2017-2018年哈尔滨房地产市场分析报告.pptx

,2017-2018年哈尔滨房地产市场分析报告XX 哈尔滨市场研究部2018.1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳XX地产顾问股份有限公司所有，未经深圳XX地产顾问股份有,限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。, 1 ,Part2：土地篇,Part3：新房篇,Part1：事件篇, 2 ,Part4：XX简介,Chapter 1-事件篇, 3 ,2017年大事件,住建部：一季度房价趋稳，规范租赁市场，开展房地产税,根据国家统计局公布的1月份70个城市的房地产价格情况：不论是从环比看，,还是从同比看，预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。,2月23日，在国务院新闻办举办的发布会上，住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华介绍房地产和棚户区改造有关情况，并答记者问，主要有三点内容备受关注：将规范住房租赁市场秩序作为今年的,重点，严厉打击租房租赁市场上的违法违规行为，大力整治“黑中介”、,房价,“黑二房东”，保护租房群众的合法权益。住房租赁,房地产税房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。,2017年大事件,3月5日，李克强总理在会上作政府工作报告，备受关注的全国两会正式拉开帷幕。会上提到了房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。,政府工作报告：明确房地产的6个发展方向,对于大部分一二线城市来说，棚,户区改造是政策红利区域，房企,积极介入这部分业务有政策红利，将会推动改造,2017年的信贷政策将以稳健为主，整体2017年房地产市,场的发展也将逐渐平稳,2017年房地产去库存依然是最,重要的任务，全国三四线城市房,地产政策依然会以宽松去库存为主,以长效机制引导市场稳预期,核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，包括北京、上海、深圳周围,未来2017年房地产政策的主要特征将是托底盖帽，三四线刺激有效需要，一二线抑制投资,需求,2017年，,楼市政策的主要特征依然是,稳定为主,去库存,分类调控,增加住宅用地,加快,棚户区建设,信贷政策,长效机制,2017年大事件,4月1日，住建部、国土部发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，将强化住宅用地供应按照显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停“五类”调控目标管理。同时要求地级以上城市编制住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。,住建部携国土部调控楼市：严防高价地扰乱市场预期, 住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。 2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。 对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏 灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。 住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度。严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。,强化住宅用地供应“五类”调控目标管理尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划保证住宅用地供应平稳有序严控地王加快在建商品住房项目建设进度,2017年大事件,2017年大事件,2017年大事件,2017年大事件,2017年大事件,2017年大事件,哈尔滨楼市及市场动态,地方政策,哈尔滨将于2018年建成对俄物流枢纽基地哈尔滨市政府发布消息称，哈市推进现代物流创新发展城市建设，实施三年行动计划（2016-2018）。到2018年，基本建成中国对俄物流枢纽基地、中国重要绿色食品物流集散中心、东北亚重要的物流中心，打造成为区域性对俄物流组织中心、绿色食品和粮食物流基地。哈尔滨公交化列车 哈站到哈西只用9分钟哈站到哈北站、哈西站、哈东站的公交化列车又有新调整。调整后，哈站到哈西站只要9分钟，到哈东站只要15分钟，到哈北只要11分钟。站内旅客可在出站口的中转售票处购票，站外旅客可以在哈站出站口外的临时售票处购票，请旅客以实际购票信息为准。哈松北区户籍制度改革启动 全面放宽落户条件2月28日，哈尔滨市松北区（哈尔滨新区）召开户籍制度改革新闻发布会。2015年12月16日，国务院批复设立哈尔滨新区。黑龙江省政府也随即将松北区确定为哈尔滨新区核心承载区。为凝聚人气，吸引人才，加快国家战略落实进程，优化新区发展环境，提升服务效能，哈尔滨市政府决定，以哈尔滨市现行户籍制度为基础，在松北区推行户籍制度改革。于2017年3月1日起试行。,哈松北区户籍制度改革启动 全面放宽落户条件 在哈市松北区租房也能落户外来居民凡在松北区建成小区合法取得住房，不管是购买还是租赁等，凭相应房屋合法手续，有产权证的用产权证、无产权证的用购房发票等，均可为住房所有人、配偶、未成年子女、同一户口的父母、岳父母办理落户。哈尔滨等20城市入选全国第一批城市设计试点城市日前住建部网站公布全国第一批城市设计试点城市名单，包括哈尔滨等20个城市在列。第一批城市设计试点城市为：北京市、哈尔滨市、长春市、青岛市、东营市、南京市、苏州市、合肥市、马鞍山市、杭州市、宁波市、义乌市、郑州市、深圳市、珠海市、玉溪市、西安市、银川市、包头市、呼伦贝尔市列。我省城镇非户籍人口有稳定住所即可申请落户城市我省全面放开放宽城镇非户籍人口落户限制 有稳定住所即可申请落户城市近日,省政府办公厅印发黑龙江省推动非户籍人口在城市落户工作方案的通知,通知明确,“十三五”期间,我省将全部消除城乡间户籍迁移障碍,全面放开放宽城镇非户籍人口落户限制,促进重点群体在城镇落户,配套政策体系进一步健全,到2020年,全省户籍人口城镇化率达到55%。,哈尔滨楼市及市场动态,地方政策,黑龙江省4月1日起放开人口落户限制从黑龙江省公安厅获悉，黑龙江省即日起将全面放开、放宽非户籍人口的落户限制，有涉及人才落户、集体户口、“户口空挂”、哈市主城区落户等方面需要的市民，可于4月1日后到公安机关户籍管理部门咨询办理。松北户籍新政满月落户人数同比增14倍3月1日，作为哈尔滨新区核心承载区的松北区在省内率先推出户籍制度改革，至昨天刚好一个月。统计显示，松北户籍新政一个月共迁入人口1652人，与之前每个月基本110人的稳定迁入数量相比，增长了14倍。据悉，3月份新迁入人口中，哈尔滨市以外迁入人口927人，占总迁入人口份额的56%南岗道外将新建8所中小学校今年哈市将新建8所中小学校，新建涉及南岗区、道外区、平房区、松北区、呼兰区、阿城区6个城区。其中包括新建道外华南城小学、平房南城第一小学，以及哈西南岗花园小学扩建等。本期小编给大家盘点哈市低价学区房。,哈尔滨楼市及市场动态,地方政策,呼兰区着力推进重点项目43个，总投资283亿元。呼兰区着力推进重点项目43个，总投资283亿元。其中包括投资80亿元的恒泰云商产业城、投资30亿元的林达外语城、投资30亿元的君豪新城等新开工服务业项目6个，投资20亿元的北京伟嘉生猪产业化项目、投资5亿元的朗格思特中丹高端供热装备制造寒地产业园等新开工产业项目8个。松北户籍新政满月落户人数同比增14倍群力今年又将增加一座公园松溪公园，项目位于友谊西路、群力大道、朗江路和融江路围合区域。目前，施工单位正在紧张作业，预计建造工程年底完成。如此，住在群力的居民，又多了一个休闲的好去处哈尔滨今年将新建7条新路哈尔滨将新建7段新路，改善道里区、香坊区、南岗区及二环路交通压力。包括滁河路、普罗旺斯薰衣草庄园-通富路、五洲动漫城-闽江路、五洲动漫城-香坊南北路、道里东西路、通江街回转匝桥工程、哈西大跨线桥工程。,哈尔滨楼市及市场动态,地方政策,哈尔滨今年将新建7条新路哈尔滨将新建7段新路，改善道里区、香坊区、南岗区及二环路交通压力。包括滁河路、普罗旺斯薰衣草庄园-通富路、五洲动漫城-闽江路、五洲动漫城-香坊南北路、道里东西路、通江街回转匝桥工程、哈西大跨线桥工程。哈尔滨首套房房贷利率取消了8.5折优惠哈尔滨首套房房贷利率取消了8.5折优惠，调整为9折或9.5折。个别中小商业银行执行基准利率，甚至上浮5%，放款速度大幅下降。松北区今年新建花园小学校.松北万达城边要建花园小学，今年开工，2019年投入使用。位于德源街以东、中源大道以南、世林路以北、宏源街以西的围合区域，学校规划总用地面积21134.83平方米，设计建设40班型完全小学校。,哈尔滨楼市及市场动态,地方政策,成高子，今年被政府重点打造为商贸重镇，旅游名镇，宜居新镇。今年建设规划建设现代物流园区天汇小镇。重点推进博宏科技项目。投资1.1亿元，计划建设东方绿巢项目，投资28亿。主要经营绿色食品加工。建设天阔农业项目，投资2亿，以草药种植，加工，销售为主。房屋月租不超3万年内免收增值税从省住建厅获悉，为加快培育我省住房租赁市场，盘活闲置资源，完善住房保障体系，推动新型城镇化进程，根据国家相关规定，省住建厅制定并下发了黑龙江省加快培育和发展住房租赁市场实施意见(以下简称意见)。根据意见，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。平房区(哈经开区)集中落户50个重点产业项目平房区(哈经开区)集中落户50个重点产业项目,包括新材料，新能源，食品产业，金融等产业项目。总签约额达440亿元。,哈尔滨楼市及市场动态,地方政策,哈市260余家物企共签“自律公约”由市文明办、市物业协会、市信用协会等部门共同举办的全市物业行业信用体系建设暨“三诚信”主题实践活动正式启动。启动仪式上，市物协全体会员通过了哈尔滨市物业行业诚信自律公约，260余家物业企业代表共同签订了企业信用承诺书。哈尔滨公积金政策调整:额度缩减、首付比例提高10日，哈尔滨市住房公积金管理委员会发布通知，调整住房公积金个人住房贷款有关政策。一、单职工贷款最高限额由60万元调整至50万元，双职工贷款最高限额由80万元调整至70万元。二、已结清住房公积金贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款，首付款最低比例由20%调整至30%。道里区未来三年内打造新五区 区域楼盘享利好未来三年，道里区将打造成城市中央商务区、临空产业集聚区、都市农业示范区、文化旅游先导区、创富宜居引领区的“新五区”。,哈尔滨楼市及市场动态,地方政策,呼兰阿城原则上不增商品房用地市政府出台了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。对商品住宅供应偏多的阿城区、呼兰利民地区，原则上不再新增商品住房建设用地，并适当减少或控制商业用地供应；对商品住宅需求较多区域，适当增加土地供应。哈尔滨加快构建租售并举住房供应体系向新毕业大学生推出“公寓式房源”成立国有控股的专业住房租赁平台，引入“酒店式经营+民宿式体验”的新型租赁模式，针对新毕业大学生推出“公寓式房源”等多种租赁形式，并为住房租赁供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，按规定给予税收优惠支持。商品住房项目严禁捂盘惜售加强商品住房价格监管，发改部门要加强商品住房销售明码标价备案管理，积极引导开发企业根据开发建设成本、合理利润等因素科学合理自主定价。商品住房项目销售过程中，要始终严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格，不得随意上调申报价格。 。,哈尔滨楼市及市场动态,地方政策,四部门发布关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知城乡建设部，财政部，中国人民银行，国土资源部，四部门发布关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知明确开发商不得限制，阻扰，拒绝购房人使用住房公积金贷款。哈尔滨市道里区:新建扩建松南学校、博雅学校和爱建学校哈尔滨市道里区委十一届二次全会上了解到，道里区将大力实施“东部大提升、西部大开发”战略，聚焦建设“高端服务业集聚区、临空产城融合区、都市农业先行区、文化旅游先导区、创业创新示范区和生态宜居引领区”目标。新建扩建松南学校、博雅学校和爱建学校哈尔滨市道里区-深圳市福田区友好城区缔结暨哈尔滨市道里区产业项目招商集中签约仪式在深圳举行。来自深圳的20个产业项目集中签约，落户道里，投资总额293.9亿元。其中，防伪芯片等科技创新类项目8个，总投资18.5亿元；招商蛇口金融中心等总部经济及金融类项目5个，总投资206亿元；都市文化旅游综合体等文旅类项目2个，总投资10亿元；印象城等商业综合体项目5个，总投资59.4亿元。,哈尔滨楼市及市场动态,地方政策, 房地产市场整体资金全面逐步收紧引导市场回归理性。在5月份政策跟踪报告中，我们提出，”有一线城市主要银行上调首套房贷利率至基准水平，或有更多城市效仿实施，推动市场走势将更趋于理性“。6月份以来，部分城市利率水平在5月份的基础上进一步定向上调。整体来看，楼市环境虽然从政策上来看进入了暂时的政策发酵期，本月收紧政策出台频率也大大减少。然而，不可忽视的是，住房贷款利率水平正随着整体流动性的定向收紧同步上浮。 目前来看，主要短期投资机需求较为明显的热点城市或地区已大部分出台了相应的限制政策，这对引导市场回归理性预期起到了较好的作用。更重要的是，近期信贷政策持续发挥调控作用，特别是进入二季度以来金融信贷端口收紧也将使整体市场环境趋于理性，这也将推动尚未出台相关政策的城市市场回归理性。,政策展望,4,持续因城施策调控，推进长效机制完善，强化住房居住属性 在全国楼市持续调控的大背景下，房地产调控将持续加码稳定市场。从近期各地的楼市新政来看，二线城市密集出台楼市新政，限售不断升级，三四线城市也在陆续出台房地产相关政策，收紧楼市、加强监管。此次楼市调控政策“加码”的特点是，全面强化了住宅“居住属性，坚决抑制其”投资属性，强力保障刚需购房，精准调控投机行为和市场炒作。可以预期，未来楼市政策仍会延续”房子是用来住的、不是用来炒的“这一项的楼市调控主线。未来二线城市政策仍将从紧，部分此前调控政策力度稍有不及的城市或也将向其它城市”看齐“。 继续加大力度建设稳定房地产市场发展的长效机制。为进一步落实”房子是用来住的、不是用来炒的”方针，我国正多管齐下建立购租并举住房制度，以满足多层次住房需求。房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设将有新的进展。,政策展望,4,Chapter 2-土地篇, 8 ,2017年，哈尔滨经营性土地供应共计57宗，总供应土地面积273.59万；总,建筑面积600.50万，相较去年同期有所下降，一方面是三环内可开发的土地,较少，另一方面，城市扩张的步伐在减,慢。,600.50273.59,0,50,100,0,500,15001000,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,【供应】三环内可开发土地量的降低及城市扩张速度的减慢，使17年整体土地供应同比下降，由于政府对香坊板块着力开发，供应主要以香坊区为主2012-2017年哈尔滨市经营性土地供应情况,公告土地面积（万）,规划建筑面积（万）,宗数,99.8,19.11,112.45,10.7,109.06,100,3020,1000,300200,2017年哈尔滨经营性土地公告面积区域与宗数情况249.36,道里区 道外区 南岗区公告土地面积（万）,香坊区 平房区规划建筑面积（万）,松北区宗数,政府对香东板块周边村屯开发建设的加快；使香坊成为2017年土地供应的热点区域，占总供应的10.13%。,万达城带动了松北土地供应的增加。占总供应的18.59%。而南岗及道里区，分别占总供应的19.17%,17.01%；,中心城区的热度较去年有大幅减弱,未来城市建设仍将向城市外围转移。, 1月-3月份土地集中上市，4月后土地供应明显放缓， 5月开始土地供应量开始明显回升，一直保持至年底。17年政府推地节奏较为平稳，市场较好提升了开发商,对未来的信心。,254.29,22,25,151050,2520,30,150100500,250200,117.94商住,万300,2017年经营性土地供应面积土地性质比较图,1034.87103.74住宅土地面积规划建筑面积,242.47120.78商业幅数, 上半年经营性土地供应主要为商住及,商业用地，占比分别为42.34%；40.37%。,随着主城区可供应土地的逐渐减少，目前,土地供应基本远离主城区，现有生活配套完善程度较低，商业属性用地的增加，可供开发商在弥补周边生活配套不完善的同时，增加开发商的收益；,【供应】随着可供应土地逐渐移至主城区以外，供地周边城市配套弱，供应土地商住及商业用地比例逐渐增加.土地供应较为平稳。,-2,0,宗121086420,万14012010080604020,2016年12月-2017年12月哈尔滨经营性土地公告面积与宗数情况,17/1 17/2 17/3 17/4 17/5 17/6 17/7 17/8 17/917/1017/1117/12土地面积规划建筑面积,100500,200150,1000.0500.00.0,2000.01500.0,2013年,732014年,552015年,712016年,492017年,2013年-2017年哈尔滨市经营性土地成交情况145,公告土地面积（万）,规划建筑面积（万）,宗数,11.37,66.6122.65,18.87,80.76 93.2813.58 28.24,10.7,115.7373.41,0,2015105,25,0,200100,300,道里区,道外区,松北区,2017年哈尔滨经营性土地成交面积区域与宗数情况245.14,南岗区 香坊区 平房区土地面积（万）,【成交】全市土地成交同比有所下降，香坊区与松北交易活跃，成交分别占比全市45.09%；21.51%，接近总成交量70%,2017年哈尔滨经营性土地共成交49宗，总成交土地面积242.53万，同比下降,43.80%；总建筑面积537.81万同比去年下降32.48%。，一方面是可开发的优质地块较少，另一方面，政府放慢了,推地节奏。,香坊区土地成交面积最多，成交面积为245.14万，占比为45.09%，,随着万达文旅城的开业，松北区成交面积比较突出，共成交土地115.73万，占比为21.51%，,中心城区的热度较去年有大幅减弱,未来城市建设仍将向城市外围转移。,4911.142431.12,60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%,6000500040003000200010000,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,土地成交均价,楼面地价,成交均价环比增幅,楼面地价环比增幅,2520151050,4003002001000,22293.52127.45商住,万,2017年经营性土地成交面积土地性质比较图,714.7448.97住宅土地面积规划建筑面积,20195.32100.35商业幅数, 群力及哈西地区热点地块顶托效应明显，大批地王入市推动房价上涨，房价的提升又促进了售价的提升，各板块价值预期也相应提升, 17年成交大多来自香坊区和其他距,离城市中心较远的区域，纯住宅用地仅7宗，占地面积为14.74万，建筑面积为48.97万，成交商业土块主要来自南岗哈西区商业不完善地区，大量商业地块成交有利于城市新区的快速发展.,【成交】17年土地成交均价（4911.14元/）和楼面均价（2431.12元/）同比上涨56.4%和21.3%，市场进入土地价格与销售价格的全面提升2013-2017年经营性土地成交均价与楼面地价走势,数据来源：哈尔滨国土资源局】,2017年哈尔滨房地产开发企业拿地金额排名,数据来源：哈尔滨国土资源局】,2017年哈尔滨房地产开发企业拿地楼面价排名,华润地产成交日期：2017.1.20楼面价：4582元/成交总价：3.34亿元溢价率：110.33%,中海地产成交日期：2017.1.13楼面价：2714元/成交总价：5.53亿元溢价率：69.22%凯盛源地产成交日期：2017.1.24楼面价：2062元/成交总价：3.54亿元溢价率：0%,恒大地产成交日期：2017.4.19楼面价：8686元/成交总价：12.01亿元溢价率：211.46%,汇龙地产成交日期：2017.3.13楼面价：3006元/成交总价：6.89亿元溢价率：85.66%大正地产成交日期：2017.3.7楼面价：3330元/成交总价：3.08亿元溢价率：75%汇龙地产成交日期：2017.3.6楼面价：3787元/成交总价：1.81亿元溢价率：49.09%华润地产成交日期：2017.7.11楼面价：7492元/成交总价：5.1亿元溢价率：184.6%,商业用地综合用地恒大地产成交日期：2017.5.12楼面价：3604元/成交总价：42.13亿元溢价率：180.4%,附件：,恒大、华润、汇龙等房企拿地热情高涨典型项目平均溢价率136.54%，平均成交楼面地价3804元/,Chapter 3-新房篇, 22 ,2467.47,214142,127915,1003.47,925.97,106101,103336,1086.90,1345.62,90006,150000100000500000,250000200000,2000.001000.000.00,3000.00,2013年,2017年,2013-2017年哈尔滨市商品房供应情况,2014年 2015年供应面积（万）,2016年供应套数, 随着16年全国市场的回暖，16年-17年开发商加快了推盘节奏，并加,快了开发计划和开发进度。 2017年商品房批准上市面积为2467.47万，批准上市套数214142套，入市,量较高、库存压力将有所增加；, 17年各月商品房批准上市面积波动比较大，新增供应上市主要集中3月、6月、7月、9月。其中3月新增供应量为257.25万，占上半年总供应的10.42%；6月份新增供应,347.46万，占上半年总供应的14.08%；,【供应】商品房供应同比提升明显，3月、6月、7月、9月，单月供应量均超过250万,0,3500030000250002000015000100005000,0,万40035030025020015010050,2017年哈尔滨各月商品房供应面积与套数走势,17/1 17/2 17/3 17/4 17/5 17/6 17/7 17/8 17/9 17/1017/1117/12供应面积供应套数,17年新增供应南岗区占首位，主要来自于南岗区的哈西板块，随着哈西客站和客运站的落成及哈西商圈的兴起，板块内市场供应竞争逾趋激烈；道里区供应量主要来自于群力新区，随着松北的开发建设，也产生大面积土地供应；香坊区供应量主要来自哈东板块，自阿城撤市设区后，哈东板块已经成为连接新区的咽喉要道。根据城市发展规划，这里将是哈尔滨未来房地产最为重要的热点区域之一，未来保健路-通乡街的打通将使这里的出行和商业气氛更加浓厚，房地产市场的供应量也在逐年增大。道外区主城区基本开发完毕，可开发土地大多离主城区较远，区域内新增项目较少，供应量较少。,659.95,214.75,734.8,457.73,13.69,386.55,0,600004000020000,80000,0,600400200,800,道里区,道外区,南岗区,香坊区,平房区,松北区,供应面积（万）,供应套数,【供应】 南岗及道里区供应量大，连续保持了交易活跃度2017年哈尔滨商品房区域供应面积与套数走势,458.6,821.64,110010009008007006005004003002001000,2012-2017年哈尔滨市商品房成交情况729.37600.05495.62013年 2014年 2015年 2016年销售面积（万） 成交金额（亿元）,10000090000800007000060000500004000030000200001000002017年销售套数,17年哈尔滨商品房共成交93535套、成交面积994.36万、成交金额821.64亿元，较2016年同期均有所上涨，市场表现良好。2017年随着政策调整不断，国务院计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财,政补贴和税收减免，研究将农民工和个体,工商户逐步纳入住房公积金制度，受全国市场趋暖的利好因素影响，购房者心态发生转变，引起个别楼盘的抢购现象除年初处在淡市且遇上元旦、春节冲击成交比较低迷外，其余各月成交量都处于较高水平，尤其6月份较为突出（成交9962套，成交面积为114.96万。）,【成交】 17年商品房成交金额及面积同比增幅明显，购房者受政策影响心态转变,120001000080006000400020000,万140120100806040200,2017年各月商品房成交面积与套数走势17/1 17/2 17/3 17/4 17/5 17/6 17/7 17/8 17/9 17/1017/1117/12成交面积成交套数,成交主要来自道里区，其次为南岗区和,松北区。道里群力新区以环境优美、宜居,等关键词成为许多改善型置业人群的热门选择，南岗哈西新区以校区房、地铁盘等关键词成功取得广大置业人群的青睐，成,为大批首次置业人士的购房首选，松北区,以价格优势吸引置业人群。,11531,7387,9207,7975,5680,7798,60004000,8000,1200010000,道里区,道外区,南岗区,香坊区,平房区,松北区,2017年哈尔滨商品房成交价格走势,成交均价最高为道里区11531元/；,道里群力新区是近年来城市热点板块，其,较好的地理位置、便利的交通、优美的环境受到较大关注，价格一路走高，加之受,一些道里区的高端项目的价格推升，使得道里区均价处在全市最高位置；南岗哈西,新区由于地块稀缺，17年在售项目较少，由于产品的稀缺性，均价在8263元/左,右；,【成交】 道里区全市量价最高（11531元/），南岗区同样持续交易热度,276.98,87.22,255.39,170.85,30.37,173.54,0.00,20000.0010000.00,30000.00,0.00,200.00100.00,300.00,道里区,道外区,南岗区,香坊区,平房区,松北区,2017年哈尔滨商品房区域成交面积与套数走势,成交面积（万）,成交套数,18%,4%12%20%,6%13%19%,8%,2017年哈尔滨商品房面积段成交套数占比情况,40以下60-80100-120,40-6080-100120-140,140-160,160以上,80-100为成交主力，占全市年度成交套数的20%；其次为100-120和6080和；12014040以下面积段成交套数占比最小，仅占全市年度成交套数的4%；80120舒适型二房和经济型三房较为市场接受，6080成交情况也较为突出。目前刚需和改善型需求是主流产品，市场大面积段成交占比明显增多，这主要受全国到限购政策的影响，使得部分购房者改变了购房初衷，同时也反应出城市化进程的加快,【成交】 17年商品房成交面积994.36万 ，80-100为成交主力,序号,项目名称,项目所在区域,成交金额(万元),成交套数 成交面积（）,12345678910,外滩首府万达城鲁商凤凰城保利城中海文昌公馆华润中央公园天邑澜湾地中海阳光汇龙半岛首府爱达壹号,道里松北南岗道里南岗香坊道外松北松北南岗,302212.42276507.6178565151814.21148469.62139048.53135511.6134686.16131055.79127963.19,138025341967125511678428771214587698,21719630412021005912680612247311413511916416898510829887798,2017年哈尔滨商品房成交金额TOP10排行榜,数据为商品房备案数据,序号12345678910,企业名称中国恒大黑龙江汇龙房地产中海地产大连万达招商蛇口保利地产鲁商置业黑龙江高盛投资哈尔滨爱达投资置业富力地产,项目数量13332232222,成交金额(万元)407221357357354387292933206531192039187547167933167608159271,成交套数3999200327272857214913912063126712481088,成交面积（）425776273802295933334410237958154171220089167764147009139690,2017年哈尔滨各房企商品房成交金额TOP10排行榜,数据为商品房备案数据,城市 热土地 聚均价 涨商住 增,哈尔滨在房地产保持稳中有升的势头，户籍、交通、城市配套、学校多项利好落地，城市热度激增，大品牌开发战略性进驻意愿强，持续考察、拿地，哈尔滨逐渐成为东北区域房地产市场的热点城市，18年开发品牌将愈加丰富三环内可开发土地量的降低及城市扩张速度的减慢土地成交主要集中在香坊、松北区域，合计占70%左右，且未来可开发能力强，交易热点将逐渐聚焦此两大区域土地成交均价（4911.14元/）和楼面均价（2431.12元/）继续走高，增幅明显（分别同比上涨56.4%和21.3%）商品房成交均价同步增长，热点区域增幅达40%，突破11500元/城市主城区开发已基本饱和，城市化进程速度在加快新增土地成交城市外围转移明显商业及商住用地增加，不断补充城市拓展需求,2017年哈尔滨房地产总结及未来发展趋势,火 香坊扩 群力稀 哈西跃 松北,连续3年全市销售热点区域，利好频出、品牌开发重点取地区域刚需-改善型产品兼有，商品房市场价格稳中有升库存相对较少,潜在土地供应量大，18年将成为主城区绝对焦点区域开发饱和度高，热点区域无土地机遇目前开发逐渐转移到三环外区域及哈西群力联络空间部分特色商业项目待建设推出，区域外拓趋势明显热点区域仍有少量优质土地资源，稀缺度高各品牌房企关注重点，土地成交价格及溢价程度或创全市新高刚改-改善型产品过渡阶段，商品房市场溢价趋势明显受主城区溢价挤压，土地及商品房进入交易活跃期17年土地成交主要区域，成交均价涨幅明显刚需-低密型产品兼有，地铁及万达带动效应逐渐明显高性价比别墅相对集中，品牌开发取地重点关注区域,2017年哈尔滨房地产总结及未来发展趋势,