2018伦敦开发热点报告.pdf

伦敦 开发热点 2018年住宅开发机会区域 住宅研究 值得关注的地区 价格预测 市场最新动态2 值得关注的地区 莱坊发布的 开发热点 报告列出整个伦敦地区内住 宅开发价值可能会超过整体市场的潜力地区。 2018年 开发热点 报告已是第三版， 在本版报告中，我们仍然保留了此前 报告中的部分热点区域，但同时也列 出了其他全新的热点区域。本文第8页 详细列出了判断热点区域的方法， 包括分析即将开展的交通基础设施升 级工程、大规模重建或场所营造， 并辨明那些与邻近社区相比存在价差 的地区。 值得注意的是，我们在热点地区调 查的房价完全不同于范围更广的市场 预测，后者包括所有类型的住房。 相反，我们着眼于局部地区，将新建 房产的当前的预估价格与其到2021年 年底可能达到的价格进行对比。前提 是假设每个地点都将会交付最优程度 的开发项目。 自莱坊上次发布报告以来，伦敦的开 发前景已在两年内发生了变化。这些 变化的诱因包括一系列政治、经济和 政策事件，其中脱欧公投和附加印花 税新政的影响尤为深远。2016年新市 长当选后，其规划政策也有所调整。 根据全英房屋抵押贷款协会 （Nationwide） 的数据，伦敦市场 的年均价格在2017年出现8年来的首 次下滑。然而，在这一数据的掩盖 之下，伦敦各区域发展速度各异， 部分自治市的价格仍有上涨。 如先前的报告所示，运输基础设施升 级、重建和公共空间改造都是影响新 建和二手市场定价的因素。 与此前的报告相比，新发现的开发热 点地区的地理分布覆盖范围更广。 在价格方面，多数都是新建开发项目 定价低于800英镑每平方英尺的区域， 而且多数都位于一区以外。这凸显出 伦敦地产开发格局正向着更加注重购 房者负担能力的方向发展。 我们预测的时间跨度为2018年至2021 年，这期间伊丽莎白女王线 （Crossrail 项目） 将开通。在许多情况下，高速轨 道枢纽及周边地区项目的定价已经考 虑到高速轨道线明年年底开通这一因 素，不过对于那些大规模开发项目尚 在筹划中的点站来说，其优势将在未 来的定价中反映出来。 伦敦市场在过去两年的变化动态也对 我们2015年预测的一些热点地区的表 现产生影响。其中一些地区的房价在 预测时段内并未出现增长，但是仍被 视为是具有发展潜力的地区。2015年 确定的其他一些热点已经从名单中剔 除，多数是因为这些地区已经兑现其 强于整体市场表现的潜力，今后很可 能会与市场保持持平状态。 图1 伦敦未来住宅开发“热点”区域 0% % 0% 5% 10% 15% 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 100万英镑以上住房的印花税从 4%上升至5% 200万英镑以上住房的 印花税上升至7% 脱欧公投 印花税改革： 去除 “ 阶梯结构 ” 二套房额外征收 3%的印花税 图2 伦敦市中心黄金地段房价 年度变动 资料来源：莱坊研究部 开展大规模城市翻新项目的资金需求显 而易见，各方应认识到政府注资刺激经 济势在必行，这不仅是为了确保经济可 行性，也是为了通过利润，鼓励开发 商致力于开发这些项目。就目前情况 来看，这一点需要予以特别关注和强 调，以确保最高水平的建筑环境质量。 具体而言，我们认为许多方案需要更 加善用前期现金流，方可交付高质量示 范性的产品。一旦取得圆满的效果， 回报就会随之而来。然而，重要的是， 这些回报并不只是超高利润，而应从 各个方案的长期发展和环境效益角度 来考虑。 JAMES KEEGAN 住宅开发咨询部 12 13 10 XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX 11 7 温布利 哈罗 哈默史密斯 巴特西 卡姆登 哈克尼 特哈姆哈尔 奥林匹克公园 伍德格林 格林威治 汉普斯特德 汉普斯特 德荒野 摄政公园 海德公园 布伦特福德 绍索尔 古橡公地 A41 A40 A312 M4 A406 A12 A2 A406 资料来源：莱坊研究部 113 图1 伦敦未来住宅开发“热点”区域 * 取决于在预测时段内是否形成群聚效应 重建前 重建图例 重建早期 初步“场所” 已形成，但有待 进一步开发 重建 非增值因素 住宅研究 2018年热点 2018 年热点 以下排序并非热点地区的预测增长顺序 新热点 一区 12 13 10 XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX 11 7 温布利 哈罗 哈默史密斯 巴特西 卡姆登 哈克尼 特哈姆哈尔 奥林匹克公园 伍德格林 格林威治 汉普斯特德 汉普斯特 德荒野 摄政公园 海德公园 布伦特福德 绍索尔 古橡公地 A41 A40 A312 M4 A406 A12 A2 A406 12 13 18 17 15 14 8 6 10 3 5 7 4 1 2 9 16 1. 梅费尔 （MAYFAIR） 6,000 7,000 2. 伯爵宫 （EARLS COURT） * 1,650 2,100 3. 国王十字 （KINGS CROSS） 1,600 1,850 4. 里森树丛 （LISSON GROVE） 1,400 1,850 5. 法灵顿 （FARRINGDON） 1,450 1,750 6. 肖尔迪奇 （SHOREDITCH） 1,300 1,500 7. 卡姆登 （CAMDEN） 1,100 1,500 8. 加拿大塘 （CANADA WATER） * 900 1,250 9. 古橡公地 （OLD OAK COMMON） * 750 1,000 10. 哈克尼中央 （HACKNEY CENTRAL） 875 1,000 11. 绍索尔 （SOUTHALL） 600 750 12. 特哈姆哈尔 （TOTTENHAM HALE） 675 750 13. 伍德格林 （WOOD GREEN） 650 800 14. 查尔顿河岸 （CHARLTON RIVERSIDE） * 550 700 利河谷下游地区 （LOWER LEA VALLEY ） 15. 皇家船坞 （ROYAL DOCKS） 800 1,000 16. 哈克尼威克 （HACKNEY WICK） 700 850 17. 西汉姆 （WEST HAM） * 700 950 18. 雷敦 （LEYTON） 675 800 2018 2018 2021 20214 热点因素 场所营造 对改善公共空间和升级现有城镇中 心的投资有助于推动整个伦敦地区 的需求，同时也为此前未充分利用 的土地打开住宅和商业开发机会。 随着对新住房的需求持续上升， 新社区的建设将变得日益重要。 交通 交通设施方面的变化会刺激并开 放城市的部分地区、吸引投资、 创造额外的住房需求，并为交通枢 纽和周边地区的市场带来新的 活力。今年伊丽莎白线的开通将缩 短横跨伦敦地区的交通时间，这有 利于开辟新市场和改善现有市场的 交通联系。此外，拟议和未来的交 通升级计划，如高铁2号线（HS2） 和Crossrail 2线，很可能进一步推 动车站枢纽及周边地区的发展。 价差 2018年的开发热点能够反映出伦敦住 宅市场的动态变化。外围地区的需求 有所增加，这推动了住宅价格的强劲 增长，但外区的平均房价仍低于伦敦 的平均水平。随着基础设施和重建项 目继续获得投资，这些地区有潜力提 供范围更广泛的新住房。 开发 2016/17年度，伦敦新住房净供应 量增至39,560套，相比之下，伦敦 新住房的年需求量为66,000套。 这种供需不平衡状态似乎还将持续 下去。目前伦敦有很多地区正在进 行大规模的开发项目，其中许多项 目在近几年内将无法完全建成。 随着住宅供不应求的局面持续， 这些新社区有望从中受益，房价表 现有望超越整体市场。然而，政策 格局的变化可能会对某些地区的新 供应形成压力。 重建 重建可为一个区域带来翻天覆地的 变化。伦敦市长正与各区镇政府和 开发商携手，努力为伦敦带来实质 性的改善。除了开发住宅房产之 外，伦敦的很多规划中或目前正在 开发的大规模项目还会建造新商 店、餐馆和咖啡馆。在这些地区， 我们认为都具有超越整体市场表 现的潜力。 在我们的一些热点地区，达到群 聚效应是个关键的假设，因为这 可以使人们认识到改变，进而又 推高价值。这些地区对新住宅的 广泛需求是毋庸置疑的，不过宏 观经济条件的不确定性、政府的 降温措施和限制性规划政策方向 对于计划的实现仍然构成切实的 威胁。成功的关键在于能以具有 创意的、经过深思熟虑的解决方 案来应对这些风险，同时满足政 策决策者和开发商的需求。 CHARLIE HART 城市和东部开发主管5 住宅研究 2018年热点 绍索尔 （SOUTHALL)）/海 斯（ HAYES ） 当前价格：600 /平方英尺 2021年预测：750 /平方英尺2019年Crossrail城铁开通之后， 往来绍索尔的交通时间将大幅减少。 目前为止，该地区的开发活动很少， 但有一系列大型项目正在筹备当中， 届时将为该区域带来便利设施和新住 房。该区域目前有一项开发项目正在 施工当中，距离横贯铁路15分钟步行 路程内，另有8个正在筹建中的开发项 目获批建造4,489套私人单元。车站周 围的开发和重建水平表明， 绍索尔的 房价具有超越当地水平的潜力。 伍德格林 （WOOD GREEN ） 当前价格：650 /平方英尺 2021年预测：800 /平方英尺哈林盖区 （Haringey） 当地政府已经拨 款30多亿英镑用于开发伍德格林地 区，这其中包括60,000平方英尺的新 办公区域，有望创造4,000个就业机 会。开发项目还将包括7,700套新住房 和一个囊括商店、餐馆和咖啡馆的新 城镇中心。当地政府指出，2016年6 月在车站路 （Station Road） 开设了绿 色房屋 （Green Rooms） ， 这是个为从事 艺术工作的人士提供经济型住宿的社 会企业，旨在促进该地区的重建。从 伍德格林乘坐皮卡迪利线 （Piccadilly line），只需15分钟即可抵达国王十字。 这里也被列为Crossrail 2线的一个潜 在站点 这对该地区的规划十分 重要，但是无论这条线路最终是否获 批，重建工作都将会继续。 卡姆登镇 （CAMDEN TOWN ） 当前价格：1,100 /平方英尺 2021年预测：1,500 /平方英尺卡姆登镇将获得市长重建基金 （Mayors Regeneration Fund） 数百 万英镑的投资，另外还将从卡姆登镇 议会、Camden Town Unlimited和伦 敦交通局获得100万英镑资金， 以改善公共空间和投资本地商业。 卡姆登镇的集市、商店、餐馆和音 乐场所每周都会吸引超过15万名参 观者。卡姆登洛克村 （Camden Lock Village） 开发项目是重建工作的一部 分，其中将包括8栋建筑、一个新的运 河畔集市、数间咖啡馆和餐馆、一座 电影院、195个住宅单元、一个美食区 和商业空间。附近的Euston车站也将 进行修缮，包括新建六个高铁站台， 以迎接2026年高铁2号线首个支线的 开通。另外还为高铁2号二期的开通规 划了5个高铁站台，二期将从伦敦延 伸至利兹和曼彻斯特。科技巨头谷歌 公司计划在国王十字车站所在街道上 开设一间新总部，这将巩固该大区作 为商务及居住中心的地位。另外，在 尤斯顿车站 （Euston） 建造Crossrail 2 线和高铁2号线换乘中心的计划如果获 批，将会进一步提升这一地位。 里森树丛 （LISSON GROVE ） 当前价格：1,400 /平方英尺 2021年预测：1,850 /平方英尺过去10年间，Lisson Grove在资本价值 方面落后于毗邻的摄政公园（Regents Park）、圣约翰林（St Johns Wood） 和马里波恩（Marylebone）等区。随着 买家扩大其搜索范围，相比伦敦市中心 黄金地段房价较低的里森树丛便可从中 受益。威斯敏斯特区议会在今年早些时 候为教堂街（Church Street）分区推 出一项为期20年、耗资12亿英镑的重 建计划，而里森树丛正坐落于该分区。 作为计划的一部分，当地政府承诺，在 商铺出租时，将优先考虑艺术品和古董 租户，目的是将其变成一个可与波多贝 罗路（Portobello Road）竞争的市场。 这个综合性重建和改善本地存量住房的 计划将会提升房价。 加拿大塘 （CANADA WATER ） 当前价格：900 /平方英尺 2021年预测：1,350 /平方英尺由英国土地开发公司主导的加拿大塘 总体规划是个耗资20亿英镑的项目， 将在萨瑟克区内建立一个主要的新城 镇中心。其中将包括3,500套新建住 房，以及办公室、商店、餐馆和公共 空间；这些公共空间将包含一座占地3 英亩的公园、一座文化休闲中心和伦 敦国王学院新校区。在加拿大塘核心 区域的一块8英亩土地上，诺丁山房 屋协会 （Notting Hill Housing） 和开发 商Sellar的一个以住宅为主的混合用途 开发项目已经在建设中。该地区的交 通已经达到很高的水准，通过朱比利线 （Jubilee line） 前往金丝雀码头和西区 的时间分别为2分钟和12分钟。 这里也是地面交通网络的一个关键换 乘中心。新的总体规划加上现有的交 通网络，将促使该地区的发展速度超 过整体区域。 聚焦新热点 38% 2012-2037年伦敦内区户 数预计增长值（英国社区 与地方政府部） 6 雷敦 （LEYTON ） 当前价格：675 /平方英尺 2021年预测：800 /平方英尺雷敦坐落在一个历经巨大变化的地区边 缘，Westfield开发项目、Stratford国际 车站以及伊丽莎白女王奥林匹克公园 都在附近。当地议会已经确定雷敦为 沃尔瑟姆福雷斯特 （Waltham Forest） 的优先发展地区，并计划在市镇中心 的西部和南部建立一个新社区。根据 该计划，该地将建造全新的住房、小 学、医疗和公共设施，并改善公路和 铁路设施，从而加强与女王伊丽莎白 奥林匹克公园的交通连接。该计划当 前预计的完工时间为2022年。 利河谷下游地区 （LOWER LEA VALLEY ） 2015年，我们将利河谷下游地区 的皇家船坞 （Royal Docks ） 确认为 开发热点。今天，这里和里莫斯半岛 （Leamouth ） 的其他三个区域仍然拥 有开发机遇： 西汉姆 （WEST HAM ） 当前价格：700 /平方英尺 2021年预测：950 /平方英尺西汉姆站最近被伦敦交通局重新分区， 从3区调整至2/3区，此举为前往伦敦 市中心的通勤者每年节省几百英镑的车 费。该地区的交通选择还包括朱比利 线（Jubilee)、区域线（District）、汉 默史密斯和城市线（Hammersmith & City）、地上铁和轻轨，以及从2019年 起连接斯特拉特福（Stratford）的横贯 铁路，使之成为伦敦东部最便捷的交通 枢纽之一。尽管过去3年该地区房价增 哈克尼威克 （HACKNEY WICK ） 当前价格：700 /平方英尺 2021年预测：850 /平方英尺哈克尼威克位于奥林匹克公园边缘， 距离伦敦金融城仅四英里。该地区 当前正受益于由公共部门主导、 伦敦遗产开发公司 （London Legacy Development Corporation） 监督的重 建工程。相关计划已开始落实， 包括建立一个新社区，内含数千套新 住房、生活/工作住所、工作坊及小型 商业场所，这将为这个运河畔地区涌 现的创意产业提供更多配套服务。 此外，连接该地区与金丝雀码头和西 区的地上火车站正在进行耗资2,500万 英镑的翻新工程，以帮助改善无障碍 环境。 我们预计， 这项持续的重建工作 将对未来几年的房价产生积极影响。 正如报告前面提到的，我们的一些热 点地区已经是第二次，甚至第三次入 选，原因是市场仍然预期这些地区未 来会有强于整体市场的表现。鉴于市 场不断变化，其中一些地区在上次预 测期（2015年至2018年）期间并没有 实现全部的增长潜力，但是现在可能 会在更长时间内看到这种增长。 以伯爵宫 （Earls Court） 为例，预测上 升的幅度取决于开发工程是否启动。 近年来，伯爵宫最优质的开发项目的 平均估算价值已经升至1,650英镑/平 方英尺，但是只要伯爵宫总体规划方 案中的全方位开发项目启动，到2021 年还将升至2,100英镑。 其他先前的热点地区并没有进入2017 年的名单，因为这些地区已经取得 一定的增长，现在预计将与总体市 场基本同步。 然而， 仍然会存在一些表现强于 整体市场的机会， 比如在阿克顿 （Acton），随 着 Crossrail的开 通， 以及金丝雀码头区确立为新 住宅区， 都将对这里产生积极影 响。 其他值得关注的地区有白教堂 （Whitechapel） 和奥林匹克公园。 这两个地区在过去两年的增长水平 落后于2015年的预测， 但是其房价 未来可能还会出现一些额外的强劲 表现。 尤斯顿是另一个值得关注的 地区。 该地区的开发计划已被推迟 多次， 但是一旦达成一致， 车站区域 将会得到彻底改造， 周边地区也将 会受到影响。 当前热点和值得关注的地区 24,201 于201年开始建造 的新私人住房(20单元) 长强劲，但与邻近地区相比，其平均价 格仍相对较低。就朱比利沿线而言， 西汉姆的平均转售价与1区和2区的所 有其他站点相比是最低的。HF KC C CL 哈默史密斯及富勒姆 肯辛顿及切尔西 威斯敏斯特市 伦敦市57 35 03哈克尼 陶尔 哈姆莱茨 沃尔瑟姆 福雷斯特 纽汉 雷德布里奇 恩菲尔德 哈林盖 巴尼特 哈罗 希灵登 伊灵 布伦特 旺兹沃思 萨瑟克 朗伯斯 HF KC CW 巴金 & 达格南 黑弗灵 豪恩斯洛 泰晤士河畔里士满 默顿 萨顿 克罗伊登 布罗姆利 贝克斯利 格林威治 刘易舍姆 泰晤士河畔 金斯敦 卡姆登 伊斯灵顿 CL 7 伦敦的地产开发市场不仅受到税收 和政策变化的影响，这些变化已经 对整个住房市场产生影响，而且 还受到一些具体因素的影响，比如 不断上涨的开发成本、地价变化以 及特别针对小型开发商的开发基 金投入。 伦敦市中心黄金地段的住宅开发用 地价格比两年前降低了13%，不 过今年的价格跌幅已经基本减缓。 根据伦敦各处少量采样地点的相关 数据，伦敦整体市场今年平均土地 价格基本持平。 更加注重负担能力以及推动提供更 多经济适用房的举措受到欢迎，并 已促成规划方面的新政：伦敦市长 承诺，对于那些在提交方案时提供 至少35%经济适用房的开发商， 将加快审批流程。这种变化导 市场最新动态 80 90 100 110 120 伦敦市中心黄金地段 大伦敦* 基期01年第一季度00 17年6月 17年3月 16年12月 16年9月 16年6月 16年3月 15年12月 15年9月 15年6月 图3 住房开发用地价格 资料来源：莱坊研究部 *指示性 致一些开发商不得不重新评估其开发 项目的资金规划，并且在某些情况 下，放缓了开发进度。 当然，自2015年以来，整个首都的 地产开发水平都有所下降。根据住宅 研究机构Molior的数据显示，2016年 20套以上单元项目新开工私人住房 24,201套，较2015年的近34,000套有 所下降。 这其中的另一个因素是融资，因为原 材料成本上升，而且对于一些开发商 来说融资成本也有所增加。在其他案 例中，获取资金变得更具挑战性。 然而，英镑疲软却证明对于海外开发 商具有吸引力。 随着就业率持续上升，伦敦的住房需 求依然强劲。不过在这种环境下， 要实现预期的市场优胜表现，所有基 本面需要保持一致。本报告重点介绍 的一些地区，都因一系列这些因素 而具备实现强于整体表现的潜力， 但这些的假定前提是该区有最优质 的开发项目。 图4 伦敦年均房价增长 2016年10月-2017年10月 住宅研究 2018年热点 资料来源：莱坊研究部/地政局THE DEMAND RECOVERY THE THREE-TIER LETTINGS MARKET BREXIT AND FINANCIAL SERVICES LONDON RESIDENTIAL REVIEW AUTUMN 2017 RESIDENTIAL RESEARCH 伦敦评论 - 2017年秋 DEVELOPMENT CONSULTANCY LONDON DEVELOPMENT DESIGN STUDY SPRING 2017 伦敦开发设计 - 2017年 Crossrail - 2017年 伦敦市中心黄金地段销 售指数 - 2017年11月 LOOKING TO THE FUTURE: CROSSRAIL 2 DEVELOPMENT PIPELINE HOW HAVE PRICES PERFORMED? CROSSRAIL ANALYSING PROPERTY MARKET PERFORMANCE ALONG THE ELIZABETH LINE 2017 RESIDENTIAL RESEARCH Prices were flat in prime central London for the second consecutive month in June, a trend that provides further evidence that the price falls seen in 2016 are unlikely to be repeated this year. Despite flat pricing in the past two months, on an annual basis prices fell 6.3% in the 12 months to the end of June. Meanwhile, the quarterly figure of -0.3% was the lowest quarterly fall recorded since early 2016. In terms of market activity, Knight Frank data confirms an improvement compared to last year, aided by the pricing adjustment that has taken place over the last two and a half years as buyers and sellers adapt to higher rates of stamp duty. The number of exchanges in prime central London recorded between January and May was 14.2% and 8.7% higher respectively than the same period in 2016 and 2015. However, LonRes transaction data underlines some of the near-term challenges faced by the market. Sales volumes between January and May 2017 were flat compared to 2016. After registering 323 sales in April, which was the second highest figure since June 2015, the LonRes figure fell back to 249 in May, suggesting a degree of caution ahead of the general election. While there was an element of hesitation ahead of the vote on 8 June, anecdotal evidence suggests activity has been relatively healthy in the period following the election, in particular as a greater degree of flexibility emerges in relation to asking prices. Furthermore, leading indicators of demand suggest the number of transactions will continue to strengthen in the second half of 2017. The number of new prospective buyers registering with Knight Frank was 15% higher in the first five months of the year compared to 2016 and the figure was 6% up on 2015. Meanwhile, viewing levels were up by a fifth compared to last year and the amount of stock under offer was up by 36%, suggesting the future flow of exchanges will remain strong. June 2017 Prices were flat in June for the second consecutive month The quarterly decline of -0.3% was the lowest three-month fall recorded since early 2016 The number of exchanges recorded between January and May was 14.2% higher than 2016 Annual price falls in June were -6.3%, compared to -6.6% in May Macroview: Brexit and euro clearing “Anecdotal evidence suggests activity has been relatively healthy in the period following the election, in particular as a greater degree of flexibility emerges in relation to asking prices” Follow Tom at TomBill_KF For the latest news, views and analysis on the world of prime property, visit Global Briefing or kfglobalbrief PRICES STAY FLAT IN PRIME CENTRAL LONDON AS DEAL VOLUMES RISE Knight Frank data suggests the price falls seen in 2016 are unlikely to be repeated this year, says Tom Bill RESIDENTIAL RESEARCH PRIME CENTRAL LONDON SALES INDEX FIGURE 1 Price growth in prime central London Source: Knight Frank Research Source: Knight Frank Research FIGURE 2 Demand indicators are on the rise Jan-May 2017 vs Jan-May 2016 TOM BILL Head of London Residential Research -7% -6% -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% Jun-16 Jul-16 Aug-16 Sep-16 Oct-16 Nov-16 Dec-16 Jan-17 Feb-17 Mar-17 Apr-17 May-17 Jun-17 New Applicants Stock Under Offer Viewings Exchanges 15% 36% 19% 14% The prime central London sales index is based on repeat valuations of second-hand stock and does not include new-build property, although units from completed developments are included over time. 12-month change6-month changeQuarterly changeMonthly change RESIDENTIAL RESEARCH RESIDENTIAL DEVELOPMENT LAND INDEX English greenfield land values were up 1.1% year-on-year in Q3, the second consecutive quarter they have been in positive territory after two years of modest declines in pricing. There is now a steadier supply of greenfield development land in many parts of the market. This is likely to keep pricing level overall in the coming year, although there is still potential for outperformance in some areas where sites are oven-ready and have access to good infrastructure. In urban areas, the continued price growth in the urban brownfield land index reflects continued demand in these markets (which can also be seen in the growth in house prices). While this sustained demand will likely continue to underpin pricing, average land values remained broadly flat in Q3, suggesting that pricing in some urban markets may have found its equilibrium. In prime central London, the decline in development land values shows continued signs of abating, with values down just 2.5% on the year, compared to a 10.3% decline seen in Q3 last year. In general, the prime central London land market is showing signs of stabilising after a period of deflation and this trend is expected to continue over the next 12 months. Ian Marris, Joint Head of Residential Development, said: “The liquidity in the land market is low as sentiment is nervous however for the brave there is value to be found. Deals are price sensitive and risk needs to be appropriately analysed and understood.” There are challenges for developers trying to secure debt and equity funding, and development economics must also account for the fact that there is, so far, little sign of any significant softening in construction costs. The weaker pound is boosting import prices, while the lack of resource in the labour market is also a key consideration for developers currently active in the market. “This is a market for the experienced who know and understand how to extract value in uncertain times. That said, we believe there is opportunity for investors who will be building out into a market, which, over the next few years, looks to be extremely limited in respect of new supply,” Mr Marris added. DEVELOPMENT LAND VALUES REMAIN STEADY IN Q3 The average value of English greenfield development land was unchanged in Q3, as was the value of prime central London development land. Urban brownfield site values slipped slightly over the quarter, but on