2019美国地产三季报分析报告.pptx

,2019美国地产三季报分析报告,随着中国综合国力的提高，越来越多的国人富裕起来，一部分国人走出国门， 有的到国外留学学习先进的技术和知识，有的移民找寻不一样的生活环境， 有的全世界探索好的投资机会以实现资产的全球化配置。无论是留学、移民、 亦或者投资，房地产都是绕不开的一环。美国，作为目前唯一的超级大国，在经济，文化，工业等领域都处于全世界 的领先地位，也因此成为许多国人留学移民及投资的首选。次贷危机至今， 美国经济创下了历史上最长的经济扩张周期。房地产行业也得到了蓬勃的发 展。面对周期末端的质疑，叠加贸易战的影响，2019年美国房地产行业走势如何？又将如何发展？,PART ONE,12019三季度 美国房地产市场走势简析 ,三季度经济增速再超预期，但担忧情绪仍在,2019年第三季度美国GDP增速为1.9%，低于前两个季 度，但增长放缓幅度小于预期。尽管前三个季度GDP增 速均较为可观，但市场担忧情绪仍在，国际货币基金组 织在最新发布的世界经济展望中下调美国2019全年GDP增速预测至2.4%，并认为2020年会进一步放缓至2.1%。,值得一提的是，截至2019年9月，美国经济创下了历史 上最长的经济扩张周期。本轮美国经济扩张周期始于 2009年6月，距今已连续增长123个月，超过1991年3月 至2001年3月录得的120个月的扩张记录。纵观过去十 年，美国年均GDP增速为2.3%，尽管经济扩张势头为二 战结束以来最弱，但却明显强于欧盟，日本等发达经济 体。,0.0%,0.5%,1.5%1.0%,2.0%,3.0%2.5%,3.5%,4.5%4.0%,16,000,17,000,18,000,19,000,20,000,21,000,22,000,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-09,2018-12,2019-03,2019-06,2019-09,美国季度GDP总量及增速,GDP总量,GDP增速,新屋开工逐渐恢复，积极走势有望延续,今年1-9月美国新屋开工总数964.3万套，累计同比减少1.31%。美国年度新屋开工量自2009年起平稳增长， 今年是否会打破这一走势取决于四季度新屋开工情况。从月度数据来看，新屋开工同比增速在年初触及低点 以后便稳步回升，6月份新屋开工同比增速由负转正，8月份录得8.4%的年内最高增速，表明地产投资信心正 逐渐恢复。,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,16001400120010008006004002000,美国新屋开工量（千套）及同比增速,已开工的新建私人住宅(千套）,同比增速,新屋开工逐渐恢复，积极走势有望延续,我们认为，四季度新屋开工有望延续较好走势，主要原因是上半年劳动力和材料成本的持续上升一定程度上削弱了对住房建设的需求，但随着库存收紧以及房价上涨，估计成 本上升的边际影响不会继续增加；目前营建许可和新屋开工的差值处于较高位，下半年新屋开工有较大回升的动力；今年夏季由于飓风影响，美国南部地区开工受到影响，下半年此因素消除。,1,4501,3501,2501,1501,050950850,美国新屋开工及营建许可（千套）,美国:已开工的新建私人住宅,美国:已获得批准的新建私人住宅,库存不足制约销售，7月销售由负转正,6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%,580560540520500480460440,美国成屋销售折年数（万套）及同比增速,美国月度成屋销售：折年数（万套）同比增速美国9月新屋销售年化数为70.1万套，与预期一致。9月成屋销售年化数538万套，低于预期545万套，环 比下滑2.2%，同比提升3.8%。今年7月成屋销售逆转了连续第十六个月的同比负增，从疲软的走势中逐步 修复。房屋销售的不及预期，主要是受库存持续紧张制约，截至2019年三季度末，按照年消化545万套计算，现 有成屋库存去化期只有不足4.1个月，低于正常6个月的健康的库存去化周期；除此以外，市场预期美联储 要降息，抵押贷款利率会进一步往下走，购房者亦可能观望等候。,销售中位价持续走高，中西部领涨,由于供应不足的限制，美国成屋销售中位价持续走高。2019年9月份，全国成屋销售中位数为$272,100，同比 增幅扩大至5.9%，连续91个月录得同比增长。其中，中西部房价中位数涨势最大，同比涨幅7.2%；南部及东北 部其次，分别为6.3%和5.2%；西部同比涨幅最弱，为4.5%。综上所述，由于新屋投资和房屋销售均在年初经历低点以后稳步回升，房价继续上涨，我们认为美国今年以来地 产走势并不差。同时，我们对美国四季度的地产走势保持乐观。,2%,3%,4%,5%,6%,7%,230000,240000,250000,290000280000270000260000,2017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-09,美国成屋销售中位价及同比增速,美国成屋销售中位价（美元）,同比增速,美联储已于7月和9月开启了预防性降息，市场预计年内还会继续 降息，抵押贷款利率的进一步下行必然会驱使前期观望者逐步入 市。美国居民部门的杠杆率并不高，截止2018年底为76.3%，相当 于次贷危机前2002年的水平，加杠杆空间仍然很大。美国的住宅投资在固定资产投资中的比重从次贷危机后的14.0%（2010年）升至19.3%（2017年），但仍远低于次贷危机前的26.8%（2006年）。表明地产在美国经济中的占比并不高，存 在泡沫的可能性较小。因此，我们认为，在美国经济不出现失速下滑的前提下，美国房 地产销售有望保持较好走势，房价继续上涨。,对四季度地产走势保持乐观,100%95%90%85%80%75%70%65%,2000-03,2001-03,2002-03,2003-03,2004-03,2005-03,2006-03,2007-03,2008-03,2009-03,2010-03,2011-03,2012-03,2013-03,2014-03,2015-03,2016-03,2017-03,2018-03,杠杆率:居民部门:美国,美国住宅投资占固定资产投资比重30% 25%20%15%10%,PART TWO,主要美国城市 及地产情况介绍,洛杉矶大都会,GDP及人口状况加利福尼亚州是美国西部太平洋沿岸的一个州，北接俄勒冈州，东接内 华达州和亚利桑那州，南邻墨西哥，西濒太平洋，面积41万平方千米。 据测算2019年加州人口超过4千万，是美国人口最多的州。加州华裔人 口近188万，占全美华裔人口总数的36.9%。如果把加州视为一个独立经济体，其2015年经济总量超过法国，2017 年经济总量超过英国。洛杉矶是美国西部第一大城市，也是美国第二大城市。洛杉矶-长滩-阿 纳海姆大都会地区2017年GDP1.044万亿美元，名义增速4.74%。宜人 的气候，众多的文化艺术和娱乐场所，活跃的经济，洛杉矶这座“天使 之城”吸引着全世界优秀人才和移民。,洛杉矶大都会,租金走势19年9月洛杉矶租金价格中位数为$2612，同比涨幅1.08%,房价走势19年9月洛杉矶成屋销售中位价为$64.03万，成屋挂牌中 位价为$72.50万。,750000700000650000600000550000500000450000400000,洛杉矶大都会地区成屋销售中位价（美元）,挂牌中位价,销售中位价,-2%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,2250,2300,2500245024002350,2550,26502600,洛杉矶大都会地区租金中位价（美元）及同比增速,租金中位价,同比增幅,房屋空置率出租住宅空置率反映了该地区房屋出租的难易程度和供需关系。一般来 说，空置率低于8%说明当地租房市场供不应求，价格在快速增长。WestMatrix数据显示，洛杉矶县域2018年出租住宅空置率仅为3.5%左 右，远低于美国其他大部分地区，表明该地区出租屋供不应求，市场火爆。,洛杉矶大都会,房屋售租比率房屋的售租比指的是房屋售价与年租金之间的比值，售租比越高， 市场存在泡沫的可能越大；售租比越低，房屋的租金回报率更为理 想。根据WestMatrix测算，洛杉矶县域2018年的售租比约为18.4， 区域房产运营状况良好，租金收益可观。,纽约大都会,GDP及人口状况纽约作为全球金融中心，是美国最大的城市，据测算其2018年 市辖人口约870万人。同时纽约-纽瓦克-泽西城大都市圈2018 年的人口约为1998万。而聚居在纽约大都市圈的亚裔人口更是 超过了旧金山及洛杉矶亚裔人口的总和，金融中心的号召力可 见一斑。纽约大都市圈2017年GDP为1.718万亿美元，名义增速3.31%， 都市圈中排名第一，是美国经济最具活力的地区之首。这里聚 集着全世界最聪明的人，也掌握着全球经济的命脉，吸引着全 世界的移民源源不断的到来。,纽约大都会,房价走势19年9月纽约成屋销售中位价为$39.9万，成屋挂牌中位价为$51.90万。,租金走势19年9月纽约大都会租金价格中位数为$2289，同比涨幅2.05%。,300000,350000,400000,450000,500000,550000,纽约大都会地区成屋销售中位价（美元）,挂牌中位价,销售中位价,-2%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,23502300225022002150210020502000195019001850,纽约大都会地区租金中位价（美元）及同比,租金中位价,同比增幅,房屋空置率纽约2018年出租住宅空置率为6%左右，低于美国其他大部分 地区，表明房屋租金回报相当稳定。,纽约大都会,房屋售租比率纽约2018年的售租比约为25.8，区域房产运营状况良好，租金 收益可观。,芝加哥大都会,GDP及人口状况芝加哥位于美国中西部，隶属于伊利诺伊州，东临密歇根湖， 辖区内人口274万。芝加哥及其郊区组成大芝加哥都会区，2018年人口约为950万，是美国仅次于纽约和洛杉矶的美国第 三大都会区。芝加哥地处北美大陆中心地带，是美国最重要的 铁路及航空枢纽。芝加哥大都会区2017年GDP为6797亿美元，名义增速3.36%。与其人口排名一致，GDP亦排名全美都会区第三名。 芝加哥是最具世界影响力的大都市之一，也是美国主要的金 融，期货和商品交易中心之一。,房价走势19年9月芝加哥成屋销售中位价为$22.9万，成屋挂牌中位 价为$28.5万。,芝加哥大都会,150000,250000230000210000190000170000,310000290000270000,芝加哥大都会地区成屋销售中位价（美元）,挂牌中位价,销售中位价,0.0%-0.5%-1.0%,1.5%1.0%0.5%,2.0%,3.5%3.0%2.5%,16401620160015801560154015201500148014601440,芝加哥大都会地区租金中位价（美元）及同比,租金中位价同比增幅租金走势19年9月芝加哥大都会租金价格中位数为$1620，同比涨幅1.76%。,房屋空置率芝加哥县域2018年出租住宅空置率为6.6%左右，低于美国其他大部分地区，表明房屋租金回报相当稳定。,芝加哥大都会,房屋售租比率芝加哥县域 2018年的售租比约为10.5，租金回报率非常理想。,休斯顿大都会,GDP及人口状况休斯顿是德克萨斯州第一大城，美国第五大城，辖区人口247 万，面积为1440平方公里。休斯顿-伍德兰-舒格兰组成的大都 会区2018年的人口总数约为699万。距离休斯顿245英里的同为德克萨斯州的达拉斯-沃斯堡都会区位列全美第四大都会区， 两大都会区都是德克萨斯州的重要经济中心，两地友好竞争相 互促进，使得德克萨斯州近年来的发展越发强劲。休斯顿大都会区2017 年的GDP 为4901 亿美金， 名义增速 3.76%。该地区拥有众多学术医疗机构，其强大的能源，制造， 和航天工业吸引了大量来自世界各地的移民。休斯顿有两个唐 人街，是华人异常喜爱的美国城市之一。,房价走势19年9月休斯敦成屋销售中位价为$23.03万，成屋挂牌中位价为$28.5万。,休斯顿大都会,190000170000,210000,230000,250000,290000270000,310000,休斯顿大都会地区成屋销售中位价（美元）,Houston, TX 挂牌中位价,Houston, TX 销售中位价,-4%,-2%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,14201410140013901380137013601350134013301320,休斯顿大都会地区租金中位价（美元）及同比,租金中位价同比增幅租金走势19年9月休斯顿大都会租金价格中位数为$1379，同比跌幅-0.93%。,房屋空置率休斯顿2018年出租住宅空置率为9%左右，租金回报较为稳定。,休斯顿大都会,迈阿密大都会,GDP及人口状况迈阿密位于佛罗里达州东南角比斯坎湾，由迈阿密-戴德县- 西棕榈滩组成的大都会区是美国人口最为稠密的城市之一， 2018年总人口数约为619万，是美国东南部最大的都市圈。迈阿密大都会2017 年的GDP 为3449 亿美元， 名义增长4.23%。除了是世界闻名的旅游胜地，迈阿密在金融，商业，媒体，娱乐，艺术，和国际贸易等方面拥有重要的地位。迈 阿密受拉丁美洲族群和加勒比海岛国居民影响很大，被认为 是文化的大熔炉。阳光，沙滩，四季如春的气候，赋予其发 展旅游地产的得天独厚的条件。,迈阿密大都会,150000,200000,250000,300000,350000,400000,迈阿密大都会地区成屋销售中位价（美元）,挂牌中位价销售中位价房价走势19年9月迈阿密成屋销售中位价为$27.00万，成屋挂 牌中位价为$35.9万。,6%5%4%3%2%1%0%-1%-2%-3%,18801860184018201800178017601740172017001680,迈阿密大都会地区租金中位价（美元）及同比,租金中位价同比增幅租金走势19年9月迈阿密大都会租金价格中位数为$1856，同比涨幅1.75%。,房屋空置率迈阿密2018年出租住宅空置率为7%左右，低于美国其他大部分地区，表明房屋租金回报相当稳定。,迈阿密大都会,房屋售租比率迈阿密2018年的售租比约为11.7，租金回报率非常理想。,注：本部分内容中的中国人购房数据包含来自中国大陆、中国香港、中国澳门、及中国台湾的在 美购房者的数据总和。,外国人在美购房总量vs中国人在美购房总量,根据全美经纪人协会的统计，2018年4月至2019年3月外国人 在美购买成屋总额779亿美金，而前一年此数值为1210亿美金， 下滑幅度为36%。外国人购房总额占同期成屋销售总额的比例 也从前一年的8%下滑至该年的5%。,近一年里，外国买家总计购买了183,100套房屋，均价42.61万 美金，购买房屋总量及均价较前一年下降。大幅下滑主要源于 全球经济增速放缓，中国资本流出管控趋严，以及美国房屋库 存短缺等因素。,外国人在美购房总额排名前五的国家分别是中国（$134亿）， 加拿大（$80亿），印度($69亿)，英国（$38亿），墨西哥（$23亿）。尽管中国人购房总额仍稳居第一，但额度却较前一年大幅下挫56%。,0%,5%,10%,15%,20%,25%,2007200820092010201120122013201420152016201720182019,国际买家来源国占比走势,中国,加拿大,墨西哥,印度,英国,中国人在美购房价格走势,2018年4月至2019年3月中国买家在美购房均价按套计算 为$67.49万，与前一年相比均价降幅10.3%。与所有外国 买家在美购房均价的$42.61z万相比，中国人显然更偏好 中高端的住宅项目。但购买均价最高的并非中国买家，英 国买家购房均价$73.87万，排名第一。,中国买家在美购房中位价为$45.49万，较前一年增幅3.5%， 同样远高于所有外国买家在美购房中位价的$28.06万。购 房中位价最高的仍是英国买家，为$51.07万。,1,000,000900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000,2010201120122013201420152016201720182019,国际买家在美购房均价走势 （美元）,加拿大,中国,印度,墨西哥,英国,所有国际买家,50000,150000,250000,350000,450000,550000,英国,中国,印度,加拿大,墨西哥,国际买家在美购房中位价（美元）,中国人在美购房区域分布,中国买家在美购房区域分布广泛。加州无疑是最吸引中国买家的州， 有34%的中国买家在加州购置房产，其次是新泽西州（8%），伊 利诺伊州（5%），马萨诸塞州（5%），印第安纳州（5%）。,从城市区位来看，41%的中国买家将房产购置在市中心， 44%中国买家购置在郊区，7%购于小镇，4%购于农村， 还有4%购于旅游景区周边。,4%,0%,100%80%60%40%20%,中国,加拿大,英国,国际买家购房区域分布,度假地区,郊区/农村小城镇市郊市中心,中国人在美购房房型分布,从购置房产的房型来看，59%的中 国买家购置了独栋住宅，20%购置 了联排住宅，18%购置了公寓住 房，1%购置了住宅用土地。,20%0%,40%,60%,80%,100%,加拿大,英国,国际买家购房房型分布,中国其他住宅用地,公寓联排别墅,独栋别墅,PART FOUR,支 居 客 l,安居客用户行为研究,美国房源浏览量稳步提升，但占比较去年下滑,和美国成屋销售走势类似，安居客平台的美国房产浏览量也在去年底触底后回升，今年前三个季度均录 得环比和同比的正增长。但是，美国房产浏览量占全部海外房源浏览量的比例却持续在低位，可见美国 房产投资的吸引力正在被其他海外区域取代。,2018Q1,2018Q2,2018Q3,2018Q4,2019Q1,2019Q2,2019Q3,美国房产浏览量及占比,美国房产浏览量,浏览量占比,洛杉矶、纽约、奥兰多最受关注,洛杉矶,纽约,奥兰多,亚特兰大,奥斯汀,休斯顿,西雅图,尔湾,迈阿密,华盛顿,美国房源浏览量排名前十城市,数据来源：58安居客房产研究院上半年最受欢迎的城市依次为洛杉矶、纽约、奥兰多、亚特兰大、奥斯汀，其中洛杉矶浏览量一枝独秀，超过了排名6-10城市浏览量的总和。,高端房源关注量并不少,从第三部分我们得知，2018-2019外国人在美购房的平均价为42.61万美金，约等于300万人民币。由上图可知，100-500万的房源关注量最大，500-1000万以及1000万以上房源的关注量也并不低，可见中国人更钟情中高端房源。,100万以下,100-200万,200-500万,500-1000万,1000万以上,