2019全球住宅报告.pdf

报告第一太平戴维斯研究部世界研究部 2019全球住宅报告23前言对于近年来比较热门的灵活办公及居住模式，所有人不论男女老少都欣然笑纳。零工经济的兴起、移动技术的精密化以及社会对协作精神的提倡，使联合办公迅速成为全球现象。如今，住宅领域正在经历类似的转变。有更多人乐于与陌生人共享办公空间，如今更将这种共享模式引入居住空间。与此同时，世界人口格局也在经历某种变化。许多发达国家面临人口老龄化，而在非洲和亚洲的很多地区，人口结构仍将维持相对年轻的状态。即便在老龄化国家，也有一部分城市逆势而行，持续吸引接受过良好教育的年轻专业人士流入，人口趋于年轻化。这些年轻以及老年群体的居住需求为灵活运营的住宅模式开辟出新的市场板块。找到相应年龄段人群的密集区域，即把握住了机遇最大化的关键。人们对住宅所有权态度的转变也使得人口结构变化对需求的影响有所放大。全球金融危机就是一个转折点。在西班牙，由于经济衰退的影响，买房从稳定、安全的象征变成金融风险的代名词。英国和爱尔兰则对首次购房者的抵押贷款申请从严审查。拥有房产的愿望并没有消失，但随着租赁住宅品质的提升，租赁日渐成为一种值得拥有而非不得已的居住选择。伴随着需求的结构性变化以及全新专门建造的项目入市，经营性住宅领域对于投资者的开放程度达到前所未有的水平。随着管理平台的发展，投资者对经营性住宅房地产的熟悉度有所提升，应对也更加自如。2019年上半年，其他主要资产类别的投资均出现缩水，仅住宅投资录得增长，在全球市场放缓的背景下展现出特有的韧性。前言居住场所正面临来自不同年龄段人群的更多诉求，投资者把握机遇前瞻布局目录驱动因素：人口结构十年后全球最年轻城市和最年老城市4住宅可购性 住宅所有权趋势、可购性以及政府对策6办公空间的启示 从生活和办公日趋模糊的界限说起9投资 投资者不断聚集，推动住宅投资继续增加 10住宅可投资指数 各类细分住宅资产最具投资吸引力的市场14设计及运营 以实现住宅资产的高效运营为目标16聚焦学生公寓 学生人数变化趋势以及增长前景评估18聚焦老年公寓 老年公寓的租赁模式能否克服文化差异，在新市场落地生根？20展望 别有洞天的另类住宅资产封面图： 德国汉诺威市的The Fizz学生公寓234驱动因素：人口结构2029年世界人口结构预测 年轻人群与老年人群的居住需求为部分房地产领域的快速增长提供强劲动力许多发达国家都面临人口老龄化问题，催生当地的老年公寓需求。与此同时，一些特定区域和城市的人结构口仍将保持年轻化，为学生公寓和租赁住宅的需求提供支撑。根据相应年轻段的人口数量占比，我们筛选出十年后全球“最年轻城市”（15-39岁人口占比最高）以及“最年长城市”（65岁以上人口占比最高）。盐湖城 37%奥斯汀 38%巴拿马城 37%圣胡安 33%圣地亚哥 36%魁北克 29%爱丁堡 37%图卢兹 35%阿姆斯特丹 35%毕尔巴鄂 29%奥斯陆 35%图森 27%匹兹堡 25%布里奇顿 22%热那亚 30%瓦莱塔 27%德累斯顿 30%科威特 40%5驱动因素：人口结构2029年最年长城市 100强 （按65岁以上人口占比）2029年最年轻城市 100强 （按15-39岁人口占比）Z一代 / “ 95后”“ 9 5 后 ”是 当 前 学 生 公 寓 的 主 力住户，且最早一批“95后”已经走出校门步入职场，成为租赁住宅板块的服务对象西方市场所称的Z世代一般指1995年至2010年之间出生的人，相当于我们所说的“95后”与“00后”的合集。他们是学生公 寓 的 主 要 使 用 者，且 最 早 一批“95后”已迈入劳动力市场，成为租赁住宅的主要目标用户。对于租赁住宅的投资者和运营商而言，了解这一代人的特征与偏好至关重要。他们是在互联网时代下成长起来的第一代人，很早就接触互联网（包括社交网络和智能手机 ），属 于 真 正 意 义 上 的 数 字 原住民。他们是互联网的“超级连接”用户，对设计拙劣的线上服务的容忍度很低。从住宅产品的角 度 出 发 则 意 味 着 ，提 供 租 赁 、物业管理相关的应用程序或无缝 在 线 服 务，是 吸 引 这 一 客 群 的必要条件。 此外，这一代人的品牌意识相对淡薄，非常重视心理健康，对饮酒的兴趣也不及前几代人。这些都会在其对居住空间与设施的要求上有所体现。例如，与配 套 酒 吧 相 比 ，灵 活 的 共 享 空 间或许更具实用性。 0-9 岁 10-19 岁 20-29 岁 30-39 岁 40-49 岁 50-59 岁 60-69 岁 无数据2029年各国占比最高的年龄组奥斯陆 35%伊斯坦布尔 39%多哈 51%迪拜 53%奥克兰 38%墨尔本 36% 堪培拉 37%基督城 24%深圳 70%中山 48%新潟 34%熊本 33%鹿儿岛 34%惠灵顿 36%阿斯塔纳 48%德累斯顿 30%科威特 40%松山 35%札幌 34%6住宅可购性住宅可购性已成为全球金融危机后的一大全球性话题。危机发生后，房贷政策普遍收紧，导致按揭贷款额度大幅缩减。首当其冲的是首次购房者，他们的贷款需求（贷款比例）往往最高，还款压力（贷款收入比）也最大。过去十年中利率低位徘徊，这意味着通过贷款审批的买家能够以较低的成本获得贷款。加上许多国家新房供应不足，房价上涨势头迅猛。过去五年中，全球40个主要经济体的房价平均上涨29，同期租金增幅只有13。如右图所示，房价相对租金增长最快的四个国家依次是爱尔兰、加拿大、瑞典和新西兰。同期，租金增速超过房价增速的只有六个国家（包括俄罗斯和意大利）。因此，越来越多的住房需求被导入租赁市场。经济实力的限制固然是主要原因，但生活方式的改变也扮演了不可忽视的角色。向往城市生活、在全球范围内流动的年轻人推迟了买房定居时间，灵活的租住模式非常适合他们。再来看老年人口。“50后”、“60后”正陆续步入退休生活。他们的身体健康状况更好，预期寿命也更长，对生活环境的追求与“80后”及“90后”有很多相同之处：充满活力的城市环境、高品质的居住空间、便利的设施以及社区氛围。有需求便有市场，面向老年群体的租赁住宅产品应运而生。在上述因素的作用下，许多发达国家的住房拥有率出现下降。欧洲住房拥有率从十年前住宅可购性低固然是更多人士弃购转租的现实原因，但租房也正成为一种生活方式，灵活的居住模式逐渐得到市场认可住宅可购性过 去 五 年 中 ，全 球 4 0 个 主 要 经 济 体的 房 价 平 均 上 涨 2 9 ，而 同 期 租 金增幅只有13房价增速超过租金增速 房价增幅与租金增幅的比值(2013-2018)来源 第一太平戴维斯研究部使用经合组织数据0.0 1.0 1.50.5房价增幅与租金增幅的比值房价增长快于租金租金增长快于房价爱尔兰加拿大瑞典新西兰匈牙利冰岛斯洛伐克共和国捷克共和国墨西哥澳大利亚葡萄牙哥伦比亚卢森堡德国西班牙拉脱维亚英国土耳其丹麦以色列荷兰日本美国挪威瑞士欧元区奥地利智利希腊波兰比利时南非法国斯洛文尼亚韩国爱沙尼亚芬兰意大利立陶宛俄罗斯到到到到到7住宅可购性的77下降到75。英语母语国家约有三分之一的人口租房居住。住房拥有率的下降在英国和爱尔兰表现得尤为明显（详见右图）。也有一些国家逆势而上。例如，法国在过去十年中进行了大量的住房建设，拥有率从61上升到64。租金控制： 助市还是阻市？在西方市场，住宅可购性的政治化色彩日趋浓厚。为应对不断上涨的居住成本，近半数的发达国家采用了某种形式的租金控制措施。整体而言，对租金上调幅度的适当限制没有让投资者感到不安，因为这些限制可以提供更多收益保障，同时降低预期风险。租户如果住得满意，长租或续租的概率就高，可有效减少空置期。以纽约和柏林为例，它们拥有全球调控最严的住宅租赁市场，但同时也是机构投资规模最大的城市。调控虽有利好，但要注意均衡尺度。控租的初衷是缓解住房短缺问题，如控制不当，可能会打压投资者对现有物业或新开发项目的投资热情，反而加剧短缺问题。归根结底，可购性问题的解决方案应当是增加住房供应。如果调控阻碍了能带来规模供应的机构投资，结果可能适得其反。我们在第8页的案例研究部分介绍了租金调控的三个案例。这些先例将引起投资群体和租房者的密切关注。住房拥有率的变化 部分国家，含贷款购买及现金购买来源 第一太平戴维斯研究部使用欧洲统计局、澳大利亚统计局数据爱尔兰 78%西班牙 80%挪威 84%意大利 73%英国 73%澳大利亚 68%荷兰 68%法国 61%奥地利 58%德国 53%69%76%82%72%64%66%69%64%55%51%2007/8 2017/18欧洲住房拥有率从十年前的77下降到75 在西方市场，住宅可购性的政治化色彩日趋浓厚 8住宅可购性纽约五年增幅： 房价 16% | 租金 15%纽约是典型的租房城市。住房出租 率 高 达 6 3 ，远 高 于 美 国 平 均 水平 。纽 约 同 时 也 是 最 早 推 行 房 租 调 控政策的城市之一。全市适用租金调控的 物 业 大 约 有 1 0 0 万 套 ，其 中 一 部 分属于租金控制型物业（1947年前建造且 1 9 7 1 年 以 来 一 直 有 租 客 的 物 业 ），其 余 的 属 于 租 金 稳 定 型 物 业（ 1 9 7 4 年前所建物业）。2018年6月，纽约州立法机关通过一项法案，将加大租户保护力度，限制房东上调租金或获得豁免的能力 。这 类 物 业 的 所 有 权 分 布 不 均 ，主要集中在大型业主手中。对法案持反对 意 见 的 人 士 表 示 ，该 法 案 限 制 了 投资者上调租金的能力，并可能打消业主对物业进行修缮升级的积极性。都柏林五年增幅： 房价 37% | 租金 52%都柏林的租金在过去五年中上涨了52，增速超过房价。鉴于爱尔兰住房市场的盛衰起伏，政府对购房者的贷款比例、贷款收入比以及最低首付作了严格要求。这些限制措施的落实加上新增供应的缺乏，给租赁市场带来压力。作为回应，爱尔兰于2016年推出租 赁 市 场 控 制 措 施 ，设 立 首 批 租 金 压力区（rent pressure zone），其中即包括都柏林。在租金压力区，租金每年 最 多上 调 4 （ 2 0 1 6 年 1 2 月 之 前 开始的租约适用2的上限），新租约起始租金的设定必须参照当地市场水平。尽管如此，都柏林的租金增幅依然显著高于4的上限。市场供应不足，对机构投资者而言意味着大量潜在机会。尽管租金上调仍需遵循上限，但新建物业的起始租金可以自由设定。机构投资者已经有所行动。2019年7月，Greystar收购了Ballymore联合Oxley Holdings在都柏林开发的混合用途项目，包含268个住宅单元，此外还有办公和零售空间。柏林五年增幅： 房价 50% | 租金 26%柏林约有85的人口租房居住。过 去 五 年 中 ，租 金 要 价 上 涨 了 2 6 ，同 期 房 价 上 涨 了 5 0 。目 前 就 德 国 国内 而 言 ，柏 林 是 机 构 型 投 资 者 最 为 活跃的租赁住宅市场，约占全国私营租赁 公 寓 存 量 的 六 分 之一（ 尽 管 住 宅 存量 占 比 只 有 7 ）。根据2015年出台的规定，新租约的租金不得比当地市场前四年的平均水平高出10。迫于当地民众的抗议压力，柏林计划自2020年1月起以五年为期冻结房租，效力追溯至2019年6月。据估计，将有150万套住房属于 适 用 范 围 。新 建 公 寓 将 不 受 约 束 。但有关政党仍在商洽租金冻结相关的 最 终 细 则 ，这 给 市 场 带 来 了 不 确 定性（译注：柏林参议院已于10月中旬通过法案，并提交市议会）。 德国地产集团在柏林持有11.5万套公寓。自今年6月租金冻结政策提出至今，集团股票累计下跌25%左右。还有政党提议禁止大型地产集团在柏林运营并征收其资产，更呼吁就此举行全民公决，引起全球关注，但这一提议恐很难得到法院支持。9办公空间的启示随着空间被重新定义并被赋予服务功能，人们对居所和办公室的期望也越来越高。第一太平戴维斯“员工需求调查”对欧洲1.1万名写字楼上班族进行了调查，试图描绘出员工心目中理想工作场所的特征。调查发现对住宅亦有所启示。地段至上欧洲上班族中约有54希望在城镇中心地段工作。这并非年轻人的专属在充满活力、配套便利的城市环境中工作（和生活）是各年龄段上班族的共同愿望。调查发现，通勤时间是员工最为看重的因素没有之一。有86的受访者表示通勤时间非常重要。租房者希望尽可能靠近工作场所，这对住宅市场具有现实指导意义。不同城市的员工对“近”的理解不尽相同。如下图所示，里斯本64的租客每天通勤不超过30分钟，其中31的租客通勤时间在15分钟（含）以下。里斯本市中心的租金相对亲民，因此租赁住宅应当尽量靠近中心地段，争夺主力客群。马德里的通勤状况与伦敦非常相似，每天通勤时间超过半小时的租房者占半数以上。这说明只要价格合适，城市外围区域的租赁住宅同样具有需求支撑，可行性并不亚于市中心的项目。在巴黎，通勤时间超过半小时的员工占比达到61%。这反映出在巴黎传统核心区，租金在员工承受范围内的房源有限。“大巴黎”计划是欧洲最大的基础设施项目，将有效缩短通勤时间，推动交通节点的房地产开发，解锁郊区发展机遇。无缝连接“员工需求调查”显示，无线网络的通信质量是员工第二看重的因素，但同时也是当前员工满意度最低的十大方面之一。手机信号强度也颇受诟病。随着数字生活向云端转移，无缝连接已成为人们工作及居家生活不可或缺的一部分，无论他们使用的是线上应用还是流媒体。在此背景下，一系列建筑认证开始涌现，指导业主提升建筑的数字基础设施并向租户推广。Wiredscore是一家专门从事写字楼互联网评级的公司，已于数月前推出面向租赁住宅业主的Wiredscore Home认证。随着电子商务的兴起，快递包裹的收发成为办公场所的一大“短板”。18-24岁的年轻员工中超过50的人认为包裹寄送非常重要，而持相同看法的55岁以上员工只有不到30。 此外，对当前包裹投递及寄存设施表示满意的欧洲上班族只占36%。这一问题的潜在解决方案是改善住宅项目的包裹收发设施，提供礼宾服务或寄存设施的租赁住宅运营商将可获得明显的竞争优势。生活与办公的界限日渐模糊，办公空间的演变风潮也日益向住宅领域渗透办公空间的启示租房者的通勤时间，按城市来源 第一太平戴维斯“欧洲员工需求调查”54的欧洲上班族希望在城镇中心工作0%10%20%40%50%30%60%70%通勤者占比80%90%100%里斯本 米兰 奥斯陆 都柏林 华沙 马德里 伦敦 柏林 斯德哥尔摩 阿姆斯特丹 巴黎通勤时间较短 通勤时间较长 90分钟以上 61-90分钟 46-60分钟 31-45分钟 16-30分钟 15分 钟（ 含 ）以 下 10投资全球图景2019年上半年，商业房地产投资下降与去年同期相比减少10。一方面，全球经济和政治方面的阻力影响到了投资情绪；另一方面，投资者购入资产后多选择持有，导致入市交易的资产减少。以收益为目标的投资者逐渐将重心转移到经营性资产领域。学生公寓、老年公寓和租赁住宅成为主要的受益板块。截至2019年6月末的一年中，住宅领域投资较上一年度增加了9，同期其他主要资产类别的投资均有所萎缩。得益于投资者对经营性资产的关注以及需求结构性变化的利好，另类住宅资产的投资继续增加，其他各资产类别的投资则出现不同程度的萎缩投资住宅投资的量化全球住宅投资总额仅次于写字楼投资。 住宅领域的投资迅速增长，过去五年中增长56之多。 截至2019年6月末的一年中，住宅投资总额达到酒店的三倍，比零售和工业投资高出50。开发商、业主、运营商在住宅投资领域仍然占据很大份额。2018年，这几类投资者的投资额合计占比超过50%，而机构投资者约占40。2018/9年度投资总额，按资产类型 H2/2018-H1/20192018/9年度投资额同比变化，按资产类别 H2/2018-H1/2019来源 第一太平戴维斯研究部使用RCA数据-30%-25%-15%-10%-20%-5%0%投资成交额的同比变化5%10%住宅 写字楼 酒店 工业 零售9%-4%-22%-23%-29%截至2019年6月末的12个月中，住宅投资同比增加了9，同期其他主要资产类别的投资均有所萎缩来源 第一太平戴维斯研究部使用RCA数据$0$500$1,500$2,000$1,000$2,500$3,000投资额（亿美元）$3,500$4,000 租赁住宅 学生公寓 老年公寓住宅写字楼 酒店工业零售