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两会延 续供求支持，小阳春成色 不 足证券研究报告2024 年3 月19 日平安 证券 研究 所 地产 团 队请 务 必阅 读 正文 后 免责 条 款月酝知 风之地 产行业地产行 业月报行业评 级：地 产 强 于大市（维持）2 本月观点：3 月新房成交 环比改善，二手 表现 好 于新 房，但小 阳春 成 交量 回 暖仍 有 赖于“以 价换 量”，当 前一 线 城市 均 对限 购 有所 松动，杭州二手房全面取 消限购，首 套房 贷利 率再 创新 低，核心 城 市成 交回 暖 持续 性有 待 观察；两 会及 住建 部 答记 者问 从供 需延 续支 持，完善 商品 房 相关基础性制度及“保障+市场”住房体系，预计未来在地产开发、融资、销售（现房销售）模式，房屋体检、养老 金及 保险 制度 等方 面进 一步完善优化。投资 建议 方 面，建议 拥抱 土储 质 量佳、增 长确定性强、积极优化 发展模式 房企如保利 发展、招 商蛇口、越秀 地 产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A 等；同时关注物管（招商积余、保利 物 业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等 细分领域龙头及城中 村改 造等 主 题性 机 会。政策：两 会 从供 需延 续支 持，完善“保障+市场”住房体系。2024 年2 月涉房类政策15 项，其 中偏 松类 政 策14 项。两会及住 建部 答记者问从供 需延续支持，完善商品房相关基础性制度及“保障+市场”住房体系，预计 未来在地产开发、融资、销售（现 房销售）模式，房屋体检、养老金及 保险 制度 等 方面 进 一步 完 善优 化。3 月杭 州 二手 房 全面 取 消限 购，一线 城市进 入政策 效果观 察 期。资 金：5 年期以 上LPR 迎最大降幅，首套房贷利率再 创新低。2 月20 日5 年期 及以 上LPR 最新 报价 较上 月下 调25bp，创2019 年8 月LPR 形成机制改革以 来最 大降 幅；调 整 后，全国 首套、二套房 贷款利 率下限 分别下 调至3.75%、4.15%。根据 贝壳 数 据，截至2 月22 日，除北 京城六区 内首套房 贷 利率 为4.05%外，百城中 其他城 市（城区）首 套利率 均降至4%以内。楼市：3月新 房成 交环 比改 善，二手表现好 于新房。3 月（截至17 日）50 城新房日均成 交环比 增48.3%，受上 年高 基数 影响，同 比下 滑55.2%；重点20 城二手房日均成交 同比降43.2%，环比增72.3%，表现好于新房。春节 后一 线城 市 二手 房不 同程 度 出现 成交 量“小阳 春”，新房回暖程度普遍 不及二 手，“以价 换 量”下，回暖 持续 性 仍有 待 观察。地市：成交季节性回落，少数地块仍有较高热度。2 月百 城土 地供 应建 面环 比升10.2%，受春 节 假期 影 响，各 地拍地活 动有所 减 少，百城成 交建面环比降17.5%；北京、杭州、合 肥等 极 少数 城 市热 点 地块 尚 能保 持 较高 热 度，如2 月29 日合 肥土 拍 中滨 科 城BK202401 号地块 溢价率达54%。房企：百强销售延续低迷，50 强拿 地 强 度 回 升。2 月新 房供 求延 续降 势，百 强房 企单 月 销售 金额 同比 下降61.6%，单 月销售 面 积同 比下 降60.1%；3 月供求有望修复，环比增长，“小阳春”以价 换量 仍显 信 心不 足。2 月50 强房企整体拿地销售金额比、面积 比环 比分 别升54pct、72.2pct；北京、杭 州等出 让优质 地块吸引 年初投 资额度 充裕央 国企和部 分民企 参拍，房企中 华润、滨江、越 秀等表 现相对积 极，中建 壹品 亦斩获 多宗 地块。板块 表现：2 月申万地产 板块涨2.28%，跑输 沪深300（9.35%）；截至2024 年3 月18 日，当 前地产板 块PE（TTM）12.1 倍，估 值 处于 近五 年70.5%分位。风险 提 示：1）若后续货量供应由于 新增土储不足 而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资 等产 生负 面影 响；2）若楼 市去 化 压力 超出 预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风 险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间 超 出预 期，将对 行业 发 展产 生负 面影 响。WUFUwPqNpMoPtNmPnQsNpO9PbP7NsQrRtRrNeRnNtQiNoMpP9PqQuMwMrMsOvPqNsM&3报 告 主 要 观点：购物中心历经多轮发展，存 量 规 模 持 续扩 张：国 内购 物 中心 发 展经 历 起 步、成形、成长、成 熟四 个 阶段，2023年末存 量规 模增 至5.17 亿平 米；按 辐射 范围 可分 为 都市 型、区域 型、社 区型，按 主题主 要包 括精 品时尚、生 活配套、家庭娱 乐等。购物 中心 运营 模式 为 租赁 模式 主 要收 取租 金、物 业管 理费、固定 推广费、多 经及广 告费、停车 费等，其中 租金 为收 入核 心；运 营支 出涵 盖 物业 管理 及 维修 保养、运营 管理 费及 折 旧成 本、各 类税 费等，主要 岗位涉 及招商、市场策划、运营等。行 业竞争 格局相 对稳定，2011 年以来 前五企 业份额 维持17.9%-21%区间。短期供需压力犹存，“存量改造+轻资 产+重运营”趋势增强：2023 年 消费 修 复主 要 受益 于 场景 约 束解 除，城 镇 居民消费倾向回升，但距离2019 年 仍 有差 距。尽管 新 增 供应 触 顶 回 落，但 存 量规 模 仍 维持 相 对 高位，叠 加短 期宏 观 预 期偏 弱制 约居 民 消费 意愿 及能 力，购 物中 心 整体 发展 面临 一 定压 力。中 长期 随着 城 镇化 进一 步 推进、电商 渗透 率 趋稳、线 下业 态持 续 创新，线 下消费 需求 仍将具 备一 定韧 性。存 量时 代下行 业关 注点由 购物 中心数 量增 长向质 量提升 转变，存 量项 目 改造、轻资产 扩规模、深度 运营 成 为行 业 参与 者 重要 发 力方 向。所 处 区位 及后 期运 营影 响购 物中 心现 金流：租金 收入 为 购物 中心 主 要现 金 流来 源，受单 位租金、出租 率直接影 响，但从 购物 中心 本 质而 言，决定 商 户是 否入 驻、能 否承 受较 高 租金 主要 在 于项 目客 流 吸引、销售 转化 能力。进一 步 细分 来看，购 物中 心 所处 商圈 与交 通 可达 性奠 定 客流 基础，项目 设计 与细 节 保障 客流 舒 适度，业态 丰富 性打造 利于消 费需 求释放，主力店、首 店引 进有助 于树 立品牌 差异，会员 体系 建立 构 筑私 域流 量运 营 空间、助力 复购 意愿提 升。除 此之 外，租 约集 中 到期、租金催 收及免 租等行 为亦将 对租金 稳定性 产生影 响。更 多 报 告 内容 参见：收租 资产 系列 报告 之购 物中 心：购物 中心 现状&趋势&现 金 流解 析 4报 告 主 要 观点：首提“社 会 性 保 障 房”概念，住 房 保 障 体 系 日 臻 完 善。为解决两大“夹心层”住 房 保 障 问 题，2006 年 厦 门 首 次 提 出“社会 性保障 房”概念，推出 配租 的保障 性租 赁房和 配售 的保障 性商 品房，并在2009 年出 台了 全国 首 部住 房保 障地 方性法规 厦门 市社 会保 障性 住房 管理 条例，且针 对过 程中 发现 的新 问题 及时 代的 新变 化，不断 完善 各项 制度，仅保 障性商 品房 管理 办法 就历 经三 次大 幅修 订，在申 请门 槛、配售 定价、退 出机 制等 方面 持续 优化，已 形成 分层 次、全 覆盖 的住房 保 障 体系。严准 入 与 重管 理，配 售 与回 购 定价 相 对合 理。厦门 保 障性 商 品房 采 取多 级 审核 公 示制 度，对5 年 内 拥 有房产 转让 行为 等六 大类 人群 限制 申请，最 大限 度让 真正 需要 保障 人群 受益。基 于保 本销 售原 则，按照 项目 市场 评 估价45%定价，测算 可覆 盖 项目 基 准地 价及 建 设成 本，且 厦 门双 职工 工 作5 年 左 右仅 靠 公积 金 可基 本覆 盖70 平保 障 性商 品 房 首付、每 月 公 积金 可 基本 覆 盖 贷款 月 供，实 现项 目 资金 可 平衡、工 薪收 入 群体 可 负担。从退 出 机制 来 看，5 年 内 封闭 管 理，可申 请由 政府 按照1.43%年折 旧率（对应70 年产 权）回购，考虑 厦门1%-2%的租 金 房价 比，回购价 格具 有一 定合 理性；满5 年 可 上 市 交易，但应 当按原 购房价 与提交 申请时 房屋市 场指导 价的差 价的55 缴 交土 地 收益 等 相关 价 款。推 出 规模 与 申购 率 受楼 市景 气 度影 响。根据 以需 定建、充分 发挥 保障 性商品 房市 场调 节功能 的原 则，厦门 历年 保障 性商品房推出规模与商 品房市场走 势呈现一定 负相关。如在2018H1 和2021H1楼市走弱后，2019年和2022 年 社会 批 次 保 障性 商 品 房推 出 规 模为0。同 时尽 管 保障 性 商品 房 定价 仅 为 评估 价 的45%，但 申请 户 数仍 受 楼市 景 气 度影 响，如 楼 市 降温的2018 年，9000 套保 障 性商 品 房首 批 次申 请 通过 仅2835 户，有效申 购率仅31.5%。对 商 品房 市场 影响 不明 显，短期 或 有所 加大。2017-2023 年厦 门合 计 推出 配 售的 保障 性 商品 房（社会 批次）2.1万套，仅占 同期 厦门 商 品房 成 交套 数的6.3%，规 模相 对有限，加上 厦门 常住 人 口持 续 增加，厦门 楼市 量价走 势与全 国趋 势基 本一致，并未 因 保障 性 商品 房政 策 出台，走 出 独立 行情。根据 厦 门“十四 五”保 障性 住 房建 设 规划，估算2022-2025 年 保障性 商 品 房开 工 规模 分 别约 为1.3 万套、2.6 万套、1.95 万套 和0.65 万套，按 照 开工 到 预售1年估算，随着2023、2024 年保障 性商 品 房开 工 项目 逐 步入 市，短期 对商 品 房市 场 的分 流 及冲 击 或将 有 所加 大。更 多报 告内 容参 见：保 障性 住房 系列 报告 之二：保 障房“厦 门蓝 本”有何 经验 NYZVdsNNiQFPorabK9nkdLzkDSe1RnSOm2svFrHBRVlBbJOZKG+ySZGq6oVPKw73 REITs 5报 告 主 要 观点：仓 储物 流REITs 属产 权类REITs，其 租约 等运 营情 况直 接挂 钩其 财务 表现：公募REITs 主要 分为经 营类与 产权类REITs 两大类，兼具股 性与 债 性，相 比之 下 产权 类REITs 股性 更强；产权类REITs 中仓 储物 流、产 业 园主 要 通过 出 租获 得 运营 现 金流，定 价 市场 化，受宏 观环 境 影响 更 为明 显，相 对 而言 仓 储物 流 运营 条 件简 单，短 期 内可 达 到稳 定 运营 期。我 们 此前 报 告中 提 及,建 议关 注 一线 城 市及 周边核 心卫星 城优质 高标仓 项目，首先关 注项目 地段（区位及 交通）、是否 为高标 仓、运 营效率、剩余 使用 年限等 指标；我们认 为细化 去看，还需关 注出租 率、预 期租金 增长率、租约 到期期 限结构、租户 行业分 布、潜 在租户 储备、租户 集中度、扩募 资产质 量与 储 备（如 红土 盐 田港REIT 因扩 募资 产 更优，2023 年 二级 市 场表 现 跑赢 指 数）、项目 公 司资 产 负债 率、关 联客户 占比、关联客 户合 同 是否 符 合市 场 定价 水 平 等，以上 指 标均 与 仓储 物 流REITs 运 营收益 兑现度、未来 可分配 金额、二级市场 表现 密 切挂钩。“嘉实 京东 仓储REIT 降 租续 约”与“华安 张江 产业 园REIT 主力 租户 退租 事件”启 示：1 月4 日嘉 实京 东 仓储REIT 公告，武汉 项目 自2024 年1 月起 承租人 续租净 有效租 金较2023 年降 低13.16%，引 发市场 对于仓 储物流REITs 租约 情况 的 信任 担 忧。由于仓 储物流 类项目 租户 会 在前 期 大量 投 入，提 前退 租 的摩 擦 成本 相 较产 业 园更 高，因 而 客户 稳 定性 更 强，但 考虑 仓 储物 流 项目 与产 业 园同 属 产权类 项目，需观 测 的核 心 运营 与 财务 指 标相 对 接近，我们 认 为“华 安张 江REIT 主 力租户 提前退 租事件”同样 具备 启示意 义，还 需关注 现金 流 分散 度（如 租 户行 业 分布，此前 华 安张 江REIT 底 层资 产 张润 大 厦租 户 产业 结 构过 于 集中，租约 稳 定性 易受 单 一行 业 周期波 动影 响）、储 备外部 租户是 否充足、风险 缓释措 施（如 租约保 证金）等方面。待上 市的华 夏深国 际仓储 物流REIT 就 租户 相 对集中 风险 已 被深 交 所要 求 进行 信 息补 充，亦 反 映监 管 对底 层 资产 审 查更 加 细致。尚 有四 单 待 上市 仓储 物流REITs，节后 反弹 叠加 政策 利好 或为 一级 市场 发行 创造 窗口 期:目前华 夏深 国 际REIT、华泰 宝 湾物 流REIT、中 航易 商 仓储 物 流REIT、华 夏 万纬REIT 相继 获证监 会与交 易所受 理，原 始权益 人均为 运营经 验丰富 的专业 物流 地产商，在手 物流资 产丰 富，为 扩 募奠 定 基础，部分 拟 上市 项 目的 折 现率 与 已上 市REITs 底层 资产亦 存在可 比性。但2023 年以来已 上市的 三单仓 储物流REITs 阶 段性 处 于破 发 状态，当前 仅 红土 创 新盐 田 港REIT 相较发 行价表 现平稳，一二 级价格 倒挂下，预计将 增加未 来四单 仓储 物流REITs 发行难 度。我 们认为 部分REITs 价格破 发或为 市场情 绪过度 悲观所 致，底 层资 产 基本 面 无重 大 变化，节 后 二级 市 场价格 超跌 反 弹，叠 加长 线 资金 落 地及 政 策面 会 计记 账 方式 调 整等 利 好，公 募REITs 长 期配置 价值依 旧值得 期待。更 多报 告内 容参 见：从 公募REITs 视 角看 仓储 物流 运营 稳定 性 收 租资 产系 列报 告之 物流 地产（二）+6资料来源：各政府网站，平安证券研究所 2024 年2 月 涉 房类 政策（含中央 及地方）15 项，其 中出 台 偏松 类 政策14 项。两 会 及 住 建 部 答记 者问 从供 需延 续支 持，完 善“保障+市 场”住房 体系。两 会从供 需两端 延续支 持态度，防风 险同时加 速供 给 侧出 清，充 分 赋予 城 市调 控 自主 权；完 善 商品 房 相关 基 础性 制 度，预 计未 来 在地 产 开发、融资、销售（现房销 售）模 式，房 屋体检、养老 金及保 险制度 等方面 进一步 完善优 化；以 政府为 主保障 工薪 收 入群 体 刚性住 房需 求，以市 场为主 满足居 民多样 化改善 性住房 需求的“保障+市 场”住 房供 应 体系 定 位日 渐 清晰。中央 层面 主要 政 策、会 议时间 文件/会议/出台 部门名称 主 要内容2 月20 日2024 年2 月20 日贷 款 市场 报价 利率（LPR）2024 年2 月20 日贷 款 市场 报 价利 率（LPR）为：1 年期LPR 为3.45%，5 年期 以上LPR 为3.95%，较前值 下降25BP3 月5 日2024 年国 务院政 府工作 报告因 城施策 优化房 地产调 控，推 动降低 房贷成 本，积 极推进 保交楼 工作；标本 兼治 化 解房 地 产风 险、对 不 同所 有 制房 企 合理 融 资需 求 要一 视 同仁 给 予支 持；适 应新型 城镇化 发展趋 势和房 地产市 场供求 关系变 化，加 快构建 房地 产发展 新模式；完善 商品房 相关基 础性制 度；满 足居民 刚性住 房需求 和多 样化改 善性住 房需求3 月9 日十 四届 全 国人 大 二次 会 议住房和城乡建设部部长倪虹就住房问题答中外记者提问在 供给 方 面，要 改革 完 善商 品 房开 发、融 资、销 售 等基 础 性制 度，有 力 有序 推进现 房销售。在使 用方面，要加 快建立 房屋体 检、房 屋养老 金、房 屋保 险等专 项制度；谁能 为群众 建设好 房子 谁就 有未 来；严 重 资不 抵 债、失去 经营能 力的房 企，该 破产破 产、该 重组重 组；充 分赋予 城市调 控的自 主权涉房类政 策以偏 松政策 为主0 0 010 0 0 0 0 0 0 0 0 041 41503924925395629 292119140102030405060701 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2023 20247资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期 地方 楼市 调 控政 策 汇总 春 节假期 前，北 上广深 均对限 购有所 放松，其中广 深松绑 力度较 大，深 圳落户 即可买 房，外 地户口 仅需3 年社保 即可获取 购房资 格，广 州放开 限购区 域建面120 平方米 以上住 房限购；3 月杭 州 二手 房 全面 取 消限 购，一 线 城市 进 入政 策效 果观 察期。时间 城市 主要内容2 月6 日 北京在通 州区 落户 或 就业 的 家庭，如需 购 买通 州 区商 品 住房，符合 本 市限 购 条件 即 可，取 消了 在 通州 落 户或 纳 税、社 保满 三年的限制2 月7 日 深圳本市 户籍 居民 家 庭（含 部分 家 庭成 员 为本 市 户籍 居 民的 家 庭）限 购2 套住 房，本 市 户籍 成 年单 身 人士（含离 异）限 购1 套住房；取 消落 户 年限 以 及缴 纳 个人 所 得税、社会 保 险年 限 要求；非本 市 户籍 居 民家 庭 及成 年 单身 人 士（含 离异）能提 供购房 之日 前3 年在本 市连续 缴纳个 人所得 税或社 会保险 证明的，限购1 套 住房。3 月14 日 杭州市内二手 房全面 取消限 购，个 人出售 住房的 增值税 征免年 限统一 调整为2 年 5 LPR 8资料来源：Wind，平安证券研究所M2 同比增 速1 年期、5 年期LPR 报价社融 存量 同比 增 速 2 月M2 同比 增 长8.7%，增 速 环比 持 平；受 上年 高 基数 影 响，社 融存 量 同比 增 长9%，增速 环 比下 降0.5pct。2 月20 日1 年期LPR、5 年 期及 以 上LPR 最新 报价3.45%、3.95%，分别较 上月持 平、下 调25bp，5 年期 以 上LPR 下调创2019年8 月LPR 形成 机 制改 革 以来 最 大降 幅；调 整 后，全 国首 套、二 套 房贷 款 利率 下 限分 别 下调 至3.75%、4.15%。3.55 3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 4.20 4.20 4.20 4.20 4.20 4.20 4.20 3.95 3.03.23.43.63.84.04.24.42023-07 2023-09 2023-11 2024-01%(LPR):1(LPR):5 8%9%10%11%12%13%14%2002202402602803003203403603804002021-01 2021-08 2022-03 2022-10 2023-05 2023-12 678910111213142021-02 2021-08 2022-02 2022-08 2023-02 2023-08 2024-02%M2:M2:5 LPR 9资料来源：Wind，用益信托网，贝壳研究院，平安证券研究所 2 月单 月境内 债、境 外债平 均发行 利率分 别为3%、3.86%，环比分 别降0.19pct、2.25pct,境内 债 发行 利 率创 近年 新低。据 贝 壳 研 究 院监测 显示，受2 月5 年期 以上LPR下降25bp 带动，2024 年2 月百 城首 套 主流 房 贷利 率 平均 为3.59%，二套主流 房 贷 利 率 平均为4.16%，均 较上 月 微下 降25bp；截至2 月22 日，除北 京 城六 区 内首 套 房贷 利 率为4.05%外，百 城中 其他 城 市（城 区）首 套利率 均降至4%以 内。房企境内 债、境 外债与 信托发 行成本重点城市 首套房 贷利率、二套 房贷利 率（贝 壳研究 院）3.59%4.16%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01 3.59%4.16%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01 6.66.87.07.27.47.67.88.08.28.42468101214162021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01%10资料来源：Wind，用益信托网，住建部官网，平安证券研究所 2 月房 企境内 债、境 外债融 资规模 分别为188 亿元、1.5 亿美 元，环 比 分别 降60.5%、90.4%。住 建 部 表 示，截 至2 月20 日，全国29 个 省份214 个城 市已建 立房地 产融资 协调机 制，共 涉及5349 个项 目，已 有57 个城市162 个 项 目 获得银 行融资 共294.3 亿 元，其 中不 乏 出险 房 企项 目 入选“白名 单”。随 着房 地 产“白 名 单”项目、经营性 物业 贷 等多 重 政策 落 地，融 资支 持 下 行业 流动性 或迎来 改善。房地产债 券及信 托发行 规模走 势（月）房企 信用 债到 期 规模0501001502002503003504004502024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/12+-5005010015020002004006008001000120014002020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 3 11资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所；图表2024年3月数据为截至3月17 日成交数据 3 月（截至17 日）50 个重 点 城市 新 房日 均 成交2662 套，环比增48.3%，受 上年高 基数影 响，同 比下滑55.2%；重点20 城二 手房日 均成交2192 套，同 比 降43.2%，环比 增72.3%，表 现好于 新房。春 节前，北上广 深相继 松绑限 购，春 节后一 线城市 二手房 不同程 度出现 成交量“小阳 春”，新房回 暖程度 普遍 不及二手，普遍“以价 换量”下，回 暖持续 性仍有 待观察。50 城商品 房月日 均成交 套数同 比20 城二 手 房月 日 均成 交 套数 同 比-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2023.2 2023.4 2023.6 2023.8 2023.10 2023.12 2024.2-100%-50%0%50%100%150%0500100015002000250030003500400045002023/01 2023/03 2023/05 2023/07 2023/09 2023/11 2024/01 2024/03 12资料来源：中指院，平安证券研究所 注：35城中 一线城市4 个、二线10个、三四线21个；商品房 销供比=当月商品房备案面积/当月批准预售面积 2 月 恰 逢 春 节假 期，房 企推 盘 积极 性 下降，35 城 商品 房 平均 批 准上 市 面积14 万平 米，环 比降51.2%，销 供比130.1%，环比降1.1pct，但 一二线 城市销 供比回 升较为 明显，环比增34.1pct、10.6pct。2 月35 城 商 品 房平 均 出清 周 期37.7 个月，环比 升2.4 个 月，其 中一 线 城市27.7 个月，低于二 线城市（32.4 个月）、三线城市（42.3 个 月）。35 城商 品 房平 均 批准 上 市面 积 35 城商品 房平均 销供比 35 城商 品 房平 均 出清 周 期0501001502002502021-01 2021-08 2022-03 2022-10 2023-05 2023-12 35 40%60%80%100%120%140%160%180%200%220%2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 2024-01 35 10152025303540 6 13资料来源：Wind，平安证券研究所 2 月 百 城 住 宅平 均价格16267 元/平 米，环 比升0.14%，连续6 个月环 比企稳 回升，主要受 部分城 市优质 改善项 目入市带动；其 中 环 比上涨 城市数 量共40 个。分 城 市 能 级 看，2 月一、二、三线城 市住宅 平均价 格，环 比分别 升0.05%、升0.14%、0.03%。百城 住宅 平均 价 格走 势 百城 中一 二三 线 城市 住 宅价 格 环比 变 化百城 住宅 价格 上 涨、持 平与 下 跌城 市 数量01020304050607080901002023/03 2023/10-0.20%-0.15%-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%2022/05 2022/09 2023/01 2023/05 2023/09 2024/01-0.1%0.0%0.1%0.2%16,12016,14016,16016,18016,20016,22016,24016,26016,2802023/02 2023/04 2023/06 2023/08 2023/10 2023/12 2024/02/14 资料来源：Wind，平安证券研究所百城 土地 供应 与 成交 情 况 百城土地 成交均 价走势 2 月 百 城 土 地供 应建面1 亿平米，环比 升10.2%，受春节 假期影 响，各 地拍地 活动有 所减少，土地 成交规 模降至 低谷，百城成交建面0.77 亿平 米，环 比降17.5%。分 城 市 看，北京、杭州、合肥等 极少数 城市热 点地块 尚能保 持较高 热度，如2 月29 日合肥 土拍中，共成 交3 宗居住用地，平均溢价率29%，其中 招 商蛇 口 以12.99 亿 元竞得 滨科城BK202401 号地 块，溢 价率达 到54%。百城土地 成交溢 价率0.00.51.01.52.02.53.03.54.005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02/01234567892023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02%15 3 2 月 恰 逢 春 节假 期，新 房供 求 延续 上 月降 势，百 强 房企 单 月销 售 金额 同 比下 降61.6%，单月 销 售面 积 同比 下 降60.1%；累计 销 售 金 额 同比 下 滑50.5%，累计销 售面积 同比下 滑51.4%。春 节 三 四 线 城市返 乡置业 缺席，预计3 月供 求有 望 修复，环比 增 长，“小阳 春”以 价 换量 仍 显信 心 不足，考虑 上 年高 基数 同比 或 将延 续 降势。资料来源：克而瑞，平安证券研究所克而瑞百 强房企 单月销 售增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023 1-7 2023 1-9 2023 1-11 2024 1 克而 瑞百 强房 企 累计 销 售增 速-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023 7 2023 8 2023 9 2023 10 2023 11 2023 12 2024 1 2024 2 16 资料来源：克而瑞，中指院，平安证券研究所；注：拿地数据来自中指院，销售数据来自克而瑞 2 月50 强房 企 整体 拿 地销 售 金额 比80%、拿地 销售面 积比109%，环 比分别 升54pct、72.2pct；50 强房 企中，华润、滨江、越 秀等 表 现相 对 积极；非50 强 房企 中，中 建 壹品 亦 斩获 多 宗地 块。2 月 土 地 市 场整 体低迷，北京、杭州 等一二 线核心 城市在 月末出 让优质 地块吸 引年初 投资额 度充裕 央国企 和部分 民企 参拍；根 据 中 指研 究 院数 据 统计，1-2 月 百强 房 企拿 地 总额 同 比增 长30.6%。50 强房 企 拿地 销 售比50 强房 企 拿地 销 售金 额 比、面 积比0%20%40%60%80%100%120%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%17 2.28%70.5%资料来源：Wind，平安证券研究所 2 月申 万地 产 板块 涨2.28%，跑 输沪深300（9.35%）；截至2024 年3 月18 日，当前地 产板块PE（TTM）12.1 倍，高 于沪深300 的11.62 倍，估 值 处于 近 五年70.5%分位。2 月上 市50 强 房企 涨 跌幅 排 名前 三 房企 分 别为 旭 辉控 股 集团、禹洲 集 团、世 茂集 团，排 名 后三 房 企为 建 业地 产、中国奥 园、远 洋集 团。行业 涨跌 幅情 况 房地产PE（TTM）走势图 上市50 强涨跌幅 排名前 三及后 三房企57911131517192019/3/11 2021/3/11 2023/3/11():PE(TTM)300:PE(TTM)-10%0%10%20%30%40%50%9.352.2805101520 300%18 股票名称 股票代码股票价格（元）EPS P/E评级2024-3-18 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E万科A 000002.SZ 9.44 1.90 1.95 1.97 2.05 5.0 4.8 4.8 4.6 推荐保利发展 600048.SH 9.50 1.53 1.01 1.12 1.23 6.2 9.4 8.5 7.7 推荐招商蛇口 001979.SZ 9.52 0.47 0.70 0.81 0.88 17.3 13.6 11.8 10.8 推荐新城控股 601155.SH 10.11 0.62 1.20 1.23 1.27 16.3 8.4 8.2 8.0 推荐滨江集团 002244.SZ 6.71 1.20 1.32 1.43 1.50 5.6 5.1 4.7 4.5 推荐天健集团 000090.SZ 4.70 1.04 0.89 0.89 0.95 4.5 5.3 5.3 4.9 推荐中国海外发展 0688.HK 9.89 2.13 2.15 2.20 2.28 4.6 4.6 4.5 4.3 推荐越秀地产 0123.HK 4.38 1.28 1.10 1.21 1.32 3.4 4.0 3.6 3.3 推荐华发股份 600325.SH 6.84 1.22 1.28 1.39 1.65 5.6 5.3 4.9 4.1 推荐绿城管理控股 9979.HK 5.01 0.37 0.46 0.56 0.66 13.5 10.9 8.9 7.6 推荐建发国际集团 1908.HK 10.55 2.67 3.02 3.52 4.17 4.0 3.5 3.0 2.5 推荐绿城中国 3900.HK 5.95 1.09 1.66 1.85 2.03 5.5 3.6 3.2 2.9 推荐保利物业 6049.HK 23.96 2.01 2.42 2.91 3.47 11.9 9.9 8.2 6.9 推荐招商积余 001914.SZ 10.95 0.56 0.69 0.82 1.02 19.6 15.9 13.4 10.7 推荐新城悦服务 1755.HK 2.18 0.49 0.59 0.64 0.69 4.4 3.7 3.4 3.2 推荐星盛商业 6668.HK 1.14 0.15 0.19 0.21 0.23 7.6 6.0 5.4 5.0 推荐注：保利发展、招商积余、招商蛇口2023 年EPS 预测为实际值资料来源：Wind，平安证券研究所191）供给 充足 性降 低风 险：若 地市持 续遇冷，各房 企新 增土 储规 模 不足，将 对后 续货 量供 应产 生负 面影 响，进而 影响 行业 销售、开工、投资、竣工 等。2）房企大规 模减值 风险：若 楼市 去化 压 力超 出 预期，销售 大 幅以 价 换量，将带 来 部分 前 期高 价 地减 值 风险。3）政策 呵护 不及 预 期风 险：若政 策有 效 性不 足，楼市 调整 幅 度、时 间超 出 预期，将对 行 业发 展 产生 负 面影 响。地产团队分析师 邮箱 资格类型 资格编号杨侃 YANGKAN034PINGAN 证券投资 咨询 S1060514080002郑茜文 ZHENGXIWEN239PINGAN 证券 投资 咨询 S1060520090003郑南宏 ZHENGNANHONG873PINGAN 证券投资 咨询 S1060521120001王懂扬 WANGDONGYANG339PINGAN 证券投资 咨询 S1060522070003平安证券综合研究所投资评级：股 票 投 资评 级:强烈推荐（预计6 个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6 个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6 个月内，股价表现相对市场表现在 10%之间）回避（预计6 个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行 业 投 资评 级:强于大市（预计6 个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6 个月内，行业指数表现相对市场表现在 5%之间）弱于大市（预计6 个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准
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