房地产行业2020年度投资策略:业绩为王,潜心耕耘.pdf

返回 相关 举报
房地产行业2020年度投资策略:业绩为王,潜心耕耘.pdf_第1页
第1页 / 共54页
房地产行业2020年度投资策略:业绩为王,潜心耕耘.pdf_第2页
第2页 / 共54页
房地产行业2020年度投资策略:业绩为王,潜心耕耘.pdf_第3页
第3页 / 共54页
房地产行业2020年度投资策略:业绩为王,潜心耕耘.pdf_第4页
第4页 / 共54页
亲,该文档总共54页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述
请务必阅读正文后的声明及说明 Table_MainInfo Table_Title 证券研究报告 / 行业深度报告 房地产行业 2020年 度 投资策略 :业绩为王,潜心耕耘 报告摘要: Table_Summary 展望 2020 年,一二线和强三线城市,“因城施策”的政策调整,触发需求端释放,预计 2020年全年商品房销售面积降幅不会超过 5%。全年房价不会下跌,保持稳定。 2019 年 1-10 月的房地产开发投资仍保持 10%以上的高增长,与 18 年完全靠土地购臵费拉动不同, 19年施工面积的增长带动建安 投资 的增长对房地产投资 增长起到较强的支撑作用,土地购臵费的拉动作用 将会 逐步减弱 ,有望在 20 年年中见底 。 19 年全年新开工面积有望保持在 8%以上的高位增长, 支撑 20 年施工面积的增速维持在高位, 同时未来 2 年是竣工大年,建安投资有望迎来高增, 明年 房地产投资增速 仍有 韧性。 下半年以来房地产的资金收紧主要集中在企业端,绝非是一刀切的监管,核心是监管房企融资用途的合规性。在上半年房地产信托高速增长之后,下半年以来对房地产信托进行了更严格的监管,防范相关金融风险的积聚 。 未来房地产的资金监管,核心仍是“堵偏门,开正门”,个人和企业合理的资金需求仍 将会得到支持和满足。 目前 板块的 绝对估值和相对估值均处于历史底部区间,即使 短期内无政策利好带动估值中枢 上行,亦无下行压力。 头部 房企经营层面灵活改变以应对资金压力, 信用风险不大,优秀公司 业绩增长 的 确定性带来配臵价值。 随着开发业务增速降低,商业和物业板块在房企业务构成中的比例和战略地位将逐渐提升, 在其中长期潜心耕耘者有望取得行业领先地位。在流动性宽松周期中,布局一二线城市核心区域的商业地产公司凭借其收益的确定性和现金流的稳定性往往能取得超额收益。物管板块, 我们认为物业公司在管面积增长确定性的逻辑将进一步得到确 认 , 科技赋能 带来经营效率提升, 社区增值服务延续快速增长 ,行业的 政策环境 有望更加 友好,物业费提价难度下降 。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:华夏幸福、金地集团、 招商蛇口、 保利地产和万科 A;建议关注二线 高增长 房企:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城; 持续看好 核心布局区域商业公司:金融街,大悦城;以及 龙头物管公司 : 碧桂园服务、中航善达; 风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019E 2020E 2021E 2019E 2020E 2021E 大悦城 6.90 0.69 0.78 0.94 10.1 8.9 7.4 买入 - 华夏幸福 27.45 4.94 6.07 7.76 5.6 4.6 3.6 买入 中航善达 22.23 0.46 0.65 0.91 31.0 22.0 15.8 买入 金地集团 11.69 2.44 2.86 3.25 4.8 4.1 3.6 买入 Table_Invest 优于大势 上次评级: 优于大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 - 1 2 %- 4 %4%12%20%2018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/10房地产 沪深300Table_Trend 涨跌幅( %) 1M 3M 12M 绝对收益 -5.75% 0.42% 2.15% 相对收益 -4.25% -4.53% -17.42% Table_IndustryMarket 行业数据 成分股数量(只) 168 总市值(亿) 23725 流通市值(亿) 20862 市盈率(倍) 10.12 市净率(倍) 1.72 成分股总营收(亿) 23230 成分股总净利润(亿) 2061 成分股资产负债率( %) 79.06 Table_Report 相关报告 2019 年 1-10 月房地产数据点评:销售增速年内首次转正,开工回暖竣工持续改善 2019-11-15 东北证券房地产周报 :南京出台人才新政,马鞍山限定房价跌幅 2019-11-11 东北证券房地产周报 :海南取消落户限制,基金持仓持续回落 2019-10-28 Table_Author 证券分析师:张云凯 执业证书编号: S0550519080009 研究助理:沈路遥 执业证书编号: S0550118070032 联系人:吴胤翔 执业证书编号: S0550119080063 021-20363213 wuyxnesc /房地产 发布时间: 2019-11-19 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 54 Table_PageTop 行业深度报告 目 录 1. 2020 年地产销售判断:销售仍将承压,平稳下行 . 7 1.1. 2019 年房地产销售韧性十足 .7 1.2. 城市分化, 2020 年仍将持续 .8 1.3. 库存位臵仍不高 .9 1.4. 房价涨幅得到控制, 2020 年稳定是核心 . 11 1.5. 行政调控政策继续 “因城施策 ” .12 1.6. 棚改仍对三四线销售起到托底作用 .13 2. 2020 年地产投资判断:房地产投资增速下台阶,但不会失速 . 14 2.1. 施工面积的高位增长将支撑房地产投资稳增 .14 2.2. 2020 年新开工、竣工剪刀差反转 .15 2.3. 土地市场的冷与热 .15 3. 2020 年地产资金面判断:堵偏门,开正门 . 17 3.1. 下半年融资政策边际收紧 .17 3.2. 龙头房企调整策略应对融资收紧 .19 4. 子板块投资价值分析之物业板块:花开堪折直须折 . 20 4.1. 板块表现复盘 .21 4.2. 增长确定性依旧是明年的主旋律 .22 4.2.1. 龙头市占率加速提升 . 22 4.2.2. 增长确定性,利润无承压 . 23 4.3. 市场化拓展发力明显,收并购将迎来又一个丰年 .25 4.4. 政策环境保持友善,行业正迈向真正的市场化 .27 4.5. 多元业态,多元业务,开枝散叶,静待成果 .28 4.5.1. 非住宅业态重视程度明显提升 . 28 4.5.2. 增值服务收入贡献上升,有望保持高速增长 . 31 5. 子板块投资价值分析之商业板块:当前时点关注商业地产的四大理由 33 5.1. 增量开发逐步见顶,向自持商业转型是房企的一致选择 .33 5.2. 利率下行环境下资本化率下行,存量物业重估值提升 .37 5.3. 过往流动性宽松周 期中,商业地产股大概率有超额收益表现 .40 5.4. 外资跑马圈地,商业核心资产抢夺正当时 .41 6. 投资建议: 20 年业绩增长确定,关注物业和商业的长期价值 . 42 6.1. 低估值 +高股息 +强业绩确定性,板块投资价值凸显 .42 6.1.1. 板块估值处于历史低位 . 42 6.1.2. 货币政策保持稳健中性基调 . 44 6.1.3. 板块股息率水平可观 . 44 6.2. 物业板块投资建议 .45 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 54 Table_PageTop 行业深度报告 6.3. 商业板块投资建议 .46 6.4. 标的推荐 .47 6.4.1. 华夏幸福 . 47 6.4.2. 金地集团 . 47 6.4.3. 金融街 . 48 6.4.4. 大悦城 . 49 6.4.5. 碧桂园服务 . 50 6.4.6. 中航善达(招商积余) . 51 请务必阅读正文后的声明及说明 4 / 54 Table_PageTop 行业深度报告 图目录 图 1:季度商品房销售面积增速 . 7 图 2:住宅销售面积及价格增速 . 7 图 3:单月销售面积及百城住宅价 格指数 . 7 图 4:房价预期上涨比例 . 7 图 5: 70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比 . 8 图 6: 30 大中城市商品房当月成交面积 . 8 图 7:一、二、三线城市当月成交占比 . 8 图 8:商品住宅狭义去化周期 . 9 图 9:商品住宅广义去化周期 . 9 图 10:住宅年净新增面积 . 10 图 11:商品房狭义去化周期 . 10 图 12:商品房广义去化周期 . 10 图 13:商品房年净新增面积 .11 图 14: 70 城一手住宅价格同比 .11 图 15: 70 城二手住宅价格同比 .11 图 16:国房景气指数与商品房销售面积累计增速 . 12 图 17:土地出让金及同比增速 . 13 图 18:月度棚改专项债及 PSL 新增 . 13 图 19: PSL 单月新增及余额 . 13 图 20: PSL 和棚改专项债同比变化 . 14 图 21:房地产开发投资累计同比 . 14 图 22:剔除土地购臵费后的地产投资及施工同比 . 14 图 23:房地产开发投资额及新开工面积 . 15 图 24:新开工与竣工季度同比 . 15 图 25:土地成交价款累计及单月同比 . 16 图 26:土地购臵面积累计及单月同比 . 16 图 27:百城住宅成交楼面积及溢价率 . 16 图 28:百城住宅及全国土地成交季度同比 . 16 图 29:百城住宅用地成交建面及总价 . 17 图 30:单季新增房地产信托及同比增速 . 17 图 31:投向房地产的资金信托及占比 . 17 图 32:房地产到位资金来源构成 . 18 图 33:首套房、二套房房贷平均利率 . 19 图 34: 个人按揭贷款及累计同比 . 19 图 35:季度房地产到位资金国内贷款、自筹资金、个人按揭同比 . 19 图 36:重点公司近期与上半年拿地力度对比 . 20 图 37:物业板块、恒生综指走势对比 . 21 图 38:碧桂园服务、雅生活服务 PE(TTM)走势 . 21 图 39:碧桂园服务雅生活服务 PS(TTM)走势 . 21 图 40:碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务股价走势 . 22 图 41:百强物管公司管理规模与份额变化 . 22 图 42: top10 物管公司集中度 . 22 请务必阅读正文后的声明及说明 5 / 54 Table_PageTop 行业深度报告 图 43:重点物管公司合同面积 /在管面积变化 . 23 图 44:房屋累计竣工面积及同比 . 25 图 45:房屋累计施工面积及同比 . 25 图 46:东急不动产不动产全周期服务示意图 . 29 图 47:长沙滨江文化园 . 30 图 48:天津周大福金融中心 . 30 图 49:碧桂园服务与开源市政府签约 . 31 图 50:保利物业与辽宁省东港市孤山镇签约 . 31 图 51:龙头物管公司业主增值服务占比 . 33 图 52:龙头物管公司业主增值服务占比 . 33 图 53:全国商品房销售金额变动情况 . 34 图 54:全国商品房销售面积变动情况 . 34 图 55:城市人均住宅面积变动情况 . 34 图 56:城镇化率变动情况 . 34 图 59:美国城市化率变动情况 . 35 图 60:美国人 口增速情况 . 35 图 61:香港人口增速情况 . 35 图 62:香港私人楼宇落成面积变化情况 . 35 图 63:存款类金融机构存款准备金率变动情 况 . 39 图 64: 1 年期 MLF 利率变动情况 . 39 图 65:中债 10 年期国债收益率变动情况( %) . 39 图 66:产业债信用利差中位数变动 情况( BP) . 39 图 67: 2008 年以来货币环境变动情况 . 41 图 68:年初以来各板块涨幅对比 . 43 图 69:申万房地产板块历史绝对 PE 和相对 PE 波动水平 . 43 图 70:申万房地产板块历史绝对 PB 和相对 PB 波动水平 . 44 图 71: M2 同比增速与申万房地产板块绝对 PE 走势比较 . 44 图 72:重点房企历年股息率对比 .
展开阅读全文
相关资源
相关搜索
资源标签

copyright@ 2017-2022 报告吧 版权所有
经营许可证编号:宁ICP备17002310号 | 增值电信业务经营许可证编号:宁B2-20200018  | 宁公网安备64010602000642