2018伦敦报告.pdf

伦敦报告 2018 03伦敦报告 2018联系人04 05 06-09概述 伦敦经济： 富有弹性，面向全球供应管道： 周而复始10-13 14-15 16-17伦敦最新的建筑： 奠定基础租户： 浅谈一场演变伦敦的灵活 办公发展18-19 20-21 22-23未来需求资本市场趋势为伦敦劳动力 提供工作场所Stephen Clifton伦敦市中心写字楼主管+44 207 861 1312Stephen.CliftonKnightFrankWilliam Beardmore-Gray伦敦城写字楼主管+44 207 861 1308William.Beardmore-GrayKnightFrankPhilip Hobley西区写字楼主管+44 207 861 1192Philip.HobleyKnightFrankRichard Proctor伦敦市中心租户代表主管+44 207 861 5159Richard.ProctorKnightFrankPatrick Scanlon伦敦市中心研究部主管+44 207 861 1345Patrick.ScanlonKnightFrankOlwen Morris-Jones商业公关经理+44 207 861 1744Olwen.Morris-JonesKnightFrank联系人联系方式company/Knight-FrankKF_Commercial KnightFrankLLP详情请洽KnightFrank.co.uk/TheLondonReport2018莱坊伦敦报告 20180504富有弹性，面向全球伦敦的经济具有极强的适应能力，日益崛起的数字行业使伦敦经受住了脱欧事件带来的不确定性的考验。伦敦经济：脱欧公投后，伦敦并未出现大规模离职多数大型银行和保险公司纷纷发布计划，准备将少 量 工作（ 通 常 为 数 百 个）转 移 到 欧 盟 的 办 事 处，以便在英国脱欧后继续为欧盟的客户提供服务。转移的工作数量远远低于预期。路透社对超过 120家英国和国际银行及保险公司进行的调查显示， 10,000个工作岗位可能因英国脱欧 被 转 移 到 欧 盟 。这 10,000名员工占用的办公空间等于伦敦市中心存量办公空间总量的 0.5%，在 市场可以吸纳的范围之内。 Experian Economics预测，今 后 两 年 ，伦 敦 将 创 造 49,000个在办公楼内工作的岗位，远远超过预测的失业人数。01James Roberts 首席经济学家02伦敦的经济早就不再以金融为主导政府数据显示，得益于大型数字企业的快速扩张，2013年，伦敦的技术、媒体和电信 (TMT) 行业的从业人员数量超过了金融和保险业。英国脱欧公投 后 ，伦 敦 TMT行业继续招聘新人和扩张，因为多数科技企业的业务无国界，受脱欧事件影响较小。 2017年 ，伦 敦 市 中 心 TMT企业吸纳的办公空间比长期平均水平高 25%。收紧的移民政策将对 TMT行业形成挑战。然而，我们预计，在英国脱欧以后，政府将放松对高技术人才和高收入技术工人签证申请的限制。03英国利率重拾升势促使我们对前景满怀信心2017年 11月，英格兰银行货币政策委员会 (MPC) 提高了英国的基准利率，因为该委员会坚信，英国经济可以承受加息的影响。与仍在追求量化宽松的欧元区不同，英国目前已经有能力取消全球金融危机期间引入的应急措施。 MPC表示，远期利率的上涨步伐将非常缓慢，结果会减小对债务人的影响。尤 其 而 言，英 格 兰 银 行 认 为 ，就 业 市 场 条 件 收 紧证明，英国经济拥有足够的实力，能从容应付更高的利率。我们认为，伦敦将保持全球领先商业中心的地位，但 TMT行业将在增长方面独领风骚。金融业正在适应新的形势，但该行业的失业人数仍处于可控范围。在英国，伦敦最有可能摆脱脱欧带来的不确定性，并从开始好转的全球经济中受益。这预示着， 2018年伦敦市中心的办公楼需求将出现增长。2017年TMT企业吸纳的写字楼空间比长期平均水平高25% 有 人 以 为，脱 欧 事 件 会 使 伦 敦 经 济 遭 受 不 利 影响。但这一点却并未体现在统计数据上。伦敦的就业率不断提升，失业率持续下降，外来投资继续 增 长 。据 ONS统 计，截 至 2017年 10月 ，伦 敦 在2017年共创造了 128,000个 新 的 工作 岗 位 。在2017年 的 大 部 分 时 间 里 ，英 国 GDP增长率一直在低位徘徊，此前有许多人担心公投后会出现经济萧条，但实际上并没有发生。事实上，增长数据表现稳健。有人认为脱欧会抑制经济增长，但统计数据却证明经济不降反增，对此，我们应该如何解释？有三个关键点要考虑，这些要点可以解释伦敦经济增长为何好于预期并将在 2018年继续保持增长。概述Stephen Clifton 伦敦市中心写字楼 主管五大要点：伦敦：世界上最伟大的城市！伦敦市中心的居住供应量在2017年 达到峰值，现在已开始下滑。 这会增加预租需求。02租户的决策发生了变化。对租户来说，房地产已经成为一个战略工具。04面对脱欧阴霾，伦敦经济表现出极强的弹性。今后两年，创造的新工作机会将抵消英国脱欧造成的失业。01伦敦投资市场2017年的交易量增长了33%。新的市场进入者、有利的全球定价形势和风险转换趋势将对2018年的投资者偏好起到推波助澜的作用。05生物技术行业已经与技术、媒体和电信 (TMT) 并驾齐驱，吸引到了前所未有的大量投资，还将推高2018年的写字楼需求。03与其他城市不同，伦敦处于持续演变之中，具有超强的变化适应能力。面对脱欧阴霾，伦 敦 仍 能 取 得 不 俗 成 绩 ，这 预 示 着，随 着 欧洲政治不确定性的减退，伦敦将加速发展。2018年将是一个转折年，同时也是一个丰收年。作为促进增长的关键因素，伊丽莎 白 轨 道 交 通 线 即 将 开 通 ，它 将 改 变 伦 敦人的出行方式。除此以外，伦敦还汇聚了世界一流的人才，在供应日益紧张的环境下涌现出了大量新的技术和生物科技行业租 户，我 们 也 从 中 发 现 了 创 造 佳 绩 的 秘 诀 。随着市场形势的继续转变，伦敦的从业者可透过伦敦报告了解更多背景，获得更多指导。据ONS统计，截至2017年10月，伦敦在2017年共创造了128,000个新的工作岗位”莱坊伦敦报告 20180706690供应量已达峰值，开发管道收窄，租户需求走强。现在，我们已进入房地产行业的下一个周期。供应管道：周而复始伦敦市中心的办公楼市场具有周期性。三十多年以来，这一论断一直是伦敦办公楼市场评论和预测报告的基石，并且是绝对正确的。房地产周期是指市场活动的波动情况，以绩效峰 值 和 低 谷 为 衡 量 指 标 。在 伦 敦 市 中 心，房 地 产周期历来是由重大全球性经济事件触发的。20世纪 90年代的经济萧条、互联网泡沫崩盘和全球金融危机全都导致了租户需求下滑，空置率上升，并使租金承受下行压力。然而，最近的一次供应量增加并非由任何特定经济事件触发；这一趋势在 2016年年中欧盟公投前就已开始。房地产周期的一个关键特点是办公楼供应量波峰波谷与投机性建设活动之间的关系。投机性建设具有反周期性：随着需求回升，供应开始下滑，开发商信心增强始实施计划，以填补潜在的供需缺口。2014年，新建和翻新的办公空间供应量开始快速下滑，引起了开发商的回应。然而，促使供应增加的另一个因素是部分租户搬进了前几年预租 的 房 源 ，向 市 场 释 放 了 部 分 二 手 办 公 空 间 。续Patrick Scanlon 伦敦市中心研究部 主管Abby Brown 伦敦市中心租赁部 合伙人随着开发管道收窄且就业率保持高位，伦敦的办公楼供应量将开始下滑”尽管整个伦敦有大量正在开发的项目，但商业项目较少，可供租赁的项目更少。伦敦市中心在建的投机性写字楼项目资料来源：莱坊研究部伦敦城梅菲尔区陶尔哈姆莱茨区萨瑟克区万平方英尺的在建投机性项目到2020年才能交付。25%2017年底，在建的投机性项目的总面积为莱坊伦敦报告 20180908续 伦敦市中心的预租量（200,000平方英尺）与新建/翻新的供应量计划外建设过程中新建/翻新的总供应量现在，我们已进入房地产行业的下一个周期虽然对观察者来说，伦敦似乎到处都是建筑施工用的塔吊，但还有更多的项目隐藏不露，任何市场评估都要考虑到这一点。伦敦市中心有 259个在 建 开 发 项 目 ，但 其 中 有 187个 为 住 宅 项 目；只 有72个项目可以提供商业空间，其中仅三分之二可供出租。尽管如此， 2017年 底 ，在 建 投 机 性 项 目 总 面 积 超过 690万平方英尺，比平均水平高出 20%。对 伦敦市中心办公楼市场而言，这意味着什么？正常情况下，这么多的存量进入市场会引发担忧。然而，目前在建的所有写字楼空间中超过四分之一最早要到 2020年 才 能 竣 工 ，因 而 ， 2018年和 2019年新入市的存量空间只有 490万平方英尺左右。假设市场对新建和翻新的办公空间的平均吸纳量为 900万平方英尺，则这期间的开发管道只能满足略多于一半的租户需求。我们相信，优质办公空间供应不足会促使伦敦市中心涌现出下一波大规模预租浪潮。通过对预租行为进行历史分析，我们发现，在供应下滑、市场形势好转的时候，预租会成为关注的 焦 点 。伦 敦 市 中 心 供 应 峰 值 已 过 ，并 且 已 经 促使预租出现增长。供应持续下滑会促使租户继续从开发管道中预支办公空间，确保在实际租赁前就将偏爱的租赁场地收入囊中。大型租户不能想当然地认为，一定有投机性空间可满足其需求。随着开发管道收窄且就业率保持高位，供应会下滑。谁在建设伦敦？伦敦的商业项目历来由英国开发商控制，建设资金来自国内渠道。虽然海外投资者一直是存量投资房源的主体，但他们参与开发的兴趣不大。然而，全球金融危机以来，投机性开发项目已经很难获得银行贷款，这对保持管道可控起到了一定的作用。结果导致开发项目所用资金的来源发生 了 重 大 变 化 。我 们 的 分 析 显 示 ，今 后 五 年 使 用英国资金的开发项目所占比例已经从 60%以上降至 32%左右，其中，北美开发商控制的办公空间量增长明显。其中包括尚未开工的项目。海外资金增长导致的一个副作用是伦敦开发项目的回报率降低了；随着约 10%的无杠杆回报率成为标准，伦敦与其他全球市场的差异进一步缩小。尽管存在这个因素以及脱欧的影响，伦敦仍然是一个相对安全且有吸引力的市场，尤其是因为外国投资者享有较大的货币优势。然而，英国财政大臣在去年 11月的预算中宣布，从 2019年 4月开始，多数外国投资者需要对位于英 国 的 房 地 产 支 付 资 本 利 得 税 。从 2020年 4月起，外国投资者还要遵守近日推出的债务利息减免限制和亏损减免限制，这意味着高负债结构将需要支付更多的英国税费。重要的是，对此体会最深切的是试图通过新项目扩大规模而购买了次级股票的投资者。这对伦敦的开发管道会产生什么影响？莱坊认为，对不同情况要区别对待。计划建设和销售项目的大型海外开发商应该已经开始缴付公司所得税，基本上不会受到这些变化的影响。小型开发商或私人投资者可能会在 2019年 3月之前加快开发，尽可能提升其楼盘的价值，从而缩小“当前”价值与开发后利润之间的差距。无论哪一种情况，虽然变化可能较大，但因在伦敦拥有和开发商业地产而获得的优势最终很可能会抵消掉不利因素的影响。 从历史数据来看，计划外预租在周期两端最为盛行。计划外预租在供应走出低谷后达到峰值。随着条件的改善，计划外预租快速增长。开发管道强劲会促使计划外预租减少。供应下滑刺激预租增多。供应已达峰值，开发管道收窄，租金趋稳。19981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 20214.543.532.521.510.5014121086420百万平方英尺（预租）百万平方英尺（供应）资料来源：莱坊研究部下一个计划外预租周期的时机已然成熟。伦敦市中心开发资金的来源资料来源：莱坊研究部19%43%2017-2021年的数据包括已竣工项目和在建项目。2012 - 2016 2017 - 2021英国北美32%61%莱坊伦敦报告 20181110奠定 基础美国建筑师 Frank Lloyd Wright相 信 ，所 谓 建筑 ，不 仅 在 于 兴 建 大 楼 ，更 应 关 注 楼 内 租 户 的 生活。在当今的伦敦市中心，这种观念比以往任何时候都重要。从历史上看，企业的重点工作一般都是通过减少资本支出，实现利润最大化；房地产通常是企业认为可以增加利润的一个关键领域。高效的大型楼板加上超高的居住密度，这是 20世纪 80年代、 90年代和 21世纪前十年商业地产设计秉承的核心思想。然而，当前的关注点已经转向生产效率和员工满 意 度 的 提 升，结 果 对 建 筑 设 计 造 成 了 影 响 。另外，由于技术进步使得将后勤职能转移到低成本地 点 成 为 可 能 ，所 以 ，企 业 的 重 心 转 向 了为 前 线职能部门吸引和留住人才。英国办公楼协会进行的一项研究发现，企业约有 55%的 基 本 成 本 与 员 工 相 关 ，只 有 15%与房地产直接相关。据此，企业通过营造人性化而非只是高效的工作环境，限制员工流动引起的成本，这种做法是符合商业逻辑的。“楼宇不仅是一个场所，同时也是一种生活方式” Frank Lloyd Wright。可持续性和群体归属感是彭博社新的欧洲总部定制大楼采用的核心设计思想，这栋大楼位于银行站和景隆街站 (Cannon Street) 之 间 ，建 筑 面积达 760,000平 方 英 尺 ，占 地 面 积 为 3.2英亩。大楼取得了世界上大型办公楼项目有史以来最高的设计阶段 BREEAM评 分，采 用 自 然 通 风 、智能气流系统和组合式供热及发电系统。在内部，大楼的设计有利于促进人员之间的合作。进入大楼后，员工和访客将被带到六楼的“美食”区，这里免费提供咖啡和食物，是社交的绝佳去处 ，位 于 中 央“ 三 螺 旋 ”楼 梯 的 周 围 ，通 过 这 部 楼梯可通达各个楼层。底楼的零售设施全部经过精挑细选，可让大楼里的员工在此一边享用午餐和晚餐，一边聊天交往。续对于有关房地产的投资，应该减少员工相关支出”彭博社维多利亚女王街3号，EC4Patrick Scanlon 伦敦市中心研究部主管Andrew Tyler伦敦市中心办公楼 开发部主管白城广场 (White City Place) 是之前的 BBC西伦敦园区的一部分，在经过重新设计的公共空间中，提 供 了 近 800,000平方英尺的办公空间。WestWorks是一个面积达 290,000平方英尺的翻新综合体，以互动式设计和独有服务为特点，营造出一种有利于协作和创新的氛围。除了一个可容纳 100人的录音棚以外，大楼还设有休闲式会客区，既可为大楼带来些许休闲感，又可缓解会议室给人的紧张感，为进入楼内的人员营造一种充满活力的体验。此 外，租 户 还 可 以 使 用 一 个 12,000平方英尺的公共平台和一个亭子，二者可供租赁，用于举办私人活动。白城广场， W12伦敦最新的建筑：因 此 ，对 于 有 关 房 地 产 的 投 资，应 减 少 员 工 相 关支出。以下选择的部分项目突显了这种新的思路 不仅体现在楼宇的设计当中，同时也显现在配套设施和公共设施的设计当中 这彰显了伦敦商业地产的下一波发展趋势。We s tWor k sThe 莱坊伦敦报告 20181312International Quarter London是伊丽莎白女王奥林匹克公园再开发项目的一部分，这是欧洲最大的城市开发项目。这 是 一 个 混 合 用 途 项 目 ，可 提 供 400万平方英尺的工作场所和住宅、零售及休闲设施。健 康 安 乐 是 该 项 目 设 计 的 重 要 组 成 部 分 ；员 工 可以使用公园的体育设施和各种开放空间，建筑本身也能轻松适应各种不同需求，可营造更灵活的工作方式。连通性也将成为该项目未来设计中要考虑的一个重要因素。该区目前有多条干线交通设施，包括 1号高速铁路、码头区轻轨、 TfL地 上 铁、朱 必利 线 和 中 央 线 ，从 2019年 开 始 ，伊 丽 莎 白 线 也 将开通。InternationalQuarterLondon巴特西 电站斯特拉特福， E20重建后的标志性二级保护建筑 *及周围区域将提供至少 125万平方英尺的办公空间和大量住宅、零 售 、休 闲 及 公 共 空 间 。竣 工 后 ，这 个 占 地 面 积 达 42英亩的项目将包括：电站内一个可容纳 2,000人的活动场地； 40家咖啡馆和餐厅； 250个商店和餐饮店； 18英亩的公共 空 间 ；一 个 新 的 一 区 地 铁 站 。另 外，项 目 还 将提供 4,364套住宅。苹果公司已经承诺在电站中租用 500,000平方英尺的空间；苹果伦敦新园区将于 2021年投入使 用 ，初 期 将 有 约 1,400名苹果公司员工从伦敦各地的现有办公室搬到这里；这里还为将来的增量员工预留了足够的空间。由福斯特建筑事务所设计的三期北部区域已被预租给艺术酒店 (The Art Hotel)；该 酒 店 将 提 供163间客房和一个屋顶游泳池。巴特西电站，SW11续 莱坊伦敦报告 20181514目前，企业的成功，如果不关乎企业的生死存亡，完全取决于采用和实施新技术，提高效率、生产能力、拓展新市场或打造新的产品类别。为此，创新成为必然，并将直接影响到办公空间的功能、使 用 、设 计 甚 至 位 置 。一 个 值 得 注 意 的 重 要 趋 势是，多个行业都涌现了各种创新中心。这些创新中心可能完全局限于企业内部，但越来越多的创新 中 心 采 用 开 放 、协 作 式 的 工 作 环 境 设 计 思 路 ，试图在企业租户与创新型的初创企业或供应商之间建立协作关系。办公室不再只是为一排又一排收发电子邮件的员工提供工作场所。相反，办公室要营造有利于创新的协作式工作环境。为了实现战略转型、促进创新，伦敦市场上的租户对移动便利性的重视有增无减。我们过去两年非常关注这一趋势，其并未出现消退的迹象。这背后有多个因素在发生作用。关键是租户需要利用能支持企业转型的人才。不足为奇的是，我们发 现 ，因 交 通 基 础 设 施 改 善 而 受 益 的 地 段 受 到越来越多的关注，这些地段的人才蓄水池作用将因此得到增强。 2007年以来， 5个表现最好的子市场中有 3个位于 Crossrail快 线 各 站 周 围 。类 似地，我们现在发现，租户开始主动寻找有创新型学术科研基础设施配套支持的地点。虽然伦敦市场新供应量的减少影响了这种移动性，但对员工通勤便利性的重视无疑是主要推动因素。一个不可否认的趋势是新型租用模式日益受到重视。在市场上，联合办公现象急剧增多，这是一个快速发展的市场领域。联合办公曾经是小型 初 创 企 业 的 专 属 领 地 ，现 在 已 成 为 满 足 大 型租户（也就是大企业）需求的一种解决方案。然而，我们认为，在对联合办公现象进行的评估中被忽略的因素往往是最重要的。联合办公将房地产供应从基于产品的模式转变成了基于服务的 模 式 。空 间 即 服 务 (Space as a service) 现已成为伦敦市场的一个重要理念。更重要的是，该模式完全符合现代租户的需求，在服务完善的空间中营造出一种积极的体验和归属感，服务水平和关注度得到统一，不因占用空间大小而异。联合办公服务经营方把租户当作客户，为他们提供优质服务。这对未来的市场意味着什么？显然，伦敦办公楼市场会继续演变。在接下来的 24个月中 会 涉及 更 具 革 命 性 的 变 化 。英 国 脱欧将继续主导新闻头条，最终会对经营环境产生实实在在的变化。租赁会计准则也会变化，促使租户将重心放在所租用空间产生的财务影响上。重要的是，下一波科技浪潮将对企业形成冲击。机器人技术、人工智能和物联网都会对商业流程和架构带来挑战。同样，这些因素在短期内不大可能带来革命性的影响，但长期来看，其影响将是巨大的。随着其影响的显现，租户的决策基础将发生永久性的改变。这对租户和投资者的主要影响可从盖茨的这句话中看出：“不要被骗 得 无 所 作 为 。”浅谈一场最近在对“望未来”这个项目进行研究时，我被比尔 盖茨说过的一句话中蕴涵的智慧所折服。微软的这位共同创始人认为，“我们总是高估今后两年会发生的变化，对今后十年会发生的变化却 估 计 不 足 。”在 评 估 伦 敦 办 公 楼 市 场 最 近 的 演变 时，这 一 点 体 现 得 尤 其 明 显 。十年间的巨变不妨回想一下过去十年；这十年始于全球金融危机 (GFC)，市场上甚至出现了更大的恐慌。当时，我经常问这样一个问题：“市场何时能回归正常？”当时，我满怀希望地认为，全球金融危机给市场造成的巨大破坏只是短期的。可结果是全球金融危机造成的破坏并不是短期的。在这十年的剩余几年里，原本所谓“正常”的状况逐步发生转变，有时是细微的调整。如今，伦敦市场的规模和形势，伦敦的实体空间的体量和性质，租户的构成和使用条件都已经被彻底改变。市场并未回归原状，而是发生了适应性的变化。市场要适应变化，因为市场中最基本的要素“租户”本身也需要针对各种压力作出调整。全球金融危机后，经营环境的特点主要表现为经济增长率低、技术带来革命性影响数字革命永久性地改变了入市路径、企业的人才需求发生转变，因此，房地产的作用随之被重新定义。这一时期，引领房地产重新定义的是微软、谷歌、苹 果 、亚 马 逊 、脸 书 等 新 兴 科 技 巨 头 。从 盖茨的话所体现的精神来看，这是一种增量性但重 要 的 变 革 。巨 头 们 纷 纷 移 向 城 市，尤 其 是 伦敦；他们利用技术改变了工作风格和工作实践；为了适应这些工作风格，提高工作场所的满意度，他们改变了工作场所的布局和装修风格；重要的是，在此过程中，他们对其他行业的租户的房地产战略产生了影响，给予了启发。当今租户市场的四大主题切不可估这种影响。科技行业租户带来的观念转变，不仅是目前伦敦市场租用需求升高的主要原因，同时也得到了律师事务所、会计师事务所、传媒公司和银行的积极践行，事实上，其中包括深受技术革命影响的所有企业。从这个意义上来说 ，目 前 有 四 大 主 题 贯 穿 伦 敦 租 户 市 场 。目前，人们坚信，房地产是一种战略手段。合适的办公楼并非一种简单的生产要素，它可为企业的经营和文化转型提供支持。它有利于人才管理战略的实施，有助于实现员工人数增长和留住员工 。它 有 利 于 营 造 和 推 动 建 立 新 型 工 作 文 化 。它越来越多地融合了品牌价值并对品牌价值起到推广作用。然而，房地产的这种战略性作用并非没有问题。鉴于房地产内在的不确定性及经营环境的大规模剧烈变化，企业的规划周期变得越来越短了。对许多企业来说，预测两三年后的情况几乎是不可能的。这会带来一些问题，因为在房地产市场上，伦敦市中心的平均租期虽然在 缩 短 ，但 也 超 过 7年 。因 此 ，无 怪 乎 当 今 的 租 户要求租约提供更大的灵活性和更多的选择性。过去，对租约灵活性收取的溢价是租户无法承受的巨大成本。如今，对企业来说，因不具备这种灵活性而付出的真正代价可能是致命性的。另外 ，随 着 实 用 主 义 成 为 业 主 行 为 的 主 导 因 素 ，伦敦市中心市场的平衡性意味着，租户可以用较低的代价获得灵活性。伦敦科技行业主导新的房地产模式。Lee Elliott博士商业研究部 主管Richard Proctor伦敦市中心租户 代表主管20072008200920102011201220132014201520162017科技巨头对其他行业的租户的房地产战略产生了影响，给予了启发”Bill Gates金融行业与TMT行业在伦敦市中心2007/2017年的吸纳量资料来源：莱坊研究部资料来源：莱坊研究部伦敦市中心办公楼吸纳量总吸纳量交易数1816141210864202,2002,0001,8001,6001,4001,2001,000百万平方英尺租户：金融行业TMT行业42%19%16%31%20172007交易笔数演变：房地产是战略的基础01创新势在必行02租户对移动便利性的 重视有增无减03联合办公的范围持续扩大和演化04莱坊伦敦报告 20181716技 术 提 供 了 可 靠 、高 效 的 平 台 ，使 人 们 能 以 前 所未有的方式开展工作。云计算、超快宽带、无线互联网和 4G智能手机设备使数字工作模式成为标准。技术进步是灵活办公和联合办公模式取得成功的关键。传统办公与灵活办公灵活解决方案可以免除租户布置常规租赁办公室而产生的不菲资本支出，比如装修、会议室、餐饮、 IT服务等支出，这些都包含在服务套餐以内。这样，企业就可以灵活地根据需求增加或减少 办 公 空 间；对 快 速 发 展 、从 事 短 期 承 包 业 务 或者根本不确定 12个月内到底有多少员工的新企业来说，这种解决方案非常方便。另外，租户也能从同一办公空间内的其他企业受益，获得财务、法律数字等方面的服务。Almacantar首席执行官 Mike Hussey解释道，“作为先行者， WeWork意 识 到 ，如 果 能 使 房 地 产成本固定下来，就能通过向不断增长的用户群体提供服务来获取丰厚的回报。”这对伦敦办公楼市场有何影响？灵活办公空间对传统办公楼市场的长期影响尚不明朗。有人认为，小规模的传统办公楼会受到威胁 ，因 为 它 们 与 灵 活 办 公 空 间 市 场 存 在 直 接 竞 争 。过 去 三 年 ，在 伦 敦 市 中 心 ，对 5,000平方英尺以下的传统租赁空间的需求出现了下滑，其中至少有部分原因是灵活办公中心数量的快速增长。然而，对数据进行深入研究后发现，西区 5,000平方英尺以下的办公楼租赁市场过去两年的表现 实 际 上 高 于 平 均 水 平，尤 其 是 0-1,000平方英尺这个区间的办公楼租赁市场，其目前的绩效水平为长期平均水平的 5倍 。伦 敦 城 的 情 况 完 全 相反， 5,000平方英尺以下市场的吸纳率 2014年以来就低于平均水平。其主要原因是，相比伦敦城，灵活办公空间提供商在西区的收购量较少 2017年 ，伦 敦 城 有 37起 灵 活 办 公 楼 交 易 ，西 区 只 有 16起。要考虑的一点是，通过联合办公模式租给小型租户的空间处于中间位置，因为虽然联合办公空间提供商交付的是大单元，但后者服务的则是小单元市场。据 2017年全球联合办公市场调查，目前租用联 合 办 公 空 间 的 会 员 中 ，有 45%的人在成为会员之前是在家上班， 26%的人以前在传统办公场所上 班 ，低 于 2016年的 37%。这 意 味 着，联 合 办 公的增长不会对传统吸纳量产生直接的对等影响。将对传统办公模式产生更大影响的是向企业租 户 大 规 模 推 广 灵 活 办 公 空 间 的 做 法 。据 报 道 ，IBM签下了纽约市 WeWork一个面积达 100,000平方英尺的联合办公中心的全部工位；在伦敦市中心，这类合作关系很可能与传统办公空间租赁模式形成直接竞争。伦敦市中心灵活办公空间解决方案的未来灵活办公空间提供商已经开始以前所未有的步伐收购新的房源，这将成为伦敦未来办公市场的一个关键特点。随着工作模式的持续演变，许多雇主、承包商和自由职业者对办公场所灵活性的需求将出现增长。另外，技术突破将增加对短期灵活项目空间的需求；对企业来说，灵活办公选项将带来便利的解决方案。同时也会有许多企业更适合选择传统办公空间。对增长更稳定且可预测的租户来说，传统租赁模式虽然需要一次性投入较多的资本支出，但可以节省大量的成本。对大型企业来说，尤其如此。租户需求不断发展，对灵活性提出了更高的要求。如果传统业主可以适应变化，提供这种灵活性，则我们认为，现有业主可以与灵活办公解决方案提供商共享繁荣，而不会被取代。Victoria Shreeves 伦敦市中心研究部 分析员16西区37伦敦城2017年灵活办公楼交易总量联合办公的成功及其 对伦敦市场的影响近年来，伦敦在提供灵活工作空间、探索联合办公方面经历了快速变化。 2014年 以 来 ，伦 敦 市 中心 的 灵 活 办 公 空 间 平 均 吸 纳 量 急 剧 增 长 ，目 前 已经超过十年均值的两倍。我们将研究其成功背后的推动因素，以及其会对伦敦市中心办公楼市场造成什么样的影响。灵活解决方案的兴起对灵活办公空间、服务式办公空间和联合办公空间的需求出现了前所未有的增长，其背后的原因 不 只 一 个。近 些 年 出 现 了多 种 颇 具 影 响 的 趋 势，使得一个拥有 30年 历 史 的 老 行 业 重 整 旗 鼓 、重塑品牌，向新的数字时代看齐。主要推动因素有： 2010年 以 来 ，伦 敦 的 中 小 企 业 (SME) 数量增长了 41%，主要是因为来自风险资本的资金显著增多。 零工经济的增长导致自由职业和合同工增多。 多变的经济形势使得企业倾向于回避长期租约。 工作模式经过演变，协作、共享和群体归属感成为其中的一部分。5,000平方英尺以下市场的吸纳量（交易数）西区2008200920102011201220132014201620172015联合办公空间提供商的惊人崛起以及关于其快速发展的各种说法彰显的并非是一场革命，而是对现有业主未能满足未来租户的需求这个普遍问题的一种反应。WeWork取得的惊人成就和发展速度只不过体现了市场对其他企业无力发现需求的失望。即使WeWork在伦敦拥有200万平方英尺的租赁办公空间，也只能满足伦敦不到1%的工作人群的需求，相当于两家投资银行的规模。所以还有很大的发展空间。”Mike HusseyAlmacantar首席执行官90080070060050040030020010005,000平方英尺以下市场吸纳量与长期平均水平（2017年）-23%35%西区伦敦城西区长期平均水平伦敦城伦敦城长期平均水平Amanda Lim灵活办公解决方案部 分析员资料来源：莱坊研究部资料来源：莱坊研究部伦敦的灵活办公趋势莱坊伦敦报告 20181918法 管 辖 区 。有 些 英 国 律 师 反 应 迅 速 ，已 经 加 入 爱尔兰律师名册，以便在欧盟案件中维持法律特权。据爱尔兰律师协会称，过去两年有约 1,250名英国律师提出了申请。公投前，每年申请总数在 50至 100人之间。金融行业的未来存在着不确定性。不同机构对英国脱欧后流失的岗位数量的预测结果大相径庭。多数预测都非常吸引眼球，因为它们预测了各种最差的情况，即脱欧会给英国带来巨大困难并且不存在过渡期，但出现这种情况的可能性不大 。我 们 相 信 ，银 行 不 大 可 能 把 大 量 员 工 转 移 到欧 盟 去 。另 外 ，银 行 会 一 边 积 极 利 用 背 靠 背 交 易这类漏洞，以继续在英国开展业务，一边寻求更具持续性的解决方案。在考虑金融行业的未来时，脱欧无疑给金融科然而，这个行业也可能会面临一些潜在的问题。脱欧会增加律师事务所在欧盟开展业务的难度，就如金融公司一样，结果会导致部分律师事务所减小在英业务规模，把一些律师调往欧盟司未来需求脱欧公投以来，伦敦市中心的办公空间需求一直出乎意料的强劲。 2017年，租赁活动大幅超过上一年 ，收 购 的 总 面 积 达 410万 平 方 英 尺 ，比 平 均 水 平高 31%。经济和劳动人口的增长将推动企业对外扩张，增加对办公空间的需求。莱坊通过深入研究，就各个相关行业的发展趋势提出以下建议：科技行业将推动伦敦的办公空间需求过 去 五 年 ，伦 敦 TMT企业占用的办公空间量达到前所未有的水平。在此期间，被收购的办公空间超过 1700万 平 方 英 尺 ，相 当 于 克 勒 肯 维 尔 (Clerkenwell) 和肖迪奇 (Shoreditch) 的整个办公楼市场。鉴于伦敦最大的一些科技企业全部签订了新的总部长期租约，科技行业的需求是否已经达到峰值？或许回答这个问题的最佳方式是问我们自己，我们是否相信新技术的演变和发展已经终止。答案无疑是否定的；我们可以肯定的是，科技企业的增长势头将继续保持下去。事实上，有人指出，今后十年对科技类商品和服务的需求有可能会增 加 两 倍 。那 么 ，增 长 源 于 何 处 ？过去几年，人们的关注点停留在科技巨头身上。伦敦房地产行业一直在尝试预测科技行业的发展趋势，试图发现能签下大规模租约的又一个谷歌或脸书。然而， TMT企业的办公需求不仅来自全球办事处；过去五年，从数量来看与 TMT企业达成的所有交易中有 70%都涉及到 5,000平方英尺以下的房源。现实情况是，小型企业也对科技行业起着巨大的推动作用，这些企业取得的技术突破在科技行业以外难觅踪影。无线技术创新和物联网一定会在我们的日常生活中发挥更大的作用，无论是在工 作 场 所 还 是 在 家 中，均 是 如 此 ，这 将 为 小 型 企业 提 供 大 量 的 创 新 机 会 。事 实 上 ，据 来 自 UKTN的数据，脱欧公投以来，伦敦企业加快了技术资金的融资，几乎未见减缓的迹象。与此同时，随着产品和服务的进一步改进，大型租户也实现了增长。脸书近日宣布，计划将从事安全业务的员工人数增至 20,000人 。安 全 将 越来越受到科技企业的重视，随着越来越多的员工被招来应对网络威胁，这会带来增长机会。另外，我们预测，今后五年，来自生物技术、人工智能 (Al) 和生命科学领域的新进入者会促使TMT需求增长，因为他们要吸引伦敦的人才，通过办公桌和电脑而非实验室开发产品。但还不能忽视伦敦的传统租户正如我们在本报告其他部分论述的那样，未来，来自灵活办公服务提供商的需求将在伦敦市中心市场中发挥重要作用。目前， WeWork和Knotel都已经开始向传统联合办公模式以外的企 业 提 供 托 管 办 公 空 间 。然 而 ，我 们 必 须 小 心 ，不能忽视过去 30多年来一直在伦敦办公楼市场发挥积极作用的各个行业。不 可 避 免 的 是 ，变 革 会 创 造 机 会，虽 然 有 些 企 业会在英国脱欧之后遭遇困难，但长期来看，有望放松的监管制度会在金融行业和专业服务行业产生新的需求。中短期来看，专业服务行业很有可能成为焦点。专 业 服 务 行 业 会 面 临 英 国 脱 欧 带 来 的 挑 战 ，但 这反过来也可能成为新的需求来源。由于企业在准备应对脱欧的过程中要寻求指导和帮助，所以，对法律服务的需求一定会增长。事实上，由于企业需要就脱欧后的环境展开谈判，因此这会产生可观且持续的法律服务需求。会计和管理咨询服务行业也是如此，市场将需要他们的预见能力和专业知识。Julian Woolgar西区租户代表 主管技 等 其 他 发 展 机 会 蒙 上 一 层 阴 影 。据 London & Partners进行的调查，尽管市场担忧脱欧会伤及整个行业，但伦敦仍然是欧洲金融科技初创企业最大的汇聚地。未来一片光明？随着脱欧的日益临近，人们会继续臆测伦敦企业将受到什么样的影响。虽然我们不可能预测未来，但 我 们 很 清 楚 目 前 正 在 发 生 的 事 ：公 投 以 来 ，伦敦市中心的办公空间吸纳量远远好于预期，并且没有出现任何大幅减缓的迹象。对任何市场来说，短期不确定性都是有害无益的，但伦敦的租户认为，伦敦是长远未来的最佳选择 。多 数 租 户 都 会 继 续 留 在 伦 敦 。尽管英国脱欧会带来不确 定 性 ，但 整 个 行 业 在今后五年将实现增长。过去五年，与TMT企业达