2018中国房地产市场展望.pdf

0122018年中国房地产市场展望品质居住时代到来如果将1998年作为中国房地产市场的起点，近20年房地产的高速发展用强有力的事实向世界证明了市场的力量。城镇人均住房面积由1998年的18平方米增长到36平方米，平均每人每年增加1平方米，这是世界上任何国家都无法匹敌的速度，我们用20年不到的时间让全体中国人告别了住房短缺。住房告别短缺预示着追求数量扩张的“旧时代”已渐行渐远。从支撑需求的基本面看，中国城市化速度明显放缓，经济增长从高速转向中低速，劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降，全国层面的住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮的终结。房地产投资增速在2010年左右已经达到顶峰，之后房地产开发投资增速一路下行，这两年只有个位数。尽管2015年以来房地产销售不断走高，但投资增速始终保持个位数增长，房地产开发投资与销售脱钩，这是一个时代结束的标志。20年后的今天，中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾，房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代已经来临。什么是品质居住？我们认为：品质居住时代要为六类人群解决住房改善的需求：一是城市中高收入家庭的改善需求，从住房、地段、附属资源等方面提高居住质量；二是城市中等收入家庭首次置业的需求；三是年轻的白领阶层品质租赁的需求；四是大量流动转移人口基本保障的需求；五是单身独居人群品质居住需求；六是老龄人群分散或居家养生的需求。品质居住至少包括品质住房、品质租赁、品质交易、品质服务阶层四个维度。品质住房意味着未来开发商的产品需要根据不同消费者的个性需求采取定制化生产，在房屋节能、环保、智能等方面不断符合美好生活的需求。品质租赁要求政府和市场能够为不同人群提供床位、合租、整租等产品和体贴周到的服务，03022018年中国房地产市场展望让租赁真正成为一种生活方式。品质交易意味着买卖双方在房屋流通交易过程中能够得到更加专业的线下服务和更加丰富、优质的线上消费内容，让房屋买卖不再难。品质服务阶层意味着一批围绕房屋交易、租赁以及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家阶层的出现，实现从业者与消费者的良性互动。品质居住的时代条件正在加速孕育。一是增量向存量的转换已经开启，越来越多的城市二手房市场开始占主导地位，存量市场意味着从生产到服务消费的转变。二是从购到租的转变已经开始，在租购并举政策推动下，人口净流入、房价高的一线及二线重点城市从购到租的转变会加快，租赁人口占比从当前的35%左右提升到50%左右，与租赁市场相关的城市更新、住房改造、增量建设、经纪服务、资产管理、金融服务、信息服务等生态体系快速形成。三是由线下到线上的转变步入正轨，注意力向移动互联网的转移决定了线上对线下的重塑不但不会停止而且会加快，互联网与线下的结合必将带来行业效率的显著提升，消费者体验将彻底改变。这些条件走向成熟必定会推动我们住房品质的改善和服务消费的升级，让我们离美好生活的愿景越来越近！站在时代转变的路口，我们始终秉持“用研究还原行业真相、撬动行业变革，让正确的事加速发生”的理念，在年终岁尾对2017年的房地产市场进行盘点，对未来的市场和城市变化进行展望，希望给行业带来新的认知。02链家研究院院长03022018年中国房地产市场展望三、2018年房地产市场展望2222（一）政策环境中性趋紧29（二）2018年房地产市场可能出现的新变化13二、调控：外冷内热，分化加强13（一）市场表面降温19（二）内火未消，潜在需求仍在市场篇：由超级繁荣走向平稳运行01品质居住时代到来07一、2017：超级繁荣周期的顶峰07（一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓09（二）二手房销售下降，向全国化扩张11（三）房价上涨创新高13（四）居民杠杆再度攀升目 录05042018年中国房地产市场展望562018年链家职业经纪人调研报告预期篇：市场预期分化，调控影响或持续到明年上半年44（三）三四线城市内部分化46（四）“漂亮30”的崛起50（六）互联网为城市注入活力48（五）高铁对城市价值的重估53（七）东三省城市可能小幅升温42二、城市裂变：城市的分化和价值的重估43（一）一线城市与其他城市差距扩大43（二）二线城市内部分化城市篇：聚变和裂变的加速35一、城市聚变：城市群重要性突出，联动性加强35（一）3+6城市群二手房市场GMV占比近7成37（二）三大城市圈内部的房价联动性增强40（三）内陆核心城市的潜力巨大目 录05042018年中国房地产市场展望57一、换房已经成为市场主力和“新刚需”58二、除个别城市外，投资占比和杠杆并不高61三、购房者、业主市场预期分化，经纪人预期平稳63四、调控是影响市场预期的主要因素，调控影响或持续到明年上半年64五、业主出售房屋和降价主要是为了换房67一、全国城市房价的特点67（一）城市房价呈偏态分布69（二）房价上涨集中于小部分城市70（三）不同等级、人口城市房价变动特点房价篇：在上涨中分化71二、大城市（北京）房价的特点71（一）近5年北京房价涨了多少74（二）小区房价差异增大75（三）小区房价上涨更加集中在少数小区76（四）房价上涨主要集中在少数时间目 录07062018年中国房地产市场展望由超级繁荣走向平稳运行市场篇M2018 年房地产市场展望调控：外冷内热，分化加强2017：超级繁荣周期的顶峰07062018年中国房地产市场展望如果从长周期的视角看，中国房地产20年发展其实只有一个生产、投资、消费的快速上升阶段。如果从驱动力的角度观察，2008年之前的10年主要由经济增长、城镇化等宏观基本面驱动，2008年之后的10年更多是基本面与金融因素的双擎驱动，并且金融驱动的影响力逐渐占据主要地位。然而，这一上行周期已经到达顶峰。过去房地产依赖的人口红利从2011年开始逐步减弱，人口出生率趋势性下降，劳动年龄人口总量逐年减少，老龄化趋势不断加剧，这些因素都在削弱未来对新建住房的需求。2014年以来居民加杠杆延缓了房地产拐点的到来，但从2017年开始，全球量化宽松开始转向，中国房地产调控从短期侧重需求端的调控向长期供给端结构性改革转变，在供给端确立了“租购并举”的住房体系，在需求端行政政策与信贷政策相互叠加，让房屋回归居住本质，这一政策的转变让拐点真正到来。一、2017：超级繁荣周期的顶峰之所以说2017年是超级繁荣周期的尾巴，是因为2017年既是这一轮上行短周期的终结，同时也是1998年以来长周期的终结。2017年，全国房地产销售额再次达到16万亿元，房价在2016年基础上再度上涨，但这已经是繁华尽头。（一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓2017年前11月新建商品住宅销售面积达到12.6亿平方米，同比增加5.4%；销售金额为9.58万亿元，同比增长9.9%。预计全年新建商品住宅销售面积将达到13.9亿平方米，略高于去年水平；销售额将达到10.5万亿元，比去年有小幅增加。与2016年相比，无论是销售均价、销售面积还是销售额的增速都出现了明显的放缓。价格和销量增速只有5%左右的水平。新建商品住宅销售同比变化数据来源：Wind预计 2017 年全国新建商品住宅销售情况0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%24.5%39.3%5.4%9.9%11.9%4.3%销售面积 销售均价销售额2016 年前 11 月 2017 年前 11 月2016 2017020000400005000080000100000120000140000160000销售面积（万平方米） GMV（亿万）1375401389909906410542209082018年中国房地产市场展望三四线城市集中发力是2017年全国新房市场的主要推动力。2017年一线城市和绝大部分二线城市的新房交易量比2016年有明显下滑，因此可以判断2017年13.9亿平的新房成交量来自于众多三四线城市销售的增长。如汕头、烟台、徐州等城市均表现出较快的增长。一线城市近两年新房交易量对比（万平方米）2017 年前 10 月部分三四线城市新房市场情况数据来源：wind，链家研究院 数据来源：链家研究院整理二线城市近两年新房交易量对比（万平方米）05001000150020002500972.392204.7417.921458.03北京 上海 深圳 广州2016 2017武汉 天津 重庆 长沙 青岛 郑州 南京 成都 合肥 大连 厦门05001000150020002500300035002016 2017城市销售面积（万平方米）增速销售价格（元/平）涨幅销售额（亿元）增速汕头552.79 81.5% 8683.46 15.2% 480.01 109.1%烟台791.89 43.5% 7476.07 11.7% 592.02 60.4%东营233.73 26.9% 6073.59 9.7% 141.96 39.3%宜昌393.26 25.3% 5734.68 3.2% 225.52 29.3%湖州288.31 19.8% 9728.53 24.6% 280.48 49.3%绍兴194.15 18.7% 10910.12 12.8% 211.82 33.9%舟山164.33 17.0% 13086.21 11.3% 215.05 30.2%张家港287.94 14.1% 11135.78 16.8% 320.64 33.3%连云港621.08 11.7% 6545.66 -3.4% 406.54 7.9%徐州1356.43 7.0% 6802.84 17.9% 922.76 26.1%江阴279.30 5.5% 10637.18 4.7% 297.1 10.4%株洲413.52 5.0% 5718.71 19.4% 236 25.3%泰州260.01 4.9% 7199.63 22.6% 187.2 28.6%金华175.25 3.5% 10621.03 18.0% 186.13 22.1%洛阳318.00 3.3% 5549.31 7.2% 176.47 10.8%09082018年中国房地产市场展望各能级城市 2016-2017 年二手房月均成交情况12016-2017 年北京、上海、广州、深圳二手房与新房成交量之比变化情况数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院（二）二手房销售下降，向全国化扩张在调控之下，2017年全国二手房销售达到386万套，比去年下降23.8%。二手房销售额达到5.8万亿，比去年下降13.3%。二手房成交额占比达到35.3%，比去年下降4.8个百分点。从城市看，全国二手房销售额的下降主要是由于一、二线城市受调控影响。一线城市二手房月均成交量下降39%，月均GMV下降32%。二线城市受调控影响相对较小，月均成交量下降9%，月均GMV下降2%。弱二线城市及三、四线城市2017年月均成交量绝对水平尽管较低，但成交增速大于其他等级城市，尤其是三、四线，无论是成交量还是成交额同比涨幅均在50%以上。尽管总量下降，但二手房市场在深度和广度上都有所提高。主要表现在：一线城市二手房占比进一步提高。自2009年左右开始，北京、上海等一线城市率先进入二手房时代。2017年，一线城市二手房市场总体上呈现进一步深化的趋势，北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别达到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍，除上海外，其他城市均比2016年进一步提高。1. 注：交易量和 GMV 为各级别城市的汇总值，其中一线 4 城（北京、上海、深圳、广州），二线发达 9 城（重庆、天津、青岛、杭州、南京、宁波、济南、大连、厦门），二线中等 16 城（成都、石家庄、苏州、武汉、哈尔冰、郑州、西安、沈阳、东莞、长沙、长春、福州、佛山、烟台、无锡、太原），二线较弱 5 城（温州、南宁、合肥、昆明、南昌），三线 18 城（中山、常州、乌鲁木齐、珠海、江门、芜湖、金华、张家港、柳州、宜昌、海口、南通、扬州、绍兴、岳阳、三亚、兰州、徐州），四线 7 城（南充、滁州、汕头、湘潭、安阳、北海、衡水），共计 59 城2016 月均交易量 2017 月均交易量 交易量同比 2016 月均 GMV 2017 月均 GMV GMV 同比2000040006000800010000一线 三线 四线二线发达 二线中等 二线较弱 一线 三线 四线二线发达 二线中等 二线较弱-39%-32%-2%18%15%74%61%-9%-19%7%56%71%01000200030002016 201700.51.01.52.02.53.03.5北京 上海 广州 深圳3.23.31.71.1 1.01.72.52.711102018年中国房地产市场展望更多的城市进入二手房市场。除一线城市外，部分重点二线城市，如南京、厦门等也陆续进入存量房主导阶段。2017年有24个城市二手房成交套数超过新房，且有越来越多的二线、甚至三线城市二手房占比超过新房，如常州、中山等。2017 年二手住宅成交套数超新房城市2017 年一线四城二手房成交情况及在 TOP30 中占比（单位：套；亿元）数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院由于弱二线及三四线城市二手房的崛起，全国二手房市场集中度有所下降。2017年一线四城二手房月均交易量在TOP30城市中占比下降10个百分点，GMV占比下降12个百分点。这也表明有越来越多的城市在二手房市场上分得一杯羹。福州 北京 厦门 深圳 常州 中山 无锡 大连 广州 成都 成都 宁波 绍兴杭州 芜湖 苏州 扬州南京 东莞 上海 三明乌鲁木齐哈尔滨 石家庄0%10%20%30%40%60%50%70%80%90%0200040006000800005001000150020002500300038%33%38%61%60%66%57%45%2013 20132014 20142015 20152016 20162017 201731%21%一线四城月均交易量 一线四城 Top30 交易量占比 一线四城月均 GMV（亿） 一线四城 Top30GMV 占比11102018年中国房地产市场展望随着存量住房规模的累积扩大，二手房将从原先新房的补充地位转为市场相对更加重要的地位。对一线大城市而言，随着新房高端化和郊区化，刚需群体只能通过二手房满足基本需求；对于其他更多城市而言，二手房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。在一些人口体量相对大、土地稀缺、新房供应量极为有限的城市，二手房必将成为满足市场需求的主要途径。（三）房价上涨创新高2017年全国新房以及二手房均价均继续上扬，一线、重点二线及部分三四线城市新房及二手房价格均出现上涨，价格水平创下新高。2017年预计全国新房房价涨幅达5.8%，二手房房价涨幅达13.5%。分城市看，新房中芜湖和重庆房价涨幅较高，分别上涨31.7%和29.9%。上海和成都新房房价虽小幅下降，但二手房房价涨幅依然明显，分别上涨19%和31.8%。2017 年代表城市新建商品住宅销售价格的涨幅数据来源：链家研究院0%5%-5%-10%10%15%20%25%30%35%芜湖 重庆 厦门 南通 湖州 南京 泰州 常州 北京 金华 天津郑州 汕头 合肥 深圳 广州成都绍兴 舟山 长沙 大连 全国 青岛 武汉烟台东莞 株洲上海张家港18.1%5.8%1.9%13122018年中国房地产市场展望2017 年二手房量价齐涨的城市依然占据多数，部分城市成交量出现下滑，但其价格依然强劲，较去年仍有所上涨。全国各等级主要城市 2017 年的二手房住宅价格涨幅2017 年 64 城二手房成交量增速和成交均价涨幅数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%14.8%19.0%13.5%4.9%济南厦门天津 武汉 佛山 北京 杭州常州 西安长沙 南通青岛 南京成都 上海广州 东莞无锡 苏州芜湖 合肥郑州 昆明 绍兴金华 宁波全国 大连 汕头 重庆哈尔滨太原 烟台 沈阳 深圳石家庄60均价变动成交量变动13122018年中国房地产市场展望（四）居民杠杆再度攀升2017 年全国居民杠杆率2预计达到 54.8%，比去年提高 4 个百分点，北京和上海的居民杠杆率预计达到 72.5% 和 75.6%，超过发展中国家平均水平，意味着短期居民加杠杆的空间已经非常有限。全国居民杠杆率走势数据来源：中国人民银行、国家统计局北京和上海的居民杠杆率2. 居民杠杆率 =（住户部门贷款余额 + 公积金贷款余额）/GDP，住户部门贷款余额为住户贷款总余额，GDP 为现价。二、调控：外冷内热，分化加强2017年的房地产市场调控力度较大，截止到目前，全国共有54个城市出台调控，共有129条限购政策，169条限贷政策，15个城市实行“认房又认贷”，48个城市限售。在如此大范围、大力度的调控下，市场出现明显分化，一二线城市进入“冬眠”状态，三四线城市由盛转衰，但也有一些城市逆势反弹。（一）市场表面降温调控后，全国二手房市场总体成交量下滑明显，市场热度迅速降温。主要表现在：一二线城市进入“冬眠”状态。今年3月密集调控后，北京、天津和合肥在调控后量价齐降，其他城市均量降价升，厦门、廊坊、天津成交量的下滑幅度更是超过80%，市场降温明显。0%10%20%30%40%50%60%32.91%37.00%39.90%43.98%50.28%54.84%2012 2013 2014 2015 2016 2017E0%20%40%60%80%2015 2016 2017E59.51%57.79%69.80% 70.78%72.47% 75.60%北京居民杠杆率 上海居民杠杆率15142018年中国房地产市场展望重点一二线城市 11 月链家二手房成交量比 3 月变化数据来源：链家研究院部分城市房价出现实质性下跌。在重点监测城市中，11月份廊坊二手房成交均价比3月累计下跌36.1%，跌幅最大。北京累计下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市房价均出现下跌。重点一二线城市 11 月链家成交二手房均价比 3 月变化数据来源：链家研究院厦门市成都市天津市潍坊市北京市大连市杭州市上海市廊坊市烟台市济南市武汉市青岛市合肥市南京市-92.5%-89.3%-82.6%-76.1%-69.4%-67.7%-67.1%-54.3%-50.0%-36.5%-32.7%-28.6%-27.1%-26.3%-17%-36.1%-12.2%-10.19%-4.20%-4.9%上海市天津市北京市廊坊市 合肥市-40%-35%-30%-25%-20%-10%-15%-50%0%15142018年中国房地产市场展望购房交易杠杆应调控而降。2017年在全国大范围城市提高购房首付比例的情况下，全国交易杠杆3预计降至31.8%，比去年下降约5个百分点。北京居民购房交易杠杆率降至23%，上海由于今年未出调控政策，居民购房交易杠杆率稳定在25.6%左右。根据链家监测数据，北京二手房交易中使用杠杆的比例和平均贷款成数都出现明显下降。数据来源：中国人民银行、国家统计局全国居民购房交易杠杆率 北京和上海的居民购房交易杠杆率3 交易杠杆率 =（新增个人住房贷款 + 公积金贷款发放额）/（新房交易额 + 二手房交易额），表示居民购房时使用 杆杆的程度2016 年以来北京链家成交月度杠杆使用情况数据来源：链家研究院14.3%18.2%19.1%25.9%36.7%31.8%2012 2013 2014 2015 2016 2017E0%10%5%15%25%35%20%30%40%贷款占比 贷款成数0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2016/12016/2 2016/3 2016/4 2016/5 2016/6 2016/112016/72016/122016/8 2017/1 2017/52017/3 2017/7 2017/92016/9 2017/2 2017/62017/4 2017/82017/102016/1081.8%78.2%43.7%37.5%23%25.6%2013 2014 2015 2016 2017E0%10%5%15%25%20%30%上海北京17162018年中国房地产市场展望新增供需保持低位。调控后，北京链家新增挂牌量出现先降后升的态势，上海、深圳在调控后新增二手房挂牌量处于低位，表明供给端低迷。北京新增带看量下降明显，表明需求也进入观望阶段。数据来源：链家研究院北上深链家新增挂牌量 北上深链家新增带看量居住价值低的房屋价格下跌明显。以北京为例，老房、学区房跌幅更大。本轮调控对于学区房的整治，使得调控后学区房较多的西城区均价累计跌幅（16.2%）较大，但同样学区房聚集的海淀区均价跌幅（11.6%）却相对较小。这主要是因为西城区的房屋偏老，而老房子在市场下行时保值性较差，故调控后房龄较老的房屋以及学区房均价下跌幅度更大。数据来源：链家研究院调控后北京各城区房价累计跌幅（11 月比 3 月）17011703 170617010170111702 1705 17091704 1708170717011703 170617010170111702 1705 17091704 17081707北京市 上海市 深圳市 北京市 上海市 深圳市0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%通州石景山亦庄开发区门头沟西城 大兴 东城 朝阳 丰台 昌平 房山 海淀 顺义17162018年中国房地产市场展望调控后市场向刚需倾斜。首付比例的提高以及“认房认贷”政策使得购房门槛提高，部分改善需求被迫退出市场，刚需群体占比上升。以北京为例，调控后30岁左右刚需群体扩大，35岁改善群体有明显萎缩，小户型物业成交占比上升。数据来源：链家研究院“317 调控”前后 5 个月购房群体年龄分布数据来源：链家研究院小户型与大户型成交占比走势35% 0%36% 2%37%4%38%6%39%8%40%10%41%12%14%2017/1 2017/2 2017/3 2017/4 2017/5 2017/6 2017/7 2017/8 2017/9 2017/1060-90 平 120 平以上（右轴）“317”后 5 个月“317”前 5 个月“317”前五个月以 34 岁上下为全市购房主力“317”后五个月以 30 岁上下为全市购房主力1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 9119182018年中国房地产市场展望三四线城市已经“熄火”。1-10月，重点监测的50个三四线城市新房销售面积为1.38亿平方米，同比下降8.1%，自6月后，重点三四线城市新房成交步入下行阶段，市场上行难以持续。从价格来看，2017年50个三四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降。三四线城市房价上涨的部分原因是一二线城市的调控溢出，是补涨的“强弩之末”，其涨幅在2017年5月到达顶峰后开始明显回落，预计短期内也会迎来回调。2017 年以来 50 个三四线城市成交面积及同比变化数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院2016 年以来三四线城市房价环比变化0200400600800100012001400160018002017/1 2017/2 2017/3 2017/4 2017/5 2017/6 2017/7 2017/8 2017/9 2017/100%-10%10%20%30%40%50%60%-20%-30%-40%-50%销售面积（万平方米） 同比（右轴）2016/1 2016/3 2016/5 2017/7 2017/9 2017/11 2017/1 2017/3 2017/5 2017/7 2017/90%-1%1%2%3%5%4%6%19182018年中国房地产市场展望（二）内火未消，潜在需求仍在调控只是暂时抑制了需求的释放，进而降低了市场热度，但并未真正改变市场供求关系，潜在需求仍然较大，主要表现在：一线城市供需缺口依旧较大。一是总量不足。根据链家楼盘字典数据，北京存量住房套数约为750万套，套均2间房，对应的常住人口超过2170万，按照“一人一间”的标准，刚性的住房缺口达到600万间，北京的住房供应缺口依然较大。二是结构错配。北京市存量住房存在楼龄偏大、居住体验差的问题。链家楼盘字典数据显示，北京全市存量房屋中楼龄在10年以上的房子占比达76.7%，20年以上的房子占比达38.6%，房子老体验差，改善性换房需求仍然是支撑二手房市场的长期力量。2016 年北京市常住人口及存量住房间数 中心城区不同楼龄房屋分布数据来源：链家研究院潜在需求依然很大。目前每天依然有85万的用户在APP上浏览房源，基本回归至3月高峰水平，客户对房源的关注度持续走高，平均关注房源量达到40个。用户依旧主动发起IM聊天，转委托比例不断提升，库存房源被关注次数并无下降，依旧稳定在50次以上，足以说明潜在需求仍在。2017年掌上链家用户人数变动走势（人）2017 年掌上链家客户关注房源量走势数据来源：链家研究院10 年内 10 年-20 年 20 年以上常住人口 存量住房间数2170 万多万人口缺口 ： 600 多万间1500 多万间0%20%40%60%80%100%东城 朝阳 丰台 全市西城 海淀 石景山35.7% 35.7%39.4%38.4%41.9% 27.2%38.1%56.5% 56.5%39.8%51.2%41.1% 54.2%38.6%0200101 0209 0320 0428 0606 0715 0823 1002 1110406080100120平均关注房源套数 关注率020103050401月 3月2月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月36.4%32 35 4933 3736 4034 3837 4137.9%39.7%39.8%21202018年中国房地产市场展望部分重点城市房价上涨幅度仍然较大。调控下，除了北京、天津之外，其他一线和二线城市房价并未出现明显下跌。去年房地产市场较热的苏州、南京、合肥、厦门等城市房价涨幅明显收窄，今年成都、杭州、济南、广州等新的“四小龙”崛起。值得注意的是，2017年新“四小龙”城市在本轮调控中均实行“四限”政策，除成都外，其他城市的二套房均实行“认房又认贷”政策。重点城市 11 月二手房成交价比 3 月变化数据来源：链家研究院调控后各城市的成交均价涨幅与政策力度的关系数据来源：链家研究院0%10%5%15%25%35%20%30%40%成都 厦门 南京广州 大连 青岛 武汉烟台 深圳杭州 济南3-成交均价涨幅政策力度21202018年中国房地产市场展望新“四小龙”当前房地产政策环境数据来源：链家研究院土地市场依旧火热，楼面价持续走高。1-10月份全国300城土地成交面积6.17亿平方米，增长23%。成交楼面价持续走高，10月份全国300城土地成交平均楼面价比1月份上涨24.3%，比去年同期上涨52%，土地出让金今年前10月达到2.5万亿元，同比增加53.7%。值得注意的是，三四线城市土地成交在全国占比达到62.6%。2016 年以来全国三百城土地成交面积及楼面价数据来源：链家研究院整理规划建筑面积（万 m2） 成交面积均价（元 m2）右轴2016/10 02000 1000200030004000500060004000600090001000012000140002016/3 2016/5 2017/7 2017/9 2017/11 2017/1 2017/3 2017/5 2017/7 2017/9城市限购细则是否认房认贷限售范围 户籍 非户籍成都室内部分区域1套1套、个税社保连缴24月否全市，新购住房限售3年（不动产权证）广州全市家庭2套/单身1套1套、个税社保连缴5年是全市，居民2年，企业3年（不动产权证）济南市内部分区域家庭2套1套、个税社保连缴24月是限购区域，新购住房限售2年（不动产权证）杭州市区家庭2套/单身1套1套、个税社保连缴2年是限购区域，企业限售3年（网签）23222018年中国房地产市场展望2016 年以来各能级城市土地成交面积比重数据来源：链家研究院整理三、2018年房地产市场展望12月8日，中央政治局会议强调，“2018年要防范化解重大风险，要使宏观杠杆率得到有效控制加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品”。住建部之前也再次重申，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，要加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产，这意味着短周期内推动房地产走热的金融驱动力减弱，房地产投资属性降低，房地产市场的驱动力将回归基本面。（一）政策环境中性趋紧2018年，中国房地产政策将基本围绕“房住不炒”的主基调进行，维持调控的高压态势。这主要是因为：第一，房地产外在环境没有发生根本变化，主要原因：（1）当前我国经济增速低位企稳，经济增长的新动力尚未形成，经济增长对房地产开发投资仍有较强的依赖。（2）目前我国中长期利率水平依然处于低位，资金成本相对较低。（3）房地产相关金融、土地、税收制度的改革需要时间，城市公共资源的均等化也需要大量人力财力的投入，租赁、共有产权房等短期内难以对房地产市场产生实质性影响。（4）核心城市土地供应短缺的矛盾短期仍将存在。2017年全国土地成交面积有所增加，但少量的土地增加无法缓解核心城市商品住宅短缺的矛盾，致使楼面价持续走高。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2016/1 2016/3 2016/5 2016/7 2017/9 2016/11 2017/1 2017/3 2017/5 2017/7 2017/9一线 二线 三四线23222018年中国房地产市场展望2012 年以来我国 GDP 增速走势 5 年以上中长期贷款利率走势（%）数据来源：国家统计局 数据来源：中国人民银行居民短期和中长期贷款同比增速（%）数据来源：中国人民银行第二，房地产内生机制没有发生根本变化，主要原因是：（1）房地产仍然是居民资产保值增值的重要渠道。尽管货币增速持续走低，但通货膨胀的预期仍在，居民买房进行资产保值升值的需求仍在，房地产仍然是居民最佳的资产配置方式。在政策调控下居民中长期消费贷款同比增速虽有所下降，但居民短期消费贷款同比增速却有所上升，这其中不乏一些借着消费贷、信用贷的名义进行购房的贷款行为。居民中长期贷款同比居民短期消费贷同比2012/10 2013/2 2013/6 2013/10 2014/2 2014/6 2014/10 2015/2 2015/6 2015/10 2016/2 2016/6 2016/10 2017/2 2017/6010203040506038.126.97.9%7.8%7.3%6.9%6.7%20132012 2014 2015 201610234567892001/12003/2 2005/3 2007/4 2009/5 2011/6 2013/7 2015/8 2017/925242018年中国房地产市场展望主要行业银行贷款不良率数据来源：Wind（2）银行向房地产加杠杆的动力仍然强劲。银行在各个领域发放的贷款中，住房按揭贷款的不良率处于较低水平。银行为了更低的不良率和较好的资产收益，仍然会向房地产加杠杆。（3）地方政府对土地出让金的依赖依然很强。2016年土地出让金在地方政府的财政收入中占比达20%以上。在地方政府债务风险尚未解除、经济下行压力依然存在的情况下，地方政府仍然需要基础设施投资的支撑。4.7%3.9%批发和零售业制造业采矿业农、林、牧、渔业住宿和餐饮业居民服务和其他服务业建筑业房地产业文化体育和娱乐运输、计算机服务和软件业交通运输、仓储和邮政业电力、燃气及水的生产和供应业租赁和商务服务业教育住房按揭贷款3.6%3.6%2.7%2.6%1.7%1.0%0.9%0.8%0.5%0.5%0.4%0.4%0.4%25242018年中国房地产市场展望因此，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势。主要表现在：第一，一二线城市的行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三四线城市。2018年房地产调控政策可能会转向三四线城市，手段方面可能是以限售为主。如前期价格上涨过快但未出调控的宜昌、岳阳、宣城、衡水、金华、洛阳、绍兴等三四线城市，未来可能会出限售政策，从而防止市场过热。第二，货币政策保持中性，宽松环境不再。货币政策受双重约束。一方面，全球货币宽松时代结束，利率水平在美元加息下压力不断攀升，在人民币汇率的压力之下，货币政策不能大幅宽松。另一方面，在居民、企业杠杆高企的背景下，利率提高会给实体经济带来巨大债务压力。十九大报告指出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”，近几个月货币供应量M2增速稳步回落至个位数，创近年来新低，与GDP+CPI涨幅的差距收窄。全国土地出让金占财政收入比重数据来源：国家统计局、Wind2012 2013 2014 2015 201602468101214161823%32.6%23.8%19.6%22.3%0%10%5%15%25%35%20%30%土地出让金财政收入土地出让金（万亿） 财政收入（万亿）27262018年中国房地产市场展望主要国家 10 年期国债收益率数据来源：WindM2 增速与 GDP+CPI 涨幅数据来源：Wind美国 欧元区 英国 加拿大1501 16011505 1605 17011509 1609 1705 17090%-1%1%1%2%2%3%M2 GDP+CPI0%10%5%15%25%35%20%30%2001/03 2003/09 2009/122002/06 2004/12 2011/032006/03 2012/062007/06 2013/092008/09 2014/12 2016/03 2017/0627262018年中国房地产市场展望第三，去库存让位于去杠杆，居民房贷政策将持续保持从紧态势。经过2年时间的去库存，目前全国商品住房待售面积已经降到合理水平，一些城市库存开始短缺，房地产库存不再是主要问题。但近年来快速上升的居民杠杆更值得关注。今年前三季度短期居民消费贷增长了1.5万亿，增速达30%。目前全国已有54个城市共计出台了169条限贷政策，均不同程度地上调了首付比例。货币环境的趋紧导致房贷利率上升，2017年10月，全国首套房平均利率已升至5.3%，房贷额度受到控制出现下降。另外，今年9月以来，北京、深圳等城市陆续出台严查消费贷、经营贷等流入房地产市场的文件。信贷收紧叠加金融市场强监管，个人住房贷款余额同比增速下滑。全国商品住宅库存（万平方米）2017 年 10 月各城市待售库存与库销比数据来源：Wind数据来源：链家研究院整理050001000015000200002500030000350004000045000500002007 2008 201420132012201120102009 2015 2016 2017/1129282018年中国房地产市场展望全国性信贷政策2016 年以来全国首套房和二套房的平均利率走势数据来源：银监会数据来源：Wind时间内容首套 二套 其它2010.9.29 30% 50%，基准利率1.1倍三套及以上停贷；不能提供当地1年及以上个税社保缴纳证明停贷2011.3.8 60%，基准利率1.1倍2015.3.3