房地产行业2020年上半年投资策略报告：估值跌至历史大底基本面理想投资价值凸显.pdf

本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性， 建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 请务必阅读末页声明。 房地产 行业 推荐 （ 维持 ） 估值跌至历史大底 基本面理想 投资价值凸显 风险评级： 中 风险 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 2019 年 12 月 05 日 分析师：何敏仪 SAC 执业证书编号： S0340513040001 电话： 0769-23320072 邮箱： hmydgzq 行业指数 走势 资料来源：东莞证券研究所， Wind 相关报告 整体观点 ： 我们认为， 2019年房地产市场整体销售量将维持历史高位，同时超年初预期维持正增长；在贸易摩擦及经济下行压力下，房地产稳经济作用更为突出；行业资金面及政策面最困难时期应该已经过去，来年维持稳定预期较大。同时从当前来看，需求端保持良好，将带来房地产市场大概率的平稳增长（量、价、开发等方面）。行业系统性风险较低。 从上市房企层面看，年内整体结算业绩维持理想增速；过去两年的销售大年，并且出现房价的明显上涨，今年进入结算期将带来全年靓丽的结算业绩。从部分一二线龙头房企销售增速及已售未结可以看出，未来一两年业绩锁定性极 高；同时股息率也具备较好的吸引力，投资价值凸显。板块在 2019年整体走势偏弱，跑输大盘；行业当前整体估值水平也跌至历史大底，具备较好的安全边际。 另一方面，我国资产市场对外开放加速，中长线资金配置权益类资产比例逐步提升，对 A股整体将带来增量资金。海外资金及长线资金增加，将对投资者结构带来改变， 市场投资风格趋向更理性成熟可以预见。未来更多资金偏向于业绩持续稳定增长，并且安全边际高、投资价值突出的蓝筹个股值得期待，风格切换将提振板块个股整体估值水平。 我们看好 2020年上半年房地产板块个股的投资机会。选股思路上，建议配置 1）国企改革背景下出现经营及业绩持续改善提升的优质国企标的。其具备资源及融资优势，国企改革带来提效增利，做强做优值得期待。2）经营能力良好规模较大，在市场竞争中剩者为王，销售及市场占有率持续提升，并且估值及股息率极具吸引力的个股。 建议重点关注 保利地产（ 600048）、大悦城（ 000031）、城建发展（ 600266）、华发股份（ 600325）、招商蛇口（ 001979）、金融街（ 000402）、万科 A（ 000002）、华夏幸福（ 600340）、金地集团（ 600383）、荣盛发展（ 002146）等。 风险提示。 经济下行、房地产销售回落超预期 。 行业报告 行业研究 证券研究报告 重点公司 盈 利预测及投资 评级（ 2019/12/4） 股票名称 股价 （元） EPS（元） PE 评级 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 保利地产 14.96 1.59 1.98 2.45 9.4 7.6 6.1 推荐 华夏幸福 27.76 3.79 5.13 6.95 7.3 5.4 4.0 推荐 金地集团 12.42 1.79 2.1 2.47 6.9 5.9 5.0 推荐 华发股份 7.13 1.08 1.28 1.51 6.6 5.6 4.7 推荐 大悦城 6.91 0.35 0.68 0.78 19.7 10.2 8.9 推荐 资料来源：东莞证券研究所、 Wind 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 2 请务必阅读末页声明。 目 录 1. 销售增速探底回升 行业基本面相对良好 . 4 1.1 全年销售预计维持正增长 超年初预期 . 4 1.2 行业整体库存进一 步下降 . 5 1.3 房价升势趋缓 调控高压担忧下降 . 5 1.4 土地市场相对平稳 溢价率保持低位 . 6 2. 房地产稳经济作用稳固 行业平稳健康发展最符合需求 . 8 3. 资金面 保持合理充裕 利好行业需求及发展 . 10 3.1 全球新一轮流动性释放开启 . 10 3.2 贸易摩擦及经济下行带来适度宽松货币的需求 . 10 3.3 开发资金来源及社会信贷状况保持良好 . 12 4.“房住不炒”、“三稳 ”及“因城施策”将成政策主基调 . 14 5. 上市房企基本面靓丽 . 15 5.1 销售数据下半年开始好转 四季度值得期待 . 15 5.2 盈利能力改善 业绩锁定性高 . 16 5.3 龙头房企市占率加速提升 有利于估值向上修复 . 18 6. 估值便宜走势落后 具备修复需求及弹性 . 19 7. 总结与投资建议 . 21 8. 风险提示 . 21 插图目录 图 1： 全国商品房累计销售面积 . 4 图 2： 全国商品房累计销售额 . 4 图 3： 全国商品房单月销售面积 . 4 图 4： 全国商品房单月销售额 . 4 图 5： 商品房待售面积变化情况 . 5 图 6： 百城房价环比上涨城市个数变化 . 5 图 7： 70 大中城市房价同环比变化 . 6 图 8： 一二三线城市房价同环比变化 . 6 图 9： 全国土地累计购置面积同比 . 6 图 10： 全国土地累计成交价款同比 . 6 图 11： 100 大中城市单月成交规划建面 . 7 图 12： 100 大中城市单月成交土地总价 . 7 图 13： 100 大中城市单月成交楼面均价 . 7 图 14： 100 大中城市单月成交土地溢价率 . 7 图 15： 房地产开发投资增速 . 8 图 16： 固定资产投资增速 . 8 图 17： 制造业、基建投资增速 . 8 图 18： 全国房屋施工面积增长 . 9 图 19： 全国房屋新开工面积增长 . 9 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 3 请务必阅读末页声明。 图 20： 全国房屋竣工面积增长 . 9 图 21： M0、 M1、 M2 增速变化 . 11 图 22： SHIBOR 利率变化 . 12 图 23： 全国首套房贷平均利率变化 . 12 图 24： 全国二套房贷平均利率变化 . 12 图 25： 房地产开发资金来源同比增长 . 12 图 26： 社融规模累计同比增长 . 13 图 27： 社融存量规模累计同比增长 . 13 图 28： 金融机构新增居民人民币中长期贷款同比增长 . 14 图 29： 上市房企营收增长 . 16 图 30： 上市房企营业利润、归属净利润增长 . 16 图 31： 销售毛利率、净利润率变化 . 16 图 32： 总资产净利率、净资产收益率变化 . 16 图 33： 行业销售商品收到现金占当期营收比例 . 17 图 34： 龙头房企代表销售增速与行业对比 . 18 图 35： 龙头房企代表市占率变化 . 18 图 36： 百强房企市占率变化 . 18 图 37： 板块年内累计涨跌幅 % . 19 图 38： 行业板块整体估值对比 . 19 图 39： SW 房地产板块历史估值变动情况 . 20 表格目录 表 1： 央行年内降准统计 . 10 表 2： 央行年内持续下调基础性利率水平 .11 表 3： 一二线房企代表年内销售增长情况 . 15 表 4： 一二线房企预收账款占上年结算比例 . 17 表 5： 重点房企股息率统计 . 20 表 6： 重点公司盈利预测及投资评 级（ 2019/12/4） . 22 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 4 请务必阅读末页声明。 1. 销售增速探底回升 行业基本面相对良好 1.1 全年销售预计维持正增长 超年初预期 2019 年前 10 月 全国商品房销售面积合计 13.3 亿平方米，其中住宅销售面积 11.7 亿平方米，同比分别上升 0.1%和上升 1.5%。 2019 年初以来商品房累计销售面积同比增速持续负增长，为近四年销售增长最差水平，但整体销售降幅相对较小，并且下半年开始降幅持续收窄。四季度开始累计销售面积增速转负为正，令人满意。 1 10 月全国商品房销售额合计 12.44 万亿，商品住宅销售额合计 10.89 万亿，同比则分别上升 7.3%和上升 10.8%，下半年开始累计销售增幅也持续回升，其中住宅累计销售额增速达双位数，景气度相对良好。 图 1： 全国商品房累计销售面积 图 2： 全国商品房累计销售额 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 单月情况看， 10 月全国商品房销售面积 1.4 亿平米，同比上升 1.94%；全国商品住宅销售面积 1.24 亿平米，同比上升 4.43%。销售额方面， 10 月全国商品房销售额为 1.2 万亿，同比上升 9.71%；商品住宅销售额 1.14 万亿 ，同比增长 14.62%，涨幅达到年内高位。 图 3： 全国商品房 单月 销售面积 图 4： 全国商品房 单月 销售额 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 5 请务必阅读末页声明。 楼市整体景气度相对良好，年末开发商继续积极推盘回流现金提升销量意愿充足，预期全年楼市整体销售维持正增长，绝对量也再创历史新高，超出年初预期。 1.2 行业整体库存进一步下降 截至 10 月末，全国商品房待售面积为 4.9 亿平米，其中商品住宅待售面积为 2.2 亿平米，同比分别下降 6.6%和下降 12.9%，降幅虽然持续有所收窄，但降幅绝对值仍较高，并且库存进一步明显下降。经历过去几年房地产销售大年，行业整体库存去化理想可售下降明显，整体待售面积相对当前单月销售水平来测算，去化周期非常短。 库存水平维持低位，对于开发投资增速及房价走势有较强的支撑作用。 图 5： 商品房待售面积变化 情况 数据来源： wind资讯 ，东莞证券研究所 1.3 房价升势趋缓 调控高压担忧下降 房价走势方面，根据百城住宅价格指数观察， 10 月百城住宅价格环比上升 0.15%，同比上升 3.23%。其中 10 月房价环比上升城市 62 个， 6 个城市房价持平； 32 个城市房价出现环比下降；房价上涨城市个数有所回落。 图 6： 百城房价环比上涨城市个数变化 数据来源： wind资讯 ，东莞证券研究所 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 6 请务必阅读末页声明。 70 大中城市新建商品住宅价格指数观测， 10 月份新建商品住宅价格指数同比上升 8%，涨幅持续回落。环比方面， 10 月 70 大中城市新建商品住宅价格指数环比上升 0.5%，环比涨幅也维持年内低位。年内房价同环比涨幅呈现下降趋势，房价增幅放缓，将有利于降低政策调控的担忧。 细分看，一线城市新建商品住宅价格 10 月末同比上升 4.7%，涨幅较前几个月有所扩大，达到年内高位；二线城市整体涨幅为 8.7%，涨幅呈现持续回落趋势；三线城市涨幅为7.7%，涨幅也持续下降。环比方面， 10 月份一线城市房价环比上升 0.1%，涨幅回落明显；二线城市房价环比上升 0.5%，三线城市环比上涨 0.3%，涨幅均持续回落。 房价整体维持平稳，上涨势头有所放缓。一方面由于开发商以价换量，另外部分城市限价备案情况影响。房价维持平稳，涨幅降低将减少对调控高压再次开启的担忧。 图 7： 70大中城市房价同环比变化 图 8： 一二三线城市房价同环比变化 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 1.4 土地市场相对平稳 溢价率保持低位 2019 年前 10 月 全国土地购置面积累计为 1.83 亿平方米，同比下降 16.3%； 2019 年以来土地成交大幅回落，但下半年开始跌幅有所收窄，趋势延续。前 10 月全国土地成交价款累计为 9921 亿，与去年同期相比成交价款下降 15.2%，降幅也持续明显收窄，但整体降幅仍较大。这与 2018 年整体基数较高也有一定关系。 图 9： 全国土地累计购置面积同比 图 10： 全国土地累计成交价款同比 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 7 请务必阅读末页声明。 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 从 100 个大中城市土地成交情况观察， 10 月份单月成交的土地规划建筑面积为 9799 万平米，同比下降 15.32%。年初单月成交土地规划建面出现大幅下降，随后二季度开始回升；三季度单月同比增速再次明显下降。 10 月成交土地总价为 2517 亿，同比增长 -1.55%，增幅较上月回落。而土地成交楼面均价为 2569 元 /平米，同比涨幅为 16.25%，涨幅较上月回落，也处于年内较低涨幅水平。10月末成交土地溢价率则为 6.47%，溢价率持续收窄。 图 11： 100大中城市单月成交规划建面 图 12： 100大中城市单月成交土地总价 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 图 13： 100大中城市单月成交 楼面均价 图 14： 100大中城市单月成交土地 溢价率 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 整体看，土地市场成交量有所回落，一方面由于 2018 年整体成交较高提升基数；另一方面也与上半年整体销售回落以及下半年以来行业融资规 管从严有关，开发商拿地保持谨慎理性，更多集中于房地产销售情况较好的城市，同时资金更多布局于施工建设，从而导致拿地同比出现回落。但从降幅持续收窄，溢价率保持低位等来看，土地市场相对平稳，低溢价率也降低政策打压的可能性。 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 8 请务必阅读末页声明。 截止 10 月末，商品房累计销售面积及销售金额同比增幅均实现正增长，楼市整体景气度相对良好。预计年末开发商积极推盘回流现金及冲击销量意愿仍较强，全年销售增幅有望进一步提升。整体销售情况良好，超年初预期。 同时行业库存保持低水平，房价上涨势头放缓；开发商出于资金规 管加严以及保障开发资金补充库存，拿地相对理性谨慎，带来土地市场溢价率维持低水平。整体看，楼市基本面相对理想，系统性风险及超预期的政策打压可能性低。 2. 房地产稳经济作用稳固 行业平稳健康发展最符合需求 2019年前 10 月，全国房地产开发投资完成额累计达 10.96万亿元，累计同比增速为 10.3%；年内开发投资增速虽然持续下降，但仍高于 2018 年年末 0.8 个百分点，也达到近 4 年半以来增速高位。全国住宅开发投资完成额则为 8.06 万亿元，累计同比增幅为 14.6%，增幅也较上年末上升 1.2 个百分点，为 2014 年中以来高 位。 2019 年年初房地产开发投资增速大幅上升，达到近四年高位；虽然随后持续小幅回落，但增速仍维持在高水平位置。并且绝对值大幅高于固定资产投资增速、基建投资增速及制造业投资增速等，房地产稳经济作用凸显。 图 15： 房地产开发投资增速 数据来源： wind资讯 ，东莞证券研究所 图 16： 固定资产投资增速 图 17： 制造业、基建投资增速 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 9 请务必阅读末页声明。 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 一方面，由于 2018 年下半年开始去杠杆力度放缓，开发商融资渠道逐步放宽，另外 2018年积极拿地后进入开工期，同时资金到位保证施工进度，积极补充库存等，也带动开发投资增速维持高位。 前 10 个月全国房屋施工面积累计 85.48 亿平米，其中住宅施工面积累计 59.88 亿平米，累计同比分别上升 9%和上升 10.4%，累计施工面积同比增幅延续向上趋势，达到 2015年以来的高位。新开工方面，前 10 月房屋新开工累计 18.56 亿平米，同比增长 10%；住宅新开工面积 13.69 亿平米，同比增长 10.5%；增速维持在较高水平，并且年底增速明显提升，达到双位数。前 10 月房屋及住宅竣工面积分别为 5.4 亿平米及 3.8 亿平米，同比均下跌 5.5%，降幅持续收窄，但仍延续 2017 年末以来负增长态势。 图 18： 全国房屋施工面积增长 图 19： 全国房屋新开工面积增长 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源： Wind资讯，东莞证券研究所 图 20： 全国房屋竣工面积增长 房地产行业 2020 年 上 半年投资策略报告 10 请务必阅读末页声明。 数据来源： wind资讯 ，东莞证券研究所 同时，房地产行业具备整体体量巨大，能带动上下游众多产业，拉动经济增长直接及间接作用明显；对比当前部分行业销售及生产数据不振，房地产行业景气度相对理想，其稳经济作用更为突出。在经济下行压力较大背景下，同时短期难以找到相应体量的可替代行业，保持房地产市场平稳健康发展是最符合社会广泛利益的选择。 3. 资金面保持合理充裕 利好行业需求及发展 3.1 全球新一轮流动性释放开启 2019 年以来面对经济增长放缓，全球多国央行相继下调本国利率水平，流动性转向宽松。 7月末美联储宣布降息 25个基点，为 10年内第一次降息，巴西随即宣布降息 50个基点，香港金管局也随后宣布降息。年内全球主要降息国家及地区包括新西兰、加纳、埃及、吉尔吉斯斯坦、格鲁吉亚、牙买加、巴拉圭、尼日利亚、哈萨克斯坦、乌克兰、阿塞拜疆、马来西亚、菲律宾、智利、俄罗斯、韩国、印尼、南非、土耳其、美国、巴西、泰国、印度、香港、澳洲、欧洲、冰岛、白俄罗斯等。其中部分国家年内降息不止一次，利率也创出近几年的低位。同时，包括我国在内也有多国 持续下调存款准备金率。 3.2 贸易摩擦及经济下行带来适度宽松货币的需求 面对贸易摩擦及经济下行的压力，以及全球流动性释放开启的状况，我国央行 2018 年进行了四次定向降准，今年年内也数次下调存款准备金率，释放流动性提振经济。 表 1： 央行年内降准统计 宣布日期 内容 1 月 4 日 全面降准 。 央行宣布，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行决定 下调金融机构存款准备金率 1 个百分点 ， 其中 2019年 1 月 15 日和 1 月 25 日分别下调 0.5 个百分点 。