房地产行业2020年中报总结.pdf

请务必阅读正文后的 重要 声明部分 Table_IndustryInfo 2020 年 09 月 10 日 强于大市 (维持 )证券研究报告 行业研究 房地产 房地产行业 2020 年 中报总结 三条红线 托 底估值 ， 特色房企 表现 占优 投资要点 西南证券研究发展中心 Table_Author 分析师：胡华如 执业证号： S1250517060001 电话： 0755-23900571 邮箱： hhrswsc Table_QuotePic 行业 相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础 数据 Table_BaseData 股票家数 129 行业总市值（亿元） 23,122.58 流通市值（亿元） 22,265.68 行业市盈率 TTM 9.34 沪深 300 市盈率 TTM 14.6 相关 研究 Table_Report 1. 房地产行业例评：消费股及科技股调整，平衡风格纵深演绎 (2020-09-06) 2. 房地产行业例评：央行 345 新规或促进行业并购整合 (2020-08-30) 3. 房地产行业例评：创业板新规落地，市场风格或更为均衡 (2020-08-24) 4. 房地产行业例评：市场平衡风格确立，地产关注度提升 (2020-08-17) 5. 房地产行业例评：公募 REITs 指引落地，产业链投资方兴未艾 (2020-08-09) 6. 房地产行业例评：深圳扩容预期走强，阿里易居共建交易平台 (2020-08-02) Table_Summary 板块营收 微弱 提升， 业绩表现 结构性分化。 2020H1 申万地产板块实现营业收入 9789 亿元，同比增长 2.7%，较 2019 年全年增速降低 18.9pp；归母净利润达 847 亿元 ， 同比下降 19.6%，较 2019 年全年增速下降 35.5pp。 房企出现结构性分化 ， 2020H1 核心 特色房企营收增速 为 8.1%， 其他房企则 为 下滑 6.8%；2020H1 核心 特色房企归母净利润增速为 下滑 9.8%，其他房企则大幅下滑30.3%。 2020H1 核心特色房企和其他房企的加权平均净利率 分别为 12.6%和9.7%， 分别下滑 1.1pp 和 1.8pp； 2020H1 核心特色房企净负债率为 88%， 而其他房企则为 103%；现金短债比 方面 核心特色房企和其他房企则分别为 1.1和 0.8，核心特色房企凭借其 多种优势，疫情影响下表现出更强的 韧性 。 销售持续恢复， TOP10-20 集中度提升 明显 。 Top20 房企销售韧性强 ， 业绩恢复较快 。 2020H1 在 疫情影响下 ， Top20 房企表现出较强的韧性 ， 销售额同比仅 下降 1.0%， 而 Top10 房企的销售额增速为 -3.2%， Top100 房企销售额增速为 -2.7%。 行业集中度仍在快速提升， 2020 上半年 Top10、 Top20、 Top30、Top50 和 Top100 房企市占率分别为 35%、 50%、 59%、 72%和 86%。 2020年上半年末，核心特色房企总土储合计为 22.1 亿方， 与 2019 年末 基本持平 。 物管行业业绩亮眼，盈利能力持续走高 。 2020H1 物业板块 实现 营收 合计 390亿元，同比大幅增长 32%；归母净利润 合计 达 53 亿元 ， 同比 大幅 增长 49%，业绩亮眼。板块盈利能力持续提升， 2020H1 物管板块加权平均毛利率为26.2%， 较 2019 年 提升 0.9pp；加权平均净利率为 14.1%， 较 2019 年 提升1.8pp。 2020H1 物管 板块 加权平均费用率达 8.5%， 较 2019 年 下降 1.6pp。2020H1 核心物管公司开始全面走向市场化运营，第三方项目面积占比由 2016年的 18%持续提升至 2020H1 的 44%。 投资建议： 三条红线托底板块估值， 市场平衡风格 有望纵深推进，地产 关注三条投资主线 ： 1） 稳健龙头型 A 股推荐万科 A、金地集团 、保利地产 、绿地控股等， H 股推荐世茂房地产、融创中国 、 碧桂园 等； 2）区域 特色 类： A 股 推荐天健集团、 南山控股， H 股推荐佳兆业、龙光集团、 宝龙地产 、中国金茂、旭辉控股 等； 3）物业商管类： A 股推荐招商积余、新 大正， H 股推荐保利物业、碧桂园服务 ，建议关注 永升生活、 新城悦、蓝光嘉宝等。 风险提示： 新冠肺炎疫情 二次 爆发风险 、 销售回款风险 、复工 竣工风险 。 重点公司盈利预测与评级 Table_Finance 代码 名称 当前 价格 投资 评级 EPS（元） PE 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 000002 万 科 28.46 买入 3.47 4.00 4.45 8.20 7.12 6.40 600048 保利地产 16.77 买入 2.35 2.64 3.22 7.14 6.35 5.21 600383 金地集团 15.00 买入 2.23 2.48 2.61 6.73 6.05 5.75 000961 中南建设 9.46 持有 1.12 1.92 2.23 8.48 4.93 4.24 002314 南山控股 4.05 买入 0.15 0.20 0.28 27.00 20.25 14.46 数据来源： 聚源数据 ， 西南证券 -11%-5%2%9%16%23%19/9 19/11 20/1 20/3 20/5 20/7 20/9房地产 沪深 300 房地产行业 2020 年中报总结 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 目 录 1 营收逆势提升，房企结构分化 . 1 1.1 板块营收微增，可结算资源充沛 . 2 1.2 盈利能力有所下滑，特色房企费用控制能力强 . 3 1.3 偿债能力有所 下滑，特色房企优势显著 . 4 2 销售增速有所趋缓，行业集中度持续提升 . 6 2.1 行业集中度进一步提升， Top20 房企更具发展韧性 . 6 2.2 核心 公司土地储备微降，房企分化明显 . 7 3 物管行业高速发展，疫情助推业绩提升 . 8 3.1 物管公司营收利润双升，疫情彰显价值 . 8 3.2 核心物管公司管理规模提升，逐步走向全面市场化 . 9 4 风险提示 . 9 房地产行业 2020 年中报总结 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 图 目 录 图 1： 2016-2020H1 申万地产板块营业收入表现 . 2 图 2： 2016-2020H1 申万地产板块归母净利润表现 . 2 图 3： 2016-2020H1 不同房企营业收入增速对比 . 2 图 4： 2016-2020H1 不同房企归母净利润增速对比 . 2 图 5： 2016-2020H1 申万地产板块公司预收账款表现 . 3 图 6： 2016-2020H1 年各类公司预收账款与收入比 . 3 图 7： 2016-2020H1 申万地产板块加权平均毛利率 /净利率 . 3 图 8： 2016-2020H1 申万地产板块整体三线费用率 . 3 图 9： 2016-2020H1 不同房企加权平均净利率对比 . 4 图 10： 2016-2020H1 不同房企加权平均费用率对比 . 4 图 11： 2016-2020H1 申万地产板块有息负债规模 . 4 图 12： 2016-2020H1 申万地产板块剔除预收的资产负债率 . 4 图 13： 2016-2020H1 申万地产板块的净负债率 . 5 图 14： 2016-2020H1 申万地产板块的现金短债比 . 5 图 15： 2016-2020H1 不同房企的净负债率 . 5 图 16： 2016-2020H1 不同房企的现金短债比 . 5 图 17： 2016-2020H1 年全国商品住宅销售金额 . 6 图 18： 2016-2020H1 年全国商品住宅销售面积 . 6 图 19： 2020H1 TOP20 房企全年销售金额及同比增速 . 7 图 20： 2020-2020H1 核心房企土地储备 . 7 图 21： 2020H1 核心公司总土地储备 . 7 图 22： 2016-2020H1 物业板块营业收入 . 8 图 23： 2016-2020H1 物业板块归母净利润 . 8 图 24： 2016-2020H1 物业板块加权毛利率 /净利率 . 8 图 25： 2016-2020H1 物业板块加权费用率 . 8 图 26： 2016-2020H1 核心物管企业在管面积 . 9 图 27： 2016-2020H1 核心物管企业合同管理面积 . 9 图 28： 2016-2020H1 核心物管企业在管面积 . 9 图 29： 2016-2020H1 核心物管企业合同管理面积 . 9 表 目 录 表 1：特色房企范围及其特色业务 . 1 表 2： 2020 年上半年销售金额前 30 强房企（单位：亿元） . 6 房地产行业 2020 年中报总结 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 1 1 营收逆势提升 ， 房企结构分化 上市房企 2020 年半年报 已 披露完毕，我们对申万房地产板块以及内房股核心公司进行研究，为更好的进行对比分析，我们将地产相关公司分为 2 类： 1） 特色房企 即 A 股和港股中具有特色业务的代表性房企，共计 28 家； 2） 其他房企 ，共计 110 家 。我们认为未来具有特色业务 加持 的房企将更加具有竞争力。 表 1：特色房企范围及其特色业务 代码 公司名称 特色业务 000002.SZ 万科 A 物业、物流、商业、公寓等 600048.SH 保利地产 物业等 001979.SZ 招商蛇口 产城等 600606.SH 绿地控股 基建、贸易、金融等 601155.SH 新城控股 商业等 600383.SH 金地集团 商业、金融等 600340.SH 华夏幸福 产城等 000069.SZ 华侨城 A 文旅等 000656.SZ 金科股份 物业等 000961.SZ 中南建设 基建等 002146.SZ 荣盛发展 康养、产城等 000031.SZ 大悦城 商业等 600466.SH 蓝光发展 物业等 002244.SZ 滨江集团 物业等 002314.SZ 南山控股 物流等 1109.HK 华润置地 商业等 0960.HK 龙湖集团 商业、公寓等 0688.HK 中国海外发展 物业、商办商业等 3333.HK 中国恒大 康养、汽车等 2007.HK 碧桂园 物业、机器人等 1918.HK 融创中国 物业、文旅等 0813.HK 世茂集团 物业、酒店、商业等 3380.HK 龙光集团 城市更新等 0817.HK 中国金茂 城市运营等 0884.HK 旭辉控股集团 物业、公寓等 3383.HK 雅居乐集团 物业等 1238.HK 宝龙地产 商业等 1638.HK 佳兆业集团 城市更新 等 数据来源：西南证券整理 房地产行业 2020 年中报总结 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 2 1.1 板块营收微增，可结算资源充沛 板块营业收入 微增 ， 净利润有所下滑，业绩结构性分化 。 2020H1 申万地产板块 122 家公司合计实现营业收入 9789 亿元，同比增长 2.7%，受疫情影响，板块营收 增速 出现较大幅度下降，较 2019 年全年增速降低 18.9pp； 2020H1 申万地产板块归母净利润达 847 亿元 ，同比大幅下降 19.6%，较 2019 年全年增速下降 35.5pp。从结构上看 ,特色典型房企业绩较其他房企更有韧性， 2020H1 特色房企营收增速达 8.1%， 逆势大幅提升 ， 但其他房企则下滑6.8%； 2020H1 特色房企归母净利润增速为 下滑 9.8%， 在疫情中彰显韧性， 而 其他房企则大幅下滑 30.3%。 图 1： 2016-2020H1 申万地产 板块 营业收入 表现 图 2： 2016-2020H1 申万地产 板块归母净利润 表现 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 图 3： 2016-2020H1 不同房企营业收入增速对比 图 4： 2016-2020H1 不同房企归母净利润增速对比 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 板块预收账款规模 增长明显 ， 未来业绩确定性进一步提升 。 2020H1 申万地产板块预收账款总额达 3.3 万亿元 ， 同比增长 8.7%， 增 速依旧维持高位， 但相较 2019 年下滑 9.1pp。预收账款 /营收比值则由 2019 年的 1.22 进一步提升至 2020H1 的 1.31， 行业未来业绩 锁 定性进一步提升 （ 为增加数据可比性， 2020H1 比值为 2020 年中预收款 /2019 年营收 ）。 房地产行业 2020 年中报总结 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 3 图 5： 2016-2020H1 申万地产板块公司预收账款 表现 图 6： 2016-2020H1 年各类公司预收账款 与收入比 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 1.2 盈利能力有所下滑， 特色房企 费用控制能力强 板块整体 盈利水平下滑，费用率有所增长 。 2020H1 申万地产板块按营收 加权平均毛利率为 28.7%， 受 限价及土地溢价率抬升影响 ， 有 一定 程度 下滑 ， 较 2019 年下降 了 2.9pp。2020H1 申万地产板块按营收 加权平均 净利率 为 10.5%， 较 2019 年下降 了 1.9pp。 行业板块盈利能力下滑，费用率提升也是重要原因之一， 2020H1 申万地产板块 按营收 加权平均 费用率达 10.6%， 较 2019 年提升 了 1.1pp。 图 7： 2016-2020H1 申万地产板块加权平均毛利率 /净利率 图 8： 2016-2020H1 申万地产板块 整体三线 费用率 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 核心特色房企净利率更显韧性，费用控制能力强 。 2020H1 核心特色房企和其他房企的加权平均毛利率分别为 27.5%和 31.1%，相较 2019年均有所下滑 ， 分别下滑 了 2.4pp和 1.5pp； 2020H1 核心特色房企和其他房企的加权平均净利率则分别为 12.6%和 9.7， 分别下滑 1.1pp和 1.8pp， 核心特色房企显示出更强的业绩韧性 。 从费用率来看 ， 核心特色房企则表现出更强的费用控制能力 ， 2020H1 核心特色房企和其他房企的费用率分别为 9.0%和 14.3%，其他房企费用率受疫情影响，大幅提升 1.8pp， 核心特色房企则仅增加 0.5pp。 房地产行业 2020 年中报总结 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 4 图 9： 2016-2020H1 不同房企加权平均净利率对比 图 10： 2016-2020H1 不同房企加权平均费用率对比 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 1.3 偿债能力有所下滑，特色房企优势显著 板块加权平均净负债率略有提升，现金短债比有所下降 。 2020H1 申万地产板块 有息 负债规模达 36778 亿元 ， 增长 9%，负债规模有所提升； 2016-2020H1 申万地产板块加权平均净负债率维持在 80-90%之间， 2020年中板块 平均 净负债率达 91%， 较 2019年末增加 6.8pp，剔除预收的资产负债率较 2019 年末增长 2.2pp，此外，现金短债比由 2019 年的 1.06 降至1.00， 板块整体偿债能力有所下滑 ， 负债压力 略有 增加 。 图 11： 2016-2020H1 申万地产板块有息负债规模 图 12： 2016-2020H1 申万地产板块剔除预收的资产负债率 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 房地产行业 2020 年中报总结 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 5 图 13： 2016-2020H1 申万地产板块的净负债率 图 14： 2016-2020H1 申万地产板块的现金短债比 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 核心特色房企偿债能力优势凸显 。 分结构来看， 2020H1核心特色房企净负债率为 88%，而其他房企则为 103%；现金短债比上核心特色房企和其他房企则分别为 1.09 和 0.82,，核心特色房企凭借其业务、规模和品牌等多种优势，偿债能力大幅领先板块平均水平及其他房企。 图 15： 2016-2020H1 不同房企的净负债率 图 16： 2016-2020H1 不同房企的现金短债比 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 房地产行业 2020 年中报总结 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 6 2 销售增速有所趋缓， 行业集中度持续提升 2.1 行业集中度进一步提升， Top20 房企更具发展韧性 行业销售整体 下行，销售金额和销售面积均略有下降 。 2020 上半年由于疫情影响，全国商品 住宅 销售面积 6.1 亿方，同比下降 7.7%，较 2019 增速下降 18.0pp，商品 住宅 销售额 6.0 万亿元，同比下降 2.8%，较 2019 增速下降 4.3pp。 图 17： 2016-2020H1 年全国商品 住宅 销售金额 图 18： 2016-2020H1 年全国商品 住宅 销售面积 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 行业集中度仍在快速提升。 从克而瑞公布的百强房企销售 数据统计来看， 2020 上半年TOP10、 TOP20、 TOP30、 TOP50 和 TOP100 房企市占率分别为 35%、 50%、 59%、 72%和 86%，行业集中度持续快速提升， Top20 房企销售占比过半。 TOP10-20 房企销售韧性强 ， 业绩恢复较快 。 2020H1 疫情影响下 ， 不同级别的房企销售额均出现下滑 ， 其中 Top20 房企表现出较强的韧性 ， 销售额仅同比下降 1.0%， 而 Top10房企的销售额增速为 -3.2%， Top100 房企销售额增速为 -2.7%。 表 2： 2020 年上半年销售金额前 30 强房企（单位：亿元） 企业简称 2020H1 销售额 企业简称 2020H1 销售额 碧桂园 3723.1 世茂集团 1028.7 中国恒大 3487.9 中国金茂 1016.0 万科地产 3180.0 金地集团 970.0 保利发展 2168.0 新城控股 900.0 融创中国 1947.0 阳光城 830.0 中海地产 1694.5 金科集团 819.6 绿地控股 1350.0 中南置地 807.2 龙湖集团 1111.0 旭辉集团 677.0 华润置地 1108.0 中梁控股 672.7 招商蛇口 1106.8 绿城中国 1028.7 碧桂园 3723.1 世茂集团 1016.0 中国恒大 3487.9 中国金茂 970.0 房地产行业 2020 年中报总结 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 7 企业简称 2020H1 销售额 企业简称 2020H1 销售额 万科地产 3180.0 金地集团 900.0 保利发展 2168.0 新城控股 830.0 融创中国 1947.0 阳光城 819.6 数据来源： Wind，克而瑞， 西南证券整理 2020H1多家 TOP20房企 逆势增长， 销售增速亮眼。 2020H1绿城中国销售 额 673亿元，同比增长 35.8%； 中国金茂销售额达 1029 亿元 ，同比增长 31.1%； 中国恒大销售额达 3488亿元 ， 销售增速达 23.4%；金地集团销售额达 1016 亿元 ， 销售增速达 18.7%。 图 19： 2020H1 TOP20 房企全年销售金额及同比增速 数据来源： 克 而 瑞， 西南证券 整理 2.2 核心公司土地储备微降，房企分化明显 2020 年上半年末，核心特色房企总土储合计为 22.1 亿方， 与 2019 年末 基本持平 。其中， 碧桂园 2020H1 末总土储约 2.6 亿平 ； 恒大 2020H1 末总土储约为 2.4 亿方；融创中国2020H1 末总土地储备为 2.5 亿方；万科 2020H1 末土地储备为 1.6 亿方；保利地产 2020H1末土地储备为 2.1 亿方。 图 20： 2020-2020H1 核心房企土地储备 图 21： 2020H1 核心公司总土地储备 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理（全口径土储）