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本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。证 券 研 究报 告 行 业 年报 综述 业绩逐步筑底，经营复苏可期 房地 产 开发 行业 2022 年年报 综述 核 心观点：2022 年房企收入利润双 降，营收为 2010 年以来首 次 负增长，业绩为 2010 年以来首次亏损。有息 负债规 模保持 稳定，但“三 道红线”恶化，资产 负债表 需进 一步修复。销售 拿地规 模下 降，融资呈净流出 状态，但支 持性政 策持续推 出。2023 年以来，房地产销售复苏明 显，土 拍市场 热度 恢复，我 们认为 销售复 苏具 有持续性，看好 在此 过程中 穿越周 期且 具备高成 长性的 央国企 和优 质民企。标题 2022 年 房 地 产 开 发 商 收 入 利 润 双 降，利 润 率 逐 步 筑 底。我们对A+H 共 123 家房企进行统计，2022 年实现营收 40732 亿元，同比下降 9.7%，为 2010 年以来首次负增 长，实 现归母 净利 润-498 亿元，同比 下降 120.3%，为 2010 年以来首次出现 亏损。板块实现毛利率 17.3%，较上年下降 4.7 个百分点，结 算利润 率 逐步筑底。有 息 负 债规 模 稳定，资产 负债 表 仍 需进 一 步优 化。2022 年，样本房企有息 负债规 模同比 下降 0.1%，其中央企、地方 国企 分别同比增长 9.3%、7.1%，民企 同 比下降 7.0%，央 国企得 益 于信用优 势在加杠杆，而 民企 有息负 债 规模已经 连续两 年下降。但 是房企“三道红线”指标有 所恶化，资 产负债表 仍需进 一步优 化。销 售 拿 地规 模 下降，融 资 呈净 流出 状态。2022 年 TOP20、TOP50、TOP100 房企销售规模 分别 下降 29.9%、39.4%、42.6%，头部房企表现相 对更优。2022 年拿地 金额 TOP100 房企全口径 拿地金额16503 亿元，同比下滑 56.5%，根据 我们对 19 家样 本房企 的统计，2022 年土地储备规 模 80867 万方，同 比下 滑 15.3%，随着 2023年销售市 场回暖，有 较大的 补库存压 力。2022 年是房地 产债券偿还大年，全年 净 融资额 为-4634 亿元，较 2021 年下 降 10199 亿元，随着 信贷、债券、股权、REITs 等针对房 企融资 的 支持性政策持续推 出，房 企现金 流情 况有望改 善。投资建议：2021 年四季度以来，房地产 政策持 续向好，同时随着疫情的放 开，购房需 求得到 释放，进入 2023 年后，房地 产销售复苏明显，土拍 市场热 度恢复，我们 认为销 售复苏 具有持 续性。我们 看 好 能 在 此 过 程 中 穿 越 周 期 且 具 备 高 成 长 性 的 央 国 企 和 优 质民企，推荐 A 股：华 发 股 份、滨 江 集团、万 科 A、保 利发 展、建发股份，港股：越 秀 地 产、中 国 海 外发 展、建 发国 际 集团、绿城中 国、碧 桂 园。随着地产销 售复苏，商 业及物 管企业 盈 利和估值有望修复，推荐 A 股：新城控股，港股：龙 湖 集 团、华润 置 地。风险提示：房地产销售持 续 下滑，房 企信用 恢复不 及预 期。维持 强于大 市 竺劲 SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期：2023 年 04 月 17 日 市场表现 相 关 研 究报 告-27%-17%-7%3%13%2022/4/132022/5/132022/6/132022/7/132022/8/132022/9/132022/10/132022/11/132022/12/132023/1/132023/2/132023/3/132023/4/13房地产 上证指数房 地 产开 发 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 目录 核心观 点.1 标题.1 1 收入 利润 双降，资 产负 债表待 继续 优化.1 1.1 收 入利 润双 降，利润 率逐步 筑底.1 1.2 有 息负 债规 模稳 定，资产负 债表 仍需 进一 步优 化.3 1.3 盈 利能 力整 体下 滑，央国企 依然 领先.5 2 销售 拿地 规模 下滑，融 资净流 出增 加房 企压 力.5 2.1 销售 规 模下 降，头部 房企表 现更 优.5 2.2 拿 地收 缩，房企 土储 规模下 降.6 2.3 融 资呈 净流 出状 态，支持性 政策 不断.8 3 投资 建议：推 荐能 穿越 周期且 具备 成长 性的 央国 企和优 质民 企.11 风险分 析.13 附录.13 图目录 图 1:2022 年 民企 营收 下 滑 17.2%.1 图 2:2022 年 大型 房企 营收 同比下 滑 5.0%.1 图 3:2022 年 民企 归母 净利 润同比 下 滑 251.8%.1 图 4:2022 年 大型 房企 归母 净利润 同比 下 滑 51.9%.1 图 5:2022 年 民企 毛利 率 13.7%.2 图 6:2022 年 大型 房企 毛利 率 17.6%.2 图 7:2022 年 民企 归母 净利 润率-6.0%.2 图 8:2022 年 大型 房企 归母 净利润 率 3.1%.2 图 9:2022 年 民企 资产 及信 用减 值 84 亿元（仅 A 股）.3 图 10:2022 年 大型 房企 资 产及信 用减 值 157 亿 元（仅 A 股）.3 图 11:2022 年 民企 有息 负 债规模 同比 下 降 7.0%.3 图 12:2022 年 大型 房企 有 息负债 规模 同比 增 长 5.7%.3 图 13:2022 年 民企 现金 短 债比 0.5.4 图 14:2022 年 大型 房企 现 金短债 比 1.3.4 图 15:2022 年 民企 净负 债 率 93.5%.4 图 16:2022 年 大型 房企 净 负债 率 60.8%.4 图 17:2022 年 民企 扣预 资 产负债 率 68.3%（仅 A 股）.4 图 18:2022 年 大型 房企 扣 预资产 负债 率 67.3%（仅 A 股）.4 图 19:2022 年民企 ROE 为-8.8%.5 图 20:2022 年 大型 房企 ROE 为 4.7%.5 图 21:2022 年 100 家典 型 房企销 售同 比下 降 42.6%.5 图 22:2022 年 百强 房企 集 中度 38.3%.5 图 23:典 型房 企 2022 年 销 售增速.6 图 24:2022 年 民企 销售 商 品提供 劳务 收到 的现 金下 滑 33%.6 1ZEVyRmRnOmNqOoNmRrOpO7NaO6MoMnNpNnOjMoOqMjMnMzR7NmMxPMYqMoRMYpNpQ 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 图 25:2022 年 大型 房企 销 售商品 提供 劳务 收到 的现 金下 滑 24%.6 图 26:2022 年 百强 房企 拿 地金额 下 滑 56.5%.7 图 27:2022 年 百强 房企 新 增货值 下 降 60.1%.7 图 28:2022 年 民企 购买 商 品接受 劳务 收到 的现 金下 滑 32%.7 图 29:2022 年 大型 房企 销 售商品 提供 劳务 收到 的现 金下 滑 21%.7 图 30:19 家代 表房 企土 储 规模（万方）.7 图 31:2022 年房 地 产行 业 债券净 融资 额-4634 亿元.8 图 32:2022 年 A 股代 表上 市房企 筹资 性现 金流 净流 出 760 亿.8 表目录 表 1:2022 年“第 三支 箭”发行情 况.8 表 2:2022 年 A 股房 企再 融 资计划 公告 情况.9 表 3:重 点公 司 2022 年 经营 指标.12 表 4:123 家上 市房 企名 单.13 表 5:100 家典 型房 企全 口 径销售 金额 增速.15 1 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 1 收入利润双降，资产负债表待 继续优化 1.1 收入利润双降，利润 率 逐步筑底 2010 年 以 来房 地 产板 块 营收 首 次 出现 负 增长，业绩 首次 出 现 亏损。根据我们对 A+H 股已披露 业绩的 共123 家房企的统计，2022 年共实现营 收 40732 亿元，同比下降 9.7%，为 2010 年以来首次负 增长；实现归 母净利润-498 亿元，同比下降 120.3%，降幅较上年 扩大 76 个百分点，并且 为 2010 年 以来首次 出现业 绩亏损。地 方 国 企与 大 型房 企 业绩 表现 较 优。根据企业性质，我 们将 123 家房企分类成 央企、地方国 企与民 企，并根据 2022 年销售规模，将 TOP20、TOP2150、TOP51 之后的分别 定义为 大、中、小型房 企，不 同类型 房企间业绩 明 显分化。营收 方面，央企、地方国 企与民 企分 别同比变 动-0.2%、+9.1%、-12.7%，地方国 企表现 较优；大型、中型、小型 房企 分别 下滑 5.0%、21.4%、15.5%，大型房 企表现 较优。归母净利 润方面，各类 型企业普遍下 滑，央 企、地 方国 企与民企 分别同 比下滑 46.4%、37.4%、251.8%，大型、中型、小型房 企分别 同比下滑 51.9%、225.9%、532.6%，依然 是 地方 国企和 大型 企业表现 较优。值得注 意的 是，央企 和地方 国企尽 管业绩增速下 滑但依 然实现 了盈 利，而民 企出现 亏损；大型 房企实现 盈利，中型和 小型 房企出现 亏损。图 1:2022 年 民企营 收下滑 17.2%图 2:2022 年 大型房 企营收 同比 下滑 5.0%数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 图 3:2022 年 民企归 母净利 润同比 下滑 251.8%图 4:2022 年 大型房 企归母 净利润 同比下滑 51.9%数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券-20%-10%0%10%20%30%40%2018 2019 2020 2021 2022分企业性质营收增速总计 央企 地方国企 民企-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2018 2019 2020 2021 2022分规模梯队营收增速总计 大型 中型 小型-300%-250%-200%-150%-100%-50%0%50%2018 2019 2020 2021 2022分企业性质归母净利润 增速总计 央企 地方国企 民企-600%-500%-400%-300%-200%-100%0%100%2018 2019 2020 2021 2022分规模梯队归母净利润 增速总计 大型 中型 小型 2 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 板块结算 利 润 率逐 步 筑底。2022 年房地产板块实现 毛 利率 17.3%，较上年 下降 4.7 个百分点；实现归 母净利率-1.2%，较上年 下降 6.6 个百分点。随着 2021 年下半年以来，土拍 利润率 的回 升，我们 认为当 前结算 利润 率已经逐步 筑底，随着近 两年 销售项目 进入结 算阶段，结 算利润率 有望回 升。毛利率方面地方国企与小型 房企表现较优，归 母 净 利 率方 面 央 企 与 大 型 房 企 更 胜 一筹。分企业 类 型来 看，央企、地 方国企 与民企 分别 实现毛利 率 21.2%、23.7%、13.7%，大型、中型、小 型房 企分别 实 现毛利 率 17.6%、11.6%、20.1%，地方国企和 小型房 企表现 较优，但从 下 降幅度 方面看，央企、地 方 国企与 民企分 别较上 年下 滑3.5、6.5、5.7 个百分点，大型、中型、小 型房企 分别较 上年下滑 3.1、11.6、4.8 个百分点，央企 与 大型 房企盈 利能力更为 稳定。归母 净利率 方面，央企、地方 国企与 民 企分别为 5.1%、3.5%、-6.0%，大型、中型、小型 房企 分别 为 3.1%、-11.4%、-9.3%，央企 与大型 房企表 现更胜 一筹；从下降 幅度来 看，央 企、地 方国企 与民企 分别较 上年下滑 4.4、2.6、9.2 个百分点，大型、中型、小 型房企 分别较 上 年下滑 3.1、18.5、11.2 个百分点，地方国 企和大型房企 更为稳 定。图 5:2022 年 民企毛 利率 13.7%图 6:2022 年 大型 房企毛 利率 17.6%数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 图 7:2022 年 民企 归母净 利润率-6.0%图 8:2022 年 大型 房企归 母净利润率 3.1%数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 资 产 与信 用 减值 规模 再创 新高。根据我们对 A 股 44 家房企的统计，2022 年资产与信用 减值损 失共 369 亿元，同比 增长 43.8%，其中 央企、地 方国企 与民企 分别 减值 219、66、84 亿元，分 别同比变 动+163.6%、+7.7%、10%15%20%25%30%35%40%2018 2019 2020 2021 2022分企业性质 毛利率总计 央企 地方国企 民企10%15%20%25%30%35%40%2018 2019 2020 2021 2022分规模梯队毛利率总计 大型 中型 小型-10%-5%0%5%10%15%20%2018 2019 2020 2021 2022分企业性质归母净利率总计 央企 地方国企 民企-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2018 2019 2020 2021 2022分规模梯队归母净利率总计 大型 中型 小型 3 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明-24.8%，央企中 华侨城 减值 较多，达 127 亿元，同比增 长近 5 倍。分规模来 看，大型、中型、小型 房企分别 减值 157、136、77 亿元，分别同比变 动+14.3%、+452.8%、-19.3%。图 9:2022 年 民企 资产及 信用减值 84 亿元（仅 A 股）图 10:2022 年 大型房企 资产及信 用减值 157 亿元（仅 A 股）数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 1.2 有息负债 规模稳定，资产负债表仍需进 一步优化 2022 年 房企 有 息 负 债规 模 总体 维 持 稳定，内 部 出现 结 构 性分 化。2022 年，样 本房企有 息负债 规模同 比 下降0.1%，基本保持 稳定，其中 央企、地 方国企 分别同 比增 长 9.3%、7.1%，民企同 比下 降 7.0%。央国企 得益于 信用优势，依然 在 加杠 杆，而 民 企处 于 降杠 杆 通道，有息 负 债规 模 已经 连 续两 年 下降。从企 业 规模 来 看，大 型房 企有息负债 规模同 比增长 5.7%，而中 型、小 型房企 有息 负债规模 分别同 比下滑 12.5%、3.1%，大型 房企在 加杠 杆，资源向头 部聚集。图 11:2022 年 民企有息 负债规模 同比 下降 7.0%图 12:2022 年 大型房企 有息负债 规模同比 增长 5.7%数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券“三 道 红线”指 标 有所 恶 化。1）现 金短 债 比方 面，央企、地方国 企与民 企分别 为 2.0、1.4、0.5，央国企保持稳定，但是民 企较上 年下 降 0.3，主要 由于资 产负债 结构恶化，2022 年民企货币 资金规模 同比下 降 29.9%，但是短期有 息负债 规模同 比上 升 12.9%。从企业规 模来 看，大、中、小型 房企现 金短 债比分别 为 1.3、0.7、0.4，均出现不同 程度恶 化，但大 型 房企依然 保持稳 健。2）净 负债 率 方 面，央企、地方国企 与民企分 别为 55.4%、68.5%、93.5%，相较上年均 有不同 程度提升，尤其 民企提升 12.7 个百分点，资产 负债表 仍需大力 优化。从企业 规模 来-400-350-300-250-200-150-100-500501001502018 2019 2020 2021 2022A 股 央企 地方国企 民企-400-350-300-250-200-150-100-500501001502018 2019 2020 2021 2022A 股 大型 中型 小型-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2018 2019 2020 2021 2022分企业性质有息负债yoy总计 央企 地方国企 民企-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%2018 2019 2020 2021 2022分规模梯队 有息负债yoy总计 大型 中型 小型 4 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 看，大、中、小 型房企 现金 短债比分 别为 60.8%、98.1%、97.7%，小 型房企 相较 上年提高 16.7 个百分点，大型房企提高 6.5 个百分点，依 然是大型 房企更 为稳健。3）扣 预 资产 负 债率 方 面，我 们主要对 A 股房 企进行 统 计，央企、地方 国 企与民 企分别 为 67.7%、61.9%、68.3%，相较上年 基本保 持稳定，其 中民企压 降 1.2 个百分点。从企业规模 来看，大、中、小 型房企分 别为 67.3%、73.3%、61.2%，基本保 持稳定。图 13:2022 年 民企现金 短债比 0.5 图 14:2022 年 大型房企 现金短债比 1.3 数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 图 15:2022 年 民企净负 债率 93.5%图 16:2022 年 大型房企 净负债率 60.8%数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 图 17:2022 年 民企扣预 资产负债率 68.3%（仅 A 股）图 18:2022 年 大型房企 扣预资产 负债率 67.3%（仅 A 股）数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 0.000.501.001.502.002.502018 2019 2020 2021 2022分企业性质 现金短债比总计 央企 地方国企 民企0.000.501.001.502.002.502018 2019 2020 2021 2022分规模梯队 现金短债比总计 大型 中型 小型0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2018 2019 2020 2021 2022分企业性质净负债率总计 央企 地方国企 民企0%20%40%60%80%100%120%2018 2019 2020 2021 2022分规模梯队净负债率总计 大型 中型 小型55%60%65%70%75%80%2018 2019 2020 2021 2022分企业性质 扣预资产负债率A 股 央企 地方国企 民企55%57%59%61%63%65%67%69%71%73%75%2018 2019 2020 2021 2022分规模梯队 扣预资产负债率A 股 大型 中型 小型 5 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 1.3 盈利能力整体下滑，央国企依然领先 央国 企 盈利 能 力依 然保持 领 先。ROE 方面，央企、地方国 企与民 企分别 为 5.9%、4.3%、-8.8%，分 别较 上年下降 5.5、2.7、14.3 个百分点，央国企 盈利能 力保持 领先，民企出 现较大 幅度下 滑。从 企业规 模看，大、中、小型房企 ROE 分别 为 4.7%、-15.4%、-8.3%，分 别较上 年下滑 5.4、26.9、10.1 个百分点，中 型房企 盈利能 力恶化更为严 重。图 19:2022 年 民企 ROE 为-8.8%图 20:2022 年 大型房企 ROE 为 4.7%数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 2 销售拿地规模下滑，融资净流 出增加房企压力 2.1 销售规模下降，头部 房企表现更优 2022 年 行 业销 售 规模下 降，头部 房 企表 现 更优。2022 年全国商品房销 售额 13.3 万亿元，同 比下 降 26.7%，从我们选 取的 100 家样本房 企数据来 看，TOP20、TOP50、TOP100 房企销售规模分别 下降 29.9%、39.4%、42.6%，同时各梯 队房企 集中度 下降，TOP20、TOP50、TOP100 房企集中度 分别为 22.8%、31.7%、38.3%，较上年分别下滑 4.0、9.0、10.4 个百分点，头部 房企表 现相对 更优。根据克 而瑞统 计，2022 年越秀地 产、建 发房产、华发股份销售 增速靠 前。图 21:2022 年 100 家 典型 房企销 售同比下 降 42.6%图 22:2022 年 百强房企 集中度 38.3%数据来源：CRIC，中 信建投 证券 数据来源：CRIC，中 信建投 证券-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2018 2019 2020 2021 2022分企业性质ROE总计 央企 地方国企 民企0%5%10%15%20%25%2018 2019 2020 2021分 规模梯队ROE总计 大型 中型 小型-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2018 2019 2020 2021 2022TOP20 TOP50 TOP1000%10%20%30%40%50%60%2018 2019 2020 2021 2022TOP100 TOP50 TOP20 6 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 图 23:典 型房企 2022 年 销售增速 数据来源：CRIC，中 信建投 证券 上 市 房 企经 营 性现 金 流入 大幅 下 滑。根据我们对 A 股样 本房企的 统计，2022 年销售商品提供 劳务收 到的现金同比下 滑 24.5%，其中央 企、地 方国企、民 企分别 下 滑 21.3%、9.8%、33.2%，地方国企 表现更 优；从企业 规模来看，大、中、小型 房企 分别下滑 23.6%、40.6%、20.0%，大型与小 型房企 表现 更优。图 24:2022 年民企销售商品提供劳 务收到的现金下滑 33%图 25:2022 年大型房企销售商品提 供劳务收到的现金下滑 24%数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 2.2 拿地收缩，房企土储 规模下降 房企 拿 地规 模 收缩。根 据克而瑞 统计，2022 年拿地 金额 TOP100 房企全口径拿 地金额 16503 亿元，同比 下滑 56.5%，新增货 值 TOP100 房企 2022 年新增货 值 34859 亿元，同比 下滑 60.1%。由于房地 产销售 市场下 行，房企出于 安全考 虑，普 遍缩 减拿地开 支，以 保障现 金流 安全。-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022 年销售增速-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2018 2019 2020 2021 2022A 股 央企 地方国企 民企-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2018 2019 2020 2021 2022A 股 大型 中型 小型 7 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 图 26:2022 年 百强房企 拿地金额 下滑 56.5%图 27:2022 年 百强房企 新增货值 下降 60.1%数据来源：CRIC，中 信建投 证券 数据来源：CRIC，中 信建投 证券 上市 房 企整 体 经营 性现金 流 出 减少，地 方国 企 逆市增 加。根据我们对 A 股 样本 房企的统 计，2022 年购买商品接受劳 务 支出 的现金 同比 下滑 19.1%。其中央 企和民 企分别同 比下滑 14.4%、32.3%，而 地方国 企逆市 增加 4.2%；大、中型 房企同 比下滑 21.1%、45.8%，小型房 企逆市 增加 5.7%。图 28:2022 年民企购买商品接受 劳 务收到的现金下滑 32%图 29:2022 年大型房企销售商品提 供劳务收到的现金下滑 21%数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 房 企 拿地 收 缩，土地 储备 规 模 下降。根据我们对 19 家样本房企 的统计，2022 年土地储 备规模 80867 万方，同比下滑 15.3%，但其中 越 秀地产土 储规模 逆市增 长 4.9%，表现 优异。土 储规模 同比下滑 超 20%的全部 为民 营房企，分 别为龙 湖集团、新 城控股、美的置 业、禹 州集 团，但头 部央国 企土储 下滑 幅度也普 遍在 15%左右，随着 2023 年销售市场回暖，有较大的 的补库 存压力，预 计也将带 动 核心 城市 土 拍市 场热度回 升。图 30:19 家 代表房企 土储规 模（万方）数据来源：公司 公告，中信建 投证 券-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%050001000015000200002500030000350004000045000500002018 2019 2020 2021 2022拿地金额 yoy-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0200004000060000800001000001200001400002018 2019 2020 2021 2022新增货值 yoy-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2018 2019 2020 2021 2022A 股 央企 地方国企 民企-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2018 2019 2020 2021 2022A 股 大型 中型 小型0200040006000800010000120002021土储 2022 土储 8 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 2.3 融资呈净流出状态，支持性政策不断 2022 年房 企 融资 呈 净流 出 状 态。2022 年是房地产 债券偿还 大年，境 内外公 开 市场债务 全年总 偿还量 55068亿元，同 比增长 14.1,%，但 总发行量 仅为 50434 亿元，同比下降 6.3%，净 融资额 为-4634 亿元，较 2021 年下降10199 亿元。从 A 股上市 房 企报表来 看，44 家样本 房企 2022 年筹资性现金流净 流 出 760 亿元，同比增长 256%，各类型房 企筹资 性现金 流均 呈净流出 状态，地方国 企与 民企于 2021 年已经开 始净 流出，2022 年净流出金 额 分别为 31、434 亿元，分别 同 比增长 99.3%、4.3%，央企 2022 年净流出 296 亿元，由 正转负，相较上 年下降 513亿元。图 31:2022 年 房地产行业 债券净 融资额-4634 亿元 图 32:2022 年 A 股代表 上市房企 筹资性现 金流净 流出 760亿 数据来源：Wind，中信建 投证券 数据来源：Wind，中信建 投证券 支 持 性政 策 持续 推 出。2022 年以来，针对房企融 资 的支持性 政策 持 续推出。2022 年 5 月，针对部分示范 民营房 企，鼓 励 机构 创 设信 用 保护 工 具助 力 债券 发 行，由 央行 条 线的 银 行间 交 易商 协 会、证 监会 条 线的 交 易所 具体执行相 关政策；2022 年 8 月，指示 中债信 用增进 投资 股份有限 公司，对部分 示范 民营房企 的中期 票据开 展“全额无条件 不可撤 销连带 责任 担保”，由央 行条线 的银行 间交易商 协会具 体执行 相关 政策；2022 年 11 月，“第 二支箭”扩 大，同 时要求 金融 机构针对 国企、民企一 视同 仁；同在 11 月，证 监会决 定在股权 融资方 面调整 优化 5项措 施，涉 房 上市 公 司的 并 购重 组 及配 套 融资、再融 资、境 外 上市 等 政策 得 以恢 复 和优 化，“第 三支 箭”在 股权 融资方 面给予 房企融 资更 多的支持；2023 年以来，证监 会与发改 委在 消 费基础 设施 REITs 方面给予政 策支持。信贷、债 券、股 权、REITs 等针对房 企融资 的支持 性政 策持续推 出，有 望改善 房企 现金流情 况。表 1:2022 年“第 二支箭”发行情 况 证券简称 发行人 发行总额（亿元）起息日期 债券期限 票面利率%增信方式 22 碧桂 园 MTN002 碧桂园地 产 10.0 2022-12-26 3 4.3 中债增进 22 美置 04 美的置业 2.5 2022-12-22 2+2 4.5 22 美置 05 美的置业 2.5 2022-12-22 2 4.2 广东粤财 融资担 保 22 美置 02 美的置业 6.0 2022-12-13 2 3.9 22 美置 03 美的置业 6.5 2022-12-13 2+2 4.9 信用风险 缓释凭 证 22 希望 01 新希望地 产 6.0 2022-12-13 2+2 5.5 新希望集 团 22 希望 02 新希望地 产 1.1 2022-12-13 2+1 4.8 新希望集 团 22 希望 03 新希望地 产 4.7 2022-12-13 2 4.5 新希望集 团-1000001000020000300004000050000600002018 2019 2020 2021 2022净融资额 发行金额 到期金额-1000-50005001000150020002018 2019 2020 2021 2022分企业性质 筹资性现金流净额A 股 央企 地方国企 民企 9 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 22 碧地 02 碧桂园地 产 8.0 2022-12-13 1+1 4.9 信用保护 合约 22 碧地 03 碧桂园地 产 2.0 2022-12-13 1+1 4.0 广东中盈 盛达融 资担保 22 新城 控股 MTN003 新城控股 20.0 2022-12-12 3 4.3 中债增进 22 美的 置业 MTN004 美的置业 15.0 2022-12-05 3 3.0 中债增进 22 金辉 集团 MTN001 金辉股份 12.0 2022-12-05 3 4.0 中债增进 22 龙湖 拓展 MTN002 龙湖 20.0 2022-11-30 3 3.0 中债增进 22 滨江 房产 MTN002 滨江集团 8.0 2022-11-23 2 5.8 22 卓越 商业 MTN001 卓越商业 6.0 2022-10-14 3 3.5 中债增进 22 旭辉 集团 MTN002 旭辉集团 12.0 2022-09-22 3 3.2 中债增进 22 碧桂 园 MTN001 碧桂园地 产 15.0 2022-09-19 3 3.2 中债增进 22 新城 控股 MTN002 新城控股 10.0 2022-09-13 3 3.3 中债增进 22 美的 置业 MTN003 美的置业 10.0 2022-09-07 3 3.3 中债增进 22 美的 置业 MTN002 美的置业 10.0 2022-09-01 2+2 4.8 信用风险 缓释凭 证（2.5 亿）22 龙湖 拓展 MTN001 龙湖 15.0 2022-08-26 3 3.3 中债增进 22 滨江 房产 MTN001 滨江集团 9.4 2022-08-23 2 4.8 22 前联 佳美 ABN001 优先 美的置业 5.7 2022-08-17 1 信用风险 缓释凭 证（2.8 亿）22 大连 万达 MTN001 大连万达 10.0 2022-07-07 2+1 6.8 信用风险 缓释凭 证（3 亿）22 滨江 房产 CP002 滨江集团 9.7 2022-07-05 365D 3.9 22 龙湖 04 龙湖 17.0 2022-07-05 3+3 4.1 22 佳源 02 佳源 4.0 2022-07-05 1+1+1 8.0 22 旭辉 01 旭辉集团 5.0 2022-06-27 2+2 5.5 信用保护 合约（0.6 亿）22 佳源 01 佳源 1.9 2022-06-06 1+1+1 8.0 22 新城 控股 MTN001 新城控股 10.0 2022-05-30 2+1 6.5 信用风险 缓释凭 证（1.3 亿）22 碧地 01 碧桂园地 产 5.0 2022-05-24 1+1+1 4.5 信用保护 合约 22 美置 01 美的置业 10.0 2022-05-24 2+2 4.5 信用保护 合约（0.5 亿）22 龙湖 03 龙湖 5.0 2022-05-19 3+3 4.0 信用保护 合约（0.4 亿）22 信联 1A 龙湖 4.02 2022-05-19 1 3.5 信用保护 凭证（0.4 亿）资料来源：Wind，中信建 投证券 表 2:2022 年 A 股房企 再融资 计划 公告情况 企业名称 公告日期 性质 融资规模（亿元）公告内容 保利发展 12 月 30 日 国企 125.0 1、拟 向保利 集团在 内的不 超过 35 名特定投 资者非 公开发 行股股 份，定向募资不超 过 125 亿元；2、幕集费 金拟用于（1）广州 保利领 秀海在 内的 14个房地产 项目开 发；（2）符合上 市公司再 融贵政 策要求 的补充 流动 资金等 苏宁环球 12 月 29 日 民企 28.0 1、拟 向不超 过 35 名特 定投资 者非 公开发行 股股份，定向 募资不 超过 28 亿元；2、幕集 费金拟 用于（1）天华 硅谷庄园 在内 的 2 个房 地产项 目开 发；（2）符合上 市公司 再融贵 政策要 求的补充 流动资 金等 10 行业深度 报告 房 地 产 开发 请参阅最后一页的重要声明 新黄浦 12 月 22 日 国企 17.0 1、拟 向不超 过 35 名特 定投资 者非 公开发行 股股份；2、幕集 费金拟 用于（1）公司“保交楼、保民 生”相 关的房地 产项目 开发建 设；（2）旧城改造项目、长租房 项目等 开发建 设；（3）符合上 市公司 再融贵 政策要 求的补充流动资 金等 荣盛发展 12 月 21 日 民企 30.0 1、拟 向不超 过 35 名特 定 投资 者非 公开发行 股股份，定向 募资不 超过 30 亿元；2、幕集 费金拟 用于（1）成都 时代天府 在内 的 4 个房 地产项 目开 发；（2）符合上 市公司 再融贵 政策要 求的补充 流动资 金等 三湘印象 12 月 19 日 民企 16.0 1、拟 向不超 过 35 名特 定投资 者非 公开发行 不超 3.6 亿股股 份，定 向 募资不超过 16 亿元；2、幕集 费金拟 用于（1）海尚苑 在内 的 2 个房 地产项 目开发；（2）符 合上市 公司再 融贵政 策要求的 补充流 动资金 等 西藏城投 12 月 12 日 国企/1、拟 向不超 过 35 名特 定投资 者非 公开发行 股票；2、幕集费 金拟用 于（1）公司“保交楼、保民 生”相 关的房地
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