聚焦欧洲数据中心市场：北欧，云端新星.pdf

封面聚焦 欧洲数据中心市场 北欧，云端新星H1/2018第一太平戴维斯世界研究部 欧洲数据中心02 | 聚焦：欧洲数据中心市场驱动力笔者大胆假设，绝大部分读者在20岁以上，因此对磁带还算熟悉。20世纪70年代早期到90年代晚期，盒式磁带和黑胶唱片是两种最常见的录制音乐载体，后来出现了CD光盘。进入21世纪，数字录制技术的出现冲击传统音频产品，磁带销量首当其冲，其他模拟数据载体同样难逃厄运。数字技术取代实物形式只用了十年。很快，数字技术攻占相机、电话、电视等领域，进入爆发式增长期。如今数字世界正在经历第二轮增长，打头阵的是物联网技术。新时代的核心要义不再是企业或人类的计算机化，而是数字智能技术的全面覆盖。大到飞机、汽车，小到智能手机、牙刷，都将具备数据跟踪、监测或传输的功能。国际数据公司（IDC）调查称，如果将全球数据都存储在平板电脑上，那么在2013年，所需平板电脑堆叠起来的高度将有地月距离的三分之二。到2020年，堆叠高度将到达地月距离的6.6倍，数据总量相当于44泽字节/ZB（44万亿吉字节/GB）。 数字世界与数据存储数据存储需求扶摇直上，数据中心数量成倍增长据思科预测，到2020年数据中心年流量将达到15.3泽字节，较2015年增加27%。为应对飞涨的数据存储需求，全球数据中心也在迅速增加。DCD Intelligence统计显示，数据中心的数量已从2012年的7,440个增加到2016年的9,540个。现有数据中心多集中在美国，此外在英国、德国、法国、荷兰也有分布。然而，当前的地域格局或许会很快发生变化。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%19751980198519902000200520102015Physical (LPs, CD, Cassettes, Videos)Digital (Subsciptions, Streaming, Downloads)来源：美国唱片工业协会 图表1：数字接管的时代 录制音乐的销量，按存储格式 44 ZB （泽字节）数字世界的规模 2020年预测3031313740414141585959606566688787899092991011271902252402594054122,1760 1,000 2,000 3,000FinlandLuxembourgNorwayIndonesiaIrelandCzech RepubicDenmarkUkraineAustriaNew ZealandSouth AfricaSingapourBelgiumChinaPolandSwedenSwitzerlandSpainHKItalyIndiaRussiaJapanCandaAustraliaNetherlandsFranceGermanyUKUSANumber of datacentres图表2：数据中心的分布来源：Cloudscene 美国英国德国法国荷兰澳大利亚加拿大日本俄罗斯印度意大利香港西班牙瑞士瑞典波兰中国大陆比利时新加坡南非新西兰奥地利乌克兰丹麦捷克共和国爱尔兰印度尼西亚挪威卢森堡芬兰数据中心的数量数字形式（订阅、数据流、下载）实物形式（录像带、磁带、CD、VCD）冲上云端超大规模数据中心的数量在迅速增长，而数据中心的总量逐渐趋于稳定思科最新数据显示，到2020年全球云流量会达到14.1泽字节，相当于2015年云流量（3.9泽字节）的3.7倍，占总流量的比例将高达92%。所谓能者多劳，数据之所以向云端大规模转移，是因为云端能够迅速扩容，高效承载更多工作负荷。云计算、物联网、大数据及视频流将是主要的需求领域。最近五年中，云端基础设施人气见涨，超大规模数据中心的需求也相应地急速攀升。与传统数据中心相比，超大规模数据中心的成本效率更高。据思科预测，五年后这类超级数据中心的流量将达到当前的五倍。云端基础设施的成功引领市场参与者跨越国家界限，理性选择布局/扩张战略。数据中心再无需以客户为中心就近选址；在满足网络连接安全且快速的条件下，可以设在拥有大量廉价清洁能源的国家。毕竟，数据是全球流动性最强的商品。 然而，数据的“离岸”存储同时引发了数据主权相关问题，且一直未能妥善解决，尤其在欧洲2015年废除安全港协议之后。这也解释了为什么对数据主权做出严格法律规定的国家，例如德国，依然是数据中心的热门市场。数据中心迅速“圈粉”以及随后的“圈地运动”导致这一领域出现显著分化，主要体现在小型企业与信息技术巨头之间。2015年以来，数据中心服务商之间的整合日益升温。Synergy Research Group数据显示，2017年数据中心的并购交易总额同比翻番，达到200亿美元。其中，Digital Reality以76亿美元收购DuPoint Fabros，是最大的一笔交易。3.7倍2015至2020年云流量增长预测$200亿2017年数据中心并购交易总额 图表5：移步云端全球数据流量 savills/research | 030246810121416182015 2016 2017 2018 2019 2020ZettabytesTotal data traffic Cloud data traffic92%*83%*11,0005,8004,6002,0001,2006000 2000 4000 6000 8000 10000 12000GoogleAmazonMicrosoftFacebookEbayYahooLargest cloud owner CAPEX in 2015图表3：最大的云服务商来源：因特尔机会与挑战来源：Cisco / *云流量占数据总流量的比例名称 国家 面积 (平方米)Lefdal Mine数据中心 挪威 120,000葡萄牙电信 科维良 葡萄牙 75,500Next Generation Data 纽波特市（威尔士） 英国 70,000微软 都柏林 爱尔兰 51,000脸书 吕勒奥 瑞典 27,000Equinix LD5 伦敦 英国 21,000来源：多方图表4：欧洲现有最大的数据中心总流量 云流量泽字节雅虎Ebay脸书微软亚马逊谷歌2015年资本支出规模（单位：百万美元）能耗无底洞数据中心行业正迅速引入环保技术数据中心对能量的需求无止无尽。首先，数据中心内信息技术设备的运行需要耗费大量电能。其次，服务器运行时会散热，而为确保服务器的高效、稳定运作，需要采取冷却措施。这同样产生能耗。据估计，数据中心耗电量约为730亿千瓦时，相当于全球的3%-4%。 除电能以外，数据中心的耗水量也是严峻问题。据加利福利亚水资源部估算，一个中等规模数据中心的年耗水量约为1.3亿加仑（约合49.2万立方米），比两个18洞高尔夫球场的年耗水量还要多。 数据中心的碳足迹堪比航空业，因而饱受环保主义者的诟病。另一方面，迫于巨额能耗的成本压力，数据中心亦有意使用能耗效率更高的技术。因此，环保技术迅速在这一领域得到推广应用。由互联网巨头以及云服务商（谷歌、脸书、苹果、亚马逊、Rackspace）设立的全新大型数据中心成为环保节能的主力军。名称 排名 绿色能耗占比微软 2 100%谷歌 3 47%苹果 4 100%Digital reality 6 25%Equinix 7 43%Rackspace 9 36%04 | 聚焦： 欧洲数据中心来源：EPA机会与挑战3-4%数据中心占全球耗电量的比例图表6：全球技术及电信企业30强中的绿色云服务商 可再生能源可持续环境太阳能水力发电风力发电地热生物能21世纪初，在信息技术泡沫出现的同时，数据中心投资市场也开始形成。机遇与挑战并存，是所有新兴资产类别的必经阶段。流动性与透明度的缺乏成为数据中心投资市场的主要桎梏。在技术飞速发展的背景下，物业更新换代的频率也成为投资顾虑。此外，数据中心的专业化程度较高，导致参与者数量有限。欧洲市场最活跃的投资者要属专注于数据中心投资的房地产投资信托（REIT），包括美国的Equinix REIT、亚洲的吉宝数据中心REIT以及美国的Digital Reality。然而，市场也逐渐向非专业投资者开放，包括投资管理公司以及普通REIT。 从用户角度来看，数据中心市场前景广阔，未来五年数据存储需求将迎来显著增长。租户通常会签订10年以上的长期租约，因此投资数据中心可带来持久且有保障的收益流。这一领域在缓慢成熟，尽管仍处于发展初期。投资模式也从原先相对直接的开发或并购升级为售后回租。与其他资产类型相比，数据中心的流动性溢价较高虽然流动性较低，但收益率更具吸引力。欧洲优质数据中心的收益率介于5%至7%之间。据富时集团数据显示，2017年数据中心平均回报率达28.43%。以上结果基于五大数据中心REIT的投资活动，即CyrusOne Inc.、Digital Reality、QTS Realty Trust Inc.、Equinix Inc.以及CoreSite Realty Corporation。RCA数据显示，2017年欧洲数据中心市场共达成4.5亿欧元的投资，与2016年的34亿欧元相比微不足道。2016年，除若干并购交易外，还有两宗超大宗资产包交易达成。2007至2017年欧洲所有的数据中心投资交易有41%发生在英国。近年来投资活动慢慢向欧洲其他国家延伸，尤其是德国、法国、荷兰、瑞典。施罗德欧洲REIT于今年初以约2,000万欧元的价格收购了荷兰的一家数据中心，净初始收益率约为10%。该买家并非专业投资数据中心的REIT。物业现已由KPV NV整栋租下，租约至2026年12月31日到期。投资数据中心的房地产价值 机遇的发掘 savills/research | 05选址：且看天时地利人和数据是全球流动性最高的商品。如今，数据中心服务商可以自行选址，以降低运营成本。 第一太平戴维斯以自然环境、安全、能源、网络连接等对数据中心发展至关重要的参数为框架，制作了一个选址基准，考察在欧洲投建数据中心的最佳位置。研究分析覆盖20个欧洲国家，包括：奥地利、比利时、捷克共和国、丹麦、芬兰、法国、德国、希腊、匈牙利、爱尔兰、意大利、卢森堡、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、罗马尼亚、西班牙、瑞典、英国。这项基准分析基于11个细分指标，包括年均气温、最高月平均气温、人均淡水供应、年均自然灾害损失、政治稳定性、网络安全性、人均产电量、电费、人均绿色能源供应、平均网速以及光纤到户/楼渗透率。研究团队对20个国家的各项指标进行了评分与排名。图表7：基准调查结果满分100分 21.1121.9534.5437.0337.6337.6637.8738.1939.1639.6539.7040.7740.8943.2743.4843.5946.1954.7458.9077.980 20 40 60 80 100GreeceItalyGermanyPortugalFrancePolandHungarySpainBelgiumIrelandUKCzech R.AustriaLuxembourgRomaniaDenmarkNetherlandsFinlandSwedenNorway来源：第一太平戴维斯“数据中心作为一类投资产品正日益成熟，得到包括安盛、世邦魏理仕环球投资等机构的关注。最近两年中有大量资本涌入，收益率显著压缩，降至5-7%。 预期未来数年甚至数月内，收益率还将进一步下滑。” Marcus Lemli，第一太平戴维斯欧洲研究部调查结果显示，20个国家中挪威遥遥领先；前五名中除了荷兰，其余均为北欧国家。挪威瑞典芬兰荷兰丹麦罗马尼亚卢森堡奥地利捷克共和国英国爱尔兰比利时西班牙匈牙利波兰法国葡萄牙德国意大利希腊北欧,云端新星信息技术巨头所见略同，齐齐布局北欧市场过去五年中，信息技术界龙头企业纷纷扩张北欧市场现有项目，抑或以北欧国家为据点布局欧洲市场战略版图。 谷歌于2011年在芬兰设立欧洲首个谷歌数据中心。如今，谷歌在比利时、荷兰、爱尔兰各有一个数据中心。为推进数据中心战略布局，谷歌在2017年末买入两幅地块，其中一块位于距离斯德哥尔摩西北方向160公里的阿维斯塔（Avesta），面积109公顷；另一块位于丹麦的奥本罗（Aabenraa），面积131公顷。苹果公司已决定在奥本罗设立数据中心，如谷歌项目确定入驻，则奥本罗将成为全球最大的数据中心枢纽。谷歌在奥本罗以北80公里的腓特烈西亚（Fredericia）还持有一幅73公顷的土地。 2013年， 脸书位于瑞典吕勒奥的数据中心投入运营，总建筑面积约2.8万平方米，这是脸书在美国本土以外设立的首个数据中心。时隔一年，脸书位于吕勒奥的第二个数据中心投入使用，总建筑面积约2.5万平方米。2017年1月，脸书宣布将在丹麦欧登塞新建5.65万平方米的数据中心，这将是第四个非本土项目；第三个已确认落户爱尔兰。今年年初，脸书向吕勒奥当局提出申请，计划在当地打造3.1万平方米的数据中心。如获批，脸书的吕勒奥数据中心将增加至三个。 2014年， 比特币公司KnCMiner位于瑞典博登附近的数据中心投入使用。 2015年， 苹果公司宣布将在丹麦维堡投建首个数据中心，总建筑面积16.6万平方米。第二个数据中心位于爱尔兰的戈尔韦郡。去年，苹果宣布将在奥本罗设立丹麦第二个数据中心，预期2019年投入运营。这三个数据中心将成为欧洲规模最大的数据中心项目。 2017年， IBM位于欧洲的第12个数据中心Lefdal Mine数据中心投入使用。该项目位于距离挪威首都奥斯陆30公里的Fetsund，原址为一个矿井。 数据中心总建筑面积12万平方米，全部用电来自绿色能源。这也是欧洲现有最大的数据中心。 亚马逊网络服务（AWS） 宣布将于2018年在瑞典建新建三个数据中心，分别位于韦斯特罗斯（Vsters）、埃斯基尔斯蒂纳（Eskilstuna）以及卡特琳娜霍尔姆（Katrineholm）。亚马逊网络服务目前在法兰克福、爱尔兰、伦敦、巴黎等地设有12个数据中心。 阿里巴巴在欧洲的首个数据中心位于德国，第二个项目计划设在瑞典。 微软在荷兰、爱尔兰、奥地利、德国各有一个数据中心，此外在英国设有两个。微软位于法国的数据中心也即将投入运营，后期有意在丹麦开发新项目。技术巨头在北欧国家聚首，频频落子打造数据中心，这并非巧合。北欧国家气候凉爽，拥有冰凉的淡水及海水资源，冷却条件得天独厚。能源成本处于世界最低水平。在绿色能源的生产及供应方面，北欧也领先于欧洲其他国家。网络连接性亦处于欧洲顶尖水平；此外该地区政治稳定，自然灾害少，网络安全性高。如今，在挪威和瑞典设立数据中心可享受一定的税收优惠，丹麦也在落实类似的减税政策。 挪威 挪威在排行榜上遥遥领先。不仅总分最高，各项指标也几乎都排名第一。挪威的最大优势在于淡水资源、人均能源产量以及人均绿色能源供应，约为20国平均水平的8至11倍。 瑞典瑞典排名第二，除自然环境温度低、便于自然冷却以外，还享有淡水资源丰富、连接性好、能源（尤其绿色能源）充足、安全风险低等多重优势。瑞典与丹麦及波罗的海三国之间通过大量海底电缆相连。瑞典共有90个数据中心，其中斯德哥尔摩最多（47），随后依次为马尔默、哥德堡、吕勒奥。芬兰20国中以芬兰的气候最为严寒，自然灾害损失也最低。淡水资源是20国平均水平的两倍，此外电费较为低廉。 芬兰拥有30个数据中心，其中20个位于赫尔辛基，3个位于坦佩雷，其余7个分散在其他区域。丹麦丹麦各项指标的评分均高于20国平均水平，其中网速优势尤为明显。丹麦直接接入TAT-14光纤电缆系统（连接美国、丹麦、德国、荷兰、法国和英国），而挪威、瑞典则需以丹麦为中转站。丹麦现有45个数据中心，其中31个位于哥本哈根。后期丹麦还将有约40万平方米的数据中心落成。06 | 聚焦： 欧洲数据中心北欧地区savills/research | 07总结与展望 机会型投资者良机可期未来前景随着信息技术巨头陆续加盟，部分小型服务商/企业在云端的处境趋于窘迫，因此预期并购还将继续。售后回租或是一项可行方案，运营商可以解锁部分资金，投资开发新的基础设施及技术。超大规模数据中心将继续吞占市场份额，同时新增项目的数量将逐渐稳定。自然环境、安全、能源及连通性依然是重要的选址考量。全新大型项目将日益青睐实现资源优化配置的国家，尤其是城郊甚至乡村地区。北欧将继续成为大型数据中心的首选目标市场。另一方面，本国中小型数据中心依然面临刚性需求，因为可同时避免数据传输的延迟以及数据主权相关的法律问题。这意味着在英国、德国、法国、荷兰等国家，数据存储需求将继续增长。信息技术的迅速更新以及数据效率的整体诉求，对数据中心的灵活性提出了更高要求。 我们认为预制及模块化设计将日益流行，因为在缩短施工时间的同时还能有效降低成本。 虽然数据中心日益向绿色能源倾斜，但从未来五年的规模增长势头来看，能耗总量还将继续增长。创新能给数据中心领域带来新的机遇和挑战，微软的Natick项目就是例证。微软正在评测打造海底数据中心的长期发展前景。将数据中心沉入水下的主要优势在于可以降低冷却成本、缩短施工周期。微软认为海底数据中心能在三个月内完成部署。如项目成功下水并且得到推广，将大大冲击传统数据中心市场。然而，这种海洋利用方式及其对海洋生态系统的潜在负面影响亦导致担忧升级，可能会限制海底数据中心的扩张空间。（译注：微软数据中心已在今年6月完成投放，进入试运行阶段）Savills plc第一太平戴维斯是一家领先的国际房地产顾问公司，在伦敦股票交易所上市。公司始创于1855年，历史传承悠久，业务增长势头无可匹敌。第一太平戴维斯是行业领跑者而非跟随者，公司在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。若未得到事先许可，任何人不得对其部分或全部内容出版、复制或引用。本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的基础。第一太平戴维斯已尽全力确保报告的准确性，但对于因报告使用导致的直接或间接损失不承担任何责任。报告版权所有，若未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式复制报告的部分或全部内容。第一太平戴维斯团队：如需了解更多信息，请与我们联系Marcus Lemli欧洲投资部 +49 69 273 000 11 mlemlisavills.dePeter Wiman瑞典研究部+46 (8) 545 85 462pwimansavills.seLydia Brissy欧洲研究部董事+33 624 623 644 lbrissysavillsHaakon degaardMalling & Co（联营机构）挪威研究部+47 938 14 645haakon.odegaardmalling.noSeppo KoponenGEM Property（联营机构）芬兰研究部+358 (0) 400 175 969seppo.koponengemproperty.fiStig Plon KjeldsenNybolig Erhverv（联营机构）丹麦研究部+45 33 64 65 65spknybolig.dk联系人