租赁市场风起云涌，长租公寓朝阳初升.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分 Table_MainInfo Table_Title 2016.10.22 租赁市场风起云涌，长租公寓朝阳初升 侯丽科（分析师） 申思聪（分析师） 卜文凯（研究助理） 0755-23976713 0755-23976926 010-59312756 houlikegtjas shensiconggtjas buwenkaigtjas 证书编号 S0880514030004 S0880515010002 S0880115100075 本报告导读： 核心城市租金上涨空间巨大，其中长租 公寓有望成为 增长最快的细分行业； 房地产上市公司有望以集中式长租公寓为突破口抢滩存量经营市场 摘要： Table_Summary 核心城市有海量租房需求，未来房租上涨空间巨大 。随着城镇化推进，城市存在海量租房需求，限购限贷对于购房交易的打断又挤出部分刚性需求至租房市场。随着新一轮房价上涨，我国核心城市租金回报率持续下行，与同期的 1 年定期存款利率相近，远低于美国租赁市场的 平均租金回报率 （ 常年稳定在 6%）未来上涨空间巨大。 乘政策之东风，财政及企业租赁房屋投资有望增长。 自 2015 年以来，有关租赁市场 政策密集出台 ，将租赁 行业的战略地位 由原来的支持民生的手段提升至了租售并举保障居民住房需求的手段 ； 并在今年出台了国务院 顶层设计 ，从允许 商 改租、税收优惠等多方面同时刺激供给端和需求端。 目前政府 及 企业 在房屋租赁市场投资 的 基数 较低 ，未来在政策引导下 成长 潜力充足 ， 供给端发展动力充足 。 长租公寓解决传统 C2C 租赁市场的痛点， 房地产上市公司在集中式公寓上占有绝对优势。 长租公寓企业以标准化运营，稳 定的平台，盘活了闲臵存量市场，按照标准化产品和服务提供更高性价比的租住选择，是传统租赁市场随意撮合的商业模式的进化。 目前以集中式（整栋获取、分散出租）和分布式（分散获取、分散出租）两种业态模式，分散式公寓竞争 较为 激烈，盈利不易 ，多为初创企业；集中式公寓因运营难度大， 所以竞争较小，成功运营后成本较低，因此可以获得更高的租金差。 房地产上市公司 （包括运营以及开发公司） 在资金上占有绝对的优势， 并 通过改造自身的存量物业， 或依靠自身优势开发存量市场获得整栋物业 。 此类公司中更 容易出现长租公寓的龙头。 商改租 愿景美好，路途 遥远 。 商改住难度高，成本大，分城市来看，短期内较大程度受益“商改租”政策的是商业地产空臵率较高、住宅租金回报率较高、商业地产租金回报率较低的二线城市，如重庆、成都、沈阳等。 在目前租金回报率普遍不高的情况、政策限制的情况下 ，开发商可售物业放弃销售而进行改建的概率并不高，而对于自持物业 、 未售物业、老旧物业存在一定改建可能性。 推荐标的：世联行，拟定增拓展 长租公寓 业务 ， 有望成为行业龙头。公司是房地产代理销售行业龙头， 拟募集 20 亿元涉水长租公寓 建设13 万间长租公寓。公司拥有庞大的存量信息入口 资源 、 线下营销团队 ，凭借 上市公司资金优势有望快速打入市场，成为行业龙头。 Table_Invest 评级： 增持 上次评级： 增持 Table_subIndustry 细分行业评级 房地产开发 增持 房地产经营 增持 Table_Report 相关报告 房地产：略显疲态，犹待振兴 2016.10.16 房地产：苍莽大地，沉浮各异 2016.10.16 房地产：非限城市活力显现，调控目的旨在稳定 2016.10.16 房地产： 21 城现调控，拐点还看货政 2016.10.09 房地产：政策加速出台，节前销售疲软 2016.10.09 行业专题研究 房地产 股票研究 证券研究报告 股票报告网整理nxny行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 20 目 录 1. 租赁市场 房地产市场最被低估的板块 .3 1.1. 核心城市租金收入低、需求高，未来房租上涨空间巨大 .3 1.2. 美国 1/3 人口租房，租金回报率合理 .4 1.3. 政策向租赁市场倾斜，财政及企业租赁房屋投资有望增长 .5 2. 未来租赁市场的机会 .7 2.1. 新兴的租赁市场细分行业 长租公寓 .7 2.2. 多方试水，长租公寓发展迅速 .9 2.3. 商改租，愿景美好然而路途遥远 .10 2.4. REITS 模式的破冰 .12 3. 投资建议 .13 3.1. 世联行 .13 4. 风险提示 .19 股票报告网整理nxny行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 20 1. 租赁市场 房地产市场最被低估的板块 1.1. 核心 城市租金 收入低、 需求高，未来房租上涨空间 巨大 核心 城市租金收入涨幅 落后于房价涨幅， 租金 回报率与 1 年定期存款利率相近。 2009 年 以来，因一手房价上涨速度领先于二手房租， 我国核心 城市租金回报率（ 出租房屋 租金同房屋价格 的比值 ）呈现持续下行 的趋势 ，与同期 的 1 年定期存款利率相近 。尤其自 2015 年下半年 以来，随着 新一轮的房价上涨，北京、上海、深圳三城租金回报率都降低到了 2%以下， 其中深圳 在 2016 年 5 月 租金回报率降至 1.6%，意味着 深圳购房 出租的投资 回收期至少需要 60 年，资产的投资回报明显低估，未来房租上涨空间巨大。 图 1： 深圳租金涨幅低于新房价格涨幅 图 2：北京租金涨幅低于新房价格涨幅 -60-104090140190240深圳租金与房价涨幅差异深圳二手房租金（标准化）深圳新建住宅价格（标准化）- 60- 104090140190北京租金与房价涨幅差异北京二手房租金（标准化）北京新建住宅价格（标准化）数据来源 ： wind，国泰君安 证券研究 数据来源： wind，国泰君安证券研究 图 3 ：一线 城市 租金回报率持续 下行 ， 与 1 年定期 存款利率相近 0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 .5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 .5 04 . 0 04 . 5 05 . 0 02 0 0 8 - 0 1 2 0 0 9 - 0 1 2 0 1 0 - 0 1 2 0 1 1 - 0 1 2 0 1 2 - 0 1 2 0 1 3 - 0 1 2 0 1 4 - 0 1 2 0 1 5 - 0 1 2 0 1 6 - 0 1北京 上海 广州 深圳 1 年定期存款利率数据来源：中原地产、国泰君安证券研究 核心城市 租房需求旺盛，预测一线城市每年租房需求达 650 万套。根据2010 年全国第六次人口普查数据，在经济发达及常住人口增长热门地股票报告网整理nxny行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 20 区，租房 户数占 城市 户数占 40%左右 。 2015 年北京和上海平均家庭规模约为 2.42 人。 基于淘宝 房产 搜集的出租房源数据，北京出租房平均合租户数为 2.04。如果以 一线城市常住人口的 数量稳定在 2015 年 7975万水平来计算，我们 估算 一线城市每年租房需求达 650 万套 规模（租房需求 套数 =常住人口家庭规模租房比例平均合租户数）。 图 4： 经济发达地区租房户数占到 40%左右 图 5： 一线城市 常住人口 增长带动 租房需求 0.0 万10 00 .0 万20 00 .0 万300 0.0 万40 00 .0 万50 00 .0 万600 0.0 万70 00 .0 万80 00 .0 万90 00 .0 万200 8 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5北京 上海 深圳 广州 杭州数据来源 ： 全国第六次人口普查数据、国泰君安证券研究 数据来源： 各城市国民经济和社会发展统计公报、国泰君安证券研究 图 6： 北京 大部分出租房源为一、二室 图 7：北京月租中位数低于 5000 数据来源 ： 淘宝房产 、 国泰君安证券研究 数据来源： 淘宝房产 、 国泰君安证券研究 1.2. 美国 1/3 人口 租房 ， 租金回报率 合理 美国 房屋自有率 曾因 杠杆快速扩张而一度升至 将近 70%，随着次贷泡沫破裂又回到 64%水平。 这意味 着 美国 1/3 的 人口并未 居住 在自有房屋，而是通过租 房来 解决居所 。这与 中国社科院发布的 2016 年社会蓝皮书中 ， 我国城镇居民家庭住房自有率为 91.2%形成鲜明 对比 。股票报告网整理nxny行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 20 图 8： 美国房屋自有率长期在 66%上下徘徊， 1/3 人口租房居住 图 9： 美国房租 未随次贷 危机暴跌 ， 显示 出 租售市场间 低关联 60616263646566676869701 9 8 0 Q 1 1 9 8 9 Q 1 1 9 9 8 Q 1 2 0 0 7 Q 1 2 0 1 6 Q 1美国房屋自有率（ % ）8010012014016018020019 9 7Q1 200 0Q 1 200 3Q 1 200 6Q 1 200 9Q 1 201 2Q 1 201 5Q 1美国房价走势（标准化） 美国房租走势（标准化）数据来源 ： Wind、国泰君安证券研究 数据来源： Bloomberg、国泰君安证券研究 注：以 1997 年未初始起点 美国 房屋 的 平均租金回报率常年稳定在 6%，并 在 2005 年开始成 功预警 房价 泡沫 。 在 2005 年前 ， 美国 房屋平均租金回报率（出租房屋 租金同房屋价格 的比值 ）长期稳定 在 6%-7%区间内波动，自 2005 年 起，快速上涨的 房价及 相对 落后的租金涨幅导致租金回报率下探至 4%，在 次贷泡沫破裂前的 2007 年 一季度达到最低值， 并在危机后 逐步 恢复到 6%（ 20 年以内的 房屋 投资回收 期 ）的水平 。 图 10 ：美国危机前后房屋平均租金回报率都在 6%上下波动 数据来源： Bloomberg、国泰君安证券研究 1.3. 政策向租赁市场倾斜，财政 及 企业租赁房屋 投资 有望 增长 随着 面对 房屋租赁市场 倾向性 政策逐步发布，中央 发展 房屋 租赁市场的 决心 日渐明晰。 自 2015 年以来，有关房屋租赁市场 政策 密集出台，并在最新的 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 中 明确了清晰的时间及 建设目标 ： 到 2020 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府45321股票报告网整理nxny行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 20 监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。 2016 年 6 月份，国务院出台顶层设计关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，是租赁行业规格最高的政策之一，覆盖行业链全面，优惠力度大， 将整个行业的战略地位提升到新高度。 表 1: 在去库存背景下 ， 房屋 租赁政策 持续 加码 发布项目 发布时间 发布部门 主要内容 加快培育和发展住房租赁市场的指导意见 2015-01-06 住房城乡建设部 发挥市场在资源配臵中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽 融资渠道，推动房地产开发企业转型升级 关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知 2015-01-20 住 建部、财政部、人 行 明确提取公积金租房的条件、范围、额度 2015年中央经济工作会议公报 2015-12-21 中央经济工作会议 要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 深入推进新型城镇化建设意见 2016-02-02 国务院 住房保障采取实物与租赁补贴相结合 ， 并逐步转向租赁补贴为主 2016 政府工作报告 2016-03-05 国务院 建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 2016-06-03 国务院办公厅 国务院顶层设计，举措实质，优惠力度大，覆盖产业链广泛 扩大供应端： 允许改建商业用房为租赁用房，鼓励新建租赁住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠； 鼓励需求端： 落实公积金支付房租政策，扩大公租房保障范围 数据来源： 国泰君安证券研究整理 相较 通过 一手房 销售，发展房屋租赁市场 将提供一个有效解决目前 房地产 的 供需矛盾 的 手段 。 低 投资 基数 使 接下来 租赁房屋投资有望 大幅 增长 。 一方面 ， 我国房屋 租赁市场 有 着大量的 刚性 需求及 较大 的价格上涨空间， 需求 端 强烈；另一方面，政府 及 企业 在房屋租赁市场投资 的 基数较低 ，未来在政策引导下 成长 潜力充足 ， 供给端发展动力充足。 图 11： 廉租房计划供应量相较住房 供应 总量而言较低 图 12： 出租 收入 占我国房企总收入 仅 2%左右 数据来源 ： Wind、国泰君安证券研究 数据来源： Wind、国泰君安证券研究 股票报告网整理nxny行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 20 2. 未来租赁市场的机会 2.1. 新兴的租赁市场细分行业 长租公寓 B2C 长租公寓解决了传统 C2C 租赁市场的诸多痛点，最有发展动力。长租公寓的历史由来已久， 90 年代我国上海就出现了供外企高管长期居住的酒店式公寓。在传统租客 -租赁中介 -业主的三方租赁模式中，租客与业主随机撮合，信息的不对称性造成了成交的低效； 长租公寓企业以标准化运营，稳定的平台，盘活了闲臵存量市场，按照标准化产品和服务提供更高性价比的租住选择，是传统租赁市场随 意撮合的商业模式的进化。 根据中国饭店协会公寓委员会统计，截至目前 国内 共拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100 万间。预计 2020 年底，品牌公寓会超过 1000 万间， 租赁 市场占有率超过 10%，将出现5-10 家公寓数量超过 100 万的品牌公寓企业。 长租公寓经营模式分为集中式及分布式。 长租公寓有多种分类方法，包括业态已经面向客户群体等，最常用的分类方式是根据业态进行分类。1 ） 集中式出租指的是企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与 服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处，典型企业包括 YOU+青年公寓、魔方 等 。 2）分散式出租则指的是企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式，典型企业包括蘑菇公寓、自如友家等。两者的对比如下表。 此外，如果按照客户群来分类，长租公寓还可以分为面对高端客户的服务式公寓 （月租金高于 2 倍当地社会平均工资） 和面对中低端客户的青年公寓 （月租金低于 2 倍当地社会平均工资） 。 表 2: 集中式出租与分散式出租的对比 集中式出租 分散式出租 物业获取 一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式 一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（ 3-5 年） 现金流 前期的资金投入较大 前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现 “滚雪球”式包租 管理成本 容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力 成本较低 在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成 本 业态特点 标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安 排使得集中式公寓具备较强的社交属性 由于房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低， 社交属性较弱 典型企业 YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁 等 蘑菇公寓、自如友家、 优客逸家 、寓见等 数据来源：投房研究院、国泰君安证券研究 长租公寓主要分布在一线和发达二线城市，区域性较强，集中度较为分散。 对于运营商而言 ， 一线城市和发达二线城市具备三方面优势：股票报告网整理nxny行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 20 （ 1）人口持续流入，外来流动人口占比高，租赁需求旺盛；（ 2）资产价格高，租金和物业价值有上涨空间，运营商自持的空臵物业仍可享受土地增值获利；（ 3）年轻人思想观念先进，能够接受新兴的商业模式。因此长租公寓运营商大多首先选取这些市场开始布局。由于长租公寓具备不动产的一般特性和本地化的服务特性，因此区域性较强。并且长租公寓行业仍处于跑马圈地的快速发展期，尚未出现能够在全国广泛布局的龙头企业。 图 13： 长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 数据来源：投房研究院 长租公寓兴起最主要的原因之一在于它解决了传统 C2C 租赁市场的诸多痛点。 在租客 -租赁中介 -业主的三方租赁模式中，租客面临虚假房源信息多、房源质量参差不齐、找房费时费力、房东契约精神缺乏（如随意涨价、改变合同要求）、租后服务不足等问题；业主面临装修与催租收租费时费力、担心租客损害房屋、租客更换频繁使得房屋空臵期长等问题；中介则面对业主和租客不信任、获客成本提高、中介间恶性竞争等问题。长租公寓企业凭借品牌和规模优势，通过直接对租客出租、实行标准化运营管理、利用互联网渠道、提供增值服务等方式，很好的解决了上述大多数问题。 表 3: 长租公寓可有效解决传统 C2C 租赁市场的痛点 问题 解决 租客 虚假房源、房东契约精神缺乏 长租公寓企业品牌力量强，信誉较高 ，以企业信用代替个人房东信用 房源质量参差不齐 长租公寓标准化程度较高，包括装修、家电、服务等 租客找房费时费力 长租公寓企业大多拥有互联网和 APP 渠道，降低了与租客间的信息不对称，简化了租客的下单方式 租后服务不足 许多长租公寓企业同时提供搬家、维修、保洁、班车等服务 业主 业主装修费时费力 长租公寓企业（分布式）与业主签订租赁合同后，统一进行装修和管理 租客更换频繁导致空臵期长 业主长期包租给企业，企业凭借运营优势可有效提高房屋出租率 中介 租赁中介面临信任危机 企业直接对租客出租 ， B2C 模式实现去中介化 股票报告网整理nxny行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 20 数据来源：国泰君安证券研究 2.2. 多方试水，长租公寓发展迅速 目前长租公寓的主要进入者多样，主要为初创型企业。 目前进入市场的竞争者主要为风投支持下创业类公司，以及房地产开发商，房地产服务商，以及经济型连锁酒店。创业类公司分布广泛，风格多样，但是普遍规模较小，因为启动资金小，多为分布式公寓，并利用初期的租金循环滚动开发。房地产行业上市公司依靠自身的存量房优势以及开发优势，可以采取自持方式或者是整栋开发的方式。房地产服务商以自身的营销经验和优势，以及与房地产开发商的合作经验，在分布式以及集中式两方面有有自己的经验。经济型连锁酒店方本身就有类似短租性质的酒店运营经验，在租客需求、品牌推广上有自身的独特优势，经营不善的酒店改造为长租公寓也有一定的可行性。 表 4:长租公寓的主要参与者： 创业类公司，房地产开发商，和房地产服务商 优势 劣势 参与者 创业类公司 通常为互联网企业 ，经营方式较为灵活多变 资金不占优势 ， 因此多为分散式公寓 ； 初创人对于公寓的经营必须非常有优势 ，否则一旦经营规模扩大，后续运营成本居高，盈利不易 市场上大多数长租公寓企业， YOU+，魔方公寓，新派公寓，优客逸家，寓间，蘑菇公寓 房地产 开发商 分散式：除资金优势外，并无太大优势 存量房经营会拖累公司的资金周转，拖累销售业绩；房地产企业对于线下销售以及租客需求掌握不及房地产服务商 万科 A，招商蛇口 集中式：改造自身存量房产，或者城市内闲臵物业；改造成本低，改造经验丰富 房地产服务商 与上游房地产开发商合作经验，以及下游营销团队，对租客的需求更为了解 自身资金优势劣于房地产开发商，强于初创企业 世联行（红璞、晟曜行）、链家（自如寓、自如）、 我爱我家 （ 相寓 ） 经济型连锁酒店 住客管理经验、存量物业运营经验、运营不善酒店也可以改装成长租公寓 在集中式物业的获取上，连锁酒店同样面临获取物业的难题，运营不善的酒店通常地段不好，改为长租公寓经营状况也很难改善；资金上不占优势 铂涛 （ 窝趣轻社区 ） 、住友 （ 漫果公寓 ）、 如家（逗号公寓） 数据来源：国泰君安证券研究 分散式公寓竞争颇为激烈，盈利不易。 分散式公寓主要依靠于 社区内的存量房源，属于从传统的租房中介处分食利润。在 2014 年，风投主导下的分散式公寓运营商如雨后春笋般出现，大幅扩张，为了获取优质的房源，迅速扩大市场份额，不惜以高价获取房源，提高了成本。在后续的管理上，由于管理经验匮乏，管理系统羸弱，所以后续管理成本会随着规模的扩张迅速提升，导致盈利不易，因此分散式长租公寓亏损的报道频现于报端。 房地产服务商在经营分散式公寓有独特的优势。 目前分散式公寓的巨头以链家旗下的自如市占率最高，凭借着链家二手房独特的 2C 端优势，自如有股票报告网整理nxny行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 of 20 海量的存量房资源可以利用。依托链家的营销团队和经验，自如在推广方面上也有相当大的优势。 2016 年 6 月，自如从链家中事业部中拆出，成为一家单独的一家公司，并宣称 已拥有超过 40万的自如客和 20万房间，覆盖于北上广深等核心城市，产品包括集中式公寓自如寓、分散式公寓自如友家、短租产品自如驿以及具有特色的自如民宿。目前以自如为平台的资产管理业务已经成为了链家的三条重要战略之一。 部分分布式公寓运营商另谋出路。 一些分布式公寓运营商在达到一定的规模之后，选择开放自己的服务页面，成为租房需求的 C2C 或者是B2C服务平台，通过收取平台服务费以及手续费盈利。中小型的长租公寓，如蘑菇公寓，以传统的二房东模式赚取租金差难以实现长期的盈利，因此向其他二房东开放自己的平台，以平台的信用解决传统二房东租赁模式的信息不对称问题，对于以租金无法盈利、凭借风投生存的长租公寓来说，是盈利方式的可行性探索。 集中式公寓运营难度大，竞争较小，但是需求高，租金差大。 集中式公寓 运营的两大难点：一是如何获取整栋物业，二是改造出租费用较高。 1） 获取整栋物业。 集中式公寓出租整栋物业，需要有足量的租房需求来支撑，但是往往这类区域中房屋价格已经很高，包租整栋物业不现实。目前的集中式公寓运营商以城区内的闲臵低效物业进行开发，例如如工厂宿舍、学校宿舍等城市功能区旧址改造，开发商闲臵的公寓、写字楼库存，以及不良资产管理公司的闲臵资产，甚至是法院的抵押物等物业。想要获取此类物业，需要对城市的闲臵资产情况十分了解，并且有一定的政企关系作为支撑。初创型企业即使机缘巧合可以获得某几处独栋物业进行改装出租，也很难复制此种模式。 2） 改造出租费用较高。 需要对整栋物业进行改造出租，改造费用动辄百万，对资金要求较大，也要求有足够的开发经验。 看好有较大资金实力的房地产开发商或上市公司进驻集中式长租公寓。 目前市占率较高的运营商为万科泊寓、金地草莓社区、世联红璞公寓、招商蛇口壹栈等房地产上市公司，此类公司在资金上占有绝对的优势，可以通过公司债、非公开发行等方式获取足够的资金。在获取物业上，房地产开发企业可以通过改造自身的存量物业，或者是利用政企关系来获得闲臵物业，其在不同城市的开发团队也能够把握住城市的租房需求。我们认为在此类公司中，容易出现长租公寓的龙头。 2.3. 商改 租，愿景美好 然 而 路途遥远 所谓 “商改租”， 就是将以前拟规划为商业用地的土地 改建为公寓出租，以此解决部分城市商业地产过剩而住宅地产不足的问题。 2016 年 6月 4 日，国务院办公厅 发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见。其中第十二条指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后股票报告网整理nxny