2021年中国房地产市场展望报告.pdf

房地产市场展望报告 | 中国 RESTART 重启 C B R E R E S E A R C H | A SI A P A C IF IC cb re .c om /s ho rt ur l C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC. 2 2021年中国房地产市场展望报告 03 宏观经济 世邦魏理仕预计 ， 受 “双循环 ”发展战略的推动 ， 2021年中国 GDP增速可达 8.2%。 尽管大规模的财政刺激政策较 2020年将有所收缩 ， 但中国仍将继续实施 稳健的财政和货币政策 。 虽然当前仍存在中美关系 、 逆全球化等诸多不确定 性 ， 但 RCEP的签署是中国近年来提速对外开放的重要里程碑 。 06 写字楼市场 2021年全国写字楼市场净吸纳量预计将突破 500万平方米 ， 同比增长 60%。 “双 循环 ”战略下 ， 科技新媒体 、 金融业和商务服务业将继续担当需求主力 。 2021 年将迎来新增供应高峰 ， 预计全年新入市项目总量达 960万平方米 。 世邦魏理 仕预计 ， 核心商务区空置率将在 2021年触顶后回落 ， 其中一线城市核心商务区 的空置率将逐渐降至 10%以下 ， 带动租金增长率先进入企稳回升的通道 。 14 零售物业市场 中国对疫情的有效控制和疫情受控后消费力的反弹和本土化 ， 让国内外品牌均 呈现出持续加码中国市场的趋势 ， 这将带来 2021年更多的门店扩张 。 世邦魏理 仕预计 ， 2021年空置率将企稳走平 ， 此后逐年下降 。 购物中心租金将自 2021 年开始持续小幅攀升 ， 并于 2022年基本恢复至疫情前水平 。 一线城市在租金反 弹力度上将明显优于大部分二线城市 。 20 仓储物流市场 受益于结构性行业增长和周期性行业回升的双重作用 ， 2021年仓储物流市场将 超预期复苏 。 尽管 2021年仍将有约 700万平方米的新增供应入市 ， 相比 2020年 增长 30%， 但整体需求同比将增长 30-50%。 对于租户来说 ， 2021年将是扩长 和租赁谈判的好时机 ， 业主将积极填补他们的空置面积 。 租户可以通过从低标 仓升级到高标仓来提高物流效率 ， 或者签订更长的租约以锁定有利的价格 。 26 物业投资市场 物业投资市场情绪已经于 2020年下半年逐步复苏并持续增强 。 世邦魏理仕预 计 ， 2021年中国内地的商业地产大宗交易额将同比增长 15-20%。 2020年 ， 与 中国内地相关的私募地产基金募资总额达到 179亿美元 ， 较五年平均水平高出 23%。 而鉴于中国经济和商业地产需求在疫情中所呈现的韧性 ， 大部分亚太区 投资者视中国内地为率先复苏的市场 。 目录 REENGINE 重塑引擎 经济 2021年房地产市场展望报告 | 中国 4 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 2021年中国内地经济增速有望领跑全球 中国经济持续复苏 ， 2021年经济增速有望领跑全球 得益于有效的疫情控制和常态化的防疫管控 ， 中国经济自 2020年第二季度开始持 续复苏 ， 全年 GDP增速录得 2.3%， 成为全球唯一实现经济增长的主要经济体 。 制 造业 、 固定资产投资 、 进出口和社会消费品零售总额均已实现增长 。 世邦魏理仕 预测 ， 中国经济将在 “双循环 ”的战略方针下加快复苏 ， 2021年 GDP增速预计达 8.2%， 保持全球领先 。 双循环重塑中国经济增长引擎 “加快构建以国内大循环为主体 、 国内国际双循环相互促进的新发展格局 ”被首 次录入五年计划纲要 ， 成为中国经济中长期发展的主线 。 在双循环的基调下 ， 消费经济和科创经济将在未来五年更多地助推经济增长 。 尽管消费市场在疫情 中受到重创 ， 但收入预期持续改善 、 城镇化进程提速和消费需求回流本土将使 中国零售市场增速在 2021年显著反弹 。 与此同时 ， 国家对包括 5G和人工智能 领域的基础设施建设和终端运用的自主创新科技行业将给予更大力度的支持 ， 有利于本土科技企业持续发展和扩大规模 。 金融业对外开放的成果将在 2021年逐步显现 ， 包括保险 、 银行 、 证券 、 资管 、 期货 、 支付等金融领域都将持续迎来更多外资机构的入驻和业务扩张 。 尽管当前仍存在中美关系 、 逆全球化等诸多不确定性 ， 但 RCEP的签署是中国近 年来提速对外开放的重要里程碑 ， 区域一体化的推进和交易成本的降低将提振 中国的制造 、 贸易 、 消费以及物流等多个经济领域 。 图表 1： GDP指数预测 （ 2019年第四季度为 100） 数据来源：世邦魏理仕 Houseview， Oxford Economics， 2021年 1月 80 85 90 95 100 105 110 115 120 2019 Q4 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 Q4 20 19 = 10 0 亚太区（不含中国） 欧元区 美国 中国内地 5 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 2021年积极财政政策与稳健货币政策并行 2021年的宏观政策主线是从逆周期向顺周期回归 ， 宏观政策刺激力度将收紧 。 中 央经济工作会议指出 ， 2021年中国将继续实施积极财政政策和稳健货币政策 。 财政政策相对保持宽松积极并更多投入支持经济增长领域 随着疫情的影响消退 ， 财政政策将逐渐回到正轨 ， 财政赤字率将有所回落 。 经 济持续复苏的情况下 ， 增值税 、 企业所得税等财政收入将逐步回升 。 从支出来 看 ， 尽管疫苗的大规模接种将一部分依赖于财政支出 ， 但相较于疫情爆发期间 的支出金额 ， 财政资金将可更多地投入到支持经济进一步发展和 “十四五 ”时期 重点建设项目中 。 稳健货币政策下保持流动性合理充裕 2020年疫情爆发后 ， 央行通过释放流动性加强对实体经济的支持力度 。 通过公 开市场实现净投放 1.3万亿元 ， 通过降准释放长期资金约 1.75万亿元 ， 并多次 调降政策利率降低实体经济融资成本 。 进入 2021年国内经济保持复苏走势 ， 虽 然央行表示货币政策将回归正常 ， 但是 2021年是 “十四五 ”开局之年 ， 疫情之后 经济结构仍需修复和调整 ， 政策层面亦定调 “不急转弯 ”。 故此 ， 预计货币政策 整体上将继续保持稳健 ， 并在具体执行过程中添设一定的灵活性 。 若实体经济没有出现明显降速 ， 全面降准的概率较小 ， 但不排除会通过定向降准 等操作进行差异化的流动性投放 。 从利率来看 ， 鉴于经济仍在恢复进程中 ， 要让 市场利率匹配经济基本面的话 ， 2021年降息的概率不大 ， 政策利率总体保持稳 定 ， 市场资金成本将依然保持平稳 。 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 20 18 .1 20 18 .2 20 18 .3 20 18 .4 20 19 .1 20 19 .2 20 19 .3 20 19 .4 20 20 .1 20 20 .2 20 20 .3 20 20 .4 社会融资规模：存量同比 M2:同比 5 7 9 11 13 15 17 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.0 4.2 4.4 20 18 .7 20 18 .8 20 18 .9 20 18 .10 20 18 .11 20 18 .12 20 19 .1 20 19 .2 20 19 .3 20 19 .4 20 19 .5 20 19 .6 20 19 .7 20 19 .8 20 19 .9 20 19 .10 20 19 .11 20 19 .12 20 20 .1 20 20 .2 20 20 .3 20 20 .4 20 20 .5 20 20 .6 20 20 .7 20 20 .8 20 20 .9 20 20 .10 20 20 .11 20 20 .12 一年期 LPR 大型金融机构存款准备金率（右轴） 中小型金融机构存款准备金率（右轴） 图表 2： 货币供应及市场流动性 图表 3： 中国内地 1年期 LPR及存款准备金率 数据来源：万得资讯，世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 REBOUND 需求回暖 写字楼 2021年房地产市场展望报告 | 中国 7 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 预测值 写字楼需求大幅反弹 伴随着国内有效的疫情常态化管控和经济有序复苏 ， 全国写字楼市场净吸纳量于 2020年第二季度由负转正并持续增长 。 全年净吸纳总量录得 300万平方米 ， 虽然 较 2019年同比下降 17%， 但 2020年下半年录得 270万平方米 ， 同比增长 49%。 2021年企业信心将随同经济复苏进一步增强 ， 进而对写字楼需求形成有力支撑 。 根据世邦魏理仕 10月进行的亚太区办公租户调查结果显示 ， 88%的在华企业表示 未来 6个月公司业务将保持平稳或进一步向好 。 世邦魏理仕预计 ， 2021年全国主 要城市写字楼净吸纳量有望突破 500万平方米 ， 较 2020年大幅增长 60%以上 。 科技业和金融业对需求的支撑力进一步加大 科技业和金融业在疫情中突显行业韧性并加速增长 。 统计局数据显示 ， 信息传 输 、 软件和信息服务业以及金融业在一季度全行业营收下滑的情况下 ， 仍然实 现 13%和 6%的同比增幅 ， 并在 2020年前 11个月实现 16%和 7%的进一步递增 。 从在职员工规模角度来看 （ 见下页图表 5）， 金融业和商务服务业以及信息科 技行业有望在未来三年 （ 2021-2023年 ） 提速扩张 ， 这意味着办公面积需求的 持续强劲增长 。 事实上我们也看到 ， 在 2020年写字楼租赁成交中 （ 见下页图表 6）， 科技新媒 体行业占比较去年放大 7个百分点至 32%； 金融业和商务服务业分别 23%和 10%， 与去年相当 。 我们预计 ， 伴随 “双循环 ”发展格局下扩大开放和科技创新 两大战略的不断推进 ， 上述行业将继续担当 2021年写字楼面积去化的主力军 。 0 1 2 3 4 5 6 7 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 F 20 22 F 20 23 F 百万平方米 一线城市 二线城市 图表 4： 全国写字楼市场净吸纳量预测 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 科技和金融主导写字楼需求显著反弹 8 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 金融业和 商务服务业 信息科技和 传讯服务 消费者服务业 公共服务业 工业 整体市场 年复合增长率 （ 2017-2019） 年复合增长率 （ 2021-2023） 图表 5： 各行业在职员工规模变化率 数据来源： Oxford Economics，世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 注释 1：写字楼租赁成交包含新租、扩租、搬迁和升级租赁交易 科技和金融主导写字楼需求显著反弹 图表 6： 2020年 （ 分行业 ） 写字楼租赁成交占比 1 科技新媒 体 , 32% 金融业 , 23% 商务服务业 , 10% 制造业 , 7% 房地产业 , 7% 能源和公共 事业 , 4% 医药和生命 科学 , 4% 其他行业 , 13% 9 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 8% 13% 13% 25% 20% 15% 10% 68% 45% 43% 38% 38% 13% 15% 33% 38% 45% 8% 8% 个人生产力 成本节约 团队协作 员工敬业度 创新力 1 - 远程办公更佳 2 3 4 5 - 办公室办公更佳 图表 7： 对办公室和远程办公体验感的评测 办公空间仍具备不可取代的职能 尽管在疫情期间 ， 中国内地有 86%的企业采取了居家远程办公的模 式 ， 但根据世邦魏理仕研究部在 2020年 10月进行的 亚太区写字楼 租户快速调查 结果显示 ， 在中国内地的企业认为办公室空间在促进 创新力 、 员工敬业度和团队协作方面具备远程办公所不可替代的优 势 。 由此可见 ， 办公室对企业未来业务发展仍然至关重要 。 但企业房地产的变革方兴未艾 然而 ， 疫情的发生和常态性的管控 、 以及持续年轻化的工作人群年 龄结构正在改变传统的办公行为 ， 并进而影响办公选址的区位 、 办 公场所的配置以及所扮演的角色 。 世邦魏理仕认为 ： 办公场所已经从一个标准化和功能性的物理空间发展为在提高 企业效率 、 生产力和盈利能力方面发挥更大作用的载体 。 办公 空间规划和配置更加注重健康 、 协作 、 社交等多元需求将成为 趋势 。 适应业务发展的需要和人才的可获得性成为办公室区位选取的 考量 。 “灵活性 ”现已成为企业房地产韧性策略的关键性议题 。 我们的调查结果显示 ， 72%的租户表示其在未来将增加混合型 工作模式的运用 ， 即设置一揽子企业房地产策略 ， 包括多个总 部 、 项目公司 、 灵活办公 、 居家办公等 。 与此同时 ， 为适应这种混合型 、 灵活性的办公模式 ， 企业也将 在办公室科技上继续增加投入 ， 逾七成的租户表示会将办公室 科技和数字化革新作为未来房地产策略的组成部分 。 数据来源： 亚太区写字楼租户快速调查 -中国内地 ，世邦魏理仕研究部， 2020年 10月 后疫情时代，办公空间对企业和员工仍不可或缺 10 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 一线城市 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1 2 3 4 5 深圳 上海 广州 北京 杭州 武汉 西安 重庆 成都 长沙 青岛 南京 沈阳 宁波 大连 苏州 无锡 天津 百万平方米 2021-2023年 2018-2020年 2021-2023年核心商务区新增供应占比 2021年新增供应预计将突破 900万平方米 受疫情期间项目停工的影响 ， 2020年约有 30%左右的项目延期交付 ， 使得 2021 年全国写字楼新增供应将迎来历史最高值的 960万平方米 ， 但此后逐年递减 。 未 来三年全国累计写字楼供应总量预计达 2400万平方米 ， 供应端压力犹存 。 一线城市供应将有所回落 但分城市来看 ， 上海 、 深圳和北京未来三年的供应总量较过去三年将出现不同 程度的回落 。 广州未来三年琶洲新项目的入市将推升供应量 ， 但此前长期的供 不应求令其可租面积依然相对较少 。 大部分二线城市未来三年的供应总量较过 去三年更为充沛 ， 市场持续面临较大的去化压力 。 核心商务区供应相对有限 从新项目区位来看 ， 大部分供应量充沛的城市中核心商务区楼未来三年的新增 供应占比均在 20%以下 ， 其中上海和深圳更是低于 10%， 而北京在 2021年朝阳 CBD新建项目集中入市后 ， 整体核心区的供应量将持续减少 。 非核心商务区在总体新增供应中占比达到 70%以上 ， 我们预计至 2021年底 ， 非 核心商务区待去化面积约为 1900万平方米左右 。 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 图表 8： 全国主要城市写字楼市场新增供应预测与分析 2021年新增供应将达峰值，去中心化趋势进一步显现 11 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 运输和物流 制造业 医药和生命科学 房地产 商务服务业 金融业 科技新媒体 整体市场 2020 2019 互联网领军企业多区位扩张 线上教育青睐核心区 但整体行业仍属成本敏感型租户 成本敏感度较高 “去中心化 ”加速 逐步推进 “去中心化 ” 成本敏感型租户将加速推进 “去中心化 ” 未来三年非核心商务区充沛的新增供应将加速推动制造业 、 运输物流等成本敏 感型租户的去中心化 。 交通和配套规划完善 、 楼宇品质高的新兴区域将尤其受 到青睐 ： 比如上海前滩和徐汇滨江 ， 广州琶洲 ， 深圳前海和高新科技园 、 北京 丽泽 、 杭州钱江世纪城 、 武汉王家墩商务区等都将在 2021-2023年期间迎来 50 万平方米以上的优质楼宇集中入市 。 除了供应端的推动 ， 疫情的爆发也促使大型企业租户从业务连续性的角度重新 审视其房地产布局 。 世邦魏理仕 2020年的中国内地租户调查显示 ， 1/4的受访 租户认为在新兴区设立办公室变得更为重要 ， 而 1/3则表示采用 Hub & Spoke model（ 总部 +项目或卫星办公室的中心辐射型布局 ） 对其企业房地产策略将更 具重要性 。 图表 9： 近 两年 （ 分租户行业 ） 租赁 成交面积中非核心商务区占比 金融业仍以核心商务区为主 商务服务业为临近客户 而部分选址新兴区 2021年租赁策略预判 2021年新增供应将达峰值，去中心化趋势进一步显现 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 继续呈现 “去中心化 ”趋势 12 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 预测值 预测值 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2019 2020 2021F 2022F 2023F 核心商务区（一线城市） 整体市场（一线城市） 核心商务区（二线城市） 整体市场（二线城市） 核心商务区空置率将率先回落 ， 带动租金回升 在疫情爆发和供应高峰的叠加影响下 ， 2020年主要城市核心商务区的写字楼租 金有 5-10%的下调 。 业主采取更加灵活的租赁策略和租金定价使得金融 、 专业 服务等租户的升级和扩租需求得以加速释放 。 北京朝阳 CBD优质楼宇的入市令 其成为 2020年租户搬迁升级的最热门选项 ， 同时北京中关村 、 广州珠江新城 、 上海南京西路和陆家嘴等板块的空置面积也已得到快速回填 。 考虑到核心商务区未来三年新增供应相对有限 ， 我们预计其空置率将在 2021年 触顶后回落 ， 其中一线城市核心商务区的空置率将在 2022年逐渐降至 10%以 下 ， 并带动区域内租金增长率先进入企稳回升的通道 。 世邦魏理仕建议 ， 需要 租赁核心商务区写字楼的租户可考虑在 2021年加快落实成交 ， 从而获得更多的 租赁选项和更佳的租赁条件 。 鉴于较高的空置率水平 ， 二线城市的写字楼租金在未来三年仍将面临下行压力 趋势 。 但伴随经济的周期性复苏和企业盈利预期的改善 ， 租金整体降幅将逐步 收窄 ； 而且在武汉光谷 、 西安高新等一些受益于科技企业需求快速增长的片 区 ， 写字楼租金有望最早于 2021年录得增长 。 图表 10： 核心商务区和非核心商务区空置率预测 图表 11： 核心商务区和非核心商务区租金预测 -6% -4% -2% 0% 2% 2019 2020 2021F 2022F 2023F 核心商务区（一线城市） 整体市场（一线城市） 核心商务区（二线城市） 整体市场（二线城市） 但核心商务区将因空置率回调而率先录得租金增长 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 13 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 疫情正在加速推动企业房地产策略从 “业务发展 人员增加 办公面积扩大 ”的 流程化模式 ， 转型为更具全局观的资产规划 。 世邦魏理仕认为 ， 企业未来将进 一步融合业务发展战略 、 劳动力战略 、 工作场所战略和资产管理战略并催生新 的办公选址需求 。 业主应考虑从出租方向业务伙伴的角色转型 世邦魏理仕建议 ， 写字楼业主可以考虑从传统的物业出租方转变为租户长期业 务发展的战略伙伴 ， 通过与租户共同营造合作式租赁关系 、 提升资产表现 。 具 体可从以下四个方面考量 ： 人才战略伙伴 ： 从楼宇硬件和服务上协助企业更好地服务于员工的办公体 验 。 除增设简餐 、 健身等传统配套设施外 ， 部分业主开始配置更人性化的辅 助空间 。 2020年 ， 中海商业在北京中海广场开设 PEPA国际托育中心 ， 为楼 内及片区内商务人群提供家庭关照服务 。 另有业主设立 5G医疗驿站为楼内 员工提供远程医疗服务等等 。 图表 12： 未来写字楼租赁的新考量要素 办公场所伙伴： 企业对于灵活办公空间的诉求进一步加强，在楼宇内配置共 享办公空间成为更多业主的共识。此外，装修房和定制化空间被越来越多的 租户青睐而成为业主提供空间服务的重要选项之一。 业务发展和资产管理伙伴： 业主在进一步了解企业日趋多元化的房地产需求 基础上，在租赁期限、租赁面积、缴租方式等方面提供更多弹性。对于具有 发展潜力的中小企业，也可与政府合作扶持其成长。 未来 办公 业务战略 办公场所 策略 资产管理 策略 人才战略 劳动力考量 设计和体验 考量 区位考量 出租率考量 业主需与租户共营长期的房地产策略 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 REGAIN 重拾增长 零售物业 2021年房地产市场展望报告 | 中国 15 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 2019 年 11 月 2019 年 12 月 2020 年 2月 2020 年 3月 2020 年 4月 2020 年 5月 2020 年 6月 2020 年 7月 2020 年 8月 2020 年 9月 2020 年 10 月 2020 年 11 月 2020 年 12 月 数据来源：国家统计局，商务部，赢商网，世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 注释： 2. 社会消费品零售总额、餐饮收入为月度同比变化值 3. 根据太古地产、大悦城地产、华润置地、恒隆地产、凯德商用中国信托等开发商已公开的财务报告综合研判所得 4. 亚太区零售业快速调查 10月更新版 图表 13： 零售业重点指标回暖时间轴 3 客流恢复 ， 销售额反弹 伴随着疫情受到良好的控制和社会经济活动回归正常 ， 零售业各项指标在 2020 年下半年得以迅速恢复 。 相关数据显示 ， 7月 ， 全国主要一二三线城市商场客 流恢复至 2019年同期的 106%， 同时消费者信心指数重启上升趋势 。 8月 ， 社会 消费品零售总额同比增长 0.5%， 为疫情爆发后首次转正 。 10月 ， 疫情期间受创 最为严重的餐饮业整体收入亦重回正增长 。 综合研判 ， 尽管境外输入性病例和本土小规模零星病例仍有发生 ， 但基于良好 的常态化疫情管控和中国经济的持续增长 ， 消费市场有望加速复苏 ， 我们预计 2021年社会消费品零售总额增速有望达到双位数增长 。 2021年购物中心租金重回增长 疫情期间受降租 、 停业 、 租金缴纳延期等因素的影响 ， 相关上市公司的财务数 据显示 ， 2020年上半年其所经营的购物中心可比租金收入同比下降幅度约 10- 30%3。 但值得关注的是 ， 下半年购物中心业主多方位积极推进各类营销活动 ， 加之消费者本土消费情绪企高 ， 部分标杆性商场的销售额率先强势反弹 ， 并推 动商场前三季度累计租金收入与去年持平甚至实现小幅增长 。 世邦魏理仕预计 ， 2021年可选消费的补偿性反弹将进一步利好实体商业 ， 国内 优质零售物业市场有望迎来租金收入的全面性回升 。 九成商场 恢复营业 商场客流基本 恢复至疫情前 社会消费品零售总额 月度同比由负转正 餐饮收入月度 同比由负转正 疫情爆发 2021年上半年 趋势预测 近五成的零售商销售额 恢复至疫情前 4 优质购物中心项目实现 租金增长 中国消费市场强势复苏 16 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 疫情后 ， 发展全渠道运营能力成为品牌共识 疫情的爆发很大程度地改变了中国消费者的消费习惯和对品牌选取的标准 。 根 据麦肯锡 中国消费者报告 2021 数据显示 ， 有 45%的受访者表示 ， 在疫情期 间会因 “更易于购买 ”的特性而选取新品牌或替换商品 ， 加码线上渠道成为品牌 抵御疫情冲击的重要手段 。 而在疫情后 ， 持续增强全渠道运营能力成为包括奢 侈品在内的品牌未来战略共识 。 除了增设更多元的在线购买端口外 ， 品牌还添 加线上新品发布 、 直播秀场 、 门店服务预约 、 积分共享等功能 ， 全方位 、 全时 段地与消费者进行互联 。 根据世邦魏理仕 2020年亚太区零售租户调查 显 示 ， 81%的中国受访者计划在业务中融入更多社交功能 ， 67%表示将继续增强 在线零售的投入 。 实体门店在全渠道运营中的作用不可或缺 ， 尤其是此次疫情中全渠道零售商凭 借线上 、 线下共赢的独特优势呈现出更具韧性的销售增长和门店扩张速度 。 以 逸仙电商 （ 完美日记母公司 ） 为例 ， 2020年线下门店增长三倍 ， 消费者网购后 可选择快递或门店取货 ， 从门店发货的配送时间较物流中心缩短了一天 。 在线 购物或互动游戏获取的积分可用于实体店的美容美妆服务 ， 该集团在今年前三 季度录得 73%的销售额增幅 。 全渠道品牌对资本的吸引力在疫情后亦不减反 增 ， 在 2020年投资于品牌实体店铺铺设的风险资本中有 82%投向全渠道品牌 ， 这将推动这些品牌在未来数年持续快速的线下拓店 。 尚未进驻中国的品牌也受益于全渠道运营模式 。 国际通航的阻断使得部分意欲 进驻中国的品牌搁置实体店的选址和开设 ， 转而率先开设网络商店 。 一方面 ， 可以尽早捕获国内消费者 ； 另一方面 ， 线上销售数据可作为后期衡量开店的先 导指标 。 待全球疫情好转后 ， 此类品牌有望加速实体门店落地 ， 进而推动零售 物业的租赁需求 。 图表 14： 品牌通过全渠道运营实现增长的案例 数据来源：世邦魏理仕根据网上公开信息整理获得， 2021年 1月 注释： 5. 销售额同比变化为截至 2020年可以获得的最近一个财务期，部分品牌为估算值 6. 部分品牌为估算值部分品牌的新开实体门店数量为截止至前三季度末 品牌名称 所属品类 2020年全渠道模式强化措施 2020年销售额同比变化 5 2020年新开实体门店数量 6 2021年实体门店拓展计划 喜茶 餐饮 新店 30%为 GO店型 - 300 400 和府捞面 餐饮 上线外卖小程序 +56% 100 200 7分甜 餐饮 开通点单小程序 - 800 1000 完美日记 美妆 设置门店取货 /发货 +73% 163 600（ 2021/2022年） 斯凯奇 运动 加码数字化库存管理和电商 +11.5%（ Q2)/+23.9%(Q3） 100（超级大店） 320（超级大店） 盒马鲜生 超市 全渠道超市 +120% 100 100+ 乐高 玩具 推出的 “乐高产品到家 ”服务 双位数增长 80 80 品牌商通过增强全渠道能力重拾销售增长 17 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 从体验式业态到全体验零售 疫情加速零售业向全渠道转型的同时 ， 也在推动实体门店功能和定位的变革 。 世邦魏理仕认为 ， 疫情后零售体验化定义将再次拓展和蜕变 ： 从店内增设互动 体验感的 1.0时代 ， 发展为从文化价值认同 、 品牌细分定位 、 门店模式和功能等 方面对消费者进行全接触 、 强黏性的体验覆盖 （ 2.0时代 ）。 零售体验化的升级将激发出更多元的零售面积需求 。 新产品 ： 时尚循环经济和可持续的理念持续影响着品牌产品研发和营销策 略 。 从零售物业角度出发 ， 用以展示新工艺 、 新材料的工作坊和推广区可能 带来额外的面积需求 ， 而以奢侈品为主打的二手店的租赁需求也有所攀升 。 新定位 ： 品牌研发针对细分客群的特色门店 。 年内 ， 奈雪的茶开出捕获宠物 爱好者的喵星人主题店和针对商务人士的奈雪 PRO， 主打精品咖啡 。 新品类 ： 零售商创设新品类以多方位覆盖目标客群的消费需求 。 2020年 ， MUJI在北京开出全国首家便利店 ， 而中国首家 MUJI march（ 菜市场 ） 也将 于 2021年在上海启幕 ， 品牌还引入 MUJI infill家装服务 。 新门店 ： 疫情的爆发让社交距离也渗透至餐饮业 ， 大型餐饮纷纷转型小店一 人食模式 。 连锁餐饮品牌海底捞在疫情后新设了 “捞派有面儿 ”、 “十八汆面 馆 ”等多个小型快餐类品牌 ， 以及 “火锅食材超市 ”， 并进行门店扩张 。 全渠道和新科技 ： 随着餐饮品牌借助零售科技向全渠道转型 ， 我们预计中央 厨房和外卖专门店租赁需求将继续上升 。 运动和 3C品牌则倾向于在店内引 入科技元素增强客户体验和品牌形象 ， 核心区门店向旗舰店和概念店升级 。 革新模式 零售案例 新增需求类型 新产品 时尚循环经济、可持续商品 二手店、工作坊、推广区 新定位 奈雪的茶 主题店、 PRO门店 新品类 MUJI 便利店、 MUJI菜场 新门店 海底捞 小型化连锁门店、餐饮零售化门店 新渠道 餐饮类、美妆类品牌 中央厨房、外卖专门店、店内仓 新科技 运动类、 3C品牌 旗舰店、概念店 图表 15： 体验 2.0时代的品牌革新模式和实体零售需求类型案例 数据来源：世邦魏理仕研究部根据网上公开信息整理得出， 2021年 1月 品牌进入体验 2.0时代，门店面积需求增大 18 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 预测值 预测值 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 F 20 22 F 20 23 F 一线城市 二线城市 全国 5% 7% 9% 11% 13% 15% 0 200 400 600 800 1,000 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 F 20 22 F 20 23 F 万平方米 新增供应 净吸纳量 空置率 优质零售物业市场有望在两年内基本实现供需平衡 疫情的爆发导致了项目建设和门店装修进度搁置使得 2020年新开业项目减少逾 三成 ， 从而给 2021年的供应端施加压力 ， 我们预计 2021年全国 18个主要一二 线城市的新增供应总量将达 800万平方米左右 。 分供应结构来看 ， 核心商圈的新增供应仅占一成 ， 体量有限 。 而零售商对于主 要城市核心商圈保持较高进驻意愿 ， 我们预计未来核心商圈仍将供不应求 ， 业 主将通过持续的品牌更新保持项目的竞争力 。 在剩余九成位于非核心商圈的项 目中 ， 有半数位于没有直接竞品的新兴区域 ， 在定位准确 、 周边消费力匹配的 情况下去化压力不大 。 此外 ， 中国对疫情的有效控制和疫情受控后消费力的反弹和本土化 ， 让国内外 品牌均呈现出持续加码中国市场的趋势 。 受此推动 ， 我们预计 2021年空置率将 企稳走平 ， 此后逐年下降 。 租金持续回升并于 2022年恢复至疫情前水平 随着供需在未来两年逐步达到动态平衡的状态 ， 预计购物中心租金将自 2021年 开始持续小幅攀升 ， 并于 2022年基本恢复至疫情前水平 。 分城市能级来看 ， 一 线城市在租金反弹力度上将明显优于二线城市 。 而经验开发商的运营能力优势依然对租金提升起到决定性作用 。 以华润为例 ， 旗下购物中心在 2020年 5-7月同店租金收入已实现明显同比增长 。 图表 16： 全国零售物业市场供需预测 图表 17： 全国购物中心首层可比租金年度变化 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 供需再平衡后，租金有望在 2022年恢复至疫情前水平 19 C B R E R E S E A R C H | 2 0 21 C B R E , I NC.2021年中国房地产市场展望报告 疫情重塑了人们的消费习惯 ， 也将重构品牌未来发展的布局和战略 。 “全渠道 ” 和 “全体验 ”将贯穿于零售业的每一个节点 ， 作为商业活动的承载体 ， 我们建议 购物中心业主基于以下五个方面构建响应式的运营策略 ： 绿色与健康 ： 循环时尚和绿色零售不仅仅体现在具有环保意义的 新产品 上 ， 购物中心业主亦需要呼应此类理念来打造商场 “绿标 ”。 疫情后商场仍需保持 常态化的清洁和消毒管理 。 同时 ， 绿色建筑渗透率正在购物中心和品牌门店 加速提升 ， 美国绿色建筑委员会数据显示 ， 截至 2020年 11月 ， 申请绿色建 筑的中国商场和品牌门店较 2019年激增 80%。 尽管绿色建筑前期投入较高 ， 但长期来看 ， 可以通过节能降低运营成本 。 如 已获 LEED铂金级认证的北京侨福芳草地在利用了创新环保技术和建筑材料 后 ， 能源使用量仅为同等建筑规模标准的 50%。 根据 2020年商务部会同国 家发改委印发了 绿色商场创建实施工作方案 （ 2020-2022年度 ） ， 到 2022年底 ， 全国 40 以上大型商场初步达到绿色商场的创建要求 。 空间的多元化和有效利用 ： 租户 新定位 、 新品类 和 新门店 的策略对门店面积 以及物业硬件都将产生影响 。 对业主而言 ， 除标准店面外 ， 亦可考虑增加运 用灵活空间 ， 如面积和层高可调节的铺位等 。 也可以合理利用非固定铺位来 增加收入 ， 包括快闪店 、 自助柜机 、 户外空间 ， 以及与地铁等公共交通连通 的的其他空间 。 同时 ， 我们建议 ， 业主在利用此类空间时需关注主题性和统 一性而避免随意零散的布局使得商场在整体性上出现瑕疵 ， 如在特定周期内 灵活空间的租户或布景都围绕特定 IP。 更多元的计租模式 ： 在传统的销售额扣点或底租收租模式基础上 ， 融入其他 参考指标衡量租金水平 ， 如客流计租 。 目前此类新的计租模式仍在讨论阶 段 ， 但在科技层面已经具备可行性 。 重估业态配比 ： 疫情期间纯体验业态显现出抗风险能力较弱的劣势 。 我们建 议业主重新审视和调整零售和体验业态的比重 ， 更多引入具备 全渠道 能力的 品牌 。 优化配套设施 ： 零售 新科技 将继续成为品牌吸客的法宝 ， 商场也需要不断优 化场内配套设施如 5G、 AI等 。 社区型商业可以更好地充当最后一公里的配 送节点 ， 设置直播空间亦是疫情后商场的新变革 。 后疫情时代，购物中心积极响应新格局助力增长 REFOCUS 调整策略 物流仓储 2021年房地产市场展望报告 | 中国 21 C B R E R E S E A R C