2020年第四季度中国房地产市场报告.pdf

MARKETVIEW 商业地产租赁需求快速复苏，大宗 物业投资活动加快推进 2020年第四季度 写字楼 2020年第四季度 ， 全国写字楼租赁需求持续攀升 ， 下半年录得净 吸纳量 270万平方米 ， 同比增长 49%。 北京 、 上海和深圳需求复 苏领先全国 ， 其次为中西部区域的二线城市 。 随着需求的快速回 暖 ， 下半年租金跌幅显著收窄至 1.1%。 零售物业 受退租闭店情况的持续改善和新项目集中在年底开业的共同推动 ， 第四季度全国零售物业净吸纳量环比上涨 71%至 180万平方米 。 尽管 2020年购物中心首层租金同比下滑 2.5%， 但下半年跌幅显 著放缓 ， 第四季度仅微跌 0.1%。 仓储物流 全年总净吸纳量录得 413万平方米 ， 同比增长 68 ,同比增长 127 ， 为 2017年第四季度以来新高 。 第四季度全国整体新增供应和 净吸纳量均有增长 。 中西部和东北地区部分市场短期内仍面临供 应过剩的挑战 ， 业主采用灵活的租赁策略以优先推动去化 ， 致全 国平均租金环比微降 0.3 。 物业投资 受到新冠疫情的影响 ， 中国商业地产投资活动在 2020年被抑制 ， 市场情绪和交易活动已经于 2020年下半年逐步复苏 。 四季度大宗 交易额为人民币 558亿元 ， 环比增长 23 ， 已连续第二个季度录 得环比正增长 。 年度大宗交易成交额锁定在人民币 1,944亿元 ， 同比下降 28 。 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 CBRE Inc. 2021 | 1 季度指标速递 写字楼 季度环化 年度同比 租金 -0.5% -3.4% 空置率 0.4pp 1.6pp 零售物业 季度环化 年度同比 租金 -0.1% -2.5% 空置率 0 2.0pp 仓储物流 季度环化 年度同比 租金 -0.3% -1.4% 空置率 -0.5pp 2.0pp 物业投资 * 季度环化 年度同比 总金额 23.0% -28.0% 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四 季度 *成交金额包含 1000万美元以上的写字楼、零 售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商 业地产项目。 MARKETVIEW 中国经济强势复苏 得益于有效的疫情控制和常态化的防疫管控 ， 中 国经济自 2020年第二季度开始持续复苏 ， 全年 GDP增速录得 2.3%， 成为全球唯一实现经济增长 的主要经济体 。 制造业 、 固定资产投资 、 进出口 和社会消费品零售总额均已实现增长 。 尽管受到新冠疫情的负面冲击 ， 消费仍然是经济 稳定运行的压舱石 。 2020年最终消费率 1接近 55%， 高于过往十年 （ 2011-2019年 ） 平均的 53.4%， 并 且 2020年的最终消费支出占 GDP的比重高于资本 形成率 11.2个百分点 ， 为近年来的最高水平 。 星图数据公布的数据显示 ， 双十一期间 2实现销售 额 5249亿元 ， 同比增长 28%。 通过本次双十一 ， 各电商平台进一步落地全渠道 、 全场景的布局 ， 线上线下产品服务全面推进 ， 实现流量共享 ， 丰 富了消费场景与消费品类 。 货币政策方面 ， 在四季度保持市场流动性整体充 裕的前提下 ， 央行减慢了货币投放速度 ， 社会融 资总额 （ 存量 ） 同比增长率在 10月见顶后有所回 落 ， M2增速也自二季度以来放缓 。 从利率来看 ， 政策利率总体保持稳定 ， 一年期 LPR已 8个月未调 整 ， 市场资金成本将依然保持平稳 。 同时 ， 为进一步促进金融向支持实体经济倾斜 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 12月 31日 ， 中国 人民银行 、 银保监会发布 关于建立银行业金融 机构房地产贷款集中度管理制度的通知 ， 进一 步收紧对房地产行业的资金供给 。 随着疫情的影响消退 ， 财政政策将逐渐回到正轨 ， 财政赤字率将有所回落 。 经济持续复苏的情况下 ， 增值税 、 企业所得税等财政收入将逐步回升 。 在 2021年 ， 财政资金将可更多地投入到支持经济进 一步发展和 “十四五 ”时期重点建设项目中 。 世邦魏理仕预测 ， 中国经济将在 “双循环 ”的战略方 针下加快复苏 ， 2021年 GDP增速预计达 8.2%， 保 持全球领先 。 2 2020年第四季度，中国区 宏观经济 CBRE Inc. 2020 | 图表 1：季度国内生产总值 及同比增长率 数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 增长率指标 (y-o-y) 2020年 12月 (%) 2019年 12月 (%) 变化 (pp) 工业增加值 7.3 6.9 0.4 出口额 18.1 8.1 10 社会消费品零售 总额 4.6 8 -3.4 固定资产投资完 成额（累计） 2.9 5.4 -2.5 房地产开发投资 （累计） 7 9.9 -2.9 M2 10.1 8.7 1.4 社会融资总额 （存量） 13.3 10.7 2.6 图表 2：主要经济指标 指数指标 2020年12月 2019年12月 变化 采购经理指数 51.9 50.2 1.7 贷款市场报价利 率（ 1年期） 3.85% 4.15% -30 bp 贷款市场报价利 率（ 5年期） 4.65% 4.8% -15 bp 数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 注释 1：一个国家或地区在一定时期内（通常为 1年）的最终消 费（用于居民个人消费和社会消费的总额）占当年 GDP的比率 注释 2： 11月 1日至 11月 3日，以及 11月 11日 -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 201 8.1 201 8.2 201 8.3 201 8.4 201 9.1 201 9.2 201 9.3 201 9.4 202 0.1 202 0.2 202 0.3 202 0.4 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 中国季度 GDP (现价，亿元，左轴） 中国 GDP同比增长率（右轴） 人民币亿元 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 MARKETVIEW 空置率 1.6 百分点 第四季度同比 租金 -3.4% 第四季度同比 图表 3：全国写字楼新增供应、净吸纳量和空置率 3 写字楼 写字楼需求显著反弹 2020年上半年施工的搁置使得大部分新项目在 年底集中入市 ， 第四季度全国写字楼新增供应 录得 270万平方米 ， 为 2017年以来的单季最高值 。 同时 ， 写字楼租赁需求继续回升 ， 季内录得净 吸纳量 160万平方米；全年净吸纳总量录得 300 万平方米 ， 虽然较 2019年同比下降 17%， 但 2020年下半年录得 270万平方米 ， 同比增长 49%。 季内 ， 北京 、 上海和深圳需求回暖领先全国 ， 其次为中西部区域的二线城市 。 深圳 、 上海和 长沙录得全年城市净吸纳量的前三位 ， 而上海 和长沙更是实现年净吸纳量同比增长 。 第四季度 ， 全国空置率录得 23.7%， 环比上涨 0.4个百分点 ， 同比上涨 1.6个百分点 。 广州为全 国唯一空置率低于 10%的城市 ， 上海全市空置 率在第四季度录得 0.8个百分点的下降 。 受部分 华北 、 华西和华中二线城市的影响 ， 整体二线 空置率在年底升至 28.4%的较高位 。 科技业和金融业对需求的支撑力进一步加大 科技业和金融业在疫情中突显行业韧性并加 速增长 。 在过去 12个月内 ， 科技新媒体行业 在写字楼租赁需求中的占比较去年放大 7个 百分点至 32%；金融业和商务服务业占比分 别为 23%和 10%， 与去年相当 。 从租赁的选择区位上看 ， 制造业 、 运输物流 等成本敏感型租户加速去中心化 。 交通和配 套规划完善 、 楼宇品质高的新兴区域尤其受 到青睐 。 2020年 ， 有 85%的物流和交通运输 企业和 78% 的制造业企业将办公室搬至非核心 商务区 。 净吸纳量 87.7% 第四季度同比 图表 4：空置率和未来供应 2020年第四季度，中国区 CBRE Inc. 2021 | 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 200 400 600 800 1,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 万平方米 新增供应 净吸纳量 空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 50 100 150 200 250 300 350 深圳 上海 杭州 广州 武汉 成都 西安 重庆 北京 青岛 南京 长沙 沈阳 宁波 大连 苏州 无锡 天津 万平方米 未来供应（ 2021-2023年） 空置率 (Q4 2020) 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 MARKETVIEW 4 图表 6：写字楼租金指数 图表 5：不同行业租赁写字楼面积占比 注释：写字楼租赁成交包括新设、扩租、搬迁和升级。 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 金融机构仍倾向于在核心商务区集聚 ， 线上教育 成为 年核心区写字楼需求的黑马：该行业全 年可录得的 万平方米租赁成交中有一半选择核 心商务区 。 租金跌幅收窄 在疫情爆发和供应高峰的叠加影响下 ， 年全 国写字楼租金录得 的下调 。 业主采取更加灵 活的租赁策略和租金定价使得金融 、 专业服务等 租户的升级和扩租需求得以加速释放 。 受需求快速回暖的积极带动 ， 下半年租金跌幅显 著收窄至 ；其中 ， 第四季度仅下滑 。 一 些租赁热门区域的空置面积也已得到快速回填 ， 如北京中关村和金融街 、 上海世纪大道和前滩 、 成都东大街和金融城 ， 西安市中心和高新等 。 2020年第四季度，中国区 CBRE Inc. 2021 | 50 75 100 125 150 175 200 200 3 Q 1 200 4 Q 1 200 5 Q 1 200 6 Q 1 200 7 Q 1 200 8 Q 1 200 9 Q 1 201 0 Q 1 201 1 Q 1 201 2 Q 1 201 3 Q 1 201 4 Q 1 201 5 Q 1 201 6 Q 1 201 7 Q 1 201 8 Q 1 201 9 Q 1 202 0 Q 1 指数 Q1 200 3 = 100 全国 一线城市 二线城市 科技新媒 体 , 32.5% 金融业 , 22.8% 专业服务 业 , 10.3% 制造业 , 7.2% 房地产 , 7.1% 能源和公共 事业 , 3.7% 医药和生命科学 , 3.6% 其他 , 12.8% 注释：基于租金面价的可比租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 MARKETVIEW 客流恢复，销售额反弹 伴随着疫情受到良好的控制和社会经济活动回归正 常 ， 零售业各项指标在 年下半年得以迅速恢复 。 相关数据显示 ， 月 ， 全国主要一二三线城市商场 客流恢复至 年同期的 ， 同时消费者信心 指数重启上升趋势 。 月 ， 社会消费品零售总额同 比增长 ， 为疫情爆发后首次转正 ， 年最后 三个月社会消费品零售总额增速均保持在 以上 。 综合研判 ， 尽管境外输入性病例和本土小规模零星 病例仍有发生 ， 但基于良好的常态化疫情管控和中 国经济的持续增长 ， 消费市场有望加速复苏 ， 我们 预计 年社会消费品零售总额增速有望达到双位 数增长 。 四季度需求进一步增加，但在 2020年仍然相对疲软 四季度商户闭店情况继续减少 ， 国内外品牌扩店信 心显著加强 ， 同期多个购物中心在陆续开业 ， 促使 全国净吸纳量达 万平方米 ， 环比增长 。 与 此同时 ， 全国整体空置率同比上升 个百分点至 。 纵观全年 ， 受上半年负 万平方米净吸纳 量的拖累 ， 全年净吸纳量与 相比下降了 。 得益于多个新项目的按时开业 ， 成都 、 深圳和西安 的全年净吸纳量位列前三 。 老旧项目歇业改造使得 北京全年录得负 万平方米的净吸纳量 。 然而 ， 中国对疫情的良好管控和消费市场的快速回 暖使得国内外品牌扩店信心加强 ， 这将转化为年末 和 年零售物业租赁的需求动力 。 图表 8：空置率和未来供应 5 零售物业 图表 7：全国零售物业新增供应、净吸纳量和空置率 2020年第四季度，中国区 CBRE Inc. 2021 | 空置率 -2.7百分点 第四季度同比 租金 -1.8% 第四季度同比 净吸纳量 -45.6% 第四季度同比 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 万平方米 新增供应 净吸纳量 空置率 0% 3% 6% 9% 12% 15% 18% 21% 0 50 100 150 200 250 300 350 深圳 上海 成都 重庆 武汉 西安 北京 长沙 宁波 广州 南京 无锡 天津 沈阳 苏州 青岛 杭州 大连 万平方米 未来供应（ 2021-2023年） 空置率（ Q4 2020） 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 MARKETVIEW 全渠道运营能力强的品牌受追捧 疫情爆发后 ， 持续增强全渠道运营能力成为各类 品牌制定未来战略的共识 。 除了增设更多元的在 线购买端口外 ， 品牌还添加线上新品发布 、 直播 秀场 、 门店服务预约 、 积分共享等功能 ， 全方位 、 全时段地与消费者进行互联 。 实体门店在全渠道 运营中的作用不可或缺 ， 尤其是此次疫情中全渠 道零售商凭借线上 、 线下共赢的独特优势呈现出 更具韧性的销售增长和门店扩张速度 。 在 年投资于品牌实体店铺铺设的风险资本中 有 投向全渠道品牌 ， 这将推动这些品牌在未 来数年持续快速的线下拓店 。 分零售品类来看 ， 餐饮类投资主要集中在咖啡茶饮 ， 此类投资占 ， 其次为化妆品 （ ） 和体育用品 （ ） 。 这已在 年新开的门店数量中体现 ， 我们预计 这些零售品类将在 年进一步扩张 。 租金跌幅显著放缓 尽管 年全年购物中心首层平均租金下跌 ， 但分季度来看 ， 单季租金跌幅自下半年开始持续 放缓 ， 第四季度仅微跌 。 一线城市表现良好 ， 第四季度租金跌幅均在 以内或持平 。 二线城市表现各异 ， 得益于消费市 场规模和较少的输入型病例 ， 杭州 、 南京 、 成都 和西安等核心二线城市的优质零售物业在 年 第四季度已恢复了租金增长 。 图表 10：全国购物中心租金指数 6 图表 9：不同业态扩张活跃度 2020年第四季度，中国区 CBRE Inc. 2021 | 注释：基于租金面价的可比租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 餐饮 化妆品 生活方式 服务业态 大众服饰 运动服饰和 运动产品 50 75 100 125 150 175 200 225 250 200 3 Q 1 200 4 Q 1 200 5 Q 1 200 6 Q 1 200 7 Q 1 200 8 Q 1 200 9 Q 1 201 0 Q 1 201 1 Q 1 201 2 Q 1 201 3 Q 1 201 4 Q 1 201 5 Q 1 201 6 Q 1 201 7 Q 1 201 8 Q 1 201 9 Q 1 202 0 Q 1 指数 Q1 200 3 = 10 0 全国 一线城市 二线城市 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 强 中 等 较 弱 MARKETVIEW 7 CBRE Inc. 2020 | 物流仓储租赁势头强劲 四季度高标仓库需求延续强劲表现 ， 全国净吸纳 量达到 万平方米 ， 环比增长 ， 同比增长 ， 为 年第四季度以来新高 。 年全年 总净吸纳量仍录得 万平方米 ， 同比增长 。 全国各主要城市中 ， 成都 、 武汉 、 重庆和天津在 第四季度及全年需求表现亮眼 ， 全年净吸纳量均 达到 万平方米 。 较大的租金折扣力度和充足 的供应刺激了当地强劲的扩张及升级需求 。 租户行业方面 ， 受益于年底网购旺季的物流准备 需求 ， 电商及线上零售占新签租赁的 ， 其次 为第三方物流 （ ） 。 此外 ， 以美团 、 橙心优 选和拼多多为代表的社区生鲜团购平台继续扩张 ， 在成都 、 武汉等二线主要城市重点布局 ， 占整体 租赁比例的 以上 ， 租赁面积多在 万平米 。 新增供应创新高 ， 空置率温和上升 回顾 年 ， 全年新增供应达 万平方米 ， 创历 史新高 ， 同比增长 ；其中 万平方米集中于 四季度入市 。 重庆 、 天津和武汉在第四季度的竣 工体量最大 。 由于 年供应大量 ， 中国 个城市的整体空置 率同比增长 个百分点至 。 然而 ， 大部分 业主在供过于求的城市采取了较为积极的租赁策 略 ， 所以自 年下半年开始 ， 空置率的上升速 度有所放缓 。 例如 ， 尽管有大量新项目入市 ， 成 都 、 重庆和南京市场的空置率与三季度相比 ， 反 而有所下降 。 净吸纳量 127% 第四季度同比 空置率 2.0 百分点 第四季度同比 租金 -1.4% 第四季度同比 仓储物流 2020年第四季度，中国区 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 0 100 200 300 400 500 600 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 万平方米 新增供应 (左轴） 净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 50 100 150 200 250 天津 上海 广州 武汉 宁波 重庆 成都 北京 杭州 苏州 南京 青岛 无锡 沈阳 深圳 大连 万平方米 未来供应（左轴， 2021-2023年） 空置率（左轴， Q4 2020） 图表 11：全国仓储物流新增供应、净吸纳量和空置率 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 图表 12：空置率和未来供应 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 MARKETVIEW 2020年第四季度，中国区 租金表现分化加剧 2020年 ， 全国仓储物流设施整体租金增长受 中西部城市拖累同比下降 1.4%。 业主继续采 用灵活的租赁策略 ， 包括接受短租和各种形式 的租金优惠 。 市场表现进一步分化 ， 一线城市租金增长势头 强劲 ， 而部分二线市场则相反 。 环北京地区 、 环上海地区和大湾区的仓储租金在宏观经济及 全球疫情不确定性增强的影响下表现出了韧性 ， 因此对投资者更具吸引力 。 另一方面 ， 中部 、 西部和东北部的租金加速下 跌 ， 业主调整租金预期希望加速去化空置面积 。 其中 ， 武汉市场的价格战最为激烈 ， 2020全 年租金同比下降 8.9 。 世邦魏理仕预计 ， 这 些市场租金调整幅度基本到位 ， 未来下跌幅度 有限并有机会在未来 2-3年内企稳反弹 。 8 图表 13：不同行业租赁仓储物流面积的占比 图表 14：全国仓储物流租金指数 CBRE Inc. 2020 | 80 100 120 140 160 180 200 9 Q 1 201 0 Q 1 201 1 Q 1 201 2 Q 1 201 3 Q 1 201 4 Q 1 201 5 Q 1 201 6 Q 1 201 7 Q 1 201 8 Q 1 201 9 Q 1 202 0 Q 1 指数 Q4 200 9 = 100 全国 一线城市 二线城市 第三方物 流 , 36% 电商 , 39% 其他零售和 贸易行业 , 17% 制造业 , 7% 其他 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 MARKETVIEW 9 物业投资 季度成交量-31% 同比变化 市场反弹强劲 ， 四季度交易额环比上涨 23% 四季度国内商业地产投资市场情绪和交易活动继 续复苏 ， 录得交易额为人民币 亿元 ， 环比增长 ， 已连续第二个季度录得环比正增长 。 但受 新冠疫情影响 ， 年度大宗交易成交额录得人民币 亿元 ， 同比下降 。 境内投资者是 年投资市场的主导 ， 四季度交 易总额为 亿元人民币 ， 全年累计为 亿元 人民币 。 尽管仍存在差旅限制 ， 但境外投资者的 市场参与度正在加速恢复 。 年机构投资者投资总额逆势增长 ， 预计 他们在 年将延续强劲的购买意愿 。 世邦魏理 仕最新发布的 年中国投资者意向调查 显 示 ， 的机构投资者表示今年将保持与 年 相当的活跃度 ， 甚至更加活跃 。 在 年 ， 自用买家的投资交易额达到人民币 亿 元 ， 占交易总额的 ， 创历史新高 。 金融机构和科 技企业是自用写字楼购置主力买家 。 一线城市在 年的投资总额中占比达到 ， 仍主 导全国投资市场 。 而在 年的投资者意向调查中 ， 上海仍然是最受欢迎的投资目的地 ， 深圳也首次进入 亚太区跨境投资者最青睐的前十大投资目的地 。 对于 基本面相对稳健的强二线城市如杭州 ， 南京 ， 成都和 西安 ， 其核心区位的优质资产也得到了投资者的关注 ， 并在 年录得了较大金额的收购 。 以南京为例 ， 年涉及其核心区位的大宗交易总额录得 亿元 ， 较 年不足 亿的成交额大幅上涨 瑞安和高富诺以 亿元联合收购南京新街口国金中心的交易为 年二线城市商办物业的最大成交 。 图表 15：商业地产大宗交易金额（按 城市） 2020年第四季度，中国区 CBRE Inc. 2020 | 图表 16：商业地产大宗交易金额（按买家 类型） 全年成交量 -28% 同比变化 0 40 80 其他城市 其他二线城市 高增长二线城市 * 深圳 广州 北京 上海 (人民币 10亿元 ) 2020 2019 0 50 100 房地产信托 其他 地产公司 机构投资者 地产基金 一般公司 (人民币 10亿元 ) 2020 2019 数据来源：世邦魏理仕研究部， RCA， 2020年四季度 所录交易包括在写字楼，零售物业，混合用途，工业物流，酒店和另类资产领域中超过 1000万美元的交易。 注释 *：高增长二线城市包括成都，重庆，杭州，南京，苏州，天津，武汉及西安 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 MARKETVIEW 10 图表 19：与中国区相关的封闭式私募基金融资额 图表 20： 2020年第四季度主要成交 租赁市场复苏 ， 写字楼资产的吸引力逐渐增强 写字楼仍然是最受欢迎的投资类别 ， 在第四季度 及 年全年均占总交易总额的 。 写字楼租 赁市场正加速恢复 。 在 年下半年已实现全国 主要城市写字楼净吸纳量同比增长 的基础上 ， 世邦魏理仕预计 ， 年全国主要城市写字楼净 吸纳量有望突破 万平方米 ， 较 年大幅增长 以上 ， 这为写字楼投资活跃度奠定了坚实基 础 。 世邦魏理仕认为 ， 核心区位稳定期的写字楼 以及科技企业集聚的商务园区的定价对投资者的 吸引力正在逐渐增强 。 仓储物流资产的投融资非常活跃 得益于疫情中最具韧性的租赁表现和可投资高标 物流设施体量的快速增长 ， 工业物流资产获得投 资者的广泛关注 。 该板块 年的大宗交易额达 到人民币 亿元 ， 同比上涨 。 与此同时 ， 与中国内地相关的私募地产基金募资 总额达到 亿美元 ， 较五年平均水平高出 。 在这其中 ， 超过 是针对仓储物流领域的融资 。 随着大量资金涌入此领域 ， 享有的结构性增长红 利和稳健的租赁表现的仓储物流资产将持续成为 年的投资热点 ， 其资本化率水平或将在未来 几年进一步走低 。 图表 18：商业地产大宗交易金额（按物业 类型） 数据来源：世邦魏理仕研究部， Preqin， 2020年四季度 市场 项目 物业类型 交易价格 （ 人民币百 万元 ） 买家 卖家 上海 绿地外滩中心 T4 写字楼 5,500 建信人寿 绿地集团 广州 富力空港物流园 （ 70%权益） 仓储物流 4,410 黑石 富力集团 厦门 厦门国际中心及厦门宝嘉 中心 混合用途 2,912 中国绿发投资集团 深圳世纪星源股份有限公司 北京 万科时代中心叁元 写字楼 2,700 中信保诚人寿 万科集团 深圳 海能达总部大厦在建项目 写字楼 2,500 深圳市特区建设发展集团 有限公司 深圳市海科达咨询有限公司 2020年第四季度，中国区 CBRE Inc. 2020 | 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2016 2017 2018 2019 2020 百万美元 0 50 100 150 写字楼 综合体 工业物流 零售物业 酒店 其他 2020 2019 （人民币十亿元） Q4 2020 世邦魏理仕研究部 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 MARKETVIEW 写字楼 随着经济快速复苏和营商环境改善 ， 租户有望 在 年加速推进租赁决策 。 世邦魏理仕预 计 ， 年全国主要城市写字楼净吸纳量有 望突破 万平方米 ， 较 年大幅增长 以上 。 伴随 双循环 发展格局下扩大开放和科 技创新两大战略的不断推进 ， 科技和金融将继 续担当 年写字楼面积去化的主力军 。 受疫情期间项目停工的影响 ， 年约有 左右的项目延期交付 ， 使得 年全国 写字楼新增供应将迎来历史最高值的 万平 方米 。 但分城市来看 ， 上海 、 深圳和北京未来 三年的供应总量较过去三年将出现不同程度的 回落 。 广州未来三年琶洲新项目的入市将推升 供应量 ， 但此前长期的供不应求令其可租面积 依然相对较少 。 大部分二线城市未来三年的供 应总量较过去三年更为充沛 ， 市场持续面临较 大的去化压力 。 从新项目区位来看 ， 大部分供应量充沛的城市 中核心商务区楼未来三年的新增供应占比均在 以下 。 我们预计其空置率将在 年触 顶后回落 ， 其中一线城市核心商务区的空置率 将在 年逐渐降至 以下 ， 并带动区域 内租金增长率先进入企稳回升的通道 。 零售物业 世邦魏理仕预计 年全国 个主要一二线 城市的新增供应总量将达 万平方米左右 。 中国对疫情的有效控制和疫后消费力的反弹和 本土化 ， 让国内外品牌均呈现出持续加码中国 市场的趋势 。 受此推动 ， 我们预计 年空 置率将企稳走平 ， 此后逐年下降 。 随着供需在未来两年逐步达到动态平衡的状态 ， 预计购物中心租金将自 年开始持续小幅攀升 ， 并于 年基本恢复至疫情前水平 。 分城市能级 来看 ， 一线城市在租金反弹力度上将明显优于二 线城市 。 仓储物流 展望 年 ， 受益于结构性行业增长和周期 性行业回升的双重作用 ， 世邦魏理仕预计高标 仓库整体需求将同比增长 ， 并有潜在 超预期的可能 。 后疫情时代 ， 物流行业将继续 保持韧性及快速恢复的能力 。 因此 ， 预计明年 的空置率将小幅上升但维持在 左右 。 同时 ， 世邦魏理仕预计 年新增供应将达 到 万平方米 ， 同比增长 。 尽管新增供 应将再次突破记录 ， 但约有 的新增供应来 自一线城市 ， 比 年期间的 一线 城市新增供应有显著提升 。 一线城市中 ， 除深 圳外 ， 北上广均有不同程度的新增供应增长 ， 将在一定程度上缓解一线城市供应紧张的局面 。 世邦魏理仕预计整体市场租金将在 年起 恢复增长 。 尽管如此 ， 不同市场之间的表现将 越来越分化 。 物业投资 投资市场情绪已经于 年下半年逐步复苏 。 世邦魏理仕预计 ， 年中国内地的商业地 产大宗交易额将同比增长 。 这一趋势得到了我们最新的 年投资者意 向调查的佐证 。 调查结果显示 ， 新冠疫情后 ， 投资者对中国内地商业地产的投资意向复苏强 于预期 。 的受访者选择在 年 更积极 投资 ， 这是自 年首次开展该调查以来的 最高占比 。 与此同时 ， 在 三条红线 和银行房 地产贷款集中度管理新规的推动下 ， 开发商 非核心资产的处置力度有望加大 ， 令资产供给 端保持充裕 。 仓储物流仍是投资热点 ， 数据中心 、 冷链 、 长 租公寓等另类资产的关注度将持续提升 。 有稳 定现金流的甲级写字楼价格已基本符合投资者 的预期 。 并且 ， 随着租金恢复增长 ， 零售物业 迎来逆周期投资机遇 。 11 市场展望 2020年第四季度，中国区 CBRE Inc. 2021 |Q4 2020 世邦魏理仕研究部 MARKETVIEW 租金趋势 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年四季度 . 图表 21：全国写字楼租金走势（ Q4 2020） 12 图表 23：全国仓储物流租金走势（ Q4 2020） 2020年第四季度，中国区 加速下跌 跌幅放缓 加速增长 增速放缓 广州 深圳 成都 重庆 杭州 南京 武汉 北京 天津 大连 沈阳 青岛 上海 长沙 无锡 苏州 宁波 CBRE Inc. 2021 | 加速下跌 跌幅放缓 加速增长 增速放缓 北京 大连 青岛 沈阳 重庆 杭州 天津 武汉 长沙 加速下跌 跌幅放缓 加速增长 增速放缓 杭州 南京 宁波 北京 上海 苏州 无锡 深圳 成都 重庆 大连 沈阳 武汉 广州 青岛 西安 广州 深圳 成都 无锡 西安 宁波 上海 苏州 宁波 天津 图表 22：全国购物中心租金走势（ Q4 2020） Q4 2020 世邦魏理仕研究部 苏州 南京 MARKETVIEW 图表 24： 2020年第四季度写字楼 租金和空置率 13 2020年第四季度，中国区 城市 租金单位 租金 环比变化 （ %） 同比变化 （ %） 空置率 （ %） 北京 每月每平方米 元 411.5 -0.6 -2.7 17.9 天津 每月每平方米 元 97.9 -1.4 -5.8 36.0 大连 每月每平方米 元 88.3 -0.2 -5.7 18.7 沈阳 每月每平方米 元 73.9 -0.5 -2.9 27.1 青岛 每月每平方米 元 90.6 0.8 -3.4 25.4 上海 每月每平方米 元 278.1 -0.4 -4.3 19.6 南京 每月每平方米 元 120.7 1.1 -5.0 21.4 杭州 每月每平方米 元 116.0 -0.4 -2.1 20.4 宁波 每月每平方米 元 71.1 2.3 -1.4 19.2 苏州 每月每平方米 元 79.6 0.1 -4.8 29.4 无锡 每月每平方米 元 59.3 -0.6 -3.2 30.2 广州 每月每平方米 元 162.7 -0.7 -2.7 9.0 深圳 每月每平方米 元 191.9 -1.3 -3.6 22.5 成都 每月每平方米 元 82.6 -0.2 -2.2 20.3 重庆 每月每平方米 元 77.1 -0.5 -3.5 27.0 西安 每月每平方米 元 76.7 0.3 -0.6 34.1 武汉 每月每平方米 元 90.5 0.3 -4.5 42.3 长沙 每月每平方米 元 87.3 -0.2 -6.5 44.5 CBRE Inc. 2021 | 图表 25： 2020年第四季度零售 物业租金和空置率 城市 租金单位 租金 环比变化 （ %） 同比变化 （ %） 空置率 （ %） 北京 每天每平方米 元 36.2 -0.1 -2.8 10.6 天津 每天每平方米 元 16.7 -0.7 -4.0 17.5 大连 每天每平方米 元 14.5 0.0 -0.4 5.9 沈阳 每天每平方米 元 13.7 0.0 -1.2 8.9 青岛 每天每平方米 元 15.7 -0.1 -1.0 6.7 上海 每天每平方米 元 35.1 -0.3 -4.0 7.5 南京 每天每平方米 元 19.8 0.1 1.0 4.5 杭州 每天每平方米 元 21.2 0.0 -1.2 4.5 宁波 每天每平方米 元 22.0 1.7 0.3 2.5 苏州 每天每平方米 元 17.0 -0.1 -2.5 12.1 无锡 每天每平方米 元 13.3 0.0 0.0 13.6 广州 每天每平方米 元 28.1 -0.2 -5.2 8.5 深圳 每天每平方米 元 20.2 0.1 -4.4 4.6 成都 每天每平方米 元 12.7 -0.1 -1.9 6.9 重庆 每天每平方米 元 12.3 -0.3 -2.4 9.7 西安 每天每平方米 元 8.9 0.4 -1.4 6.0 武汉 每天每平方米 元 9.8 -0.3 -3.0 9.5 长沙 每天每平方米 元 8.7 -0.5 -0.5 5.8 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年四季度 . 注释：零售物业租金为购物中心首层租金 MARKETVIEW 图表 26： 2020年第四季度仓储 物流租金和空置率 14 2020年第四季度，中国区 城市 租金单位 租金 环 比变化 （ %） 同比 变化 （ %） 空置率 （ %） 北京 每月每平方米 元 51.0 1.3 2.7 3.4 天津 每月每平方米 元 30.8 0.3 0.3 16.3 大连 每月每平方米 元 24.9 -0.3 -2.4 46.3 沈阳 每月每平方米 元 25.8 -0.2 -3.7 27.1 青岛 每月每平方米 元 24.6 0.1 0.3 10.1 上海 每月每平方米 元 47.9 0.4 1.7 8.2 南京 每月每平方米 元 29.3 -0.7 -2.8 32.6 杭州 每月每平方米 元 34.4 0.0 -1.9 12.0 宁波 每月每平方米 元 32.3 0.0 -3.3 10.3 苏州 每月每平方米 元 38.6 0.0 0.5 0.9 无锡 每月每平方米 元 30.3 0.3 0.3 7.3 广州 每月每平方米 元 36.8 0.8 0.8 13.0 深圳 每月每平方米 元 46.5 0.5 1.2 3.0 成都 每月每平方米 元 22.7 -1.2 -4.9 16.0 重庆 每月每平方米 元 22.3 -1.3 -5.0 32.9 武汉 每月每平方米 元 21.8 -4.0 -8.9 16.5 CBRE Inc. 2021 | 图表 27： 2020年第四季度主要 市场各类资产资本化 率 城市 甲级写 字楼资 本化率 同比变化 （基点） 环比变化 （基点） 优质零 售物业 资本化 率 同比变 化（基 点） 环比变化 （基点） 高标仓 储资本 化率 同比变 化 （基 点） 环比变 化 （基 点） 北京 4.20 +20 0 4.50 +40 0 5.00 0 0 上海 4.50 +15 0 4.50 +25 0 5.20 -5 -5 广州 3.90 +10 +5 4.20 +30 +20 5.25 -5 -5 深圳 3.90 +10 0 3.90 +10 0 5.00 0 0 Q4 2020 世邦魏理仕研究部 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年四季度 . MARKETVIEW 世邦魏理仕研究部 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕全球研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人 员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。 免责声明 除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其 准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅 限于世邦魏理仕的客户和专业人士