2019上海房地产临港自贸区研究报告.pptx

2019上海房地产临港自贸区研究报告,2019年8月9日,房地产,目录一、临港自贸区新政解读（1）临港新片区方案出台，限购政策放松（2）明确特殊经济功能区目标（3）定位改革开放先行实验区（4）现代滨海及战略产业示范区（5）交通便利性提升，配套持续升级（6）临港限购放松综合点评二、临港自贸区置业指南（1）临港新城土地市场情况（2）新盘区域标识（3）新盘数据汇总2,3,房地产,一、临港自贸区新政解读,房地产,临港新片区方案出台，限购政策放松,1、总体方案出炉,1234,人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，为满足社保缴纳年限的未婚非本市户籍人才解除了购房限制。对于非本市户籍人才购房资格，购房需要缴纳个税/社保年限由5年缩短为3年。这是2016年上海非本市户籍家庭5年限购措施的首次松动。,2019年8月6日，国务院印发中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案。下图标红区域为临港自贸新片区，共119.5平方公里。, 限购政策放松 ,房地产,发展目标：特殊经济功能区,2、未来发展远景如何？,建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升。,建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区（定位参考深圳），形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球化的重要载体。, 支持新片区以投资自由，推进贸易自由化便利化。 以风险防控为底线，全面提升风险防范水平和安全监管水平。,发挥开放型制度体系优势，强化开放型经济集聚功能（改革力度升级）。5,房地产,区域定位：改革开放先行试验区,临港距市中心直线距离约56公里，作为上海2035规划中为5个重点发展的新城中心之一，发展力度及人口导入能力强，被定义为“我国新一轮改革开放的先行试验区”。作为上海建设具有全球影响力的科技创新的主要承载区，打造成世界级先进制造产业集群为支撑的“国际智慧城”、以及产业、生态、海洋深度融合的“滨海未来城”。,3、临港区域如何定位？,重要节点人民广场陆家嘴张江龙阳路浦东国际机场虹桥机场,直线距离（km）565340502765,自驾时间（min）7060455733756,房地产,整体规划：现代滨海及战略产业示范区,临港新城明确了“产城融合、城以港兴”，内部产业功能分布清晰、世界级旅游项目落户、国内外知名院校云集、自然环境优美、交通路网便捷、依托“一城、一带、一中心”的发展轨迹，同时突出滨海、生态与创新特色。至2020年，初步建成国家型工业化示范产业基地、战略性新兴产业示范区和现代化滨海城市。,4、临港整体如何规划？,80万,50万,2035年规划人口2020年规划人口当前人口,135万,定位：独立辅城人口规划：到2020年达80万，2035年达135万发展战略：瞄准科技创新，成为上海科创的旗帜双持政策：人才落户及公寓向“精准化”迈进工作重点：“一城一带一中心”7,房地产,交通配套：便利性提升，配套持续升级,5、交通及配套如何升级？地铁16号线在临港新城设有3站，公路S2，G1501直达市中心及机场，公交线路链接学校和产业园区。S3高速公路正在建设。丰富的文旅资源：极地海洋公园，天文馆等。丰富的教育资源：8所高校建设分校区，4所中学，2所小学。全国首个无人系统综合示范区：特斯拉、梅赛德斯、上海汽车等国内外龙头高端装备企业落位临港，科创产业集聚。国家赋予临港新片区更大的自主发展，自主改革和自主创新管理权限，授权新片区管理机构自主开展贴近市场的创新业务。8,房地产,点评：临港限购放松，整体影响有限,限购放松实为人才新政，短期提高临港购房热度：临港限购放松，主要为进一步落实自贸区规划，吸引人才到临港片区工作，该政策仅限于自贸区临港新片区，并非全市放松；短期来看，有望提升临港当地的购房需求，加速该区域的去化程度。上海楼市调控基调未变，改革升级意义更大：限购放松仅对自贸区受益较大，而自2016年930政策以来，上海房地产市场的调控政策一直严格落实中央的方针，并未有放松迹象，楼市调控的方向性未变。自贸区改革升级显示出政府推进改革和持续开放的坚定决心，有利于形成国际贸易的接轨。投资建议：临港新片区距上海市中心达75公里，过去多年发展速度低于预期。当前临港新片区的住房均价相对其他各郊区新城处于较低的位置，此次限购放松叠加改革政策的持续跟进，有望在一定程度上提振当地的房地产市场，但对整体上海楼市影响有限，不必过度解读。9,6、限购放松，影响几何？,10,房地产,二、临港自贸区置业指南,11,房地产,2013-2018年临港宅地成交价格及溢价率,临港新城土地和住宅市场概况2013-2018年临港宅地量价情况,2015-2019年临港新城一手房市场供求情况,土地市场：2013年以来，临港共成交30幅住宅用地，总面积209万方，成交面积136.7万方。新房市场：从供应面积及成交面积的角度来看，近2年临港市场总体供大于求。价格：宅地成交价格冲高回落，溢价率逐年下滑至0%。,260-380万,房地产,临港新盘汇总,200-300万保利玲珑200-300万,临港首府（别墅）470-900万,宏兆锦庭160-280万,陆家嘴滴水,230-380万,绿城诚园,160-250万中建锦绣,海上风华260-460万,待定,东宸源著万科金域（别墅）,瑞和上海,125-220万,保利玲玥150-250万,凤凰城天悦,160-250万,区域三,注：区域一优于区域二，区域二优于区域三12,区域二,区域一,房地产,楼盘名称,地段,总价（万） 均价（元/平米） 面积（平米）,户型,开盘日期,陆家嘴滴水涟岸宏兆锦庭东宸源著海上风华（叠墅）临港首府（别墅）万科金域澜湾鹭语墅（复式洋房）中建锦绣熙岸保利玲珑公馆凤凰城天悦瑞和上海印象保利玲玥公馆绿地上海诚园,区域一区域一区域一区域一区域一区域一区域二区域二区域三区域三区域三区域三,230-380160-280260-380260-460470-900预计260-420200-320200-290160-250125-220150-250160-250,2850033000298003300027500预计30000245002500019000180002100019000,88-12750-8277-12090-120193-31190-13585-12078-10985-11574-10178-10988-118,2-3居1-2居2-4居3居3-5居3-4居3-4居3-4居3居2-4居3-4居3居,2018.12.12019.3.12019.3.82019.3.142019.4.23即将开盘2019.3.82019.5.112019.5.72019.6.22019.6.42019.6.26,2019年新盘汇总及测评,注：区域一优于区域二，区域二优于区域三13,谢谢观看,THANK YOU,