2019国房地产市场大数据研究报告.pptx

,2019国房地产市场大数据研究报告,4,01. 数据服务 市场监测02. SAAS工具 决策支持03. 租售管理系统 租售房源管理04. 挂牌推广 连接经纪人和用户,开发商、业主资管、物管公司,经纪人用户,数据平台,灯光数,据,餐饮数,据,餐饮数,据,手机信,令,购房者,行为,餐饮数,据,5,数据基础,土地,房价,交易,住宅,写字楼,商业,空间,购房者,宏观,政策,人口,企业,POI,规划,交通, 2,300座城市, 1,440,000 块土地, 370,000 住宅物业项目, 47,000商业地产项目,中国房地产相关数据库中地域覆盖范围最广、数据点最多 20年历史,6,数据服务,宏观版,企业版,土地版覆盖2300多个城市、144万余宗土地交易信息，并为每宗土地建立完整的”地块档案“，多维度综合测评为地块进行评级，帮助用户迅速跟踪各区域土地供应和成交情况，从而掌握整体市场形势。,城市版覆盖全国186个热点城市的市场和项目交易信息，以城市为单位，整体把握城市投资环境，判断投资风险，全周期监测项目，制定最优营销策略，是专为房地产开发企业量身定做的城市投资决策和项目营销决策工具。,写字楼版整理收录了主要城市的写字楼的租金售价信息、项目的交易数据、广告投放情况等商业地产相关的数据信息，帮助用户实时监测写字楼价格走势、分析关注区域及商圈的价格水平。,整合收录了242家房企经营动向，帮助用户了解品牌地产企业布局战略与市场重心，掌握其产品线、业务模式及业绩来源构成，综合判断品牌企业盈利及财务安全性，从而紧跟行业最新发展趋势。,全面地收录了中国及主要城市的房地产交易数据、开发经营、指数研究、宏观经济等六大类宏观数据，是跟踪宏观形势及房地产市场变化、研究行业周期性和未来走势的专业工具。,7,商业地产数据,多样化检索工具了解每一个细节,有效监测租户动态,实时掌握租售房源,综合分析市场趋势,可靠数据 动态监测 真实房源 实时更新,8,中指控股,算法层数据层,因子分析土地数据,聚类分析房产数据,AHP层次分析购房者数据,随机森林人口数据,图像识别资源数据,OD分析经济数据,核密度分析规划数据,场景层,板块分析聚焦价值板块完善拓展时序,城市研究发现潜力城市优化城市布局,地块研判量化地块价值辅助投资拓展,工具层,报告工具,模型工具,可视化工具,9,房地产市场形势总结&趋势展望,10,市场：土地热度高，带动重点市场升温,2012Q1,2012Q2,2012Q4,2013Q2,2013Q3,2014Q1,2014Q3,2014Q4,2015Q2,2016Q1,2016Q3,2017Q2,2017Q4,2018Q1,2018Q3,2019Q1,2019Q2,2012Q3,2013Q1,2013Q4,2014Q2,2015Q1,2015Q3,2015Q4,2016Q2,2016Q4,2017Q1,2017Q3,2018Q2,2018Q4,11,二季度供地力度明显加大，住宅和商办用地楼面价均上涨，其中住宅用地涨幅明显,图：2012年以来全国300个城市住宅、商办用地同比走势,同比：16.7%,住宅用地楼面价：4593元/平米,同比：16.4%,商办用地楼面价：2180元/平米2019年二季度各类用地楼面价：2908元/平米住宅用地楼面价：4936元/平米商办用地楼面价：2265元/平米,同比：-6.6%同比：35.5%同比：26.3%同比：5.4%,图：2012年以来全国300个城市住宅、商办用地成交楼面价走势,住宅用地：推出5.1亿 同比：5.9%,成交4.2亿 同比：5.2%,商办用地：推出1.02亿 同比：-13.2% 成交0.91亿 同比：-5.9%2019年二季度各类用地：推出5.8亿 同比：5.5% 成交4.9亿 同比：9.0%住宅用地：推出3.0亿 同比：17.3% 成交2.5亿 同比：21.1%商办用地：推出0.6亿 同比：6.9% 成交0.5亿 同比：22.6%,120%80%40%0%-40%-80%2019年上半年规划建筑面积（亿平方米）各类用地：推出10.4亿 同比：-0.3% 成交8.8亿 同比：-0.6%,住宅用地推出同比,商办用地推出同比,住宅用地成交同比,商办用地成交同比,5500,50004500元4000/ 3500平方3000米25002000150010002019年上半年楼面价各类用地楼面价：2557元/平米,住宅商办,楼面均价,12,上半年各类用地各指标同比,各类用地和住宅用地出让金占比,一线,二线,15.4%,51.1%,33.5%,13.1%,48.9%,38.1%,11.0%,55.7%,33.3%,0%,20%10%,50%40%30%,60%,70%,一线(各类用地),二线（各类用地）,三四线（各类用地）,2017,2018,2019.1-6,13.1%,53.9%,33.1%,50.7%,37.9%,11.3% 10.5%,57.5%,32.0%,0%,20%10%,60%50%40%30%,70%,一线（住宅用地）,二线（住宅用地）,三四线（住宅用地）,2017,2018,2019.1-6,31.3%,8.1%,2019年以来一二线城市各类用地成交量价齐升，二线城市出让金占比提升显著35.9%,27.2%,-1.0%-5.7% 三四线,3.8%,17.7%,4.7%,成交面积出让金,成交楼面价,11-09,12-06,12-12,13-06,13-12,14-09,15-03,15-09,16-03,16-12,17-06,17-12,18-09,19-03,11-06,11-12,12-03,12-09,13-03,13-09,14-03,14-06,14-12,15-06,15-12,16-06,16-09,17-03,17-09,18-03,18-06,18-12,19-06,/,13,较去年同期收窄1.19个百分点2019年6月 环比0.37%较上月扩大0.13个百分点,百城价格指数上半年累计涨幅低位收窄，整体价格趋稳,百城新建住宅均价连续50个月上涨调控后价格趋稳，环比涨幅连续10个月稳定在0.5%以内6月百城新建住宅均价14891元/平方米，环比上涨0.37%，涨幅较5月扩大0.13个百分点；同比上涨3.87%，涨幅较5月收窄0.11个百分点。单个城市来看，6月有32个城市房价环比下跌，较5月增加2个。图：2011年至2019年6月百城住宅均价及环比变化148912019年H1累计1.45%,0.37%,元平方米,14,十大城市中多数城市写字楼价格累计上涨，超半数城市商铺价格累计下跌,写字楼价格指数：2019年上半年，十大城市中7个城市累计上涨，3个城市累计下跌，其中深圳累计涨幅最大，为1.50%。2019年6月，重庆环比上涨0.53%，涨幅高于其他城市；广州环比下跌1.60%，跌幅最大。商铺价格指数： 2019年上半年，十大城市中4个城市累计上涨，6个城市累计下跌，其中成都累计涨幅最大，为2.17%。2019年6月，北京环比上涨0.22%，涨幅高于其他城市；广州环比下跌0.29%，跌幅最大。图：2019年上半年十大城市商铺和写字楼价格指数及累计涨跌幅,-1%-2%,3%2%,20000,1%40000%,80006000,北 上 广 深 天 武 重 南 杭 成,京 海 州 圳 津 汉 庆 京 州 都,北 上 广 深 天 武 重 南 杭 成,京 海 州 圳 津 汉 庆 京 州 都,写字楼价格指数,商铺价格指数,2019年上半年累计涨跌,15,一线城市住宅价格累计涨幅处在低位，二、三四线城市价格累计涨幅明显收窄,2019年6月,一线：累计上涨0.29%,6.32%,二线：累计上涨2.30%,三四线：累计上涨2.28%,二线城市,新一轮调控开始,环比涨幅连续在0.1%以内,6月杭州、成都等城市高端项目集中入市，带动价格结构性提升,近3月环比涨幅持续收窄,环比涨幅保持在在0.5%以上,三四线城市,2019H1,2017H1,2018H1,6%,10%8%,12%,累计涨幅,0.26%,环比涨幅,一线城市0.41%,0.73%,2017年1月,一线城市,二线城市,三四线城市,4.22%5.17%,4.75%,0.07%,16,全国商品房销售面积调整，投资、新开工增速持续收窄2019年上半年,-5%-10%,10%5%0%,20%15%,40%35%30%25%,销售面积,跌幅较1-5月扩大0.2个百分点-1.8%,5.6%,10%0%,30%20%,60%50%40%,增幅较1-5月收窄0.5个百分点,销售额,6%4%2%0%,8%,14%12%10%,开发投资,增幅较1-5月收窄0.3个百分点10.9%,10%5%0%,15%,25%20%,新开工,10.1%增幅较1-5月收窄0.4个百分点,商品房： 7.6亿平方米；同比：-1.8%商品住宅： 6.6亿平方米；同比：-1.0%商业营业用房： 4612万平方米；同比：-12.3%办公楼： 1754万平方米；同比：-10%,商品房：7.1万亿元；同比：5.6%商品住宅：6.1万亿元；同比：8.4%商业营业用房： 5197亿元；同比：-10.0%办公楼： 2483亿元；同比：-12.5%,商品房：6.2亿平方米；同比：10.9%商品住宅：4.5亿平方米；同比：15.8%商业营业用房： 6183万平方米；同比：-9.8%办公楼： 2815万平方米；同比：-0.7%,商品房：10.6亿平方米；同比：10.1%商品住宅：7.8亿平方米；同比：10.5%商业营业用房： 8876万平方米；同比：-3.7%办公楼： 3265万平方米；同比：19.2%,图：2017年至今上半年度各级别代表城市商品住宅平均销售面积走势, 一线城市,2019年上半年月均成交面积57万平方米，同比增长39.9%；,其中北上广深成交规模较去年同期均提升，北京成交同比超一倍。 二线代表城市2019年上半年月均成交面积76万平方米，同比下降0.6%；内部各城市之间市场分化明显，整体成交规模趋于稳定。, 三线代表城市,2019上半年月均成交面积31万平方米，同比下降11.0%；近一半城市成交面积同比下降，四分之一城市同比降幅在三成以上。,31,35,7676,4141,53,2018H12019H1,2018H12019H12017H12018H12019H12017H1,2017H1,万平方米,一线二线三,线,39.9%57,79-0.6%,-11.0%,一线城市成交规模同比大幅增长，二线代表城市趋于稳定，三线代表城市降幅明显2019年上半年50个重点城市月均成交面积约2770万平方米，同比下降1.0%；6月成交面积约3350万平方米，同比增长3.1% ，环比增长8.6%,18,政策：短期因城施策，调控力度不减,19,中央部委调控表态：对部分房价、地价波动幅度较大的城市将持续监控，房地产融资渠道保持收紧，管控风险,住建部：在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。,央行：将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。,银保监会（5月）：聚焦表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查开发企业资质，违规向“四证”不全项目融资；个人消费贷、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产；并购贷款、经营性物业贷款等管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。,银保监会（7月）：针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。, 郭树清6月13日在第十一届陆家嘴论坛上作开幕致辞：必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持,经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。,20,地方因城调控：由松紧互现转向收紧为主，苏州新增限售，西安限购升级标志着后期政策仍将针对性跟进,紧,4-6月为主,松,1-3月为主,图：全国房贷款利率止降回升,4.0%21,5.0%,7.0%6.0%,全国首套房平均利率,全国二套房平均利率,广州：首套5.30%苏州：首套5.87%宁波：首套5.41%福州：首套5.37%,二套5.57%二套6.19%二套5.66%二套5.64%,表：2019年1-6月房贷利率持平、上涨、下降的银行数量（个）,全国房贷利率经历连续6个月下调后，开始止降回升 2017年下半年以来全国首套和二套房贷利率逐月持续攀升，直至2018年11月，首套和二套房贷平均利率分别升至5.71%和6.07%的阶段性高位，并于2018年12月开始转为下调，之后连续6个月均延续下调趋势，2019年5月首套和二套房贷利率分别降至5.416%和5.74%，随后6月，全国房贷利率止降回升，意味着本轮房贷利率下调周期基本结束。,2019年中国房地产市场预测结果,16.016.3亿平米，-7.0%-5.0%85198781元/平米，-2.5%0.5%21.922.3亿平米， 4.6%6.6%12.512.7万亿元，3.7%5.7%,商品房销售面积：商品房销售价格房屋新开工面积房地产开发投资额,2019市场预判：市场规模逐步调整，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长,2019年上半年,7.6亿平米，-1.8%9329元/平米，7.5%10.6亿平米， 10.1%6.2万亿元，10.9%,23,企业：强者恒强格局继续强化,24,房企格局：147家企业跨越50亿门槛，强者恒强格局持续2019年上半年，共有147家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加9家；合计实现销售额58537亿元，平均销售额398.2亿元。,表：2019上半年50亿企业各阵营数量及销售额均值情况,强者恒强格局继续强化，千亿阵容进一步扩容，500亿以上企业数量大幅增长：,前10房企销售额占50亿以上企业总体的36.7%，前30企业占总体的61.3%；1000亿以上、500-1000亿、200-500亿、100-200亿、50-100亿企业分别有12家、21家、37家、51家、26家。1000亿以上、500-1000亿、200-500亿企业数量稳步增长，实现稳中有进；而50-100亿阵营数量则略有减少。,碧桂园,世茂房地产,中国恒大,保利地产,融创中国,绿地控股,中海地产,新城发展,华润置地,龙湖集团,招商蛇口,阳光城,万科,金科股份,旭辉集团,金地集团,中南建设,绿城中国,正荣地产,中国金茂,25,业绩贡献来源：聚焦一二线，城市群与都市圈战略成共识一二线城市仍是房企主战场。2019年以来，随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整，中国城市群的发展进入加速建设时期。房企布局主要围绕城市群与都市圈内重点一二线城市，其中重点二线城市的区域潜力继续释放，20家代表房企二线城市的销售业绩贡献率均值为60.9%；一线城市贡献率均值为19.6%，一二线城市合计占比,20家代表房企包括碧桂园、万科、恒大、保利、融创、绿地、中海、新城控股、华润置业、龙湖、招商蛇口、世茂、阳光城、金科、旭辉、金地、中南置地、绿城、正荣、金茂。,粤港澳,成渝,长三角长江中游,图：万科销售项目城市及城市群分布京津冀,20%0%,80.5%，仍是房企主要布局区域。图：2019年上半年代表房企一二线城市销售占比情况100%80%60%40%,一线城市,二线城市,拿地态度：补仓积极性提高，拿地节奏加快,房企踩准城市周期变动节点，灵活调整拿地节奏。从拿地金额与销售额比值来看，房企结合市场情况灵活调整拿地策略，在市场繁荣期，企业的资金较为充裕，房企精准把握城市轮动周期，审慎吸纳优质土地储备，表现较为积极；在调控影响下的衰退期,房企拿地更为审慎。2019上半年，百亿以上房企积极补仓，拿地金额持续提升。综合来看，2019上半年百亿以上房企拿地金额增速均超10%，其中100-200亿房企同比增长18.8%，增长最为迅速，企业加速补仓；对比来看，百亿以上房企拿地面积同比均有所下滑，主要是百亿以上房企更加集中在热点一二线城市拿地。从拿地金额与销售的比值来看，2019上半年房企拿地节奏有所提升，其中千亿以上企业拿地金额占销售额比重为26.8%，冲百亿企业补仓意愿强烈，拿地金额占销售额比重达35.7%。图：2019年上半年50亿企业各阵营拿地情况26,房企拿地金额上升，拿地面积下降。2019年上半年，代表房企拿地金额7771.2亿元，同比增长13.4%，拿地面积15926.0万平方米，同比下降13.2%，拿地成本同比上涨23.3%。,拿地整体情况：金额与成本上涨，加强一二线城市布局,图：2019年上半年20家代表房企拿地总金额、面积和成本情况,图：2019年上半年20家代表房企各等级城市拿地布局情况,58.6%,32.0%,-18.5%,60%40%20%0%-20%-40%,80%,40003000200010000,5000,一线城市2018年1-6月拿地金额,二线城市2019年1-6月拿地金额,三四线城市拿地金额同比上升/下降,一二线城市土地成交市场回温，三四线布局力度下调。2019年上半年，20家代表房企拿地金额同比上涨主要是由于一二线城市土地交易增多所致。其中二线城市拿地金额同比上升32.0%；一线城市拿地金额同比增长58.6%，拿地金额占比为10.2%，较同期增加2.9个百分点。三四线城市推地节奏有所放缓，土地市场降温明显；三四线城市拿地金额同比下降18.5%。,28,土储规模：土地储备合理，可供未来4.1年的销售,房企加快拿地节奏，未来可售资源充足，土储规模保持在合理范围。从土地储备看，截至2019年6月底，代表房企土地储备均值为6904.9万平方米，上半年新增土储聚焦热点一二线城市加大拿地力度。以2018年房企销售面积为基准来看，代表房企现有的土地储备可供企业未来4.1年的销售；其中金茂、绿城、恒大与金地的土储可覆盖未来5年以上的销售，企业土地储备充足。图：截至2019年6月底代表房企可售土地储备情况,5.5,4.4,3.6,12.4,1.5,3.2,2.6,3.9,3.6,5.0,3.3,3.0,8.0,3.5,2.2,2.4,1.0,0.0,6.04.02.0,14.012.010.08.0,0,15000100005000,35000300002500020000,土地储备（万平方米）,可售年份,资金状况：融资规模保持高位，降杠杆取得成效, 2019年上半年房企融资规模持续保持高位。截至2019年5月底，全国房地产开发到位资金为66689亿元，同比增长7.6%。从融资成本来看，成本整体下降，其中信用债较去年同期下降约0.8个百分点，ABS融资成本下降，海外债成本上升约2个百分点。从融资渠道来看，依然以银行贷款为主，融资渠道多元，5月后融资渠道阶段性收紧。银保监会5月份发布关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知，整治房地产领域融资乱象；近期银保监会还开展了约谈警示信托企业，发改委规范海外发债用途，预计下半年将持续收紧。,2019年上半年房企融资变化情况, 2019年一季度，房地产行业负债水平整体呈下降趋势。2019年第一季度末沪深上市房企资产负债率下降至65.97%，降低3.06个百分点。在降杠杆、稳预期的大环境下，房企坚持稳健的财务政策和风险控制措施，强化销售回款，降负债取得一定成效，但随着偿债高峰的到来，房企债务问题依然不容小觑，企业在注重规模增长的同时，应提高自有资金使用效率，实现高质量发展。图：2015-2019年一季度沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率,65.97%49.51%,73.03%68.93%59.31%53.68%,74.09%68.42%57.80%50.77%,74.35%68.38%60.18%52.46%,75.16%69.03%56.70%50.32%,50%45%,80%75%70%65%60%55%,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年一季度,沪深上市资产负债率大陆在港上市资产负债率,沪深上市有效负债率大陆在港上市有效负债率,30,算法层数据层,因子分析土地数据,聚类分析房产数据,AHP层次分析购房者数据,随机森林人口数据,图像识别资源数据,OD分析经济数据,核密度分析规划数据,场景层,板块分析聚焦价值板块完善拓展时序,城市研究发现潜力城市优化城市布局,地块研判量化地块价值辅助投资拓展,工具层,报告工具,模型工具,可视化工具,2019年，土地市场量减价升，市场节奏和城市区域板块的,判断在房企拿地过程中愈发重要，因此通过工具分析，将有效提升,企业的拿地策略精准度，如CREIS中指地主产品，帮助企业精准把握城市轮动周期，辅助寻找和决策优质地块，为企业未来,规模增长提供有力支撑。,未来房企土地投资必然是以大数据为决策支撑，才能踩准市场节奏，精准选择城市及地块，,为未来高质量增长奠定基础。,城市建议：工具提升投拓科学性、精准性，高质量拿地奠定业绩基础图：CREIS中指地主工具,32,谢 谢！,