2019西安楼宇经济发展分析报告.pptx

2019西安楼宇经济发展分析报告,City Overview,西安城市发展概览,here,subtitle,西咸构建格局：一河，两带，四轴，五组团,背景,一河：渭河Enter两带：武陵塬遗址、周秦汉都城遗址五组团：泾河新城、空港新城、秦汉新城、沣东新城、沣西新城。用地规模,涉及西安、咸阳两市7县（区）23个乡镇和街道办事处,现有人口98万（2017统计）2020年人口容量156万人2030年人口容量272万人,2020年城市建设用地179平方公里2030年城市建设用地,272平方公里3,秦汉新城,空港新城,泾河新城,西安的新起点新机遇2017年西安正式代管西咸新区，从空间、人口、基建、产业资源各方面力促大西安格局的形成。西咸环线,西安北客站,西安市主城区西安火车站城墙包茂高速人口规模,咸阳火车站沣东新城沣西新城空间范围,西安咸阳国际机场,2017年1月22日，中共陕西省委办公厅、陕西省人民政府联合印发关于促进西咸新区进一步加快发展的意见（以下简称意见），意见提出由西安市代管西咸新区、深入推进西咸一体化。,影响机遇, 西安代管西咸新区，增大了西安的整体体量，人口规模、空间范围以及集中的资源坚固了建设西部经济中心、引领中西部发展的条件。助力西安放大辐射效应，形成大西安格局。 优质营商环境、生态环境吸引领军企业、行业龙头的关注。海航、绿地、宝能、华侨城等行业巨头重磅密集投资。 丝路经济带能源金融贸易区, 中国（陕西）自由贸易试验区西咸新区, 临空经济示范区 重要的国际航空枢纽,4,背景,举措,构建以大西安为核心的“一圈一轴三带”的空间格局建设创新引领的现代产业体系交通和信息技术为主的基础设施互联互通深度参与“一带一路”建设，建设高标准开放平台共建区域生态安全格局，共治生态环境,2018年2月7日，国家发改委正式发文，推进关中城市群的建设，推,动西安建设成为国家中心城市。三中心两 地一枢纽” 、对 、 、丝路文化高地、内陆开放高地、家综合交通枢纽，建成具有历史文化特色的国际化大都市。加快大西安都市圈立体交通体系建设，形成多轴线、多 组团、多中心格局，建成具有历史文化特色的国际化大都市。,西安的新起点新机遇2018年发布的关中平原城市群发展规划明确提出建设西安国家中心城市，关乎关中平原乃至西北地区对外开放和国家“一带一路”战略的实施。2019年西安市印发西安国家中心城市建设实施方案，2035年建成“美丽中国”西安样板。关中平原城市群空间格局图,向西开开放的战略支点引领西北发展的增长极,军民融合的国家创新高地世界级旅游目的地,战略定位,5,背景目标举措,西安的新起点新机遇2018年西安市政府发布大西安（西安市西咸新区）国民经济和社会发展规划（20172021）.,空间格局优化:“北跨南控西进东拓中优”,空间结构规划：“三轴三带多中心”产业结构规划：“三廊三带一通道”,2017年，省委、省政府决定由西安市代管西咸新区,特制定大西安(西安市西咸新区)国民经济和社会发展规划(20172021)。本规划是西安市行政辖区和西咸新区经济社会发展的指导性文件，规划范围是西安市行政辖区西咸新区，规划面积10745平方公里。到2021年，西安城市竞争力在全国同类城市中排位显著提升，西部地区重要的经济中心、对外交往中心、丝路科创中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽功能日益增强，“大西安”发展格局初步形成，城市集聚力、辐射力、竞争力和国际影响力不断增强，国家中心城市建设初具规模，国际化大都市初步建成提升区域发展承载能力；积极实施新发展战略；加快推进产业转型升级；扎实推进全面深化改革；建设内陆改革开放新高地；着力推进精神文明建设；扎实提升该省民生；建设绿色美丽大西安；推进社会治理现代化；切实有效保障规划实施,2018，西安GDP再度入围全国城市20强。前三季度西安GDP增速在十五个副省级城市中跃升第二位。,区域经济中心日益强化近年来，西安经济发展迅猛，经济增速跃升全国前列，引领大西北和西部地区经济发展的核心作用日益凸显。,2018Q3主要省会城市GDP（亿元）,oo,西安以全西北五省约1/300的土地面积和1/10的人口，占比西北五省近五分之一（16%），排名第一。西安以全陕西省1/20的面积和1/4人口，创造出全省35%的经济总量，,35%西安/陕西,16%西安/西北五省,西安首位度值大于2，首位作用明显。2.2西北五省省会城市,西北首位度,区域产业发展引擎作用与日俱增西安不仅是经济中心同时也是中国西北乃至全国的“产业之心”，科技、旅游、文化优势产业带动着城市第三产业蓬勃发展。旅游,2016年西安文化产业增加值就已经占陕西省比重62.5%,截至2018第三季度，旅游业总收入2321.85亿元，西北第一。制造业2017年全市规模以上先进制造业实现总产值3167.7亿元，西北五省第一金融及服务业,高新及战略新兴产业截至2018年2月，全市高新技术企业2473家新材料新能源产业 、医药产业等新兴产业加速发展文化截至2018年上半年，全市规上文化企业数量达460家2017年，营业收入535.93亿元,截止2018第三季度，服务业增加值3826.81亿元，西北第一 科技位居全国城市前列的优势带动全市第二三 军工企业以及世界级的旅游观产业的发展光资源 国家级科研教育、国防科技工业、高新技术产业基地；,西安西安主要产业, 高新技术开发区 经济技术开发区, 曲江新区 浐灞生态区,科技园+ 500强企业 + 800多家 电子信息、半导体企业（美光、中兴、华为等）中央商务区泾渭工业园生态产业园出口加工区主导产业：商用汽车、机械电子、新材料吉利、陕汽、中航、中钢等企业落地,主导产业：文化产业和旅游产业主导产业：金融、商务、会展、旅游、创意产业,产业布局不断优化西安以四个行政区为产业依托，支撑高新技术、装备制造、旅游、现代服务和文化产业。,东郊,老工业改造区,西咸新区划归西安代管，为西安转化新增60.59万人,2017人口新增,2017年底,西安常住人口达960多万，居陕西省首位，城镇化率高于,人口加速增长，逼近超大城市规模西安长期以来是西北人口规模最大城市，近年得益于城市发展速度，西安不断吸引外来人口，常住人口增量不断扩大，人口总规模逼近全国超大城市标准。,全国城镇化均值, 达到73.42% 。主要原因注：数据为2017年年末常住人口，因2018年未发布故暂用。西咸新区60.59万人为户籍人口。,西安拥有近九百万的城区人口，直逼全国千万城区人口五大城市。,高等人才资源富集西安是全国重点高等院校最集中的城市之一，拥有高等院校 63 所, 其中有七所211院校，四所985院校,双一流大学全国第四，高等院校数量居全国第三位，人才潜力巨大。,主要城市高等院校数量,主要城市双一流大学数量,逐步成为人才强市2018年，西安深化实施户籍、人才、创新、创业“三大新政”，“新西安人”突破百万。外来人才落户提高城市活力，城市人口结构，力促西安从人才储备大市转变为人才强市。,注：数据2018.01.01-2018.12.03,户籍新政、人才新策的开展，吸引了众多海内外人才前来落户，西安正在由“存量半城市化人口为主”，向“新增城市化人口为主” 转变。高端人才的大力引进为城市积蓄人才力量。,2017.3.1户籍新政,“学生证身份证”落户西安大力引进各大高校人才，为城市储备力量,落户25.7万人2017全年,落户24万余人2018第一季度,2018.1.19,2018.2.1落户一站式全办结,通过学历、人才投资纳税落户，可同步完成举家迁入,2018.4.26西安等级的公司35岁以下全员可以直接落户,博士生1198人人才引进29981人硕士研究生25276人本科生225438人,万人次,旅客吞吐量,12,0,5,000,10,000,15,000,上海/虹桥重庆/江北杭州/萧山,广州/白云成都/双流深圳/宝安昆明/长水西安/咸阳,北京/首都上海/浦东,道。2018年，“长安号”共开行,1235列，开行数量、货运总量、重载率稳居全国第一，大大带动了与中亚地区的贸易。成为西安全面融入“一带一路”的“龙头班列”。,新筑物流基地建设项目获得国家批复，建成后将扩大运输能力。,西北最大国际物流中心,西北最大的航空枢纽,咸阳国际机场航空路线：国内外航线已增至337条，其中国际航线57条吞吐量：2018年西安咸阳国际机场旅客吞吐量达4465万，超越上海虹桥位列第七位。,未来规划8条高铁在站台规模最大的西安北站交汇，西安将成为全国高铁交会最多的城市，目前“米”字型格局初步形成。,新筑车站新筑车站设有国内、国际货运班列，自2013以来，从该站出口的货物遍布40多个国家和地区，已成为向西开放、助力一带一路建设的重要国际贸易通,武汉长沙,广州,成都,银川西安,重庆,沈阳,上海杭州,合肥南昌,福州,北京太原石家庄济南郑州 南京,西北物流区域兰州,已建高铁拟建高铁物流区域西部地区重要的高铁枢纽,对外基础设施互联互通西安拥有西北最大的航空枢纽和最大的国际物流中心，第五航权的开放再次提升航空枢纽的地位，枢纽功能和物流节点承载能力显著增强。,国际港务区片区26.43平方公里,87.76平方公里杨凌示范区片区5.76平方公里,构建向西对外开放门户西安作为国家第三批自贸区试验点和内陆改革开放的先锋城市，加深开放程度、助推 “一带一路”。中心片区, 中心片区 国际港务区片区 杨凌示范区片区,陕西西安出口加工区、西安高新综合保税区、陕西西咸保税物流中心港务区功能区、浐灞功能区规划建设国际农业商务区、农产品加工贸易区、金融创新区、综合保税区、国际农,业科技合作交流基地。陕西自由贸易试验区是西北地区首个自由贸易区。西安作为陕西自贸区的主要板块和核心，是陕西自贸区的“发动机”。陕西自贸区作为开放的平台促进了西安对外开放度,加速了西安融入世界经济发展大局,对打造新的经济聚集区和增长方面都发挥重要作用。,世界500强目前已有203家世界500强企业落户西安,进出口,西安2018前11个月进出口总值突破三千亿，同比增长超30%,对外交流,西北首个对51个国家公民实施72小时过境免签城市22个国家已在西安设立领事馆国际友好城市达31个,大力对外开放推动迈向世界城市西安扩大对外开放力度，全面发展门户经济、枢纽经济、流动经济，不断扩展开放的广度和深度，着力打造内陆型改革开放新高地。,外商投资 s外商投资企业进出口占比进出口总值七成,X,2018Gemma+,2016Gemma,2012HighSufficiency,GaWC世界城市评选中上升势头强劲，连续三次评选排名连,跃两级，成功进入中国大陆城市20强，反映出西安与世界城市的链接度大大增强，深度融入世界经济全球化。,进一步强化全国文化和旅游中心,15,2018前三季度，全市接待海内外旅客人数高达2.35亿人次，旅游业总收入再创新高（2321.85亿元）。其中，2018“西安年最中国”活动大放异彩，春节假日西安市共接待游客1269.49万人次，实现旅游收入103.15亿元，同比增长超过130%。据中国旅游研究院与携程联合实验室共同发布了中国在线旅游发展大数据指数报告2018，西安西安凭借传统文化旅游优势位列全国热门目的地第三位，紧跟北京和上海。2018 西安“抖”入“网红”城市，截至4月，抖音上关于西安的视频数量已超过61万条，播放总量超过36亿次。抖音巨大的线上流量曝光，让西安的文化元素展现的淋漓尽致，“新营销”打响了“网红西安”文化IP，拉动了西安全市的旅游业。,西安旅游数据统计情况（2010-3Q2018）,排名3,16,西安市社会消费品零售总额（2008-3Q2018）,28%,西安占西北五省的比重,奢侈品牌新增店铺分布2017下半年2018上半年,长沙,南京,27%重庆4%,35%西安27%,2018年前三季度主要城市社会消费品零售总额,不可撼动的西北消费中心作为西北地区的核心城市，西安具有极强的区域消费辐射力，是不可撼动的西北消费中心，2018前三季度社会消费品零售总额达3317.1亿元，遥遥领先西北五省其他省会城市。,在第一太平戴维斯最新发布的中国零售20城中，西安凭借其不断增强的宏观经济实力和城市吸引力，排名上升势头强劲。其中过去一年奢侈品新店拓展占据全国35%，,全国第一，区域零售消费中心地位凸显。,17,新机遇下的西安商业地产市场,New Era for Commercial Real Estate Market,2018甲级写字楼市场主要指标,*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括全年新增项目之影响。租金计算为全市所监测甲级写字楼项目的平均租金。18, 67.1%,同比,新增供应11.2万平方米,平均租金*104.5平方米/月 2.2%同比,存量143.5万平方米 8.5%同比, 49.1%,同比,净吸纳量23.0万平方米,%, 11.4个百分点 同比,空置率30.1%,甲级写字楼市场供需,19,西安甲级写字楼市场供应及需求（2010-2018）,西安甲级写字楼市场全年迎来两个项目入市，市场新增供应量连续三年下降，同期城市能级提升和较大城市发展潜力吸引众多企业进入显示出，衍生出旺盛的办公需求，带动众多甲级写字楼入驻率短期内大幅提高，全市年度吸纳量连续四年上升。,20,当前已入驻西安甲级写字楼的第三方运营空间面积超过12万平方米，占全市甲级写字楼体量比例达8.5%；且甲级写字楼中入驻(含已签约）联合办公或转租公司的比例高达54%。无论是市场面积还是入驻楼宇数量，第三方办公空间运营商在西安写字楼的占比均明显高于邻近的成都和重庆。,成都,重庆,西安,市场面积占比 8.5%,楼宇数量比例 54%,市场面积占比 7.4%楼宇数量比例 35%,市场面积占比 5.5%楼宇数量比例 50%,甲级写字楼的第三方办公空间运营商2018年，众多知名联合办公和转租公司为主的第三方办公空间运营商大力拓展西安市场，当前其在甲级写字楼市场承租面积占比已经达8.5%，涉及甲级写字楼数量超过总量50%，两项指标均高于在成都和重庆的市场份额。在西安市场容量相对有限的情况下，第三方办公空间运营商开始获得一定市场话语权。,典型第三方办公空,间运营商,PMI创客联邦,川岚,承租面积,超,12万m2,西安甲级写字楼主要第三方办公空间分布图,甲级写字楼租金走势,21,*租金指数变化以同样本为基础解释累计增幅，即不包括当季新增项目的影响，租金指数与租金绝对值高低无关。,入市较早的部分楼宇因硬件及设施较为老旧市场竞争力趋弱，空置面积逐步上升，因此部分业主为维系楼宇入住率不断下调租金，并拉动全市写字楼租金年度同比下跌2.2%。但市场上优质项目租金保持稳定，楼宇品质对租金保持稳健的重要性和租户吸引力已日益凸显。,西安甲级写字楼市场租金指数*（2010-2018）,甲级写字楼未来供需预测,22,虽然未来几年西安预计将保持稳定办公需求的释放，但甲级写字楼的持续集中放量或将导致供需均衡打破，市场短期内难以快速消化新增供应面积，但经济发展潜力和高端服务业潜亦会帮助楼宇在更长时期保持稳定去化，以稳定空置率波动。,西安甲级写字楼市场供需及空置走势（2011-2021）,2018年零售物业市场主要指标,89.8万平方米,首层平均租金*,空置率3.8%,净吸纳量,85.6万平方米,%,12.2万平方米,首层平均租金*,空置率5.3 %,净吸纳量,10.1万平方米,%,*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括当季新增项目之影响；租金计算为全市或各子市场内所监测零售项目的平均租金。23,全市购物中心新增供应,核心商圈购物中心新增供应,33.0 万平方米,全市百货新增供应,300.1平方米/月存量,364.2万平方米,385.0平方米/月存量,存量,195.7万平方米, 1.5% 同比, 32.7 % 同比, 0.3个百分点 同比, 141.2% 同比, 53.9% 同比, 14.4% 同比, 13.0% 同比, 3.2个百分点 同比, 1.7% 同比,58.5万平方米 26.4 % 同比, 2倍 同比, 13.7 % 同比,24,零售物业市场供需,西安2018年新增供应创历史新高，合计共有11个项目开业，推动全市零售物业总存量突破550万平方米，比上一年大幅上涨25.4%。全年新增项目入驻率较高，租赁成交持续活跃，西安零售物业市场去化显著，全市净吸纳量上升明显。大量新项目的入市加剧了市场和商圈内部的竞争，多个购物中心积,极推动店铺调整，整体市场空置率微幅上涨0.3个百分点至3.8%，继续保持低位。,西安零售物业市场供应及需求* （2010-2018）,*市场供需和空置率的监测是以追踪购物中心物业为基础开展，不包含百货物业。,25,零售物业市场供应,2018西安新增项目个数高达11个，新增供应面积122.8万平方米,供应量创历史新高。,纵观全国，西安的2018年零售物业新增供应体量在全国排名第一。力促西安市场跻身全国,零售重点市场之一，吸引更多开发商和零售商关注。2008-2018 西安历年零售物业市场供应,2018年历史性的超高新增供应和地标项目入市带来众多国际国内知名品牌进入和拓展西安,市场，给消费者带来更多的选择和多元化的消费体验。2018 年重点城市零售物业市场新增供应,26,零售物业市场供应从空间分布上看，2018年二环外新增项目占比五成，西安市商圈逐年向外扩展，零售物业市场分散化和多中心化趋势显著。西安新增项目空间位置图,新增供应放量区域2018年新入市的11个项目强劲扩增了西安零售物业市场容量，其中，百分之七十的项目都在二环以外，集中在南郊的项目占比五成。,商圈格局改变从城墙内部密集式分布，到二环延线与三环内部的小寨商圈、高新商圈、曲江商圈等新商圈兴起，再到现在绕城附近出现新增供应区域，新商业不断向外扩展，向南拓新的趋势越发明显。,地铁2号线,零售物业标杆型新增项目一览,华联集团除北京SKP之外在全国投运的第二家SKP项,目，带来LV、Hermes、GUCCI等80多个高端奢侈品牌，同时带来了更多创新理念：利用南门外得天独厚的地理优势，打造特色的高端就餐氛围，以及提供了大量以文化和体验为核心的非零售空间。,1,开业时间商业面积区域物业类型,西安SKP5月17日23万平方米碑林区百货,作为中粮集团在西北地区的第一个商业项目，西安大悦城带来了190个首次进入曲江商圈、西安市以及西北地区的品牌，包含四大主题街区。为西安精心打造的360度全景露天屋顶花园街区查特花园，成为全城观赏大雁塔的最佳地点。11,2,开业时间商业面积区域物业类型,西安大悦城12月16日14.6万平方米雁塔区购物中心,新增购物中心,新增百货,二环路地铁1号线城墙西安SKP地铁3号线西安大悦城三环路,全市购物中心依然保持旺盛租赁需求，首层平均租金比上一年上涨1.5%至人民币300.1元每平方米每月。核心商圈维持高入驻率；可租赁面积紧俏，,业主保持较强议价能力，首层平均租金报人民币385.0元每平方米每月，同比上升1.7%。非核心商圈部分项目对业态的调整以及运营状态的改善，获得品牌亲睐，入驻率上升明显，拉动区域平均租金上涨1.5%。,28,零售物业租金走势,西安零售物业市场租金指数*（2010-2018）,*租金指数变化以同样本比较为基础，即不包括当季新增项目之影响。,29,零售物业未来展望, 未来两年西安零售物业市场将继续迎来大量新增供应，到2021年合计新增供应面积约140万平方米，这必将引发西安零售市场又一轮的调整和革新。, 在第一太平戴维斯最新发布的中国零售20城中，未来西安高标准商业项目供应量跻身全国前三。随着众多优质新项目的陆续开业，越趋多样的,品牌和丰富的业态将为西安这座千年古城的零售市场注入更多活力，继而拉动市场整体的升级换代。, 西安零售物业市场存量的迅速增长，尤其是购物中心的井喷式供应，使得百货面临巨大挑战，业主将不得不加速业态或品牌的调整，实行线上线下并,举，拓展全渠道发展；同时增加体验类的业态、提升服务水平以满足消费者多样化的需求。,2018至2020年高标准商业体供应,单位：平方米,30,新机遇下的西安城市开发,New Era for Urban Development,SKP,10,8,1,9,3,5,7,2,4,-,6,关,西,键,安,词,年,，,务,服,国,务,家,键,商,心,关,引,：,资,一,：,落 键,户 词,：,西安城市发展,31,关键词：,全球程序员节,关,新政,关键词：,硬科技之都,关键词：,网红抖音之城,关键词：,城中村改造,关键词：,等大型商业项目,营商环境整体提升,关键词：,城市营销-品牌传播,城市空间统一规划,科技实力,综合配套,店小二五星政：最中关 国招中词城 键市 词号工程2018十大关键词,中心,城区,天府,新区,中心城区,天府新区,沙渠羊安,安德,濛阳新繁,清泉,贾家三岔,龙泉,新空港,禾丰,三星,郫都,永宁温江,大邑邛崃,羊马崇州,金堂,青白江新都,石板滩,双流花源新津,彭州,都江堰,龙简,简阳,淮口,成都产业策略： 大力发展先进制造业、承载产业、,电子信息、汽车制造、航空航天、轨道交通、人工智能、精准医疗等 大力发展高新技术服务业, 大力发展现代金融服务业, 大力发展现代物流及商贸业 大力发展开放型经济, 高新西区+郫都电子信息产业带,寿安蒲江 天府新区+高新南区软件及金融总部产业带 龙泉驿+简阳汽车产业带,成都产业空间结构：已构建形成的产业带：, 龙泉驿+简阳汽车产业带 成都高新西区+郫都区的电子信息产业带 新都+青白江物流商贸产业带 天府新区+高新南区软件及金融总部,产业32,SAVILLS对西安城市发展的观点-对标成都2018年成都经济总量：15008亿元（预计）2018年西安经济总量：8600-8900亿元（预计）, 新都+青白江物流商贸产业带,SAVILLS对西安城市发展的观点-西安产业大走廊西安产业规划形成“三廊三带一通道”的产业空间格局,科创大走廊：建设以高新区为引领、“高新区+航天基地+沣东新城+沣西新城+大学城+科研院所+交大创新港”等区域为依托的科创大走廊，打造“创新增长极”，发展万亿级高新技术产业。,三廊：科创大走廊、工业大走廊、文创大走廊三带：九嵕山生态文化旅游带、渭河生态文化旅游带、秦岭生态文化旅游带一通道：“国际港务区、空港新城、浐灞生态区”等区域为依托的对,外开放通道工业大走廊：以经开区为引领、“经开区+高陵组团+临潼组团+航空基地+富阎板块+泾河组团+兴平组团”等区域为依托的工业大走廊，打造“工业增长极”，发展万亿级先进制造业。文创大走廊：以曲江新区为引领“曲江新区+丰镐遗址+楼观道文化展示区+白鹿原+临潼景区”等区域为依托的文化产业大走廊，打造“文化产业增长极”，发展万亿级文化旅游产业。33,34,SAVILLS提出观点：西安城市开发“两条路径”1,旧城更新老城改造2新城发展产业落地,碑林区、新城区、莲湖区、雁塔区、未央区等老旧城区进行更新改造西咸新区（五大新城）、高新区（CID）、经开区（高铁新城）、浐灞生态区、国际港务区等城市新区逐步实现产业落地,35,以传统二产为主的老城区,路径1：旧城更新的角力幸福林带、小寨、土门片区、东关片区、徐家湾片区西安老城区内多个辖区面临旧城更新课题,区域转型？思考：看Savills如何进行统筹规划？以现代服务业、总部经济、等快速发展的城市新一极关键核心：旧城更新；退2进3；产业优化；新产业引入,36,1,6,8,院落式老字号2精品餐馆,传统园林主题酒店,9清江楼,文化商业3 水街,名家作品交流拍卖中心,草堂里,大师工作室,4文创水厂5锦绣工坊二期7,项目概况： 位置：成都市青羊区草堂片区 规模：占地217公顷 功能：文化升级，文化创意产业布局、创意商业、文化公园, 服务客户：青羊区政府、成都市规划设计院第一太平戴维斯服务内容： 项目基地分析，分析现有业态文化资源条件及现状问题 区域整体定位，包含片区功能定位及形象定位 项目策划建议，根据资源条件，提升该片区品质与品牌的项目、城市活动等 环境艺术融入文化内涵，对景观环境、城市家具、艺术小品等提出融入文化要素的有效实施路径。,对原有城市生态系统的保护,最大限度保护原有河流、湿地等水生态敏感区，留有足够涵养水源的林地、草地、湖泊、湿地，维持开发前的自然水文特征。,生态恢复和修复对已经受到破坏的水体和其他自然环境，运用生态的手段进行恢复和修复，并维持一定比例的生态空间。,低影响开发按照对城市生态环境影响最低的开发建设理念，合理控制开发强度，保留足够的生态用地，控制城市不透水面积比例，最大限度减少对城市原有水生态环境的破坏，同时，根据需求适当开挖河湖沟渠、增加水域面积，促进雨水的积存、渗透和净化。,杜甫草堂片区：,Savills旧城改造观点1：老旧城区的有机更新以杜甫草堂为例杜甫草堂改造升级通过文化与环境的融合，针对性提出区域环境与生态更新方案，水系与公园植入。,37,Savills旧城改造观点2：旧城改造的产业更新以渝中区CBD为例通过对上位规划、传统现状等梳理，发现产业发展存在问题，通过系统的产业研究、产业筛选、产业链分析以及产业载体定量，渝中区CBD构建合理的产业更新体系和产业规划发展目标，对其落地实施尤其是近期发展行动提出具体的规划指导。,新兴产业,新兴服务业,传统服务业,新一代信息技术生物技术,新能源新材料智能制造高端装备,国际金融业电子商务,保税展销贸易创新业务物流业,特色旅游业传统金融业高科技服务业传统商务服务业商贸业公共机构及组织都市旅游业,CBD以外,CBD以内,CBD以外,产业筛选原则,政策引导，具有发展潜力结合CBD现状，具有产业基础,借鉴案例经验即环境及配套支持，具有落地性CBD以内,电子商务国际金融结算跨国公司本外币资金运营,跨境人民币结算总部型、区域型银行服务证券市场服务期货市场服务保险市场服务,金融信托,财务公司企业管理服务,法律服务咨询与调查传媒业,人力资源服务担保、信用服务跨境电子商务融资租赁国际贸易外事机构行业协会高端零售历史文化旅游文体观赏旅游,原有规划：重庆CBD内仅发展传统服务业节能环保,建议调整规划：打破产业局限，融合新兴与传统服务业重庆CBD可发展产业,国际金融业,传统金融业,传统商务服务业,新兴商务服务业公共机构及组织,金融业,商务服务业商贸都市旅游,Savills旧城改造观点3：可持续发展的旧城更新以深圳罗湖为例深圳罗湖的可持续发展不仅仅是硬件空间的可持续，更包含空间承载能力的可持续、产业环境的可持续发展、城市文化的可持续,延续、智慧化的可持续发展、生态与建筑的可持续。,境的可持续,基于未来,交通优化可持续性,产业发展的可持续性,精神/文化内涵延续,智慧城市,/绿色建筑,城市更新中的可持续发展,升级城市功能,改善城市面貌,增加公共设施,可持续更新对城市的影响,旧深圳罗湖：,形象老旧，交通堵塞、产业空间缺乏等空间/环,政府目标：建设国际消费中心，成为深圳质量的先行区,蔡屋围片区改造典范：京基百纳,目前深圳地标国际化体验式购物中心跨国名企在华办公总部世界最高豪华酒店38,39,聚集人气回笼资金,区域开发,资产增值,投资参股,加速,城镇化进程,核心盈利环节拉动效应,区域IP及品牌构建,空间建设,树立品牌,产业联动,区域发展,社会影响,资本运作,土地价值,路径2：新城发展的突破思考：Savills如何实现新城发展的突破？西咸五大新区、高新CID、经开的高铁新城、泾渭新区先进制造业、国港浐灞的物流及商贸产业该如何发展突破？产业如何落地？文旅IP如何打造?,产业新城指借助新城平台嫁接产业，获得政府政策倾斜，获取低价土地。通过实现区域发展，引入人口、资源、交通，提升周边物业价值，以住宅产品及产业物业的销售，来实现资金回流。,城市及区域IP+空间建设联动以IP及品牌提升撬动空间开发建设，以空间开发、空间经营、品牌树立、资本运作、土地升值五大板块为开发核心，IP及品牌经营聚集人气提升空间价值，实现资金快速回笼，是核心的盈利环节。扩大升值空间带动资本投资,Savills新城发展观点1：产业筛选与体系构建以西部云谷为例,40,产业园优先发展产业6个产业吸引力和区域竞争力较强的产业将作为产业园优先发展的产业方向：,具备明显高附加值、长波周期、高聚集性、高扩展性等特征的产业,产业筛选思路,电子信息产业和战略性新兴产业中新一代信息技术相关产业,产业园发展方向：,软件云计算,信息服务移动互联网,物联网卫星应用,软件,信息服务,物联网,云计算,移动互联网,卫星应用,通信设备,汽车电子,电子器件,太阳能光伏新型显示,新一代移动通信下一代互联网,广播电视设备,计算机,电视机,全球电子信息产业演进趋势：,产业全球化与区域化趋势明显；“再制造业”态势显现；选择具备明显高附加值、长波周期、高集聚性、高扩散性；软件、集成电路、新型元器件是电子信息产业竞争的关键；下一代互联网、物联网、云计算等成为创新点；电子产品向集成、多样化、可移动方向发展；数字化、网络化、智能化技术成为需求热点。,国家及上级产业战略发展方向： 国家相关规则电子信息产业调整振兴规则电子信息制造“十二五”发展规划等；陕西发展重点重点建设五大产业集群。继续支持五大类特色产业。优先关注五类重点技术。,未来主导产业发展方向： 西咸新区：重点发展战略性新兴产业、高新技术产业、生物医药和节能环保等产业； 沣西新城：以战略性新兴产业为主，重点发展信息技术、新材料、行政商务、现代农业等；,沣东新城：以高新技术和会展业为主；,秦汉新城：以生态、文化和商业为主；泾河新城：以低炭产业为主；空港新城：以临空产业为主。,城市及区域文化属性挖据,