粤港澳大湾区政策研究专题系列：从宏观的视角理解深圳“715”新政的内涵.pdf

证券研究报 告 区域政策 从宏观 的视角理解 深圳 “ 715” 新政 的内涵 2020 年 07 月 15 日 粤港澳大湾区政策研究专题系列 003 公司具备证券投资咨询业务资格 相关报告 ： 粤港澳大湾区政策研究专题系列 001（ 2020-05-15） 粤港澳大湾区政策研究专题系列 002（ 2020-06-01） 经济预测（一致预期） 单位 % Q2/E 20/E GDP 2.2 2.4 CPI 2.6 2.5 PPI -3.1 -2.0 工业增加值 4.1 2.4 固定投资增速 -3.5 2.7 出口增速 -3.1 -9.8 进口增速 -10.6 -3.0 社消增速 2.7 1.6 M2 增速 11.2 10.3 人民币汇率 6.98 7.05 数据来源： Wind 资讯 请务必 阅读文后重要声明及免责条款 核心观点： 1) 深圳“ 715”地产 新政力度超预期 。 2020 年 7 月 15 日深圳住建局、深圳银保监局等八个政府部门联合发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 ， 明确了 深圳购房的资格、标准 、 条件或要求等规定 ， 其 力度 超出市场预期。比如 深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在 深圳落户满 3 年， 且需 三年 个税或社保证明，方可购买商品住房；对于 夫妻离异的，购房资格将倒追 3 年 来 计算套数 ； 此外在购房贷款比例的认定及税费的认定上均有调整 。 2) 深圳成为 七月以来全国第四个调控 升级 的城市。 从时间顺序上看，这是今年 7 月自杭州 、东莞、宁波 进行房地产政策调控后，深圳是第四个进行调控的城市。而我们对比其他四个城市的房地产措施，深圳房地产“ 715”新政从对购房资格及标准的规定，是超出市场预期的，体现了深圳政府主管部门对行业整治的重视和整顿市场的决心，尤其是它在具体调控细则的布局上，较其他三个城市更为全面且更具有力度。 3) 深圳自二季度 以来哄抬房价、炒房 行为频繁 出现 。 二季度以来深圳楼市的乱象包括：内部认筹喝茶费、更名费、借棚改概念进行炒作、捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪 用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论 等违法违规行为。 而 在 深圳发达宽松的自媒体运营环境下，部分不负责任的自媒体也通过夸大和不实报道的方式，对消费者进行了误导性的宣传，因而导致了自 4-7 月 ， 深圳的 楼市频繁 出现过热的表现 。 4) 深圳 上半年 住房 均价 双位数上涨引人关注。 在“ 房住不炒 ”的基调下， 深圳 在今年 4 月就出现了一些 哄抬房价 的 不实传言，导致 4 月中发生集中网签事件， 今年 第 16 周的网签数量暴涨了 133%， 而 在 平静数周后 ， 近两个月 以来 特别是 七月初每周的网签数量又迅速上冲至 3893 套，环比上涨 40.7%。楼市炒作行为再次抬头，同时深圳 上半年的房价也 有 14.37%的涨幅 ， 位居全国前列。 5) 对 “ 715” 新政 的理解 ： 稳定市场，合理引导 。 深圳“ 715”措施，体现了对房地产市场秩序进行整 顿的开始，也是响应了中央“房住不炒”政策的一贯性原则。“ 715”新政有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。打消市场预期，稳定楼市才是目标。 此外有利于 对于市场资本和民间资金的 合理引导，比如 深圳双区建设项目， 城市 更新项目、新兴科技项目等 ， 更 符合 深圳 经济发展的趋势和经济 新动能的转向 。 6) 风险 提示： 市场对政策理解出现偏差，导致或出现较强负向反应，如房地产成交骤减或楼市价格出现明显下跌 。 过去一年上证 综指与沪深 300 指数的 表 -1 0 %-5%0%5%10%15%20%19-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-06沪深 300 上证指数分析师 ：冯乐宁 执业证书号： S1030511010001 电话： 0755-83199599 邮箱： fenglncsco 2020 年 7 月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场 有风险 入市需谨慎 - 1 - 正文目录 一、主要内容 . 2 1、“ 715”新政的定调基础及目标 . 2 2、“ 715”新政的调控措施包含的几项关键性要素 . 2 二、深圳 “715”新政出台的背景 . 5 1、深圳的炒房行为逐步抬头 . 5 2、深圳今年上半年的住房均价呈双位数上涨居全国前列 . 7 3、深圳过去三个月对市场不良行为开展持续的管控和整治行动 . 8 （ 1）中央层面：已再三强调对“房住不炒”的基本定调保持不变 . 8 （ 2）深圳主管部门：对本地房地产市场的乱象进行系列的整治 . 8 三、对 “715”新政的理解 . 9 1、强化对“房住不炒”定调并稳定市场 . 9 2、有利于进一步合理的引导市场资 金 . 10 （ 1）深圳的“双区”发展模式对民间资本的引导 . 10 （ 2）深圳本地市场城市更新项目对社会资本的引导 . 11 四、风险提示 . 11 图表目录 Figure 1 深圳 “715” 新政调控前后的部分政策内容的对比 . 3 Figure 2 国内四个发布房地产调控城市主要调控政策的对比 . 4 Figure 3 今年一季度新冠疫情受控后深圳房地产出现小波 “ 抢购 ” 潮 . 5 Figure 4 2020 年 3 月 -7 月初每周二手房网签数及环比（套） . 6 Figure 5 2020 年上半年二手房网签量及同比（套） . 6 Figure 6 深圳住宅交易量 2020 年第 27 周（产权登记量）概况： . 6 Figure 7 今年 1-6 月全国主要城市的房价表现 . 7 Figure 8 深圳政府部门在过去三个月以来整治楼市的部分政策 . 8 2020 年 7 月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场 有风险 入市需谨慎 - 2 - 一、主要内容 2020 年 7 月 15 日深圳住建局、深圳银保监局等八个政府部门联合发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（以下简称 “ 715” 新政），“ 715” 新政明确了深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3 年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳 36 个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳 5 年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。 1、“ 715” 新政 的定调 基础 及目标 从通知的内容上看，深圳 “ 715” 房地产新政是从以下四个维度采取措施以及加强力度，来促进深圳房地产市场的稳定发展的： （ 1） 贯彻落实中央和国务院的决策部署，坚持“房住不炒”的定位； （ 2） 实现稳地价、稳房价、稳预期的长期目标； （ 3） 支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产的金融监管； （ 4） 进一步打击房地产市场的违法违规行为，规范房地产的市场秩序。 2、“ 715” 新政的调控措施 包含的 几项关键性要素 （ 1） 入户满 3 年且社保满 3 年才有购房资格，非深户需要 5 年社保； （ 2） 夫妻离异的 ，购房资格 将 倒追 3 年计算套数； （ 3） 首付比例：无房无贷首付 30%。无房有贷款记录买普通住宅首付 50%，非普通住宅首付 60%。家庭有 1 套购买普通住宅首付 70%，非普通住宅 80%； （ 4） 转让增值税从 2 年免变 5 年才免； （ 5） 豪宅线：总价 750 万以上，且容积率在 1.0（含）以下，且套内面积120（含本数）平以上或者建筑面积 144（含本数）平以上； （ 6） 新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。 2020 年 7 月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场 有风险 入市需谨慎 - 3 - Figure 1 深圳 “ 715” 新政 调控前后的 部分 政策内容的对比 标准或 项目 “ 715” 新政 新政 之前 主要 的 变化 购房资格 深圳户口居民需落户满 3 年，且购房之日前连续缴纳 36 个月及以上个人所得税或社会保险； 非深圳户口居民需购房之日前连续缴纳 5 年及以上个人所得税或社会保险； 夫妻离异的，任何一方自离异之日起 3 年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 深圳户口居民无限制； 非深圳户口居民需购房之日起连续缴纳 5 年及以上个人所得税或社会保险。 设社保年限增加夫妻离异购房年限增加 购房套数 户籍居民家庭限购 2 套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购 1 套住房。 户籍居民家庭限购 2 套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购 1 套住房 无变动 信贷政策 本市首套房，且无贷款记录，继续执行首付款最低 30%； 本市首套房，但有贷款记录购普通住宅首付款最低 50%，非普通住宅首付款最低 60%； 本市二套房，购买普通住宅首付款最低 70%， 非普通住宅首付款最低 80%。 本市首套房，且无贷款记录，首付款最低 30%； 本市首套房，但有贷款记录，首付款最低 50%； 本市二套房，首付款最低70% 提高非首套、非普通住宅首付比例 普通住房认定标准 住宅小区建筑面积在 1.0（含）以上；且单套住房套内建筑面积 120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积 144（含本数）平方米以下；且实际成交总价低于 750（含本数）万元 同时满足住宅小区建筑容积率1.0 以上、单套建筑面积 144平方米或套内面积 120 平以下的住房为 “ 普通住房 ” 普通住宅标准提高 税费政策 更新二手房交易计税参考价格，使计税更加接近市场价格；同时将个人住房增值税征免年限由 2 年调整至5 年 个人住房增值税免征年限 2 年 增加个人住房增值税免征年限，评估价格接近市场价，交易税费提升 资料来源 ： 深圳住建局 、 世纪证券研究所整理 从时间顺序上看，这是今年 7 月自东莞、宁波、杭州进行房地产政策调控后，深圳是第四个进行调控的城市。而我们对比其他四个城市的房地产措施，深圳房地产 “ 715” 新政从 对购房资格及标准的规定，是超出市场预期的，体现了深圳 政府 主管部门对行业整治的重视和整顿市场的决心，尤其是它在 具体调控细则的布局上， 较其他三个城市更为全面且更具有力度 。 2020 年 7 月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场 有风险 入市需谨慎 - 4 - Figure 2 国内 四个发布房地产调控城市主要调控政策的对比 地区 /时间 深圳 （ 7 月 15 日 ） 宁波 （ 7 月 6 日） 杭州 （ 7 月 3 日） 东莞 （ 7 月 2 日） 发布部门 深圳市住建局、市规划局、市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局 宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发 杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室 东莞住建局 发布文件 关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 关于进一步保持和促进我市房地产平稳健康发展的通知 关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知 关于进一步加强 商品住房 预（销）售管理的通知 房地产调控的 主要措施 1、 入户满 3年且社保满 3年才有购房资格，非深户需要 5 年社保； 2、 夫妻离婚，购房资格倒追3 年计算套数； 3、 首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付 50%，非普通住宅首付 60%。家庭有1 套购买普通住宅首付70%，非普通住宅 80%； 4、 转让增值税从 2 年免变 5年才免； 5、 豪宅线：总价 750万以上，同时容积率在 1.0（含）以下，同时套内面积 120（含本数）平以上或者建筑面积 144（含本数）平以上； 6、 新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。 1、 土地供应扩容：加大土地供应量， 保证住宅用地平稳有序 ； 2、 限购区域扩张 ： 以前宁波的限购区相当于 “内环以内”，现在相当于扩展到了“中环”； 3、 强化金融监管：严格执行差异化个人住房信贷政策； 4、 保障自住需求 ： 优先保障本市户籍无房家庭购房 ； 5、 强化销售管理 ：每批次预售建筑面积不少于 5 万平米； 6、 整顿市场秩序 ： 对公开摇号销售商品住房的 ， 应当委托公证机构全程监 督 。 1、 “限售”：杭州增加人才购房后限售 5年的条件； 2、 “限购”：对“无房家庭”提升门槛，户籍所在地属于杭州非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12 个月”的要求； 3、 “限摇”：规定一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。 1、 扩大新房供应：加快新建商品房入市销售 2、 加强价格指导 ： 加强新房销售价格指导 ， 加强新房精装修价格指导 3、 加强销售监管：进一步加强新房项目的销售监管措施 4、 整顿市场秩序 ： 尤其是加强对购房实名制的管理 ， 严格 禁止内部更名 资料来源 ： 各地住建局 、 世纪证券研究所整理 2020 年 7 月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场 有风险 入市需谨慎 - 5 - 二、深圳 “ 715” 新政出台的背景 根据深房中协统计， 2020 年上半年深圳市场处于供应不足的局面，受新冠疫情影响，一季度深圳房地产项目建设施工进度放缓，深圳新房推盘的节奏放缓。从市场结构上看，在供应相对紧缺的条件下，深圳楼市购买需求转向二手房市场。随着深圳新冠疫情得到有效控制， 积压数月的市场资金在二季度开始找寻投资“出路”。而从民间资金惯常的思维上，金融产品方面的理财、债券、股票和房地产往往是较为常见的投资配置，其中的房地产又是其中长期（大额）资金的主要配置的标的。 1、深圳的炒房行为逐步抬头 从 2020 年上半年深圳的二手房网签房产类型看，住宅是绝对主力，占总量90%，公寓类型以 7%的占比排第二位，写字楼 2%的占比排第三。尤其是二季度随着深圳经济的稳定复苏，楼市开始趋于活跃，并在部分炒房投机群体的带动下，深圳的社会资金出现了抢购房源的现象，比如以下事件： Figure 3 今年一季度新冠 疫情受控后深圳 房地产出现小波 “ 抢购 ” 潮 日期 事件 3 月 16 日 深圳万科星城线上开盘，当晚吸引近 50 万人观看， 7 分钟288 套房被抢光，销售额达 2.99 亿 3 月 13 日 深圳太子湾湾玺推出 14 套房源，一套 4200 万起步， 仅 8秒 就被秒光，销售金额达 6 亿元 4 月 5 日 深圳招商蛇口太子湾湾玺再度开盘，单套总价 2900 万起，共计 54 套，开盘 当天即售罄 ，销售额约 23 亿元 资料来源 ：网易财经、 世纪证券研究所整理 从市场环境上看，深圳市场在今年 4 月就出现了一些“严厉调控政策”等夸大性的不实传言，导致 4 月中下旬深圳本地网签数据的大幅波动， 其中在 4月中发生集中网签事件，第 16 周的网签数量暴涨了 133%，而后在有关部门辟谣后，网签数量随之连降四周，总体回调幅度高达 37%。 2020 年 7 月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场 有风险 入市需谨慎 - 6 - 此外，自 6 月随着进入新一季学位报名期的到来，赶时点购买学位房出现了一波小高潮，随之而来的仍是“投机炒房”行为， 一方面受新学年报名时间临近的影响，赶在学位报名时间节点前购房的群体会呈现一波短暂的集中释放；另一方面，此前消停了一阵的“投机炒房”行为又开始活动，并在一些不良媒体的配合下，导致深圳 6 月份二手房的网签量再度呈现放量态势。 Figure 4 2020 年 3 月 -7 月初 每 周二手房网签数及环比（套） Figure 5 2020 年上半年二手房网签量及同比（套） 资料来源： Wind 资讯、世纪证券研究所 资料来源： Wind 资讯、世纪证券研究所 （ 注：上图所示网签量的口径，为在深圳地产系统在线签订二手房买卖合同的合同份数，非最终过户 套 数 ） 再从官方的网签数据上看， 6 月份深圳二手房的每周网签量再度呈现逐步放量的态势，而周网签量不仅连续四周上涨， 而且至七月初周网签量已迅速上冲至 3893 套，环比上涨 40.7%。网签数量是继四月发生集中网签高峰后的年内次新高，楼市炒作行为有再次抬头的趋势。即使在 7 月初的第一周（第27 周），深圳完成产权过户的一手房 和二手房套数分别为 827 套和 2310 套，环比上升 37%和 7%。 Figure 6 深圳 住宅交易量 2020 年第 27 周 （产权登记量）概况： 区域 一手住宅 二手住宅 数量（ 套 ） 环比 数量（套） 环比 福田 7 -30% 406 2% 南山 10 67% 355 18% 罗湖 - - 351 14% 宝安 48 55% 507 2% 龙岗 499 40% 640 6% 盐田 46 142% 51 28% 坪山 99 2% （归属龙岗） - 4 0 %- 2 0 %0%2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %1 0 0 %1 2 0 %1 4 0 %1 6 0 %01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 06 0 0 02020-W102020-W112020-W122020-W132020-W142020-W152020-W162020-W172020-W182020-W192020-W202020-W212020-W222020-W232020-W242020-W252020-W262020-W27套数 环比+107%7% +61% +54% 2020 年 7 月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场 有风险 入市需谨慎 - 7 - 龙华 55 -15% （归属宝安） 光明 96 540% （ 归属宝安 ） 深汕 17 -23% - 合计 827 37% 2310 7% 资料来源： 深房 中协、世纪证券研究所 2、深圳今年上半年的住房均价呈双位数上涨居全国前列 根据 2020 年上半年全国城市房价涨幅榜的 数据显示，深圳在一线城市中涨幅第一名 达到 14.37%，近邻东莞则称霸新一线城市房价涨幅榜 ，上半年涨幅达到 12.78%。 在房价上涨的同时，卖地的热情也通报提升。 深圳即使在 目前土地资源稀缺的情况下，今年上半年卖地金额也达到了 392 亿元，同比上涨了 34%。不过，我们注意到，今年深圳卖的土地主要是二类居住用地，大部分是被深圳市人才安居集团购买。 而卖地热情高涨并非深圳独有，与深圳相邻的东莞今年上半年卖地收入 158亿元 ， 较去年同期上涨 101%； 北京、上海、广州和杭州 四个城市，今年上半年 的 卖地金额也出现上升， 如 上海 同比 大涨超 85%，广州涨超 36%，北京涨超 25%， 即使 杭州在高基数情况下 ， 卖地成交近 1400亿元 ， 同比上涨 了 6.6%，这几 个城市 的 卖地多为商品住宅供地，相比较深圳而言，其对房价的影响也将更大一些。 Figure 7 今年 1-6 月 全国主要城市的房价表现 排名 城市 六月均价 （元） 去年底均价 （元） 涨跌幅 1 深圳 74929 65516 14.37% 2 北京 62567 63052 -0.77% 3 上海 54911 54464 0.82% 4 厦门 47817 46679 2.44% 5 三亚 38291 36533 4.81% 6 广州 35934 35726 0.58% 7 杭州 31487 30543 3.09% 8 南京 31416 31045 1.20% 9 福州 26288 26021 1.03% 10 天津 25751 26325 -2.18% 2020 年 7 月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场 有风险 入市需谨慎 - 8 - 11 宁波 23544 22068 6.69% 12 珠海 23473 23291 0.78% 13 苏州 23294 23492 -0.84% 14 青岛 21890 22317 -1.91% 15 温州 21777 21856 -0.36% 16 丽水 19428 19264 0.85% 17 武汉 18942 18409 2.90% 18 东莞 17921 15890 12.78% 19 金华 17279 17328 -0.28% 20 成都 16726 16130 3.69% 资料来源： 中国房价行情网 、世纪证券研究所 3、深圳 过去三个月对市场不良行为 开展持续的管控和整治 行动 （ 1）中央 层面： 已再三强调对“房住不炒”的基本定调保持不变 5 月 10 日，央行发布 2020 年一季度货币政策执行报告， 报告强调了“房住不炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求， 保持了房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。报告提出深化 LPR 改革，商户通货币政策的传导机制，引导贷款利率的下行。可见， 中央在确保风险总体可控，不发生系统性风险的底线前提下，一方面引导市场利率下行以支持中小企业和实体经济，另一方面，强调“房住不炒”的原则，防止市场抗疫低息贷款资金流入楼市。 （ 2）深圳 主管部门： 对本地房地产市场的乱象进行 系列的 整治 过去两个月以来，深圳因楼市成交量大增、市民连夜排队认筹买房等新闻引发市场的关注。而过去几个月的时间里，深圳主管部门也针对楼市炒作及不良风气开展了屡次整治，但效果上看楼市炒作的行为依然有抬头趋势。 Figure 8 深圳 政府部门 在 过去三个月以来整治楼市的部分政策 日期 发布部门 政策措施 主要内容 5 月 29 日 福田住建局 发布 关于严格禁止旧住宅区借“棚改”概念通知提出将严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为，严禁市场各方炒作“棚改”概念，如遇挂牌价明显2020 年 7 月 请务必阅读文后重要声明及免责条款 市场 有风险 入市需谨慎 - 9 - 炒作二手房价格的通知 偏离房源价值的情况，将作“下架”处理。 6 月 5 日 深圳住建局 发布了关于定期报送二手商品房成交信息的通知 要求深圳房地产经纪机构每月 7日需上报上一个月二手房的相关信息（包括楼盘名称、房屋属性、户型、挂牌价格、挂牌时间、成交总价、成交时间等），并严格要求各机构按时、准确填报资料，对于不报、漏报、瞒报、错报的机构，主管部门将采取约谈、警告、暂停网签等处理措施，并纳入行业诚信系统予以联合惩戒。 7 月 7 日 深圳市房地产中介协会 发布了关于切勿散布、轻信房地产市场不实消息的郑重提示 根据深房中协的数据显示，市场的一些不实传言被有意识的扩散，不负责任的催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比大幅上涨 资 料来源： 深圳住建局、 世纪证券研究所整理 三、对 “ 715” 新政的理解 1、强化对“房住不炒”定调并稳定市场 二季度以来深圳楼市的乱象包括：内部认筹喝茶费、更名费、借棚改概念进行炒作、捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为，而深圳发达宽松的自媒体运营环境下，部分不负责任的自媒体也通过夸大和不实报道的方式，对消费者进行了误导性的宣传，因而导致了自 4 月份开始，楼市频繁过热的问题的体现。 本次 “ 715” 房产新政也表明深圳坚守“房住不炒”的基本定调，而有关部门更有决心整顿房地产市场“捂盘惜售、内部认筹喝茶费、借棚改概念进行炒作、哄抬房价”等等楼市炒作的乱象及行为，以维持房地产市场的平稳健康发展。 深圳 “ 715” 措施，体现了对房地产市场 秩序进行整顿的开始，也是响应了中央“房住不炒”政策的一贯性原则 。 由于深圳市二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称易被市场不实信息误导。 通过这次 “ 715” 新政加大了