2020年天津房地产市场年报.pdf

2020年天津房地产市场年报 天津同策研展中心 和光同尘 与 时舒卷 01 02 03 04 目 录 宏观分析 -全国经济 全国 经济 受 疫情影响严重，二季度回暖，三季度增速转成 ，经济持续稳定恢复 数据来源： 国家统计局 受疫情影响， 2020年中国以及全球经济都受到严重冲击。一季度 GDP增长跌至 -6.8%，但二季度经济回暖趋势明显，增长率 3.2%。 前 三 季 度国 内 生产 总 值 72.28万亿 元 ，按 可 比价 格 计 算 ， 同 比 增 长 0.7%， 前三季度经济增 速 由负 转 正。 8.5 8.3 9.1 10 10.1 11.4 12.7 9.7 9.4 10.6 9.6 7.9 7.8 7.4 7 6.8 6.9 6.7 6.1 0.7 0 5 10 15120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 中国历年 GDP走势图 国内生产总值 (万亿元 ) 14.2 增长率（ %） “十九大”首提“房住不炒”， 2017-2020年政策导向以稳定楼市的短期调控逻辑为主导，强调 因城施策。 十四五 规划和 2035远景目标的建议 中明确了“金融、房地产同实体经济均衡 发展”的关系，支持“住房消费”，从长期上强化房地产业合理的经济地位。 宏观分析 -全国政策 政策定调 不变，房住不炒，同时强调 房地产业合理的经济地位 ，支持住房消费 金融、地产、实体均衡发展 2017 2018 2019 2020 中央正筑居 90% 十九大 “ 中央经济工作会议 ” “ 中央政治局会议 ” 坚持房住不炒 ， 不 将 房 地 产作 为 短 期 刺 激经济的 手段 “ 十九大 ” 首 提 “ 房 住 不 炒 ” ， 建 立 多 主 体 供 给 、多渠道保障 、 租 购 并 举 的 住 房 制度 推动金融 、房 地 产 同 实 体 经济 均 衡 发 展 促 进 住 房 消 费 健 康 发展 坚持房住不炒 、 增 加 保 障 房供给 解决好大城市住 房 突 出 问题 坚 持 房 住 不 炒 ， 重 申 十 九 大 会议 精神 “中央经济工作会议” 十四五规划和 2035远景目标的建议 第十六条：畅通国内大循环 推动 金融 、 房地产 同实体经济均衡 发展 ， 实现上下游 、 产供销有效衔 接 ， 促进农业 、 制造业 、 服务业 、 能源资源等产业门类关系协调 。 第十八条：全面促进消费 增强消费对经济发展的基础性作 用 ，顺应消费升级趋势， 提升传统 消 费 ，培育新型消费，适当增加公 共 消费。 促进住房消费健康发展。 第十九条：拓展投资空间 保持投资合理增长 ， 加快补齐基础 设施 、 市政工程 、 农业农村设施 。 推进新型基础设施 、 新型城镇化 、 交通水利等重大工程建设 ， 支持有 利于 城乡区域协调发展 的重大项目 建设 。 第二六条：实施乡村建设行动 统筹县域城镇和村庄规划建设 ， 完善 乡村水 、 电 、 路 、 气 、 通信 、 广播电 视 、 物流等基础设施 ， 提升农房建设 质量 。 改善农村人居环境 。 提高农民 科技文化素质 ， 推动乡村人才振兴 。 第二七条：深化农村改革 推动城乡要素平等交换 、双向流 动，增强农业农村发展活力 。 健全 城乡统一的建设用地市场 ，积极探 索实施 农村集体经营性建设用地入 市制度 。 建立土地征收公共利益用 地认定机制 ，缩小土地征收范围 第三一条：推进以人为核心的新型城镇化 坚持房子是用来住的、不是用来炒的 定位， 租购并举、因城施策，促进房 地产市场平稳健康发展。有效增加保 障性住房供给，完善土地出让收入分 配机制， 探索支持利用集体建设用地 按照规划建设租赁住房 0 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 1000 房地产业增加值的增长量 对 GDP增长的平均贡献率 亿 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 0% 2% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 房地产投资对 GDP增长的贡献率 近年来房地产投资对 GDP增长的贡献率 房地产业对经济增长的贡献率 2020年房地产业增加值对 GDP增长的贡献率很高主要由 于房地产业经济稳定器作用， 其他行业对经济增长贡献率过 低导致的该比例大幅增长 注：房地产业对经济增长的贡献率 =当年房地产业增加值的增长量 /当年 GDP的增长量 ； 房地产业包括房地产开发经营 、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等大类 宏观分析 -全国政策 “ 不把房地产作为短期刺激经济的手段 ” 是因为经济呈现去地产化趋势 ， 另一方面 ，房地产业总量大、需求 稳定， 在疫情期间发挥经济稳定器的作用尤为凸显 宏观分析 -全国政策 确立房地产业合理的经济地位，稳步向好 1、从历史经验看，房价上涨直接导致企业用工成本增加、利润下降、以及居民消费需求下滑，政府扩大保障性租赁住房供给，其目的是以相对便宜的租房消费来缓解房价上 涨对生产部门的不利影响； 2、房地产业在拉动产业链上下游销售方面具有明显效果，钢铁、水泥、玻璃等低技术含量的产能，同时也能带动室内装修及家用电器的销量增长； 3、 2020年 1-11月全国一般公共预算收入与政府性基金预算收入合计 24.22万亿元，其中土地出让收入以及土地和房地产相关税收占比达 34.2%。 4、 2014年下半年美元走强，中国外汇储备快速流出，政府果断启动楼市引导热钱留在国内， 避免了外汇储备大量流出造成的金融系统风险。 未来进入弱美元阶段，中国货币 环境总体宽松，楼市同样承担吸引部分热钱流入、 避免过快通胀的作用 同实体经济 均衡发展 N O . 1 消化上下 游产能 N O . 2 稳定的财 税来源 N O . 3 防范金融 机构风险 NO.4 宏观分析 -全国政策 近两年各城政策小幅波动，但中央主导明显，松紧适度， 稳定局面不变，未来可期 2018下半年，尤其是 4季度起 ，各地纷纷 出台以人才购房补 贴 、 下调按揭贷款上浮比例等 微量宽松政策 2019年初，合肥、南通、 温州等 地限购政策松动 2018年 12月 -2019年 2月 放松 微量宽松刺激 、部分城市调 控松动 2019年 7月 收紧 中央定调 ， 部委巡视 ，热点城市 调控不断加 码，新政层出不穷 上半年，住建部二轮 巡视，点名超 10 所城 市楼市过热 7月，保监会对部分 信托进行约谈， 严格 执行 “ 控增量 ” 和 “432 要求 ” 7月 30日，政治局提 出不将房地产作 为短 期刺激经济的手段 2020年 4-5月 平稳 政治局重提 房主不炒， 但同时要 求稳定市场健康 2020年 4月 17日，政 治局会议重提房住不 炒 、但同时稳定市场 健康发展 2020年 3-5月多地出 台纾困政策，如降低 土拍门槛、放松限 价 、降低预售条件 多地出台限购放松政 策（但发布后撤回） 2020年 7-9月 控 风险 住建部约谈热点城市 ，出台三 道红 线政策 7-9月深圳、东莞、宁 波、无锡等城市 出台 楼市调控升级政策 住建部多次约谈热点城市相关负责人 出台 “ 三道红线 ” 政策限制房企负债 规模 ， 12家房企先行试 点融资 “ 三条 红线 ” 宏观分析 -全国政策 “三道红线”从房企端完善楼市 防火墙，降低风险 2020年全国住宅市场总价值约 400万亿元，是“现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”。 在十三五期间 “楼市防火墙” 按照“风险 分散、冻结 存量、控制增量、降低存 量” 三步走的方式逐步完善，目的是在“十四五”前为楼市 上闸 ，防止十四五期间热钱集中 流入，楼市 无序暴涨，使房地产回归合理经济地位 风险分散、冻结存量 措施： 2016年起 限购 限贷 限售 限签 2016年起逐步构建防火墙机制1 2 3 控制增量 措施 ： 2018资管新规 期限错配 资金池 非标业务 表外融资 前融收紧 降低存量 措施：三道红线 期限错配 资金池 非标业务 表外融资 前融收紧 我国住宅市场价值估算 区域 单价（元 /平米） 人口（万人） 人均居住面积（平米 /人） 资产总额（万亿） 城镇 9950.564 84843 40 337.69 农村 2985.169 55162 47.3 77.89 “ 三道红线 ” 完善楼市防火墙 红线一 剔除预收款后的资产负债率大于 70% 红线二 净负债率大于 100% 红线三 现金短债比小于 1 倍 档位 标准 有息负债规模增速阈值 红色 踩 “ 三条红线 ” 中的三条 0% 橙色 踩 “ 三条红线 ” 中的两条 5% 黄色 踩 “ 三条红线 ” 中的一条 10% 绿色 未踩线 15% 10%交易，达到 40万亿 天津 -经济 发展 前三季度 GDP全国 排名 跌 出前十， 增速因疫情放 缓 ； 2020年 GDP总量于 19年基本持平 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 GDP总量（亿元） 17885.39 18595.38 18809.64 14104.28 14083.73 GDP增速（ %） 9.0% 3.6% 3.6% 4.8% 1.5% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 0 5000 10000 15000 20000 2016-2020年天津经济发展趋势 27302 25760 19787 17707 17476 14208 12877 11567 10602 10520 10095 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 上海 北京 深圳 重庆 广州 苏州 成都 杭州 南京 武汉 天津 2020Q3重点城市经济发展对比 2020年 天津实现 GDP总值 14083.73亿元， 增速 1.5%；前 3季度总量排名已跌出全国前十为 10095亿元， 增速 0%， 低于全国增速 0.7%； 2020年天津第一产业 增加值为 210.18亿元，下降 0.6%； 第二产业 增加值为 4804.08亿元，增 长 1.6%； 第三产业增加值为 9069.47亿元，增长 1.4%。三次产业结构为 1.5:34.1:64.4。经济发 展长期向好趋势不变。 数据来源：天津市统计局 2019.0 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020.0 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 固定资产投资累计增速 24.5% 26.1% 24.0% 17.8% 17.4% 15.1% 15.1% 15.4% 13.1% 13.5% 13.9% -14.8% -13.5% -8.9% -4.0% 0.1% 0.9% 1.3% 2.1% 2.6% 3.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 2019-2020年天津固定资产投资累计增速 天津 -经济 发展 需求端三驾马车持续恢复 ，固投增速略高于全国平均水平，经济逐渐回暖 数据来源：天津市统计局 2020. 03 4 5 6 7 8 9 10 11 12 社零额累计增速 -25.5%-24.0%-22.2%-21.7%-19.5%-18.0%-16.8%-15.7%-15.5%-15.1% -30.0% -25.0% -20.0% -15.0% -10.0% -5.0% 0.0% 2019-2020年 天津社会消费品零售总额累计 增速 2020 .03 4 5 6 7 8 9 10 11 12 外贸出口总额（亿元） 581.5834.751089.91382.816881993.32255.92523.22811.43075.1 增速 -13.7%-10.0%-8.2%-3.3% 0.4% 3.0% 3.8% 5.2% 6.7% 1.9% -15.0% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 0 1000 2000 3000 4000 2020年天津市外贸出口总额累计及增速 2020年 天津固定资产投资 增速稳步回升， 截至 12月底同比 增长 3.0%，快 于全国平均 水平 2.9%。 2020年，全市 外贸出口 3075.12亿元，增长 1.9%，实现连续 6个月增长 天津 消费品市场逐步 回暖，截至 2020年 12月， 增速已缩减至 -15.1%。 天津 -财政收入 2020年 ，受新冠疫情影响，财政收入大幅下降 15.3%，经济发展进一步放缓；但总量高企达 1393亿元， 位居全国 第七，但支出仍需土地收入平衡 3701 3282 3105 3509 2170 2723 2310 2106 2410 1393 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1-9月 2016-2020年天津一般收入 /支出 一般公共支出（亿元） 一般公共收入（亿元） 919 1230 1160 1431 677 879 1207 986 1361 0 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1-9月 2016-2020年天津政府性基金收入与土地收入 政府性基金收入（亿元） 土地收入（亿元） 2020年 1-9月，天津一般 公共财政收入 1393亿 元，完成年初预算 57.5%， 同比 下降 15.3%，降幅较前 8个月收窄 0.3个百分点 。全市 一般公共财政支出 2170亿 元 ，同比下降 6.8%，财政赤字 777亿元。 2020年 1-9月，天津全市政府 性基金收入 677亿 元 ，同比下降 36.8%。 数据来源：天津市统计局 排名 城市 2020年 1-9月一般公共收入 增速 1 上海 5613.6 -5.9% 2 北京 4049.1 -10.3% 3 深圳 2961.5 0.7% 4 杭州 1791.6 4.4% 5 苏州 1781.4 2.1% 6 重庆 1510.8 -6.8% 7 天津 1392.8 -15.3% 8 广州 1272.9 0.3% 9 南京 1258.0 2.5% 10 宁波 1247.0 1.8% 11 程度 1087.7 -0.8% 12 郑州 990.6 2.8% 13 武汉 985.3 -23.4% 14 青岛 923.2 -0.9% 天津市重点政策 不断 降低落户门槛 降低 技能型人才门槛 中关村放宽落户 /购房限制 积分 落户不设总量 限制 2020.6 2020.4 2020.12 2020.3 2020.11 2020.8 房住不炒 中央政治局会议对房地产调控的 核心“坚持房住不炒定位，促进 房地产市场平稳发展” 落户突破年龄和社保限制 中关村中职以上不需社保 8月 11日新契税法 落地 新契税法于 2020年 8月 11日通过， 明年 2021年 9月 1日实施税率由原 来 1%-3%！调整为 3%-5% 险资投资行业限制 禁止保险资金投资直接从事房 地产开发建设的标的企业，包 括开发或者销售商业住宅。 天津十四五规划建议 再度 重申“房住不炒”主 基调保持不变，促进房地 产健康发展 2020年天津市重要 政策以稳定为主，紧跟中央步调，因城施策，强化人才政策，扩大内需 天津市重点政策 地产政策 自 2020年 4月提出“房住不炒”后， 2020年 12月 天津十四五规划建议 再度重申“房住不炒”； 未来天津楼市将依旧保持以稳定状态为主 重要举措： 十四五规划建议中，重点涉及房地产的相关内 容，房住不炒”仍是“十四五”楼市调控主基 调。并首次把“房住不炒”正式写入文件中： 促进住房消费健康发展。 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购 并举的住房制度。 政策解读： 天津自然要步调一致。未来 5年，天津 楼市整体仍会以稳为主，但不排除局部 分化。 天津市重点政策 人才政策 天津市“海河英才”政策再升级，门槛不断降低，将有利引入“新天津人”带动市场 发改委：天津承接非首都 功能七项举措征求意见 1.鼓励人才来津工作落户 2.优化子女教育保障 3.便利医疗医保服务 4.完善投融资扶持 5.财政收入及统计指标分 配 6.财政收入及统计指标分 配 7.支持在津购房 备注：以上措施，在天津 滨海中关村科技园、宝坻 中关村科技城试行，试行 期限为一年。 10月 17日，天津市发改 委官网披露一则公告， 面向社会公开征求对 天津市居住证积分 指标及分值表（征求 意见稿） 的意见， 拟对 办法 中的 “天津市居住证积分 指标及分值表”进行 调整，申报指导分值 拟调整为 110分 对滨海新区承接京津冀协 同发展、非首都功能资源 及招商引资企业和滨海新 区企业的非本市户籍职工， 以及在滨海新区居住满六 个月的非本市户籍居民家 庭，允许在滨海新区购买 住房一套，不再提供社会 保险或个人所得税证明。 （正在研究尚未落地） 一、高等职业院校毕业、 在本市用人单位就业 不超过 30周岁； 具有高级职业资格或 在津工作满 1年，不超过 35周岁； 具有技师职业资格， 不超过 40周岁； 具有高级技师职业资 格，不超过 50周岁。 二、中等职业学校毕业、 在津工作满 1年 具有高级职业资格， 不超过 35周岁； 具有技师职业资格， 不超过 40周岁； 具有高级技师职业资 格，不超过 50周岁。 一、落户条件放宽 在政策试行区，符合海河 英才的直接落户；就职满 1年的本科及以上员工， 可以不限制年龄，但是要 求社保在津缴纳；战略性 新兴产业领军企业的员工 落户，企业有相当自主权， 企业出名单，政府接单办； 不足本科的 30周岁及以下 的中高职毕业职工 ,同样可 在津落户。 二、购房限制放宽： 承接项目员工外地户籍也 可以在津购房 1套，但是 所购房产需要 3年后方可 上市交易。该条政策与征 求意见稿基本一致。 20191015 大力支持人才落 户 20191017 积分落户分值调 低 20191030 局部地区放松落 户门槛 20200302 降低技能型人才 门槛 20200322 中关村放宽落户 / 购房限制 20200330 积分落户不设总 量限制 按照 天津市居住 证管理办法 规定， 经市发展改革委会 同有关部门研究决 定， 2020年天津市 居住证积分落户不 设总量限制， 每一 期将根据最低积分 落户分值线，确定 拟落户名单。 6月 11日，滨海 -中关村 科技园举行重点招商 项目集中签约暨新政 细则发布会。会上， 新区发布了 关于天 津市支持重点平台服 务京津冀协同发展的 政策措施（试行）实 施细则 ，对滨海新 区中关村北京转移来 津项目，一是全日制 本科及以上学历职工 落户突破年龄限制。 二是 30周岁及以下中 职毕业职工不需社保、 不需技能证即可落户。 20200611 中关村中职以上 不需社保 12月 22日，天津市 “海河英才”政策再 升级。 当前，在津无工作的 学历型人才和资格型 人才以及急需型人才， 审核时间已经接近 “秒批”，基本实现 即来即办。 对于在津有工作的其 它类型人才，需要对 本市就业、社保、异 地社保，以及职称、 职业资格等进行数据 比对，需要一定的等 待时间。 20201222 在 津无工作的学 历人才“秒批” 自 2018年 5月“海河英才”行动计划实施以来， 截至 2020年 11月，天津累计引进人才 33.6万人，平均年龄 32岁，本科以上学历超过 70%，战略性 新兴产业人才占比 25%。 天津市重点政策 金融政策 LRP走势稳定，房贷利率整体平衡 2019.1 2 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.1 2020.1 1 2020.1 2 5年期以上 LPR 4.80 4.80 4.75 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 1年期以上 LPR 4.15 4.15 4.05 4.05 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.50 4.00 4.50 5.00 近一年 1年期和 5年期以上 LPR走势 LPR变化情况 5年期同比上期 1年期同比上期 2019年 12月 无变化 无变化 2020年 1月 无变化 无变化 2020年 2月 -0.10% -0.05% 2020年 3月 无变化 无变化 2020年 4月 -0.20% -0.10% 2020年 5月 无变化 无变化 2020年 6月 无变化 无变化 2020年 7月 无变化 无变化 2020年 8月 无变化 无变化 2020年 9月 无变化 无变化 2020年 10月 无变化 无变化 2020年 11月 无变化 无变化 2020年 12月 无变化 无变化 2020年 2月、 4月 中央下调了 1年期和 5年期以上 LPR，中期借贷便利（ MLF）操作 中标利率全年下调 30个基点至 2.95%， TMLF中标利率亦下调至 2.95%，个人端房 贷利率亦有所下调。 天津市重点政策 金融政策 2020年底， 金融机构房地产 贷款新政出台，严控开发贷及住房贷款，未来购房贷款管理更加严格 重要举措： 金融机构的房地产贷款和个人贷款占比上限： 工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、 交通银行、邮储银行，房地产贷款占比上限 40%；个人住房贷款 上限 32.5%。 招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、 中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发 银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行 、浙商银行、渤海银行：房地产贷款占比上限 27.5%，个人住房 贷款上限 20%。 政策解读： 表示 2021年购房贷款难度增加，个人住房贷款的利率、资格等方面 的管理将更加严格。 天津市热点规划 津滨双城 天津市将打造 “津城”“滨城”双城发展 格局 ，滨海新区战略地位进一步提升 滨海新区历年来都属于天津市的重要发展引擎， GDP占据城市 半壁江山。 “十四五” 时期，“津城”、“滨城”双城发展格局初步形成， 到 2035年，“津城”、“滨城”双城发展格局全面建成 。 市委倾力支持滨海新区高质量发展，放权赋能、续航加油、升 级加力，助推滨海新区在落实新发展理念中率先突破 。 天津市热点规划 放松滨海建筑设计 天津市针对滨海新区规划及建筑要求实行“ 建筑设计领域的大 松绑 ”，提升居住品质、提高区域价值 重要举措： 为贯彻落实中共中央和市委市政府关于提高规划和建筑水平 等方面要求，全力塑造“一市双城”的市域城镇发展格局： 允许滨海新区轨道站点周边 1公里范围内的城市更新项目土地 混合开发利用 ，建设指标根据实际需求合理确定。 鼓励滨海新区建设项目在合理布局的前提下， 规划用地兼容 性比例可适度提高至 30%。 鼓励建筑设计创新，位于滨河、滨海以及其它重要的城市开 敞空间的民用建筑， 通过设置错层、退台等方式设置露台， 改善采光和通风条件，优化室外活动空间。 位于自海河沿线规划绿地城市侧边线起 200米范围的开发项目 、划定的城市更新区内建设项目以及地铁上盖开发项目， 允 许和鼓励通过设置架空平台。 鼓励民用建筑采取自然采光与通风的方式提高建筑品质 鼓励滨海新区住宅建筑设置阳台，提升居住品质。 天津市热点规划 轨道交通 2021年将是天津市地铁建设重要的一年，加速发展轨交，有力带动市场流动，加大利好 天津规划和自然资源局发布“关于天津市市域（郊）铁路专项规划（ 2019- 2035年）征求意见的公告”， 9条天津市域（郊）铁路规划走向首次正式 披露 ， 总规划规模约 680公里。 2021年天津地铁线路预计将 建设约 293公里。 7 条走廊线：津滨线、津静 线、津武线、津蓟线、津宁 线、津山线、津港 线。 2 条联络线：宁武联络线、 双湖 联络线。 2021年地铁建设重点涉及区域 /板块 地铁线 涉及区域 主要板块 4号线南段 河东区 津滨大道 6号线二期 津南区 海教园、双港、咸水沽 4号线北段 红桥区 小街、西站 7号线一期 河北区、西青区 榆关道、大寺 11号线一期 东丽区 东丽开发区 10号线 西青区、河东区 梨园头、太阳城居住区 天津市热点规划 区域划分 2020年多个环城社区、板块划入市区，中心城区范围扩大增加房企投资机遇 西青区的和苑地区划为 红桥区 北辰 区的双环 邨 街道划 为红桥区 东丽区的黄岩里社区划 为河东区 东丽区的丽苑居住区划 为河东区 东丽区的泉江 里社区划为 河 北区 西青区的梅江 南、解放南路 起步区划为河 西区 西青区的华苑、 华苑新城、体 育中心街划为 南开区 政策 总结 经济 ： 2020年全国经济受疫情影响较大，天津更甚， GDP跌 出前 10，但固投回暖较快，天津地产 整体向好 政策 ：政策升级，确定房地产合理经济地位，天津紧跟中央步调，因城施策，强化人才政策 规划 ：多板块升级，强化滨城概念，轨交加速，加速融城，房地产机会板块将增加 土地 -年度 土地出让情况 2020年初由于疫情，打乱政府土地供应节奏 ，下半年拿地将拉长开发进度，同时受去划影响，房企 拿地影响较大 ， 全年完成率刚过 5成 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 计划金额（亿） 927 1173 1336 1686 1735 实际成交（亿） 1249 1140 960 1237 923 完成率 137% 97% 72% 73% 53% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 天津市近五年土地出让金额计划于实际完成情况 数据来源：中指数据、规划与自然资源局 土地 -年度 土地供求价 2020年土地成交建面 1369万 ，受疫情影响，成交同比下滑两成 ，楼面价基本持平，供需平衡 数据来源：中指数据 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 供应建面（万） 1692.6 1281 1873.2 2344.9 1475 成交建面（万） 1420.3 1106.8 1318.7 1803.9 1368.9 楼面价（元 / ） 8798 10301 7281 6858 6741 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 500 1000 1500 2000 2500 天津市近五年土地供求价走势 2020年天津市宅地供应土地面积 849.3 万 ，同比下降 42%；供应建筑面积 1475万 ，同比下降 37%。 供 求 价 2020年天津市宅地成交土地面积 787 万 ，同比下降 28%；成交建筑面积 1368.9万 ，同比下降 24%。 2020年天津市宅地成交楼面价 6741元 / ，同比下降 1.7%。 土地 -月度 土地 供求分析 不同于 2019年， 2020年土地供求峰值略晚，出现在三、四季度，且成交量月度均衡 都较低，土地成交不均衡导致月度楼面价波动较大 数据来源：中指数据 2019.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 供应面积（万） 102.6 139.3 173.4 111.9 149.6 113 60.6 175.7 171.8 103.6 40.3 116.8 40.2 0 7.3 73.6 96.9 50.7 58.9 123.8 183.9 33.8 59.1 120.7 成交面积（万） 120.9 92.8 197.1 73.5 152.7 53.9 98.3 65.5 115.2 68.1 19.1 44.3 75.3 6.7 16.9 99.6 55.6 50.7 10.6 32.3 171.6 109.1 0 158.5 楼面价（元 / ） 5023 4621 8068 6204 8131 7237 7846 5494 6496 7236 8879 6513 6880 15637 9068 7881 9882 6374 3337 13020 5452 3559 0 6753 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 50 100 150 200 250 2019年 1月至 2020年 12月天津市土地月度成交走势 2020年全年供应住宅土地 849.3万 ，成交 787万 ， 其中 8-12月土地供应 521.5万 ，成交 471.5万 ，占比全年 60%以上 。 2020年突如其来的疫情打乱政府全年推地节奏，在疫情有所缓解后，政府加速积极推地，且多为优质地块，各房企踊跃报名；但房企因融资环境， 拿地更加理性。 土地市场 -土地 溢价情况 土地 市场价格回归价值， 18年至 2020年三年调整期接近尾声， 2020年起拍价格同比略 降 7.6%，溢价率 5%以内 数据来源：中指数据 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 起拍均价同比 16% 54.5% -20.9% -8% -0.4% 溢价率 77.3% 16.8% 3.8% 7.1% 4.1% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 天津市近五年土地起拍均价与溢价率情况 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 溢价率 1.6% 3.3% 0% 2.6% 4.9% 1.2% 0% 13% 7.6% 0% 0% 3.1% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 2020年月度土地成交溢价率情况 2020年天津市住宅土地起拍价格相比 19年下降 7.6个百分点，溢价率相比 19年下降 3个百分点。 土地市场 -土地 未成交情况 停牌地块主要集中在环城及滨海，主要停牌原因为大体量商业绑定及房地价差过小 板块竞争激烈导致 数据来源：天津市规划与自然资源局 滨海新区 津南区 西青区 北辰区 武清区 宝坻区 蓟州区 宁河区 土地宗数 5 5 5 4 2 1 1 1 0 1 2 3 4 5 6 2020年未成交土地分布 停牌地块 2020年共停牌土地 12宗 ，土地面积 68.8万 ，折合建筑 面积 117.5万 。 停牌地块分布在北辰区、西青区、津南区、滨海新区、 宁河区。 2020共无限延期地块 12宗 ，土地面积 80.8万 ，折合建 筑面积 136万 。 （ 其中 1宗于 年内重新挂牌成交 ） 无限延期 地块分布在北辰区、津南区、西青区、宝坻 区、蓟州区、武清区。 延期 地块 2020年天津市合计未成交土地 24宗，同比 19年 40宗下降 40% 土地 成交 市内六区 市内六区属于天津市核心区域，地稀价高已成定性； 多宗延期、停牌土地调整价格或解除限定后成交，主要以小体量地块为主，主要成交总价在 10-15亿 数据来源：中指数据 区域 成交土地宗数 土地面积（万 ） 建筑面积（万 ） 楼面价（元 /） 河西区 6 32.1 65.3 18479 河东区 2 10.2 30.3 17155 河北区 1 2.3 3.5 15634 红桥区 1 2.9 3.4 20870 合计 10 47.6 102.6 18070 红桥区 河北区 南开区 和平 区 河西 区 河东 区 成交土地面积主力在 5万 以下，其次为 5-10万 ； 土地建筑面积主力在 10-15万 ； 土地成交金额主力在 10-15亿； 18070元 / 1:1.97 平均楼面价： 综合地货比： 土地 成交 环城四区 作为天津市土地、新房的主货仓，环城四区始终成为发展重心 ；主要成交总价在 5-10亿 数据来源：中指数据 区域 成交土地宗数 土地面积（万 ） 建筑面积（万 ） 楼面价（元 /） 北辰区 11 48.8 87.3 7021 津南区 8 63.1 108.6 8340 西青区 4 38.7 72.7 10734 东丽区 3 21.4 29.7 8629 合计 26 172.1 298.4 8567 成交土地面积主力在 5-10万 ，其次为 5万 以下； 土地建筑面积主力在 5-10万 ； 土地成交金额主力在 5-10亿，其次为 5亿以下； 8567元 / 1:2.08 平均楼面价： 综合地货比： 北辰区 西 青区 东丽区 津南 区 土地 成交 远郊五区 远郊 区域新城板块 价值稳定，地价适中（ 武清新城、 蓟州新城、 宝地新城、静海新城）， 主要成交总价在 5亿以内 数据来源：中指数据 区域 成交土地宗数 土地面积（万 ） 建筑面积（万 ） 楼面价（元 /） 蓟州区 5 40 63 3236 宝坻区 5 41.9 80.4 3016 静海区 4 31.2 55.2 6189 宁河区 2 8.3 13.2 2307 武清区 2 22.4 40.4 6006 合计 18 144 252.3 4208 成交土地面积主力在 5万 以下与 5-10万 ； 土地建筑面积主力在 5-10万 ； 土地成交金额主力在 5亿以下，其次为 5-10亿； 4208元 / 1:2.82 平均楼面价： 综合地货比： 蓟州区 宝坻区 武清 区 静海区 宁河 区 土地 成交 滨海新区 板块 较为分散，热点板块轮动涌现， 2020年生态城板块成为滨海 土地最热点板块，成交 37宗，建面 400万； 天津市 新政“滨城”概念或将提升滨海新区的价值 数据来源：中指数据 板块 成交土地宗数 土地面积（万 ） 建筑面积（万 ） 楼面价（元 /） 生态城 37 237.4 402.4 4199 海泰高新区 5 29.3 52.4 8788 塘沽 5 60.6 111.5 3764 大港 3 7.5 12.2 1957 空港 3 57.6 70 7485 开发区 2 11.7 31.8 12739 中部新城 2 10.4 15.4 3455 北塘 1 3.9 6.6 6510 中心商务区 1 4.6 12.9 10477 合计 59 423.2 715.4 5248 成交土地面积主力在 5万 以下，其次为 5-10万 ； 土地建筑面积主力在 5-10万 ，其次为 15-20万 ； 土地成交金额主力在 5亿以下，其次为 5-10亿； 5248元 / 1:2.78 平均楼面价： 综合地货比： 滨 海 新 区 土地 -成交 排名 高 地价始终是市内六区的代名词；总金额 TOP10以市区、西青、滨海核心板块为主，区域决定性明显 数据来源：中指数据 2020年 土地 成交单价排名： 2020年土地 成交 总价 排名 ： TOP 区域 成交单价（元 /） 土地面积（万 ） 房企 1 河西区 30548 7.9 鲁能 2 河西区 23390 1.5 华宇 3 河东区 21768 4.2 上实城开 4 红桥区 21115 2.9 万 达 5 河西区 20910 2.5 中交绿城 6 河西区 20509 2.1 中交 7 河北区 17309 2.3 蓝光 8 河西区 16205 5.3 中海 9 河东区 14366 6 农垦 10 西青区 13810 8.7 正荣 TOP 区域 成交总价 （亿） 土地面积（万 ） 房企 1 河西区 47 5.3 中海 2 西青区 39.98 18.6 保利 3 河西区 36.2 7.9 鲁能 4 滨海新区 29.85 9 旭辉 5 河东区 26.6 4.2 上实城开 6 河东区 25.5 6 农垦 7 静海区 24.823 17.6 万达 8 滨海新区 21.769 8.7 保利 9 西青区 20.75 6.4