2021H1房地产中报业绩综述：碧波荡漾千尺潭乘舟侧畔万重山.pdf

请仔细阅读报告尾页的免责声明1 行业深度报告2021年09月14日碧波荡漾千尺潭，乘舟侧畔万重山2021H 1房地产中报业绩综述核心观点营收增速提升，毛利率净利率持续下行。从86家样本房企整体财务数据来看，2021H1实现营业总收入2.71万亿元，同比增长24.74%，增速比2020H1上升16.97pct；实现归母净利润2199.19亿元，同比增长1.18%。随着房地产行业政策调控常态化，17、18年高价地进入结转周期，叠加新房限价，行业毛利率、净利率持续下行，平均毛利率从2020H1的32.82%下降至27.88%，平均净利率从2020年底的10.81%下降至2021H1的9.32%。 首批集中供地收官，多地调整第二批集中供地土拍规则，或将改善房企利润。截至2021年6月29日，22城首批集中供地已完成，300余家房企拍得800余宗土地。整体来看，土拍市场区域分化明显，长春济南等地参拍热情不高，杭州、苏州等长三角重点城市竞争激烈。龙头房企拿地积极，万科、保利、融创等房企收获颇丰。第二批集中供地陆续开始，多地调整土拍政策控制溢价率，土拍规则整体走向“竞品质”，抑制地价非理性上涨，从厦门、长春、无锡等城市已经结束第二批集中供地，从成交数据来看，土地溢价率整体得到有效控制。2021H 1商品住宅销售整体改善，竣工复苏明显。2017-2018年，竣工面积与新开工面积累计同比增速的剪刀差扩大，伴随2021年疫情影响减弱，刚性交付加大，预计2021年是竣工大年。2021H1全国累计新开工面积7.55亿平方米，同比上升5.5%，累计竣工面积2.63亿平方米，同比上升27%。销售方面，全国商品住宅销售面积7.91亿平方米，同比增长29.4%，2021H1，TOP5房企累计实现销售金额3474.27亿元，同比 增长27.52%，实现销售面积2995.62万平方米，同比增长15.44%，龙头房企无论是在拿地端还是销售端都表现积极，强者恒强的格局稳定。展望未来，“三道红线”之下房企融资规模受到限制，房企积极通过快周转、加速去化实现销售回款，为实现这一目标，预计房企会加大分销渠道的占比。拿地方面，二批集中供地调整规则，抑制地价非理性上涨，预计房企会积极参与二批、三批集中供地土拍，由于第三批集中供地涉及到房企明年补库存，竞争激烈程度会高于二批集中供地；融资方面，过去房地产开发以信贷、债券融资为主，负债成本较高，房企通常采取高周转率的开发销售模式维持利润率。伴随“三道红线”和贷款集中度管理制度的推出，后续在财务杠杆规模受限的情况下，将推动联合开发、小股操盘、代建等轻资产模式的项目拓展。投资建议白银时代马太效应逐步显现，后期两类地产股值得关注：（1）融资 成本具有比较优势、能在22城持续拿地的龙头房企，如绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）等；（2）受此次“两集中”土地政策影响较小，勾地能力较强的房企，如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）等。风险提示房地产调控政策收紧；防范金融系统性风险。 评级推荐（维持）报告作者作者姓名金文曦资格证书S1710521010004电子邮箱股价走势 相关研究住建部提出“住有所居”，西安限购扩围2021.09.06建立地产长效调控机制，促进行业健康发展2021.09.01地产中报毛利率普遍下滑，多地修改集中供地土拍规则2021.08.31单月住宅销售同比首次转负，多地暂缓第二批集中供地2021.08.23多地优化集中供地政策，房企利润或将改善2021.08.17 行业研究房地产证券研究报 告 请仔细阅读报告尾页的免责声明2 房地产正文目录1.营收改善，毛利率整体下行.41.1.营收增速提升，毛利率、净利率下行.41.1.1.总体营收有所改善，净利润同比回正.41.1.2.毛利率进入下行通道，净利率承压.51.2.三道红线合理控制房企负债规模.72.二批集中供地拉开序幕，合理控制地价.92.1.首批供地规模顺利收官，龙头房企积极布局. 92.1.1.供地规模保持稳定，供地节奏各地略有差异.92.1.2.全国化布局房企多点发力，国企收获颇丰.10 2.2.多地调整二批集中供地规则，房企利润或将改善.123.全国商品住宅销售好转，竣工复苏明显.133.1.商品房销售整体改善，竣工强势修复.133.1.1.上半年商品住宅销售复苏明显.133.1.2.刚性交付之下竣工持续修复.143.2.行业集中度有所下降，强者恒强格局稳定.154.未来展望. 17风险提示.17图表目录图表1. 2021H 1样本房企范围.4 图表2.房地产样本企业近年营业总收入及增速.4图表3.房地产样本企业近年归母净利润及增速.4图表4. A股样本企业近年营收及增速.5图表5. A股样本企业近年归母净利润及增速. 5图表6.港股样本企业近年营收及增速.5图表7.港股样本企业近年归母净利润及增速.5图表8.样本房企近年毛利率、净利率变化. 6图表9.样本企业2021H 1毛利率、净利率增减数目.6图表10.龙头房企近年毛利率变化. 6图表11.龙头房企近年净利率变化.6图表12.样本房企期间费用率.7图表13. 2021H 1房地产部分企业“三道红线”踩线情况（截至2021年6月30日）.8图表14.“两集中”22城供地首批和三批占20年比例及推出面积总览.9图表15. 22城首批集中供地房企拿地TOP20数据汇总.10 图表16. 22城首批集中供地房企拿地城市情况（一）.11图表17. 22城首批集中供地房企拿地城市情况（二）.12图表18.重点城市土拍规则.13图表19. 2009-2021H 1全国房地产开发投资额.14图表20. 2008-2021H 1全国商品住宅销售金额.14图表21.全国商品住宅新开工与竣工面积剪刀差.14图表22. 2008-2021H 1全国商品住宅新开工面积.15图表23. 2008-2021H 1全国商品住宅竣工面积.15图表24.房地产样本企业全口径销售金额.15图表25.房地产样本企业全口径销售面积.15图表26.商品房销售面积集中度. 16图表27.商品房销售金额集中度. 16 请仔细阅读报告尾页的免责声明3 房地产图表28. TOP10房企全口径销售金额.16图表29. TOP5房企销售面积及增速.17图表30. TOP5房企销售金额及增速.17 请仔细阅读报告尾页的免责声明4 房地产1.营收改善，毛利率整体下行样本选择：本次中报综述我们选择86家房地产企业，其中A股房地产企业38家，港股房地产公司48家。图表1. 2021H 1样本房企范围销售金额排名标的房企TOP5碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展 TOP6-20中国海外发展、招商蛇口、华润置地、绿地控股、金地集团、世茂集团、龙湖集团、绿城中国、旭辉集团、中国金茂、新城控股、中南建设、金科集团、阳光城、中梁控股资料来源：东亚前海证券研究所1.1.营收增速提升，毛利率、净利率下行1.1.1.总体营收有所改善，净利润同比回正营收整体改善，净利润同比回正。从样本房企整体营收情况来看，2021H1实现营业总收入2.71万亿元，同比增长24.74%，增速比2020H1上升16.97pct，其中绿地控股、碧桂园、中国恒大、万科A、中国海外发展营 业总收入超过1000亿元；归母净利润2199.19亿元，同比增长1.18%，净利润同比从2020年底的-8.59%提升至2021H1的1.18%，整体实现由降转增，其中有8家企业归母净利润超过100亿元，有7家企业归母净利润为负。图表2.房地产样本企业近年营业总收入及增速图表3.房地产样本企业近年归母净利润及增速 资料来源：Wind，东亚前海证券研究所资料来源：Wind，东亚前海证券研究所A股样本企业净利润同比下滑。2021H1，A股样本企业实现营业总收入1.07万亿元，同比增长29.54%，增速较2020H1上升24.67pct；实现归母净利润493.74亿元，同比下降29.90%，由于17、18年高价地整体进入 请仔细阅读报告尾页的免责声明5 房地产结算周期，叠加新房限价，行业整体利润承压，净利润总体下降。图表4. A股样本企业近年营收及增速图表5. A股样本企业近年归母净利润及增速 资料来源：Wind，东亚前海证券研究所资料来源：Wind，东亚前海证券研究所港股房企营收增长稳定。2021H1港股房地产样本企业实现营业总收入1.66万亿元，同比增长21.34%，增速上涨12.28pct；归母净利润1,705.22亿元，同比增长16.09%，增速由负转正。图表6.港股样本企业近年营收及增速图表7.港股样本企业近年归母净利润及增速 资料来源：Wind，东亚前海证券研究所资料来源：Wind，东亚前海证券研究所1.1.2.毛利率进入下行通道，净利率承压随着房地产行业政策调控常态化，17、18年高价地进入结转周期，叠加新房限价，行业整体毛利率下行。2021H1房地产样本企业毛利率、净利率均持续下行，平均毛利率从2020H1的32.82%下降至27.88%；平均净利率2021H1为9.32%，较上年同期下降2.64pct。在所有样本企业当中，毛利率增长的企业有17家，占比为19.77%，净利率增长的有24家，占比为27.91%。仅有11家公司毛利率、净利率实现双增加。 请仔细阅读报告尾页的免责声明6 房地产图表8.样本房企近年毛利率、净利率变化图表9.样本企业2021H 1毛利率、净利率增减数目 资料来源：Wind，东亚前海证券研究所资料来源：Wind，东亚前海证券研究所图表10.龙头房企近年毛利率变化图表11.龙头房企近年净利率变化 资料来源：Wind，东亚前海证券研究所资料来源：Wind，东亚前海证券研究所财务费用率下降，销售费用率和管理费用率微升。从样本房企各项费用率来看，2017-2020年间销售费用率相对平稳，管理费用率也有所下降，财务费用率呈下降趋势。2021H1，样本房企平均销售费用率为3.61%，较2020年底略高0.38pct，平均管理费用率为4.16%，较2020年底高0.28pct，财务费用率为1.55%，较2020年底降低0.25pct。总体期间费用率有所下降，费用控制有效。 请仔细阅读报告尾页的免责声明7 房地产图表12.样本房企期间费用率 资料来源：Wind，东亚前海证券研究所1.2.三道红线合理控制房企负债规模“三道红线”政策出台，调控房企杠杆规模。2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，提出在2021年1月1日起，根据房地产企业负债率划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，并根据三道红线触线情况将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档。根据上述规则，2021H1样本房企中绿档有28家，黄档有31家，橙档有11家，红档有6家。 请仔细阅读报告尾页的免责声明8 房地产图表13. 2021H 1房地产部分企业“三道红线”踩线情况（截至2021年6月30日）证券名称剔除预收账款的资产负债率净负债率现金短债比踩线宝龙地产69.87% 77.43% 1.09 0保利地产66.24% 58.59% 2.60 0碧桂园78.53% 49.69% 1.93 1滨江集团69.03% 91.24% 1.62 0大悦城70.46% 91.35% 1.40 1富力地产74.90% 123.47% 0.25 3华润置地60.88% 28.52% 2.27 0 华夏幸福80.30% 209.28% 0.11 3佳兆业69.91% 92.29% 1.76 0建业地产87.25% 93.60% 1.26 1金地集团69.36% 65.47% 1.32 0金融街72.98% 163.74% 1.12 2鲁商发展85.27% 82.98% 0.42 2绿城中国72.62% 71.87% 1.87 1绿地控股81.87% 115.24% 1.05 2荣盛发展70.81% 66.50% 1.04 1融创中国76.41% 86.24% 1.11 1融信中国69.67% 86.92% 0.85 1时代中国76.64% 70.76% 1.90 1 世茂集团68.25% 49.40% 1.72 0万科A 69.69% 20.21% 2.22 0祥生控股79.36% 96.57% 1.23 1新城控股75.45% 52.85% 2.03 1旭辉集团71.73% 59.24% 2.67 1雅居乐集团68.63% 44.97% 1.18 0阳光城78.19% 89.09% 1.27 1远洋集团68.81% 38.95% 2.59 0越秀地产69.42% 49.82% 1.30 0招商蛇口57.29% 30.67% 1.73 0正荣地产72.40% 37.02% 2.19 1中国奥园78.92% 77.48% 1.21 1 中国海外发展53.35% 28.72% 3.08 0中国恒大80.99% 99.78% 0.36 2中国金茂67.90% 47.18% 1.26 0中骏集团69.53% 77.87% 1.23 0资料来源：中指院，东亚前海证券研究所 请仔细阅读报告尾页的免责声明9 房地产2.二批集中供地拉开序幕，合理控制地价2.1.首批供地规模顺利收官，龙头房企积极布局2.1.1.供地规模保持稳定，供地节奏各地略有差异总体供地规模较2020年变动不大。2021年2月，自然部要求22个重点城市住宅实现“两集中”土地供应，即集中分布公告和集中组织出让活动，此政策是实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要保障。22城首批集中供地时间主要集中于4-6月，4月15日，长春率先启动首批集中供地计划，6月29日武汉首批集中供地的结束，标志着首批集中供地计划收 官。图表14.“两集中”22城供地首批和三批占20年比例及推出面积总览城市首批占20年比例三批共占20年比例3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月长春28% 88% 400 675 200广州64% 101% 393第二批6-7月第三批9-10月重庆22% 60% 752无锡(市区) 25% 101% 195 Q3沈阳30% 79% 230第二批第三批杭州39% 92% 302 233 173 北京52% 168第二批第三批福州23% 90青岛13% 142厦门18% 180% 19 49深圳20% 36天津48% 409南京29% 120% 225第二批第三批济南38% 121% 268第二批第三批宁波24% 105% 132苏州(市区) 68% 150% 274第二批第三批长沙27% 97% 334 郑州(市区) 42% 212% 233合肥(市区) 46% 189% 162成都23% 102% 230第二批第三批上海39% 290第二批第三批武汉28% 378第二批第三批资料来源：中指院，东亚前海证券研究所首批推地节奏各地略有差异。从首批推出地块占比来看，各地差异较大，苏州、广州首批供地面积占2020年比重超过60%。苏州首批集中供地成交土地247.8万平方米，占2020年全年供地计划的68%；广州首批供地成交土地393.6万平方米，占2020年全年供地计划的62%；与此同时，青 请仔细阅读报告尾页的免责声明10 房地产岛首批集中供地152万平方米，仅占2020全年供地的13%；厦门此次供地19.25万平方米，占2020年全年供地计划的18%。总体来看，多数城市首批集中供地占比超30%。2.1.2.全国化布局房企多点发力，国企收获颇丰龙头房企积极布局，收获颇丰。截至2021年6月29日，22城首批集中供地已完成，300余家房企竞得800余宗土地。从成交总量来看，龙头房企拿地积极，拿地金额TOP5企业分别为保利发展、招商蛇口、万科、华润 置地及融创中国，拿地金额总计超1731亿。拿地面积TOP5企业分别为万科、保利发展、融创中国、龙湖集团及华润置地，拿地面积总计1488万平方米。图表15. 22城首批集中供地房企拿地TOP20数据汇总排名企业拿地金额（亿元）企业拿地面积（万平方米）企业拿地宗数1保利发展401万科339融创中国522招商蛇口366保利发展315万科343万科343融创中国292保利发展274华润置地313龙湖集团277龙湖集团205融创中国308华润置地265中铁置业19 6绿城中国299招商蛇口246金地集团187金地集团254绿城中国244招商蛇口178龙湖集团232中铁置业237绿城中国159越秀地产219越秀地产184华润置地1410中骏集团193中骏集团177融信集团1311卓越集团181金地集团155越秀地产1312建发房产173绿地控股141建发房产1313融信集团173中国铁建139中国铁建1314碧桂园168碧桂园132碧桂园1215中交房地产147建发房产130旭辉集团1016龙光集团133旭辉集团103中海地产1017华侨城129龙光集团101华侨城9 18新城控股126新城控股94绿地控股919正荣地产122中交房地产92新城控股920中海地产119新鸿基92正荣集团9资料来源：中指院，东亚前海证券研究所头部房企多城齐发力。重点城市首批集中供地市场参与度高涨，房企拿地积极，头部房企多城齐布局，以期强化其市场地位。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，头部房企多城齐发力。融创中国在5个城市进入前10，头部房企在多个城市齐发力，深耕重点城市，巩固市场地位。 请仔细阅读报告尾页的免责声明11 房地产图表16. 22城首批集中供地房企拿地城市情况（一）排名北京广州天津上海企业拿地金额（亿元）企业拿地金额（亿元）企业拿地金额（亿元）企业拿地金额（亿元）1卓越集团107越秀地产143融创中国53保利1232中冶置业85港中旅84绿城中国43卓越&京东993金地集团68珠江投资74中交房地产38碧桂园954绿城中国68新鸿基71招商蛇口30金地695中交房地产61招商蛇口59中海地产26复地52 6首开股份54广州城建开发42中信房地产集团26中建二局377城建发展50正荣地产41远洋集团24首创348融创中国47金地集团40旭辉集团22中建八局339保利发展44融创中国34新城控股21光明地产3210碧桂园41深振业33金地集团19雅居乐26资料来源：中指院，东亚前海证券研究所国企依托融资优势，积极抢占土储。拿地金额TOP10企业中，6家是国企。拿地面积TOP10中，7家是国企。从企业经营特点看，业绩增长诉求推动部分房企积极增加土地储备。如卓越集团在22城第一批集中供地中拿地总额181亿元，有力支撑企业未来业绩。 区域深耕企业在具有竞争优势的城市积极拿地。部分房企发挥所深耕区域投研、品牌等优势，在优势城市拿地扩大区域市场竞争力，如首开在北京以54亿斩获5宗地块，银城国际控股以47亿在南京拿下两幅地块，越秀以143亿拿下广州9幅地块，成为广州第一批集中供地最大赢家。 请仔细阅读报告尾页的免责声明12 房地产图表17. 22城首批集中供地房企拿地城市情况（二）排名杭州南京重庆武汉企业拿地金额（亿元）企业拿地金额（亿元）企业拿地金额（亿元）企业拿地金额（亿元）1融信中国142招商蛇口129龙湖集团92南山开发84.962华润置地112新城控股94融创中国71华融57.693滨江集团96银城国际控股47中交房地产48招商&中城57.66 4中骏集团91万科46重庆广阳岛生态城45香港置地54.915祥生集团54卓越集团44保利发展42万科50.116龙湖集团53越秀地产41招商蛇口36中建三局46.97融创中国52华润置地36中国铁建33华中科态33.178宋都集团46大悦城控股30佳源国际25中铁30.349杭州地铁集团35新希望地产30康田集团21远洋&电建28.810万科33南京安居建设集团30邦泰集团20武汉城投26.87 资料来源：中指院，东亚前海证券研究所2.2.多地调整二批集中供地规则，房企利润或将改善第二批集中供地多地调整土拍规则，强调“竞品质”。第一批集中供地中，多地土拍政策集中在“限地价”和竞配建，从第一批集中供地的成交情况来看，土拍市场整体竞争激烈，但区域上南北差异较大，长春济南等城市成交热度不高，苏州、杭州等长三角热门城市竞争激烈。第二批集中供地调整土拍规则，南京、程度、合肥等城市均提出竞品质，保障住宅开发质量，利好品质房企。二批集中供地成交溢价率整体得到有限控制。截至8月2日，厦门、 长春、无锡已完成第二轮集中供地。从已完成的城市来看，厦门土拍市场溢价率接近25%，从其他修改竞买规则的城市来看，深圳地块溢价率上限由45%调整为15%，北京整体溢价率控制在10%以内，青岛、广州等也规定土拍溢价率控制在15%以内。二批集中供地调整土拍规则抑制地价非理性上涨，有助于稳定开发商利润。 请仔细阅读报告尾页的免责声明13 房地产图表18.重点城市土拍规则城市第一批竞拍规则第二批竞拍规则（修改前）第二批竞拍规则（修改后）北京限地价、限房价、竞自持、竞配建、竞人才房、70/90限制限房价、限地价、竞政府持有商品住房产权份额、竞建设方案、6项目试点摇号、2地块竞“现房销售面积”；深圳限地价、限房价、竞自持、竞配建、竞人才房、70/90限制限地价、限房价、竞自持、竞配建限地价、限房价、竞自持+摇号；部分地块限地价、限房价+摇号南京限地价、限房价、摇号、禁马甲限房价、定品质、竞地价、禁马甲、部分地块不得合作开发杭州限地价、限房价、竞自持限地价（下调限价）、限房 价、竞配建、竞品质限地价、限房价、摇号、竞品质福州限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号限地价、限房价、竞配建、摇号限地价（下调限价）、限房价、禁马甲、摇号成都限地价、限房价、竞自持限房价、定品质、竞地价、竞人才房、部分地块要求现房销售青岛限地价、竞自持限地价、竞自持控溢价、禁马甲、竞品质济南限地价、竞配建限地价、竞配建限地价、禁马甲、摇号沈阳限地价、竞配建限地价、竞地块范围外闲置（烂尾）项目处置建筑面积-合肥限地价、限房价、竞配建、摇号、禁马甲价高者得+竞装配率+摇号，价高者得+竞品质+摇号两种方案 资料来源：各地自然规划局，东亚前海证券研究所3.全国商品住宅销售好转，竣工复苏明显3.1.商品房销售整体改善，竣工强势修复3.1.1.上半年商品住宅销售复苏明显低基数效应影响之下房地产开发投资和销售面积均增长。2020H1疫情冲击明显，部分房企采取线上卖房、直播卖房等手段促进销售，2020上半年整体实现6.11亿平方米的销售，同比下滑7.6%，下半年各家房企积极采取多种途径加速销售去化，全年实现15.49亿平方的销售面积，同比增长3.20%。进入2021年，受行业“三道红线”和银行贷款“两集中”影响， 房企纷纷加快销售去化实现降杠杆。2021H1全国房地产开发投资额达到7.22万亿，同比增长15%，全国商品住宅销售面积7.91亿平方米，同比增长29.4%。 请仔细阅读报告尾页的免责声明14 房地产图表19. 2009-2021H 1全国房地产开发投资额图表20. 2008-2021H 1全国商品住宅销售金额 资料来源：国家统计局，东亚前海证券研究所资料来源：国家统计局，东亚前海证券研究所3.1.2.刚性交付之下竣工持续修复17、18年新开工竣工剪刀差扩大，刚性交付之下预计2021年为竣工大年。2017-2018年，竣工面积与新开工面积累计同比增速的剪刀差扩大，伴随2021年疫情影响减弱，刚性交付压力之下，整体判断2021年是行业竣工大年。图表21.全国商品住宅新开工与竣工面积剪刀差 资料来源：Wind，东亚前海证券研究所疫情影响减弱，竣工复苏明显。2020H1，受疫情影响，全国竣工和新开工面积同比均出现不同程度下滑，2020H2竣工和新开工面积同比下滑逐渐收窄。2020年全国累计新开工面积16.43亿平方米，同比下滑2%，实现竣工面积6.59亿平方米，同比下滑3%。2021H1全国累计新开工面积7.55亿平方米，同比上升5.5%，累计竣工面积2.63亿平方米，同比上升27%。 请仔细阅读报告尾页的免责声明15 房地产图表22. 2008-2021H 1全国商品住宅新开工面积图表23. 2008-2021H 1全国商品住宅竣工面积 资料来源：国家统计局，东亚前海证券研究所资料来源：国家统计局，东亚前海证券研究所样本房企上半年销售整体改善。2021H1房地产样本企业全口径销售金额共计6.79万亿元，同比增加36.64%，比去年同期增速上涨39.09pct；全口径销售面积共计4.61亿平方米，同比增加26.55%，比去年同期增速上涨39.64pct。在经历了2017-2020年同比增速持续下降之后，2021年全口径销售金额及面积均有望回暖。图表24.房地产样本企业全口径销售金额图表25.房地产样本企业全口径销售面积 资料来源：克而瑞，东亚前海证券研究所资料来源：克而瑞，东亚前海证券研究所3.2.行业集中度有所下降，强者恒强格局稳定行业集中度有所下降。从销售面积来看，2020年，TOP5房企和TOP20房企的销售面积分别占全国商品住宅销售的16.55%和30.86%，较2019年分别提升1.63pct和1.68pct，2021H1分别占比17.26%和32.01%，比2020H1分别下降1.51pct和1.47pct。从商品房销售金额来看，2021H1商品房销售金额TOP5和TOP20占比分别为18.76%和41.34%，比2020H1分别下降2.93pct和3.06pct。 请仔细阅读报告尾页的免责声明16 房地产图表26.商品房销售面积集中度图表27.商品房销售金额集中度 资料来源：克而瑞，国家统计局，东亚前海证券研究所资料来源：克而瑞，国家统计局，东亚前海证券研究所入围门槛提升，强者恒强。综合对比2019-2021上半年TOP10房企的全口径销售金额，可以看到，2019年入围TOP10需要达到2430亿元的销售规模，2020年入围门槛则需要达到2780.1亿元的销售规模，入围门槛提升350.1亿元。2021上半年全口径销售金额排第10位的是金地集团实现的1625亿元，我们预计全年TOP10房企的销售规模有望进一步提升。图表28. TOP10房企全口径销售金额序号企业名称2021H1全口径销售金额（亿元）企业名称2020年全口径销售金额（亿元）企业名称2019年全口径销售金额（亿元）1 碧桂园4264.2碧桂园7888.0碧桂园7715.32中国恒大3561.6中国恒大7035.0万科6312.13万科3548.1万科7011.2中国恒大6080.04融创中国3208.0融创中国5750.0融创中国5556.35保利发展2850.0保利发展5028.0保利发展4702.06中海地产2054.0中海地产3634.4绿地控股3880.27招商蛇口1769.7绿地控股3567.0中海地产3301.38华润置地1648.0世茂集团3003.1新城控股2747.89绿地控股1640.8华润置地2850.3世茂集团2607.810金地集团1625.0招商蛇口2780.1华润置地2430.0 资料来源：克而瑞，东亚前海证券研究所TOP5房企销售向好。2021H1，TOP5房企累计实现销售金额3474.27亿元，同比增长27.52%，实现销售面积2995.62万平方米，同比增长15.44%。 请仔细阅读报告尾页的免责声明17 房地产图表29. TOP5房企销售面积及增速图表30. TOP5房企销售金额及增速 资料来源：公司公告，东亚前海证券研究所资料来源：公司公告，东亚前海证券研究所4.未来展望整体来看，地产行业毛利和净利承压，房地产行业政策调控常态化、“三道红线”、银行“贷款两集中”等政策之下，房企整体上需要控负债、控杠杆，因此股权合作下的住宅联合开发比例将会持续上升。上半年，由于第一批集中供地占用部分资金，会对后期销售去化和现金回款产生一定影响，考虑到房企对后期补库存、回款等要求，我们预期下半年各房企将会通过“抢开盘、抢去化”的竞速模式来保证资金回笼； 同时新的业务模式及渠道也会得到开辟，代销、分销等经纪渠道占比会提升。后期两类地产股值得关注：（1）融资成本具有比较优势、能在22城持续拿地的龙头房企，如绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）等；（2）受此次“两集中”土地政策影响较小，勾地能力较强的房企，如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）等。风险提示房地产规模不及预期；政策调控超预期。 请仔细阅读报告尾页的免责声明18 房地产特别声明证券期货投资者适当性管理办法、证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，东亚前海证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。分析师声明负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量 和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及东亚前海证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。分析师介绍金文曦，5年卖方行研经验；曾联合发布京东天灏线上消费月报和财新电商消费指数，组织“溯源寻根”房地产产业链系列专题等具有影响力的内容，多次被上证报、中国房地产金融、证券之星、每日经济新闻等媒体采访报道。投资评级说明东亚前海证券行业评级体系：推荐、中性、回避推荐：未来612个月，预计该行业指数表现强于同期市场基准指数。中性：未来612个月，预计该行业指数表现基本与同期市场基准指数持平。 回避：未来612个月，预计该行业指数表现弱于同期市场基准指数。市场基准指数为沪深300指数。东亚前海证券公司评级体系：强烈推荐、推荐、中性、回避强烈推荐：未来612个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数涨幅在20%以上。该评级由分析师给出。推荐：未来612个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数涨幅介于5%20%。该评级由分析师给出。中性：未来612个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数变动幅度介于-5%5%。该评级由分析师给出。回避：未来612个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数跌幅在5%以上。该评级由分析师给出。市场基准指数为沪深300指数。分析、估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 请仔细阅读报告尾页的免责声明19 房地产免责声明东亚前海证券有限责任公司经中国证券监督委员会批复，已具备证券投资咨询业务资格。本报告由东亚前海证券有限责任公司（以下简称东亚前海证券）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或意图违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。东亚前海证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给东亚前海证券客户的，属于机密材料，只有东亚前海证券客户才能参考或使用，如接收人并非东亚前海证券客户，请及时退回并删除。本报告所载的全部内容只供客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。东亚前海证券根据公开资料或信息客观、公正地撰写本报告，但不保证该公开资料或信息内容的准确性或完整性。客户请勿将本报告视为投资决策的唯一依据而取代个人的独立判断。 东亚前海证券不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。东亚前海证券建议客户如有任何疑问应当咨询证券投资顾问并独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适合客户，本报告不构成给予客户个人咨询建议。本报告所载内容反映的是东亚前海证券在发表本报告当日的判断，东亚前海证券可能发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但东亚前海证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。东亚前海证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的东亚前海证券网站以外的地址或超级链接，东亚前海证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。东亚前海证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。东亚前海证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 除非另有说明，所有本报告的版权属于东亚前海证券。未经东亚前海证券事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式更改、复制、传播本报告中的任何材料，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为东亚前海证券的商标、服务标识及标记。东亚前海证券版权所有并保留一切权利。机构销售通讯录地区联系人联系电话邮箱北京地区上海地区广深地区林泽娜朱虹刘海华156222072631520172723313710051355 联系我们 东亚前海证券有限责任公司研究所北京地区：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座二层上海地区：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号27楼广深地区：深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第一座第23层邮编：100086邮编：200120邮编：518046公司网址：