物流地产研究：巨头入局，物流地产行业进入发展新阶段.pdf

1 报告编码19RI0216 房地产行业 物流地产研究巨头入局， 物流地产行业进入发展新阶段 报告摘要 消费研究团队 物流地产是指物流地产企业选择合适的地点，投资 建设优质而完善的物流设施，再将此物流设施租给 有物流业务需求的客户，并由物流地产企业提供相 关物业管理服务的物流活动。按照功能和服务对象 的不同，物流地产可分为四大类：城市配送类物流 地产、进出口类物流地产、工业区类物流地产和交 通枢纽类物流地产。近五年，中国仓储业固定资产 投资额从 2013 年的 4,235.7 亿元增长到 2017 年的 6,855.8 亿元，年复合增长率达到了 12.8%。 热点一：物流地产自动化、信息化程度提升 热点二：行业新入局者持续增多 热点三：行业向中小城市发展 物流行业作为劳动密集型行业，随着中国劳动力的不断 减少，越来越多的企业开始注重技术应用和物流装备升 级，努力提升物流信息化、自动化水平，减少对人工的 依赖。信息化、自动化更高的物流地产既能有效解决物 流行业面临的人工短缺和成本上升的问题，也能提升物 流效率，是行业发展大势所趋。 近几年， 零售企业、 金融机构也开始涉足物流地产领域， 成为行业的新生力量。 例如平安不动产 2014 年收购了成 都新地空港物流园，正式进入物流地产领域，并迅速成 长。 传统零售企业东百集团也在 2016 年确立了重点发展 物流仓储业务的目标， 并在 2017 年实现了物流仓储营业 收入 457.03 万元，毛利率 55.62%。未来，随着物流地产 行业的进一步发展，将吸引更多参与者进入行业之中。 虽然一线城市的租金收益率依旧稳定，但行业的投资机 会将会出现中小城市，类似于哈尔滨、唐山的城市，物 流地产出租率高的城市。 饱和市场的城市不具投资价值。 如今人口众多的二线城市中物流地产市场已基本饱和， 企业如果再进入此类城市中投资，势必是无法竞争过市 场中已有的企业。行业的投资机会只会出现在物流地产 的需求还没有完全得到满足的下一档城市中。 曾亮 邮箱： csleadleo分析师 行业走势图 相关热点报告 房地产系列概览2019 年 中国文化地产行业概览 房地产系列概览2019 年 产业园开发运营模式概览 房地产系列概览2019 年 中国互联网房地产经纪行业 概览 头豹研究院 | 房地产系列概览 400-072-5588 2 报告编号19RI0216 目录 1 方法论 . 5 1.1 研究方法 . 5 1.2 名词解释 . 6 2 中国物流地产行业市场综述 . 7 2.1 物流地产的定义与分类 . 7 2.2 中国物流地产行业的市场规模 . 8 2.3 中国物流地产行业发展历程 . 9 2.4 中国物流地产产业链分析 . 10 2.4.1 上游分析 . 11 2.4.2 中游分析 . 13 2.4.3 下游分析 . 15 3 中国物流地产驱动及制约因素 . 15 3.1 驱动因素 . 1 5 3.1.1 居民收入提升，电子商务蓬勃发展 . 15 3.1.2 零售业持续发展，推动物流地产进步 . 17 3.1.3 市场前景广阔，资本大量涌入 . 18 3.2 制约因素 . 1 8 3.2.1 土地供应紧张，拿地难度日益提升 . 18 3.2.2 投资回收周期长，盈利模式单一 . 20 3.2.3 中国经济增速放缓，发展存在不稳定因素 . 21 4 中国物流地产行业政策及监管分析 . 22 3 报告编号19RI0216 5 中国物流地产行业市场趋势 . 23 5.1 物流地产自动化、信息化程度提升 . 23 5.2 行业新入局者持续增多 . 24 5.3 行业向中小城市发展 . 25 6 中国物流地产行业竞争格局 . 26 6.1 竞争格局分析 . 26 6.2 物流地产企业分析 . 30 6.2.1 京东物流 . 30 6.2.2 万纬物流 . 32 6.2.3 新地物流 . 34 4 报告编号19RI0216 图表目录 图 2-1 中国仓储业固定资产投资额，2013-2022 预测 . 9 图 2-2 中国物流地产行业发展历程 . 9 图 2-3 中国物流地产行业产业链 . 11 图 2-4 物流地产基金模式示意图 . 12 图 3-1 中国互联网购物规模，2014-2018 年 . 16 图 3-2 中国社会物流总费用，2014-2018 年 . 17 图 3-3 中国建设用地供应量与工矿仓储建设用地供应量，2013-2017 年 . 19 图 3-4 物流地产收入来源简介. 21 图 4-1 中国物流地产行业相关政策 . 23 图 5-1 中国 16-59 岁劳动年龄人口数量，2014-2018 年 . 24 图 6-1 重点地区知名物流地产企业布局情况. 28 5 报告编号19RI0216 1 方法论 1.1 研究方法 头豹研究院布局中国市场， 深入研究 10 大行业， 54 个垂直行业的市场变化， 已经积累 了近 50 万行业研究样本，完成近 10,000 多个独立的研究咨询项目。 研究院依托中国活跃的经济环境，地产，物流，电商，零售等领域着手，研究内容 覆盖整个行业的发展周期，伴随着行业中企业的创立，发展，扩张，到企业走向上 市及上市后的成熟期，研究院的各行业研究员探索和评估行业中多变的产业模式， 企业的商业模式和运营模式，以专业的视野解读行业的沿革。 研究院融合传统与新型的研究方法， 采用自主研发的算法， 结合行业交叉的大数据， 以多元化的调研方法， 挖掘定量数据背后的逻辑， 分析定性内容背后的观点， 客观 和真实地阐述行业的现状， 前瞻性地预测行业未来的发展趋势， 在研究院的每一份 研究报告中，完整地呈现行业的过去，现在和未来。 研究院秉承匠心研究， 砥砺前行的宗旨， 从战略的角度分析行业， 从执行的层面阅 读行业，为每一个行业的报告阅读者提供值得品鉴的研究报告。 头豹研究院本次研究于 2019 年 5 月完成。 6 报告编号19RI0216 1.2 名词解释 分拨中心：是集仓储、分拣、加工、理货、送货等多种职能于一体的物流据点。 前置仓：是指企业内部仓储物流系统中，离门店最近，最前置的物流仓储节点。 保税仓库： 是指用于存储应税货物的建筑物， 其中存储的货物可以暂时豁免关税。 通常用于 转口或免税店出售的商品会存放在保税仓库中。 工矿仓储用地： 建设用地类别之一， 具体包括工业用地： 工业生产及其相应附属设施用地； 采矿地： 采矿、 采石、 采砂场、 盐田、 砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地； 仓储用地： 用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。 三通一达：是四家快递公司的合称， “三通”指圆通速递、申通速递、中通速递， “一达”指 韵达快递。此四家公司均与淘宝有紧密合作，淘宝的快递业务主要由这四家快递公司负责。 现金流： 指某一特定时间内， 企业在进行经济活动中发生的现金和现金等价物流入和流出的 数量。 企业的偿债能力取决于其现金流， 有现金流问题的企业通常会立即倒闭。 现金流也代 表着企业当下运营的能力，有足够的现金的企业才能进行投资，扩展业务。 7 报告编号19RI0216 2 中国物流地产行业市场综述 2.1 物流地产的定义与分类 物流地产是指物流地产企业选择合适的地点， 投资建设优质而完善的物流设施， 再将此 物流设施租给有物流业务需求的客户，并由物流地产企业提供相关物业管理服务的物流活 动。 物流地产中的设施主要为物流仓库， 为下游客户提供物流仓储服务。 物流地产能够满足 下游客户的非核心业务外包需求，有利于系统地优化下游客户的物流业务。 按照功能和服务对象的不同，物流地产可分为四大类： 第一类是城市配送类物流地产。 城市配送类物流地产集中在人口密集的城市， 主要为一 线城市以及二线城市。 此类物流地产主要服务于第三方物流企业、 零售企业等， 这类企业在 城市周边租赁物流地产仓库用于货物的就近配送，提升配送效率，提高消费者的消费体验。 城市配送类物流地产是市场中数量最多的物流地产类型，数量占比超过 60%。 第二类是进出口类物流地产。 进出口类物流地产是进出口企业用作货物的周转仓库。 此 类物流地产主要位于港口附近， 根据港口的类型的不同， 进出口类物流地产可进一步分为海 港类型、 空港类型和陆港类型， 此外还可分为保税区仓库和非保税区仓库两种类型。 进出口 类物流地产的发展受国内进出口贸易影响较大，2018 年以来，受中美贸易战影响，部分地 区进出口类物流地产租金、出租率持续下滑。 第三类是工业区类物流地产。 工业区类物流地产主要位于工业较发达城市的工业聚居区 内，为工业企业提供仓储服务，主要客户有汽车制造企业、化工企业等。市场中工业区类物 流地产数量不多， 主要是因为大部分工业企业具有自己的仓库， 较少对外租赁专业的物流地 产仓库。 第四类是交通枢纽类物流地产。 此类物流地产主要位于区域性的中心城市， 是作为该区 8 报告编号19RI0216 域内的货物集散中心而存在。 例如武汉、 成都城市中的交通枢纽类物流地产是华中地区、 西 南地区的货物集散中心。 区域性城市中交通枢纽类物流地产数量众多， 一部分服务于物流企 业，作为物流企业的分拨中心；一部分服务于散户用于堆放农产品等低端货物。 此外， 市场中还存在冷藏库、 冷冻库等具有特殊用途的仓库， 但此类物流地产的规模相 对较小，市场占比低。 2.2 中国物流地产行业的市场规模 随着中国经济持续增长和互联网的不断发展，中国电子商务、零售、制造、物流等行业 逐渐兴盛，市场对仓储的需求持续上升，中国物流地产市场规模得以保持长期的快速增长。 同时，中国物流地产行业良好的发展前景吸引房地产、电商、零售、金融等行业中的资本和 企业进入，也进一步推动了行业的发展。近五年，中国仓储业固定资产投资额从 2013 年的 4,235.7 亿元增长到 2017 年的 6,855.8 亿元，年复合增长率达到了 12.8%。但中国仓储业 投资额的增长在 2015 年之后明显放缓， 其中 2017 年的仓储业投资额较 2016 年略有下降， 主要是因中国经济增长放缓以及工矿仓储用地供应日趋紧张所导致。 虽然行业增速在逐渐放缓， 但由于中国人均仓储面积远低于欧美等发达国家， 处于世界 低位，市场整体尚处于供不应求的状态，行业仍有较大的发展空间。头豹预测，随着中国经 济的不断发展，电商、零售、制造、物流等行业的持续进步，中国物流地产行业规模仍将保 持快速增长，预计到 2022 年中国仓储业投资额超过 7,200 亿元（见图 2-1） 。 9 报告编号19RI0216 图 2-1 中国仓储业固定资产投资额，2013-2022 预测 来源：国家统计局，头豹研究院编辑整理 2.3 中国物流地产行业发展历程 物流地产于 20 世纪 80 年代开始在欧美等发达国家中发展，在国外发展的较为成熟后 才进入中国。中国的物流地产行业兴起于电商行业之后，21 世纪初物流地产行业才正式起 步（见图 2-2） 。 图 2-2 中国物流地产行业发展历程 来源：头豹研究院编辑整理 2002 至 2005 年，物流地产行业处于起步阶段。中国电子商务行业自 1999 年诞生以 来，迅速成长，拉动了第三方物流企业的成长，市场中对专业的物流仓储、物流设施的需求 增多，催生了物流地产行业的形成。2002 年，中国真正意义上的物流地产诞生在电子商务 10 报告编号19RI0216 兴盛的东部沿海地区。2003 年，美国物流地产企业普洛斯进入中国，并在 2004 年正式成 立其第一个中国物流园。2005 年，丰树正式进入中国，中国物流地产行业正式起步。 2006 至 2015 年，物流地产行业处于高速增长阶段。随着中国市场的仓储需求快速增 长， 众多外资企业进入中国市场， 行业整体投资热度上升。 一些进入中国市场较早的外资物 流地产企业，如普洛斯、丰树等，在此阶段跑马圈地，实现了高速增长，其中普洛斯在此阶 段成长为行业龙头。同时，电子商务行业在推动物流地产发展上发挥出越来越重要的作用。 2006 年，圆通成为第一家接入淘宝的配送服务商，电子商务平台开始为物流企业发展提供 助力。 2007 年， 京东开始自建物流， 电商企业正式进军物流地产领域。 2013年5月28日， 阿里巴巴集团、联合银泰集团、富春控股、 “三通一达”等公司共同组建菜鸟网络，进一步 推动物流行业的升级。在此阶段，中国仓储业投资额从 2006 年 370.9 亿元增长到 2015 年 的 6620.2 亿元，十年增长了 17 倍。 2016 年至今，行业处于多元发展期。随着中国经济增速放缓以及工业用地指标收紧， 行业增速开始放缓， 但行业中的参与者仍在持续增多， 众多企业跨行进军物流地产， 中国物 流地产行业进入到多元化发展阶段。 在此阶段， 电商企业加大了在物流地产行业的投入； 传统的房地产企业因房地产市场的 降温，开始进军物流地产行业；零售企业、金融机构也开始涉足物流地产中，成为行业的市 场的新生力量。与此同时，在经济增长放缓的情况下，市场中一些小型项目、经营不善的项 目开始被持有者抛售，市场面临一轮调整。 2.4 中国物流地产产业链分析 中国物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方， 包括资金的提供方， 土地资源 提供方，建材、设备的供应商，金属、化工材料的供应商等。产业链中游环节主体是物流地 产企业，可分为四类：专业的物流地产企业、传统房地产企业、电商或物流企业、其他类型 11 报告编号19RI0216 企业。产业链下游是物流地产的客户，包括第三方物流企业、电商企业、制造业企业、零售 企业等（见图 2-3） 。 图 2-3 中国物流地产行业产业链 来源：头豹研究院编辑整理 2.4.1 上游分析 资金资源 物流地产具有重资产属性， 其开发建设需要投入大量资金， 且投资回收周期长， 物流地 产企业单纯依靠自有资金难以实现迅速扩张， 因此业内企业主要通过成立物流地产基金的方 式对外融资（见图 2-4） 。 地产基金模式下， 物流地产企业与其他投资者共同成立物流地产基金， 其中投资者只负 责提供资金， 物流地产企业在提供资金的基础上确保项目完成开发和运营。 物流地产基金成 立后， 物流地产公司的开发部门将从物流地产基金获得资金支持， 进行物流地产项目的开发 建设。 项目开发完成后， 开发部门会将项目移交给物流地产公司的物业管理部门运营。 物业 管理部门通过仓库租赁、物业管理等服务获取运营收入，最后将运营收入交给基金。 12 报告编号19RI0216 整个过程中，物流地产基金独立于物流地产企业，基金始终持有物流地产项目的产权。 项目开发完成后， 基金将项目租给物流地产企业进行运营， 获得持续的运营收入。 基金获得 收入后可以继续投资收购或者新建物流地产项目， 从而形成开发、 运营和收购的循环， 得以 实现快速扩张。 投资人既可以长期持有基金获取稳定的运营收益， 也可以通过基金退出机制 或者资产证券化的方式获取一次性高额收益。 物流地产基金帮助物流地产企业实现了轻资产运营， 解决了物流地产企业长期持有项目 引起的资金沉淀问题，提高了企业资金流转速度。同时，物流地产基金也为追求长期、稳定 收入的投资人提供了投资物流地产的渠道。 图 2-4 物流地产基金模式示意图 来源：头豹研究院编辑整理 此外， 部分业内企业采取了完全由自有资金主导的自持模式。 此模式下， 物流地产的产 权始终在物流地产企业手中，企业参与到项目的投资、开发、运营全过程。例如宝湾物流从 物流地产项目的资源获取、 规划设计、 再到具体的开发建设、 以及后期招租、 运营都有参与， 是典型的重资产运营方式。 自持模式需要占用企业较多资金， 给企业现金流带来压力， 限制 了企业的扩张速度。 土地资源 市场中物流地产企业获取土地获取的方式有两种， 一种是直接物流地产企业从政府手中 13 报告编号19RI0216 直接获取土地， 另一种是在二手市场中， 物流地产企业从已经获得土地的企业手中购买， 但 二手市场中的土地转让也需政府同意，土地资源获取受政府限制较大。 土地价格因地而异，具体受地段、交通、经济环境等因素影响。物流地产作为物流的重 要一环，主要是在交通便利、人口聚集的经济发达地区开发建设，但相比于商业地产、住宅 地产，物流地产的价值较低，其土地价格更低。例如在北京、上海等一线城市中，物流地产 的土地价格在 200 万-500 万元/亩之间，上海金山地区的物流地产的土地价格甚至可低至 100 万元/亩。 虽然物流地产的土地价格较低，但获取难度高。由于物流地产造价低，占地大，且产生 的税收也低于住宅地产、 商业地产， 因此政府更倾向于将土地用作其他用途。 通常在土地卖 不出去的情况下，政府才会考虑将土地用作物流地产。此外，行业发展至今，一线城市的土 地资源严重紧缺， 物流地产企业基本上通过二手市场获取土地资源， 增加了企业的土地获取 难度和成本。 其他资源 建材、 金属、 化工等资源是中国房地产开发的必不可少的资源， 中国房地产市场发展多 年， 其上游市场已较为成熟， 此类资源价格无太大波动， 因此物流地产的造价成本已较为固 定。例如单层仓库造价普遍在 2200 元/平米左右，具体价格还会受当地的土地条件，天气 条件等因素影响。双层库的建造成本在 2600 元/平米左右，其中坡道库在 2800 元/平米左 右，电梯库在 2500 元/平米左右，由于电梯库运货不便，相对较难出租。 2.4.2 中游分析 物流地产行业产业链中游环节参与主体是物流地产开发企业， 目前参与物流地产开发的 主体主要分四类：专业物流地产企业、传统房地产企业、电商和物流企业、其他类型企业。 14 报告编号19RI0216 不同的主体有着不同的发展方式与竞争优势。 专业的物流地产企业主要是普洛斯、安博、宇培等国外企业。此类企业拥有领先的 仓储设施技术、管理水平以及充足的资金，在进入中国市场后，复制其国外的成功 模式， 快速成长。 此类企业在中国物流地产行业的发展过程中起到了引领标杆作用。 传统房地产企业投身物流地产领域的有万科、绿地等。传统房地产企业的拿地能力 较强，土地储备丰富，规模庞大，资金实力雄厚。房地产企业在利用手中的工矿仓 储用地储备进行物流地产开发的同时， 还可以利用手头的资金大量收购物流地产企 业，并且积极向专业的物流地产企业学习，在行业中快速成长。 电商、物流企业进行物流地产开发的企业有京东、苏宁、菜鸟等。此类企业来自产 业链下游，有着源源不断的仓储需求，并对物流行业有着深刻的理解，对物流园区 的区位和价格也更为敏感。电商企业通过布局物流地产能够构建起“电商+物流” 的生态圈，覆盖客户购买到产品配送的全周期，提升其竞争力。 其他类型企业则是在某一领域方向有着较强优势， 依托其优势进军物流地产行业领 域。如金融机构平安不动产，零售企业东百集团等。随着其他类型的企业涌入，业 内诞生了民熙的金融物流园、环普的产业物流园等新模式的物流地产，在竞争激烈 的市场中开辟出了一条独特的道路。 在这四类主体中， 电商企业在近年来不断加大物流地产的建设力度， 但主要是自建仓储， 用于服务自身核心电商业务。 其他的企业则无物流需求， 建设物流地产用于服务于下游客户， 实现稳定的收益。 自建仓储需要占用企业较多资金， 且规模局限于企业核心业务规模， 发展 有限，未来将不会是行业主流。 15 报告编号19RI0216 2.4.3 下游分析 物流地产主要为 B 端客户提供仓储服务， 仓库的租金价格受地段， 仓库功能， 以及供需 关系的影响，例如双层库面积更大，冷藏冷冻仓库具有特殊功能，因而租金更高。物流地产 的主要客户包括电商企业、制造业企业、第三方物流企业、零售企业等。 第三方物流企业是物流地产最主要的客户。 仓库作为物流企业开展业务的基础， 是物流 企业必不可少的一部分， 由于物流地产投资大， 因此第三方物流企业基本上都采取租用的方 式。 当前中国物流行业发展迅速， 2018 年的物流业总收入已经达到 10.1 万亿元， 第三方物 流企业对物流地产的需求庞大。 中国电子商务的发展也离不开高效的物流支持， 高效的物流有助于电子商务渗透率的提 升和规模的增长， 电商企业对仓储有着源源不断的需求。 零售行业也随着电商行业发展而进 一步发展， 中国网络零售额如今已经突破了 7 万亿元。 同时， 互联网技术的进步和新零售模 式的出现使得零售行业进一步发展，零售企业对物流地产的需求持续增长。 此外， 仓储是制造业企业的刚性需求， 中国作为制造业大国， 对物流地产有着大量需求。 随着中国制造 2025 的推动，中国制造业将迈入新的台阶，市场对仓储的需求将持续提升。 3 中国物流地产驱动及制约因素 3.1 驱动因素 3.1.1 居民收入提升，电子商务蓬勃发展 进入 21 世纪以来，随着互联网的普及和中国居民收入的持续增长，中国电子商务行业 迅猛发展， 网络购物规模持续扩大。 截止到 2018 年底， 中国网络购物用户规模已经达到 6.1 亿人，中国网络购物规模在 2018 年达到了 7.5 万亿元，同比增长 22.0%（见图 3-1） ，中 国 16 报告编号19RI0216 网购交易额占社会零售总额的比例接近 20%。电子商务的蓬勃发展，促使包括食品饮料， 家居用品， 服装用品在内的各类消费品销量大增， 消费品企业对仓储的需求快速提升， 促进 了物流地产的发展。 图 3-1 中国互联网购物规模，2014-2018 年 来源：头豹研究院编辑整理 中国电子商务的蓬勃发展推动着中国物流行业的进步， 物流地产得以快速发展。 高效的 物流配送和现代化的物流设施才能保证消费者拥有良好的网购体验， 是电子商务行业进一步 成长和渗透的重要助力， 也是电商企业的核心竞争力之一。 随着电商行业的进一步发展， 电 商企业对物流设施的需求不断增多，要求不断提高。如今京东、苏宁、阿里巴巴等电商巨头 纷纷投身到物流地产行业之中， 通过自建定制化物流仓库的方式， 不断提升其电商平台的物 流效率。 专业的第三方物流企业也随着中国电子商务的兴盛而崛起。2018 年，中国社会物流总 费用达到 13.3 万亿元，近 5 年复合增长率为 5.8%（见图 3-2） ，2018 年中国快递业务量完 成 505 亿件，同比增长 25.8%，连续 5 年高居世界第一。中通、申通、圆通、韵达等物流 快递企业均因电商行业而快速崛起，如今已成为物流地产企业最主要的客户。 17 报告编号19RI0216 图 3-2 中国社会物流总费用，2014-2018 年 来源：中国物流与采购联合会、国家发改委，头豹研究院编辑整理 3.1.2 零售业持续发展，推动物流地产进步 仓储作为零售供应链的中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验 方面有着重要作用，因此零售业一直对物流地产有较多需求。随着消费升级和新零售概念 的兴起，零售行业进入了升级阶段，其产品、模式、技术上均得到了升级，零售业在原有 的仓储需求上，对物流地产其他方面的要求不断提高，推动着物流地产行业的进步。 产品方面，随着零售业步入升级，市场中零售产品的种类持续增多、品质不断提升， 其中跨境商品、生鲜产品等细分市场崛起，导致零售企业对保税仓库、冷库等物流地产需 求迅速增加；模式上，新零售模式的出现推动了零售企业线上线下的融合，传统的零售分 销体系被打破，消费者、消费品、消费场所三者之间的次序被打乱，行业的供应链得到重 构。产品的物流时间得到缩短，企业更加重视提前备货和仓储功能，零售企业对即时配送 愈发重视，推动了前置仓的需求增长；技术上，新零售业积极应用新技术，通过新技术赋 能，零售行业链条上各个环节的效率均能得到提升。其中物流作为供应链的重要环节，成 为技术赋能、智慧改造的重点，物流设施硬件的升级和智能仓储解决方案成为零售业升级 的重要组成部分。在零售业升级的驱动下，物流地产行业在产品种类、产品功能等方面得