房地产租赁市场专题报告：江上潮观，洪波涌起.pdf

chinastock 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业深度 研究报告 房地产 行业 2018 年 6 月 15 日 重点公司盈利预测与估值 （股价为 6 月 14 日） 股票代码 股票简称 股价 /元 EPS/元 PE PB 投资评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 000002 万科 A 27.37 2.54 3.2 4.03 10.8 8.5 6.8 2.2 推荐 002285 世联行 7.34 0.49 0.6 0.75 15.0 12.3 9.7 3.1 推荐 资 料来 源： Wind,中国银河证券研究部 江上潮观，洪波涌起 房地产租赁市场专题报告 房地产行业 推荐 维持 评级 核心观点 : 从“居者有其屋”到“住有所居”。 我国住房改革目标正在发生变化。培育和发展住房租赁市场具有重要的宏观意义，租赁市场会获得稳定发展。“租售并举”概念的提出，意味着我国住房改革目标正在从“居者有其屋”转变为“住有所居”，住房租赁市场成为蓝海。 租赁市场需求端：存量可观，增量可期。 随着更严厉的限购等政策的实施， 50个代表城市 2018 年 1-4 月商品新房市场 交易量同比下降12%，其中一、二线城市分别下降 33%和 12%，尤其一线城市交易量已处于下降通道，预计未来难以回升到高位。 1-4 月，房企到位资金增速低至 2.1%，保持低位状态，为获取资金，房企除了通过调整修建开发节奏来提高资金使用效率，更多地选择了转向政策支持信贷的新兴业务，如集体租赁住房、棚户改造等。根据对租金市场规模的预测，流动人口租金规模以及非流动人口中累计三年的高校毕业生带来的租金规模约为 1.305 万亿元。 租赁市场供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局。 2015 年 1 月住建部首次提出培育住房租赁市场，随 后 16 年国务院办公厅再次强调此事，最后在 2017 年住建部等提出首先关注人口净流入的大中城市的住房租赁市场。为支持租赁住房建设，政府加大了租赁地块的供应，降低了土地获得成本。北京租赁地块供应量大且区位较好。 2018 年上海租赁地块出让溢价率为 0。国内长租公寓市场正在兴起，各类企业纷纷布局长租公寓，并且融资渠道逐渐多样化。 国外住房市场发展成熟，租售并举为常态。 发达国家住房持有率较我国低，住房长期投资回报率较高，我国租房率还有很大的提高空间。美国租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商。德国的政府限制租金，维护 两方权益。日本的机构逐渐成为租赁市场供应主体。我们分析了美国、日本具有代表性的公寓运营公司，结论是集中式公寓位置为王，分散式公寓需配合其他相关服务获得租金以外的增值收益。 投资建议方面， 就我国目前的情况看来，在需求层面，租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定，而高校毕业生数量在持续增长。需求端存量规模已达 1.3 万亿元，增量亦是可期；在供给层面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频频推出，房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局，长租市场有着极大的发展潜力。目前， A 股市场上，可重点关注率先进入长租公寓 市场的房企和相关服务商，如万科、世联行等。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（ 8610） 6656 8212 ： panweichinastock 执 业证书编号 ： S0130511070002 感谢实习生王璐为研究报告提供支持 相对 沪深 300 表现图 - 15. 00 %- 10. 00 %- 5.0 0%0.0 0%5.0 0%10 .00%15 .00%20 .00%1 7 - 1 2 1 8 - 0 1 1 8 - 0 1 1 8 - 0 2 1 8 - 0 2 1 8 - 0 3 1 8 - 0 3 1 8 - 0 4 1 8 - 0 4 1 8 - 0 5 1 8 - 0 5沪深 3 00 房地产 ( 中信 )资料来源：中国银河证券研究部 相关研究 【银河地产潘玮】房地产行业周报：楼 市 去 化 加 速 ， 房 企 强 者 恒 强 -2018.06.12 【银河地产潘玮】房地产行业周报：楼 市 成 交 回 暖 ， 土 地 供 应 回 升 -2018.05.15 【银河地产】房地产行业 周报：销售回 暖 受 阻 ， 土 地 成 交 持 续 缩 量-2018.05.08 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 投资概要： 驱动因素、关键假设及主要预测： 1、 政策 是最关键的驱动因素 ： 中央提出“房住不炒”的房地产政策基调，各地政府积极出台房地产调控政策， 从培育供应主体、鼓励租赁消费、完善相关法律等方面全方位 倡导租赁住房 市场 的 发展。短期政策与建立长效机制的长期目标紧密结合，在 租赁 住房需求 将持续增长的前提下 ，我们预计 未来租赁住房市场将迎来一个快速发展期 。 2、 租房 人口 及租金规模测算假设 ： 将 租房人口分为流动人口、非流动人口。 假设 未来五年以内流动人口存量 、流动人口中租房人群比率、租房市场租 金较为稳定，就此可以估算 租房人口中流动 人口 部分市场规模； 假设 高校毕业生 规模稳定增加，毕业生中租房人群、 落户人群比率较为稳定，高校毕业生支付的租金至少位于全国平均水平，就此 可以估算非流动人口中 毕业 三年以内的高校毕业生部分 租房 市场规模。 假设 非流动人口中，非 毕业三年以内 高校毕业生的 租房人群 相对 极少，可忽略不计。 3、 租赁 住房需求 预测 ： 我国地区之间发展差异将在一段时间内一直存在，城市之间也将保持 人口的 相互 流动。流动人口在流入地自然 形成 住房租赁需求， 不考虑租金的增长， 我们预计流动人口带来的租金规模大约为 1.19 万亿元 ，加上 落户的毕业三年以内的高校毕业生 后 总计约 1.3 万亿元 。 而随着租赁住房供应的增加，承租人权益得到保障，租房的需求还会大幅增加 。 我们与市场不同的观点： 市场普遍认为 我国租赁市场规模较小、需求不足 。 但 我们注意到 ， 由流动人口 、 高校毕业生 测算的 我国 租赁市场已达万亿规模， 而相对于国外成熟的住房市场而言，我国的租赁住房市场还有很大的发展空间。 由于政策支持，各方机构 纷纷 入市， 租赁住房供应逐渐增加，同时 区域发展差异、 房价高企 和户籍制度等原因又使得 租赁住房需求有增无减， 因此 我国租赁市场 前景可期 。 估值与投资建议： 投资 建 议方面 ， 就我国目前的情况看来，在需求层面，租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定，而高校毕业生数量在持续增长。需求端存量规模已达 1.3 万亿元，增量亦是可期；在供给层面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频频推出，房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局，长租市场有着极大的发展潜力。目前， A 股市场上，可重点关注率先进入长租公寓市场的房企和相关服务商，如万科、世联行等。 股价表现的催化剂： 租赁政策支持力度加大 ； 租赁市场需求加速提升 。 主要风险因素： 租赁需求不及 预期风险 。 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、从“居者有其屋”到“住有所居” . 1 二、需求端：存量可观，增量可期 . 1 （一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育 . 1 （二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 . 3 三、供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 . 10 （一）政策总纲要全方位支持，土地供应利好 . 10 （二）国内长租公寓市场正在兴起 . 13 1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 . 13 2、各类企业纷纷布局长租公寓 . 14 3、各类公寓运营商融资渠道多样 . 20 四、国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 . 23 （ 一）各国住房持有率较低，投资回报率较高 . 23 （ 二）发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 . 24 1、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商 . 24 2、德国：政府限制租金，维护两方权益 . 25 3、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体 . 26 五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司 . 27 （ 一）集中式公寓运营公司 Equity Residential . 27 （ 二）分散式公寓运营公司大东建托 . 30 六、推荐标的 . 32 （一）万科：携泊寓率先进入长租公寓市场 . 32 （二）世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务 . 33 七、风险提示 . 34 插 图 目 录 . 35 表 格 目 录 . 36 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 一 、 从“居者有其屋”到“住有所居” 我国住房改革目标正在发生变化。 自 1998 年取消福利分房体制后，我国住房制度实现了商品化、市场化，同时房地产业成为国民经济的支柱产业。一直以来，我国房地产企业都以住宅开发 -销售为主要营运模式， 2015 年 1 月住建部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见中首次提出租售并举的概念，提出积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。 2016 年 6月国务院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见提出了培育租赁市场主体、鼓励租赁消费的意见。 “租售并举”概念的提出 ，意味着我国住房改革目标正在从“居者有其屋”转变为“住有所居”，住房租赁市场成为蓝海。 培育 和发展 住房 租赁 市场 具有重要的宏观意义。 其 一，租房市 场 能成为新的经济增长点 。住宅租赁行业的产业联动效应强，对 保洁服务、 建材、家具等上下游 相关产业 的带动作用明显。其 二 ， 租房市场能改善住房利用率。 发展租房市场是盘活 住房 存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。 其三，租房市场有助于推动住房合理消费。中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标，从而 提升社会福利 ，实现以人为中心的城市化 。 未来十年，租赁市场会获得稳定发展。 根据链家的研究， 目前中国租赁人口 1.6 亿，租赁房屋 4600 万套，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发 的形式进入房地产市场。预计 2025 年租金 GMV（成交金额流量） 将接近 3 万亿元人民币，租赁人口 2.3 亿 ； 2030 年，租金 GMV（成交金额流量） 将达到 4.6 万亿元，租赁人口达 2.7 亿。 二、需求端 ：存量可观，增量可期 （ 一 ） 新房交易市场 降温，租赁市场有待发育 中国房地产业协会会长公开发言称， 2017 年中国房地产市场总规模超过 20 万亿，而住房租赁市场租金规模约为 1.3 万亿元，份额十分小，有很大的发展前景。一般而言，经济发达、年轻人多的城市租赁住房需求量高，也比较能产生成形的租房体系，在我国一线以及相对发达的二线城 市是培育租赁市场的主要城市。房价高、投资需求高，但房屋闲置、低效利用等问题同时存在于这些城市，解决这些问题的一个良好途径就是发展住房租赁市场。 新房 交易市场降温。 随着更严厉的限购等政策的实施， 50 个代表城市 2018 年 1-4 月商品新房 市场交易量同比下降 12%，其中一、二线城市分别下降 33%和 12%，尤其一线城市交易量已处于下降通道，预计未来难以回升到高位。三线城市 2017 年初虽有回升，但今年也显现了降温趋势。我国住宅市场逐渐进入存量房时代，租售并举是房企必须的方向。 因资金紧张房企倾向于转向政策、信贷 支持的新兴业务。 国家统计局刚刚公布的 2018 年1-4 月全国房地产开发投资和销售情况披露了房地产开发企业到位资金状况。 1-4 月，房企到位资金增速低至 2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。国内贷款增速降至 -1.6%，是自 2016 年 1-2 月以来首次出现由正转负，个人按揭贷款增速降至 -6.7%，已连续 6 个月下降。为获取资金，房企除了通过调整修建开发节奏来提高资金行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 使用效率，更多地选择了转向政策支持信贷的新兴业务，如集体租赁住房、棚户改造等。 图 1： 新建商品住宅 近三年 1 至 4 月累计成交面积 01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 050 城 一线城市 二线城市 三线城市2 0 1 6 . 0 1 - 0 4 2 0 1 7 . 0 1 - 0 4 2 0 1 8 . 0 1 - 0 4资料来源： 各地官方房地产信息网、易居研究院 图 2： 房地产开发资金来源合计累计同比（ %） -505101520253035402012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082013-112014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-02资料来源： 国家统计局， wind 租金逐年上涨，租金回报率逐年下降，低于国际水平。 近五年，一线城市北京、上海、广州、深圳二手住宅租金指数逐年上涨，其中上海增速最高，从 2016 年 1 月到 2018 年 4 月租金指数保持在 240 到 250 之间。即使如此，租金上涨速度依旧远远低于房价的上涨速度，导致了逐年下降的租金回报率。 2018 年 4 月一 线城市租金回报率仅有 1.5%左右，而拥有成熟房地产市场的日本大阪市可以达到 7.28%。同时 ， 一线城市租金收入比非常高， 2017 年北京、深圳房租收入比均高于 50%，意味着平均每个租房者可支配收入的一半都要用于租房。租房者愿意支付高额的租金，从侧面可以反映出租房市场的需求非常强烈。 图 3：二手住宅租金指数 1 0 01 2 01 4 01 6 01 8 02 0 02 2 02 4 02 6 02012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-03上海 北京 深圳 广州资料来源： 中原地产， Wind 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 图 4： 2017 年一线城市人均房租 （元 /月） 及房租收入比对比 58%54%48%38%0%10 %20 %30 %40 %50 %60 %70 %05 0 01 0 0 01 5 0 02 0 0 02 5 0 03 0 0 0北京 深圳 上海 广州房租（左） 房租收入比（右）资料来源： 易居研究院 房租收入比 =个人租房租金费用 /个人可支配收入 图 5： 一线城市人均月租金（元） 05 0 01 0 0 01 5 0 02 0 0 02 5 0 03 0 0 03 5 0 0北京 上海 广州 深圳201 7Q1 201 7Q2 201 7Q3 201 7Q4 201 8Q1资料来源： 58 安居客房产研究院 图 6： 二手住宅租金年回报率（ %） 0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 03 . 5 04 .4 . 5 05 . 0 02008-032008-082009-012009-062009-112010-042010-092011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-03上海 北京 深圳 广州资料来源 :中原地产， wind 租金年回报率 =(12*每平米月租金 )/每平米房价 图 7： 2018 年全球城市租金回报率（ %） 1 .57 % 1 .53 % 1 .50 % 1 .47 %3 .50 %5 .28 %5 .77 %7 .28 %0 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %7 . 0 0 %8 . 0 0 %上海 深圳 北京 广州 法兰克福 洛杉矶 曼彻斯特 大阪市资料来源： 公众号海外掘金：重磅：史上最全各国城市租金回报率全解析（ 2018 年最新版） （二 ） 租 房者青睐小户型，流动人口为需求主力 租房者中年轻人居多，小户型更受青睐 。 根据 58 集团安居客房产研究院和房产数据研究院的统计，全国租赁市场 18 到 35 岁人群中， 18 到 24 岁占比最高（ 37%）， 25 到 30 岁次之（ 33%）。因此刚毕业的本科生、研究生应该是租房主力之一。就租房状态而言， 62%的租房者是租的整套， 27%选择合租； 39%的租房者和伴侣同住， 29%是独居。有 40%的租房者更偏好租住一居室，其次是 34%的人需要两居室。而从北京和成都租房市场供应的户型来看，占比最多的是两居室（ 40%以上），其次才是一居室（ 30%）， 可见租房市场需要更多的一居室户型。另外，北京的租赁房每套的价格相比上海而言高价居多，造就了更多的合租者，统一建设长租公寓的优势之一就在于可以打造更多符合租房者需求的户型。上海第一个只租不售的“嘉荷新苑”项目于 4 月动工，预计在两年后上市，将提供 1120 套全装修公寓，其中一室一卫的将有 890 套。这一点将会得到租房者的青睐 。 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 图 8： 租户年龄分布百分比 30%37%33% 31 - 35 岁18 - 24 岁25 - 30 岁资料来源： 58 集团房产数据研究院 图 9： 租房状态分布百分比 62%27%11%整租一套合租租住一间资料 来源： 58 集团房产数据研究院 图 10： 租房同住分类百分比 39%29%27%5%和伴侣独居和长辈孩子其他资料来源： 58 集团房产数据研究院 图 11： 全国用户租房户型需求百分比 40%34%20%6%一居二居三居四居及以上资料来源： 58 集团房产数据研究院 图 12： 北京 2018 年 4 月租赁住房户型占比 31%47%19%3.24 %一居二居三居四居及以上资料来源： 中指数据 图 13： 成都 2018 年 4 月租赁住房户型占比 30%42%25%3%一居二居三居四居及以上资料来源： 中指数据 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 5 图 14： 上海 2018 年 4 月租赁房户型占比 33%46%16%4%一居二居三居四居及以上资料来源： 中指数据 图 15： 北京和上海 2018 年 4 月每套房月租金 (元 )分段数量（套） 02 0 0 0 04 0 0 0 06 0 0 0 08 0 0 0 01 0 0 0 0 01 2 0 0 0 01 4 0 0 0 00-1000 1000-2000 2000-3000 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000 以上北京租赁房 上海租赁房资料来源： 中指数据 毕业生增量可观，晚婚再推高住房需求 。 大学毕业生将是租房的主力，对大学生市场进行一个估计： 首先对本专科毕业生进行预测。 我们的假设如下： 1、 由于数据获取原因，我们对 2017、 2018、 2019、 2020 年四年的毕业生数进行预测。 近年参与高考人数以较稳定的速度增长，本专科招生增速也一直稳定在 1%到 2%之间，因此我们预测本专科毕业生人数增速在三年内比较稳定，大约在 3%左右； 2、 由中国流动人口报告 2017知，在我国不同的城市，流动人口自购房比例最高为 25%，故假设本专科毕业生毕业后租房人群有 75%； 3、 又由 2017 年上海易居研究院发布的 50 城房租收入比研究，全国 50 城人均月租金在 500 元到 2500 元之间，故假设本专科毕业生每月支付租金 1000 元，每年支付租金 1.2 万元。 图 16： 本 专 科入学与毕业人数 （万人） 0 . 0 00 . 0 10 . 0 20 . 0 30 . 0 40 . 0 50 . 0 60 . 01 0 0 . 02 0 0 . 03 0 0 . 04 0 0 . 05 0 0 . 06 0 0 . 07 0 0 . 08 0 0 . 09 0 0 . 02 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 E 2 0 1 8 E 2 0 1 9 E 2 0 2 0 E普通本专科招生人数（左） 普通本专科毕业生数（左）招生增速（右） 毕业增速（右）资料来源： 国家统计局， Wind 然后对 研究生毕业生进行测算。 我们的假设如下： 1、 2017 年研究生招生人数有一个较大幅度的提升，因此不宜采用增速进行预测。由于近年研究生毕业生中博士毕业生仅占 10%左右，而硕士研究生的在校时间较短，一般为两至三行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 6 年，因此可以用两年前的招生人数预测当年的毕业生人数。我们用 T 年的毕业生人数除以 T-2年的招生人数，得到 T 年的毕业比例，发现每年稳定在 90%左右。 2、 又由每年研究生招生人数约占考研人数的 40%，以及教育部数据统计数据， 2018 年考研报考人数达到 240 万人，可以预测 2018 年研究生招生人数可以达到 96 万人。就 此，可以预测 2018 年、 2019 年、 2020 年的毕业生数。 3、 进一步地，我们假设研究生毕业后留在毕业城市租房居住的可能性大于本专科生，租房率为 80%，又因为研究生的收入高于本专科生，因此假设研究生 每人 每月支付租金 2000 元，每年支付租金 2.4 万元。最后可以得到每年新增高校毕业生带来的租金大约有 780 亿元，而毕业生进入租赁市场后平均至少停留三年后才会买房，因此可以看到不考虑租金的增长，累计三年的高校毕业生带来的租金规模大约有 2300 亿元。而随着租赁住房供应的增加，承租人权益得到保障，租房的需求还会大幅增加 。 图 17：研究生 入学与毕业人数 （万人） 0 . 0 00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 1 00 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 0201 1 201 2 201 3 201 4 20 1 5 201 6 20 1 7 201 8E 201 9E 202 0E研究生招生数（左） 研究生毕业生数（左） 毕业增速（右）资料来源： 教育部， Wind 表 1： 高校毕业生租金规模测算表 （标黄为预测值） 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E 普通本专科招生人数（万人） 688.8 699.8 721.4 737.8 748.6 765.7 招生增速 0.01 0.02 0.03 0.02 0.01 0.02 普通本专科毕业生数（万人 ） 624.7 638.7 659.4 680.9 704.2 725.3 747.1 769.5 792.6 毕业增速 0.03 0.02 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 租房率 0.75 0.75 0.75 0.75 0.75 人均租金（万元 /年） 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 租金收入（ 亿 元 /年 ） 633.8 652.8 672.4 692.5 713.3 租金累计（ 亿 元 /前 3 年） 1958.9 2017.7 2078.2 研究生招生数（万人） 59.0 61.1 62.1 64.5 66.7 80.5 96.0 毕业比例 0.904 0.917 0.909 0.902 0.908 0.896 0.900 0.900 0.900 研究生毕业生数（万人） 48.6 51.4 53.6 55.2 56.4 57.8 60.0 72.5 86.4 毕业增速 0.13 0.06 0.04 0.03 0.02 0.02 0.02 0.06 0.06 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 7 租房率 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 人均租金（万元 /年） 2.4 2.4 2.4 2.4 2.4 租金收入（亿元） 108.3 111.0 115.3 139.1 165.9 租金累计（前 3 年） 334.5 365.3 420.3 租金 收入 合计（ 亿元 /年） 742.0 763.8 787.6 831.6 879.2 租金累计 合计 （ 亿元 /前 3 年） 2293.4 2383.0 2498.5 资料来源： 国家统计局，教育部， 中国银河证券研究部 一般而言，购房需求会出现在准备结婚时需要购置“婚房 ”。而随着观念的改变，结婚的年龄正在逐步提高。 20-24岁之间登记结婚的人数逐年下降， 2016年相对于 2012 年下降了 41%。在 2014 年有更多的人选择 25-29 岁结婚，而 2015 年、 2016 年也在减少。可以从中看到中国青年晚婚的趋势，这也会大大增加青年租房的概率。 图 18： 婚姻登记人数的年龄分布 （万人） 02 0 04 0 06 0 08 0 01 0 0 01 2 0 020 - 24 岁 25 - 29 岁 30 - 34 岁 35 - 39 岁 40 岁以上2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6资料来源： 民政部， Wind 流动人口总量稳定，购房意愿较低 ，是租赁市场的主力 。 未在就业地购置住房的流动人口是租赁住房的主要需求来源，国家统计局数据显示，我国 流动人口从 2011 年的 2.3 亿人持续增长至 2014 年的 2.53 亿人，而 2015 年、 2016 年我国流动人口总量为 2.47 亿人、 2.45 亿人、2.44 亿人，虽然从 2015 年开始总量有所下降，有一部分是返乡的人口，还有一部分是受户籍制度改革影响，流动人口转换为了新市民。流动人口总体存量稳定，仍将在较长一段时间影响着中国经济社会的发展。