房地产税知多少：征收背景、国内现状及国际经验.pdf

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据 (人民币） 市场优化平均市盈率 18.87 国金房地产产业指数 3797.72 沪深 300 指数 4127.67 上证指数 3326.70 深证成指 11326.27 中小板综指 11345.36 相关报告 1.销售拿地持续高增长 ,房地产税悲观预期淡化， 2018.3.4 2.住宅数据稳中有降，长效机制或重构估值体系， 2018.2.25 3.基本面无碍，政策悲观预期需消化，2018.2.11 4.销售开门红，土地市场量跌价涨，2018.2.5 5.房地产 1 月份销售点评： 1 月销售数据开门红 ,关注持续性， 2018.2.1 黄蔚 联系人 weihuang gjzq 唐川 分析师 SAC 执业编号： S1130517110001 tangchuan gjzq 房地产税知多少： 征收背景、国内现状及 国际经验 核心观点 征收 房地产税 并不是为了 打压房价，而是作为地方政府 收入 的 重要 来源 ： 分税制 改革后，地方政府 财政支出缺口增加 ，土地出让成为重要的收入来源 ，但这种高度 依赖土地财政的模式不可持续 。 同时 为了 防范化解重大风险 ，地方债务 整顿 和监管愈发收紧 。如何 避免债务偿付危机，增加地方财政收入，是目前地方政府 需要 解决 的现实问题。 通过征收房地产 税， 可以 确保地方政府有一个稳定和持续的财政收入来源，以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政和扭曲政府职能的情况。 这是 征收房地产税的初衷， 并 非 以 打压房价为 主要目的。 根据 测算，房地产税可以 给 地方财政 增加 8%-39%土地出让金体量的税收 。 房地产 税征收 需要克服技术难题 ，注意 征收时点 、范围和力度的大小 ： 目前已经 开 征房地产 税的 国家 ，基本都有一套完整 、 专业的 不动产 登记 ，或是配备 强大的评估团队 。我国不动产 登记系统 实 施 效果有待考证。 若 房地产税真正落地， 征收时点需要把握 （国际上 日本 地方税 推出助推了 当时 的房价崩盘 ） 。征收的范围和力度大小 关系到 居民 的 接受度 和 推广的难易度 。在 征收房地产税的同时 ，应适当 降低交易 、 建设环节的税负。 关于房地产 税 立法进程和 落地速度的判断 ： 关于房地产 税 落地 的 时间 ，市场判断较为一致，认为 先要解决法律、 技术层面的问题，应该要在 2020 年 之后。 但是对于 立法速度的判断目前还并不 统一。 近期 两会中 的相关 言论 ， 市场 有 的 解读为立法进程 会很慢 。 但是 从财政部 原部长 楼继伟 的说法看，今年很有可能 草案提交 初审 ，这 意味着房地产税立法正式 开始， 符合三个原则中的 “立法先行 ” 先从法律层面说清征收房地产税的合理性。从时间 长度 来看，初审 启动后 的 程序可能 比市场 预测 的 更快 推进。 投资建议 地产股行情 历来不是反应当期销售而是 “政策 预期 ”， 主要原因在于 已有 的限制调控 政策 对地产 市场销售 反应迅速 而剧烈。而 当前的板块的确受到宏观 金融 环境和 房地产 税 出台 的预期 受到 压制，估值处于低位。 如果房地产 税立法启动 ，短期 对 板块可能有一定的冲击，但是消化后，一方面是此前的利空 出尽 ，另一方面 对于 楼市未来的平稳增长是利好。房地产 行业 如若 实现 平稳增长 ，房地产板块 的估值体系 将发生 转变 ，主要 反映的将是公司 实际 的价值 而非 政策博弈。 我们 依旧看好龙头 低估值 房企 龙湖地产、中国海外发展 ， 特殊产城 模式的 华夏幸福 ， 高增速 二梯队 房企 新城控股 ， 以及粤港澳大湾区布局的 龙光 地产 。 风险提示 房地产 税 迅速出台 ，销售 急速 下滑 ： 如若房地产税 迅速 全国 实行，房价和销量 容易因为 居民 情绪影响 急速下滑 。 贷款利率 上行 ， 房地产销售 不达 预期： 利率 升高带来购房成本的提高 ，挤出部分 需求 ，造成房地产销售 达不到 预期水平。 棚改货币化未完成 计划， 三四线市场大幅 回落 ： 若三四线大幅 下跌 ，全国的 投资 与销售 将明显 回落。 3343354437453946414643474548170306170606170906171206国金行业 沪深 3002018年 3月 12日 消费升级 与娱乐研究 研究中心 房地产 行业研究 买入 评级 ) 行业研究 证券研究报告 行业研究 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 投资建议 . 1 风险提示 . 1 中国房地产税征收背景及意义 . 5 分税制改革和事权财权错配推动地方债务高企 . 5 土地财政及地方政府土地依赖度 . 6 中国现行房地产税制 . 7 广义房地产 税税种 . 7 房地产税相关条例及会议历程 . 8 上海和重庆房地产税试点情况 . 9 保有环节房地产税总量和补充作用测算 . 11 香港房地产税 . 11 香港土地批租制度 . 11 香港房地产持有环节税费 . 12 香港房地产持有环节税收调节及效果 . 14 房地产交易环节主要税收 印花税及其调控效果 . 14 香港房地产税的借鉴意义 . 16 日本房地产税 . 16 日本土地税制概览 . 16 日本土地税种类 . 17 日本不动产登记与评估体系 . 19 日本土地税收与楼市调控 . 20 日本房地产税对我国的借鉴意义 . 21 韩国房地产税 . 22 韩国房地产税制概览 . 22 韩国房地产保有环节税种介绍 . 23 房地产税与楼市调控 . 25 韩国房地产税对我国的借鉴意义 . 26 总结 . 26 征收房地产税并不是为了打压房价，而是作为地方政府收入的重要来源 . 26 房地产税征收需要克服技术难题，注意征收时点、范围和力度的大小 . 27 关于房地产税立法进程和落地速度的判断 . 27 投资建议 . 27 风险提示 . 27 行业研究 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表目录 图表 1： 分税制下中央和地方税收收入划分 . 5 图表 2：中央财政收支及占全国财政收支的比重 . 5 图表 3：地方政府财政收支及占全国财政收支的比重 . 5 图表 4：全国土地出让合同总价及增速 . 6 图表 5：全国土地出让金及其占公共财政收入比重 . 7 图表 6：部分省市地方政府财政收入土地依赖度 . 7 图表 7：我国房地产 交易环节税费 . 7 图表 8：我国房地产 保有环节税费 . 8 图表 9：我国提及房地产税的文件及会议历程（ 1986-2017） . 9 图表 10： 上海和重庆房地产税试点 . 10 图表 11：上海历史房价 . 10 图表 12：重庆历史房价 . 10 图表 13： 上海土地出让金情况 . 11 图表 14：重庆土地出让金情况 . 11 图表 15： 上海和 重庆房地产税与土地出让金占比 . 11 图表 16： 房地产税和土地出让金比例测算 . 11 图表 17：香港房地产持有环节税种 . 12 图表 18：香港差饷、物业税与财政收入 . 13 图表 19：香港差饷、物业税占比 . 13 图表 20：香港差饷、物业税调控与房价 . 14 图表 21：香港印花税 . 15 图表 22：香港当前实行的双倍从价印花税税率 . 15 图表 23：香港印花税与楼市 . 16 图表 24：日本现代土地税制的形成 . 17 图表 25：日本现行主要土地税税种 . 17 图表 26：日本房地产保有环节主要税种 . 18 图表 27：日本房地产保有环节税收与地方收入 . 18 图表 28：日本房地产保有环节税收占比 . 19 图表 29：日本房地产取得环节主要税收 . 19 图表 30：日本房地产转让环节主要税收 . 19 图表 31：日本楼市调控历史 . 20 图表 32：日本城市土地价格指数 (1955-2016) . 21 图表 33：韩国的行政层级与税收体系 . 22 图表 34：韩国早期的土地税制演变 . 22 图表 35：韩国现行主要房地产税税种 . 22 图表 36：韩国房地产保有环节主要税种 . 23 图表 37：韩国财产税和综合不动产税超额累进税率表 . 24 行业研究 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表 38：韩国财产税占地方财政收入的比重 . 24 图表 39：韩国房地产交易环节主要税收 . 24 图表 40：韩国房地产税调控历史 . 25 图表 41：韩国房地产交易环节主要税收 . 26 行业研究 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 中国 房地产税 征收背景 及意义 为什么 需要征收房地产税？ 房地产 税征收是为了打压房价么？这 些问题 我们需要从中国当前税制和地方财政情况 谈起 。 分税制 改革 和 事权 财权 错配 推动地方债务高企 建国后 我国经历了多次税改， 1994 年 ，为了增加中央集权，增加中央收入，我国 推行分税制改革，将税收划为中央税、地方税和共享税三种。即一部分税收归中央，一部分税收归地方，并明确了中央和地方的支出和收入范围。 分税制改革一方面增加了中央的收入，一方面增加了地方支出；在当时的改革中，中央将只占财政收入比例很小的小税种：房产税、契税、土地增值税、国有土地有偿收入等划分到地方固定收入中（与现在房价挂钩的税种划入地方收入中）。同时，非标准的多重划分方式又使地方税收的来源进一步减少。例如，城市维护建设税尽管被划分为地方税收范围，但其中铁道部门和各银行总行等交纳的部分还是归中央所有。 图表 1： 分税制下中央和地方税收收入划分 分税制下中央和地方税收收入划分 中央税 关税、消费税、车辆购置税、进口增值税、船舶吨位税 地方税 耕地占用税、土地增值税、 城镇 土地使用税、烟叶税、房产税、车船税、契税、城市维护建设税（不含铁道部门、各银行总行、各保险公司总公司集中交纳的部分）、印花税（不含证券交易印花税） 中央地方共享税 增值税（中央 75%，地方 25%）；纳入共享范围的企业所得税和个人所得税（中央 60%，地方 40%）；资源税（海洋石油资源税为中央收入，其余资源税为地方收入）；证券交易印花税（中央 97%，上海和深圳 3%） 来源： 国家税务局 、国金证券研究所 分税制改革后，中央政府的财政收入大幅增加，但事权基本维持不变。改革前中央财政收入在全国财政总收入中仅占比 22%，改革后相应占比跃升至 55.7%，财政收入同比增长 300%，财政支出却增长缓慢。与之相对应，地方政府的财政收入大幅下降，在财政总收入的比重从改革前的 78.0%下降到改革后的 44.3%；而随着改革开放的持续推进及各地经济社会发展的需要，地方政府的行政管理职能和地方建设需要急剧扩张，财政支出不断增长。在支出规模上由 1994 年中央财政支出的 2.4 倍增加到 2016 年中央财政支出的 5.9 倍；但与此相应的财政收入却没有同步增长，这就导致地方政府的财政收支敞口不断扩大、甚至加速扩张，财政承担能力堪忧。 图表 2：中央 财政 收支 及占全国财政 收支 的比重 图表 3： 地方政府财政 收支 及占全国财政 收支 的比重 来源： wind、 国金证券研究所 来源： wind、 国金证券研究所 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.001978198119841987199019931996199920022005200820112014中央财政支出（亿元） 中央财政收入（亿元）中央财政支出 :比重 中央财政收入 :比重0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%0.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00140,000.00160,000.00180,000.001978198119841987199019931996199920022005200820112014地方财政支出（亿元） 地方财政收入（亿元）地方财政支出 :比重 地方财政收入 :比重行业研究 - 6 - 敬请参阅最后一页特别声明 在省级地方政府内部，事权和财权错配的现象更加突出。按照基本的行政区划层级省、市、县、乡，财权的来源和税收的数额依次递减，但事权却是依次递增的，最基层的乡级政府 财源最少 ，所承担的 事权却最重 、面临的考核压力也最大。上级政府往往通过税收体制的调整，层层集中财力，导致较低层级的政府收入更加捉襟见肘，成为 地方负债 的又一诱因。 尽管中央政府设置了财政 转移支付 制度用以弥补地方政府的财政缺口，但这一制度过程复杂、链条长、缺乏程序约束和规范，许多事权繁重的基层政府根本没有机会和能力获得；特别是专项转移支付制度，由于判断标准存在较大不确定性因素，这其中还可能会滋生不少权力寻租的情形。另外，转移性支付是通过省级政府层层下拨，由于基层权利最小，真正下拨到县级的资金往往低于预期。 因此 综合来看， 财政转移支付制度在实践中对于弥补地方财政缺口的作用比较有限 ， 而 事权财权 错配导致的地方政府财政缺口的不断扩张正是地方政府债务问题形成的根源 。 分税制改革后，地方政府从 1993 年 61 亿元的 财政盈余迅速变为 1994 年1727 亿元的财政赤字，自此之后预算赤字便每年存在，并在 1994 到 2001年间，以 16%的速度快速上升。在 2015 年新预算法实施之前，地方政府的融资方式受到诸多限制，例如不能有赤字、不能自行发债等，地方政府不得不通过隐蔽性较高的方式来举借外债，由于缺乏相应监管和法律规范，引发一系列问题。一是不少地方干部为了政绩和升迁，本着下任兜底的观念 盲目举债 ，使地方债务规模非理性快速扩张；二是由于债务账单不透明，加大了财政监管的难度，并 囤积了大量的风险 ，考虑到向上转嫁的可能性，中央财政也因此面临着极大的风险 。 土地财政 及地方政府土地 依赖度 土地 财政 ， 一般是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。 土地财政源于 1987 年开始的土地有偿出让 。从税改历史可知，1994 年的分税制改革 造成 地方预算内缺口的增大 ， 而 在 改革中 ， 国有土地有偿收入纳入 到 地方财政收入中，地方政府 随之找到 出让土地的方法来填补经济发展的资金缺口 ， 尤其在 1998 年住房制度 改革后，土地财政 开始爆发式增长。 图表 4：全国土地出让合同总价及增速 来源： wind、 国金证券研究所 通过 国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入 的数值， 来作为“土地依赖度 ”的 参考 （地方财政 收入 包括一般 公共财政 收入 和政府性基金 收入， 土地出让金 计入 政府性基金收入 ， 占政府基金收入的 80%左右，与公共财政收入比值可 作为土地 依赖度的参考 ） 。可以看出 在某些省市， 尤其是产业发展较弱的区域 ， 土地依赖度较重 （如 河北、海南，北上广相对较低 ） 。 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,000全国土地出让签订合同总价款（亿元） 同比行业研究 - 7 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表 5：全国土地出让金及其 占公共 财政收入 比重 图表 6：部分 省市 地方政府财政收入 土地依赖度 年 全国 北京市 上海市 广东 省 河北 省 海南 省 2012 25.0% 22.2% 25.4% 28.2% 40.2% 59.3% 2013 33.4% 29.9% 40.1% 43.5% 57.7% 76.0% 2014 31.7% 41.7% 31.3% 42.7% 50.1% 48.2% 2015 22.3% 18.6% 28.5% 31.4% 38.2% 38.8% 2016 24.3% 14.7% 25.0% 32.6% 42.4% 46.8% 来源： wind、 国金证券研究所 来源： wind、 国金证券研究所 但是随着 城市的 建设发展 ，新增土地是有限的， 在房地产增量市场 发展 增速 放缓的同时， 土地 出让增速趋势 亦逐渐 放缓， 重点依赖 土地财政 支撑地方 财政支出 的模式 不可持续。 一方面 地方 债务 正在 “去杠杆”， 另一方面 依赖 土地财政 模式 不可持续 。 在这个 背景之下 ，政府 在 寻找 新 的创收渠道， 征收 房地产税 是其中 一条路径。实际在 国际上， 房地产税的征收 基本 都不是用来 “打压 房价 ”的 ， 主要目的都是 为 地方 财政 创收 （ 在下文国际经验中会有 具体 说明 ） 。 中国现行 房地产 税制 广义房地产 税税种 广义上 的房地产税 包括交易 和保有环节 。目前 我国 广义上 的 房地产 税 主要在交易环节。 图表 7： 我国 房地产 交易环节税费 税种 印花税 契税 增值税 土地增值税 城市维护建设税 个人所得税 企业所得税 课税对象 建筑物 土地 +建筑物 建筑物 土地 土地 +建筑物 土地 +建筑物 土地 +建筑物 纳税人 交易双方 受让方 出让方 出让方 房地产开发商 出让方 房地产开发商 税基 房屋交易额 交易总额 房屋交易额 应纳土地增值税额土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率 应纳税额纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税率 未超过五年的按房价或房屋原值 房屋现值差额 应纳企业所得税额（收入总额税法准予扣除项目金额）适用税率 税率 0.05% 3%-5% 3%-5% 30%-60% 1%-7% 房价 1%和差额20% 25% 税收豁免与减免 财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据。 首次购买面积不足 90 平的普通住宅缴纳交易总额的 1%，超过 90 平的普通住宅则缴纳交易总额的 1.5%。 普宅 增值额未超过扣除项目金额20的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实后可免税 房屋产权取得满 五 年 的 免征。 来源：国家税务局、国金证券研究所 0%10%20%30%40%50%0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016地方政府性基金收入 :国有土地使用权出让金（亿元）土地出让金占公共财政收入比重行业研究 - 8 - 敬请参阅最后一页特别声明 目前，我 国保有环节税收针对房地产开发商和营业用房征收，未对我国普通居民 拥有的非营业用房征收。 图表 8：我国房地产 保有环节税费 税种 城镇土地使用税 房产税 课税对象 土地 营业用 的房产 纳税人 房地产 开发商 持有者 税基 年应纳税额计税土地面积（平方米）适用税额 应纳税额房产余值（ 1 10 30） 1.2 或房产租金为计税依据 税率 0.6-24 元 /平方 从价： 1.2%,； 租金： 12%； 个人租金： 4% 税收豁免与减免 国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税 5 年至 10年；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 下列房产免纳房产税： 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产； 五、经财政部批准免税的其他房产 来源：国家税务局、国金证券研究所 房地产税 相关 条例 及会议历程 我们 目前谈论的房地产税实际上 为 狭义概念， 主要 指的是 在 保有环节 对持有 房地产的业主征收的税种， 包括 非营利性的自住住房，属于地方 税种 。 1986 年 国务院颁布了 中华人民共和国房产税暂行条例， 但是 征税范围仅是经营性用房的收入部分，对非经营性住房则不予考虑。 2003 年十六届三中全会中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定提到 ， “实施城镇建设税费改革，条件具备时 对不动产开征统一规范的物业税 ，相应取消有关收费。”这为房产税改革指明方向，但仍以理顺税费关系为主要目的。随后，北京、深圳等 10 个省市开始 物业税空转试点 。 2010 年中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议研究 并推进房地产 改革 ，并在 2011 年在 上海和重庆开展房产税征收试点 。2013 年 ，国家税务总局和财政部都提出，扩大房产税改革征收试点 范围 。 2014 年 ， 财政部部长楼继伟在求是撰文指出，房地产税改革总的方向是，在保障基本居住需求 的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素， 合理设置建设、交易、保有 环节税负 ，促进房地产市场健康发展， 使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源 。2015 年 8 月 ， 十二届全国人大常委会立法规划把房地产税立法 正式列入五年立法规划。 2017 年 12 月 ， 财政部长肖捷在人民日报发文中提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进” 的原则 ， 按照 评估值 征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担。 今年两会中 ，提及房地产税， 十三届全国人大一次会议发言人张业遂 表示 ，“房地产 税由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草 ” ，“ 争取早日完成 提请常委会初次审议的准备工作 ” 。楼继伟 表示， 房地产 税这么长时间未推出 面临挺多技术性问题 ，但 也 说到 房地产税立法草案预计今年进行首次审议 。 李克强 总理在 政府工作 报告中说法是 “稳妥推进 房地产税 立法 ”。 财政部副部长史耀斌 近日 表示，在设计房地产税制度时， 会从中国的国情出发来合理设计， 将 降低房地产在建设交易环节的税费负担 。 行业研究 - 9 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表 9： 我国提及 房地产税的文件及会议历程 （ 1986-2017） 来源：公开资料、国金证券研究所 上海 和重庆房地产税试点 情况 对于 针对非营利 物业保有环节 的房地产税 ， 目前仅在 上海和重庆 进行 了 试点。两地的 试点 从 2011 年 开始， 试点方案主要具有以下几点共同点： 1）征税重点以 新增购房 为主，同时，买高价房就要交更多的税； 2） 差别化税率 。上海有两档，重庆有三挡，控制高档住房的比例； 3）较为 宽松的免税政 策。这样可以减少因为房产税对居民的基本住房需求的侵害； 4） 限制外来的投资需求 。根据是否为本地居民采取不同征税条件。 行业研究 - 10 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表 10： 上海和 重庆房地产税试点 试点范围 上海市行政区内 重庆主城九区 征收对象 1. 本市居民家庭在本市新购、且属于于该居民家庭第二套及以上的住房 (包括新购的二手存量住房）。 2、非本市居民家庭在本市新购的住房 。 1、个人拥有的独栋商品住宅。 2、个人新购的高档住房。（交易单价达到