“两会”后楼市政策导向及未来楼市结构分析报告.pptx

“两会”后楼市政策导向及未来楼市结构分析报告,本报告观点,政策及楼市现状：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握时点和区域两条主线营销机会：“四中全会”是楼市调控转向的风向标，调控政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，同时房企应灵活把握三四线城市与核心城市周期的轮动关系投资机会：房企需把握一线城市投资时点，投资布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时把握东部三大经济圈核心城市周边三四线城市投资机会,1,政策及楼市现状：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握时点和区域两条主线,2017年10月18-24日中国共产党第十九次全国代表大会核心内容：四个新概念 新目标：在本世纪中叶建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国 新思想：形成了新时代中国特色社会主义思想 新矛盾：我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾 新时代：中国特色社会主义进入了新,时代，这是我国发展新的历史方位,2017年10月25日中国共产党第十九届一中全会核心内容：选举与人事变动 选举产生中央政治局委员、中央政治局常务委员会委员、中央委员会总书记 决定中央军事委员会组成人员 选举产生中央纪律检查委员会书记、副书记和常务委员会委员人选,2018年1月18-19日中国共产党第十九届二中全会核心内容：宪法部分内容修改 全会审议通过了中共中央关于修改宪法部分内容的建议 修改关于中华人民共和国主席、副主席每届任期同全国人民代表大会每届任期相同，连续任职不得超过两届的规定,2018年2月26-28日中国共产党第十九届三中全会核心内容：党和国家机构改革和人事变动 决定国家机构领导人员以及全国政协领导人员 适应统筹推进“五位一体”总体布局、协调推进“四个全面”战略布局的要求，改革机构设置，优化职能配置，深化转职能、转方式、转作风，提高效率效能,2018年3月5-20日第十三届全国人民代表大会第一次会议核心内容：修改宪法、政府换届 审议宪法修正案草案、监察法草案和国务院机构改革方案 审议政府工作报告等6个报告 选举和决定任命国家机构组成人员,政策：国家机构改革是“两会”重点“十九大”提出建设社会主义现代化强国的时间表，同时提出社会“新矛盾”，主要是出于对原有“数量型”经济发展模式的反思。“两会”完成国家机构改革以适应“质量型”经济增长模式,政策：国家机构改革对房地产影响深远,2018年国家机构改革对房地产行业的潜在影响,宪法誓词的修改明确“为建设富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”的奋斗目标，这也势必推动当前经济与上层建筑“因时而变”，随之也会带来诸多楼市机会,政策：楼市管控思路明确短期内，坚持“房住不炒”的定位，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，防范和化解房地产市场风险；长期重点是供给侧结构性改革思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构,2017年10月19日住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动答记者问核心内容： 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快研究和制定“住房租赁管理条例”。 研究建立房地产的统计和市场监测预警指标体系，加快建立市场预警机制 以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，以建立购租并举的住房制度,2017年10月22日住建部部长王蒙徽在十九大新闻中心举办记者招待会活动答记者问核心内容： 坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实地方政府主体责任，出台一系列有针对性的措施来稳定市场 抓紧研究制定房地产长效机制,2017年12月23日全国住房城乡建设工作会议核心内容： 抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。 库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作,2018年3月17日王蒙徽接受央视专访核心内容： 支持北京和上海试点共有产权房 成立国有租赁公司，建服务平台 在未来经济发展过程当中去解决城市面临的问题 不同类型城市差别化调控 本轮调控成效：热点城市，房价过快上涨的势头得到了抑制、面积也平稳地回落；三四线城,市库存降低，已经回到了合理的区间,2018-2,2018-1,2017-12,2017-10,2017-9,2017-11,2017-8,2017-7,2017-6,2017-5,2017-4,2017-3,2017-2,2017-1,2016-12,2016-11,2016-9,2016-10,2016-8,2016-7,2016-6,2016-5,2016-4,2016-3,2016-2,2016-1,2015-12,2015-11,2015-10,2015-9,2015-8,2015-7,2015-6,2015-5,2015-4,2015-3,2015-2,2015-1,2014-12,2014-11,2014-10,2014-9,2014-8,2014-7,2014-6,2014-5,2014-4,2014-3,2014-2,2014-1,2013-12,2013-11,2013-10,2013-9,2013-8,2013-7,2013-6,2013-5,2013-4,2013-3,2013-2,2013-1,-5-10,0,5,70城住宅价格指数同比,一线城市:当月同比,二线城市:当月同比,三线城市:当月同比,%353025201510,同比增速放缓,2016年4月,2016年10月,2017年7月,2015年5月,2015年10月,2016年3月,楼市现状：一、二、三四线城市价格轮动2015年5月起一线城市住宅价格领涨带动本轮行情，随着一线城市政策收紧，二线、三四线城市接力上涨。2016年10月起调控城市扩围，一线、二线住宅价格进入调整期，三四线城市住宅价格仍有上涨潜力70城新建商品住宅价格指数,2016-1,2016-2,2016-3,2016-4,2016-5,2016-6,2016-7,2016-8,2016-9,2016-10,2016-11,2016-12,2017-1,2017-2,2017-3,2017-4,2017-5,2017-6,2017-7,2017-8,2017-9,2017-10,2017-11,2017-12,2018-1,2018-2,2016-1,2016-2,2016-3,2016-4,2016-5,2016-6,2016-7,2016-8,2016-9,2016-10,2016-11,2016-12,2017-1,2017-2,2017-3,2017-4,2017-5,2017-6,2017-7,2017-8,2017-9,2017-10,2017-11,2017-12,2018-1,楼市现状：一线城市-量缩价稳一线城市土地市场供应收紧，房企进入难度加大，同时受限价、限签政策影响，商品住宅市场需求释放受阻，短期内一线城市难以实现去化跑量，影响房企业绩表现,0,12108642,0,350030002500200015001000500,一线城市可售面积,3月移动存销比,万平米4000,月14,一线城市商品住宅库存及3个月移动存销比走势,0,400003500030000250002000015000100005000,0,45040035030025020015010050,一线城市销售面积,成交均价,万平米500,元/平米45000,一线城市商品住宅销售面积、成交均价走势,销量缩减,2016-1,2016-3,2016-5,2016-7,2016-9,2016-11,2017-1,2017-3,2017-5,2017-7,2017-9,2017-11,2018-1,2016-1,2016-2,2016-3,2016-4,2016-5,2016-6,2016-7,2016-8,2016-9,2016-10,2016-11,2016-12,2017-1,2017-2,2017-3,2017-4,2017-5,2017-6,2017-7,2017-8,2017-9,2017-10,2017-11,2017-12,楼市现状：二线城市-量缩价稳强二线城市与一线城市市场相似，住宅销量释放短期受阻，鉴于普通二线城市市场容量相对较大，仍有一定跑量机会。但因强二线城市土地市场竞争加剧，楼板价攀升，短期内房企面临地价过高而房价触顶的困境，短期内还应寻求普通二线城市作为业绩支撑点,13000120001100010000,17000160001500014000,6004002000,140012001000800,强二线城市销售面积,成交均价,万平米,元/平米18000,强二线城市商品住宅销售面积、成交均价走势,110001000090008000,140001300012000,6004002000,140012001000800,普通二线城市销售面积,成交均价,万平米1600,元/平米15000,普通二线城市商品住宅销售面积、成交均价走势,销量缩减,销量缩减,2016-1,2016-3,2016-5,2016-7,2016-9,2017-1,2017-3,2017-5,2017-7,2017-9,2016-11,2017-11,2016-1,2016-3,2016-5,2016-7,2016-9,2017-1,2017-3,2017-5,2017-7,2017-9,2016-11,2017-11,楼市现状：三四线城市-区域分化明显一线城市周边三四线城市受核心城市外溢影响、在政策调控下“量缩价涨”，但目前因政策调控也处于调整期。非一线周边三四线城市则“量价齐升”。对于非一线周边三四线城市来说，2018年将迎来需求释放、价格上涨的市场机遇。但三四线城市投资更应当关注城市基本面能否支撑房价、同时规避投资风险,800070006000,9000,10000,1200011000,4002000,600,800,12001000,三四线城市（一线城市周边）销售面积,成交均价,万平米,元/平米,三四线城市（一线周边）商品住宅市场销售面积、成交均价走势,200010000,3000,4000,5000,70006000,4002000,600,800,12001000,非一线周边三四线城市销售面积,销售均价,万平米,元/平米,三四线城市（非一线周边）商品住宅市场销售面积、成交均价走势,数据来源：XX，选择的一线城市周边的三四线城市包括：东莞、常州、南通、唐山、佛山、惠州、廊坊、秦皇岛、中山、金华、舟山、江阴、张家港、衡水、绍兴、常熟、固安、香河、太仓；城市房价选择19个城市的算术平均房价；选择的非一线周边三四线城市包括：徐州、连云港、洛阳、汕头、烟台、锦州、吉林、泉州、九江、赣州、济宁、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、泸州、南充、遵义、大理、泰安、东营、淮安、泰州、芜湖、肇庆、淮北、宿州、齐齐哈尔、阳江、黄冈；城市房价选择32个城市的算术平均房价,销量缩减,销量增加,1600014000120001000080006000400020000,2013年,2014年,2016年,2017年,一线城市,强二线城市,2015年普通二线城市,三四线城市,土地市场：一二三四线城市土地楼面价普涨2013-2017年全国一线、二线、三四线城市住宅用地楼面价普涨，但普通二线城市和三四线城市因楼面价相对较低，存在结构性投资机会2013-2017年一二三四线城市住宅用地楼板价元/平米18000,数据来源：XX数据说明：强二线城市包括：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州；普通二线城市包括：无锡、宁波、温州、合肥、沈阳、大连、长春、哈尔滨、石家庄、济南、青岛、郑州、太原、呼和浩特、南宁、南昌、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、海口、三亚、福州、厦门,一线城市5年复合增长：18.9%强二线城市5年复合增长：30.1%普通二线城市5年复合增长：24%三四线城市5年复合增长：19.4%,全国趋势：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握时点和区域两条主线,一线城市：政策收紧，市场需求释放受阻，房价迎来调整期，影响房企业绩表现,强二线城市：政策收紧，市场需求释放受阻，地价攀升挤压盈利空间普通二线城市：政策较松，市场容量相对较大，仍有跑量机会,一线周边三四线城市：政策收紧，市场需求释放受阻，房价增幅下降非一线周边三四线城市：继续去库存，迎来需求释放及价格上调的机遇,楼市政策：中短期内，为防范系统系金融风险，楼市调控政策不会放松,2,营销机会：“四中全会”是楼市调控转向的风向标，调控政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，同时房企应灵活把握三四线城市与核心城市周期的轮动关系,1、政策时效性,2、重大中央会议,3、宏观经济形势,4、企业资金兑付压力,5、市场周期,楼市趋势判断逻辑以楼市政策时效性、重大中央会议、宏观经济形势、企业资金兑付压力和市场周期5个因素，判断未来政策及楼市趋势政策及楼市趋势判断的逻辑图政策及楼市趋势判断,出台时间2007年9月2008年10月2009年5月2010年1月2010年9月2011年1月2011年8月2012年6月2013年2月2013年11月2014年9月2015年3月2016年3月2016年9月2017年3月2017年9月2018年3月,政策性质收紧放宽放宽收紧收紧收紧收紧收紧收紧收紧放宽放宽收紧收紧收紧收紧收紧,城市全国全国全国全国全国全国全国全国全国全国一线热点城市全国全国全国一二线热点城市全国一二线热点城市全国一、二、三四线热点城市全国二、三线热点城市中西部三四线城市政策时效期均值,距离上一次政策调控时间13个月7个月8个月8个月4个月7个月10个月8个月9个月10个月6个月12个月6个月6个月6个月6个月6-8个月,楼市趋势：1、政策时效性从全国历年政策来看，政策时效期均值为6-8个月，如果以历次调控政策平均时间推算，那么2018年2季度，楼市调控政策将进入新一轮收紧期。结合住建部领导关于房地产分类调控的表态：1、2017年房价涨幅过快的中西部、东北区域核心城市；2、房价上涨过快的三四线城市，这两类城市上将成为“两会”后2季度楼市调控政策的目标政策调控周期梳理,资料来源：XX院,两会（2018年3月） 政府换届,十九届四中全会（2018年4季度） 本届四中全会实际上承担过往三中全会讨论重大经济政策改革的任务 中央和国家、省级机关机构改革落实到位,十九大（2017年10月） 政策理念提出,十九届二中全会（2018年1月） 宪法部分内容修改,十九届三中全会（2018年2月） 现代化治理体系和能力变革和人事变动,十九届一中全会（2017年10月） 选举与人事变动,楼市趋势：2、重大中央会议“十九届四中全会”实际承担对未来经济工作做进一步部署的任务 ，同时结合2018年年底之前，完成中央和省级机构改革的时间安排， 改革配套措施和经济刺激政策也将陆续出台，“十九届四中全会”后楼市调控政策才具备松动的外部条件重要会议及机构改革安排时间轴,机构改革（2018年9月之前） 省级党政机构改革方案报党中央审批,机构改革（2019年3月）所有地方机构改革任务完成,2017-12,2017-10,2017-8,2017-6,2017-4,2017-2,2016-12,2016-10,2016-8,2016-6,2016-4,2016-2,2015-12,2015-10,2015-8,2015-6,2015-4,2015-2,2014-12,2014-10,2014-8,2014-6,2014-4,2014-2,2017Q3,2017Q1,2016Q3,2016Q1,2015Q3,2015Q1,2014Q3,2014Q1,2013Q3,2013Q1,2012Q3,2012Q1,2011Q3,2011Q1,2010Q3,2010Q1,2009Q1,2008Q3,2008Q1,2007Q3,2007Q1,2006Q3,2006Q1,2009Q3,50,10,2015,克强指数:当月值,克强指数:累计值,%25,克强指数当月值及累计值,50,1510,2520,500000,100000,200000150000,季度GDP,GDP实际增速,GDP名义增速,亿元250000,%30,中国季度GDP及同比增速,“四万亿”1.0,“四万亿”2.0,央行降准降息,央行降准降息,数据来源：XX院、XX局、XX,楼市趋势：3、宏观经济形势历次经济增速下滑期间，央行均采取货币宽松政策刺激经济增长短期回升，但“十九大”后，“数量型”经济刺激政策将过渡至“审慎宏观政策”。考虑到外围美国加息、减税、贸易战等因素，叠加国内经济增长灵敏指标下滑，定向逆周期操作将成为首要选择,2017-3,2017-4,2017-5,2017-6,2017-7,2017-8,2017-9,2017-10,2017-11,2017-12,2018-1,2016,2016,2016,40家上市房企月度融资额,环比增速,融资渠道收窄月融资额,本月恒大融资600亿元,%1.510.50-0.5-1,企业中国恒大碧桂园万科A绿地控股中国海外发展保利地产融创中国华夏幸福龙湖地产华润置地金地集团中南建设雅居乐集团招商蛇口泰禾集团富力地产世茂股份新城发展控股阳光城荣盛发展旭辉控股集团首开股份绿城中国金科股份远洋集团,资产负债率%2017H185.75 88.7486.20 88.1380.54 82.6689.43 89.0560.19 57.6074.76 78.8387.92 91.9284.78 82.8666.59 71.0667.41 70.4465.43 69.6186.17 87.9566.48 69.4568.96 72.2882.40 85.8979.31 80.7062.71 59.5685.53 89.2784.29 86.5582.70 85.2680.47 80.4579.91 81.1376.84 79.7579.38 83.9467.39 71.18,变动方向+-+-+-+-+,企业龙光地产蓝光发展禹洲地产中国金茂越秀地产首创置业时代地产合景泰富中国奥园中天金融华发股份中骏置业中粮地产滨江集团建业地产信达地产光明地产北辰实业当代置业深圳控股宝龙地产大名城金融街北京城建五矿地产,资产负债率%2017H170.23 74.0180.90 81.5183.05 85.3166.60 68.6272.57 73.2576.88 78.0576.57 72.1478.32 78.0177.97 78.4378.11 77.7379.60 80.9276.25 79.2381.58 82.9568.25 69.4484.21 85.4885.69 86.0380.56 80.5180.96 82.8383.40 82.1162.48 60.3167.22 67.4479.10 80.4572.41 73.3272.32 76.3279.08 79.01,变动方向+-+-+-+-+-,企业景瑞控股新湖中宝花样年控股雅戈尔福星股份国瑞置业厦门国贸华远地产合生创展集团中华企业恒盛地产朗诗绿色地产SOHO中国银亿股份荣安地产深振业A亿达中国鲁商置业力高地产众安房产广宇集团宋都股份上实发展云南城投泛海控股,资产负债率 %2017H188.02 90.6673.20 75.7773.63 72.4764.18 64.2273.54 73.7073.59 77.1467.29 71.5474.81 75.6857.59 57.2184.39 81.8384.19 87.2083.05 83.4547.11 49.1573.92 67.9266.90 61.3061.05 60.4271.78 72.0394.01 94.0177.33 74.2961.96 57.2361.13 59.5260.60 69.8070.81 70.9289.22 89.6285.17 85.75,变动方向+-+-+-+-+,75家房企资产负债率变化表,楼市趋势：4、房企资金兑付压力XX院检测房企融资数据显示，2017年在政策强监管下，房企融资渠道收窄、融资难度增加，直接反映在月度融资额度上呈下降趋势。从行业角度看，2017年更多上市房企选择“加杠杆”扩张，资产负债率上升。在2018年防范系统性金融风险的总基调下，房企“加杠杆” 仍将持续进行，预计2018年3季度将成为房企资金兑付压力最大的时间点，此时，楼市也将处于深度调整期,亿元1400120010008006004002000数据来源：XX院、XX,2018年4季度,2020年2-3季度,2017年3季度,2019年2-3季度,2016年3季度,2017年4季度成交量周期,成交价周期,楼市趋势：5、市场周期综合量价周期，在市场下行周期，容易发生系统性金融危机的风险。结合中央“防范系统性金融风险”的主线，到2018年4季度完全进入成交均价周期谷底前，调控政策不会放松。“十九届四中全会” 将会对未来经济工作做进一步部署，到时市场已经渡过下行周期，同时国家机构改革框架搭建完成，届时房地产调控政策才具有松动的外部条件核心城市商品住宅成交量价周期走势示意图,1、政策性调控效果出现，楼市稳定基调不变，在政策效力减弱时需加码调控2、“十九届四中全会” 将对未来经济工作做进一步部署，之前沿用过去的工作计划,“十九届四中全会” 前政策不会松动,政策时效性：重大中央会议：,3、经济增速继续下探，新一轮促进经济高质量发展的政策将陆续出台4、预计2018年3季度将成为房企资金兑付压力最大的时间点，此时，楼市也将处于深度调整期5、2018年4季度前，房价处于下行周期，既要稳市场又要调预期,宏观经济形势：房企资金压力：市场周期：,楼市趋势：总结基于政策时效性、重大中央会议、宏观经济形势、房企资金压力和市场周期5个因素综合判断，“十九届四中全会”前楼市政策不会松动判断“十九届四中全会” 前政策不会松动的逻辑,opportunity,对未来1-3年，楼市政策和房地产市场走势研判后，那么房企的结构性营销机会在哪里？,结构性营销机会,排序,城市,得分,排序,城市,得分,1234,三亚合肥郑州福州,10078.0065.3464.08,20212223,西宁南昌呼和浩特重庆,39.4236.7135.8634.06,56789101112131415,南京济南海口杭州苏州成都石家庄厦门武汉银川昆明,62.2654.8554.7354.7152.2051.8649.9749.0548.2548.0647.69,2425262728293031323334,西安温州南宁无锡沈阳兰州宁波贵阳广州长沙太原,30.8030.2529.9029.8229.3628.5728.1226.1925.9924.2323.60,16,北京,47.12,35,青岛,21.00,171819,46.8345.6839.47,363738,19.566.360,天津上海深圳2016年调控城市,四个一线城市,大连北海乌鲁木齐无调控城市,2017年调控城市,营销：一二线城市结构性营销机会从完整周期来看，一个城市的需求是相对平衡的。当前过度收紧的楼市调控政策将导致楼市需求被压抑，压抑的需求势必将在未来政策放松的阶段进行释放。通过建立模型，分析一二线城市楼市调控政策放松指数变化趋势，通过量化指标，最终获得一二线城市楼市成交面积、成交均价的结构性营销机会,各项指标对评判目标的权重,38个城市楼市调控政策放松指数,数据来源：XX，XX局,经济发展压力指标48.24%,舆情监测指标15.75%政策调控效果指标27.18%城市需求趋势指标8.83%,土地财政依赖度10.96%,2017年土地财政依赖度增幅,5.91%经济对住宅投资依赖度20.41%,经济对商办投资依赖度10.96%,数（同比）,13.33%,商品住宅需求被压抑的量5.37%二手住宅价格指数（同比）8.48%新建住宅价格指,百度指数5.25%,百度指数同比10.50%,常住人口数量5.297%,常住人口增速1.766%,城市人才政策1.766%,合肥,武汉,济南,郑州,成都,天津,南京,苏州,厦门,福州,昆明,天津天津,南京南京,苏州苏州,厦门厦门,杭州,合肥合肥合肥,武汉武汉武汉,济南济南济南,郑州郑州郑州,成都成都成都,福州福州,昆明,石家庄石家庄,标签：区域内单核心二线城市特征： 调控政策有较大放松潜力 调控政策放松后住宅绝对、相对销量补涨空间大 调控政策放松后相对价格回升空间大 价格水平处于较低水平,标签：强二线城市特征： 调控政策有较大放松潜力 调控政策放松后住宅绝对、相对销量补涨空间大 调控政策放松后相对价格回升空间大 价格水平处于较高水平,调控政策有放松潜力的城市,标签：楼市调控政策放松潜力高的城市（主要是2016年开始市场调控的二线城市）城市：三亚、合肥、郑州、福州、南京、济南、海口、杭州、苏州、成都、石家庄、厦门、武汉、昆明、天津,调控政策放松后住宅销量相对补涨空间大,调控政策放松后住宅销量绝对补涨空间大调控政策放松后住宅价格相对上涨空间大住宅价格绝对价格水平低,营销：一二线城市结构性营销机会2016年开启调控的区域内单核心二线城市、强二线城市将是未来楼市调控政策适度调整下的机会城市，比如：合肥、武汉、济南、郑州、成都楼市调控政策放松指数下一二线城市结构性营销机会,经济圈东部三大经济圈非东部三大经济圈,都市圈上海都市圈杭州都市圈南京都市圈深圳都市圈北京都市圈武汉都市圈济南都市圈青岛都市圈沈阳都市圈厦门都市圈,2018年三四线城市房价走势2018年1-3季度出现实质性下跌2018年3-4季度出现实质性下跌2018年2-4季度出现实质性下跌2018年2-4季度出现实质性下跌2018年出现实质性下跌2018年3-4季度出现实质性下跌2018年2季度之后出现实质性下跌2018年2季度之后出现实质性下跌2018年2-3季度出现实质性下跌2018年3季度,下一轮三四线城市房价实质性上涨时间2019年4季度-2020年2季度2020年2-3季度2019年4季度-2020年3季度2019年2季度-2020年1季度2019年2季度-2020年3季度2020年2-4季度2019年4季度2020年1季度2020年1-2季度2020年2季度,数据来源：XX院，XX数据说明：对三四线城市的房价周期判断，基于一二线核心城市房价周期和三四线城市房价滞后规律，可能与实际情况发生偏差，房企可做参考，灵活调整投资、销售策略,营销：三四线城市结构性营销机会不同都市圈内，三四线城市房价将在2018年2季度之后普遍出现实质性下跌，而下一轮三四线城市房价实质性上升阶段为2020年1-2季度之后，房企应把握核心一二线城市影响下三四线城市房价轮动的周期性机会不同都市圈内三四线城市2018南房价走势和下一轮房价实质性上升时间点判断,楼市趋势：“十九届四中全会”是本轮楼市的关键时点和市场转向的风向标，“十九届四中全会”后楼市调控政策才具备放松条件,一二线城市营销机会：2016年开启调控的经济圈内单核心二线城市、强二线城市将是未来楼市调控政策适度调整下的机会城市,三四线城市营销机会：东部三大都市圈内，三四线城市房价将在2018年2季度之后普遍出现实质性下跌，非东部三大都市圈三四线城市房价下跌时点滞后1-2季度，房企应根据周期时点和市场轮动特征提前做出策略调整,营销机会：“四中全会”是楼市调控转向的风向标，调控政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，同时房企应灵活把握三四线城市与核心城市周期的轮动关系,3,投资机会：房企需把握一线城市投资时点，投资布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时把握东部三大经济圈核心城市周边三四线城市投资机会,区域长三角珠三角京津冀长江中游成渝山东半岛东三省中原海西关中北部湾,重点城市上海杭州宁波南京苏州深圳广州佛山东莞北京天津石家庄武汉长沙南昌成都重庆济南青岛沈阳长春哈尔滨大连郑州福州厦门西安南宁,城市GDP总量(2017年，亿元）30134125569847117151732022438215039550758228000185956461134101053650031388919500728511037586565306355736491307104435174704119,GDP占区域比重（%）18.00%7.50%5.90%7.00%10.30%25.00%23.90%10.60%8.40%33.90%22.50%7.80%14.60%11.50%5.40%24.60%34.50%10.00%15.20%10.60%11.80%11.50%13.30%20.30%22.00%13.50%34.10%20.20%,