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高力洞察 租户服务 | 亚太 2018年 5月 18日 (英文版本于 2018年 3月 15日发布 ) 顺应 或变革 ? 区块链对亚洲商业地产的影响评估 摘要 区块链技术可以将 与 一系列交易有关的所有信息分布储存在被称为节点的计算机网络中。区块链能够创建共享、透明、快速更新和极难破解的数字追踪记录。此外，有了区块链就不再需要审批交易和验证身份的中央机构。 鉴于典型房地产交易的复杂性，区块链技术具备 变革 房地产行业的能力。例如，使用区块链技术进行土地注册可以创建防篡改的记录，从而提高财产所有权的清晰度和安全性。这一优势肯定会让区块链对政府产生吸引力，瑞典和日本等发达市场正在认真研究区块链技术在房地产领域的应用是一个积极的信号。尽管如此，我们预计在区块链应用上会受到 来自 较为传统的政府和监管 机构，以及法律界等既得利益集团一定的阻力。为提高透明度和解决腐败问题 ， 我们认为新兴市场会在推动应用区块链技术上加速发展。 结合人工智能和其他技术趋势的普及，我们预计区块链将导致 对 后台和中台人员需求下降，并减少人员配置规模（ 或 至少也能 大幅 提高办公 空间利用 率）。因此，区块链应该有助于加速金融领域的去中 心 化进程，并增加对于灵活办公空间的需求。 夏思坚 ANDREW HASKINS 执行董事 研究 | 亚洲 电话： +852 2822 0511 电邮：Andrew.Haskinscolliers MICHAEL BOWENS 执行董事 区域租户代表 | 亚洲 电话： +65 6531 8650 电邮： Michael.Bowenscolliers 目录 迅速崛起 03 从理念到影响 04 满足 加快交易 速度 的需要 06 提高 透明度 08 促进 去 中 心 化 10 实践性和挑战 12 为区块链做好准备 15 迎接变革： 区块链在商业地产领域的应用潜力 166 迅速崛起 问世短短十年的区块链已 在众多行业 变得家喻户晓。 区块链技术通常与金融相关，例如 作为 比特币等加密货币背后的平台。然而，区块链具备 变革 一切的潜力，从农业 1到网上交友 2皆会感受其魔力。 房地产也不例外。区块链技术带来的身份验证和安全性优势对于房地产行业来说尤其重要。在整个亚洲范围内，已经出现了该领域技术应用的例子。这包括初创企业使用区块链技术以数 码 方式“分 拆”并出售房地产资产，以及新加坡 的 办公楼建立的全面“区块链中心”、 3,4让业主获取中国融资的新平台 5和印度的防篡改土地登记系统。 6 就像其他行业一样，房地产领域的区块链应用还处于初 始 阶段，其实际影响并不明确。区块链技术已经达到研究公司 Gartner在其著名的技术成熟度曲线(hype cycle)模型中提出的幻 想 破灭谷底期（ trough of disillusionment） 也就是最初的实验一再无法达到预期的时期。 7最近的一项调查显示， 亚洲 只有少数几家房地产公司相信其具备 打擊房地产行业的 潜力。 8 本报告将在亚洲商业地产行业的特定背景下分析区块链，以探索其应用的可能性、其率先带来影响的领域，以及与区块链实施相关的潜在利益和挑战。借助高力 国际 和外部专家的研究与观点，本报告将尝试解答该技术是否能够实现其为业主和 房地产用户 描绘的愿景，以及 房 地产行业应该如何 在 区块链技术上 定位 并 搭上区块链技术的顺风车。 亚洲市场人士的悲观情绪 资料来源： Altus Group；新加坡商业时报 1 区块链技术的应用将如何颠覆农业， Inc42， 2018年 1月 2 Matchpool brings the blockchain to online dating， SiliconANGLE， 2017年 1月 3 Mega blockchain hub sets up in Singapore， Marketing Interactive， 2018年 3月 4 Leveraging blockchain technology to democratize the real estate industry， Enterprise Innovation， 2018年 1月 5 Blockchain platform targets property financing opportunities in China， Fintech Innovation， 2016年 7月 6 印度政府寻求通过区块链技术实现土地交易数字化，路透社， 2017年 8月 7 Top trends in the Gartner Hype Cycle for Emerging Technologies 2017， Gartner， 2017年 8月 8 Proptech is all the buzz, just not yet in Asia，新加坡商业时报， 2018年 1月 | 3 认为 那种 技术将会颠覆商业地产行业的受访者百分比 无人驾驶汽车 9% 10% 全球 亚洲 区块链 15% 8% 增强 /虚拟现实 18% 13% 大数据和预测分析 23% 20% 人工和机器智能 28% 25% 智能建筑 35% 28% 从理念到影响 在研究区块链如何应用于房地产行业之前，我们首先需要了解区块链 的定义 以及其如何运作（而非热议的加密货币网络）。 在研究区块链如何应用于房地产行业之前，我们首先需要了解区块链 的定义 以及其如何运作（而非热议的加密货币网络）。 区块链中的每个“区块”代表一项交易（包括从购买到更新在线记录等 )，这些信息并非集中存储，而是分布在称为“节点”的计算机网络中。这意味着没有任何一方能够控制数据，而且任何变动都可以立即在整个网络中看到。此外，这意味着所有文档都会被共享，因此交易各方 都 同时可以看到。 其安全性源自于网络上的每台计算机都能够验证交易背后的交易方身份，以及交易是否有效。如果批准交易被添加到“链”中，将会创建一个永久性的数字记录。而且，凭借其支持网络交易的复杂密码学，这一数字记录几乎不可能更改。 实质上，有了区块链就不需要审批交易和验证身份的中央机构，也不 再 需要中介机构来管理 各方面的 交易流程 ；买卖双方亦可以在相互信任的基础上进行交易。这对于很多行业（特别是商业地产）的交易速度、简单性和透明度可能产生深远的影响。 . 区块链如何运作 4 | 发出交易请求 （加密货币、合同、记录等） 数据 上一个区块的 HASH （连接器） HASH （ 唯一 的 id） 获得批准后， 新交易将会结合， 为账本（ ledger）创建一个区块 交易完成 该交易以线上区块作为代表 , 将交易单广播到称为节点的计算机加密 P2P网络 该区块被加入到现有的区块链中， 成为一个唯一、永久且不可更改的记录 节点能够 验证交易 和用户的身份 有了区块链就不需要审批交易和验证身份的中央机构， 也不 再 需要中介机构来管理 各方面的 交易流程。 买卖双方亦可以在相互信任的基础上进行交易 。 满足加快交易 速度 的需要 鉴于典型房地产交易的复杂性，区块链技术尤其具备 变革 房地产行业的能力。在 房地产 交易中，涉及的各方可能包括业主和租户（或买家）、经纪人、银行、律所、政府部门（通过印花税或土地登记）、公用事业 运营机构 等。 区块链可以为所有参与 各 方提供一个安全的平台，验证彼此的身份，以及 记录 买卖或租赁房地产资产的历史数据。当交易最终 完 成时，区块链 会 创建一个“智能”合同，相关条款和交易可以 接近瞬时 自动记录并且无法篡改。 有了智能合约，就可以在没有人为参与的情况下 ，根据一系列设定的先决条件自动触发交易；例如，当 业主和租户 双方 以 数码化形式 “签署”协议时，定金就可以从租户 自动 转账给业主。 任何此类交易都会记录并立刻添加到相关不动产资产的信息“区块”中。 这可以大大加速典型房地产交易中的一些流程。例如，银行处理标准支付 的 过 程 可能需要一天或更长时间才能清算，而比特币 在 区块链上的正常交易时间为10分钟。 9牛津大学指出，这个时间对于普通股市交易来说可能太长，但对于房地产业而言 可 算是非常快速。 也许更重要的是，这一技术可以完全免除一些流程。例如，有了对财产所有权的即时分布式验证，就不需要进行耗时的产权调查。在许多交易中，在 尽职调查 等流程完成之前，必须把定金或付款存放在托管账户。在使用区块链技术的情况下，这些付款可以包含在智能合约中，并会在交易达到指定阶段时自动付款，进而取代了托管功能（和托管机构）。 北美和欧洲地区的房地产买家和卖家已经开始尝试基于区块链的智能合约 进行 交易 ，但主要集中在住宅领域。例如， 2017年底，乌克兰基辅的一间公寓通过为加密货币以太坊设立的区块链网络完成了远程交易。 10亚洲的房地产在这方面似乎更加谨慎。 然而 ，这笔乌克兰交易的 幕后推手 分布式房地产登记机构 Propy预计亚洲买家将会积极参与区块链房地产交易，因为该 技术可以规避中国等市场的资本管制。 9 PropTech 3.0:The future of real estate，牛津大学， 2017年 5月 10 Propy announces world s first real estate purchase on Ethereum blockchain，美通社， 2017年 10月 6 | 区块链可以用来创建“智能”合同，相关条款和交易可以 接近于瞬时 自动记录并且无法篡改。 租户 租赁“智能合约”示意图 双方以数 码化 方式“签署”包含个人信息和租赁条款的合约 租户 业主 租金 付款 维护成本 租金 付款 承包商 业主 押金 押金 租约结束后 , 押金自动返还给租户 业主 1 3 2 租户 在达成某些合同条件（例如在租金付款到期）后，租金款项将自动从租户转给业主 优势 简化物业管理 即时结算和现金流管理 具有法律效应的合同 快速核对付款 资料来源：德勤；高力 国际 提高 透明度 区块链可以 在 提高房地产市场的安全性和透明度方面发挥作用，特别是数据质量 及 资讯不足 的地区，而大多数亚洲新兴市场的情况就是如此。 其中最令人振奋的应用之一是土地登记，目前的土地登记形式经常会提供一些过时、不完整的信息，并且容易被篡改。 将土地登记迁移到区块链可以创建自动更新、防篡改的记录，最终能够提高土地和财产所有权的清晰度和安全性。 瑞典政府已成为第一批在国家层面测试使用区块链记录房地产交易的政府之一。 11这一概念也在亚洲得到实施。据报道，日本将在区块链上统一全国不同的房地产数据库，以提高所有权和交易的 能 见 度 ，并鼓励房地产销售 及重建 。调查发现，日本大城市 有 6.6的土地所有者记录 ， 以及中小城市和偏远地区 有 四分之一以上的土地所有者记录已经至少有 50年没有更新。 12 牛津大学指出，发展中市场 有机会 在通过 建立区块链登记册 技术以降低登记成本和减少腐败方面超前于发达国家 。 在印度，每年向土地登记服务机构提供的贿赂估计高达数亿美元，诸如安得拉邦等邦政府正在建立基于区块链的注册登记册以打击欺诈行为。 13 正如日本政府所设想 的 ，利用区块链确保所有与房地产 相关的资讯 准确无误、保持最 更 新状态 以及 随时能够 获取 ， 可以盘活资产并 促进 更多 交易活动 ，因为与交易相关的信心增强了 。 14 新加坡未来城市实验室 自响应 城市研究 组 高级研究员兼协调员 Heiko Aydt博士表示：“只要你能够通过区块链技术管理土地或物业等资产的所有权，并且能够获得这些产权信息，那么就能大幅提高效率，以更快、更低的成本转让所有权。这可能会产生一个全新的所有权模式，或许现在可能在法律上是可行的，