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2019 中国商业地产发展年度报告China Commercial Real Estate Development Annual Repor12目录2019 中国商业地产发展年度报告市场综述 | 颠覆商业地产固有想象03购物中心篇 | 以“新”为题的想象08长租公寓篇 | 公募 REITs 前夜13联合办公篇 | 黑夜里的开拓者17社区商业篇丨万亿蓝海商业新宠22商业地产金融漫途272019 年度中国商业地产 TOP100 暨商业表现奖榜单产生过程32指标体系332019 年度中国商业地产 TOP100 榜单342019 年度商业表现奖获奖名单462019 中国商业地产发展年度报告China Commercial Real Estate Development Annual Repor3市场综述 | 颠覆商业地产固有想象如果要给 2019 年的商业地产划定一个关键词，也许“重塑”再恰当不过。过去的十几个月中，房地产行业焦虑和迷茫如影随形，市场延续下行调整态势，输血渠道遭遇收紧，而销售却未能延续过去热度。对于商业版块来说，投资回归谨慎，同时不管是开发、运营、融资还是退出，都在尽力淡化“以房养商”的地产属性。摆脱传统路径，转换发展思路，是切实和必要的。受益于此，我们也可以看到，2019 年商业地产行业“脑力激荡”，在多元视角中颠覆商业地产固有想象。商业地产自持意识加强，年内投资回归谨慎行至 2019 年末，回首过去的 10 几个月中，可以明显看到，商业地产的传统地产属性正在逐渐淡化，运营商的自持意识在加强。如果简单以物业的销售面积与新开工 + 竣工面积之和的比值（比值越高，自持比例越低），来反映项目的自持比例，可以看到过去的 1 年中，商业地产的自持比例明显提高。过去的一年中，消费结构的更新迭代，为商业地产发展带来了别样的动力。摆脱传统路径是切实和必要的，因此可以看到2019 年商业地产行业在多元视角中颠覆固有想象。数据来源：观点指数整理以国家统计局公布的数值计算，2014年9月商办销售面积除以商办新开工和竣工面积之和为22.66%。此后的几年中，该比例不断上升，至2018年同期达到最高值，为40.84%，提升了 18.18%。说明自持比例有一定下降，这个和新开工和竣工面积的大幅减少也有关系。不过，2019年的自持比例则较2018 年同期有了较大提高，为 36.71%，提升了4.13%。反观，住宅物业的销售面积除以新开工和竣工面积之和的比值基本不超过 0.03%。这也体现出，过去几年中国房地产快销式的住宅开发模式基本不变，而商业地产自主持有、运营的观念逐步加强。另外需要关注的是，2019年融资紧绷，房企要用好每一颗子弹，将更多的精力集中在住宅开发、销售及回款上，以获得运转空间。而相应的，商办物业因为开发周期更长、资金沉淀等特性，在 2019 年开发投资更加谨慎。从国家统计局公布的数据来看，2019年1-9 月份，全国房地产开发投资 98008 亿元，同比增长 10.5%，增速与 1-8 月份持平。其中，办公楼开发投资完成额累计4447亿元，同比增长 0.8%，增速比 1-8 月环比上涨 0.2%；商业营业用房开发投资完成额累计值 9796 亿元，累计同比 -8%，跌幅比 1-8 月减少 1.4%，这也是自2018年5月开始，商业营业用房开发数据来源：观点指数整理2019 年商办、住宅物业自持比例变化45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%0.04%0.03%0.03%0.02%0.02%0.01%0.01%0.00%商办销售面积 / 新开工 + 竣工面积 住宅销售面积 / 新开工 + 竣工面积2014-09 2015-09 2016-09 2017-09 2018-09 2019-092019 年商办物业开发投资完成额900008000070000600005000040000300002000010000020151050-5-10-15住宅开发投资完成额累计值商业营业用房开发投资完成额累计值办公楼开发投资完成额累计同比办公楼开发投资完成额累计值住宅开发投资完成额累计同比商业营业用房开发投资完成额累计同比2017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-022019-032019-042019-052019 中国商业地产发展年度报告China Commercial Real Estate Development Annual Repor4投资完成额累计同比首次跌幅回落超过 1%。总体而言，办公楼开发投资完成额累计值终于在 2019 年 1-8 月、1-9 月迎来了正增长，虽然2019年商业营业用房开发投资累计同比依然保持负增长，但是下减幅度有所收窄。一定程度上，体现了商业地产商在谨慎中依然积极参与商业地产投资。人均消费支出跃升 8.3%，商品零售额稳中有进回顾 2019 年，人均收入录得平稳上升，大众的消费需求也由过去的物质、发展需求向更高层次的享受阶段过渡，这也促使商业地产各业态在服务品质、消费体验、个性化偏好等方面迭代升级。根据国家统计局公布的数据，2019年前三季度，全国居民人均可支配收入 22882 元，比上年同期名义增长8.8%。其中，城镇居民人均可支配收入31939元，同比名义增长7.9%；农村居民人均可支配收入11622元，增长 9.2%。受益于此，2019年1-9月全国居民人均消费支出累计值也相应“慷慨”，表现亮眼。2019年前三季度，全国居民人均消费支出15464元，比上年同期名义增长8.3%。其中，城镇居民人均消费支出20379元，增长7.2%；农村居民人均消费支出 9353 元，增长 9.5%。可以看到，居民人均消费支出实现稳步增长的同时，消费结构也进一步升级，服务类消费支出表现突出。其中城镇居民人均消费支出中，占比最大的依然是食品烟酒，但是比例已有所下降。由2014年第三季度的30.42%跌至今年同期的27.67%。同时衣着、生活用品及服务、等基础性消费比例均有所下降。需要注意的是，教育文化娱乐、交通通信、医疗保健等消费性支出比例增加，其中教育文化娱乐由2014年第三季度的10.45%上升1.17个百分点。无论是在购物中心、写字楼，亦或是联合办公、长租公寓等商业地产，这些都是受运营者青睐的引进业态。最为直接的，2019年1-9月升级类商品销售增长较快。国家统计局发布数据显示，2019年前三季度，社会消费品零售总额296674 亿元，同比名义增长 8.2%。前三季度，限额以上单位智能家用电器和音像器材、可穿戴智能设备零售额同比分别增长 41.6%、11.1%。2017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092017-072017-082017-09400000350000300000250000200000150000100000500000近 24 个月社会消费品零售额情况1200%1000%800%600%400%200%0%社会消费品零售总额累计值（亿元） 商品零售累计值（亿元） 餐饮收入累计值（亿元） 商品零售累计同比（%） 餐饮收入累计同比（%）0% 10% 20% 30% 40% 100%50% 60% 70% 80% 90%2014-09-302015-09-302016-09-302017-09-302018-09-302019-09-30食品烟酒 衣着 生活用品及服务城镇居民各类人均消费支出累计值占比居住 交通通信 医疗保健教育文化娱乐 其他用品和服务2017-092018-122019-09 2019-06 2019-03 2018-09 2018-06 2018-03 2017-12 2017-06 2017-03全国城镇居民人均销售支出30000250002000015000100005000010%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%全国城镇居民人均消费支出：累计值 全国居民人均消费支出：累计值全国城镇居民人均消费支出：累计同比 全国居民人均消费支出：名义同比数据来源：观点指数整理数据来源：观点指数整理数据来源：观点指数整理2019 中国商业地产发展年度报告China Commercial Real Estate Development Annual Repor5如上文所述，过去的一年中，消费结构的更新迭代，为商业地产发展带来了别样的动力，运营视角更加多元。以购物中心而言，小众群体的消费需求得到更多关注，过去较为封闭、小范围流行的文化逐渐得到认识和接受。这一部分需求也恰是运营商追求细分化市场的绝佳对象，成为业绩增长点的不二之选。因此可以看到，2019 年购物中心将小众文化作为轻主题融入商业，并引进相应特性品牌吸引客群的动作不在少数。如今年上半年，成都环球MALL进行品牌调整，引进了立巢航空博物馆，这是国内首个开在商业综合体里的迷你型航空博物馆。另外一些定制化的小众香水、包包等特色品牌也频现商场。除此之外，在原有的业态中求新求变，也是 2019 年比较普遍的现象。如以北京天通苑社区为载体的龙德广场细化餐饮需求，打造以辣味美食街为主题的餐饮业态。另外为满足消费者的“新追求”，一些购物中心加大了对网红店的引进力度，如卡丁车赛车馆、射箭馆等。当然，长租公寓、联合办公等商业业态中，也不乏新的消费特性涌现。如引入科技力量，注入智慧办公系统，以实现更高效、智能化、人性化的办公服务。随着时代发展，主流消费群体迭代，消费需求更加多元化。因此，如何打造细分领域的产品，驱动消费动力成为商业运营的又一关键。外资进场，优质资产荒下的交易博弈受累于融资环境影响，过去的一年中，国内房企尽可能减少投资动作，而外资似乎是“风景这边独好”，成为商业地产大宗交易中“最活跃”的部分。研究数据显示，2019 年美资加大了在中国商业地产的收购，投资额于 2019 年 5 月已超越去年全年交易额。而在一线及新一线城市，外资成为商业地产投资领域的主力军。据不完全统计，仅2019年上半年，中国内地商业地产项目（包括纯商业、商办、商住项目，不含纯写字楼及其他物业）收并购案例达17宗，交易金额超970亿元。其中7宗为外资，涉资近 300 亿元。外资的积极进场与全球优质资产荒不无关系。在全球央行普遍降息、资金面宽松的大背景下，业内观点透露，有超过13万亿美金的金融资产存在于以德国、日本为代表的负利率国家的银行体系中无处可去。一直以来受捧的国债资产，因为资金的疯狂涌入，也陷入收益率争先下降的循环。以美元国债收益率为例，自2018年2月28日至 2019 年 10 月 30 日，600 多天时间里，不4.003.503.002.502.001.501.000.500.002018-02-282018-03-292018-04-302018-05-302018-06-292018-07-312018-08-312018-09-282018-10-312018-11-302018-12-31 2019-02-282019-03-292019-04-302019-01-31 2019-05-31 2019-07-302019-06-28 2019-08-302019-09-302019-10-30美国国债收益率曲线1 年期 2 年期 3 年期 5 年期 7 年期 10 年期 20 年期 30 年期数据来源：国家统计局，观点指数整理新兴消费特性凸显，商业空间运营多元视角作为和住宅功能相异的空间载体，商业地产要满足的正是人们各类消费服务需求和经济活动需求。因此消费结构的革新，在促进商业模式创新的同时，也给商业地产各业态带来最为直接的客源支撑。2019 中国商业地产发展年度报告China Commercial Real Estate Development Annual Repor6管是 1 年期、2 年期亦或是其他期限国债产品，收益率均录得较大下跌。其中，7 年期产品收益率下跌幅度最大，达到 1.11%，其次分别为 10 年期和 5 年期，下跌幅度达到 1.09% 和 1.04%。有资金找不到优质的投资标的，正在成为全球资本市场的一大焦点问题。而中国商业地产则也因为中资融资问题，投资机遇溢出。更为重要的是，受益于资本化率下降，国内商业地产物业估值提升，成为较具吸引力的优质资产之一。以单体商业地产的主流估值方法，即市场价值等于 NOI/ 资本化率来计算，目前宽货币的背融资途漫漫，IPO、REITs 中的桎梏与抉择2019 年，传统房地产融资政策持续收紧，多种融资渠道罕见同时遭遇“冰点”，在行业销售难以突破的背景下，商业地产融资也面临焦虑。可以看到，2019年初至今，房地产开发企业到位资金增速整体放慢。其中2019年1-9月份，房地产开发企业到位资金 130571 亿元，同比增长 7.1%，增速较去年同期下降 0.7%。因此不管是开发业务还是商业地产业务，除了传统渠道外，各地产主体都在寻求融资上的突破。当中“资产证券化”，或者具体到“REITs”，是资本市场的热门词汇。据观点指数不完全统计，2019年1-9月，商业地产资产证券化投向各业态的总规模为762.11亿元，其中业态占比最大的为商业广场，为43.96%，规模达到335.06亿元。其次为酒店业态，发行规模为 141.10 亿元，所占比例为 18.51%。从监测的数据中，还可以看到CMBS依旧是最受青睐的资产证券化产品，发行规模接近 500 亿元，所占比例为 65.44%。而 REITs依然是以“类”的形式存在，2019年1-9月类 REITs 的发行规模所占比例为 5.25%。自第一只类REITs，即2014年中信金石基金管理有限公司发起设立的私募 REITs 基金“中信启航”发行以来，商业地产资产证券化无疑获得了较大推进，最为关键的指标则是CMBS 和类 REITs 的发行规模逐年递增。但公募 REITs 却一直缺席，待落地。也许值得欣慰的是，2019年传出了更多2019 年 1-9 月商业地产资产证券化投向各业态规模其他混合商业资产包写字楼商业广场酒店70.45104.4111.1335.06141.10 50 100 150 200 250 300 350数据来源：观点指数整理数据来源：全国银行间同业拆借中心，观点指数整理景下，将驱动商业物业资产价值重估提升。尤其是央行LPR新机制实施后，提高了LPR市场化程度，发挥了对贷款利率的引导作用。从全国银行间同业拆借中心公布的数据来看，自实行LPR改革以来，1年期LPR下降明显，由4.31%逐步下降至4.2%，使得基于短期 LPR 的贷款利率下降。随着市场利率的下行，国内商业地产资本化率也会相应下跌，促使NOI不变的情况下，商业地产资产价值也会得到一定提高。这也推动国内商业物业成为大宗交易乃至外资眼中的优质投资选择。2019 中国商业地产发展年度报告China Commercial Real Estate Development Annual Repor7值得欣喜的消息。其中 3 月有消息称上交所召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金 REITs 项目，以期推出上交所第一批试点。4 月，国务院发展研究中心证券化 REITs 课题组秘书长王步芳表示，公募 REITs 首批试点产品近期有望推出。随着公募 REITs 脚步渐行渐近，有望解决商业地产投入高、回收慢的难题。除了常见的购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等，公募 REITs 的底层地产多种多样，包括物流地产、养老地产等可以产生现金流的资产都在此范围内。因此公募 REITs 的落地，不仅可以引导企业从开发、销售的发展模式过渡到开发、运营中来，还可以充分挖掘存量物业的潜在价值，发展新的“增长极”。当然，回顾 2019 年资本市场不容忽略的关键词还有“IPO”。其中，宝龙地产分拆旗下宝龙商业管理公司于港股主板 IPO，募资约 50% 用于战略购及投资于其他商业运营服务商。而其他商业地产创新领域则动态会多一些，其中长租公寓蛋壳、青客争相IPO。联合办公领域，继 WeWorK 上市折戟后，消息称优客工场已于 9 月底向美国证券监管机构提交了一份保密的招股说明书，希望在年底前进行首次公开募股。商业地产融资可以说贯穿了项目存续的各个环节，而目前除却传统的资金募集渠道外，需要行业上下而求索，结合项目实际，考虑更多与资本市场的融合。上述 IPO 亦或是资产证券化只是其中较具前景或现实的路径。未来伴随更多 REITs 利好政策推进房地产行业格局变化，相信商业地产融资路途终将化“漫漫”为坦途。2019 中国商业地产发展年度报告China Commercial Real Estate Development Annual Repor8购物中心篇 | 以“新”为题的想象在存量当道的时代，购物中心的发展面临着诸多挑战。如何规划和发展购物中心？又怎样实现运营目标？成为每个从业者思考的问题。那么 2019 年至今，购物中心的发展又发生了哪些变化，从中又能摸索到哪些规律和经验？各经济数据稳定增长 行业投资较谨慎回望2019年前三季度，随着经济的平稳发展和人们日益增长的消费需求，社会消费品零售额也实现了相对稳定的增长。据国家统计局数据显示，2019年1-9月我国的社会消费品零售总额为 296674.2 亿元，最高累计同比为 8.4%，增速虽略有波动，但总体维持在 8% 以上。在社会零售额稳定增长的大趋势下，以零售业为重要依托的购物中心的销售额也在稳定增长。据商务部最新数据显示，今年 1-9月，我国重点零售企业购物中心的销售额也维持稳定增长，增速总体保持在5%-8%之间。以上两个数据的增长都说明了我国零售业目前处于平稳发展的阶段。在此背景下，投资者的态度又如何？作为购物中心发展重要指标之一的房地产商业营业用房投资累计值或许可以说明问题。据国家统计局数据显示，在2019年的前三季度，我国的房地产商业营业用房投资累计值依然呈现稳步上升趋势，累计同比有所波动，但始终维持在-8%到-10%之间。值得一提的是，9月最新录得的-8%累计同比增速为全年最高。从上述数据可以看出，目前对于购物中心的发展，不少投资者还是保持比较谨慎的态度。存量时代下，购物中心的发展之路仍在探索，相信这种审慎的投资态度还会持续较长一段时间。数据来源：国家统计局，观点指数整理2019 年 1-9 月社会消费品零售总额累计值30000025000020000015000010000050000010%8%6%4%2%0%2月 3月2019 年 1-9 月房地产商业营业用房投资累计值4月 5月 6月 7月 8月 9月累计值（亿元） 累计同比（%）2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1月876543210增速2019 年 1-9 月重点零售企业销售额 - 购物中心：当月同比（%)数据来源：商务部，观点指数整理10000800060004000200000%-2%-4%-6%-8%-10%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月累计值（亿元） 累计同比（%）新开业购物中心 298 个 长三角仍为布局重点据观点指数不完全统计，2019 年 1-9 月，在存量当道的时代，购物中心的发展面临着诸多挑战。如何规划和发展购物中心？又怎样实现运营目标？数据来源：国家统计局，观点指数整理2019 中国商业地产发展年度报告China Commercial Real Estate Development Annual Repor9全国共有298个购物中心开业，分别分布于东北、华北、华东、华中、华南、西北、西南等7个区域。其中华东地区作为我国的重要经济地带，在长三角城市群的经济效益驱动下，拔得头筹，以133个新开业购物中心稳居第一。而西南凭借成都、重庆、昆明等新兴消费型城市带来的需求，成功贡献了47个新开业购物中心，排名第二。紧随其后，华南也凭借着大湾区优势成功开业了 44 个购物中心。此外，西北、东北等因为经济增长带来的消费需求有限，位居末位。在新开业的购物中心中，存量改造成为2019 年 1-9 月新开业购物中心区域数量分布0 30 60 90 120 150东北华北华中华东华南西北西南数据来源：公开信息披露，观点指数不完全统计存量改造趋势明显 收并购成主要扩张方式在上述背景下，改造原有的购物中心，使之更能满足消费者的需求，成为目前非常明显的趋势。一方面，旧的购物中心因进入市场的时间较早，在地段选择上有明显优势；另一方面，在旧的购物中心原有基础上进行改造，所耗费的时间和金钱相对较少。2019 年前三季度，国内的标杆购物中心都或多或少做出了相应的改变，无论是内地企业，还是港资企业，似乎谁也不愿在这波改造浪潮中“静坐”。据观点指数统计，目前通过存量改造实现资产优化的商业地产企业有华润置地、龙湖、大悦城、恒隆、太古等，形式主要有两种，一是改造自持的购物中心，使之焕发新的动能，获得更为可观的收益，二是通过收并购其他运营商持有的商业资产进行改造升级，借助自身的商业品牌和运营优势，扩大购物中心规模，以此增加利润收益。了一大亮点。据观点指数统计，由存量改造开业的购物中心明显增多，仅 9 月就有 5 个存量改造的购物中心入市。以上海为例，在 9 月新开业的 10 个购物中心中，存量改造的占 4 个，占比为 40%。大批量购物中心的入市一方面能满足人们日趋多元化的消费需求，但另一方面也给本就进入存量时代，竞争日趋激励的购物中心行业增加了不少压力。如何在存量时代下生存，充分发挥出自身的商业价值成为了购物中心探索的主要问题。数据来源：公开信息披露，观点指数整理2019 中国商业地产发展年度报告China Commercial Real Estate Development Annual Repor10在存量改造的企业中，可以看出，内地商业地产企业主要采取的方式是收并购，这同时也是近年来商业地产企业为扩大规模而采取的主要手段之一，去年万科旗下的印力集团就通过收并购成功获得了凯德的 20 家购物中心。虽然如此大批量的收购在今年前三季度并没有再现，但收并购依然是今年商业地产企业发展购物中心的一大亮点。而传统的港资企业因自身自持自营、做精做细的特性，主要以改造升级自身的购物中心为主，以此实现资产优化，取得更好的租金收益。轻资产模式多样 金融化运营策略突出除通过存量改造实现资产优化外，改变自身持有的购物中心商业模式也成为了不少商业运营商的共识。今年以来不少企业都明确了未来的轻资产发展方向，并逐渐对购物中心布局做出了相应调整。目前国内商业地产企业发展轻资产模式主要有三种，但基本都是围绕运营和资金做文章。运营是其核心部分，只有具备优质的运营能力才能进行项目的管理输出，其次借助外部资金则可以高效利用资本，实现较高及安全的投资收益。上述三种模式的代表企业在国内的轻资产运营情况如何？据观点指数不完全统计，万达因为只输出运营管理服务，操作起来最为简单，因此目前的项目数量最多；其次是凯德，因为自身较强的资本运作能力，在中国也有不少的管理输出项目。最后是大悦城，因为发展的时间较晚，目前的管理输出项目最少，但相信在未来几年里将会得以提升。随着轻资产模式的日趋完善和成熟，相信会有更多的商业地产企业加入到这个行列中来，届时的购物中心的发展也将更加多元。数据来源：观点指数整理商业地产企业管理输出项目情况4003002001000万达 凯德 大悦城项目总数 管理输出项目数据来源：企业半年报、公开数据，观点指数整理业态升级之战 “首店经济”受青睐随着新购物中心的入市，传统的购物中心也面领着巨大的挑战，在存量时代下无论是为谋生存而改变，亦或是为了自身规模扩大而创新，购物中心都在发生着明显变化。除了商业地产企业的发展策略调整外，购物中心本身的运营也要顺应时代发展。目前购物中心主要通过业态调整、借助新技术等手段来发展自身，以适应当下日趋激烈的竞争环境。在观点指数观察的 10 个一线城市样本标杆购物中心中，购物类业态的占比依然最高，样本购物中心业态占比美食 23.51%丽人 10.47%休闲娱乐 2.18%亲子 3.94%购物 59.9%数据来源：观点指数整理