2020-2021华东区域仓储市场分析报告.pptx

2020-2021华东区域仓储市场分析报告,市场概要宏观经济环境宏观产业分析 土地市场供应市场 需求市场 租金情况2020年市场研判,目录,12345678,华东区域经济总量领跑全国， 经济实力雄厚； 固定资产投资与货运量增速下滑。,华东区域工矿仓储用地供应集中在江苏、山东地 区；福建、浙江等地区工矿仓储用地供应量相对 较少，新增供应多在郊区地带；上海地区仓储注 册落税要求日趋严格，仓储用地拿地困难加剧。,经济,工矿仓储用地供应,仓源华东区域仓源主要集中在上海和苏州两大核心 城市。随着上海地区仓储用地政策限制， 产业 链向周边卫星城市继续集聚发展， 苏州、杭州、 嘉兴等地机遇升级。,租金华东区域普通仓租金基本保持平稳，部分地区略 有下降。受国际复杂形势影响，华东区域保税仓 空置率上升，高标仓租金呈下滑趋势。,华东区域是中国发展最快的区域之一，经济总量领跑全国。2019年全国GDP排名中华东区域生产总值37.55万亿元，,占全国经济总量的38.11%，经济实力雄厚。,5.02,5.48,11.19,11.88,13.42,13.98,37.55,0.00,5.00,10.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00,东北区域,西北区域,西南区域,华北区域,华南区域,华中区域,华东区域,2019年中国七大区GDP排名（单位：万亿元）,全国经济总量38.11%,近年来国内外经济环境可变因素增多，华东区域固定投资受到一定影响。据2015-2019年华东区域固定资产投资来,看，固定投资产值呈增长趋势，增速下滑明显，投资市场活跃度有待提升。,14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%,0.00,50000.00,250000.00200000.00150000.00100000.00,300000.00,2015,2019,2015-2019年华东区域固定资产投资情况（单位：亿元）,20162017固定资产投资增加值,2018增速,华东区域货运量位居国内前列，且以公路、水路运输为主。从近五年的货运数据来看，2017年华东区域域货运量增 速达到顶峰后， 下降趋势明显， 主要因近年来国际贸易摩擦加剧，华东区域进出口贸易受到冲击，国际货运量收缩。 华东区域货运量增速放缓，物流行业需求将受到一定影响。,1,340,117.00,1,414,375.00,1,576,982.00,1,681,235.00,1,619,102.34,-7.12%,5.54%,11.50%,6.61%,-10.00%,0.00%-3.70% -5.00%,5.00%,10.00%,15.00%,1,800,000.001,600,000.001,400,000.001,200,000.001,000,000.00800,000.00600,000.00400,000.00200,000.000.00,2015,2016,2018,2019,2015-2019年华东区域货运量情况（单位：万吨）,2017货运量（万吨）,增速,2020 年是全面建成小康社会和“ 十三五” 规划收官之年，也是非常特殊的一年，新冠 疫情影响、国内外形式复杂多变，但华东区 域各省市政府表示，中国经济稳中向好、长 期向好的基本趋势没有变， 在2020 年将全 力推进经济平稳健康发展和社会安全稳定， 确保高水平全面建成小康社会和“十三五” 规划圆满收官。,“,”,2020年华东区域经济社会发展预期目标,注“-”表示各省市政府报告中未提及,2020年华东区域经济预期“奋力前行，经济稳中向好”,03,宏观产业分析,制造业发达，电子信息制造业为区域内热门产业,上海,山东,江 苏,安徽,江西,福建,浙江,能源、化工、冶金、建材、机械、纺织、食品等,电子信息和家用电器、汽车和装备制 造、材料和新材料、能源和新能源、 食品医药、轻工纺织、现代服务业、 文化产业等主导产业,电子、电气、机械,电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及 精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制 造业和生物医药制造业,汽车航空及精密制造、特色冶金和金 属制品、中成药和生物制药、电子信 息和现代家电产业、食品工业、精细 化工及新型建材,机械装备、电子信息、石油化工,食品制造业及烟草加工业、造纸印刷及文教用品制造业、 通用专用设备制造业、化学工业、金属冶炼及压延加工 业、金属制品业、纺织工业、电气机械及器材版制造业、 通信设备、计算机及其他电子设备制造业,华东区域产业丰富，制造业发达，尤其是电子信息产品制造业、汽车制造业， 上海、江苏、安徽、福建、江西均以 电子信息制造业为支柱产业。华东区域产业发展推动着区域内仓库需求多样化发展，带动区域内物流仓储业快速发 展。华东区域支柱产业分布图,04,土地市场,仓储用地供应政策趋严，部分区域仓储用地供应减少,近年来，上海地区土地资源紧缺与城市产业发展之间的尖锐矛盾尤为突出，早在2014年3月上海市政府印发的关 于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见中就提出，“本市建设用地规模接近极限，土地供需矛盾突 出，并存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题。”受城市化发展和仓储用地低税收贡献率等因 素，仓储用地供应逐年下降。2015年至2019年，上海地区政府国有建设用地供应总量仅有1万公顷。,1,450,1,675,2,400,2,600,2,800,3,0002,5002,0001,5001,0005000,2015年,2016年,2018年,2019年,2015-2019年上海市国有建设用地供应,2017年单位：公顷,华东区域工矿仓储用地供应量排名前三的省份为江苏、山东、江西，按照近五年供应趋势，三地供应相对稳定；工 矿仓储用地供应量较少的省份为福建、浙江，仓储物流用地供应不多，市城区开发程度步入尾期，且政府并无新的 土地政策，后期仓储用地向郊区发展明显。,16000.0014000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.00,江苏,福建,山东2015年2016年,江西安徽浙江2017年2018年2019年,山 东,安徽,江,西,福 建,浙 江,江,苏,上海,台 湾,备注：“工矿仓储用地”概念出自各地年度建设用地供应计划，具体包括工业、采矿、仓储业用地。2015年-2019年华东区域工矿仓储用地供应（单位：公顷）,城市方面随着上海仓储物流拿地政策趋严，工矿仓 储用地供应量占据优势的宁波、无锡、南 昌或将受到物流地产商的青睐；青岛、南 京等市政府对于工矿仓储用地供地逐渐放 松，供应量略有上升，杭州政府则从19 年开始大幅减少土地供应，预计后期仓储 用地拿地难度有所增加；嘉兴、合肥、 福州、苏州在工矿仓储用地供应量为第 三梯队，尽管嘉兴仓储供应用地较少， 但部分开发商认为，疫情过后政府或将 放松土地政策，目前政府暂未因为疫情 对土地供应做出回应。,2017-2019年华北区域重点城市工矿仓储用地供应（单位：公顷）,排序方式：按照2019年工矿仓储用地量降序排列,05,供应市场,仓源集中在上海、苏州，2020年Q2、Q3将迎来新增高峰,冷库, 1.70%,高标仓, 29.18%,一般普通仓, 70.82%,普通仓, 98.30%,据物联云仓在线数据显示截至2020年5月，华东区域仓源总面积超8,257.75万。其中，普通仓面积为7,983.96万，约占98.30%；冷库 面积为137.79万，约占1.70%。普通仓中，一般普通仓占比约70.82%；高标仓占比约29.18%。2020年华东区域仓源结构数据截至：2020年5月,冷库高标仓一般普通仓,按仓库资源分布来看华东区域仓源主要集中在上海、苏州两大核心城市。根据物联云仓在线数据显示，截至2020年5月，两个城市仓库 总面积占华东区域仓库总面积的28.03%。截至2020年5月，华东区域仓库资源排名前五的城市是上海、苏州、青岛、 南京、杭州。2020年华东区域重点城市仓源分布数据截至：2020年5月,按仓库在建项目来看,在建仓库项目主要集中在浙江、江苏、山东。据物联云仓在线数据显示，华东区域2020年仓库在建项目超562.97万。在建项目落成时间来看，主要集中在二、三季度，约占70.31。,浙江51%,江苏22%,山东8% 上 海7%,福建6%,安徽4%,江西2%,2020年华东区域仓库在建项目面积占比,数据截至：2020年5月,10.94%,20.31%,10.94%,1.56% 3.13% 1.56% 1.56%,0.00%,10.00%,20.00%,30.00%,40.00%,50.00%,60.00%50.00%,2020年华东区域仓库在建项目落成时间分布,数据截至：2020年5月,占比,据物联云仓在线数据显示,14.04%,16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%,普通仓,冷库,高标仓,一般仓库,截至2020年5月，华东区域仓库空置面积为895.08万，平均空置率为10.84%，仓库基本满足当地需求。其中， 普通仓空置率为10.75 ， 冷库空置率为11.67 。普通仓中， 一般普通仓空置率为9.39 ；高标仓空置率为14.04。2020年华东区域仓库空置率情况数据截至：2020年5月,空置率,从空置率分布城市来看,20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%,1400000120000010000008000006000004000002000000,杭州嘉兴南京济南南昌宁波青岛上海,合肥无锡福州苏州,截至2020年5月，华东区域仓库空置率较高的城市为杭州、嘉兴、南京；仓库空置率较低的城市分别为苏州、福州、 无锡。2020年华东区域仓库存量与空置率情况数据截至：2020年5月,可租面积空置率,07,租金情况,普通仓租金相对稳定，高标仓租金下滑趋势明显,据物联云仓在线数据显示，华东区域2019年全年租金运行相对平稳，2019年4-6月期间租金波动较大。2020年初， 受新冠疫情影响，华东区域仓储行业受到波及，普通仓租金呈现下滑趋势。,27.427.22726.826.626.426.226,2019年4月-2020年4月华东区域普通仓平均租金走势（单位：元/月）,普通仓方面,据物联云仓在线数据显示，19年期间受国际贸易摩擦等因素，外贸合作与投资等活动受影响，高标仓租金逐渐呈下 滑趋势；2020年初，受新冠疫情影响，高标仓需求萎靡，租金一度下滑至低点，随着国内疫情得以控制，复工复产 全面开展，高标仓租金有所回暖。,高标仓方面,34.334.133.933.733.533.333.1,2019年4月-2020年4月华东区域高标仓平均租金走势（单位：元/月）,29.33,28.9428.77,28.41,27.74,23.84,23.34,21.37,20.07,18.67,100,20,30,上海,苏州,无锡,杭州,南京,宁波,福州,合肥,济南,青岛,南昌,据物联云仓在线仓库数据显示，截至2020年5月华东区域普通仓平均租金较高的城市为上海，平均租金高达42.97元/月；普通仓平均租金较低的城市为南昌，平均租金低至18.64元/月，租金差异大。2020年华东区域重点城市普通仓平均租金（单位：元/月）数据截至：2020年5月5042.974032.07,嘉兴租金,从城市租金情况看,土地供应方面,截至2020年5月，无锡、杭州、南京、嘉兴等城市政府已公 布2020 年国有建设用地供应计划， 其中， 无锡、嘉兴、合 肥工矿仓储用地供应量同比有所减少。根据近五年各城市工 矿仓储用地供应情况推测，宁波工矿仓储供应仍将居华东区 域首位，上海地区工矿仓储用地供应将持续保持低位，拿地 困难仍将持续，工业用地用作仓储开发将进一步严格与规范。,仓源供应方面,预计2020年华东区域仓储设施供应将有所增加。 其中， 浙江约43.4 在建项目将在2020 年6 月交 付， 届时浙江仓储市场将有多个新增供应进入； 江苏约53.2在建项目将在2020年第二季度交付， 预计有72.43万进入仓储市场。,THANKS,仓储需求方面,受国外疫情影响，福建、上海等外贸企业较多地区，物流 仓储行业受到冲击，保税仓需求及其他仓储需求进一步萎 靡；而山东、江西、浙江等地逐渐回归正常及大型电商促 销活动“ 618” 的来临， 仓储租赁市场活跃度将有所提升。,仓库租金方面,预计2020年华东区域仓库租金基本平稳，部分竞争激烈地区，随 着新增供应投入市场，租金或将小幅下降， 如嘉兴、杭州、福州 等地；空置率较低、地理交通位置优越的地区， 租金存在一定上 升空间，但涨幅不大，如南京等地。,略有增加,基本稳定,略有下降,2020年华东区域重点城市仓储市场预判,