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识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 26 专题研究 |房地产 2018 年 02 月 21 日 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 北京 存量住房分析： 供需整体均衡，但结构不合理，改善型项目供需紧张 Table_Aut horHorizontal 分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 010-59136622 021-60750620 lejiadonggf guozgf gflifeigf Table_Summary 核心观点 ： 北京住宅存量现状： 16 年末 住宅存量 5.38 亿平 ，考虑在建规模后户均近 1 套，但房龄老化较严重 根据 统计局数据， 13 年底 北京住宅 存量 4.76 亿平 ， 加上 14-16 年的合计 竣工建面 6211 万方， 推算 16 年底北京住宅存量为 5.38 亿平米 ， 住宅套数方面，采用链家、云房以及国家电网数据的平均值计算得到存量套数约为730 万套 ， 结合统计局和六普数据 公布的城镇人口及户均人数数据，可推算 16 年北京 户均套数为 0.89 套，人均居住面积 28.6 平 ， 若考虑 在建 住宅规模，户均套数可达 0.99 套，人均居住面积 32.7 平，基本可满足常住人口需求。 存量结构方面 ， 02 年之后的存量住宅占比约为 51%，其中商品房占比仅为 36%， 02 年之前的存量住房占比高达 49%，主要为 公房或早期单位或集体兴建的早期商品房，户型结构不合理且面积较小，改善性需求空间 较大 。 北京住宅 区域分布 ： 区域分布不均，呈现中空 态势，且核心区房屋平均楼龄基本都超过 20 年 根据链家网数据，北京 存量住宅 区域分布不均衡， 呈现中空的形态 ， 东西城 区存在大量的老公房，区域内户均套数及人均居住面积均低于北京市平均水平，改善性需求较强。 城市功能拓展区中 的朝阳区新增商品房住宅项目规模大，而 海淀区 则 存在大量的高校以及部队用地 等公房，户均套数为城六区最低水平，但人均居住面积较高 。城市发展新区中的房山、通州、顺义、昌平 及大兴以商品房及回迁住宅为主，区域内 人均居住面积高于 市平均水平。 各区楼龄来看， 链家网数据显示，北京核心区域房龄老化较为严重， 东西城的平均楼龄在 30 年左右， 朝阳、丰台、海淀及石景山区等其他城四区房龄在 20 年左右， 城市发展新区及生态涵养发展区房龄 则约在 20 年以内 。 北京住房市场供需结构分析： 新增供给基本满足短期需求，但供应结构以中小型为主，改善型项目供需紧缺 需求 方面， 短期看，假设（假设合理性参见正文）北京每年增加 30 万常住人口， 每年人均居住面积提高 0.67平 ，则对应年均刚性需求 1000 万方，改善性需求 1300 万方，合计短期年化新增 需求约 2300 万方。供给来看，北京计划 17-21 年 合计新增 住宅用地规模 6000 万方， 约 150 万套住房 。 年化供给住宅用地 1200 万方，按照 2 的容积率计算，新增供应规模为 2400 万方， 与 2300 万方短期需求相比， 整体供求均衡。 供地 结构来看， 17-21 年，北京计划租赁用地供给 1300 万方，约 50 万套住房，产权类住宅供地 4700 万方，约 100 万套住房， 其中 中小户型及共有产权房占比约为 50%， 30%为保障安居型住房（多为中小户型） ， 仅有 20%的新增供应 套数 为改善型项目 ， 改善型项目 供需矛盾突出 。 风险提示 北京房价上涨对需求的挤出效应超过预期；受政策调控影响，需求入市节奏存在不确定性；北京市土地供给不及预期；北京市改善性商品住房供给规模不及预期；北京市共有产权住房推进不及预期。 Table_Report 相关研究 ： 房地产行业 18 年 1 月市场分析 :新推盘去化维持高位，成交同比小幅增长 2018-02-14 房地产行业 :深圳存量住房分析：住房总量紧缺，且结构不均衡，未来供需依旧紧张 2018-02-13 房地产行业 :资金面担忧引发调整，全年看多逻辑不变 2018-02-12 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 26 专题研究 |房地产 目录索引 北京住宅存量现状 . 4 存量分析：北京住房可交易存量 5.38 亿平米、 730 万套住房 . 4 存量住房套均及人均面积情况分析 . 8 北京市存量住宅结构分析 . 9 北京市存量房区域分布 . 12 北京市住宅存量情况简述 . 16 北京住房市场供需结构分析 . 16 新增需求分析：短期年化刚性需求约 1000 万方，改善性需求 1300 万方 . 18 土地供给分析：考虑在建面积，供需相对均衡 . 18 棚户区改造，潜在弹性供应 . 24 风险提示 . 25 图表索引 图 1：北京市住房历史发展进程以及主要的房屋类型 . 4 图 2：北京市统计局住宅及商品房住宅竣工面积（万方） . 5 图 3：北京市存量房套数测算以及各渠道数据汇总 . 6 图 4：北京市存量住房规模以及对应户均套数、人均居住面积整体关系 . 9 图 5：北京市住宅存量结构与交易权属分析 . 10 图 6：北京市各区人口、存量住宅分布及人均居住情况分析 . 13 图 7：北京市六环内各细分区域板块的存量房套数分布 . 14 图 8：北京市整体及各区域的房龄分布 . 15 图 9：北京市六环内各细分区域板块的存量房楼龄分布 . 15 图 10：北京市全市住宅成交总套数（万套） . 16 图 11：北京市全市住宅成交结构变化 . 16 图 12：北京市二手房交易价格变化以及区间涨跌幅 . 17 图 13：北京市 2017-2020 年住宅市场供需结构整体分析 . 17 图 14：北京市土地出让规划建筑面积（万方） . 20 图 15：北京市土地实际成交规划建筑面积占比 . 20 图 16：北京市 2017-2021 土地供应计划拆分 . 21 图 17：北京市共有产权房与自住型商品房政策对比 . 23 表 1：北京市存量住宅面积计算方法及最终结果 . 5 表 2：根据竣工推算住宅套数方法（商品房按照每套 108 平米，其他住宅按照每套75 平米计算） . 6 表 3：北京市存量房套数计算方法及结果汇总 . 7 表 4：北京人均及户均居住面积情况汇总 . 8 表 5：北京市常见住房类型以及出售限制条件整理 . 10 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 26 专题研究 |房地产 表 6：北京市居民住房结构及户均面积数据 . 11 表 7：北京市常住人口及人均居住面积变化 . 18 表 8：北京市五年供地计划对比（单位：万方） . 19 表 9：北京市历年土地供应计划（单位：万方） . 19 表 10：北京市 12 年以来土地出让详细情况 . 20 表 11：北京市 17 年土地出让明细情况 . 21 表 12：北京市 2017 年棚户区改造项目各区实施规划 . 24 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 26 专题研究 |房地产 北京住宅存量现状 存量分析：北京住房可交易存量 5.38 亿平米、 730 万套住房 北京是一个历史悠久的城市，随着岁月的积累以及人口的聚集，各个年代的建筑属性复杂，质量差距较大。从建国前的平房杂院，到建国后的公房、 98年房改后的商品房，以及 各类保障性及回迁性住房，北京市住房历史的发展经历了多个时代和阶段。作为首都，同时也是人口吸引力最强的一线城市之一，北京市在全国范围内率先尝试住房双轨及多轨制。随着租赁住房以及共有产权房政策的全面推行，未来北京市居民的住房需求将通过租赁房、共有产权房、普通商品房等多种渠道来进行满足。分析北京市的存量房规模以及未来的 供需结构，能够更好的指导房地产投资。 图 1：北京市住房历史发展进程以及主要的房屋类型 数据来源：北京市政府， 北京统计局 -中国统计出版社 -数说北京改革开放三十年 ， 广发证券发展研究中心 北京住房总量计算采用三种方法： 方法一：根据北京市统计年鉴 2014（ 15年鉴的数据同 14年相同，按照 14年数据进行计算），截止到 13年底全市国有土地上的全部房屋建筑面积为 8.82亿平米，其中住宅建筑面积为 4.76亿平米， 14、 15、 16三年内北京市住宅竣工建筑面积1948 年，北京住宅总面积 1354 万平米，且多为平房1978 年，北京住宅总面积 4034 万平米建国后以单位建房为主，称为公房。1998 年房改，由商品房建设取代单位分房。采用商品房及保障房的双轨体系。保障性住房包括：经济适用房、两限房、自住型商品房等，都为可出售的具有独立产权的住房平房等旧房公房商品房经济适用房两限房自住型商品房78 年 - 16 年住宅累计竣工面积 5 . 1 4 亿平米 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 26 专题研究 |房地产 为 6211万方，因此截止到 16年末北京市合计拥有住宅建筑面积 5.38亿平米。 方法二：通过人均居住面积方法计算，根据北京市统计年鉴截止到 16年末北京全市常驻城镇人口数量为 2172.9万人，其中城镇人口 1879.6万人，乡村人口293.3万人，全市人均住房建筑面积 34.02平米 /人，其中城镇人均住房建筑面积为32.23平米 /人，由此计算北京市城镇居民居住房屋合计建筑面积为 6.09亿平米，全市房屋建筑面积为 7.39亿平米。但由于人均居住面积数据为抽样调查数据，存在一定的统计意义上的误差。 方法三：根据北京市统计局数据，在 1978年北京市住房面积为 4,034万平米，而统计局公布的住宅（包括所有的公房，商品房以及其他需要在房管局备案登记建设的住宅属性用 房）竣工面积从 1978年到 2016年累计规模为 5.14亿平米，加上 78年的存量面积，合计规模约为 5.54亿平米。 图 2：北京市统计局住宅及商品房住宅竣工面积（万方） 数据来源：北京市统计局，广发证券发展研究中心 表 1：北京市存量住宅面积计算方法及最终结果 计算方法 计算过程 计算结果 评价附注 城镇住宅 农村住宅 方法一 13 年存量住宅面积 +14 至 16 年竣工住宅面积 5.38 亿平米 相对较为合理，不包含一些在集体用地上的建筑 方法二 16 年城市常驻人口人均居住面积 6.09 亿平米 1.30 亿平米 人均居住面积为抽样数据，偏差对结果影响较大 方法三 78 年住宅存量 +78 至 16 年住宅竣工面积 5.54 亿平米 时间跨度较长，存在部分房屋拆迁的可能性 最终结论 选用方法一的城市存量及方法二的农村存量 5.38 亿平米 1.30 亿平米 数据来源： 北京市统计局，北京市政府， 广发证券发展研究中心 综合三种方法的计算结果，基本上在同一数量级内，没有发生太大的偏差。其中，方法二，根据人均居住面积计算 存在一定误差，该数据为抽样数据，可以反映一定的趋势，但是对于总量计算而言不够精确；方法三，采用 78年以来的累计竣工+78年之前的住房存量数据计算当前存量，这当中存在旧房改造以及拆迁的概率较大。最终我们选用方法一计算城镇住宅建筑面积，计算结果约 5.38亿平米 ，农村住宅存量面积计算采用方法二，计算结果约 1.30亿平米。 总套数的测算上，由于历史上不同类型的住宅 房屋套均面积差距较大，根据总05001,0001,5002,0002,5003,0003,5001978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014住宅竣工 商品房住宅 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 26 专题研究 |房地产 建筑面积除以固定的套均面积 会造成比较大的误差。我们首先综合各类信息，在此基础上加以推算力求得到最准确的数量。 图 3：北京市存量房套数测算以及各渠道数据汇总 数据来源：北京市统计局，广发证券发展研究中心 总套数计算，采用四种方法： 方法一 ： 采用平均套均面积计算。 根据之前算出来的存量面积 5.38亿平米， 1978年以来的住宅竣工面积为 5.14亿平米， 1990年以来的商品房住宅竣工面积为 3.35亿平米。根据北京市房管局的销售数据， 08-16年商品房平均销售套均面积为 108平米，其中 保障性住房的套均面积为 75平米 /套。计算结果得到，商品房住宅套数为 311.4万套，其他住宅为 237.8万套，总套数为 549万套。这种方法计算的结果由于早年的公房等项目相对狭小，按照最新的套均面积计算会误差较大，而计算结果对于套均面积的敏感性很高。 近 10年新增住宅套数可以根据这种方法做近似处理，早期数据偏差较大。 表 2：根据竣工推算住宅套数方法（商品房按照每套 108 平米，其他住宅按照每套 75 平米计算） 年份 住宅竣工 商品房 住宅 竣工 其他 住宅 竣工 商品房住宅套数 其他住宅套数 年份 住宅竣工 商品房 住宅 竣工 其他 住宅 竣工 商品房住宅套数 其他住宅套数 （万方） （万方） （万方） （万套） （万套） （万方） （万方） （万方） （万套） （万套） 1978 190.4 2.5 1998 1093.1 588.7 504.4 5.5 6.7 1979 304.9 4.1 1999 1519.9 908.3 611.6 8.4 8.2 1980 396.9 5.3 2000 1499.7 1013.7 486.0 9.4 6.5 1981 462.6 6.2 2001 1804.9 1393.4 411.5 12.9 5.5 1982 463.8 6.2 2002 2191.4 1926.2 265.2 17.9 3.5 1983 514.0 6.9 2003 2322.3 2080.8 241.5 19.3 3.2 北京市统计局549 万套链家网存量套数725 万套云房数据存量套数718 万套国家电网智能电表数据630 万套107 万套725 万套 718 万套549 万套 737 万套2011 年之前2011 - 2016 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 26 专题研究 |房地产 1984 437.6 5.8 2004 2649.5 2343.9 305.6 21.8 4.1 1985 505.4 6.7 2005 3024.1 2841.4 182.7 26.4 2.4 1986 532.7 7.1 2006 2391.6 2193.3 198.3 20.4 2.6 1987 608.9 8.1 2007 2098.0 1854.0 244.0 17.2 3.3 1988 623.5 8.3 2008 1871.1 1399.3 471.8 13.0 6.3 1989 601.8 8.0 2009 2369.6 1613.2 756.4 15.0 10.1 1990 573.0 226.5 346.5 2.1 4.6 2010 2263.5 1498.5 765.0 13.9 10.2 1991 601.8 240.4 361.4 2.2 4.8 2011 2121.8 1316.1 805.7 12.2 10.7 1992 681.2 300.8 380.4 2.8 5.1 2012 1992.5 1522.7 469.8 14.1 6.3 1993 654.8 280.6 374.2 2.6 5.0 2013 2154.8 1692.0 462.8 15.7 6.2 1994 832.1 385.6 446.5 3.6 6.0 2014 2547.6 1804.3 743.3 16.8 9.9 1995 937.3 506.3 431.0 4.7 5.7 2015 1900.7 1378.2 522.5 12.8 7.0 1996 870.4 470.8 399.6 4.4 5.3 2016 1763.3 1275.2 488.1 11.8 6.5 1997 996.8 478.3 518.5 4.4 6.9 合计 311.4 237.8 数据来源：北京市统计局，北京市房管局，广发证券发展研究中心 方法二：根据链家网数据计算（所有楼盘的项目信息）。 截止到 17年中期，所有的存量楼盘住宅用房可交易套数为 725万套，其中包括平房、四合院、公房（军产房、央产房）、商品房及部分上市流通的经济适用房。另一数据服务机构云房网，提供的北京市存量房套数为 717.8万套，统计口径与链家基本相同，不包含早期的平房以及四合院等私有房产数据。 方法三：采用智能电表更换数据 计算 。 2013年 国家电网北京市电力公司 公布 计划至 2015年底， 完成 全市范围内 630万居民用户 的 智能电表换装工作。 智能电表覆盖的房屋为运营状况良好有人居住的房屋（电力部门根据电表运营情况排除废弃房屋）。智能电表工作从 2011年开始全面启动，预计在 2011年以后竣工的项目都已经标配智能电表而不需要进行更换。 11年至 16年的新增套数我们利用方法一来推算，近 5年北京市竣工住宅面积为 1.04亿平米，商品房住宅竣工面积为 7672万平米，非商品住宅竣工面积为 2687万平米，合计新增套数为 107万套，加上 2011年之前的 630万套，合计套数为 737万套。 表 3：北京市存量房套数计算方法及结果汇总 套数计算方法 计算过程 计算结果 （万套） 评论附注 方法一 统计局存量数据 /套均面积 549 由于早年的公房等项目相对狭小，按照最新的套均面积计算 误差较大 方法二 链家以及云房存量 725/718 包含部分老房 (四合院、平房等），以及可以上市交易的公房、经济适用房及回迁房，是所有处于可交易状态的小区的房屋数量 方法三 智能电表更换数量 +11-16 年竣工住宅套数 737 11 年开始 智能 电表更换， 11 年以来的竣工套数根据最新的套均面积计算，相对准确 数据来源：北京市统计局，国家电网，链家网，云房数据，广发证券发展研究中心 统计局数据由于前期项目套均面积的偏差没办法准确判断存量套数，采用链家、云房以及国家电网数据计算我们认为准确度较高，并且此口径包括了早期的平房、 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 26 专题研究 |房地产 四合院等存量项目。最终我们取三种数据渠道的平均，计算得到 北京全市住宅存量套数约为 730万套。 存量住房套均及人均面积情况分析 根据存量住宅面积数据进行推算，每套住房的套均面积为 74平米，与我们概念中商品房约 90-100平米的套均面积相比差距较大。考虑到北京市商品房大量建设主要发生在 1998年之后，房改之前大量的存量公房套均面积较小。根据北京市人口普查数据以及人均居住面积数据测算，截止到 16年户均居住面积为 74.5平米，与我们计算的存量套数与面积的数据基本吻合。 表 4：北京人均及户均居住面积情况汇总 年份 人均居住面积 城镇人口总数 户均人数 户均居住面积 （平米 /人） （万人） （人 /户） （平米 /户） 2002 19 1118 2.9 55.7 2003 20 1151 2.9 57.2 2004 21 1187 2.8 60.2 2005 22 1286 2.8 61.7 2006 24 1350 2.7 63.9 2007 25 1416 2.7 66.9 2008 27 1504 2.6 69.9 2009 28 1581 2.6 72.0 2010 29 1686 2.5 72.4 2011 29 1741 2.4 70.5 2012 29 1784 2.4 70.2 2013 31 1825 2.3 72.0 2014 32 1859 2.3 72.5 2015 32 1878 2.3 72.9 2016 32 1880 2.3 74.5 数据来源：北京市统计局，广发证券发展研究中心 根据北京市统计局数据，截止到 16年底，北京市常住人口总数为 2172万人，其中城镇人口 1879.6万人，农村人口 293.3万人。根据第六次人口普查， 2010年，北京市户均人数 2.45人，事实上，自 1982年以来北京市户均人口数量逐年下降， 2000年以后平均每年下降 0.04人，至 2016年预计户均人口数量为 2.3人左右，由此推算城镇总户数为 817万户。城镇存量住宅套数为 730万套，因此城镇常驻人口对应户均套数为 0.89套，户均面积为 65.8平米，人均居住面积 28.6平米。 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 26 专题研究 |房地产 图 4：北京市存量住房规模以及对应户均套数、人均居住面积整体关系 数据来源：北京市统计局，北京市房管局，广发证券发展研究中心 值得注意的是，在考虑人均及户均居住面积的时候，还有一部分需要关注的是已成交但未竣工的在建住宅规模。根据国家统计局数据，截止到 16年末，北京市所有住宅项目在施工面积为 7744万方，其中商品房住宅施工面积为 5927万方，按照商品房住宅平均面积 108平米 /套来计算，对应套数为 54.9万套；非商品房住宅面积 1816万方，按照 75平米 /套来计算，对应套数为 24.2万套。 若考虑这部分已经成交在未来即将改善的房屋面积和套数，北京市目前住宅存量总规模为 6.15亿平米，总套数为 809万套，对应城镇总户数的户均水平约为 0.99套 /户，户均面积为 75.3平米，人均居住面积为 32.7平米，与统计局数据基本吻合。由此可见，目前北京市住宅基本上可以满足常住人口的需求，户均套数接近 1套，人均居住面积接近 33平米的水平。 北京市存量住宅结构分析 在前文中我们 曾经提到过北京市存量住宅结构复杂，从早期的平房、四合院到大量的政府、企业、军队兴建的公房，再到房改之后的商品房、经济适用房、两限房及最新的自住型商品房等。不同历史时期遗留下来的各类房屋组成了北京市存量住宅房屋。 2016 年底北京全市常住人口数量 2173 万人城镇 人口 1 8 7 9 . 6 万占常住人口 比例 8 6 . 5 %存量住宅面积 5 . 3 8 亿平米 ; 存量住宅套数 730 万套在建住宅面积 7744 万方 ; 在建住宅套数 7 9 . 1 万 套考虑存量住宅 + 在建 住宅户均套数接近 1 套 ， 人均居住面积 33 平米六 普推算户均人数 2 . 3 人城镇总户 数 817 万仅 考虑 存量 住宅户均套数 0 . 8 9 套， 人均居住 面积 29 平米 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 10 / 26 专题研究 |房地产 图 5：北京市住宅存量结构与交易权属分析 数据来源：北京市统计局，广发证券发展研究中心 表 5：北京市常见住房类型以及出售限制条件整理 类型 定义 出售限制 附注 普通住房 70 年产权商品住房 没有限制 经济适用房 已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房， 具备社会保障性质的住宅。 坚持中小户型、节约省地环保的原则合理开发建设；要按小户型、满足基本住房需求的原则收购。 第一类 具有社会保障性质的普通住宅，面向社会大众公开发售 契税发票或者 房产证满五年 ，同时住房保障办公室放弃优先回购。 房产证上的房屋性质为：经济适用房 第二类 具有回迁性质或康居、安居性质的房屋，以及经济适用住房管理的其他房屋 不受限制，拿到房产证可以上市 房产证上的房屋性质为：按经济适用房管理 限价商品房 政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。 未满 5 年的，不得按市场价上市出售；已满 5 年可按市场价出售， 但需缴纳出售价的 10% 以 90 平方米以下为主。其中， 1 居室控制在 60 平方米以下； 2 居室控制在 75平方米以下。 已购公房 全程“已购公有住房”，指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本（或者标准价 /优惠价）购买的公有住房 已购成本价公房 可直接上市； 优惠价 公房 向原单位补足房款，再补缴土地使用 金 ，转为商品房 成本价公房 ，产权为个人所有； 优惠价 /标准价公房 ，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，产权分配比例按照当年价格占成本价格的比例计算 央产房 央产房全称“中央在京单位已购公有住房”，即原 已购成本价公房 可直接上市； “中央在京单位”包括：党中央各部门、公房49%商品房36%定向安置房6%经济适用房4%限价房3%私房2%其他0%公房93%商品房1%私房7%其他0%2002 年 住宅存量结构 2016 年 住宅存量结构公房448 万套商品房200 万套保障性工程77 万套私房24 万套平房、四合院等央企、国企、事业单位自建房军队建房等商品房两限房、经济适用房自住型商品房安置房 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 11 / 26 专题研究 |房地产 产权单位为各部 委 以及中央直属机关的房产。职工按房改成本或标准价（优惠价）及其他国家认可的优惠办法够买的原产权属于中央在京单位、国有大型企业、国务院各部委机关的公有房屋 优惠价 公房 向原单位补足房款，再补缴土地使用 金 ，转为商品房 全国人大委员会、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部门、各直属机构、各人民团体等 数据来源：北京市统计局，北京市房管局，北京市住建委，广发证券发展研究中心 北京市房改从 1998年开始推行，但在 2002年之前大量用于满足居民居住需求的还是公房。根据北京市统计年鉴， 2002年 92.9%的人居住在已购公房及租赁公房中，户均面积仅为 55.7平米 ，而商品房在居民住房结构当中占比仅为 1.3%。尽管北京在1990年开始就有商品房销售和竣工的记录，但是由于当时还是以公房租赁为主要的住宅解决途径，很多商品房名义住房实际上也都是公房福利属性，真正意义上的商品房 2002年以后才开始普遍竣工。我们以 2002年为分界线，前期存量房屋为公房与私房之和，具体规模为人均居住面积与城镇总人口乘积。通过计算得到存量住房 2.14亿平米，其中公房 1.99亿平米，套均建筑面积按照 60计算约为 332万套；私房 1182万方，按照每套 50平米计算，套数约为 24万套。 表 6：北京市居民住房结构及户均面积数据 类别 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 租赁私房（ %） 1.2 2 1.7 1.7 1.1 2 2 0.7 0.7 原有私房（ %） 13.2 12.8 12.1 21.8 31.8 3.5 2.6 3.1 2.9 私房 （ %） 14.4 14.8 13.8 23.5 32.9 5.5 4.6 3.8 3.6 租赁公房（ %） 77.2 76.6 63.9 53 44.5 32.8 29.8 22.6 22.1 已购公房（ %） 7.6 7.4 22.1 23.3 22.3 60.1 63.5 67.9 67.3 公房 （ %） 84.8 84 86 76.3 66.8 92.9 93.3 90.5 89.4 商品房（ %） 1.3 1.3 2.6 4.6 其他（ %） 0.8 1.2 0.2 0.2 0.3 0.3 0.8 3.1 2.4 户均居住面积 （平） 55.7 57.2 60.2 61.7 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 租赁私房（ %） 0.8 0.9 3 2.4 2.6 4.1 3.5 8.7 8.4 原有私房（ %） 3 1.6 2.1 2 1.9 5.7 4.8 9.4 9.4 私房 （万方） 3.8 2.5 5.1 4.4 4.5 9.8 8.3 18.1 17.8 租赁公房（ %） 22.6 15.2 13.5 13.7 13.3 11.5 11.3 11.2 11.3 已购公房（ %） 66.8 63.1 50.2 49.7 49.8 41.9 42.1 31.2 31.1 公房 （ %） 89.4 78.3 63.7 63.4 63.1 53.4 53.4 42.4 42.4 商品房（ %） 4.6 17.4 28.6 30.
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