房产税优化地方税收结构，但可能并非主要调控手段.pdf

2018 年 03 月 20 日 睿智投资 敬请参阅尾页之免责声明 中国房地产 房产税 - 优化地方税收结构，但可能并非主要调控手段 国外 房地产税比较 。 香港和新加坡主要通过房地产交易环节的征税来调节 房地产市场 ，尤其是针对外地买家征收高额印花税。 而 房产税的市场调节作用并不明显，这也与 两地 的 低税环境有关。房产税 一般 作为财政收入的一个环节， 但占比不高。 港府 2018 财政收入预算中，一般差饷占全部财政收入 2.5%。 新加坡政府 2018 财年预算中，财产税占政府收入约 6.1%。 美日的 房产税是基层地方政府 的 主要 税收来源 ， 用于居民所在区域的教育及公共服务的支出，体现 了房产税的公益性 。 2015 财年，美国房产税占地方政府税收 72.1%，是第一大税收来源；而日本房产税占市町村级税收近 40%，是地方税收的第二大来源。 上海重庆房产税试点。 2011 年 1 月 28 日起，上海、重庆两市开始对部分个人住房征收房产税。重庆偏重对高档房的征收，对外地炒房客从第二套房开始征税，税率为 0.5%-1.2%。上海则针对新增一般房地产，规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，而且按照人均面积做起征点考虑，根据房价高低税率分别暂定为 0.6%和 0.4%。总体而言，上海和重庆的房产税征收不仅有较大面积抵扣，且税率在大部分情况下低于1%。 对首套刚需和一般改善型需求的影响并不大，主要 是 针对拥有多套住宅或拥有高端住宅的人群。 房产税时代即将到来。 今年 3 月 5 日的政府工作报告中，李克强总理提出 2018 年将稳妥推进房地产税立法。 财政部部长透露，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是 立法先行、充分授权、分步推进 。中国的房地产税会从中国的国情出发来合理设计，参考国际上的制度共性，并给予特殊人群一定减免。 房产税 - 优化地方税收结构，但可能并非主要调控手段。 对政府而言，房产税短期难以替代土地出让金 对地方财政的支持 ，但长期看 ，由于土地出让的局限性， 房产税势在必行 。 对于 房价 ，目前的调控手段 (包括四限、信贷政策等 )已经足够 有效 ，房产税的意义更多地在于建立 房地产 长效机制及优化税收结构。对房企业而言，相比较房产税， 限价和预售证 的取得 更 能 直接影响销售 业绩 。 长线中国房地产市场受四限及房贷 供应的 影响。 中国房屋销售金额在 2018 年1-2 月上升 15.3%至 12,454 亿元，较我们预期为优 。 不过最近政府提出房产税立法，再加上紧缩的 房贷 政策，我们对中国房地产市场的观点较为审慎及保守。中国房地产三大巨头 (碧桂园、万科及恒大 )现 时 股价已从高位回落 15-20%，短期内较难突破高位。 3 月份内房公司公布 2017 年业绩，我们将重新检视业绩及前景，再检讨建议，寻找内房公司的 Alpha Plays。 估值表 资料来源：公司及招银国际研究预测 招银国际研究部 行业研究 落后大市 文干森 , CFA 电话： (852) 3900 0853 邮件： samsonmancmbi.hk 黄程宇 电话： (852) 3761 8773 邮件： huangchengyucmbi.hk 开发投资完成额 ,同比 资料来源： Wind、招银国际研究 商品房销售额 ,同比 资料来源： Wind、招银国际研究 商品房销售面积 ,同比 资料来源： Wind、招银国际研究 05101520252012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-03 2016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-12%- 40- 200204060801002012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-03 2015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-12%- 20- 1001020304050602012-122013-03 2013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-06 2017-092017-12%收市价 目标价 市值 市盈率 每股资产公司 代码 ( 港元 ) ( 港元 ) 评级 ( 百万港元 ) 16A 17E 18E ( 港元 ) 折让华润置地 1109 2 8 . 3 5 3 2 . 4 5 买入 1 9 6 , 4 9 2 1 0 . 1 9 . 8 8 . 9 4 6 . 3 5 3 8 . 8 %中国海外 688 2 7 . 7 5 2 8 . 6 4 买入 3 0 4 , 0 3 5 7 . 6 9 . 7 9 . 0 3 9 . 1 1 2 9 . 0 %中海宏洋 81 4 . 2 9 6 . 8 买入 1 4 , 6 8 6 1 0 . 9 5 . 0 6 . 3 1 1 . 2 5 6 1 . 9 %万科 2202 3 3 . 4 3 0 . 5 3 买入 4 2 4 , 3 1 9 1 4 . 7 1 0 . 9 9 . 4 4 3 . 6 1 2 3 . 4 %世茂 813 22 1 5 . 2 7 持有 7 4 , 5 1 4 1 2 . 3 9 . 4 8 . 5 1 7 . 8 3 - 2 3 . 4 %碧桂园 2007 1 6 . 2 1 2 . 1 5 持有 3 5 2 , 1 8 6 2 6 . 1 1 4 . 4 1 1 . 7 1 5 . 1 9 - 6 . 6 %雅居乐 3383 1 5 . 0 2 1 6 . 2 1 买入 5 8 , 8 3 4 2 1 . 5 1 1 . 0 9 . 3 2 7 . 0 2 4 4 . 4 %合景泰富 1813 1 2 . 5 8 1 0 . 9 2 买入 3 9 , 6 9 2 9 . 2 8 . 6 7 . 3 2 1 . 8 4 4 2 . 4 %龙湖 960 2 3 . 5 5 1 8 . 4 持有 1 3 9 , 3 1 0 1 2 . 6 1 1 . 8 1 0 . 9 2 1 . 1 1 - 1 1 . 6 %禹洲地产 1628 5 . 3 1 6 . 7 8 买入 2 2 , 2 2 2 9 . 5 6 . 6 5 . 6 1 0 . 4 3 4 9 . 1 %龙光地产 3380 1 2 . 2 6 1 2 . 3 买入 6 7 , 3 2 3 1 2 . 6 1 0 . 0 8 . 4 1 7 . 5 6 3 0 . 2 %平均 1 3 . 4 9 . 7 8 . 7 2 5 . 2 %2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 2 目前很多人依然在混淆使用 “房产税 ”和 “房地产税 ”两个概念，事实上从近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用 “房地产税 ”这个概念。房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的 税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。在我们讨论即将推出的房地产税前，不妨先看看国外是如何征收房地产税的。 国外房地产税情况 日本 战后从 1950 年开始，日本经济从统治经济向市场经济过度。也在这一年，日本政府开始征收地方房产税。目前日本与房产相关的税收主要包括 (1)不动产取得类课税、 (2)不动产转让所得类课税和 (3)不动产保有类课税。 交易环节 (1)土地和住宅的不动产取得税税率为 3%，非住宅类建筑取得税税率为 4%。但根据不动产的具体情况，可享有相应的不动产取得税减免。登记许可税的税率按不动产取得方式的不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为 2%，同时该项税收也有相关的减税和免税规定。 (2)不动产转让税方面，保有 5 年以上的房地产转让收益所得税税率为 15%，居民税税率为 5%；保有 5 年以下的房地产转让收益所得税税率为 30%，居民税税率为 9%。同样，日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。不动产转让税在抑制炒房，稳定房地产市场方面起到了一定作用。 持有环节 (3)不动产保有税包括 (3.a)固定资产税与 (3.b)城市规划税。征收主体为市町村级政府，而东京 23 个区则由东京都厅统一征收。固定资产税包括土地部分 (土地税 )和房屋部分 (家屋税 )，标准税率为 1.4%。都市规划税的税率上限为 0.3%，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。土地、房屋的课税依据是市场价值，一般每 3 年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的 2 年中，如无重大变化，一般不重新估价。日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。 日本目前已经形成了一套较为成熟的房地产税征收体系。不仅为各级政府提供税收来源，也为抑制投机，稳定房地产市场起到了一定作用。同时，税收减免制度也兼顾了社会公平，体现了公平课税原则。 2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 3 香港 交易环节 香港不动产交易环节 (买卖或转让 )主要征收物业买卖印花税。其中物业买卖印花税包括 (1)从价印花税 (SD)， (2)额外印花税 (SSD)， (3)买家印花税 (BSD)。 2016 年 11 月 4 日，港府宣布推出新 的 遏抑楼市投资需求措施，把住宅物业印花税 (SD)划一为房价的 15%，并于宣布日次日生效，只有不拥有物业的香港永久居民可获得豁免新税率，而先买后卖 “一换一 ”的换楼香港居民可以享受退税安排。额外印花税 (SSD)主要针对取得物业后 3 年内转让所交的额外税款，为出售所得的 10%-20%(0-6 个月 20%， 6-12 个月 15%， 12-36 个月 10%)。买家印花税 (BSD) 针对非香港永久性居民或以公司名义购买住宅物业的人士的额外税款，为房价的 15%。 持有环节 持有环节方面，主要包括 (1)差饷和 (2)地租。 (1)差饷是按照物业的应课差饷租值再乘以一个百分比征收的，该租值是假设物业在 指定的估价依据日期空置出租时，估计可取得的合理年租而计算 。 在 2017-2018 财政年度，差饷征收率为 5%。 (2)由于历史原因，除差饷 外 ，政府同时向九龙界限街以北、新界及离岛区；或于 1985 年 5 月 27 日或以后获批土地契约的物业业主 /物业使用人征收地租。评估地租租值所采用的基准与差饷相同，目前征收率为 3%。差饷和地租的征收也有相应的减免制度。 可以看出，香港政府主要通过房地产交易环节的征税来调节市场，尤其是向买家征税，而差饷和地租的市场调节作用明显较弱。在港府 2018-2019 财政收入预计中，一般 差饷只占全部财政收入的 2.5%，并且近年港府都有差饷减免安排。 美国 住房贷款利率、持有环节的房产税 (Property Tax)、转让环节的资本利得税(Capital Gain Tax)是美国房地产市场的三大基本调控政策。 交易环节 交易环节方面，买方主要缴纳房产交易税 (Realty Transfer Tax/ Real Estate Conveyance Tax)。美国各州在交易税征收各不相同，税法由各州制定，主要由地方政府征收 (详情参考 :ncsl/research/fiscal-policy/real-estate-transfer-taxes.aspx)。卖方则需要交纳资本增值税。税基为出售房屋时与购入房屋时的差价。资本收益增值税又被细分为长期收益 (持有 1 年以上 )和短期收益 (持有 1 年以下 )。一般来说，资本收益作为纳税人当个财政年的所得，按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是，若认定为长期收益，那么长期资本净收益则按照当个财政年美国国家税务局 (IRS)规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常 “长期资本净收益税率 ”要比同期的 个人所得税税率要低。而且， “长期资本净收益 ”的纳税基数也会比 “短期资本净收益 ”的纳税基数计算方式要更有优势。 减免方面，如果2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 4 在卖房的 5 年内，业主拥有房屋产权 2 年，并且将房屋作为主要住宅 2 年，那么每个业主可以享有 25 万美元增殖的免税额。超过部分的增殖，会被征税 。 持有环节 在持有环节方面，美国自 1792 年起开始征收房产税，目前已经形成了较为完善的税收政策体系。美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区 (统称地方政府 )， 征 收比例 按 1:1:5 划分来， 联邦政府和州政府不征收房产 税。房产税的税基由房屋的评估值决定，地方政府会定期估计房屋的市场公平价格，并根据各自实际情况来确定税率。征收税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成，总税率分布在 1%-3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。 美国 房产税税收主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出。如果停止缴税了，房子所有权就属于美国政府，政府有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。税收减免方面，美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财 产价值来实现的。另外还有一种减免美国房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。另外还有退伍军人免税额。美国目前有30 个州，对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。 图 1:美国各州房产 税 税率 (中位数 ) 来源 : Tax-Rates, 招银国际 N e w J e r s e y 1 . 8 9 % I n d i a n a 0 . 8 5 %N e w Ha m p s h i r e 1 . 8 6 % N e va d a 0 . 8 4 %T e x a s 1 . 8 1 % G e o r g i a 0 . 8 3 %N e b r a s k a 1 . 7 6 % Mo n t a n a 0 . 8 3 %W i s c o n s i n 1 . 7 6 % N o r t h Ca r o l i n a 0 . 7 8 %I l l i n o i s 1 . 7 3 % Ca l i f o r n i a 0 . 7 4 %Co n n e c t i c u t 1 . 6 3 % O k l a h o m a 0 . 7 4 %Mi c h i g a n 1 . 6 2 % V i r g i n i a 0 . 7 4 %V e r m o n t 1 . 5 9 % Ar i z o n a 0 . 7 2 %N o r t h D a k o t a 1 . 4 2 % K e n t u c k y 0 . 7 2 %O h i o 1 . 3 6 % I d a h o 0 . 6 9 %R h o d e I s l a n d 1 . 3 5 % T e n n e s s e e 0 . 6 8 %P e n n s yl va n i a 1 . 3 5 % Co l o r a d o 0 . 6 0 %I o w a 1 . 2 9 % U t a h 0 . 6 0 %K a n s a s 1 . 2 9 % W yo m i n g 0 . 5 8 %S o u t h D a k o t a 1 . 2 8 % N e w Me x i c o 0 . 5 5 %N e w Y o r k 1 . 2 3 % Mi s s i s s i p p i 0 . 5 2 %Ma i n e 1 . 0 9 % Ar k a n s a s 0 . 5 2 %Mi n n e s o t a 1 . 0 5 % S o u t h Ca r o l i n a 0 . 5 0 %Ma s s a c h u s e t t s 1 . 0 4 % W e s t V i r g i n i a 0 . 4 9 %Al a s k a 1 . 0 4 % D i s t r i c t o f Co l u m b i a 0 . 4 6 %F l o r i d a 0 . 9 7 % D e l a w a r e 0 . 4 3 %W a s h i n g t o n 0 . 9 2 % Al a b a m a 0 . 3 3 %Mi s s o u r i 0 . 9 1 % Ha w a i i 0 . 2 6 %Ma r yl a n d 0 . 8 7 % L o u i s i a n a 0 . 1 8 %O r e g o n 0 . 8 7 %2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 5 新加坡 交易环节 新加坡对物业交易主要征收印花税。对买方而言，印花税主要分买家印花税 (BSD)和额外买方印花税 (ABSD)。额外买家印花税是新加坡政府针对房地产的降温政策。5 个和新加坡有自贸协定的国家 (美国，瑞士，列支敦士敦，冰岛和挪威 ) 的公民购买新加坡住宅将豁免 ABSD。对卖方而言，主要征收卖家印花税 (SSD)。持有超过 3 年，即可免征卖方印花税。 图 2: 额外买家印花税 (个人购买 ) 来源 : 新加坡税务局 , 招银国际 图 3: 买家印花税 来源 : 新加坡税务局 , 招银国际 图 4: 卖家印花税 来源 : 新加坡税务局 , 招银国际 持有环节 新加坡房产税的征税对象主要是土地、公寓、房屋等不动产。 所有住 宅 包括政府组屋、私人洋房、公寓三大类，都必须缴纳房产税，征收范围广泛。 新加坡的房产税每年根据物业的年值计算、征收一次。 “年值 (Annual value) ”是指新加坡税务局根据房屋每年可赚取租金的净收入，即年租金减去物业管理、家具以及维修费用得出的综合收益。值得注意的是，租金估算仅针对一个房间，而不是整套房屋的租金。此外，房屋的年值由税务局参考年景好坏、房屋的新旧程度、地段、配套设施等因素进行综合评估。在房产税的税率上，新加坡政府对于住宅自住人群有较大倾斜。目前，对于住宅物业采取累进税率，自住型住宅采用0-16%的 税率，非 自住 型住宅采用 10-20%的税率，而其他非住宅用途的物业统一按照 10%进行征收。 图 5: 房产税率 (自住型 住宅 ) 来源 : 新加坡税务局 , 招银国际 图 6: 房产税率 (非自住型 住宅 ) 来源 : 新加坡税务局 , 招银国际 买家类型 第一套房产 第二套房产 第三套及以上房产新加坡公民（ SC ） 免征 7% 10%新加坡永久居民（ SP R ） 5% 10% 10%外国人 & 非个人（ FR ） 15% 15% 15%购买价 / 市价 B S D 税率首 $ 1 8 0 , 0 0 0 1%大于 $ 1 8 0 , 0 0 0 部分 2%大于 $ 6 4 0 , 0 0 0 部分 3%持有时间时间 SSD 税率第一年卖出 12%第二年卖出 8%第三年卖出 4%三年后卖出 免征年值 ( 新币 ) 税率$ 0 - $ 8 , 0 0 0 部分 0%$ 8 , 0 0 0 - $ 5 5 , 0 0 0 部分 4%$ 5 5 , 0 0 0 - $ 7 0 , 0 0 0 部分 6%$ 7 0 , 0 0 0 - $ 8 5 , 0 0 0 部分 8%$ 8 5 , 0 0 0 - $ 1 0 0 , 0 0 0 部分 10%$ 1 0 0 , 0 0 0 - $ 1 1 5 , 0 0 0 部分 12%$ 1 1 5 , 0 0 0 - $ 1 3 0 , 0 0 0 部分 14%大于 $ 1 3 0 , 0 0 0 部分 16%年值 ( 新币 ) 税率$ 0 - $ 3 0 , 0 0 0 部分 10%$ 3 0 , 0 0 0 - $ 4 5 , 0 0 0 部分 12%$ 4 5 , 0 0 0 - $ 6 0 , 0 0 0 部分 14%$ 6 0 , 0 0 0 - $ 7 5 , 0 0 0 部分 16%$ 7 5 , 0 0 0 - $ 9 0 , 0 0 0 部分 18%大于 $ 9 0 , 0 0 0 部分 20%2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 6 国外房地产税总结 香港、新加坡：主要通过交易税调控楼市，房产税作用不明显 香港与新家坡房地产税税制相似，这也与两地相似的地理环境和经济状况有关。同样是土地资源稀缺、经济发达、外来投资者多。两地政府主要通过房地产交易环节的征税来调节市场价格，尤其是针对外地买家征收高额印花税。从效果上看，香港推出的买家印花税效果并不明显，虽然抑制了外地 买家的炒作，但由于买家印花税并没有针对本地首次置业买家，且本地 仍然有 大量刚需，加上房屋供给稀缺，看涨预期较强，房价仍然节节攀升。 图 7: 香港楼市政策与房价 来源 : Wind, 招银国际 相比之下，新加坡政府利用交易印花税调控的房价的效果较为明显，这也得益于本身拥有较好的公共租房体系。 图 8: 新加坡楼市政策与房价 来源 : Wind, 招银国际 2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 7 相比印花税， 香港和新加坡房产税的市场调节作用并不明显，这也与两地长期低税环境有关。 房产税 一般 作为财政收入的一个环节， 且 占比不高 。在港府 2018财政收入预算中，一般差饷占全部财政收入的 2.5%，并且近年港府都有差饷减免安排，因此占比较 2014、 2015 年的有所下滑。而新加坡政府 2018 财年预算中，财产税 (包括，但不限房产税 )占政府收入约 6.1%。 图 9: 房产税占政府收入 -香港 来源 : Wind, 招银国际 图 10: 房产税占政府收入 -新加坡 来源 : Wind, 招银国际 美国、日本：房产税是基层地方政府主要 的 税收来源，支持地方公共服务 信贷政策、资本利得税是美国调控市场的主要手段。房产税的作用主要体现在调节地方税收上。但在房价下跌，市场情绪转差时，房产税也可能成为压死骆驼的最后一根稻。由于美国房产税征收主体为地方政府，而房产税主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出，因此房产税作用主要体现在补充地方财政收入，支持基层公共福利开支。对地方政府而言，房产税是最重要的税收来源。 2015财年，房产税占 美国 地方政府税收 72.1%，占地方政府财政收入 26.6%。 图 11: 房产税占 美国 地方政府税收 /收入比重 来源 : Tax Policy Center, 招银国际 图 12: 2015 年房产税占 美国 地方政府 税收比重 来源 : Tax Policy Center, 招银国际 2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 8 图 13: 2015 年房产税占 美国 地方政府收入比重 来源 : Tax Policy Center, 招银国际 日本 房地产税制是在二战后建立，因此日本房产税吸收了美国房产税的经验。日本房产税中，固定资产税 (包括房产税和偿却资产税 )也主要用于地方教育、卫生及基础设施等公用事业。都市规划税则主要用于个地方的城乡规划。这体现了房产税的公益性 和 支持地方提供公共服务的功能。 2015 财年，房产税 (土地税、家屋税、都市计划税 )占市町村 级 税收近 40%，是地方税收的第二大来源。 图 14: 房产税占 日本 地方政府税收比重 来源 : 总务省 , 招银国际 图 15: 2015 年房产税占 日本 地方政府税收比重 来源 : 总务省 , 招银国际 2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 9 中国房地产税情况 房地产税总览 目前我国房地产税主要在土地转让环节征 收 。主要税费包括契税、增值税和企业/个人所得税。在土地开发中，地方政府的主要收入来自企业缴纳的土地出让金(计入地方政府性基金收入 )、土地增值税和企业所得税。存量房方面，由于目前房产税没有全面实施，税费主要集中在交易环节。目前交易环节税费主要包括增值税及附加、契税和个人所得税。 图 16: 房地产税一览 来源 : 各级地税、国税， 招银国际 二手房交易的主要税种 (以深圳为例，各地区存在部分差异 ) (1)增值税及附加 图 17: 增值税及附加 来源 : 深圳市不动产登记中心 , 招银国际 注 : (1)假设网签价 核定价； (2)若网签价 核定价； (2)若网签价 90 平 1 . 5 %二套 / 3 . 0 %首套 / 1 . 5 %二套 / 3 . 0 %契税 ( 买方缴纳 )网签价 - 增值税非普通住宅普通住宅 首套2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 10 (3)个人所得税 图 19: 个人所得税 来源 : 深圳市不动产登记中心 , 招银国际 注 : (1)假设网签价 核定价； (2)若网签价 核定价，则用 “核定价 ”替代 “网签价 ”； (3)合理费用 =原契税 + 本次增值税及附加 + 网签价 *10% + 房贷利息 我国现存的房产税 1986 年国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例明确将房产税规定为一个独立的税种，我国房产税征收制度正式建立。该条例在考虑到在当时民众收入水平和我国的住房制度的情况下，并未对民众拥有的非营业用房征收房产税。 (1)征税对象及征收部门 房产税的征收范围称房产税 “课税范围 ”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税由房产所在地的税务机关征收。 (2)房产税征收标准 房产税征收标准从价 或从租两种情况： (i)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去 10%-30%后的余值； (ii)从租计征的 (即房产出租的 )，以房产租金收入为计税依据。从价计征 10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为 30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为 1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为 12%。 因此通用计算公式为： (i)以房产原值为计税依据的：应纳税额 =房产原值 (1-(10%30%)税率 (1.2%) (ii)以房产租金收入为计税依据的： 应纳税额 =房产租金收入 税率 (12%) 房屋性质 持有周期 税率 税基不满五唯一核实征收： 20%核定征收： 1 . 0 %核实征收：网签价 - 原值 - 合理费用 *核定征收：网签价 * 1 %满五唯一 免征 /非普通住宅 /核实征收： 20%核定征收： 1 . 5 %核实征收：网签价 - 原值 - 合理费用 *核定征收：网签价 * 1 . 5 %个人所得税 ( 卖方缴纳 )普通住宅2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 11 (3)免征范围 (i)国家机关、人民团体、军队自用的房产； (ii)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； (iii)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； (iv)个人所有非营业用的房产； (v)经财政部批准免税的其他房产 随着我国改革开放迅速崛起，经济环境发生 重大 转变的情况下，条例不可避免地出现了一些局限性，如计税依据不合理、征税范围过窄等。 2003 年，国家提出了城镇建设税费的改革方案，明确了对不动产征收物业税的改革思路。物业税改革的基本框架是：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但是鉴于物业税的开征所牵涉的各方利益难以平衡，因而迟迟未有开征。 上海重庆试点房产税 物业税的 “空转 ”使得改革思路回到房产税中。 2011 年 1 月 28 日起，上海、重庆两市开始对部分个人住房征收房产税。重庆偏重对高档房的征收，对外地炒房客从第二套房开始征税，税率为 0.5%-1.2%。上海则针对新增一般房地产，规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，而且按照人均面积做起征点考虑，根据房价高低税率分别暂定为 0.6%和 0.4%。 图 20: 上海、重庆试点房产税方案 来源 :重庆市政府 ,上海市政府 ,招银国际 时间 区域 具体办法 免税面积个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住 房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的 普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税 范围。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 3 倍以下的住房0 . 5 %独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。3 倍（含）至 4 倍的 1 . 0 %高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 2 倍（含）以上的住房。4 倍（含）以上 1 . 2 %新购住房是指暂行办法施行之日起购买的住房，包括新建商品住房和存量住房。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房0 . 5 %本地居民，家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍（含 2 倍）的0 . 4 %非本市居民家庭在本市新购的住房房产税计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规 定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房 产税暂按应税住房市场交易价格的 7 0 % 计算缴纳。重庆 1 / 1 0 / 2 0 1 1上海 2 8 / 1 / 2 0 1 1 上海市行政区域个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为 1 8 0 平方米，新购高档住房为100 平方米上海市居民家庭人均 6 0平方米0 . 6 %高于2倍 的税率2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 12 总体而言， 上海和重庆的房产税征收不仅有较大面积抵扣，且税率在大部分情况下低于 1%。对首套刚需和一般改善型需求 的 影响并不大，主要是 针对 拥有多套住宅或拥有高端住宅的人群。 图 21: 情况假设 -上海 来源 : 招银国际 图 22: 情况假设 -重庆 来源 : 招银国际 房产税时代即将到来 2013 年 2 月 20 日，针对部分城市房价持续升温的问题，国务院颁布了 “新国五条 ”， 将采取行政、金融、税收、市场、保障、价格等手段加强房地产市场调控抑制投机投资性购房，并扩大对个人自住房住征收房产税的试点范围。而在 2014 年年末颁布不动产登记条例 则 为今后在全国范围内就个人住房开征房产税的铺平了道路。 在今年 3 月 5 日的政府工作报告中，李克强总理提出， 2018 年将稳妥推进房地产税立法。 3 月 7 日，财政部部长肖捷，副部长史耀斌、胡静林在记者会透露以下房地产税有关细节： (1)为 什么要开征 “房地产税 ”？ 房地产税主要作用就是调节收入分配、筹集财政收入。 (2)哪些房子需要缴纳 “房地产税 ”？ 所有的工商业住房和个人住房。 (3)按照什么基准来交税？ 按照评估值来征税。 (4)会 有减免吗？ 在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。 (5)政府收取房地产税，主要用于什么？ 房地产税属于地方税，收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。 上海 夫妻二人首套住宅一家三口已有一套 80平住宅，另购 120 平住宅作为改善面积 80 平 200 平征税面积 无 20 平评估值 5 万 / 平 5 万 / 平征收金额 ( 年 ) 0 2 , 8 0 0假设税率为 0 . 4 %重庆 夫妻二人首套住宅一家三口已有一套 80平住宅，另购 120 平住宅作为改善面积 80 平 200 平征税面积 无 120 平评估值 1 万 / 平 1 万 / 平征收金额 ( 年 ) 0 6 , 0 0 0假设税率为 0 . 5 %2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 13 (6)目前房地产税的立法进展到了哪一步？ 按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前，财政部正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。 (7)中国的房地产税，会跟其他国家的完全一样吗？ 会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。但也会从中 国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。 (8)开征房地产税之后，房屋交易环节的税会降低吗？ 开征房地产税之后，将合并整合相关的一些税种，还将合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。 房产税的影响 根据财政部部长在记者会的内容，目前房地产税总体思路就是 立法先行、充分授权、分步推进 。在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收；由于房地产税属于地方税，在税收法的框架内，充分授权给地方政府，让地方根据实际情况来决定具体实施；分步推进意味着房地产税征收将分步推进，我们认为将可能先城镇后乡，先一二线再到三四线，先企业后个人。 政府 :短期难以替代土地出让金 ， 但长期看房产税势在必行 从我国地方税收上看， 2016 年房产税收入 2,221 亿元，仅占地方税收收入的3.4%。占比不高但有增长的趋势。相比地方政府通过土地出让金、土地增值税、契税等转让环节的收入 (2016 年土地出让金 35,640 亿、土地增 值税 2,719 亿、契税 4,300 亿 )，房产