2017中国商业地产市场发展年报.pdf

1 前言 2017 年，我国经济增长总体平稳，经济结构不断优化，服务业对经济增长的贡献持续提升，消费需求仍是经济增长的主要拉动力。 12 月 ， 财新中国服务业 PMI为 53.9，创下 2014 年 8 月以来最高增速 ，住宿和餐饮业、批发和零售业发展势头良好，均为商业地产的发展奠定了良好的基础。 2017 年，全国商业地产开发投资额 与 2016 年基本持平，新开工面积同比降幅扩大 ，但 得益于 城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积 依然保持较高增速 ，特别是商业营业用房销售面积增长加速 。 土地方面，商办用地供需降幅 均 收窄 ， 其中二线城市成交规模结束了连续三年的同比下降趋势，成交 楼面均价 继续上涨 。 随着商业地产从增量时代进入存量时代，企业 一方面 积极创新商业模式，丰富业态内涵，提升用户体验 ，另一方面 积极探索商业资本化道路，纷纷试水商业地产资产证券化，旨在打通商业地产和资本之间的桥梁 。另外 ， 联合办公资源整合加速，零售创新模式开启，新零售等成为企业关注点 。 展望 未来， 稳定的 宏观环境为商业地产发展打下 较好 基础 ， 特别是 随着租购并举住房体系的加快构建，住房租赁政策将持续深化，各地商办存量房改为租赁型住宅的相关扶持政策将更进一步 。 在零售创新方面， 政策 也 有望 进一步落实细化，鼓励零售业创新发展，提升行业效率 。 在此背景下， 企业 应 努力提升物业运营能力，丰富服务内涵，精准把握产品定位，打造差异性产品，增强客户的粘聚性 。 2 一、 全国商办市场 整体 表现 （ 1） 商业地产投资增速 收窄 、新开工降幅 扩大 ， 销售面积增幅显著 图： 2013-2017 年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 图： 2013-2017 年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 从供应端来看，商业地产开发投资 同比 增速放缓，新开工降幅 明显 扩大。 2017 年 ，全国商业地产在消化现有存量的背景下，开发投资额增速明显收窄，全年 商业地产开发投资额 22401 亿元， 同比 增长 0.1%， 增幅 较 2016 年收窄 7.4 个百分点 。 商业地产开发投资 额 占 房地产开发投资 额 的 比重 自 2013 年以来 首次下降， 由 2016 年 的 21.8%下降 1.4 个百分点至 20.4%，其中商业 营业用房 的占比下降 1.2 个百分点，明显高于办公楼 。 新开工方面 ， 2017 年 商业地产 新开工面积 26624 万平方米， 同比 下降 7.3%，降幅 较 2016年 扩大 6.0 个百分点 。 商业地产 新开工面积占 房地产新开工面积的 14.9%,为 2013 年以来最低水平，较 2016 年下降 2.3 个百分点 。其中 ， 商业 营业用房 占比下2240126624175947 . 5 %0 . 1 % - 1 . 3 %- 7 . 3 %2 0 . 3 % 2 0 . 2 %-2 0 %0%20%40%01 0 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 02 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7开发投资额 新开工面积 销售面积亿元或万平方米5 .4 % 5 .9 % 6 . 5 % 6 .4 % 6 .2 %3 .4 % 4 .1 % 4 .3 % 3 .8 % 3 . 4 % 2 .2 % 2 .1 % 2 .3 % 2 . 4 % 2 .8 %1 3 .9 %1 5 .1 % 1 5 .2 % 1 5 . 4 % 1 4 .2 %1 2 .9 %1 3 .9 % 1 4 .6 % 1 3 . 4 %1 1 .5 %6 .5 % 7 .5 % 7 .2 % 6 .9 %7 . 6 %-5 %5%15%25%2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7开发投资额占比 新开工面积占比 销售面积占比办公楼占比 商业营业用房占比 3 降 1.9 个百分点，高于办公楼 。 从需求端来看，商业地产销售面积同比 增长两成，增幅与 2016 年 基本持平 。 在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资 住宅市场 受限 ， 且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力 推进 创业创新 等举措 ， 全年 商业地产 销售面积依然可观 。 2017 年，全国 商业地产销售面积 17594 万平方米， 同比 增长 20.2%，增幅与 2016 年基本持平 。 商业地产销售面积占商品房销售面积的比重有所提升，由2016 年的 9.3%提升 1.1 个百分点至 10.4%。 （ 2） 商办用地供需 降幅 均 收窄 ， 二线城市成交规模增加 图： 2013-2017 年全国 300 城 商办用地推出及成交面积 1 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 商办 用地 供需 同比 降幅 均 收窄， 楼面均价 继续 上涨 。 2017 年，全国 300 城 商办用地推出 规划建筑面积 2.7 亿 平方米 ，同比 下降 6.5%， 较 2016 年收窄 8.6 个百分点 ；共 成交 2.2 亿 平方米 ，同比 连续第 4 年 下降 ，降幅为 2.8%， 降幅较 2016 年收窄 9.2个百分点； 2017 年，全国 300 城 商办 用地 成交 楼面均价为 2391 元 /平方米， 同比 上涨 18.7%，平均溢价 率为 12.8%， 较 2016 年同期 下降 1.4 个 百分点 。 1 本文中商办用地推出、成交面积指商办用地推出、成交规划建筑面积。 5554 3957 2785 2364 2211 456830982153 1894 1841 02000400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122013 2014 2015 2016 2017万平方米推出 成交 推出年度月均 成交年度月均 4 图： 2013-2017 一线 、 二线 、 三四线城市 商办用地 成交规划建筑面积情况及同比 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 图： 2013-2017 一线 、 二线 、 三四线城市 商办用地成交 楼面价 变化 情况 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 二线城市 商办用地 成交量价齐升，价格涨幅 较大 。 2017 年， 各线城市商办用地成交表现各异，一线城市成交规划建筑面积同比 下降 10.4%，在各类城市中降幅最大；二线城市 商办用地成交面积 结束了连续 3 年的 同比 下降趋势， 转为 同比增长 10.7%；三四线城市 商办用地 成交面积同比连续 第 4 年下降，降幅为 9.5%，较 2016 年略有收窄 。 成交楼面价方面， 各线城市商办用地成交楼面均价 同比 均上涨， 涨幅均在 15%以上，其中二线城市上涨 21.7%，涨幅最为明显。 从 全国商办 用地成交总价 前 50 地块来看 ， 46 宗 来自 热点一二 线 城市 ，其余 城市中 ， 南通、佛山、保定、珠海各 1 宗 。 一线城市受 商办 政策调控影响， 商办用地 成交面积 下降 明显 ；部分 产业环境好 、 经济活力强 、居民消费水平高 的二线城市 成为企业商业地产的重要布局点 ， 二线城市土地成- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%120%140%050001000015000200002500030000350002013 2014 2015 2016 2017 2013 2014 2015 2016 2017 2013 2014 2015 2016 2017一线城市 二线城市 三四线城市万平方米成交规划建筑面积 同比- 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%0200040006000800010000120001400016000180002013 2014 2015 2016 2017 2013 2014 2015 2016 2017 2013 2014 2015 2016 2017一线城市 二线城市 三四线城市元/平方米成交楼面均价 成交楼面均价同比 5 交量价齐升，价格涨幅明显；而随着 城镇化进程的持续推进 以及城市群的加快发展，部分 三四线城市 也拥有较好的商业地产发展潜力 。 二、 全国办公楼市场 （ 1） 供应 ： 新开工同比降幅 小幅 扩大 ， 城市群内部多省份新开工增长明显 图： 2011-2017 年全国办公楼新开工面积及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 全国办公楼新开工 面积 同比降幅 小幅 扩大。 近几年伴随着办公楼存量的累积， 商业地产市场 步入调整期 。 2017 年 ， 办公楼新开工面积 继续 走低， 全年新开工 6140 万平方米， 同比 连续第 3 年下降，降幅为 4.3%，较 2016 年扩大 2.0 个百分点 。 53995986688773496569 641561404 7 . 2 %1 0 . 9 %1 5 . 0 %6 . 7 %- 1 0 . 6 %- 2 . 3 %- 4 . 3 %-2 0 %0%20%40%60%02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 02011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年万平方米办公楼新开工面积（左） 同比（右） 6 图： 2017 年 代表 省 (直辖市、自治区 )2办公楼新开工面积及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 从 各省 (直辖市、自治区 )办公楼新开工 情况 来看， 城市群区域内的多数省市新开工面积出现不同程度的增长。 2017 年， 华东地区的 办公楼 新开工规模，要远超过其它地区， 且同比增长的省市数量亦较多， 其中， 江苏、山东、浙江省 办公楼 新开工面积 均超过 450 万 平方米 ， 同比 均为 增长 ，江苏增幅高达 62.7%， 居全国第二 。 广东 办公楼新开工面积居全国之首，全年新开工面积 884 万平方米，在华南地区一枝独大，同比增长超过 20%。广东、江苏、 浙江 金融、服务、科技等产业发达， 企业数量众多， 办公楼市场需求大 ，新开工规模仍处在上升通道 。 天津 受益于京津翼城市群发展，办公楼新开工 面积 同比 增长 超六成 。 另外， 北京、上海两地 受政策影响， 办公楼 新开工面积同比分别下降 21.5%和 4.1%；广西、海南、吉林等地同比降幅明显。 （ 2） 需求 ：销售 同比增速有所放缓，但仍处高位，北京、上海等地销售明显下降 2 代表 省和 城市包括： 山东、江苏、安徽、浙江、福建、上海、广东、广西、海南、湖北、湖南、河南、江西、北京、 天津、河北、山西、宁夏、青海、陕西、甘肃、四川、云南、贵州、重庆、辽宁、吉林、黑龙江 。 2 3 . 7 %6 2 . 7 %5 . 7 %2 6 . 3 %- 4 . 1 %- 2 1 . 5 %8 . 8 %1 3 . 3 %1 3 . 2 %1 5 . 9 %- 1 1 . 6 %- 2 8 . 3 %- 3 2 . 1 %- 5 8 . 4 %- 2 0 . 5 %- 2 7 . 7 %- 4 1 . 0 %- 6 . 0 %- 5 3 . 1 %7 7 . 7 %- 7 1 . 8 %6 2 . 7 %1 6 . 4 %- 5 . 5 %- 5 8 . 6 %3 3 . 5 %- 2 . 9 %- 7 0 . 6 %- 8 0 %- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%01002003004005006007008009001000广东江苏山东浙江上海北京河南四川安徽湖北福建陕西湖南河北江西云南重庆贵州山西甘肃广西天津辽宁青海吉林黑龙江宁夏海南万平方米办公楼新开工面积 同比 7 图： 2011-2017 年全国办公楼销售面积及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 全国办公楼销售增速放缓，同比增幅收窄 7.1 个百分点至 24.3%。 2017 年， 我国 宏观经济稳中向好， GDP 同比增长 6.9%。 金融、信息技术等 行业 继续 快速发展，全年办公楼销售面积为 4756 万 平方米 ，同比 增长 24.3%，增幅较 2016 年虽有所收窄，但仍处在较高水平 。 图： 2017 年 代表 省 (直辖市、自治区 )办公楼销售面积及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 从 各省 (直辖市、自治区 )办公楼销售 情况 来看 ，广东、福建、四川等地销售同比增长超九成，北京、上海受政策影响较大，同比下降。 2017 年， 多数省市办公楼销售面积实现不同程度的增长， 广东、福建、浙江、江苏、四川等省 办公楼销售 规模大，且较 2016 年均实现了大幅增长，其中广东、福建和四川同比增幅均超过 90%。京津冀城市群中天津和河北省办公楼得益于北京非首都功能疏解，北京产业外溢带来较多办20052254288325052912382647566 .1 %1 2 .4 %27.9%- 1 3 .1 %1 6 .2 %3 1 .4 %2 4 .3 %-2 5 %0%2 5 %5 0 %01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 02011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年万平方米办公楼销售面积（左） 同比（右）9 0 . 7 %2 0 . 3 %4 5 . 3 %9 5 . 5 % 9 8 . 8 %3 9 . 2 % 3 6 . 7 %- 3 . 2 %7 0 . 3 %5 7 . 5 %1 1 6 . 5 %4 7 . 8 %1 3 . 8 %6 0 . 7 %- 5 9 . 5 %3 1 . 3 %1 . 5 %- 7 3 . 8 %6 2 . 3 %7 3 . 0 %3 9 . 4 %1 0 . 3 %3 5 . 1 %5 . 5 %- 3 4 . 7 %4 1 . 0 %9 1 . 1 %1 2 7 . 9 %- 1 0 0 %- 5 0 %0%5 0 %1 0 0 %1 5 0 %01 0 02 0 03 0 04 0 05 0 06 0 07 0 0广东浙江江苏福建四川山东河南安徽湖北重庆陕西湖南河北江西上海贵州云南北京广西黑龙江天津山西吉林辽宁甘肃青海海南宁夏万平方米办公楼销售面积 同比 8 公需求，两地办公楼销售面积分别增长 39.4%和 13.8%。 另外，北京、上海受政策影响较大，特别是北京，在“ 3.26”新政后，办公楼市场销售面积明显下降，全年同比降幅高达 73.8%。 （ 3） 供需对比 ： 开工销售比降至新低 ， 供求关系渐趋合理 2017 年 全国办公楼新开工面积 6140 万平方米，销售面积 4756 万平方米，开工销售比由 2016 年的 1.7 降至 1.3，为近十年来的最低水平，在新开工逐渐放缓、销售保持较高增速的情况下，全国办公楼 市场 的供求关系逐渐趋向合理水平 。 北京、上海两地开工销售比分别为 3.4 和 3.0，明显高于全国整体水平。 图： 2017 年前三季度代表城市 3优质写字楼租金及空置率 数据来源： Wind 数据， fdc.fang 2017 年，多数城市优质写字楼 租金 变化平稳， 广州、成都租金有所上涨 。 从各代表城市 优质写字楼租金 情况来看， 2017 年， 一线城市 租金水平 阶梯状表现明显，北京、上海、深圳 仍保持高位，其中北京市 第 三 季度租金 为 426 元 /平方米 /月 ，在各城市中最高；广州租金涨幅高于北上深，各季度涨幅均在 1%以上。 二线城市中 杭州、南京 租金均超 120 元 /平方米 /月 ，各季度环比连续上涨 。 成都 写字楼 租金结束了 自 2013 年一季度起持续下跌的 态 势， 2017 年第 二 季度租金 止跌 ，三季度环比上涨 1.0%至 71.53 前三季度租金与空置率代表城市共 14 个，包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆、武汉、大连、沈阳、成都、青岛、宁波。 01020304050010020030040050017Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q3北京 上海 深圳 广州 杭州 天津 南京 武汉 大连 青岛 沈阳 重庆 成都 宁波%元 月优质写字楼租金（左） 优质写字楼空置率（右） 9 元 /平方米 /月。 从 代表城市优质写字楼空置率 来看，多数城市空置率下降 。 2017 年， 14 个代表城市中，北京、上海、广州、青岛等 11 个城市三季度 写字楼 空置率有所下降。天津、 重庆、成都、 武汉、 沈阳 受前期供应量大 而需求不足 影响 ， 写字楼 空置率 均保持在 30%以上水平 ， 其中重庆 、成都、沈阳空置率小幅下降，重庆 三 季度空置率 为 42.5%，为各城市中最高水平，较二季度下降 1.3 个百分点。 深圳、北京 、南京 和广州 市场 三季度 办写字楼 空置率均在 10%以下 ，其中南京仅为 6.8%， 在各城市中最低。 三、 全国商业营业用房市场 （ 1）供应 ： 全国 新开工降幅 扩大 ， 十余省市降幅超 10% 图： 2011-2017 年全国商业营业用房新开工面积及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 全国商业营业 用房 新开工 面积 同比 降幅扩大 。 2014 年以来 ，在消化现有存量的指导下，商业营业用房新开工面积持续下滑 。 2017 年 ， 全国商业营业用房 新开工 面积 20484 万平方米，低于 2011 年水平， 同比 下降 8.2%， 降幅 较 2016 年 扩大 7.3 个百分点 。 2073122007259022504822530 22317204841 8 . 6 %6 . 2 %1 7 . 7 %- 3 . 3 %- 1 0 . 1 %- 0 . 9 %- 8 . 2 %-2 0 %0%20%40%06 0 0 01 2 0 0 01 8 0 0 02 4 0 0 03 0 0 0 02011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年万平方米商业营业用房新开工面积（左） 同比（右） 10 图： 2017 年 代表 省 (直辖市、自治区 )商业营业用房新开工面积及同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 从 各省 (直辖市、自治区 )商业 营业用房 新开工 情况 来看， 四川 、河南、广东、山东等省份作为我国的人口大省，商业营业用房新开工规模明显高于其他地区，2017 年四川省 新开工 面积 规模 1631 万 平方米 ， 居于首位 。 另外， 大部分 省市的商业 营业用房 新开工 面积 同比 下降， 且多数降幅在 10%以上 ； 其中 北京 受商办 调控 政策影响， 商业营业用房 新开工面积同比下降 43.9%，在各代表省市中降幅最大。 （ 2） 需求： 销售 加速，成交规模较大的省市增长更快 图： 2011-2017 年全国商业营业用房销售面积及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 全国商业营业 用房 销售 面积稳步 增长 ，同比增幅小幅扩大 。 2013 年以来， 全国商业营业用房销售面积持续增长，一方面得益于我国居民收入不断提升，带动消费水平- 1 .1 %- 1 2 .5 %8 .5 %3 .5 %- 1 0 . 8 %- 9 .8 %- 1 5 .0 %3 .5 % 6 .6 %- 4 . 6 %- 1 4 . 6 %2 2 . 3 %1 2 . 0 %- 2 0 .3 %3 . 2 %- 2 7 .3 %8 .3 %1 7 . 5 %- 0 .3 %- 3 3 .4 %1 6 .0 %- 2 5 . 9 %- 2 0 . 7 %- 1 . 0 % - 1 . 8 %- 8 .8 %- 2 7 .1 %- 4 3 .9 %- 5 0 %- 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%020040060080010001200140016001800四川河南广东山东安徽江苏湖南湖北浙江河北重庆江西云南贵州广西陕西甘肃辽宁福建山西黑龙江上海吉林海南宁夏青海天津北京万平方米商业营业用房新开工面积 同比7869 77598469 9077 925210812128381 2 . 5 %- 1 . 4 %9 . 1 %7 . 2 % 1 . 9 %1 6 . 9 %1 8 . 7 %-1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%-2 0 0 01 0 0 04 0 0 07 0 0 01 0 0 0 01 3 0 0 02011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年万平方米商业营业用房销售面积（左） 同比（右） 11 提高，社会消费品零售总额每年保持 10%以上 速度增长；另一方面， 随着 住宅市场投资的受限、 新零售等新业态的出现 ，商业营业用房受到更多投资者的青睐 ， 不少 资本随之 选择进入 该领域 。 2017 年 ， 全国商业营业用房销售面积为 12838 万 平方米 ，同比 连续第五年增长，增幅为 18.7%，较 2016 年扩大 1.8 个百分点 。 图： 2017 年 代表 省 (直辖市、自治区 )商业营业用房销售面积及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 从 各省 (直辖市、自治区 )商业 营业用房 销售 情况 来看， 多数省市成交面积同比增长 ，成交 规模较大的省市，增长更快 。 各省市大体可以分为三类， 一类为成交规模在 650万平方米以上，且同比增速基本在 25%以上的省市，如河南、四川、广东等，其中河南和广东同比增幅超过 40%；第二类为成交面积在 200-650 万平方米之间 、 同比增速多数处在 20%以内的省市，如重庆、贵州、河北等；第三类为成交规模低于 200 万平方米，且多数省市同比出现下降 ， 如甘肃、宁夏、山西等，其中 北京、上海 同比分别下降 40.7%和 61.5%，降幅在全国最大 。 （ 3） 供需对比 ： 多数 代表城市 空置率 较低 ，且仍在下降 2017 年 全国商业营业用房新开工面积 20484 万平方米，销售面积 12838 万平方米，开工销售比为 1.6，为近十年来的最低水平，也是近十年首次低于 2，在新开工逐渐放缓、销售加速的情况下，全国商业营业用房的供求关系逐渐 缓和 。 4 0 .6 %3 7 .9 %1 3 . 9 %4 3 .6 %3 0 .0 %2 9 .6 %2 8 . 8 %3 1 .8 %2 .0 %5 8 .8 %5 .8 %1 0 .6 %2 2 . 7 %9 .3 %3 5 . 0 %1 3 .9 %4 . 9 %7 0 . 2 %3 0 . 2 %4 .9 %- 2 0 .3 %- 1 .0 %- 1 8 .2 %- 6 1 .5 %- 2 0 . 2 %- 4 0 .7 %2 2 .2 %6 6 .7 %- 8 0 %- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%0200400600800100012001400河南四川江苏广东安徽山东湖南浙江重庆江西贵州河北湖北云南福建黑龙江辽宁陕西广西吉林甘肃宁夏山西上海天津北京海南青海万平方米商业营业用房销售面积 同比成交规模大，且增长迅速成交规模居中，多数省市保持中高速增长成交规模不大，且多数省市成交回落 12 图： 2017 年 前三季度 代表城市 4优质零售物业首层租金及 空置率数据来源： Wind 数据， fdc.fang 2017 年 前三季度 ，多数城市优质零售 物业 首层租金 变化平稳 ，广州租金 持 续下跌，南京涨幅最大 。 从 各代表城市 优质零售 物业 首层 租金 情况来看， 2017 年 ， 一线 城市 中上海、广州、北京三地 租金 水平 均 基本 维持 在 36 元 /平方米 /月 以上 ， 其中广州租金水平连续下跌，各季度跌幅均在 1%以上， 上海 连续两个 季度租金 下跌。深圳三季度租金转跌为涨，租金为 22.8 元 /平方米 /月 ，低于 杭州、天津、宁波 等 二线 城市 ； 南京 三季度租金环比上涨 2.7%，涨幅在各代表城市中最大，另外， 天津、大连、青岛、沈阳等城市租金水平基本无变化 。 多数 代表 城市 优质 零售物业空置率 低于 10%，且环比下降 。 从各代表城市 优质零售 物业空置率 情况 来看， 2017 年三季度 14 个代表城市中， 11 个城市空置率下降，其中天津和宁波均下降 3.7 个百分点至 5%以内 ； 沈阳 空置率持续下降，由第一季度的13.0%降至第三季度的 9.7%。北京、杭州、深圳等城市空置率均处在 10%以内，优质零售物业需求较为旺盛，其中 武汉 空置率最低， 三季度 空置率 仅为 3.2%。 上 海 空置率在 12%以上 ， 在各代表城市中最高 。 4 前三季度租金与空置率代表城市共 14 个，包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆、武汉、大连、沈阳、成都、青岛、宁波。 -2381318020406017Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q317Q117Q217Q3北京 上海 深圳 广州 杭州 天津 南京 武汉 大连 青岛 沈阳 重庆 成都 宁波%元/天优质零售物业首层租金（左） 优质零售物业空置率（右） 13 四、 2017 年商业地产市场热点 2017 年， 随着商业地产从增量时代进入存量时代， 企业 发展 战略 的 重点 逐渐 转向运营能力 、 盈利水平 等 方面 的提升 。 在运营模式方面，企业积极创新商业模式，丰富业态内涵，提升用户体验。在布局方式方面，企业 除了在公开市场通过招拍挂方式获得土地之外， 继续通过合作及并购模式实现对商业市场的布局。在金融创新方面，企业积极探索商业资本化道路，纷纷试水商业地产资产证券化，旨在打通商业地产和资本之间的桥梁。在 业态 变化 方面， 联合 办公 资源整合加速，零售创新模式开启，新零售等成为企业关注点 。 （ 1） 运营模式： 探索“社群 +”创新模式 ， 积极打造商业新生态 面对 传统商业受电商冲击日趋严重、 模式 同质化 等 问题 ， 如何打造特色的商业模式 成为 众多企业面临的最大挑战。 随着产品 不断 创新、消费 持续 升级， 市场上 逐渐出现了从互联网行业衍生出来的现代生活概念 社群商业 ， 而 针 对 社群商业的创新 成为 了 企业商业发展的探索点 。 另外，商业生态系统的打造也为破解同质化困局提供了重要思路 。 万科：丰富业态内涵，打造商业新生态 图：黄龙万科中心业态模式 14 资料来源：中国指数研究院综合整理 以“知识”为核心， 打造 融合产研展商为一体的商业 生态 系统 。 为满足 消费者的需求，未来的购物中心将不再是简单的吃喝购物，而是需要通过内容和场景丰富内涵，来构筑社群粘性。 6 月 28 日， 黄龙万科中心 在杭州黄龙体育中心召开“商业新生态”招商发布会， 黄龙万科中心 以“知识城市”为核心，汇集“新、集、趣 的 knowledge mall，打造全新商业生态理念、全新体验式业态， 以及 融合产研展商为一体的新生代商业。有别于传统商业，其将新生代产品融入到城市人的生产生活，以线下体验店的形式为互联网企业提供产品与服务的展示和宣传窗口，以“前店后厂”的产研展商结合的感性空间呈现，打造出一个先进的知识生态系统，为知识创新培育出一个协同发展共同生长的生态环境，为这座城市的新经济企业提供创新土壤。 这些 对于解决商业同质 化困局，为行业探寻新的利润增长点带来新的发展思路。 融创：把握城市品质生活升级，打造“社群 +”商业平台 图：融创商用产品线 “精彩系列”商业产品线 “致臻系列”服务式公寓品牌线 顶级住区会馆系列 黄龙万科中心文创生活占 10%主力店占 25%餐饮占 30%时尚零售占 25%跨界店占 10% 15 精彩时代 城市 CBD 中心商业与顶级住宅区高端综合商业体 精彩天地 城市副中心高端商业综合体 精彩汇 中高端住宅街区型商业配套 精彩派 灵动、独立的文创主体商业空间 中高端系 融创至臻翡翠悦国际公寓 轻奢系 融创至臻雅悦品质服务 公寓活力系 融创至臻乐卓青年公寓 湾璟会 外滩馆 湾璟会 北外滩馆 上海玫瑰园度假酒店 资料来源：中国指数研究院综合整理 创新商业模式， “内容 +社群 +商业”实现一体化 。 11 月 28 日， 融创 在上海开业首个社群商业 精彩派 。融创通过借助互联网的社群思维模式将 社群商业 应用到线下商业中 ， 精彩派的社群商业模式将“以硬件配套为主”逐步转变成“以人为本，为特定人群创造特定的生活”，并借助 “社群 +”平台打造而成的 “内容 +社群 +商业” 一体化模式。融创 通过对客户需求进行深度调查，并选用与之相符的业态组合，在满足优质的物质需求之余，实现艺术与社群互动的可能。此次社群商业在一定程度上保证了消费者的黏性，在引进成熟品牌和精致的小众品牌 之 外，还对业主加盟的商业品牌进行全程培训与指导，进一步拉近了与消费者的距离，提升城市品质生活。 （ 2） 布局方式： 合作开 发 优势互补 ， 并购优质资产，提升市场竞争力 图： 2017 年典型房企合作 、并购案例 资料来源：中国指数研究院综合整理 7 月1 、华远牵手大悦城，发力商业地产1 、绿地与乐刻运动签署合作协议2 、招商蛇口与优客工场签署协议，深入探索创新型业务1 、星河控股与越秀地产签约，合作开发城市综合体、商业运营等1 、万科签约杭州地铁，合作开发余杭区轨道商办 T O D 物业1 、世茂联手喜达屋布局中高端酒店 市场2 、万达融创富力签署战略合作1 、招商蛇口与 S O H O中国达成战略合作10 月5 月4 月12 月11 月 16 1）合作 并购 ： 强强 联合 ， 最大化 发挥资源优势 华远地产 ：与 大悦城地产达成战略合作， 发力商业地产 6 月， 华远地产 与 大悦城地产 达成战略合作，双方将在商业地产开发、管理、运营等多个方面开展深度合作 ， 同时双方将合作开发位于北京石景山区苹果园交通枢纽的 华远石景山综合体项目。对大悦城来说，其一直加强以 “经营客流” 为核心的 “强运营”能力的打造，走出了一条内涵式增长的道路；同时，对于轻资产拓展的项目，通过品牌与管理输出的方式，赋予项目全新的商业基因，为消费者提供更完善的生活空间与服务。对华远来说，其在开发规模、盈利能力、品牌实力等方面保持了稳定发展，产品的专业化和精细化程度也在不断加强，服务业态及运营能力日趋成熟。此 次双方合作，有助于充分发挥双方在商业地产领域的优势，推动商业地产生态链的全线升级。 融创 富力 ： 637.5 亿 元 收购万达文旅和酒店项目 图： 万达 融创富力 合作内容 资料来源：中国指数研究院综合整理 并购优质资产，实现资源整合，提升市场竞争力。 在存量地产时代，企业通过一系列的资产运作，并购优质资产，实现资源整合，有助于完善其 地产 布局，提升市场竞争力。 7 月 19 日， 万达商业、融创集团 以及 富力地产 在北京签订战略合作协议。万此次交易， 将 使富力持有酒店超过100 家， 成为全球最大的五星级酒店业主。77 家酒店全部 股权作价 19 9. 06亿元出售给富力地产， 13 个文旅项目的 91% 股权作价 43 8. 44亿元 出售给融创集团。融创集团富力地产万达商业此次交易，融创将得到13 个万达城， 4800 万平米、分布在一二线城市的低成本销售 物业。 17 达将旗下 77 个酒店及 13 个文旅项目 91%股权以总金额 637.5 亿元进行转让。此次三方合作将有助于万达 轻资产转型战略 的推进 ，又可以弥补融创在文化旅游产业和持有物业领域的短板，同时 亦 可 推动 富力完善在酒店业务的布局。 2）与零售企业合作： 深化融合商业地产与社区零售多元化发展 房地产开发企业通过打造社区商业，推动商业地产与社区零售多元化发展。 1 月11 日， 恒大集团 与 物美集团 在广州签署战略合作协议，物美超市正式签约入驻北京恒大城市广场。未来物美将进驻恒大全国的数百个商业项目，共同拓展新型城镇化浪潮中的商业发展模式。此次，双方利用各自在商业地产和全渠道零售的优势，同时借助云计算、大数据、可视化、移动支付等有效手段，推进社区全渠道购物服务中心的拓展。此举有助于推进商业地产与社区零售业态的多元化布局，实现恒大“多元 +规模 +品牌”的战略持续深化发展。 3）与金融资本合作： 借助金融资本，持续推动品牌升级 房地产企业借助金融资本，推动品牌持续升级。 3 月 29 日， 世茂集团 与 喜达屋资本集团 合作成 立合资酒店公司 ， 聚焦于国内市场的酒店开发、品牌运营及资产管理。成立于 1991 年的喜达屋资本集团，是一家专业的国际地产私募基金管理公司，专注于全球酒店类投资。 而 世茂酒店及度假村拥有强大的资金实力与运营能力，且其涵盖不同细分市场的自主品牌，酒店板块发展迅速，并广受市场认可。此次合作将融合双方的优势和经验，实现品牌的重组定位及形象升级，使其更加符合消费者期望与需求，打造成更富有灵动、更具竞争力 的 酒店品牌。 （ 3） 金融创新： ABS 基金 、 社区商业类 REITs 等频现 ， 资产证券化步入快车道 18 2017年， 我国 新竣工的写字楼面积为 4007万 平方米 ，商业营业用房 面积 为 12670 万 平方米 。 大规模 的商业项目持续涌入市场， 而 相应的融资 渠道相对 有限，国内多数商业物业融资仍是以商业银行贷款为主，仅有