中国房地产指数系统2019年上半年市场总结与趋势展望.pdf

中国指数研究院 中国房地产指数系统 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 【报告要点】 一、 政策环境 ： 坚持 “ 房住不炒 ” ，调控力度不减 二、 市场表现： 价格 平稳运行 ，重点城市成交 规模分化明显 三、 土地市场： 重点城市逐步加大推地力度 ， 土地竞拍热度 高 四、 品牌企业： 销售业绩保持 稳步 增长 ， 融资渠道 逐 渐收 紧 五、 趋势 预判 ： 下半年 销售 规模 进一步 调整 ， 新开工、 投资 增速 将 放缓 【报告正文】 2019 年上半 年 ，针对房地产行业，从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同：中央在重要会议及时 强调“ 房住不炒 ” ，显现了极大的政策定力；相关管理部门从市场预警、货币闸口管控、资金流向监管三个方面构建风险 防范机制；各地政府则根据形势变化及时跟进政策 ， 因城施策、一城一策 以确保市场平稳运行。 从市场表现来看， 今年 3-4 月 商品住宅交易 在多种因素下呈现短暂 回暖 之景，随即 楼市 环境收紧 预期 增强 ， 市场 略有 降温 ， 上半年重点城市 商品住宅 成交规模稳中略降， 新房价格表现平稳； 各线城市市场分化更加明显， 一线城市成交 规模 显著 回升 ，三四线代表城市 调整 态势显现 。 土地市场方面，上半年 住宅用地 供需规模 稳中有升 ， 成交 楼面价 涨幅突出 ， 特别是 3 月以来，土地市场 竞拍 热度 较高； 近两个月在热点城市增加土地供应、 各地针对热点地块调整土拍规则、房企融资 环境 收紧等因素影响下， 热点城市 土拍 热度 略有缓和，但整体仍处 高位。 展望下半年， 我国 减税降费仍有发挥空间，基建投资增速存回升动力； 中美关系 略有缓和， 但受前期关税 增加的 负面效应尚未出尽及全球经济增速放缓影响，出口 仍存压 ，整体而言，下半年经济运行 仍 有一定压力 ， 货币政策将更趋灵活助力我国经济稳定 。房地产市场方面，中央对房地产行业的金融监管将继续强化，房贷利率继续下行的空间缩小，房企融资环境也将趋 紧 ，预计下半年全国商品房销售面积有进一步 调整空间，投资、新开工增速将延续近期下行趋势，回落至中低位水平 。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 电话： 010-56319252 邮箱： baiyanjunfang 中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 2019 年 7 月 1 日 中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 2 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 一 、 政策环境： 坚持“ 房住不炒 ” ，调控力度不减 2019 年 上半 年 ， 整体的 政策基调体现为： 坚持 “ 房住不炒 ” ，调控力度不减 。 第一，中央会议重申 “ 房住不炒 ” 。 3 月份 两会 政府工作报告强调 要 落实城市主体责任，促进市场平稳健康发展。 4 月份 中央政治局会议 重申 坚持 “ 房住不炒 ” 定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 短期 来看， 4 月份中央政治局会议对“房住不炒”的再次强调对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键的引导作用。中长期来看，“一城一策”实施方案、房地产市场平稳健康发展长效机制方案将对后续施策方向起到关键作用 。 第二，多部门协同紧盯市场风险。 住建部 部 长 通过“ 两会 部长通道”回应政府工作报告未提“房住不炒”时 已经 提出“五个坚持”，将保持政策连续性和稳定性，防止大起大落 。随后的 4 月、 5 月住建部连续两次对房价涨幅较大的城市进行预警提示。 央行 强调加强房地产金融审慎管理 ， 继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。 银保监会 指出房地产金融是防风险重点领域， 须更加 正视一些地方 的 房地产金融化问题 。两会后 银保监会 随即发文 防止小 微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患，近期又再次发文严格监管违规土地出让金融资、开发贷、消费贷购房等现象。 整体来看，住建部的适时预警、央行的货币闸口管控、银保监会的资金通道监管共同构建起了房地产市场的风险防范机制。 第三，地方政府紧缩政策数量前低后高，调控跟随市场变化及时调整 。 监测结果显示，全国上半年 月度收紧性政策数呈 前低后高 、前稳后严 的特点 。一季度整体政策对市场乐观预期有所推动（部分城市利率上浮水平有所下降、调整了限价及摇号等政策、多城人才引进保障购房需求） 。 然而， 政策紧缩程度自 4 月以来 明显 加强。 特别是近期市场热度较高的西安、苏州 分别升级了限购、限售政策 ，成为阶段调控 风向标 。同时，全国部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、苏州、东莞等地基于地市升温也及时收紧土拍政策。这些都充分体现了调控政策紧盯市场变化及时 收紧 的特点。 结合上半年 河南、福建、浙江、安徽 、成都、长沙、武汉等 省市提出要稳妥实施“一城一策”方案的表态来看，未来 政策紧盯市场变化及时 调整 的特点 会更加明显，政策分化将是常态。 中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 3 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 图： 2016-2019.6 地方出台调控政策数量分布（收紧） 资料来源：中国指数研究院综合整理 第 四 ， 多措并举平衡供需，引导市场理性预期。 强化住房供给的保障能力。 2019 年两会 政府工作报告 提出要改革完善住房市场体系和保障体系。 市场体系下的租赁房、普通商品房和保障体系下的公租房、共有产权房将成为 未来 重要 的住房供应类别 ，特别是在人口净流入较大、住房供需紧张的城市将进一步强化住房保障体系。 强化土地供给的调节能力。 国有建设用地方面， 自然资源部已于年初印发通知要求各地加快批而未供土地处置。四月份又制定了 2019 年宅地“五类”调控目标，要求各地根据商品住房库存消化周期调节供地节奏。 集体经营性建设用地方面， 年初住建部、自然资源部发布文件原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等 5 城市利用集体建设用地建设租 赁住房试点方案。 不久后的 中央一号文件 指出要 全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革 。基于规模、成本的优势， 集体经营性建设用地 入市将大大增强一二线城市租赁住房、共有产权住房的供给能力，成为 住房保障体系 建设的关键支撑。 中央下调棚改计划，各地调整 货币 安置 比例 。 财政部印发 通知 明确 2019 年全国棚户区改造约 285 万套 （ 2018 年588 万套），各地结合商品房去化周期调整货币化安置比例（江西、河北等）、 积极发行棚改专项债 。 稳步推进房地产税立法。 两会 政府工作报告 对 房地产税立法的表述由 2018年的“稳妥推进”转变为“稳步推进”。 目前，房地产税立法的前期相关工作正有条不紊进行： 房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟提请全国人大常委会初审。 展望 2019 全年，短期房地产市场运行政策较难发生大的变化，仍将留给市场充分的时间和空间自发调整： 稳预期、控风险仍将是中央坚持的政策基调，因此政策的大方向仍以稳为主 ； 金融监管政策基调仍从严从稳，信贷政策仍以保障 无房无贷 购房需求为主 ； 地方调控 紧盯市场变化及时调整的特点会更加明 显 ，分类调控思路下政策优化方向明显分化 ； 落户放宽、棚改减量将持续影响二线城市、三四线城市供需关系的变化进一步加剧未来区域市场分化程度。 010203040503月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9地级以上城市月度政策出台数量（项） 县级城市月度政策出台数量（项）中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 4 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 二、 市场表现： 价格 平稳运行 ，重点城市成交 规模 分化明显 百城均价 累计 涨幅 低位收窄，整体价格趋稳 。 根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示， 2019 年 6 月 ， 百城新建住宅 价格 14891 元 /平方米 ，环比 上涨0.37%， 涨幅较 5 月小幅扩大 0.13 个百分点 ， 但 仍 运行在低位区间， 同比涨幅进一步收窄至 3.87%， 整体价格较为稳定 。 累计 涨幅 来看， 2019 年 上半年百城均价 累计上涨 1.45%，较去年同期收窄 1.19 个百分点 。 图： 2017 年 至 2019 年 上半年 各级城市住宅均价 累计涨幅 和环比涨幅 对比 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 从各级城市来看， 2019 年 上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅 处 在低位，二、三四线城市价格涨幅 明显 收窄。 具体来看，一线城市 市场价格绝对值在高位维稳，累计 上涨0.29%， 涨幅 处 在低位区间； 二线 城市 上半年累计上涨 2.30%，较去年同期收窄 1.92 个百分点； 三 四 线 代表城市 上半年 累计上涨 2.28%， 涨幅较去年同期收窄 2.47 个百分点， 收窄幅度在各线 城市 中最为明显 ， 其中超七成城市累计涨幅 有所 回落。 上半年 十大城市二手房均价整体平稳， 4 月以来 环比涨幅略有 扩大。 2019 年 上半年十大城市二手房价格累计微跌 0.01%，同期十大城市新房价格累计上涨 0.87%，较去年同期收窄 0.11 个百分点。单月来看， 2019 年二手房市场回暖迹象显现， 1-3 月 十大城市二手房均价环比由跌幅持续收窄逐步转为上涨， 4 月以来 环比涨幅逐月 小幅 扩大。与新房价格相比， 2019 年 6 月十大城市二手房均价环比涨幅与新房涨幅基本持平。 2019 年 6 月一线：累计 上涨 0 .2 9 %二 线：2 0 1 7 H 1 累计上涨5 . 1 7 %三线： 2 0 1 7 H 1累计上涨 6 . 3 2 %二 线：累计 上涨 2 .3 0 %三四线：累计上涨 2 .2 8 %二 线城市新 一轮调控开始环比 涨幅连续在 0 .1 % 以内一线城市6 月杭州、成都 等城市高端项目集中入市，带动价格结构性提升近 3 月环比涨幅持续收窄环比涨幅保持在在 0 .5 % 以上三四 线城市2 0 1 9 H 12 0 1 7 H12 0 1 8 H16%10%8 %12%累计涨幅0 . 2 6 %环比 涨幅0 . 4 1 %0 . 7 3 %2017 年 1 月中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 5 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 图： 2014-2019 年 6 月 50 个代表城市 1商品住宅月度成交量走势 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 重点城市新房成交规模稳中略降，二手房市场活跃度提升 。 据初步 统计 ， 2019 年上半年 50 个 代表城市商品住宅 月均成交面积约 2750 万平方米， 同比下降 1.9%。其中 3-4月 受 政策微调预期增强、国家重点规划落地 及 企业 融资环境 改善 等多种因素 影响 ， 市场 出现短暂回暖；随后， 中央层面 再次强调“房住不炒”，各部委及时发声稳定市场，热点城市调控政策 加码， 市场 成交 规模稳中有所回落 。 二手房方面， 2019 年 1-5 月十大城市二手房成交套数约 45.9 万套，同比增长 17.1%，二手房成交活跃度提升，其中上海、成都、苏州成交套数增幅近五成 。 不同级别城市来看 ， 一线城市成交规模同比大幅增加，三四线城市降幅最为明显。 2019年 上半年， 一线 城市 商品住宅月均成交 57 万平方米左右，同比 增长 38.5%，其中北上广深成交规模较去年同期均有所提升。 二线 代表城市 月均成交约 75万平方米，同比下降 1.4%，整体 成交规模保持平稳 。 三线 代表 城市 上半年 月均 成交规模约 30 万平方米，同比下降 12%，降幅在各线中最为显著，其中四分之一的 代表 城市降幅在三成以上。 今年 3-4 月 房地产市场 整体 呈现短暂 回暖 之景， 特别是热点一二线城市回暖态势更加明显； 近两 个 月 随 着政策 环境 的不断 收紧 以及前期需求 集中释放 后带来 的 需求 动能减弱 ，新房市场 成交 面积 有所下降 ， 上半年整体成交规模稳中略降 。 新房 价格受 年中 高端项目 加快 入市等 结构性因素 带动 ，环比涨幅波动中上行 ，整体仍较为平稳。 二手房市场 来看， 上半年十大城市二手房成交 较为 活跃 ， 特别是 3-4 月，成交量价均有所提升 ， 5 月以来 成交量 增速有所放缓 。展望 2019 年下半年，一线及热点二线城市随着供应量的 改善 以 及核心城市规划利好 继续 显现 ，需求释放 的积极性仍在 ，市场 成交规模 将保持增长态势； 而 三四1 代表城市共 50 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25 个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21 个城市，主要指地级市。 010002000300040005000万平方米月度成交面积 1 - 6 月月均成交面积930 房贷新政央行降息持续政策放松限购限贷 政策密集出台新一轮调控政策加码部分城市调控加码房企资金监管严厉信贷环境改善，多城市下调房贷利率中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 6 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 线城市 整体市场调整态势已经显现， 棚改支撑力度减弱下，下半年市场调整压力仍较大 。 三 、 土地市场 2： 重点城市逐步加大推地力度 ，土地竞拍热度高 上半年住宅用地供求均小幅增长，其中二季度供地力度明显加大，带动成交规模增长接近两成。 据 初步 统计， 2019 年上半年， 全国 300 个 城市 各 类用地 共推出 10.4 亿 平方米 ，同比 增长 0.7%； 其中 住宅用地 推出 5.1 亿平 方米 ，同比增长 6.8%。分季度来看，一季度，受去年土地大规模流拍影响，各地政府推地积极性较弱；二季度，政府推地力度 明显加大，住宅用地推出面积同比增长 19.0%。 成交方面 ， 2019 年上半年 ， 全国 300 个 城市各类 用地共 成交 8.7 亿 平方米，同比 增长 0.4%， 住宅用 地 成交 4.2 亿 平方米 ， 同比 增长 6.5%，其中二季度同比增长 24.4%。 图： 2012-2019 年 二季度 全国 300 个城市住宅用地成交楼面均价及平均溢价率 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 住宅用地成交楼面价同比上涨，溢价率 保持高位 。 据初步统计 ， 2019 年上半年，全国 300 个 城市住宅用地成交楼面 均 价 为 4595 元 /平方米 ，同比 上涨 16.6%， 平均溢价率为20.2%。具体来看，今年一二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续上涨，二季度楼面价同比上涨 26.9%至 4946 元 /平方米，溢价率达 23.8%； 4 月以来，各地政府加大土地供应力度、部分城市亦调整热点地块出让规则，同时在中央加强金融监管等因素作用下，5 月土地市场热度略有缓和，住宅用地成交溢价率小幅回落， 6 月溢价率 保持平稳 ， 整体土地竞拍热度仍较高 。 2 如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0100020003000400050006000元/平方米宅地成交楼面价（左） 宅地平均溢价率（右）中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 7 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 图： 2019 年 上半年各线 城市住宅 用地推出和成交相关指标同比变化 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 分线来看，一 二线城市土地供求均明显增加， 成交 楼面价 保持上涨 。 2019 年上半年 ，一线和二线城市住宅用地 推出 面积 同比 增幅均超过 20%，带动成交面积分别增长 33.6%和 22.2%； 三四线城市推出 面积 同比 下降 3.8%。成交面积 同比 下降 5.4%。价格来看，各线城市住宅用地成交楼面 价较去年同期均上涨，其中一线城市涨幅超过 30%。 整体来看， 2019 年上半年全国 300 城住宅用地供求规模稳中有增，其中二季度供地力度明显加大，带动成交面积大幅增加。价格方面， 今年 3 月以来， 受 核心城市优质地块集中放量 以及企业融资环境改善等因素影响 ，企业 拿地 积极性较高 ， 热点城市土地 竞拍热度提升 ， 带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨，二季度全国 300 城住宅用地成交楼面价同比涨幅超 20%，溢价率超 20%。除此之外， 一二线城市住宅用地成交量明显增加，也一定程度上 带动 了 整体楼面价 的 结构性提升。 值得注意的是， 4 月以来，住建部对部分地价、房价波动较大的城市进行了预警提示， 自然资源部对库存量偏低城市土地供应计划 进行 指导 ，同时叠加中央加强金融监管等，近两个月土地市场热度略有缓和，但整体热度仍较高。 下半年，预计受热点城市土地供应量的进一步放量、房地产融资环境趋紧以及销售端压力显现 等因素的影响，土地市场表现将更趋理性 。 一线 二线 三四线楼面均价土地出让金成交面积推出面积2 4 . 3 % 3 . 8 % 2 1 . 9 %3 3 . 6 % 2 2 . 2 % 5 . 4 % 7 4 . 0 % 3 6 . 5 % 1 . 2 % 3 0 . 2 % 1 1 . 7 % 4 . 5 %中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 8 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 四、 品牌 企业： 销售业绩保持 稳步 增长 ， 融资渠道逐渐 收 紧 图： 2013 年至 2019 年上半年代表企业月度销售额及同比 增速 注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 代表企业销售金额保持增长。 2019 年上半年，共有 147 家房地产企业销售额超过 50亿元，较去年增加 9 家，合计实现销售额 58537 亿元，平均销售额 398.2 亿元，同比增长10.3%。具体来看， 20 家品牌房企累计销售额达到 26588 亿元，较去年同期提高 12.1%；累计销售面积 19098 万平方米，同比增长 5.9%。 二线城市拿地力度明显提升 ，品牌企业拿地表现分化 。 2019 年上半年， 20 家品牌房企累计拿地 14914 万平方米，同比下降 19.5%；累计拿地金额 7979 亿元，同比下降 1.1%。其中新城、融创 等企业 拿地规模提升，万科、 恒大 等企业拿地规模下降 。 从拿地结构来看，20 家品牌房企上半年在二线城市拿地金额占比为 60.6%，较去年全年提高了 9.1 个 百分点 ，为近七年来的最高值； 一线和三四线城市拿地金额占比分别降至 13.4%和 26.0%。 融资环境先松后紧，企业融资收紧预期强化。 2019 年以来 ，特别是一季度 ， 在整体融资环境有所改善和企业资金压力不减的情形下，多家房企密集融资，融资规模保持增长。与此同时，监管层多次表示将继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，地产金融政策从严的总基调保持不变。 4 月以来，银保监会针对金融机构违规“输血”房地产行业的行为开出多张罚单，随后，央行和银保监会先后 强调要把好货币供给总闸门、严查房地产违规融资。房地产金融监管 升级，企业融资收紧预期增强。 积极销售 、加速现金回流，重点布局 成熟城市群及区域核心城市 。 上半 年，在稳地价、稳房价、稳预期的政策背景下，房地产调控政策继续强调 “ 房住不炒 ”，同时强化因城施策、一城一策，市场格局加速分化。在此形势下，多数企业顺应变化，加快推盘， 提高项目周转速度，围绕销售目标狠抓回款，保证 资金 流动性 。 投资端 ，品牌 企业 审慎拿地 ，适当补仓 ，-50 %0%50%100%150%200%250%010002000300040005000600070008000亿元销售金额（左） 同比增速（右）中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 9 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 拿地区域主要聚集在有国家重点规划支持的城市群及 区域核心城市 。 战略方面，品牌房企围绕主业适度探索多元业务，协同提升企业价值， 如产业地产、城市更新、物业管理等领域成为企业布局的重要方向。 整体来看， 2019年上半年，品牌房企 调整营销节奏，提高项目周转速度， 销售业绩保持增长， 其中 碧桂园销售额 接近 4000 亿 。拿地方面，品牌房企 优化投资布局，二线城市补仓力度明显提升。房企 融资环境先松后紧， 1-4 月企业积极融资优化债务结构， 5 月以来 金融监管力度加强， 融资环境 趋紧预期强化 ，预计下半年企业资金压力 会 进一步显现 。 随着 行业集中度持续提升， 品牌 企业顺应国家调 控政策和市场变化，一方面， 提高产品竞争力， 采取灵活的销售和营销策略加速项目去化； 另一方面，积极扩充资金， 并 适度增加优质土储 支撑未来业绩增长 。 五 、 趋势预判： 下半年 销售 规模进一步调整 ， 新开工、 投资 增速将放缓 下半年经济仍存 一定 压力，房地产资金监管趋严。 减税降费仍有发挥空间加之汽车消费 略有提振 ，整体消费有望进一步 改善 ；近期管理层明确地方政府专项债可作为符合条件项目的资本金，将 进一步 支撑基建投资， 从而促进 固定资产投资 稳步增长 ；对出口而 言，中美关系略有缓和，但 前期关税 增加的负面 效应尚未出尽且全球经济下滑缩窄我国出口空间， 下半年出口 压力仍存 。三大需求综合影响下我国下半年经济运行 仍 存压，考虑到中美经贸摩擦存在诸多不确定性，预计货币政策将更趋灵活助力我国经济稳定。 对房地产市场而言， 近期银保监会及央行针对房企频繁发债及利率持续走低现象及时发声，防止资金违规流入房地产行业，同时部分城市提高房贷利率，房地产行业资金环境偏紧 。 鉴于 2019 年上半年我国经济、货币政策、楼市调控基调等 影响房地产市场走向的诸多因素 整体发展方向符合 去年底 预期， 我们 将 坚持 原有 判断， 预计 2019 年全年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，价格稳字当头，投资、新开工中低速增长”的特点 。考虑到 目前 全国商品房销售规模 已 平稳回落， 但 投资、新开工增速 仍较为突出，预计下半年市场规模调整将进一步深化，投资、新开工增速存继续下调空间。 中国房地产指数系统 2019 年 上半年 市场总结与趋势展望 10 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 图： 2012 年至今全国商品房销售面积、销售价格、开发投资额、新开工面积同比走势 数据来源： 国家统计局，中国指数研究院综合整理 需求端， 全国商品房销售面积经历短期反弹后如期回落，预计下半年规模调整将进一步深化。 2019 年 开局 全国房地产市场销售 小幅 调整 ，金三银四期间受整体环境优化影响，销售规模 略有 反弹，但 4 月以来 中央层面再次 强调 “ 房住不炒 ”总基调及“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标， 政策收紧预期增强， 叠加前期积压的需求集中释放后， 需求 释放积极性 进一步 减弱 。 2019 年 1-5 月全国商品房销售面积约 5.6 亿平方米，同比下降 1.6%，其中 5 月 同比下降 5.5%。 短期来看，一线城市供应 显著， 改善市场规模回升动力强劲，但 考虑到 2019 年棚改总量减半 将 大幅 削减 普通二线及 三四线城市 的 有效需求 ， 其 商品房销售去化 明显承压，加之房贷 平均 利率继续下调可能性不大 ， 下半年全国市场规模的进一步调整或不可避免。 供应端，投资、新开工增速高位回落迹象 开始 显现， 下半年保持 中低位运行 可期 。 2019年 上半年 ， 得益于融资环境改善及销售回款支撑， 房企 资金压力明显缓解， 短期 投资 情绪积极 ， 1-5 月全国房地产开发投资额、新开工面积同比增速均 在 10%以上 。 但 近期受 行业环境 收紧引发 的连锁效应 影响， 5 月单月全国投资、新开工增速均跌至个 位数，其中新开工增速 在高基数作用下 降至 4.0%。 下半年， 全国 销售 有进一步调整空间 ， 加之行业金融监管加强，房企资金压力或逐步显现，开工积极性将受到影响，且考虑到 去年 同期 新开工 规模跳增 至历史新高， 预计新开工增速 在基数影响下 将 维持在低位区间 ；投资方面， 目前行业竣工不及预期， 预计下半年 施工深化 进程 将提速，进而拉动建筑工程投资 加速 ， 但 鉴于作为土地购置费 先行指标 的土地成交价款 今年以来持续显著下降， 叠加新开工 降速 影响 ，预计 下半年开发投资额整体增速将保持中低速增长态势。 - 4 0 %- 2 0 %0%2 0 %4 0 %6 0 %12:1-212:1-412:1-612:1-812:1-1012:1-1213:1-313:1-513:1-713:1-913:1-1114:1-214:1-414:1-614:1-814:1-1014:1-1215:1-315:1-515:1-715:1-915:1-1116:1-216:1-416:1-616:1-816:1-1016:1-1217:1-317:1-517:1-717:1-917:1-1118:1-218:1-418:1-618:1-818:1-1018:1-1219:1-319:1-5销售面积 销售价格 开发投资额 新开工面积