中国住房市值报告：2019.pdf

请务必阅读正文之后免责条款部分 Table_Summary 中国住房市值报告： 2019 恒大研究院研究报告 城市规划 专题报告 2019/10/23 首席经济学家： 任泽平 首席城市研究员 ：熊柴 xiongchaievergrande 研究员 ：白学松 baixuesongevergrande 南开大学杜光瑜、李哲 滔 ，北京大学周心怡对本文数据整理有贡献 相关研究 ： 1.粤港澳大湾区：引领新一轮开放创新，打造国际一流湾区和世界级城市群 2018-06-06 2城市 “抢人大战 ”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政 2018-06-07 3.中国人口大迁移 2018-07-10 4.全球房价大趋势 2018-08-23 5.中国人口大流动： 3000 个县全景呈现 2018-09-17 6.中国住房存量测算：过剩还是短缺？ 2018-11-21 7.中国城市发展潜力排名： 2019 2019-04-12 8.中国十大最具发展潜力城市排名：2019 2019-05-24 9.十大最具潜力都市圈：中国都市圈报告 2019 2019-06-20 10.哪里的房子涨幅大：以北京为例 2019-06-23 11.中国城市群发展潜力排名： 2019 2019-07-23 12.中国住房存量报告： 2019 2019-08-16 导读 ： 当前中国住房市值是多少？在国际处于什么水平？上述问题关系到认清中国房地产市场未来、住房政策调整等。 以恒大研究院 8 月报告中国住房存量报告： 2019 为基础，我们 首次测算了全国、各省级、各地级单位的住房市值。 摘要： 现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。 网文流传 “2017年中国房产市值达 65 万亿美元，超美国、欧盟、日本总和 ”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误 以 高估的人均住房面积 计算导致 高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。 本文 的研究思路是： 以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以 OECD 公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。 中国住房市值 有多大 ？ 1） 2018 年中国住房市值 321 万亿元，是 GDP 的3.6 倍，占股债房市值的 71%。 2000-2018 年，中国住房市值从 23 万亿元增至 321 万亿元， 年均增长 15.7%； 其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献 11%、 89%。 人均住房市值从 1.8 万元增至 23 万元 ， 年均 增长15.2%， 高 于 人均 GDP 年均增长 的 13.8%。 住房市值年均增速超过名义GDP 的 13%，因此 住房市值与 GDP 的比例从 233%增至 356%。 住房市值占股债房市值的比例由 75%波动下降至 71%； 2000 年比例 较高 的 主要原因在于当时资本市场 初步发展，股市债市规模合计 7.7 万亿元 ， 仅相当于 GDP 的 77%。 2）东部地区住房市值占全国超 6 成，粤京沪苏浙鲁6 省住房市值占 5 成。 分地区看， 2018 年东部 、中部、西部、东北地区住房市值占 比分别为 63.2%、 17%、 15.4%、 4.4%， 而对应的 住房存量占比分别为 37.9%、 29.4%、 26.4%、 6.3%， 东部地区住房市值 占比 明显超过住房存量主要在于房价较高。 分省看，全国 51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东 6 个沿海发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与 GDP 的比例 均 大于 150%， 北京、上海、浙江、福建、天津等 8 省超过 330%。 3） 一线住房市值占全国四分之一 ， 66 城住房市值与 GDP 比例大于 350%。 分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为 25%、 31%、 44%， 而其住房存量占比分别为 4.1%、19.8%、 76.1%， 住房市值 与 GDP 的比例分别为 693%、 345%、 259%。一二线住房市值高 主要 源于 人口长期集聚下的 人地严重错配 和 货币 长期超发 ，房价明显较高 。 具体来看， 住房市值与 GDP 的比例 小于 150%、在 150%-250%之间、 在 250%-350%之间、 大于 350%的地级单 位 分别有 47、 120、 103、 66 个。 其中，住房市值与 GDP 的比例小于 150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP 的比例大于 350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、丽水、大理、恩施等旅游城恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 市。 可以发现， 城市层面住房市值与 GDP 的比例高低与该城市房地产风险 大小 并无明显联系。 中国住房市值在国际处于什么水平？ 1）与发达国家相比，中国住房市值及 与 GDP、股债房市值的比例均较高，但人均住房市值低。 从住房市值看， 2018 年中国为 47 万亿美元， 明显 大于美国的 26 万亿美元、日本的10 万亿 美元 、英法德三国合计的 28 万亿 美元 。从住房市值与 GDP 的比例看， 2018 年中国为 356%，高于美国、日本、德国、英国、法国的 126%、208%、 238%、 320%、 341%。 中国住房市值及其与 GDP 比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高 。 从住房市值占股债房市值的比例看， 2018 年中国为 71%，高于美国的 28%、日本的 37%、英国的 51%、法国的 58%、德国的 66%。但从人均住房市值来看， 2018 年中国为 3.3 万美元，远低于美国 、日本、英国、法国、德国的 7.9、 8.1、 13.6、 14.1、 11.5 万美元。 中国住房市值与股债房市值的比例较高 还 在于 中国资本市场发育不成熟，直接融资比例较低，导致股票、债券市值较低。 2） 与发达国家相比，中国居民家庭配置房产比例较高。 2018 年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比达到 57%，高于英国的 49%、日本的 37%、美国的 24%、德国的 22%。 在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置 。 2018 年中国居民金融资产配置占比为 40.4%，远低于美国的 70.6%、日本的 63.9%、英国的53.4%，略高于法国的 39.2%。 政策建议： 1） 以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制 ，建立居住导向的新住房制度 。 包括：以常住人口增量为核心改革 “人地挂钩 ”，优化土地供应；保持房地产金融政策稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体； 推进房地产税改革，抑制投机型需求。 2）振兴资本市场 ，促进 居民 家庭 优化 资产配置 结构 。 包括： 提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系 ； 进一步推行注册制，提高机构投资者占比， 引导 价值投资理念 ； 继续加大证券欺诈的惩处力度， 加快修订证券法， 联动修改刑法等相关法律 。 风险提示： 结合城镇住房来源结构 假设 了 各类城镇住 房 的 折价 系数 ；农村住房市值以成本法估算但未考虑折旧。 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 目录 1 如何研究住房市值？ . 5 1.1 现有住房市值数据真伪识别 . 5 1.2 研究思路与主要假设 . 5 2 中国住房市值有多大？ . 8 2.1 2018 年中国住房市值 321 万亿元，是 GDP 的 3.6 倍，占股债房市值的 71% . 8 2.2 东部地区住房市值占全国超 6 成，粤京沪苏浙鲁 6 省住房市值占 5 成 . 8 2.3 一线住房市值占全国四分之一， 66 城住房市值与 GDP 比例大于 350% . 9 3 中国住房市值在国际处于什么水平？ . 12 3.1 中国住房市值与 GDP、股债房市值的比例在国际均较高，但人均住房市值低 . 12 3.2 中国居民家庭住房资产在总资产中占比为 57%，高于西方发达国家 . 13 4 政策建议 . 14 4.1 以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度 . 14 4.2 振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构 . 15 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 4 服务国家大局战略 图表目录 统计局城镇人均住宅建筑面积存在高估 . 5 商品房包括住宅、商业用房和其他建筑 . 5 全国城镇住房来 源及均价 . 6 2000-2018 年中国住房存量 . 6 2000-2018 年中国住房平均单价 . 6 2000-2018 年中国住房市值增长 13.7 倍 . 8 2018 年中国住房市值是 GDP 的 3.6 倍 . 8 2018 年分地区住房市值 . 9 2018 年分地区人均住 房市值 . 9 2018 年分省住房市值 /GDP . 9 2018 年分省人均住房市值 . 9 一线城市住房市值 约占全国四分之一 . 10 分线城市人均住房市值 . 10 一二线流入三线停滞四 线流出 .11 一线核心城市土地供给严重不足 .11 住房市值超过 2 万亿元的城市 .11 住房市值低于 600 亿元的城市 .11 人均住房市值超过 30 万元的城市 . 12 住房市值 /GDP 较高的城市 . 12 1995-2018 年美德英法住房市值 /GDP . 12 主要国家住房市值概览 . 12 2005-2018 年主要国家住房市值 /房债股 . 13 2018 年主要国家人均住房市值 . 13 各国宏观法直接融资占比 . 13 2000-2018 年住房资产占比 . 14 2018 年中国居民住房资产占比为 56.9% . 14 主要国家住房资产占比 . 14 2018 年居民金融资 产配置占比 . 14 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 5 服务国家大局战略 1 如何研究住房市值？ 1.1 现有住房市值数据真伪识别 当前中国住房市值是多少？与 GDP 的比例是否偏高？发达国家的情况又是如何？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。 网文流传 “2017 年中国房产市值达 65 万亿美元，超美国、欧盟、日本总和 ”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。 网文做法为：使用国家统计局公布的 “2017年新建商品房销售金额 133701 亿元 ”除以 “销售面积 169408 万 ”，得到 “7982元 / ”。国家统计局公布了 “全国总人口 13.95 亿人 ”、 “全国居民人均住房建筑面积 40.8 平方米 ”。 40.8 /人 13.95 亿人 7892 元 / =448 万亿元人民币，按美元汇率折算，恰好是 65 万亿美元。网络 做法主要有以下两方面错误：第一，在量上高估住房存量，错误地把商品房等同于商品住宅，实际上商品房包括商品住宅、商业用房以及其他建筑物。而且，国家统计局公布的人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。第二，由于中国城乡土地二元分割，农村土地不具有市场意义的流通、交易价值，把 2017 年新建住 房平均价格当作中国全部房产平均价格是错误的。 统计局城镇人均住宅建筑面积存在高估 商品房包括住宅、商业用房和其他建筑 资料来源：国家统计局，恒大研究院 资料来源：恒大研究院 1.2 研究思路与主要假设 鉴于上述情况，我们的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以 OECD 公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。 在数据处理过程中，剔除了 省直辖县 。 第一，地级层面不同类型的城镇住房存量乘以相应单价得到地级城镇住房市值，地级层面加总得到各省及全国城镇住房市值。 房价使用中国 房地产协会旗下房价行情网公布的 2018 年地级层面城镇二手房价格数据。 城镇 住房面积使用我们 2019 年 8 月的研究报告中国住房存量报告：2019测算的全国、各省级、各地级的城镇住房存量。 其中，由于城镇恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 6 服务国家大局战略 住房类型很多，价格明显差异，因此需先分类假定价格计算不同类型的住房市值再加总。 具体做法如下： 1） 人口普查和“小普查”等资料 将 城镇家庭户住房 按来 源 分为新建商品住房、二手房、公房、经济适用房及两限房、自建房、租赁廉租房及公租房、租赁其它住房、其他等八类。商品住房、二手房、公房可正常交易，按标准价；廉租房、公租房面向住房困难群体，不可交易，假定按 50%折价；经济适用房和两限房新房售价比周边同类商品住房低20%-25%，经济适用房 5 年后可上市交易，届时要按照与同地段普通商品住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，此类型住房假定按 85%折价；其余类别假定一半按标准价交易，一半按 50%折价，即75%折价。全国来看， 2015 年八类住房比例 较 2010 年变化 不大 ， 我们使用 2015 年地级住房来源占比代表 2018 年，缺失的地区使用 2010 年数据代替。各地八类城镇家庭户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇家庭户住房市值，地级相加得到全国城镇家庭户住房市值。 2）城镇集体户学生宿舍不可交易，按 50%折价，城镇集体户非学生宿舍按标准价。各地两类城镇集体户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇集体户住房市值，地级相加得到全国城镇集体户住房市值。全国城镇家庭户住房市值与城镇集体户住房市值相加得到全国城镇住房市值。 3）全国城镇住房市值除以城镇存量得到当年全国城镇房价。结合 OECD 历年 名义房价指数变化得出历年城镇房价，乘以历年城镇存量得出历年城镇住房市值。 全国 城镇住房 来源及均 价 城镇 住房来源 2010 年 存量 占比 2015 年 存量 占比 折价系数 城镇家庭户 新建商品房 20.7% 22.5% 100% 二手房 4.4% 7.0% 100% 公房 12.3% 10.8% 100% 经济适用房 、 两限房 3.9% 2.9% 85% 自建房 30.1% 32.6% 75% 租赁廉租房 、 公租房 2.3% 2.1% 50% 租赁其它住房 17.8% 13.3% 75% 其他 3.9% 4.6% 75% 城镇集体户 学生宿舍 2.2% 2.0% 50% 非学生宿舍 2.3% 2.4% 100% 资料来源： 国家统计局 ，恒大研究院 2000-2018 年中国住房存量 2000-2018 年中国住房平均单价 资料来源：国家统计局，恒大研究院 资料来源：国家统计局，恒大研究院 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 7 服务国家大局战略 第二，农村住房存量 乘以 农村住房建造单价得到中国农村住房市值。以人口普查、 “小普查 ”农村家庭户住房数据为基础，通过合理假设集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例关系估算农村集体户住房面积，从而得到 2000、 2005、 2010、 2015 年农村住房存量，进而根据 2010-2015年增长趋势推算 2018 年农村住房存量为 224 亿平。 2012 年及之前年份农村住房建造单价数据来源于中国统计年鉴， 2013-2017 年来源于中国住户统计年鉴， 2018 年数据参考 2015-2017 年变化情况进行推算，农村住房存量乘以农村住房建造单价得到中国农村住房市值。依据同样做法可以得到各省级、地级的农村住房 市值。中国城镇和农村住房市值相加即为全国住房市值。 第三，主要以 OECD 公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。 国际各国统计部门公布的房地产数据口径并非完全一致。美国经济分析局根据部门类别公布数据，且并未单独公布土地价值数据；英国资产负债表将建筑物分为 “住房 ”、 “住房以外的建筑物 ”、 “其他建筑结构 ”三大类，只公布了土地总价值，没有单独列出各类土地价值；日本总务省公布的 “宅地 ”市值数据指的是建设用地，并非住房所依附的土地。OECD 公布了各国 1995-2014 年住房价值及其所依附的土地价值数据，我们根据 相同的口径 “住房价值 +住房土地价值 ”， 结合 OECD 公布的各国名义房价指数变化，对 OECD2015-2018 年缺失数据进行合理估算，进而得到国际各国 1995-2018 年住房市值。 另考虑到日本的两次地产泡沫分别出现在上世纪 70 年代和 90 年代初， OECD 数据并未覆盖，我们根据日本总务省统计局数据对日本 1955-2018 年市值进行补充测算。 其中主要有三点需要说明 ： 一是假定中国的住房价值包含土地价值。 房地产有广义、中层、狭义三大口径。 广义口径包含所有建筑物，比如住房、写字楼、综合体、医院、学校、政府 等，中层口径 包含住宅和写字楼等商业地产，狭义口径单指住宅。此外，考虑到建筑物依附土地而存在，房地产总市值应该包括建筑价值以及所依附的土地价值。需要明确我们所测算的是狭义口径的房地产市值，即住房市值。大部分欧美主要西方国家单独公布了住房价值和土地价值，而中国土地为公有制，具体价值无法量化，并且官方并未公布住房所依附的土地价值。鉴于房地产开发商在开发过程中缴纳了土地出让金，而土地出让金是住房成本之一，土地价值在房价中得以体现，即我们可以认为中国的住房价值包含了土地价值。 二是假设农村集体户人均住房面积为家庭户的 45%。根据 人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在 27%-45%之间，并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国城镇平均为 35%。中国集体户人口主要在城市，农村集体户人口很少，考虑到农村人均面积大，假设农村集体户人均住房面积为家庭户的 45%。我们发现，即使 45%的比例有偏，对全国农村 住房存量的影响不足 2 亿平，对结果影响很小。 三是假设各省内不同地级单位的农村住房建造单价相同。 2018 年全国和和各省农村住房建造单价来源于中国住户统计年鉴 2018，其中并未公布地级单位的农村建造单价。考虑到各地建材成本差异不大，而且农村住房建造单价较低，各省处于 450-1650 元 /区间，绝大部分省份建造单价在 900 元 /左右，我们假设各省内不同地级地级单位农村住房建造单价相同。需要注意的是，在 使用成本法计算农村住房市值时，我们出于简单未考虑折旧 。 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 8 服务国家大局战略 2 中国住房市值 有多大 ？ 2.1 2018 年中国住房市值 321 万亿 元，是 GDP 的 3.6 倍，占股债房市值的 71% 2000-2018 年中国住房市值从 23 万亿元增加到 321 万亿元，年均增长 15.7%； 其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献 11%、 89%； 人均住房市值从 1.8 万元增加到 23 万元， 年均增长 15.2%，高于人均 GDP的 13.8%。 因 住房市值年均增速超过名义 GDP 的 13%， 住房市值与 GDP的比例从 234%增长到 356%。 2000 年中国住房市值只有 23.4 万亿元，人均住房市值 1.8 万元，住房市值与 GDP 比例为 233.7%；其中，城镇、乡村住房市值分别为 20.4、 3 万亿元，占比分别为 87.2%、 12.8%。 2010年中国住房市值为 136.7 万亿元，人均住房市值 10.2 万元，住房市值与GDP 比例为 331.1%。其中，城镇、乡村住房市值分别为 128.5、 8.2 万亿元，占比分别为 94%、 6%。到 2018 年，住房市值达到 320.8 万亿元，人均住房市值达到 23 万元，住房市值与 GDP 比例为 356.3%。其中，城镇、乡村住房市值分别为 299.2、 21.6 万亿元，占比分别为 93.3%、 6.7%。 2000-2018 年中国住房市值 增长 13.7 倍 ， 股市债市规模合计增长 17.5倍 ， 住房市值 占 股债房 市值的比例由 75%波动下降至 71%。 2000 年中国股市市值 只有 5.1 万亿元，债券（使用债券余额表示债券市场规模）仅有2.6 万亿元，住房市值占 股债房 市值的 75.2%。 2010 年中国股市市值达到30.5 万亿元，债券 20.7 万亿元，住房市值占 股债房 市值的 72.8%。到 2018年中国股市市值为 48.8 万亿元，债券 85.7 万亿元，住房市值占房债股市值的 70.5%。 2000 年住房市值占股债房比例较高 的主要原因在于当时资本市场初步发展 ， 股市债市规模合计 7.7 万亿元 ， 仅相当于 GDP 的 77.1%。而 到 2018年 ， 股市债市规模合计 达 134.5万亿元， 相当于 GDP 的 149.4%。 2000-2018 年中国住房市值增长 13.7 倍 2018 年中国住房市值是 GDP 的 3.6 倍 资料来源：国家统计局，恒大研究院 资料来源： BIS， 国家统计局，恒大研究院 2.2 东部地区住房市值占全国超 6 成，粤京沪苏浙鲁 6 省住房市值占 5 成 分地区看， 2018 年东部、中部、西部、东北地区住房市值占比分别为 63.2%、 17%、 15.4%、 4.4%，而对应的住房存量占比分别为 37.9%、29.4%、 26.4%、 6.3%，东部地区住房市值 占比 明显超过住房存量主要在于房价较高 。 2018 年东部、中部、西部、东北地区住房市值分别为 202.6、54.6、 49.4、 14.1 万亿元，分别占全国的 63.2%、 17%、 15.4%、 4.4%；人均住房市值分别为 38.1、 14.9、 13.1、 13.1 万元；住房市值与 GDP 的比例分别为 421.2%、 283.6%、 249.3%、 268%。 而对应的 住房存量 分别为188.5、 146.4、 131.1、 31.2 亿平，分别占全国的 37.9%、 29.4%、 26.4%、6.3%。 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 9 服务国家大局战略 分省来看，当前全国 51%的住房市值集中在广东、北京、 上海、江苏、浙江、山东 6 个沿海发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与GDP 的比例都大于 150%， 北京、上海、浙江、福建、天津 等 8 省超过330%。 从住房市值看， 2018 年广东、北京、上海、江苏、浙江、山东 6个沿海发达省份的住房市值均超过 20 万亿元，合计 164.8 万亿元，占全国的 51.4%。福建、河北、河南、四川、湖北等 14 个省份的住房市值在5-20 万亿元之间，黑龙江、山西、贵州等 8 个省份的住房市值在 1-5 万亿元之间，青海、宁夏、西藏 3 省不足 1 万亿元。从人均住房市值看，北京、上海、天津、浙江等 8 个省份人均住房市值高于 30 万元，重庆、湖北、山东等 5 个省份人均住房市值介于 15-30 万元，陕西、江西、四川、湖南、河南等 12 个省份人均住房市值介于 10-15 万元，青海、贵州、甘肃等 6 个省份人均住房市值不足 10 万元。从住房市值与 GDP 比例看，北京、上海、浙江、福建、天津等 8 个省份的住房市值与 GDP 比例大于330%，云南、海南、江西、四川等 13 个省份的住房市值与 GDP 比例在250%-330%之间，黑龙江、陕西、山西等 9 个省份的住房市值与 GDP 比例在 150%-250%之间，宁夏的住房市值与 GDP 比例最低为 139.4%。 2018 年分地区住房 市值 2018 年分地区人均住房市值 资料来源：国家统计局，恒大研究院 资料来源：国家统计局，恒大研究院 2018 年分省住房市值 /GDP 2018 年分省人均住房市值 资料来源：国家统计局，恒大研究院 资料来源：国家统计局，恒大研究院 2.3 一线住房市值占全国四分之一 ， 66 城住房市值与 GDP 比例大于 350% 分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为 25%、 31%、44%，而其住房存量占比分别为 4.1%、 19.8%、 76.1%，住房市值与 GDP的比例分别为 693%、 345%、 259%。 当前一线、二线、三四线城市住房市值分别为 80、 101、 140 万亿元，占全国比重分别为 25%、 31%、 44%，而 住房存量 分别为 20.6、 98.4、 378.4 亿平，占全国比重分别为 4.1%、 19.8%、恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 10 服务国家大局战略 76.1%； 人均住房市值分别为 104、 35、 12 万元， 住房市值 与 GDP 的比例分别为 693%、 345%、 259%。 其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市值分别为 30.4、 27.3、 9、 13 万亿元，人均住房市值分别为141.2、 112.8、 60.2、 100.1 万元。 一线城市住房市值约占全国四分之一 分线城市人均住房市值 资料来源：国家统计局，恒大研究院 资料来源：国家统计局，恒大研究