2020中国商业地产百强企业研究报告.pdf

中指研究院 目录 一、 研究背景与目的 二、 研究方法体系 三、 主要研究成果 （一） 2020 中国商业地产 百强企业 （二） 商业地产 百强企业发展特点 1、 规模表现：城市拓展 与资本整合 并举，推动经营规模稳步壮大 1） 百强代表企业 经营性物业持有面积均值及平均租金收入 稳步增长 2） 优选潜力城市与丰富产品系双管齐下 ， 推动 企业 实现规模化发展 3） 整合、 收购步伐持续， 不断优化资产结构 2、 经营质量： 互联网 化 与技术革新助力 运营水平持续 提升 1） 重点项目平均出租率 超 93%，整体运营 平稳 2） 商业经营：互联网化不断深入，精细化运营持续赋能 3） 写字楼经营： 旧楼改造与 数据赋能 ，打造智慧办公，提升物业价值 3、 成长性： 布局核心城市及重点城市群，提质增效，推动企业稳健增长 1） 300 城商办用地成交规模保持平稳，代表企业在二线城市新增商办土储占比提升 2） 升级 发展目标：提质 增效 ，优化服务与创新 4、 稳健性： 负债结构相对稳定，积极拓展融资渠道 1） 资产负债率 均值上升 至 73.8%，仍处于合理区间 2） 债券融资热度持续，企业积极参与资产证券化 专题分析 ： 商业地产发展趋势展望 研究主持： 中指研究院 中房指数系统 数据支持： CREIS 中指数据， 3Fang 主要研究成员： 中指研究院： 莫天全、黄瑜、白彦军、曹晶晶、付源、李云鹤、姚卓、 汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、 温戴婉蘭、薛建行、薛琳、黄雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黄艳、姚一维、李宁、胡佳娜、石蕊、高院生、唐爽、唐懿、童晓玲、谢俊云、田文刚、范诒杰、方颃、张梦圆、刘莉芬1 中国 商业 地产 百强企业研究报告 2020 一、 研究 背景与目的 在 我国经济迈向高质量 发展的进程中，商业地产不断被赋予新的时代使命。商业地产作为生活消费 空间、商务公共空间，是国内 消费及服务升级的重要载体，对消费振兴和经济 增长发挥着重要作用。因此，持续深化对商业地产市场及各类参与主体的研究，对于科学把握商业运营规律、提升商业经营价值具有重要意义。 2020 年新年伊始，突如其来的新冠 疫情 给社会经济带来巨大影响 ， 商业地产 行业也受到较大冲击。在此背景下，相关企业积极应对， 在全力 抗击疫情的同时，积极恢复生产，为行业及经济平稳发展做出贡献 。 当前，商业地产 行业机遇与挑战并存，高质量发展 已 成为行业共识 。 中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究：已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与 评价，并 于 2018 年 和 2019 年 开始 发布中国商铺租金指数 和中国写字楼租金指数 。 2020 年，中指研究院结合在商业地产领域多年 的 研究积累与数据基础，启动 “2020 中国商业地产百强企业 ”研究， 旨在 发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律，紧密跟踪市场变动趋势， 在变革中 积极创新 谋发展 ，引领行业在新环境下 实现 持续、稳健 发展。 研究组 在分析总结历年研究经验及商业地产企业发展现状的基础上，进一步完善了研究方法和评价指标体系，增加了融资能力指标，分别从规模性、成长性、稳健性、运营能力和融资能力等五个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。 同时， 通过对优秀商业地产企业的系统、科学分析， 也 有助于全面总结其成功发展经验，供更多企业参考借鉴，提升行业整体运营水平。 研究目的 （ 1）通过 对 企业 的 经营 规模和商业地产业务的 运营表现等指标 进行 量化研究，发掘商业地产业务实力强、 成长性好以及经营稳健的优秀企业群体； （ 2）通过系统研究，打造 “中国商业地产 百强企业” 品牌，提升企业知名度和影响力，发挥 企业 的行业示范效应，推动企业 不断 优化业务结构，实现健康发展 。 二、 研究方法 体系 （一）标准和门槛值 中国商业地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。依照相关惯例，我们对中国商业地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值： （ 1）依法设立并登记注册的 以商业地产（含商业零售物业经营、写字楼经营等）为重要经营业务的 企业作为研究对象；为了引导 商业地产企业做强做好 ，鼓励 企业 以集团的名义参与 。 （ 2）按照惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，根据近 3 年 商业地产 企业实际 经营 状况， “2020 中国商业地产百强企业”研究门槛值 确定 为 企业近 3年 平均 每年 商业地产相关业务收入超过 1 亿元， 或 持有商业地产物业 面积 超过 10 万平方米 。 （ 3）为了鼓励中国内地商业地产企业做大做强，同时鉴于境外背景商业地产企业的数据拆分问题，本次研究主要聚焦于内地背景的商业地产企业。 （ 4）符合上述 1 3 条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。 （二）评价指标体系 评价指标体系设立原则 2020 中国商业地产 百强企业 研究以 2017-2019 年度为研究时间段，涵盖规模性、 运营能力 、成长性、稳健性 、 融资能力等指标，全面考量企业的综合实力与业务发展能力。 评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则： （ 1）企业规模和 运营能力 相结合 。 企业规模和 运营 能力是企业向前发展的驱动力 ， 商业地产公司只有在不断提高资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；同时 ， 企业 必须稳步 提升经营质量 才能实现永续经营。 （ 2）成长潜力与经营稳健并重 。 商业地产 行业受宏观经济运行影响较大，也面临周期性波动 。 此次研究 强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，鼓励企业更好地平衡稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展 。 （ 3）融资能力与综合实力相结合。 融资能力是 商业 地产企业发展的关键因素，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究 中， 融资实力 表现突出的企业其综合实力指数 会 相应提高。 评价指标体系 在 2020 中国商业地产百强企业研究中，根据 企业规模和 运营能力 相结合 、 成长潜力与经营稳健并重 、 融资能力与综合实力相结合 的原则，全面客观地评价企业的综合实力。rNwOsPsNsQ8ObP9PtRrRsQmMfQmMnOfQoMvN6MnMzRxNrQxOuOnRrN2 中指研究院 （三） 数据来源 和复核 数据来源 （ 1）企业填报数据； （ 2） CREIS 中指数据、中房指数系统中国商铺租金指数 及写字楼租金指数 、 3Fang； （ 3）企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）； （ 4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据； （ 5） 2017、 2018、 2019 中国 商业地产 企业研究收集 的 数据资料 。 数据复核 企业填报的数据须如实客观 ， 同时 研究组 对填报数据进行复核。 （ 1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核； （ 2）通过税单复核企业经营收入及利润； （ 3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据； 结合中房指数系统中国商铺租金指数样本复核相关租金数据。 对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。 （四）计量评价方法 在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（ Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差 协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国商业地产 百强企业 综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各 个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2020 中国商业地产 百强企业 综合实力指数。 经营性物业平均租金及增长率经营性物业平均出租率净资产收益率经营性物业持有面积总资产净资产运营能力指标规模性指标2020 中国商业地产百强企业评价指标体系经营性物业租金收入新增商办土地面积商办土地储备面积总资产年增长率成长性指标资产负债率流动比率经营现金流量净额稳健性指标筹资活动现金流入新增银行授信额度综合资金成本率融资 能力指标3 中国 商业 地产 百强企业研究报告 2020 “2020 中国商业地产百强企业”（代表企业） 大连万达商业管理集团股份有限公司 银泰置地（集团）有限公司 红星美凯龙 恒太商业管理集团有限公司 华润置地有限公司 上亿企业集团 宝龙商业管理控股有限公司 SOHO 中国有限公司 苏宁置业集团有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 大悦城控股集团股份有限公司 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 龙湖集团控股有限公司 首创钜大 合景泰富商业 广州越秀商业地产投资管理有限公司 奥园商业地产集团 中国国贸 碧桂园文商旅集团 远洋控股集团（中国）有限公司 中海商业发展有限公司 北京金隅集团股份有限公司 弘阳商业集团 金地商置集团有限公司 新城控股集团股份有限公司 瑞安房地产 深圳市星河商置集团有限公司 佳兆业商业集团 绿地全球商品贸易港集团 苏州恒泰控股集团有限公司 富力地产集团商业运营管理有限公司 龙光地产控股有限公司 保利商业地产投资管理有限公司 复星国际有限公司 光控安石（大融城） 成都圣瑞商业管理有限公司 世茂集团 茂业国际控股有限公司 正荣商业 海伦堡商业集团 金融街控股股份有限公司 凯华地产（中国）集团有限公司 中国金茂控股集团有限公司 苏州圆融发展集团有限公司 金科地产集团股份有限公司 南国置业股份有限公司 北京北辰实业股份有限公司 金辉商业 合生商业集团 深圳市海岸商业管理有限公司 4 中指研究院 三、 主要研究成果 （一） 2020 中国商业地产百强企业 在 2020 中国 商业 地产百强企业研究中， 中指研究院 根据近 3 年企业实际 经营 状况，依据 企业规模和 运营能力 相结合 、 成长潜力与经营稳健并重 、 融资能力与综合实力相结合 的原则， 运用因子分析法及相关数学模型，对全国 重点商业 地产 相关 企业（集团）的规模性、 运营能力 、成长性、稳健性 、融资能力 等方面的指标和数据信息进行深入分析研究，科学全面地计算出 商业 地产企业的综合实力指数 。特别要说明的是：当前，商业地产企业分化显著，有少部分专注于商业开发运营的企业运营规模突出、经营水平高，而更多数的商业地产企业则依托有住宅开发背景的母公司，服务于其住宅社区的商业配套建设，发展水平有限，经营数据亦未完全拆分。因此，考虑到行业示范效应和数据研究的严谨性原则，本次“ 2020 中国 商业 地产百强企业 ”研究 仅列示 50 家重点代表性企业，整体分析也以这 50 家代表企业为重点样本，供行业参考 。 （二）商业地产百强企业发展特点 2019 年 ，我国经济增长面临下行压力，商业地产市场也面临挑战。 2019 年，我国实现 GDP 总额 99.1 万 亿元，同比增长 6.1%；全年实现社会消费品零售总额 41.2 万亿元，同比增长 8.0%， 增速 均出现 放缓。从商业地产新房市场来看， 2019 年全国商业地产 （含商业营业用房及办公楼） 开发投资额为 19389 亿元，同比下降 3.9%；新开工面积为 26020 万平方米，同比下降 0.4%；销售面积为13896 万平方米，同比下降 14.9%；供需两端均呈下降态势。在此背景下，商业地产百强代表企业的整体经营表现优于行业大势：一方面， 城市群 /都市圈战略 实现城市协同发展， 重点 三四线城市消费能力提升，百强代表企业 通过城市 拓展 与产品线完善， 进一步实现了规模化 发展；另一方面，百强代表企业密切关注市场需求 ， 精准定位，通过互联网化发展和精细化运营 提升 运营质量， 重点项目 平均 租金及出租率指标表现较好；此外，在融资 监管较严 的背景下，百强 代表 企业加强资本整合，并通过资产证券化等 方式 扩大融资渠道，同时以高质量的运营为企业提供稳定的现金流，实现了稳健经营 。 1. 规模表现：城市拓展与资本整合并举，推动经营规模稳步壮大 1） 百强代表企业 经营性物业持有面积均值及 平均租金收入 稳步增长 2019 年， 受整体经济 下行压力加大 影响，全国人均消费支出同比 实际 增长 5.5%，增速较 2018 年 下降 0.7 个百分点 ， 对商业地产市场需求 带来不利影响 。 但商业地产百强代表企业规模保持增长， 2019 年 代表企业经营性物业持有面积均值为 377.5万平方米，较 2018 年增长 19.4%，增速 扩大 1.7 个百分点，扩张速度小幅增长 。 从规模上看， 企业分化明显：截至 2019 年底，万达商管共运营管理万达广场超过 320 家，累计建筑面积超过 4600 万平方米，其它代表企业持有面积多数不足 1000 万平方米，头部企业领先优势明显。 167.2 202.5 245.7 268.6 316.2 377.5 21.1%21.3%9.3%17.7%19.4%0%6%12%18%24%30%0501001502002503003504002014 2015 2016 2017 2018 2019经营性物业持有面积均值 经营性物业持有面积增长率单位：万平方米经营 表现 图 商业 地产百强 代表 企业 经营性 物业 持有 面积 均值 及 增长 率 5 中国 商业 地产 百强企业研究报告 2020 从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为 31.6 亿元，较 2018 年增长 20.5%，增速收窄 1.9个百分点。其中，万达商管、华润置地等行业龙头企业租金收入在百亿以上，其他多数代表企业租金收入均小于 100 亿元。 商业地产百强代表企业经营性物业持有面积和租金收入的持续增长，反映出头部企业不断增强的业务扩张能力。行业代表企业积极拓展 、 巩固一二线 城市 的同时，布局至消费能力持续提升的重点三四线城市，并通过产品线的延伸，扩大客群覆盖范围；同时积极拓宽企业融资渠道，优化资本整合，引领行业高质量发展。 2） 优选潜力城市与丰富产品系双管齐下，推动企业实现规模化发展 随着城市化进程的不断推进，在产业及消费需求升级的引领下， 一二线核心 城市人口 持续 流入 、 居民 购买力稳步提升，为商业地产需求的快速释放创造了有利条件 。 此外，轨道交通建设的加快带动核心城市外延不断扩大，也为商业地产提供了新的发展空间。 同时 ， 随着消费 需求升级，重点三四线城市的消费需求逐渐 崛起，潜力区域的商业地产发展速度也在不断加快。因此，商业地产企业在布局层面 应 积极 聚焦核心城市，挖掘潜力城市 。 一二线城市经济水平领先，潜在需求旺盛，是商业地产企业 城市布局的重点区域 。 大悦城 控股 专注城市商业综合体， 现已覆盖 20 余个 一二线 核心 城市 ，助力城市居民消费和生活方式升级。 同时 ， 随着 重点 三四线 城市 消费力量 的 崛起 和商业业态的升级 ，商业地产企业 积极 布局 潜力城市 ，持续扩大规模 。 2019年， 万达 商管新 开业 的 43 座万达广场中，三四线 城市合计占比超七成。 百强代表企业积极进行城市 拓展 ，在新拓城市的分布上更加关注 核心二线及 成熟城市群内发展较好 的三四线 城市 。 随着项目数量 的 进一步增长， 企业 业务经营规模稳步壮大 。 除了积极进行城市 拓展 外，商业地产百强代表企业还通过产品线 的不断延伸，实现经营 规模的扩张。 商业地产 百强 企业通过 多产品线策略， 推出了符合不同市场需求的产品系列 。 企业 产品 系列 定位 大悦城控股 大悦城 城市综合体 大悦春风里 区域型商业中心 祥云小镇 开放式的休憩性商业街区 龙湖集团 天街 区域型购物中心 星悦荟 社区型购物中心 家悦荟 中高端家居生活购物中心 苏宁置业 苏宁睿城 超级科技生活城 苏宁广场 大型城市综合体 苏宁生活广场 综合购物广场 华润置地 万象城 /万象天地 城市综合体 万象汇 /五彩城 区域商业中心 星河商置 COCO Park 城市型商业 COCO City 区域型商业 11.5 14.0 17.8 21.4 26.2 31.6 21.2%27.0%20.6%22.4%20.5%10%15%20%25%30%051015202530352014 2015 2016 2017 2018 2019经营性物业租金收入均值 经营性物业租金收入增长率单位：亿元图 商业地产 百强 代表 企业 经营性 物业 租金收入 均值 及 增长 率 表 部分百强代表企业商业产品系列 6 中指研究院 企业 产品 系列 定位 iCO 区域型商业 COCO Garden 社区型商业 第三空间 主题型商业 以大悦城、苏宁广场为代表的 城市综合体 ， 占据城市核心资源，多为城市核心地标性建筑，涵盖购物中心、五星级酒店、甲级写字楼等多种业态。 以星河 COCO Park 为代表的 城市型购物中心 ， 提供大量国际品牌及旗舰店 ， 致力于打造城市热点 ；而 星河 第三空间则是以 优质家居 为主题的 主题型商业项目， 其通过 不同主题的差异化定位以吸引特定人群。龙湖天街、星河iCO 定位为面向中等收入新兴家庭 ， 集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态 于一体的 一站式 区域型购物中心 。龙湖星悦荟、星河COCO Garden 的目标客群为周边 3 公里 以内 人群，以品质化的社区型购物中心 为发展定位。 未来，商业地产市场将进入一个品质化 和精细化时代，商业地产产品体系也将面临 更加 多元化发展。商业地产代表企业通过积极布局核心和潜力城市，并丰富产品线体系，以实现经营规模的稳步扩大 。 3） 整合、 收购步伐持续， 不断优化资产结构 资本整合一直是商业地产企业做大做强的直接有效途径之一，其不仅可以带来资本和项目端的协同效应，而且也是企业获 取存量资产的重要方式。 2019 年，商业地产百强代表企业的整合动作仍然以企业股权收购和企业项目收购为主，其中： 企业股权收购 即商业地产企业通过收购目标公司股权而开展的资产重组行为。商业地产企业通过这种方式，能够快速实现规模的扩大，以抢占市场份额，并获得发展的多重可能。 2019年 7 月 18 日，红星美凯龙宣布战略投资银座家居，通过 增资和收购股权的方式，以 3.48 亿元 获得银座家居 46.5%的股权 ，与鲁商集团各持银座家居 46.5%的股份，并列第一大股东。 这次战略投资是一次家居行业的产业整合，也是一次家居行业资源的优化配置 。 企业名称 主要内容 红星美凯龙 通过增资和收购股权，以 3.48 亿元 获得 银座家居 46.5%股权 金科地产 8.47 亿元 拟 收购星坤地产 100%股权 企业项目收购 即商业地产企业对成熟的商业地产项目 的投资。商业地产企业根据自身发展战略，积极开展项目整合与收购，以 达到获取存量项目和提升市占率的目的。在这一过程中，核心城市的优质存量资产更受资本的青睐。 2019 年 1 月，大悦城控股收购火神庙商业中心 E、 F 座，并 改造为大悦春风里，项目预计于 2020 年开业 。商业地产市场上的大宗收购和存量改造，正成为商业地产企业扩张的 重要 途径。 企业名称 主要内容 大悦城控股 收购火神庙商业中心 E、 F 座，并改造成大悦春风里 世茂集团 9.29 亿元收购泰禾杭州“同仁山庄”项目 49%股权 近年来，一线及核心二线城市核心区域的优质存量资产价值逐渐显现。 借助资本市场的运作，优化资产整合行为，扩大自身发展规模，已成为当下商业地产企业实现规模化 扩张 的 重要途径 。未来 ， 商业地产企业收购步伐 仍 将持续推进 。 表 2019 年部分商业地产百强代表企业 -股权收购案例 表 2019 年部分商业地产百强代表企业 -项目收购案例 7 中国 商业 地产 百强企业研究报告 2020 2. 经营质量： 互联网化与技术革新助力运营水平持续提升 1） 重点项目平均出租率超 93%， 整体运营平稳 商业地产的本质在于运营， 一般情况下项目的租金和出租率水平能 够 直接反映 企业 运营实力。 从 代表企业 经营性物业 的平均租金来看，整体呈现 上涨 的趋势 ，但涨幅收窄 。 2019 年 ，商业地产百强 代表 企业经营性物业的平均租金为 69.8 元 /平方米 月 ， 同比增长 0.9%。从结构上看， 代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。第一梯队企业经营性物业的租金水平突破 300 元 /平方米 月， 如 中国国贸等 ； 第二梯队的租金水平超过 100 元 /平方米 月， 如 龙湖 集团 、中国金茂 、金融街控股 等 ； 第三梯队的租金水平均在 100元 /平方米 月以下 。 从 出 租率来看，百强 代表 企业 重点项目 的 表现较为稳定。2019年 ， 商业地产百强 代表 企业 重点项目平均 出租率 为 93.3%，与 2018 年持平。 各 代表 企业 重点项目 的平均出租率差异相对较小 ，基本 都维持在 90%以上。 项目 名称 城市 开发商 万象城 深圳 华润置地有限公司 长楹天街 北京 龙湖集团控股有限公司 宝龙一城 厦门 宝龙商业管理控股有限公司 大信新都汇 中山 中山市大信控股有限公司 在宏观经济和零售总额增速均面临下行压力的背景下，商业地产百强代表企业经营性物业的平均租金等经营指标仍保持增长态势，这与企业持续提升的运营能力有着密不可分的关联。近年来，商业地产 市场 处于持续变革之中，新技术迭代日益加快，新模式层出不穷，对市场各类参与者提出了更高的要求 。百强代表企业积极转变发展思路，一方面通过互联网化运营和精细化运营持续赋能商业地产项目；另一方面则通过存量改造与智慧升级，提升物业价值。 2） 商业经营：互联网化不断深入，精细化运营持续赋能 随着消费进入个性化时代，捕捉并 促 使潜在的消费转化为最终的购买行为，已经成为商业 地产 企业面临的一项挑战。为了加快适应市场的这种变化，越来越多的商业 地产 企业 不断通过 “互联网” 业务升级产品及服务 。同时 ， 随着商业地产逐渐进入精细化发展阶段， 在 精准把握 消费需求的基础上，打造体验式文娱消费、 开发 优质 IP 资源等内容 正成为商业地产企业 的发展方向 。 91.7% 92.5%93.7% 94.3% 93.3% 93.3%70%75%80%85%90%95%100%2014 2015 2016 2017 2018 2019图 商业地产百强 代表 企业平均租金及同比 图 商业地产百强 代表 企业 重点 项目 平均出租率 表 2020 中国商业地产典型项目 57.5 57.6 60.3 66.5 69.1 69.8 0.1%4.7%10.3%4.0%0.9%0%2%4%6%8%10%12%01020304050607080902014 2015 2016 2017 2018 2019平均租金 同比单位：元 /平方米 月8 中指研究院 企业名称 大连万达商业管理集团股份有限公司 华润置地有限公司 大悦城控股集团股份有限公司 宝龙 商业 管理控股有限公司 苏宁置业集团有限公司 深圳市星河商置集团有限公司 奥园商业地产集团 首创钜大 合景泰富商业 中山市大信控股有限公司 从商业地产 代表企业在购物中心等商业项目的运营模式来看，以下几点值得关注：互联网化发展，商业模式不断优化；精细化运营升级，体验式文娱 +超级 IP 不断发展。其中，以万达 商管 、华润置地、大悦城 控股、苏宁置业 等为标杆的代表企业积极探索“互联网 +”模式，精准获客持续引流，同时 以 精细化运营 来 提升消费者体验，提高自有品牌形象，保持行业领先优势。 互联网化发展，商业地产运营模式不断优化 随着“互联网 +”浪潮的汹涌来袭，实体商业在内部运营、市场推广与服务 、产品销售等方面，与互联网 的 融合越来越紧密。互联网的发展在给商业带来 发展 机遇的同时，也让商业地产运营模式发生着日新月异的变化 。 在此背景下，商业地产百强企业不断谋求运营转型，探索突围之路。 移动互联网时代，商业地产企业需要基于互联网化的运营模式进行消费者行为分析，实现线上线下针对性营销。 企业 可通过自建 运营平台 系统或 与 第三方合作平台，对会员 进行 识别、跟踪、分析、服务 等 ，在此基础上形成包括 会员服务、 精准营销 、场景支付等一体化客户服务体系。同时 ，商业地产企业 借助网上商城与线下实体店的用户数据，进行更精准的商品推送 ，提高消费转化率 。 商业 地产 百强代表企业 通过 发展会员及积分服务、营销互动、在线交易、数据沉淀等重点业务，实现线上与线下一体化的商业发展新模式。 会员及积分服务 。商业地产 代表 企业通过线上 和 线下 平台发展会员，持续吸引客流 ， 同时推出积分兑换进行客户回馈，加强 客户粘性 。 营销互动 。购物中心通过线上应用，传播营销信息、开展商客互动，增加线下到客率。合生商业 旗下所有在营项目均已上线了合生通 APP 及小程序， 并 与积分、卡券系统打通， 线上传播打折等优惠活动信息， 持续提升用户黏性。 O2O 在线交易 。通过 PC 端及移动支付 等 实现 快捷 在线交易，同时以 O2O 方式引导客户到店自提享受服务。 数据沉淀 。 以会员互动与交易产生的数据 为基础 ，分析客户群特征及客户行为，精准定位需求 。 大量数据的沉淀也成为了商业地产企业大数据应用的基础。 未来以互联网化为基础的表 2020 中国商业地产 运营 十强 企业 图 商业购物中心互联网化重点业务 9 中国 商业 地产 百强企业研究报告 2020 全渠道销售模式将成为商业运营的主要方向。 商业地产大数据的挖掘，正在成为商业地产企业互联网化转型的关键。 商业地产企业运用大数据技术，通过智能设备收集消费数据和行为数据， 描摹 消费者的偏好， 精准触达客户需求， 增加获客量 并 提高销售额。同时 ，通过 大数据 系统 可以对每一个商户 的 销售和客流情况进行监测， 在此基础上可针对商户 开展精准高效的市场营销活动，有效提升商户的经营水平。大数据运营还能 够 依托用户数据精准地和顾客 需求 连接， 以此来 指导商场规划、调整商场布局等。总体来说 ， 大数据技术的应用， 可以更好整合商业地产企业的线上与线下资源，最终实现精准运营与管理运营效率的提升 。 运用“互联网 +商业购物中心 ”创新模式参与运营，可以更多地吸引客流，同时将流量转化为 实际收益 。 从长期来看， 商业地产企业借助互联网发展的东风， 通过 线上 和 线下 端的 共同发力， 逐步 完善全渠道商业运营模式，提高经营质量和运营水平是行业发展趋势； 同时 ，未来随着 大数据 技术的逐步成熟 ， 利用技术手段，商业地产企业将能够更高效的 挖掘消费者偏好从而实施精准营销及产品 迭代 ， 以 实现运营能力的提升。 精细化运营不断升级，体验式文娱 +超级 IP 发展正盛 当前商业购物中心 正 逐步进入存量时代，商业地产精细化运营时代已经来临。开辟细分市场以及进行商业地产的精细化运营正成为市场发展趋势，也是时下 商业地产 企业共同思考的主题。 在此背景下，商 业地产百强代表企业纷纷进行自我变革，在精细化运营的道路上不断 创新与重塑。 精细化商业运营主要以体验式文娱消费为内核，通过开发优质 IP 等来 实现高精准运营。 在精细化运营中，以人为本的客户导向和更贴心的服务将有效的提升消费黏性，更能把握不同年龄层消费群体的喜好。 同时商业综合体通过引入更多 潮玩、电竞、酒吧等 体验式娱乐休闲业态，丰富顾客的消费体验。而购物中心通过引进网红 IP 品牌， 并运用 独特的商业主题特色，将商场空间上的形态造型与商场内部的营销手段组合，与消费者积极互动， 以提升品牌形象与客户粘性 。 图 大数据 -商业地产互联网化运营的核心 图 精细化商业运营的主要内容