与物流基,础设施建设水平看，整体物流效率仍有待提升。2017年，我国物流成本占GDP比重达到14.5%，远高于欧美国家10%以下的水平。其中，受益近年来中国物流地产建设大量开展，2017年中国物流费用中 仓储（保管）费用占GDP比重为4.7%，较2009年下降1.3个百分点；但横向 对比看，美、日两国仓储费用占GDP比重分别仅为2.2%与3.0%左右，中国仓 储费用占比下降仍有空间。,1614121086420,2000180016001400120010008006004002000,中国 美国 日本 印度 德国 法国 英国 澳大利亚,物流成本(2017,十亿美元)物流成本占GDP比重(2017,%),主要国家物流成本情况,0,5,10,15,20,25,199119952000200520092017,0,2,4,6,8,10,199119952000200520092017,0,2,4,6,8,10,1991,1995,2000,2005,2009,中国各项物流成本占GDP比重情况管理费用运输费用仓储(保管)费用(中国:物流成本占GDP比重，%) 12,美国各项物流成本占GDP比重情况管理成本运输成本仓储成本(美国:物流成本占GDP比重，%) 12,日本各项物流成本占GDP比重情况管理成本运输成本仓储成本(日本:物流成本占GDP比重，%),二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,9,物流设施需求者,第三方物流,零售商,制造商,国内公司,国际公司,品牌消费品,电商,超市,国内超市,国际市场,制造商,多为 租赁,自建、租赁 兼有,多为 租赁,多为 租赁,多为 自建,多为 租赁,自建、租赁兼有,不同需求方对于仓储投入的考虑,20%,13%,30%,21%,16%1,18%1,% 8%,%4%,4%,3%,15%,32%,7%,8%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,机械其他,生物制药,零售,汽车零部件,普洛斯物流地产项目的客户结构电子产品快消品物流服务商,2.2 “零售+3PL+高端制造”共同发力，拉动物流地产需求,10,目前，高端仓储的需求方可大致分 为零售商、第三方物流、高端制造三大 类，其中零售商包括快消品、电商以及,零售与快餐行业，高端制造主要由汽车、 电子、机械制造以及医药、医疗器械制 造构成。不同需求方对于仓储投入的考 虑不尽相同，但目前多数仍采取轻资产 模式，以租赁为主。从普洛斯的客户结 构可以看出，占比较高的有物流服务商（ 18% ） ， 制 造 业 中 的 电 子 产 品（13%）、汽车零部件（8%）、生物制 药 （ 3% ） ， 零售（ 32% ） 和快 消 品,（21%）。,二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,0,5,10,15,20,25,454035302520151050,1518,社会消费品零售总额(万亿元),同比(%,右),2018年社零总额达38.1万亿元,35302520151050-5-10-15-20,2009 10,11121314151617,超市便利店,超市、便利店销售额保持快速增长,冷链百强企业收入保持稳健增长,200003060912保税仓库进出口金额增速情况,4035302520151050,0,50,100,150,200,250,百货店商品销售额:同比(%)300,20132014201520162017,冷链物流百强企业总收入(亿元),同比(%),-30,-20,-10,0,10,20,30,40,2009 10 11 12 13 14 15 16 17 18,保税仓库出口货物金额:同比(%) 保税仓库进口货物金额:同比(%),11,2.2 “零售+3PL+高端制造”共同发力，拉动物流地产需求（1）传统零售消费稳定增长，电商仓储需求强劲传统零售行业始终是对现代物流仓储设施需求占比较高的领域。伴随着 消费升级和新零售概念的兴起，消费品类多样、品质提升，人、货、场等商业 要素原有的次序被打乱，供应链得到重构，线上线下渠道融合打破了原有的分 销体系，在缩短物流时间的同时更加强调提前备货和仓储功能，尤其是分钟级 的即时配送推动前置仓的广泛应用。与此同时，伴随生鲜产品、跨境商品等细分消费市场持续火热，保税仓 库、冷库设施等仓储需求迅速增加。作为提升上游供应商和为下游消费者体验 的重要一环，物流基础设施能力日益受到重视。,二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,实物商品网上零售额占社零比重提升,网络购物市场规模保持快速增长,网络购物B2C模式占比不断提升,324,419,548,702,178,0,15,25,30,8007006005004003002001000,201520162017201819(1-3),实物商品网上零售额(百亿元) 同比(%,右)占社零总额比重（%,右),26004600,8000,12000,19000,28000,38000,47000,706050403020100,9061000,0,10 20000510000,30000,4000020,50000,35 60000,7000,0,20092011201320152017,网络购物:市场规模(亿元) 同比(%,右),90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,80 100%,10/03,11/03,12/03,13/03,14/03,15/03,16/03,17/03,网络购物市场规模构成:C2C 网络购物市场规模构成:B2C,12,2.2 “零售+3PL+高端制造”共同发力，拉动物流地产需求（1）传统零售消费稳定增长，电商仓储需求强劲受益计算机技术与信息技术普及，过去十年来我国电商行业实现飞速发展。2018年，我国实物商品网上零售额达7.02万亿 元，同比增长25%，CAGR 2015-2018超过25%，实物商品网上零售额占社零总额比重稳步提升，2018年达18%，较2015年提 升7个百分点。电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高，高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持，因此其在仓储领域也通过自建、租赁和按需定制的方式进行扩张。从网络购物模式上看，B2C模式占比持续提升，截至2017年底达61.7%。而标准化、规模化、自营化的B2C平台愈加注重 供应链的效率、稳定性和客户体验，对高端仓储需求旺盛。,二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,工业、批发和零售业物流外包比例提升,第三方物流收入规模稳定增长,美、日第三方物流收入规模情况,4540,50,55,60,65,70,物流外包比例:工业、批发和零售业企业(%),0,10,20,70,200180160140120100806040200,2009,2011,2013,2015,2017,第三方物流收入规模(十亿美元),同比(%,右),184,44,-20,-10,0,10,20,30,6040200,12030 10080,6018050 16014040,200,2009,11,13,15,17,第三方物流收入规模:美国(十亿美元) 第三方物流收入规模:日本(十亿美元),美国:同比(%,右),日本:同比(%,右),-300,2,4,6,8,10,12,14,2009 1011121314151617,2009 10111213141516中、美、日第三方物流收入规模占比中国美国日本(第三方物流收入规模占物流成本比重，%),13,2.2 “零售+3PL+高端制造”共同发力，拉动物流地产需求（2）快递业务放量引领第三方物流发展，支撑仓储需求扩容近年来，随着信息技术与经济的快速发展，我国工业、批发和零售业企 业物流外包比例不断提升，2016年达到65.3%，较2009年提高了16.1个百分 点。2017年我国第三方物流（3PL）收入规模达1800亿美元，CAGR 2009-2017 达到14.5%，整体规模与美国相当。从渗透率看，2016年以来我国第三 方物流收入占物流成本比重同比明显提升，2017年达10.3%，与日本基本相 当，但较美国（11.6%）仍有提升空间。,二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,2.2 “零售+3PL+高端制造”共同发力，拉动物流地产需求（2）快递业务放量引领第三方物流发展，支撑仓储需求扩容受电商快速发展推动，近年来国内快递业务量保持高速增长，2017年规 模以上快递企业收入与业务量同比分别增长22%和27%。受此推动，快递企业 管理仓库面积（多为租赁）快速增长，为物流地产需求提供重要支撑。,0,10,20,30,40,50,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,规模以上快递业务收入保持快速增长规模以上快递业务收入(亿元)同比(%,右),0,10,20,30,40,50,60,0,100,200,300,400,500,600,规模以上快递业务量(亿件)同比(%,右)70,20081012141618规模以上快递业务量保持快速增长,百世快递管理仓库面积快速增长,部分物流企业管理仓库面积对比,1009080706050403020100,0,50,100,150,200,250,300,百世快递:云仓总管理面积(万平米) 同比(%,右),0,50,100,150,200,250,管理仓库(含分拨中心)面积(万平米),德邦,韵达,顺丰,圆通,2014,2015,2016,2017,2018,2008,10,12,14,16,18,14,二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,2.2 “零售+3PL+高端制造”共同发力，拉动物流地产需求（3）高端制造业增长平稳，产业升级带来新机遇,近年随着我国科学技术水平的不断进步，我国制造业逐步向产业价值链 的中高端迈进，2018年我国装备制造业、高技术产业增加值同比分别增长8.1%和11.7%，增速较工业增加值增速分别高出1.9个百分点和5.5个百分点。受产业升级因素影响，我国工业品物流结构不断优化，高新技术和装备 制造业等新兴动力在增强，物流需求同比增速显著高于工业品物流总额同比 增速，其中：2018年交通运输制造业、电器机械制造和电子通信技术制造物 流需求分别增长13.8%、10.1%和10.5%，较工业品物流总额增速（9.5%）分 别高出4.3个百分点、0.6个百分点和1.0个百分点。高新技术产业与装备制造 业的发展为物流地产的成长提供充足动力。,1614121086420,工业增加值:装备制造业:同比(%) 工业增加值:高技术产业:同比(%) 工业增加值:同比(%),装备制造业与高技术产业工业增加值增速,121086420,1614,高技术产业:物流需求:增速(%) 装备制造业:物流需求:增速(%),20142015201620172018高技术产业与装备制造业物流需求增速,高端制造业供应链构成情况,二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,16/09 16/12 17/03 17/06 17/09 17/12 18/03 18/06,15,2.3 高端仓储需求释放推动租金上涨，投资回报率优势明显当前，我国高标仓库供不应求，2018年我国主要城市高标仓库当期吸纳,量明显高于当期新增供应，推动主要城市物流仓储平均空置率稳步下行，2018年主要城市物流仓储平均空置率仅为9.0%，处于2009年以来低位。租金方面，伴随我国经济持续稳健增长，我国一线城市物流地产租金持 续上涨，均创历史新高。,备注：主要城市包括北京、天津、大连、沈阳、青岛、上海、南京、杭州、宁波、苏州、 无锡、广州、深圳、成都、重庆、武汉等16城。,500450400350300250200150100500,主要城市高标仓库当期新增供应(万平米)主要城市高标仓库当期吸纳量(万平米),主要城市高标仓库供不应求,0,5,10,15,20,25,主要城市物流仓储平均空置率(%),200911131517主要城市物流仓库平均空置率持续下行,二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,20,25,30,35,40,45,50,元/平米/月,一线城市物流地产租金持续上涨租金:物流仓储:北京租金:物流仓储:上海,租金:物流仓储:广州,租金:物流仓储:深圳,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2009 10 11 12 13 14 15 16 17 18,16,2.3 高端仓储需求释放推动租金上涨，投资回报率优势明显从全国范围内看，长三角、珠三角、京津冀周边地区为供需矛盾较为突 出的地方，物流地产平均空置率位于低位，虽有一定数量新增项目入市，但 仍难缓解长期供需矛盾。一线城市及卫星城市地区高标仓库项目消化时间短， 租金上涨仍存空间，租户议价能力有限；其次，受到外溢效应的周边卫星城， 高标仓库租赁需求旺盛，租金涨幅较快。从全球范围内看，我国一线城市物流地产投资回报率处于领先地位，其 中北上广地区的租金毛利率与债务成本率之差明显高于美国，且物流地产资 本化率差（物流地产-办公楼）也高于美日发达国家。备注：主要城市包括北京、天津、大连、沈阳、青岛、上海、南京、杭州、宁波、苏州、无 锡、广州、深圳、成都、重庆、武汉等16城。,50,10,15,20,25,30,35,40,45,50,平均租金(元/平米/月),辽宁,吉林,黑龙江,重庆,福建,陕西,安徽,西南区,华北区,华中区,华东区,华南区,江西,云南,四川,浙江,天津,湖北,湖南,广西,山东,江苏,上海,北京,贵州河南,河北,广东,空置率,全国各地物流地产租金水平与空置率水平对比,主要城市高标仓库供不应求,0.0%,0.5%,1.0%,1.5%,2.0%,2.5%,美国,中国,北亚,资本化率差(物流地产-办公地产),全国主要国家/地区资产化率差对比,二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,(主要城市）,(北上广),(东京/大阪/首尔),17,Contents,“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,什么是物流地产？,高标仓紧缺与简易仓大量空置长期 共存，行业格局一超多强,物流地产怎么做：“拿地+运营+资金成本”构筑核心竞争力,0102030405,投资建议,三、高标仓储供不应求，行业格局一超多强,全国物流园数量达1638个,全国营业性通用仓库面积稳定增长,仓储业固定资产投资维持高位,180016001400120010008006004002000,2018,全国物流园数量(个),0,2,4,6,8,10,12,201112,1314151617,仓储业:营业性通用仓库面积(亿平米),同比(%),20100-10,504030,60,70,25 8000700020600015 5000400010 300020005100000,200810,12,14,16,18,物流业:仓储业:固定资产投资 (亿元),3.1 全国物流仓储面积稳定增长，人均水平较美日存在较大差距过去十年，伴随我国经济腾飞，国内物流业快速发展，物流仓储设施建 设持续推进。据中国仓储协会统计，截止2018年，我国拥有物流园数量达1638个，2015-2018年复合增速达10.6%。截止2017年，全国营业性通用仓库 面积为10.38亿平米，同比增长4.0%。2015年以来，我国仓储业固定资产投资 维持高位，2017年达6767亿元。从人均水平看，截止2018年上半年，我国人均物流地产空间仅为0.7平米/ 人，显著低于日本（4平米/人）与美国（3.7平米/人）。,2006200920122015主要国家人均物流地产面积对比,4,3.7,1.9,0.3,0.70.70.70.7,4.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0,日本 美国 新加 澳大 德国 韩国 中国 印度 坡利亚,人均物流地产空间(平米/人,截止2018H1),19,国内优质物流设施占比较小,955.0,502.8,34.6,33.4,14.2,5%,5%,28%,100%,35%,0,200,400,600,800,1000,1200,中国,日本,韩国,澳大利亚,印度,国内物流地产存量(百万平米) 优质物流地产占比,3.2 高端物流仓储供给不足，未来市场空间广阔总体来看，我国物流地产行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。一 方面，虽然我国已存在大量的工矿仓储用地与仓库面积，但多数仍是低端的简易仓库，在选址、建设标准和管理运营上与现代 高端仓储设施存在明显差距。另一方面，与其他国家对比来看，虽然我国物流地产存量（约9.55亿平米）已处于领先地位，但是优质物流设施占存量物 流设施比重仍较低（约5%）。伴随近年来电商以及高端制造业的发展，国内对优质物流设施的需求不断提升，优质物流设施的 供给缺口不断扩大，未来高标仓储设施市场空间广阔。,优质物流设施缺口巨大,15,20,25,30,35,50454035302520151050,2011,2012,2013,2014,2015,优质物流设施需求(百万平米) 优质物流设施供给(百万平米),20,租金(右,元/平米/月),三、高标仓储供不应求，行业格局一超多强,0-20-40-60,20,40,60,华中,华北 华南,东北 西南,华东 西北,仓库竣工面积增速(%),华北, 3%,东北, 5%,华东, 65%,华中, 12%,西南, 6%华南, 4%,西北, 3%,工矿仓储用地供应有限,201320142015201620172017年仓库竣工面积分区域占比情况,分区域仓库竣工面积增速对比,-40,-30,0,10,20,30,0,5,10,15,20,25,2009,11,13,15,17,国有建设用地供应:工矿仓储(万公顷) 同比(%,右),3109,-10,-5,0,5,10,15,0,500,-10 1500-20 1000,2000,2500,3000,3500,2011 12 13 14 15,16 17 18,全国每年仓库竣工面积保持稳定仓库:竣工面积(万平米)同比(%,右),21,3.3 土地供给有限加速行业整合，企业合作日趋紧密2015年以来，我国工矿仓储用地供应持续处于低位，其中2018年为13.2 万公顷，同比增长7.2%，但相比2013年高峰（21万公顷）仍明显下滑。2014 年以来，我国年度仓库竣工面积保持稳定，2018年为3109万平米，与2017年 持平。分区域看， 竣工面积占比较高的地区分别为华东（ 65% ） 、华中（12%）、西南（6%）、东北（5%）。,三、高标仓储供不应求，行业格局一超多强,2008,GIC RE以13亿美金收购普洛斯 在中国的资产和 日本的基金权益,及债务, ,上好便利获两轮 融资，开创了股 权投资基金注资 连锁便利店的先 河,2009,易商 获得 高盛 1.2 亿美元的 Pre-IPO 贷款融 资,2013,海航旗下亿城投 资集团与丰树签 署合作备忘录， 拟合作投资物流 仓储项目，不低 于50亿元 ,中投与嘉民务建 立战略合作，持 有嘉民18.2%股 权 ,宇培获得凯雷投 资 和TheTownsend 约 2亿美元投资 ,阿里巴巴、银泰、 复兴、富春控股、,申通、圆通、中 通、韵达等组建 菜鸟网络 ,国药控股与复星 集团，成立合资 公司，共同建造 中国国药仓储设,施,2014,普 洛 斯 斥 资 20 亿元人民币购入 中 储 股 份 的15.3%股份，并成立合资公司,荷兰汇盈向易商 投资不超过6.5 亿美元，获易商 约20%股权, ,普洛斯获得中国投资者财团约 152亿元人民币的投资；参与投 资的包括一家中 资保险机构、中 银集团和厚朴基,金等, ,2015,宇培集团获得 RRJ 资本 2.5 亿 美元的注资,万科撤销物流地 产事业部，成立 万科物流地产发 展有限公司，引 入了黑石作为公 司股东,2016,易商和红木集团达 成全股票合并协议， 新集团改名易商红,木集团,顺丰分别与万科物 流、嘉民集团、普 洛斯， 签订战略合 作 协 议 ,东航物流混改，东 航集团、联想控股、 普洛斯、德邦、绿 地将分别持有东航 物流股份 ,2017,易商获得3亿美金 上市前优先股融资， 广发投资、华融、 浦银国际、光大控 股、光大证券、民 生国际等 ,苏宁与深创投不动 产成立300亿物流,地产基金, ,2015年初-2017年11月, 平安不动产， 投资/ 设立26家企业 ， 投资 占比 在85%以上，总投资 逾27亿元,碧桂园以9.6 亿元 获得中集产城25% 的 股 权 ,、,2018,京东斥资9 亿港元入股宇培集团 ,万科联合厚朴投资 高瓴资本、中银集 团投资、普洛斯管 理层，共同参与普 洛斯的私有化 ,战 略 合 作,22,投 融 资,3.3 土地供给有限加速行业整合，企业合作日趋紧密,面对快速增长的需求，在工业增量 用地规模减少形势下，企业间通过更加 灵活的合资、战略合作、入股等形式， 打破土地获取瓶颈，实现优势互补。,三、高标仓储供不应求，行业格局一超多强,普洛斯, 55.0%,嘉民, 11.0%,宝湾, 9.0%,宇培, 6.0%,安博, 5.0% 4.0%5.0%,维龙, 3.0%易商, 丰树,盖世理, 1.0%,平安,1%,2015年主要物流地产商市场占有率对比,3.4 行业格局“一超多强”，国内物流地产企业发展提速物流地产行业主要玩家可以分为五类企业：物流地产商、传统房企、电 商企业、快递企业和金融机构。目前，物流地产行业形成“一超多强”的行业 格局，截止2018年，普洛斯市场份额达到了35.4%，稳居第一宝座。除此之 外，易商（5.8%）、万纬（5.7%）、宇培（5.5%）、嘉民（5.2%）、安博（5.0%）、丰树（4.7%）、平安（4.6%）、宝湾（4.2%）在国内物流地产 市场均占有一席之地。从纵向发展看，由于国外商业消费更发达，外资很早就前瞻性提前布局 物流仓储，早期拿地在成本与规模上有优势，外资占领国内物流地产领域半壁 江山。近年以来国内物流地产企业发展提速，打破了物流地产企业以外资为主 的行业格局，其中易商、万纬、宇培、平安等国内企业市场份额不断提升。物流地产行业主要玩家主要物流地产企业区域布局情况,2018年主要物流地产商市占率对比,三、高标仓储供不应求，行业格局一超多强,23,Contents,“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长,什么是物流地产？,高标仓紧缺与简易仓大量空置长期 共存，行业格局一超多强,物流地产怎么做：“拿地+运营+资金成本”构筑核心竞争力,0102030405,投资建议,4.1 物流地产商业模式分析（1）项目开发特点与盈利来源从开发流程看，物流地产较商住类项目在土地获取与盈利方面有其自身特点。首先，物流地产项目用地为仓储用地，由于 地价便宜，供应十分有限，如何获取土地十分关键。其次，物流地产收入来自五个方面，出租业务（基础）、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。其中，服 务管理业务包括信息提供、培训、FA融资咨询等等。由于不同类型的物流客户对仓储条件要求不尽相同，因此参与物流地产项 目的开发商需深入物流产业链条，形成较强的运营能力，与客户达成紧密合作，才能形成竞争力。再次，物流地产项目金融属性较强，由于其回报周期长，多数开发商会通过私募基金、资产证券化、Reits等方式加快资金 流转速度，提高资金利用效率。,