房地产行业专题报告：当前房地产融资渠道和形势.pdf

请务必阅读正文之后免责条款部分 Table_Summary 当前房地产融资渠道和形势 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2018/8/13 首席房地产 研究员 ： 夏磊 xialei evergrande 研究员 ： 黄什 相关研究 ： 1. 棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-19 2.本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018) 2018-06-10 3.住房租赁研究：渠道与风险 2018-4-8 4.房地产税何时推出？如何征收？影响多大？ 2018-3-8 5.新房地产周期：开启产销平稳新时代 2017-11-27 6.房地产周期导论 2017-9-19 7.从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代 2017-7-19 8.将棚改进行到底 兼论棚改三大经济意义 2017-06-05 9.房地产调控二十年：回顾、反思与抉择 2017-3-8 10.为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法 2017-1-12 导读 ： 资金是房企的命脉。 在金融监管加强、去杠杆 、去通道、信用紧缩的大背景下， 2018 年 ，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。 新形势下，现有的融资格局将受到什么样的 影响？ 未来 3 年，偿债高峰和风险将在何时出现？本文 全面梳理 房企融资渠道， 测算结构和变化，把握政策和形势 。 摘要 ： 1、房企 融资渠道 已形成 5 大类、 16 小类、近 50 细项的融资体系。 2017 年全国新增房地产开发资金 19 万亿，占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款 、国内贷款和其他资金 ，对应的主要融资渠道包括个人住房金融、非标融资、银行贷款、境内 外 证券市场融资、应付款融资。 2、房企 主要融资渠道规模和结构 （ 1） 2016 年 930 后政策持续收紧，融资规模增速放缓。 2017 年，主要渠道融资 19.5 万亿，同增 6.3%，增速回落 25 个百分点； 新增余额 8.4万亿，同减 0.3%，增速回落 52 个百分点。 （ 2）银行资金是主要融资 来源，间接融资规模大幅高于直接融资。 2017年个人住房金融、银行贷款、应付账款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别占比 43%、 20%、 17%、 15%和 5%。 （ 3）受 资管新规 影响， 非标转标趋势 显著。 2018 年 Q1，非标融资新增余额占比回落 11个 百分点，其中委贷负增长；银行开发贷、 境内外证券市场 的 融资新增余额占比 分别 上升 24和 2个 百分 点。 3、未来偿债高峰 （ 1）有息负债余额 19.2万亿。 截止 2018 年 6月底 ， 估算房企 主要 有息负债余额 19.2万亿， 规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为 9.6、 2.8、2.4、 2.2、 0.6 和 0.3 万亿 。 （ 2）未来 4年是 兑付高峰 。 2018 下半年到 2021年 集中兑付 ，规模分别为 2.9、 6.1、 5.9和 3.4万亿 ， 2022年及以后仅 0.9万亿。 其中，规模最大的 银行和非银金融机构贷款 在未来 4 年集中到期； 2015-2016 年集中发行 的公司债， 从 2018年 下半年开始密集到期 。 4、融资收紧对主要渠道的影响 （ 1） 银行信贷： 受益非标转标、资金回表，银行表内信贷对房企总体融资支持增加，同时成本上升、授信呈现集中化。 A.开发 贷成本和门槛上升、用途规范： 目前 利率 不同程度上浮 ； 实行 白名单制度， 对房企资质要求更高 ； 试点联合授信， 限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企贷款 ； 严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨地区使恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 用 。 B.并购贷 申请条件收紧 、成本上升： 部分地区 432 成为获批条件，目前利率达 10%。 （ 2）非标融资。 A.银行非标 转标。 2017 年 开始加强非标整治，银行表内和表外非标资产规模均快速降低。 由于 银行表内信贷和标准融资短期难以承接融资需求缺口 ， 为缓和信用风险， 2018年 7月 ，资管新规细则出台，在不超过资管新规框架的范围内，放松过渡期内非标 整改力度。B.委贷 规模快速减少 。 2018 年 1月委贷新规 禁止资管产品投放委贷，上半年房地产委贷余额估计减少 1680 亿元。 C. 信托规模增速回落、主动管理占比提升、成本提升、期限缩短。 2017 年 12 月银信业务新规禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产， 2018 年 5月资管新规限制资管产品多层嵌套和资金期限错配。前 5 月新成立房地产集合信托，规模环比回落 17%、贷款 类和投资类占比分比 2017 年下降 2个点和提升 8 个点、平均收益率和期限分别较 2017 年上升 0.76 个点、缩短 0.16年。 7月资管新规细则放松非标整改力度，信托规模下降趋势有望缓和。 （ 3）境内证券市场融资。 A.房企信用债发行资质 要求提升 、 用途 受限，发行规模回升 、成本回落。 房企 公司债 发行实行“ 4 类基础范围 +5 项综合指标评价”的三级 分类监管 ； 公司债仅能借新还旧、银行间票据不能用于偿还公司债；受益借新还旧和新增租赁住房专项债， 2018年上半年发行规模环 比回升 43%；由于市场流动性改善， 2018 年上半年 AAA 公司债和中票发行利率分别回落 0.5 和 0.4 个百分点。 B.资产支持证券 发行规模和利率齐升 。 非标转标、房企对资产支持证券融资需求快速增加， 2017年发行额同增 117%， 2018 年前 5月持续增长， AAA 资产支持证券利率由 2017年 Q1的 5.2%持续提升至 2018 年 Q2的 6.5%。 C.股 权融资 规模明显回落。 2016年 930调控后，除个别资产并购，房企再融资实质性暂停。 2017年房企境内股权融资规模同降 83%， 2018 年上半年维持低位。 （ 4）海外融资。 A.海外债 发行规模持续攀升、监管加强。 2016 年 930以来境内融资收紧，房企转向海外债， 2017 年发行 规模 是 2016年 3 倍， 2018年 上半年继续增长 。近期监管加强，发改委限制房企海外债资金用于偿还到期债务，外管局会同央行研究全口径跨境融资宏观审慎管理。B.海外 股权融资规模触底回升。 2016-2017 年 房企在香港股权融资 规模持续 回落， 2018 年以来 止跌回升 。 （ 5）个人住房金融。 A.商业个贷 额度持续收缩、首付上升、利率上浮明显。 2018年 6 月，首套房平均首付 30%、利率 5.6%，二套房平均首付 50%，利率 6%； 上半年 新增余额 1.94 万亿，同比 -7.6%、环比 7.8%。 B.公积金个贷政策收紧、发放额减少。 房价上涨、贷款额度偏低、条件收紧， 2017年发放额同减 25%。 C.消费贷 流入住房市场。 严格限贷 后 ，消费贷 被违规用于购房 。 2016 和 2017 年流入住房市场的消费贷，分别占房贷的 1.1%和 12.9%。 （ 6）商业信用融资。 应付款和应付票据融资规模增长、成本较高。 全国房企各项 应付款（包括应付票据） 是开发资金来源的 22%左右， 2017 年融资 3.4 万亿， 创历史新高。 目前 民营房企商票贴现和应付款融资成本达 10%及以上。 风险提示 ： 房地产融资政策超预期收紧、房地产市场超预期回落、融资收紧导致部分房企资金链断裂 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 目录 1 我国房企融资渠道 . 6 1.1 房企融资渠道类别 . 6 1.2 房企主要融资渠道 . 7 2 主要融资渠道的规模和结构 . 9 2.1 主要融资渠道当期融资规模 . 9 2.2 主要融资渠道的新增余额 . 9 2.3 2018 下半年 -2021 年是有息负债偿债高峰 . 10 3 房企主要融资渠道的政策和现状 . 12 3.1 银行贷款 . 12 3.1.1 银行开发贷 . 12 3.1.2 银行并购贷 . 14 3.2 非标融资 . 15 3.2.1 银行投资非标资产监管加强 . 15 3.2.2 委托贷款 . 17 3.2.3 信托贷款 . 18 3.3 境内证券市场融资 . 20 3.3.1 境内股权融资 . 21 3.3.2 信用债 . 21 3.3.3 资产支持证券 . 24 3.4 海外融资 . 27 3.4.1 海外股权融资 . 27 3.4.2 海外债券 . 28 3.5 房地产私募股权基金 . 31 3.6 个人住房金融 . 31 3.6.1 商业个人住房贷款 . 31 3.6.2 个人住房公积金贷 款 . 32 3.6.3 消费贷 . 32 3.6.4 个人租赁住房贷款 . 34 3.7 应付账款和应付票据 . 35 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 4 服务国家大局战略 图表目录 图表 1： 我国房企融资渠道汇总 . 7 图表 2： 房企融资渠道和房地产开发资金来源 . 8 图表 3： 2015-2018Q1房企主要渠道当年融资规模及结构测算 . 9 图表 4： 2015-2018Q1房企主要渠道新增 余额及结构测算 . 10 图表 5： 房企主要有息债务余额及未来每年到期规模 .11 图表 6： 房企标准债务融资余额及未来每年到期规模 .11 图表 7： 2012-2018年 Q2房产开发贷款余额增长情况 . 12 图表 8： 2012 年 2018 年 Q2年地产开发贷款余额增长情况 . 13 图表 9： 房地产开发贷发放和偿还额测算 . 14 图表 10： 2011-2017 房企开发贷利率情况 . 14 图表 11： 境内房企土地并购规模不断提升 . 15 图表 12： 金融机构股权及其他投资规模从 2018 年开始回落 . 16 图表 13： 银行理财投资非标余额及占比 . 16 图表 14： 新增社融和委托贷款占比 . 17 图表 15： 房地产委 贷规模测算 . 18 图表 16： 投向房地产的信托存量规模及占比 . 18 图表 17： 投向房地产的信托新增额变化 . 19 图表 18： 房地产集合信托成立情况 . 19 图表 19： 信托到期 规模和房地产资金信托余额占比 . 20 图表 20： 房企境内资本市场融资规模情况 . 20 图表 21： 房企境内股权融资规模 . 21 图表 22： 2016年 930以来与房地产业务相关的再融资 . 21 图表 23： 存量房地产信用债结构 . 22 图表 24： 各类信用债发 行规模变化 . 23 图表 25： 各类存量信用债到期时间统计 . 23 图表 26： 公司债发行票面利率变动 . 24 图表 27： 中票发行票面利率变动 . 24 图表 28： 最新房企发行 的各类信用债案例 . 24 图表 29： 各类房企 ABS 存量规模 . 25 图表 30： 各类房企 ABN 存量规模 . 25 图表 31： 近一年发行典型房地产资产支持证券案例 . 25 图表 32： 各类资产支持证券发行规模 . 26 图表 33： 资产支持 证券到期规模 . 26 图表 34： 房地产资产支持证券发行票面利率变化 . 27 图表 35： 房企境外股权融资规模和结构 . 27 图表 36： 近期房企各类海外股权融资案例 . 28 图表 37： 房企 海外债发行规模和成本年度情况 . 29 图表 38： 房企发行海外债的规模和成本季度变化 . 29 图表 39： 近期房企发行海外债案例 . 30 图表 40： 当前房企海外债到期规模分布 . 30 图表 41： 房地产私募股权基金募集规模 . 31 图表 42： 近 5年主要金融机构商业个人住房贷款发放额和余额情况 . 32 图表 43： 近 6年公积金贷款变化情况 . 32 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 5 服务国家大局战略 图表 44： 2016年三季度开始个人短期消费贷异常升高 . 33 图表 45： 流入房地产市场的消费贷测算 . 33 图表 46： 建行 “按居贷”发放条件 . 34 图表 47： 应付工程款及各项应付款规模持续增加 . 35 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 6 服务国家大局战略 1 我国房企融资渠道 1.1 房企融资渠道 类别 房地产行业已形成 5大类、 16小类、近 50类细项的多元化融资渠道。其中，筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资 3 大类，共 12 小类融资渠道；经营活动包括供应链融资、销售回款 2 大类、共 4小类融资渠道。 （ 1） 境内间接融资 ： 第一类是境内银行贷款，包括可以直接以项目名义贷款的房地产开发贷和并购贷，资金运用灵活的经营性物业贷款，中短期内补充流动资金的流动资金贷，以及政策性银行专项贷款，如棚改或旧改专项贷款、租赁房贷款等。第二类是非标债权融资，和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资，主要包括委托贷款、信托贷款、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组。 （ 2）境内直接融资： 包括三类标准化证券融资。 第一类是在境内股权市场进行的公开股权转让，主要包括 IPO、增发、配股；第二类是发行境内信用债，包括公司债、企 业债和非金融企业债务融资工具。第三类是发行境内资产支持证券，包括证监会主管的 ABS 和交易商协会主管的ABN，主要有应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、以及物业费等四类底层资产。 也 包括 三类非标准融资。 第一类是股东直接对集团出资，包括大股东增资和引入战略投资者；第二类 是对项目引入股权投资者，合作开发、风险利润共担，包括引入少数权益股东、小股操盘和合伙人制度；第三类是以个人借款、企业间拆借为形式的民间借贷。 （ 3）海外融资： 第一类是以内保外贷、项目贷款为主的境外银行贷款；第二类是发行海外债券，包括优先票据 、可转换债、可交换债，以美元债为主，也有部分欧元、港元和新加坡元海外债；第三类是海外股权市场上市和再融资；以及海外发行 Reits、外资并购等其他海外融资方式。 （ 4）供应链融资： 对工程接包方、物料供应商等上游供应商的商业信用融资。 第一类是开具商业 /银行承兑汇票，并给予贴息补偿；第二类是以应付工程款为主的各类应付款，工程款通常包括包干费补贴。 （ 5）销售回款融资： 按照购房款资金来源区分，第一类是购房者自有资金；第二类是个人住房金融，包括商业银行个人住房贷款、公积金个人住房贷款，以及违规流入住房市场的消费贷。 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 7 服务国家大局战略 图表 1： 我国房企融资渠道汇总 资料来源： 恒大研究院 1.2 房企主要融资渠道 全国房地产项目开发资金来源中，占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款 、 国内贷款 和其他资金 。对应的主要融资渠道包括：银行贷款、非标融资、国内证券市场融资、海外融资、应付款和预收款融资。 2017年，全国房企用于项目开发的新增资金 19万亿元，包括实际到位资金 15.6 万亿、各项应付款 3.4 万亿。其中，国内银行贷款 2 万亿，（占比 10.8%）；国内非银金融机构贷款 4756 亿（ 2.5%）；自